グランスイートハートアイランドはどうですか？ Part2

物件購入を検討しているものです。
良い点は過去レスで確認しましたが、欠点がよくわかりません。
交通の不便さ以外の欠点を教えてください。

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１、来客用駐車場がない。

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洗車スペースもないってことですか？
近くにコイン洗車場はあるのでしょうか？

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洗車スペースも無いはずですよ。
近隣のコイン洗車場はものすごく古くお世辞にもキレイとは言えません。
すぐ近くにはないです。私の知っているところでは車で７，８分の所。
今後需要が見込めるので近所に作ってほしいですね。

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一般的にマンション買っている事自体、死ぬまで賃貸住まいの多くの人から見たらかなり裕福ですしお金持ちが多くてもほのぼのとした安らぎはなくなりそうだし、大事なのは高いレベルのマナーや常識を持っている事で所得は関係ないでしょう。

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なるほど、車で7,8分の所にあるんですね。
良い情報ありがとー＾＾

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知人が遊びに来たとき駐車はどうすればいいですか？
近くに時間貸し駐車場はありますか？

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残念ながらすぐ近くに時間貸しパーキングはありません。
王子駅付近のパーキング等にとめるしか方法はないですね。

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ベルクに幾らでも停められます。

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確かにそうなんですけど、行き過ぎると有料化されてしまうかも。

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来客用駐車場の件は私も最初、少し気になりましたが良く考えてみれば訳の分からない車（ヤンキー風とかスモーク貼った車とかもあるかも）が年中入って来る事などを考えれば落ち着かないし交通網が発達している都内なんだから基本的にお客様には贅沢せずに車以外で来てもらえば良いでしょう。車でしか来ない人ならそもそも迎える必要もないと思うし渋滞などの環境汚染につながるから出来るだけ車を使わないで来てもらう事が望ましいです。。

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来客用駐車場の必要性を感じていますので、設置の要望を営業担当の方に話をしてみます。駐車場を契約されていない方もいれば、空きスペースができるかと思いますので。。もしくは、入居後に管理組合に相談してみるのもいいかも知れませんね。

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ゲストルームがあって来客用の駐車場がないのは不自然ですよね〜。小さい子供がいると、やっぱり車での移動は便利だし、友達には気軽に遊びに来てもらいたいし。

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あまり気軽に来てもらいすぎて友達がこの場所を気に入って、すぐ近くに引っ越されても気まずい付き合いになるかも。
まだ分譲や賃貸で2000戸位出来るんだから。
それと、若い世代が多いだろうから会社帰りにでも社用車で友達誘って呑み会やるとか翌日ゴルフでもやりに行くので前の日から泊まりがけで来るとか、ゲストルームの使用頻度が多くなりいつも塞がっていて使い勝手が非常に悪くなりマンション内が騒々しくなる事も予想されるので良く考えて行動しましょう。

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ベルクに駐車するなどという不埒な考えはおやめください。
ベルクに停められるのは買い物をしている間のみで、それ以降の駐車は営業妨害になります。それよりも何よりも、住民のモラルが低下してしまいます。
このマンションは駐車場１００％が売りであり、場所柄もありマンション購入者の自家用車保有は必至でしょう。
私は友達が来たときは駅前のコインＰに停めてもらい、そこまで迎えに行こうと考えています。
くれぐれもベルクに停めるなどと考えるのはおやめください。

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私もGSは盛り土の上に建っているので将来土地が数十センチ沈む旨了承するようにとと言われました。
このような重要な話を、聞いた人と聞いていない人がいるのは問題ではないでしょうか。
物件を検討中の人、物件を購入済みで、「土地が沈む」という話を聞いてない人は、モデルルームの営業ではなく、ハセコー本社の契約部、重要事項を説明する人に直接確認してください。
そして、そのときの反応をお聞かせください。
また、契約済みで「土地が沈む」という話を聞いた人も、どのような内容だったか教えてください。

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自走式駐車場と立体駐車場で悩んでいます。
自走式駐車場、立体駐車場のそれぞれのデメリットを教えてください。

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＞274さん
利用者のモラルについては、想定していませんでした。ご意見参考になります。
しかしながら、274さんが言及するゲストスイートの使用頻度が多くなることは、私はむしろ歓迎すべきと考えています。ゲストスイートは、管理組合の管理費会計に充当されますので、管理費等の一助となるからです。（全体の管理費からすれば、微々たる額ですが。。）
モラルの問題については、入居者もよく考えないといけないですね(^-^)

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274さんに同意かな。
社宅みたいにバス停で上司や同僚と出来れば一緒は避けたいのが本音。
ゲストルームがいつも一杯になったら対策として料金も上がるかもしれないし、そうなったら嫌だなあ。

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260さんへ。
デメリットとして参考になるかわからんが、過去レス見たら、「賃貸物件の中のマンションは資産価値が高い」って書き込みがあったけど、みんなの意見が聞きたい。
住まいサーフィンの「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」見たら
王子神谷は「利回り・需給」4.3％だった。この低さを他で探すの大変だよ。
一般的に公団や都営など賃貸物件の中の分譲物件は資産価値低いと思うんだけどいかが？

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東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[２]No.178 さんの意見を参考にどうぞ。

No.178 by 匿名さん 05/11/08(火) 19:56
http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/sono3/kikai-tyusya.htm　より

機械式駐車場は金食い虫

　市街地のマンションは、容積率一杯に建物を建設するので敷地の余裕
が無くなり、駐車効率の良い機械式駐車場を設置する例が殆どである。
この機械式駐車場は、屋外に雨ざらし設置のため寿命は２０年と言われ
ている。維持管理や更新に意外に金がかかることをマンション購入者
はほとんど知らない。どのくらい金がかかるか、マンション管理センタ
ーの算出方法で計算してみた。

　設備　計算例→ピット式昇降３段タイプ１８基（５４台収容）
　維持　３年毎にリレーやリミットスイッチ等の取替を行う
　　　　５年毎に電磁開閉器や操作盤スイッチ等の取替を行う
　　　　６年毎に塗装の塗替を行う
　　　　８年毎にモーターやチェーンの取替を行う
　　　　更新は２０年とする
　費用　３年周期＝１１万円×１８基×６回＝１１８８万円
　　　　５年周期＝２５万円×１８基×３回＝１３５０万円
　　　　６面周期＝３０万円×１８基×３回＝１６２０万円
　　　　８年周期＝５０万円×１８基×２回＝１８００万円
撤去費用＝５１万円×１８基＝９１８万円
　　　　更新費用＝４９０万円×１８基＝８８２０万円
　管理　毎年の保守費　４回／年　１０万円×４回＝４０万円
　　　　電気代　２万円×１２ケ月＝２４万円
　　　　駐車場の固定資産税と都市計画税
　　　　３０万円×４坪×３．３㎡×１８基×１．７％＝１２１万円
　　　　（４０万円＋２４万円＋１２１万円）×２０年＝３７００万円
　合計　２０年間の総合計　１９３９６万円

　２０年間でかかる費用の総額は何と２億円近くになる。この総費用
は駐車料金で負担するのが最も公平で適切である。１台の月駐車料金を
計算すると１４９７０円となる。この額を月毎の駐車料金とし、設備のメンテ費
と修繕工事の割合を考えると、８０％を修繕積立金に、２０％を管理費に
割り当てることになる。この比率以外の区分では使用者負担の原則が当て
はまらなくなり管理上のトラブルが発生する。

　実際の分譲時には、この計算はされておらず周囲の民間駐車料金や
駐車台数が住戸数の何パーセント確保さているのかで駐車料金が決定
されている。また、管理費を安く見せかけるよう駐車料金を全額管理費に
割り当てている例が多い。分譲会社が販売上の戦略で決定された矛盾の
ある駐車料金や会計のシステムを気付いていない管理組合があれば
早く気付いて欲しい。

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272です。
274さんありがとうございます。使用頻度が上がる事は管理費の収入源になりますのであるレベルまでは良い事だと思います。ただ一日2000円というのは住民にとって有り難い事だと思います。
使用頻度が上がり過ぎる事によって使用料が上げられる事も想定されます。
あくまで参考の一つとして考えて欲しいですが計算してみると3000に値上げで30日稼働なら月3万円の収入増ですが、これはわずか3戸相当分管理費の増加でしかなりません。安く比較的いつも空いている方が良いのかそれともどうか、という問題ですね。来客用駐車場はあれば良いのかもしれませんがバランスを良く考える必要はあると思います。

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>288さん
マンションの加重でですか？
それってえらいことじゃないですか。
盛り土の自重じゃないですか？

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＞274さん
レスありがとうございます。ゲストスイートの使用料は3000円のようですね。（蛇足でスミマセン。。）あと、ゲストスイート使用細則を変更しない限り、値上げはないようです。細則の変更は、管理組合の総会の決議が必要なので。。（ゲストスイート使用細則を確認しました。）
来客用駐車場の必要性については、賛否両論ありますね。とても参考になりました。

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自分も２０ｃｍほど沈むと言われました。それも計算のうちで問題はないとのことです。
駐車場ですが、自分は来客用は必要と思います。立地的に自家用車率は高くなると思いますが、
イコール来客も車で来るってことが多くなります。でないと、友人を招きにくいマンションに
なってしまうと感じます。歩いて１５分程度のところにコインパーキングはけっこうな台数あ
りますが、やはりマンションにあるとよいと思います。洗車スペースも必要と思います。
とくに自分のようにバイクを使っているとただでさえ洗う場所がなく駐車場のはしでバケツで
洗ったりしますが、マンションの駐車場はそれも無理っぽくどーしたらよいものかと悩みます。
ほんと、どこでバイク洗えばよいのやら・・・。バイクだとコイン洗車場も利用しずらいので
す。バイク駐車場があるのはとっても好感があって決めたのもありますし。個人的な要望です
がぜひほしいなぁ。
ゲストスイートも使われないよりはつかってほしいです。友人に誇れる部分でもありますし。

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>284
中古マンションの価格は周辺相場と築年数で決まるので、資産価値は
低いでしょう。
でも賃貸の居住者が近隣で物件を購入することも多いので、引き合い
はあるのではないでしょうか。
相場価格ならそれなりに買い手は見つかる物件なのではないかと思います。

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274です。272さんレスありがとうございます。
住みやすく環境の良いマンションを作っていきたいですね。(^_^)

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中古相場ってのはこの場合難しいですね。現在の王子神谷辺りの相場はもちろん現在の状況で算出されているわけです。ハートアイランドの学校や公園が整備され、人口も増えてくるとまたずいぶん変わってくると思いますよ。だいたいあそこって元々工場で人は住んでなかったわけですし。

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とくさん、荒らしに反応しないでね。
ゲストルームに気軽にみんながみんな友達を呼べるとその結果問題出てくる可能性はあるかもしれないし車でなくてもこれないほど田舎じゃないし誇れるとかいうのは違う問題だし子供みたいな事言わないでね。
バイクの洗車は水を使わなくてもウエスで磨くだけで本来必要ないです。
モトクロスでもやってない限り。
水で洗車したければそういうところはありますから心配しないで下さい。

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あそこにマンション建つとそれこそ資産価値下がるな（笑
賃貸の中の分譲ってのは、余所の例とか無いのかな。参考になるようなさ。
ただ、賃貸と分譲のバランスが良いのは町全体が高齢化しないという意味で結構良いと思うんだけどね。大規模な分譲住宅地では高齢化が深刻になってきてるようだし。

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杭基礎を支持地盤まで打ち込んであるようですから、建物自体の沈下は無いと考えているのでは？
ただし、周辺の地盤が沈下し続けるようなら、何らかの補修が必要と思われますが。

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沈みについて、誤解の無いように書いておこう。重要事項説明書にこう書かれている。

「本建物敷地内の盛土がその自重により若干、沈下する場合があること。（盛土の設計は国の高規格堤防施工マニュアルに基づき、最大許容沈下量は２０ｃｍで設計されていること。）」

つまり建物の重さでなく、周りの土が土の自重で締まるということだな。契約者は全部説明されているはず。自分のにも自分で赤線引いてあった。補修と言ってもどっかから土持ってきて足す程度の物だと思うがね。

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301です。
304さんのおっしゃる通りです。
基礎の構造については、GSの公式ページ「設備・仕様」のところに概略が掲載されておりますので、参考にしてください。
モデルルームに行って資料をもらった人なら、その資料の中に記載されていると思います。

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購入者の皆様。この掲示板をもっと大切にしませんか？初めてマンションを購入される方が多いと思います。入居までの間、お互いの知識や見解などを情報交換して、気持ちよく入居日を迎えたいと思いませんか？このままだと荒れてしまう一方ではないでしょうか？私は皆さんと仲良くやっていきたいです。
購入検討者の方にも、買う買わない別として、購入者として協力しようと思う人だけが、知る限りの情報を提供すればいいことではないでしょうか？
購入した者としては、この物件の批判は聞きたくないものですが、この物件の検討者の方のニーズに合うか合わないかは、千差万別です。どんな物件にも、メリット・デメリットがありますしね。
荒らしはスルーして、できるだけ健全な掲示板にしていきましょう！！

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