ジオときわ台プレミアムプレイス

なるほど、大型トラックの路上駐車だと、車の出し入れに支障がでますね。ただ大型トラックが横転したとしても、ばらまかれるのが紙ならばまだ安心なのかな。

工場かぁ・・・

大型トラックって、頻繁に横転するんでしょうか。

すみません。例えばのつもりで「横転したとしても」と書きましたが、頻繁に横転することはないと思います。

そうですか、よかった。まさかとは思いましたが、ニュースではよく見るので・・安心しました。

そもそも紙工場って何するところ？

私の知っているこうばは、紙を使った製品、たとえば本や便箋、箱などを作っていました。
板橋区には多いようです。

工場の音とかはどうでしょうか？

現地を見てきました。実際川越街道は車の交通量は多いですね。
でも建物（南向きの棟）は川越街道から30-40ｍ位奥まっているので
車の音は気になりませんでした。（近隣の路地もいくつか同じ位の距離をとって
音を確認しましたが気になるレベルではありませんでした。※人によって許容量は違うと思いますが）
また南に面した棟に関して言えば手前に別棟が建つので更に音は遮られるでは？
紙工場も毎日稼動しているようではない模様。平日に2-3回現地を見ましたが全く気づきませんでしたから。
ただマンション脇の川越街道に出る道は狭いようにおもいます。
車の出し入れに注意ですね。
あともう一つの難点は近くに気のきいた飲食店が無いこと。（歩いて2-3分以内です）
それなりの飲食を楽しもうとすると常盤台か上板橋に出ないと・・・。（歩いて10分程度）
気になる方はとにかく現地を見てみることです。
私は２期での申し込みを検討しています。価格も都内（板橋ですけど）では良心的だと思いましたので・・。

>>70さん
私も２期申込み検討中です。
確かに脇の道路は狭い（その割に交通量が多い）ですね。
あと私が気になるのは駐車場が少ない点ですが、
最悪歩いて2分程度の月極（18千円）駐車場を使えばいいと思っています。
その他、立地や設計、価格についてはとても気に入っています。
申込み時期は1月下旬以降ですかね。

音は上に響きます。上の階を検討中の方は要注意だと思います。私は、川越街道に近い賃貸の２階に住んでいますが、音はそんなに気になりません。でも、友人の部屋(６階）に遊びに行くとうるさくて窓を開けられません。現地を見に行っても、上の階の騒音まではわかりませんから注意が必要だと思います。

すぐ近くにコンビニがないようですね。地図ではローソンとセブンイレブンがあると記されていますが、ローソンは３分ほど歩くようだし、セブンイレブンは川越街道を渡るようです。宅配便の用事など何かと便利なコンビニですからね。あと飲食店も、常盤台の駅近くならば素敵なお店もいくつかありそうですが…　ただわりと近くに、大きな「Flets」という100円ショップがあるのはよいかもしれません。

>>73
残念ですが、Fletsは既に閉店済みです。
一番近いコンビニタイプの店は、ボンマートになります。

>>74さん
有益な情報ありがとうございます。

川越方面に４，５分ほど行った方のローソンはローソンPlus（緑のローソン）で、
野菜なんかも置いてるみたいでした。

ジオ予定地から有楽町線の小竹向原駅まで歩いてみました。道順はわりと道なりでわかり易いのですが、途中アップダウンがあります。環七を越えると周囲の家並みも少しごみごみした感じになり、地下鉄駅に近づくと道悪です。ガードレールがない歩道をあるくのですが、ちょうど地下鉄駅に面した広く交通量の多い通りに向かうトラックなども走行し、子供やお年寄りにはちょっと危険かなあ…所要時間は、わりと速歩きで20分強でした。

阪急不動産て初めて聞きました。関西の方では有名みたいですが・・
構造とかはどうなんでしょう。

普通に大手並ではないでしょうか。しっかりしていると思いますよ。
排ガスの議論ですが、道から距離もあるので子供はある程度育っていればいいかなと我が家では結論しました。子供はこれからというご夫婦はよく調べて納得されてからの方が安心かもしれませんね。

第２期の販売予定を見たら、2980万〜となっていた。安いなあ。しかし予定価格ではこんなのなかったような気がするが…

>>80
西向き１階、67㎡の中部屋ですよ。
目の前が機械式駐車場なのはネックですね。

>80
2,980万円は西向き１階の中住戸の一部屋のみですよ。
それ以外は西向きの3ＬＤＫでも3,000万円台ですし、南向きの70㎡3LDKは4,000万円台です。
80㎡以上の4LDKになると5,000万円台になり、さらに90㎡台になると6,000万円を越えます。

本当にこの物件は安いですよね！
検討者からすれば、安くて嬉しいような
怖いような・・・。

安くて良い物件って本当にあるのでしょうか？？

なぜ割安なのかを知りたいな。

販売代理の三井の営業さんの説明によると、土地の仕入れがだいぶ以前に済んでいたことと、売主の阪急不動産が大手私鉄系なものの、関西系のため関東での知名度が低いためにモロに新価格を反映した強気な価格設定にしなかったためとのことでした。今後、阪急不動産は関東での単独事業でのマンション分譲をもっと精力的に進めていくとのことで、その第一号がこちらの物件なのだそうです。
なので、こちらのマンションはお買い得なのかもしれませんね。

住む人が気にする、気にしないは別にして、
川越街道沿いというのは比較的大きなディスカウント要因では？

そうですね、私も検討中ですが価格を見て他物件に比べ非常に割安に感じました。
現地も見ましたが南向きの棟なら（かなり奥に入っているので）川越街道もガマン出来るかなと思いました。
駅から（常盤台・上板橋）９−１０分（現状と同じなので問題なし）で眺望・日当たり（南向きの棟）も良好
設備は標準だと思いますがこの値段なら満足。そんな訳で購入を検討中です。
いくつも下見しましたがマンション選びで100％満足は無理。
閑静な住宅街で日当たり眺望が良くて駅近で・・、そしてお買い得。そんな物件は無いと思っていますので
80％満足なら購入しても良いかなとおもっています。
でも最近の物件吹っかけすぎなのではないでしょうか？この辺が常識的・良心的な価格では。

確かに川越街道に近いことはかなりのマイナスですよね。
南を向いていても空気が綺麗とは決して言えないでしょう・・・。
洗濯物が大変なことになりそう。

後は、検討している人がどう考えるかですよね。

100％の物件は確かにないので、
どこを妥協していくかは、人それぞれ。

私もこの物件に興味を持ち現地を何度か下見しましたが、洗濯物が大変というほどの
事は感じませんでしたけど・・・。
まあ感じ方は人それぞれですが自分としては許容範囲内と言うことで前向きに検討中です。

阪急の「広告」MSなんですね。
そのねらい通りかもしれませんが「大手と変わらない」と話したら同僚達から「買ったら見せて欲しい」と言われています。
実際の住戸間の音や住み心地とか、MRではわからない部分が知りたいようですね。

管理費が関西標準なのも、こっちで勝負するのにポイント高いのでは。未だに７５㎡前後で1万超のぼったくりMS、東京は多いですから。（タワー除く。）

こちらのＭＲに今度行こうと思っています。できれば南側がいいのですが、金額的に西になると思います。南側は騒音はそんなに気にならないようですが、西側だとうるさいでしょうか？

別に検討しているわけではないんですが、物件ＨＰ見ました。
２５４沿いということを考慮してか、設備的にはかなり頑張っていますよね。
ＬＤにガスコンセントがついているのは流石に関西デベです。
７１戸なのにディスポ完備もすごいです。
以前、ここよりはましですが交通が割と激しい通り沿いに住んでいました。
二重サッシを閉めていても、料理をしているとレンジフードからブヒーンとかピーポーピーポーって聞こえてくるんです。
入浴中も換気扇口から聞こえてきます。
ベッドでじっと横になって寝ようとしていると、どでかいダンプが通ると揺れているのがわかりました。
西側の部屋では同じような状況になるのではないかと思います。

防音サッシュのようですが、それでもだめですかね。

どなたか２期の販売に行かれる方はいますか？検討しているのですが小学校・中学校が遠いのと評判がきになります。わかる方がいれば教えてください。

サッシが防音でも
レンジフードや風呂場トイレ換気扇、24時間換気の所から音が聞こえてきます。
24時間換気の位置も関係すると思います。

だから、ここは単純な川越街道沿いのマンションとは違うんだってば。特に南棟の方は。
まったく分からん人達だね。
余程ここを買わせたくないのか？、デベ等を恨んでいるのか？…

上板橋第四小学校が、川越街道を渡ってジオから５分ぐらいの所にあります。あと線路の向こう側平和公園の近く（ジオから１０分かからないと思われる所）に上板橋第三中学校があります。両方ともかつての私の母校ですが、今の評判は知りません。当時は普通の区立小、中学校でしたが。
あと川越街道以南ならば、城北公園の近くに区立桜川中学校があります。私立ならば城北中学、高校という結構優秀な男子校もあり、もう少し南に区立桜川小学校も存在します。徒歩２〜３分というわけにはいきませんが、小、中学校はあると思いますよ。あとは評判を知っている方がいればよいのですが。

99って
わざわざ書くこと？

どなたか第二期で購入を考えている方はいませんか？私はかなり前向きに考えているのですが、皆さんが言うほど価格が安いとは思えず、また、MRに行きましたが見学者があまりいませんでした。正直、迷っています。

近いうちにＭＲに行く予定です。やはり実際に自分で見ないと分からないですもんね。西向き希望なんですが、音が気になるところです。
ＭＲはどんな感じなんでしょうか。行った方の意見を聞きたいです。設備はなかなかいいと思ってます。

西向きはかなり金額的にお得感があるのですが、川越街道がきになりました。MRは行きました。シンプルでしたよ〜私は学校が少し遠く、道幅が狭く車が思ったより多いのが気になりました。設備は価格に対しては安いとは思いますが、出来れば全戸IH希望でした。

>>102
設備は十分だと思いますよ。売主の阪急不動産は関西ではなかなかのブランドです。
ＭＲはあまりゴテゴテさせていないので、逆に実際の住居のイメージがつかみやすかったです。
西側は川越街道がかなり近くなりますよ…バルコニー前も機械式駐車場です。
多少値は張ってもやはり南側がお勧めだと思います。3階以上なら城北中央公園も見えますしね。

ＭＲはちょうど西向きに作ってあるので、西向きの日照の感じが実際につかめます。ハイサッシは見ごたえ十分です。ただし、ＭＲのリビングは南にも窓があり、そこから光がとれるので大変明るいですが、実際の西向きの部屋であのように採光十分な間取りはありませんから、注意が必要かもしれません。細かい部分も良心的に作られているという印象を受けました。

設備や構造は相当いいですよね。
南側は完売なんですかね。

>106
まだ完売にはなっていないようですよ。

>106
というよりも、まだこれから第2期ですよ。

現地に行きましたが南向きは川越街道の騒音はほぼ気にならないと思いました。
ただ西向きは正直音が聞こえるのは間違いない感じでしたね。

やっぱり西はうるさいでしょうか。窓を閉めて部屋にいる時は問題ないですよね？
夏に窓を開けている時は仕方ないと思うのですが。

西向きでも窓を閉めていれば全く問題ないと思いますよ。
防音サッシですし。
ただ西向きの部屋は日当りも厳しいですね。。。。

日当たり気になりますねエ。西向きだと南向きの建物の影になってしまいそうですが…

西向きで日当りを重視するならＡタイプ（川越街道に一番近い部屋）がいいです。でも、音は一番するでしょうね。Ｃタイプ（西の一番奥）は日当りは考えない方がいいでしょう。南棟の影になるみたいです。夏は当たるらしいですが。
日当り・音を気にしない人なら、西は価格的にもいいんじゃないでしょうか。
でも両方重要ですよね。

西向きの日当りについては冬至の時期だけ我慢すれば他のマンション
の西向きとほぼ変わらないと思いますよ。
西向きで問題なのは音のみです。
まぁ音は慣れるものですが。

そうですね〜それにしても西向きは南向きに比べて極端に安いですね。私は南向きを購入しようと思います。あとは階数だけですね〜５，６階は売れているみたいで３，４階と思ってます。３階だと景色はいまいちですかねー

南は高いですよね。あの位の予算があるなら、私は他の物件にします。もっと駅に近い、もしくは環境のいい物件があると思います。設備はいいと思うのですが。
南は音はしないといっても、川越街道に近いのはマイナスですよね。
ただ、営業の方はきちんとしている印象でした。

南側の値段知ってる方、教えてください。

もっといい物件があるなら教えて欲しいです。
この物件に関しては、私は音よりもむしろ臭いが気になります。渋滞時は交差点の信号待ちがきついです。私は家族がＮＧだったので諦めましたが、いい物件であることは間違いないと思います。そういう意味でいうと、やっぱりマンションは立地なんですかね。

＞No.117
南側の値段です。
１Ｆ・・・3950〜5480　２Ｆ・・・4030〜5290　３Ｆ・・・4140〜5630　４Ｆ・・・4270〜5720
５Ｆ・・・4430と5660　６Ｆ・・・5880のみ　　７Ｆ・・・4420〜5850　８Ｆ・・・4420〜6630
９Ｆ・・・4550〜6490　１０Ｆ・・・4990〜6850
以上です。３ＬＤＫと４ＬＤＫ合わせてまだ30戸ほどあるようです。

>>118
臭いそのものは殆ど体感しないのだろうけど、板橋区のHPで見ると
川越街道沿いの大気汚染はまだまだ環境基準を超えてる。
騒音については深夜でも交通量が落ちない（70db程度）のが気になりました。
道からはちょっと離れているので、気にならない人には良い物件だと思います。

今の状況を考えれば南向きとて決して割高とは言えないと思いますよ。
同じく川越街道沿い南側で都県境そばの東京建物のBrillia成増はもっと割高ですし、三菱地所のパークハウス徳丸や野村不動産のプラウド上板橋もここより割高でしたし。同じエリア内でここより安くて駅近で環境の良い物件になったら、確実に設備・仕様は落とさざるを得ないでしょう。結局、駅近で周辺環境の悪い物件にするか、駅遠で周辺環境の良い物件にするかの二者択一を迫られることになります。それは、図らずもデベのランクも下げることになると思われます。問題はそれで妥協できるかどうかですよね？価格、設備・仕様、眺望、周辺環境、駅からの距離、売主の信頼性等々トータルを考えてこの物件は結構頑張っていると思いますよ。

駅へ向かう途中に大通り（川越街道）を越えなきゃいけないのが微妙ですよね。
駅の改札も反対側なので朝のラッシュ時は踏み切りを渡るのに時間がかかりそうですよね。

ん？ときわ台駅の両方に改札はありますよー

眺望重視なら、幹線道路に近いのは、仕方ないと思います。
においに関しては、敏感でない方にとっては、たいしたことないでしょう。
私は、とても敏感で、ぜったいに耐えられない。
もし、干していた洗濯に少しでも、排気ガスくさかったら、いやだし。
将来的に、喘息とかになったら、立地のせいにしたくなるし。
すこし不便でも、住宅地内に建ってる物件をさがします。

>>122
ちゃんと分かった上で書き込んでねーｗ

117です。
119さん、ありがとうございます。
ちなみに、5000万だと何平米ぐらいですか。
3〜4階ぐらいで考えたいのですが。

＞No.126
304号室85.95平米で5630万、404号室も同じく85.95平米で5720万です。
あと409号室86.02平米で5590万なんてのも残ってるようです。
ちなみに409号室より２階下がった209号室だと5290万ですよ。

西側の値段はどうなんでしょ？

127さんありがとうございます。
う〜ん。板橋区だからもっと安いかと思ってました。甘かった。
5000万から大きく出てるので、うちは買えませんわ。
70〜75平米ぐらいでも良いんですけど、やっぱり高いんでしょうか、、、。

こちらのマンションの南側に少し行ったところにディーバウイングときわ台とかいうマンションが完成売りで販売中のようですね。売主も聞いたこともないデベだし、外観の配色などをみても首をかしげてしまうような感じで、ちょっと戸惑ってしまいました。この物件を契約された方や検討している方で、あちらを見に行って来られた方とかいらっしゃいますか？

>>129さん

南向きで73平米のＥタイプや74平米のＨタイプの３〜５階でしたら5,000万円どころか4,300万円〜4,600万円くらいで済みますよ。これらのタイプなら諸費用を含めても予算内に収まりますよね？但し、いずれも角住戸ではなく中住戸になりますけど。80平米以上の部屋が高いのは単に平米数からだけでなく角住戸だという要因もあります。ちなみに、Ｅタイプが縦長のリビングの横に南向き窓の和室があるプラン、Ｈタイプは横長のリビングに中和室のプランです。

131さんありがとうございます。望み出てきました。
川越街道が気になるので、明日にでも、現地偵察してきます。

南側は川越街道は気にならないでしょう。
音は。大気汚染はしょうがないですけど。。。

>128さん

西向きは3LDKならば、１階67平米2980万から７階(最上階)67平米RBつき3990万です。
4LDKだと、3階86平米4990万から6階86平米5110万です。
ただし、どの部屋が残っているのかわかりませんが。

>>129さん

余計なお世話かもしれませんが、もし現地やＭＲを見た上で購入の意思が固いようであれば、担当の営業マンに希望する部屋番号を早々に申し出た方がいいと思いますよ。第二期とか第三期とか期に関係なく購入の意思が固いことを相手にアピールすることが大事です。

そうそう、特に南側は早目に意思を伝えた方がいいと思います！
西側はかなり音が気になるので（現地調査済みです）私はやめました。

なぜアピールしなければならないのですか？何かいいことがあるのですか？
複数希望者がいたら抽選ですよね？

>>137
具体的に購入したい部屋が決まっているのなら営業マンに申し出たらいい、それだけですよ。
いいことがあるかどうかは分かりませんが、まずはやってみることです。

結果がどうあれ、だまされたと思ってやるだけやってみたらいいと思いますよ。
それに伴うリスクなど何もないのですから。

＞No.135
どうも内部の営業マンくさい投稿ですね。

>No.140
あなたマンションのＭＲを見に行ったり、営業マンと話したことありますか？
一生に一度の高額な買い物、相手も本当に購入する意思があるかどうか見極めようと
必死です。だから販売前に商談会だ、価格発表会だとイベントを組んで何度も足を
運んでくれる（熱心な）客を優遇してくれるのです。
考えてもごらん、同じ部屋に何度も足を運んでくれた有望客と一見の客が申し込んだら
あなたが営業マンだったらどちらに販売したいですか？
抽選で一見の客に当たり万一ローンが銀行キャンセルにでもなったら大変。
抽選でイカサマをしてでも熱心な客を当選させます。

＞No.141
イカサマして当選させた熱心な客がローンキャンセルになる可能性もある訳でしょ？
結局売れれば相手なんて誰でもいいのよ営業なんて。

熱心なギリギリ客より、
一見でも羽振りがよくて、オプション潤沢に買ってくれそう、
一生の買い物だからとか細かい事いわなそう、
場合によっちゃもう１件買いそうな客がきたら、
そっちをイカサマをしてでも当選させたとしても、
仕方ないわけですね。

販売予定でない部屋でも事前に言っておけば登録前に今期販売分に入れてくれるということですかね。マンションの販売には普通にあることでしょう。バブル期は別ですが。いずれにしろ上のほうの書き込み見るとあと３０戸ぐらいしか残ってないようなので早めのMR訪問が良いと思いますよ。

>143
このクラスのファミリー向けマンションにそんな美味しい客は来ないと思うよ。

早目に行くのに越した事はないですけどこの物件ならそんなに焦る必要はないかと思います。

>146
最初から買う気もない人はわざわざ書き込まなくて結構ですよ。
買いたい人が早目に行けばいいだけですから。

なんだか妙に売り急いでる感があるけど・・・・

>>148
そうですか？私はそうは思いませんけどね。
購入を決めた方々が親切心で検討している方にアドバイスしているだけだと思いますよ。
あの立地・仕様であの価格なら12月の竣工までには確実に完売すると思います。
今の状況だともっと割高な設定で売り出されていてもおかしくないくらいですから。

私がこの物件を選んだのは、この近辺では設備仕様がいいこと、価格も割合適正なこと、眺望に優れていること、城北中央公園などが近く緑が多いこと、文教地区で周辺環境もまずまず良いこと、板橋区随一の高級住宅地である常盤台至近の立地などに魅力を感じたからです。駅からの距離は私にとっては十分許容範囲ですし、南向き住戸の中層階なら川越街道の音や空気についても、このスレで一部の人達が殊更言い立てるほどのことはないと判断しました。完璧な物件はないですし、予算や通勤上の都合、最近のマンション価格の動向といった制約も考えた上で良い買い物が出来たのではないかと思っています。

No.87に投稿した者です。
No.150さんとほとんど同じ考えで私もここを選びました。（南向きの棟です）
常盤台・上板橋・城北中央公園などいずれも徒歩１０分以内は良いですね。
※駅まで１０分は私にとっても充分許容範囲です。さらに自転車なら4・5分ですので・・
また眺望も「すぐ飽きる」と言う人もいますが天気のよい日にバルコニーでビールを飲みながら
昼食をとるのが楽しみだったので眺望の良さは大事と考えここに決めました。
（しかも当分高い建物が建つ心配がない）
価格も他の物件に比べ割安と感じました。興味のある方はぜひ現地を見に行くことをお薦めします。
私も皆さんが言われるほど川越街道は気になりませんでした。
ちなみに都内・近県を含め20件近い物件を検討した結果です。（ＭＲ・現地を確認した物件）

前向きに検討されている皆さん、このスレでのネガティブな投稿内容に惑わされずに、実際に現地や周辺の環境を自分の目でよく見て来られるのが一番だと思います。その上で購入するかしないかを決められればいいと思います。

私としては150さんや151さんが言われているような理由に加えて、デベが阪急不動産であることも大いに評価しています。東京では供給が多くないかもしれませんが関西では十分ブランドですし、独立系デベとは違って簡単に潰れる心配もないからです。また、管理費も東京の割高な管理費にあって割安な設定であることもプラス要因です。

確かに管理費は割安ですよねーー
毎月払っていく訳だから意外と重要ですよね。

ここは低地ではないので地盤もおおむね良好だと思いますし、河川の氾濫の心配もありませんしね。

今まで出てきたこの物件の長所を勝手にまとめさせて頂くと

①設備充実
②販売価格適正
③売主の性質良
④管理費適正
⑤眺望良好
⑥周辺に緑多し
⑦文教エリア
⑧区内随一の高級住宅街至近
⑨地盤良好

こんなところでしょうか。

たしかに皆さんがおっしゃるように、他の同エリアの物件と比較すると良い点が多くみられるように思います。私もそれに同意します。しかしやはり購入前には慎重に良い点、悪い点を吟味したいし、どうでしょう。すでに話題にあがった空気汚染、騒音のほかにも、問題となりうる点も知りたいのですが。それと皆さん南向きばかりを話題にされていますが、西向きについても良い点、悪い点など考えられることをご教示いただければ大変嬉しいですが…

西向きの良い点ですか・・・・
価格です！

妙に地盤や川の氾濫にこだわる人がいますが、そんなことより騒音、空気方がよっぽど重要だと思いますが・・いかがでしょうか？人によって価値観が違うのは判りますが、低地とか言っていると湾岸なんか買えませんよね。

>>157さん
地盤・高台立地も騒音・空気も両方重要だと思います。
私としては、両方とも問題ないと考えたのでこちらに決めたのですよ。
どうしても騒音や空気が気になるのでしたら、是非他の物件を検討された方が良いと思います。
それにしても、どうも１５７さんの投稿には前向きさが感じられないですよね・・・。
前向きに検討される気がないのでしたら、場が荒れるだけですのでこちらにはもう書き込まないで頂きたいと思います。

＞158
短所を指摘するのも大事だと思いますよーー

コモディイイダによしや、東武ストアやイトーヨーカドーなど、この辺りは買い物も便利そうですね。色々あって買い物には事欠きませんが、お勧めのスーパーはどちらでしょうか？近くにお住まいの方や地元の買い物事情に詳しい方などいらっしゃいましたら、教えて頂けますでしょうか？

>158
「前向き」と「良いとこしかみない」は同じではないですよ