パークタワー錦糸町 ＃１

ゼファー民事再生ですね
ここは三井だから関係ないですが、不動産業界はガタガタでは。
アエラで9月崩壊って記事ありましたよ
北千住のオリックスタワーは値引き始めたけどここは無いのかな
北側１ＬＤｋとか売れなそうだけど

>>347
発展エリアと言っても価格の上げすぎは禁物。

業者さん、
じっくり売って、じっくり発展させてくださいよ。

将来の発展メリットは購入者が享受すべきですよ。

豊洲もちょうど良さそうな値段で落ち着きそうだし、発展エリアは供給も多いから上がりすぎることは無いと思うよ。浅草のタワーも坪３００万円行かないでしょう。投資目的の買いが無くなって、実需中心になったからね。便利なところで価格が適正なら実需でこれからも売れて行くよ。

こちらの物件について１ＤＫなら35年で手が届きそうなので，情報を集め始めたばかりですが，
管理費が前のログで他の物件と比べると高いとあります。これは，どういう時におきてしまうのでしょうか。やはのり賃貸の部分が入っているからでしょうか。素人質問で申し訳ありません。
どなたかアドバイスをいただけないでしょうか。

>>351さん

一般論として、管理費は管理会社へ支払う管理委託料と共用部分の維持費(エレベータの電気代等)に充てられます。私はモデルルームなどに行った訳ではありませんので確実なことは申し上げられませんが、ネットで物件概要を拝見する限りでは、各階のゴミ収集と子育て支援施設，セキュリティシステムの維持費にお金がかかっているのではないかと推測します。

管理費の減額等は管理組合の総会で議決しなくてはなりません。高かったら下げれば良いといった発想でなかなか下がるものではありません。おそらく管理規約の改定を伴うと思いますので、全体の4分の3の賛成が必要になります。マンションで全体の4分の3の賛成を得ることは並大抵のことではありませんので、管理費の高さが気になられているのでしたら、検討対象から外された方が良いと思います。

個人的にこの物件を見て気になったことは、管理費以外にも修繕積立金が安すぎるという点です。一般的に100戸程度のマンションで10年後の大規模修繕に必要な費用は100万円と言われています。一般論としてタワーマンションは修繕費用も中規模マンションに比べて高くなるのではないかと言われています。(一部の億ション以外でタワーマンションの大規模修繕はあまり実績が無いのが現状です。) 修繕積立基金と月々の修繕積立金を合算すると概ね100万円程度の修繕費用を積み立てる計画になっているように見えますが、この金額で足りるのかどうかはちょっと疑問が残ります。
(個人的な推測では戸あたり160万円程度は必要ではないかと思います。)
修繕費用を捻出するために駐車場の賃貸料を修繕積立金に充当する場合もあります。この物件の場合はどうなのかよくわかりません。但し、このやり方は後々駐車場利用者から不満が出ます。


私は、個人的に維持費がかかるという点からタワーマンションは候補から外しています。眺望が良い生活をしてみたいのでしたら賃貸で一度住んでみてはいかがでしょうか？　私自身は都内のタワーマンションに賃貸で住んでみたことがありますが、素敵な眺望も3ヵ月もすれば見慣れた風景になってしまいます。

>>352さま

大変丁寧でわかりやすい説明＆アドバイスありがとうございます。
352さまの言うように，私の気になる点を，色々資料を取り寄せたりモデルルームにて話を聞いてみたりして，もっと検討してみます。
すみません，検討を始めたそばから，いきなりこのような壁にぶつかってしまい質問してしまいました。
少しずつ勉強をしながらどれが自分の購入したい物件にあっているか賃貸も含め考えてみます。
ありがとうございました。

眺望は慣れる。わかるなー
最初はワーって感じなんですけどね
思った以上にすぐ慣れる。
人呼んだときは羨ましがられるけど、そんないつも違う人こないだろーし
高さが高いほど値段も高いけど、やりすぎてる物件も多い。ここはそれほどじゃないけど。

無理して買う人がいると周りに迷惑掛けるだけだよ。

手が届かない人はスッパリ諦めるべき。

この物件の一番の問題は立地ではなく、地権者が多すぎることでしょう。地権者が多いと管理上のトラブルが多発することは目に見えてます。
こんなに地権者割合の高いマンションは本当に珍しい

すいませんが、教えてください。地権者が多いとどうしてトラブルが多発するのでしょうか？

357ではないですが、
1/3が地権者ってことは、1/3の大株主のいる会社みたいな感じですかね。
なにをするにもその人の意見が通るみたいな。っていうかその人が反対すると何もできないってことかな。
大口の地権者と分譲住民が同じ方向を向いてればいいですが、対立したら最悪ですね。
賃貸にだし収益物件として使っている地権者と自分の住居としている分譲住民　さて。

入居時期が早まって、４月→３月になったようですね。
予算上、年度内に実績をあげたかったのかな。
無理な前倒しで手抜き工事にならなきゃいいけど。

新築のここを買うか、中古のブリリアを買うか、


どちらが勝ち組なんだろう？

勝ち組ならどちらの選択もないだろうな。

ブリリアタワー東京は儲かった物件の上位だけど？

儲かった物件の中古は買ったら、本当の意味での高値掴み。
勝ち組にはなれません。

金曜日の錦糸町を歩いてみました。やっぱスゴイですね。
駅前広場は客引きの黒服と中国系姉さん。
魚屋を曲がると居酒屋とカラオケの前に酔っ払いの大群。
その先では中国系姉さんが声かけてきた。おにさ〜んマッサージどですか〜
北口とは明らかに違う。マンション周辺の一角は静かでしたけど。

南口から風俗が淘汰されることはまずありえないからなあ。

自分で判断しようと思い、本日現場まで足を運んでみました。
すばらしいですね！こんな価格でこんな物件なかなかないでしょう！

これより、お買い得な物件がありましたら、見てみたいので・・・
ぜひ教えてください。

良かった！
367さん御買い上げ。
先着順なので御急ぎ下さい。

トイレがタンクレスじゃなかったり、スロップシンクが無かったり、
管理費が高すぎる。。。等と、探せば色々と文句は有りますが、
結局、私は買って良かったと思ってます。

交通アクセスの良さや駅近、買い物の充実さなどを考えれば、
駅前の喧噪なんて気にならないものです。
子育てで気になる方は他を買えばいいと思います。
ネガレス書き込む方は買いたくても手が届かない、ヒガミ根性の方なんでしょうね。

入居が１ヶ月早まりましたね。今から入居が楽しみです。
そろそろ購入者向けの住人板を立てましょうか？

北東向の2Lは確かに安いと思います。
でも3Lは6000以上。
これは明らかに割高。
値付けが部屋のタイプによって差がありすぎです。
意外なのは割高な3Lだけではなく、北東の2Lも決して販売が順調ではないこと。
やはり南口物件は人気がないんですね…。

タンクレスとスロップシンクはほしいな〜
生活利便性とEcoに直結だよな！

入居して業者に頼んだ場合、いくら設置可能でしょうか？

北東の値段にはそれなりの理由があると思いますよ。
北向きには大きな壁（アルカタワーズ）が並んでいるが、建物とお見合いしているのが
どれだけ不快か経験してみればわかる。
抜けている部分の眺望を一生懸命見ていながら、いつでもこいつらが邪魔なんだよなぁ
と心の隅にあって、ストレスを感じている自分に気づく感じ。
特にホテルの宿泊客なら外をよく見るだろうし。
って、タワーだから眺望が大事かなと。

北東でも、何階くらい以上の階でしたら、いいでしょうか・・・

やはり、下の階ですとアルカのみならず、周辺の建物が邪魔してしまいますね。

現在、北東の２０階（２ＬＤＫ）が販売されているようですね。

わたしも錦糸町に住んで８年になります。ここは駅横の数店の風俗店を気にしなければ、普通に生活を楽しめる町だと思います。映画館もスーパーも公園もある。
パークタワー錦糸町にまだ空きがあるのなら検討しようと考えています。
昨日も、妻と隅田川の花火を見ていて、あそこなら第一会場の花火がきれいに見えるね。
と話しあっていました。押上のタワーもでき、中継で駅の利用者も増え、また某外資系の日本本社も都内から移ってくるとのことですので、５０００人規模のビジネスマンが新たに錦糸町で乗降する事となるようです。駅前の客引きもかなり取締りが強化されると思われます。イギリス人の同僚も快速で成田も横浜も一本でいけるため錦糸町に住んでいます。８年前に比べると特殊浴場もなくなりましたし、ぼったくりも聞かなくなりました。錦糸町はどんどん変わっていると思います。２〜３年でさらに住みやすくなることは間違いないと思います。・・・しかし今住んでいるマンションを売却しないと移れませんね。

錦糸町が栄えることと、それがあそこの購入者にとっていいかどうかは別では。
東東京一の歓楽街として栄えることは住民にとってはうれしくないと思います。
風俗店の話がありましたが、駅左側もそうですが、本場は丸井の南側です。
「錦糸町　風俗」で検索すればいくらでもでてきます。
そして高速沿いのラブホテル街。道のそこかしこに女性がたってます。ちなみに本物件の隣の
道をまっすぐファミマの先にもラブホテルがあります。徒歩２分程度かな
競馬はギャンブルですが、あぶく銭の使い道は酒や女ってことではないでしょうか。
本物件の利便性は誰も認めるところですが、環境が良くなるというのはミスリードではないでしょうか。夜歩かないリタイア組や子供のいないＤＩＮＫＳで奥さんの帰宅が早い人にはいい物件だと思います。三井でもありますし、これが北口にあればすぐに完売していたことでしょう。

あと、隅田川の花火大会は本物件から仮に見えるとすれば、厩橋の第二会場ではないですかね。
アルカキットとアサヒビールが邪魔して遠い桜橋の第一会場はきついかなと。

>371 タンクレスとスロップシンクはほしいな〜

トイレはおそらく60万以下だと思いますが、スロップシンクは金の問題じゃないでしょ。共有部分だから管理組合の同意がいるし、おそらく無理だと思います。

押上の長谷工ラヴィアンコートはじまりましたね。
錦糸町まで歩くのはきついですが、再開発で生まれ変わる押上まで徒歩６分。
比較対象にはなるかな。
まん前が東武スーパーってのも使える。ただ低層だから、こちらの絶景感はないですね。

周辺住民（？）あなたは本当に錦糸町周辺の住人ですか？私しは２０数年江東橋に住んでいますが、何か錦糸町が住みやすくなることに不満があるのですか？新しいマンションができて新しい人たちが住むようになるのは地域として良いことです。過去の錦糸町が風紀が悪かったとしてもこれからよくなれば私は大歓迎です。マンションの価値や住みやすさはそこに住む人が考えれば良いと思いますが、あなたの書き込みは、江東橋の住人として何か違和感を感じます。丸井の裏は、飲み屋とクラブがあります。ホテル街は今時立ちんぼなんかいません。（立っていれば捕まりますから。）　マンションの批判は興味がある人がいくらでもすればよいと思いますが、よそ者が知った風なことを書くな。

私は購入者です。
割と批判が多い気もする物件ですが、要は購入者がピントきて買うのなら満足できるので良いのではないかなアと。。。
立地は確かに駅反対出口とは雰囲気は異なりますが、物件の周りは静かですよ（＾＾）
地権者が住むことにも、ある意味厳しい目が存在する感じがして、それを聞いた時私達夫婦は逆に安心してしまいました（＾＾；
ほかに購入される方々をお見かけしましたが、お子様がいらっしゃる普通のほのぼのしたファミリーもいましたし、ワクワクしました！！
批判文を読んでたまにヘコんだりもしますが、でもやっぱり錦糸町が好きですし、この物件も好きだな！！
スカイツリーも出来るし、以前より町の規制や警備がされてくると思いますし、住んでから今後の活性化へ期待しています！！夏は御神輿祭りもあるようですし、ワクワクしています。
ご購入をお考えの方、楽しく安全なマイホームにしていきましょう！！
どうぞよろしくお願いします！！

私も肯定派です。
再開発が進んでいる錦糸町においてこれだけの近さで新築タワーはおいそれとは建ちませんからこの物件は希少価値があると思います。
利便性というものは時間の無駄を省きますし、老後もなにかと安心です。
その余った時間をゆったりと使えるのは真の意味で贅沢だなあと思います。
錦糸町、いい街ですよ。
昔の印象だけで話す年配の方に惑わされてはいけないと思います。
土地勘の無い人は一度錦糸町に来てみてください。
風俗街だけではなく良い部分も悪い部分も見て総合的に判断していただければと思います。

私は真剣にここを検討している者ですが、何度か周囲を歩いてみて、駅近で非常に便利なところだと思いましたが、逆に、近過ぎて、普通に住宅街にあるクリーニング屋さんとか自転車屋さんみたいなものが、周りにないような気がしました。どなたか周辺にお住まいの方、日常生活情報について教えてください。

TSUTAYAは近くにありますか？

>以前より町の規制や警備がされてくる

それは楽天的でしょう。経費が掛かりますから。
通りすがりの人は増えるでしょうけどね。主に千葉方面からの。

両国から錦糸町にかけて賃貸がものすごく増えてますね。

若い人がこれからどんどん増えそうで楽しみです。

自分の目で見るのは大事。
昼だけでなく、夜も。現実を知ってそれぞれが判断すればいい。

381さん、
自転車屋は駅前のリビンにありますよ。
個人的には亀戸になりますが京葉道路沿いにあるとーとさいくるがオススメです。この物件からなら充分歩ける距離ですよ。
クリーニング屋も近所にあります。
ちなみに錦糸町はスーパーが充実している、というかかなり物価が安いんです。品質重視ならクイーンズ伊勢丹、安さ重視ならつるかめをはじめいろいろあります。

TSUTAYAは、亀戸まで自転車使ってください。パークタワーからなら全然近いですよ。
レンタル店ならなんでもいい方はソフトランドがあります。

381です。
386さん、ありがとうございます。
今度、もっと色々歩いてみます。

この掲示板は検討している人の情報収集と買った人の意見交換の側面がありますが、買う前の人間としては事実がしりたいわけで、こうなってほしいという希望はあまり参考になりません。
豊洲を買う住民が液状化のリスクから逃れられないのと同じで、錦糸町南口の住人が歓楽街という事実を無視はできないと思います。確かに立ちんぼらしきのはいませんが、マッサージをひつこく進めてくるアジア系の女性のマッサージが本当にただのマッサージかは疑問です。治安がよくなったといいますが、昔からの住民であればそう感じるかもしれませんが、別の場所から来たものとしては十分に国際都市です。一生の買い物なので、くさいものに蓋をして決断するのではなく、いい面と悪い面を認めたうえで判断したいものです。

本日南口と北口周辺をゆっくり歩いてみました。
国道14号がある南口が北口より電柱もなく、また歩道も広くて明るい感じがしました。
蔵前橋通りはなぜか暗いですね。なぜですか？

一方残念ながら丸井の裏は期待はずれでした。
まあ〜　でもパークタワーから両国へ、住吉へ、北口への道は思ったより
いい感じだったので、思い切って契約しました。この選択が間違いがないように・・・

丸井裏に期待はしちゃいけませんよ。
あれは浅草ロックスの裏と思うしかないです。

スカイツリーが出来る頃には錦糸町も大化けしてますよ。
お楽しみにデツ。

錦糸町には未来を感じますが、乾式壁・壁厚１５センチのこのマンションの仕様が問題なんですよね。
タワーなので乾式はしょうがないにしても、壁厚は最低１８センチにすべきでした。防音対策はマンションでは非常に重要ですから。
三井は物件によって構造にかけるコストに差をつけすぎなのが問題。

コネタですが、両国高校とここの建設予定地は東京都の液状化マップでは、
「液状化がほとんど発生しない地域」でした。
でもって墨田区の荒川氾濫時のハザードマップでは「２メートルから５メートル未満の浸水地域」。
ま、荒川がいかれた場合墨田区ほとんど浸水ですし、タワーであれば影響はさほどないかな。

地方から上京サラリーマンが増えています。
勤務地までの通勤利便性が重視されるようになって、
旧本所区、旧深川区に賃貸のワンルームマンションが続々と建てられ、
２０代前半の人達が増えています。

建てられた賃貸マンションは将来のストックとして残りますから、
旧本所区、旧深川区は上京独身サラリーマンが多く住む地域に大きく変わって行きます。
そして、そこに慣れ親しんだ人たちは結婚後その場に新居を求めることになります。

住民も変わって行きますが、
２０１１年にはスカイツリーが完成して、日々目に入って来る景色も変わります。

錦糸町の雰囲気も３年後には様変わりだと思います。

犯罪発生率も都心３区並に下がって行く？

犯罪がどうなるかはわかんないが一応副都心でありながら住環境としても他の副都心に比べ充実している。
つまり住める副都心。

その位置付けとして期待値はかなり高い。

治安面を考えれば錦糸町の利便性を享受できる周辺地域である
両国、亀戸、押上、住吉、西大島あたりが狙い目になるだろうね。