パークタワー錦糸町 ＃１

>323
日暮里はもはや物件価格が高すぎて手が出ませんから私の『東』からは除外しています。実際文京区と隣接してますからね。
駅前タワーは格安でしたよね…。

日暮里を除外すると北千住か錦糸町かなと思います。
北千住は地下鉄３路線プラス３線の計６線使え、駅前はルミネと大きな丸井、活気ある商店街がありますから意外と穴場だと思ってます。
ただ今新築で出てる最も駅近が徒歩8分のオリックス物件。これが坪260です。
ギリギリ手がでる価格ですが、ちょっと高いです…

>>327
スカイツリーの所へも大学か専門学校かが誘致されるみたいです。
上野、浅草、押上と一大観光地が一直線にならんでいるから、観光系か語学系が来ればいいな。
それから有楽町線が分岐、延伸されれば、一部半蔵門線を使って豊洲と押上が結ばれるから、もう１つの観光拠点、臨海副都心ともつながりますね。
どこまで発展していくのか怖いくらいです。
マンションもまだ安いからどんどん住民も増えそうです。

押上が観光地とは初耳ですが…。

東京東部の大学誘致はまだまだ続けて欲しいですね。
北千住には芸大が既にありますし、電機大が来ますし、金町は確か順天堂でしたっけ？
活発になるのは間違いないですね

>>330
スカイツリーができるのまだご存知ないのですか？
年間の観光客は固く見て５４０万人らしいです。
7月14日13時55分配信 読売新聞
　東京都墨田区押上に建設される高さ約６１０メートルの新タワー「東京スカイツリー」の起工式が１４日、建設予定地で行われた。
　午前１０時半から開かれた安全祈願祭では、事業主体の東武タワースカイツリー社の宮杉欣也社長や親会社「東武鉄道」の根津嘉澄社長らがくわ入れを行った。
　午後には都内のホテルで墨田、台東両区長や地元住民の代表らを招いて記念式典が行われた。

そうですね、このエリアは四年後には一気に生まれ変わりますね。
なんだかんだで世界から見た東京の観光名所は浅草。スカイツリーができれば押上は必ず観光ルートとなります。それを見越して浅草と押上をつなぐ水上バスも計画されています。
水上バスは台場、豊洲から両国、浅草、そして最後は押上となるようです。
錦糸町から浅草も両国も自転車圏内であり、また錦糸町自体の利便性は抜群ですからこのエリアは本当に将来性がありますね。楽しみです。

亀沢２丁目には「すみだ　北斎美術館」もできるから、大江戸博物館につながる北斎通りが観光客でにぎわいそうです。
町工場、倉庫がまだあるから発展余地があるし、旧本所区が全体としてすごい勢いで良くなって行くと思われます。

322さんありがとうございます。
駅からの帰り道がイメージできました。
総武線の混み具合が気になるのですが、やはり半蔵門線の方が良いのでしょうか？

322です。334さんはどこまで通うんですか？

334です。
丸の内まで通います。

大手町に会社があれば半蔵門線が便利。
丸の内に会社があれば総武線が便利。
ちなみに両方に便利なのは東西線。

322ですがまさに337さんのおっしゃる通りです。
ちなみに総武線ですが東西線ほどの混み方はしませんね。
私は8時15分位の電車に乗っていますが両国まで頑張ればあとは比較的楽です。
昔は田園都市線を使ってましたがあれに比べたら全然楽です。
総武快速はちょっとわかりません

浅草でも超高層マンションですよ。
お値段注目ですね。東京スカイツリーも良く見えそうです。
比較検討の対象になるかと思われましたのでＵＰしました。ＨＰはまだです。
■ 【東京】12月着工へ施工者　浅草３丁目計画（07/11）
■ 　藤和不動産（中央区八重洲２ノ３ノ13）とモリモト（渋谷区恵比寿南３ノ７ノ４）は、38階建ての超高層分譲マンションの新築工事を計画している。
　　 名称は（仮称）西浅草３丁目計画。施工者は未定としているが、既に選定作業に着手している。着工は12月中旬を予定している。
（2008/07/11）

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p06234.html

ビューホテルの北西ぐらいですよね。ＴＸがすぐです。
周辺環境（場外馬券、ラブホ）もある意味似てる。
台東区で最高の高さになるって話ですよ

出遅れ気味だった台東区にもようやく大規模マンションですか。
墨田区と台東区が一体になって明るい未来を歩んで行きそうですね。
どんどん変わって行って楽しみです。

334です。
322さん、337さん、どうもありがとうございました。
聞いていたほど混まないようなので、総武快速で通勤してみようと思います。

浅草にもタワーかあ。値段気になりますね。
イニシアも含め、TX効果がここにきて表れてきていますね。
錦糸町ともども盛り上がってほしいですね

イニシア？？

浅草タワーは坪300は付けてくるでしょう。
シェルゼ雷門は350という噂ですし。これはいくら何でも高すぎですが…
それにしても、この掲示板って既に1年半以上前に作られてるのに未だ投稿数350未満…三井の駅近大型タワーなのに、よほど人気がないのか…

皆様の情報によると、ここ錦糸町はこれからの発展が期待できますね。
通勤も便利だし、朝のラッシュも総武線は秋葉原までの辛抱ですね。
でも最大の辛抱は両国までですけどね。都内のラッシュでの乗車率が１位か２位のが
錦糸町ー両国間なんですって。新聞記事にありましたね。
まぁ駅前の繁華街に隣接した物件ですから、賑やかなのはしょうがないでしょ。
寂れた駅前の物件じゃないんだから。
私は北東の高層階を買いましたので、４年後のタワーはバッチリ見える事を計算していますので
今不安なのはタワーの近くのJTの場所にJTがタバコ不況で土地売ったりして３５〜４０階のタワーマンションが出来ると悲しくなりますよ。
だからみんな頼むからタバコ吸ってくれー

隅田川をはさんで東西に広がる平坦なエリアは、これからの東京の発展エリアになりますね。

ゼファー民事再生ですね
ここは三井だから関係ないですが、不動産業界はガタガタでは。
アエラで9月崩壊って記事ありましたよ
北千住のオリックスタワーは値引き始めたけどここは無いのかな
北側１ＬＤｋとか売れなそうだけど

>>347
発展エリアと言っても価格の上げすぎは禁物。

業者さん、
じっくり売って、じっくり発展させてくださいよ。

将来の発展メリットは購入者が享受すべきですよ。

豊洲もちょうど良さそうな値段で落ち着きそうだし、発展エリアは供給も多いから上がりすぎることは無いと思うよ。浅草のタワーも坪３００万円行かないでしょう。投資目的の買いが無くなって、実需中心になったからね。便利なところで価格が適正なら実需でこれからも売れて行くよ。

こちらの物件について１ＤＫなら35年で手が届きそうなので，情報を集め始めたばかりですが，
管理費が前のログで他の物件と比べると高いとあります。これは，どういう時におきてしまうのでしょうか。やはのり賃貸の部分が入っているからでしょうか。素人質問で申し訳ありません。
どなたかアドバイスをいただけないでしょうか。

>>351さん

一般論として、管理費は管理会社へ支払う管理委託料と共用部分の維持費(エレベータの電気代等)に充てられます。私はモデルルームなどに行った訳ではありませんので確実なことは申し上げられませんが、ネットで物件概要を拝見する限りでは、各階のゴミ収集と子育て支援施設，セキュリティシステムの維持費にお金がかかっているのではないかと推測します。

管理費の減額等は管理組合の総会で議決しなくてはなりません。高かったら下げれば良いといった発想でなかなか下がるものではありません。おそらく管理規約の改定を伴うと思いますので、全体の4分の3の賛成が必要になります。マンションで全体の4分の3の賛成を得ることは並大抵のことではありませんので、管理費の高さが気になられているのでしたら、検討対象から外された方が良いと思います。

個人的にこの物件を見て気になったことは、管理費以外にも修繕積立金が安すぎるという点です。一般的に100戸程度のマンションで10年後の大規模修繕に必要な費用は100万円と言われています。一般論としてタワーマンションは修繕費用も中規模マンションに比べて高くなるのではないかと言われています。(一部の億ション以外でタワーマンションの大規模修繕はあまり実績が無いのが現状です。) 修繕積立基金と月々の修繕積立金を合算すると概ね100万円程度の修繕費用を積み立てる計画になっているように見えますが、この金額で足りるのかどうかはちょっと疑問が残ります。
(個人的な推測では戸あたり160万円程度は必要ではないかと思います。)
修繕費用を捻出するために駐車場の賃貸料を修繕積立金に充当する場合もあります。この物件の場合はどうなのかよくわかりません。但し、このやり方は後々駐車場利用者から不満が出ます。


私は、個人的に維持費がかかるという点からタワーマンションは候補から外しています。眺望が良い生活をしてみたいのでしたら賃貸で一度住んでみてはいかがでしょうか？　私自身は都内のタワーマンションに賃貸で住んでみたことがありますが、素敵な眺望も3ヵ月もすれば見慣れた風景になってしまいます。

>>352さま

大変丁寧でわかりやすい説明＆アドバイスありがとうございます。
352さまの言うように，私の気になる点を，色々資料を取り寄せたりモデルルームにて話を聞いてみたりして，もっと検討してみます。
すみません，検討を始めたそばから，いきなりこのような壁にぶつかってしまい質問してしまいました。
少しずつ勉強をしながらどれが自分の購入したい物件にあっているか賃貸も含め考えてみます。
ありがとうございました。

眺望は慣れる。わかるなー
最初はワーって感じなんですけどね
思った以上にすぐ慣れる。
人呼んだときは羨ましがられるけど、そんないつも違う人こないだろーし
高さが高いほど値段も高いけど、やりすぎてる物件も多い。ここはそれほどじゃないけど。

無理して買う人がいると周りに迷惑掛けるだけだよ。

手が届かない人はスッパリ諦めるべき。

この物件の一番の問題は立地ではなく、地権者が多すぎることでしょう。地権者が多いと管理上のトラブルが多発することは目に見えてます。
こんなに地権者割合の高いマンションは本当に珍しい

すいませんが、教えてください。地権者が多いとどうしてトラブルが多発するのでしょうか？

357ではないですが、
1/3が地権者ってことは、1/3の大株主のいる会社みたいな感じですかね。
なにをするにもその人の意見が通るみたいな。っていうかその人が反対すると何もできないってことかな。
大口の地権者と分譲住民が同じ方向を向いてればいいですが、対立したら最悪ですね。
賃貸にだし収益物件として使っている地権者と自分の住居としている分譲住民　さて。

入居時期が早まって、４月→３月になったようですね。
予算上、年度内に実績をあげたかったのかな。
無理な前倒しで手抜き工事にならなきゃいいけど。

新築のここを買うか、中古のブリリアを買うか、


どちらが勝ち組なんだろう？

勝ち組ならどちらの選択もないだろうな。

ブリリアタワー東京は儲かった物件の上位だけど？

儲かった物件の中古は買ったら、本当の意味での高値掴み。
勝ち組にはなれません。

金曜日の錦糸町を歩いてみました。やっぱスゴイですね。
駅前広場は客引きの黒服と中国系姉さん。
魚屋を曲がると居酒屋とカラオケの前に酔っ払いの大群。
その先では中国系姉さんが声かけてきた。おにさ〜んマッサージどですか〜
北口とは明らかに違う。マンション周辺の一角は静かでしたけど。

南口から風俗が淘汰されることはまずありえないからなあ。

自分で判断しようと思い、本日現場まで足を運んでみました。
すばらしいですね！こんな価格でこんな物件なかなかないでしょう！

これより、お買い得な物件がありましたら、見てみたいので・・・
ぜひ教えてください。

良かった！
367さん御買い上げ。
先着順なので御急ぎ下さい。

トイレがタンクレスじゃなかったり、スロップシンクが無かったり、
管理費が高すぎる。。。等と、探せば色々と文句は有りますが、
結局、私は買って良かったと思ってます。

交通アクセスの良さや駅近、買い物の充実さなどを考えれば、
駅前の喧噪なんて気にならないものです。
子育てで気になる方は他を買えばいいと思います。
ネガレス書き込む方は買いたくても手が届かない、ヒガミ根性の方なんでしょうね。

入居が１ヶ月早まりましたね。今から入居が楽しみです。
そろそろ購入者向けの住人板を立てましょうか？

北東向の2Lは確かに安いと思います。
でも3Lは6000以上。
これは明らかに割高。
値付けが部屋のタイプによって差がありすぎです。
意外なのは割高な3Lだけではなく、北東の2Lも決して販売が順調ではないこと。
やはり南口物件は人気がないんですね…。

タンクレスとスロップシンクはほしいな〜
生活利便性とEcoに直結だよな！

入居して業者に頼んだ場合、いくら設置可能でしょうか？

北東の値段にはそれなりの理由があると思いますよ。
北向きには大きな壁（アルカタワーズ）が並んでいるが、建物とお見合いしているのが
どれだけ不快か経験してみればわかる。
抜けている部分の眺望を一生懸命見ていながら、いつでもこいつらが邪魔なんだよなぁ
と心の隅にあって、ストレスを感じている自分に気づく感じ。
特にホテルの宿泊客なら外をよく見るだろうし。
って、タワーだから眺望が大事かなと。

北東でも、何階くらい以上の階でしたら、いいでしょうか・・・

やはり、下の階ですとアルカのみならず、周辺の建物が邪魔してしまいますね。

現在、北東の２０階（２ＬＤＫ）が販売されているようですね。

わたしも錦糸町に住んで８年になります。ここは駅横の数店の風俗店を気にしなければ、普通に生活を楽しめる町だと思います。映画館もスーパーも公園もある。
パークタワー錦糸町にまだ空きがあるのなら検討しようと考えています。
昨日も、妻と隅田川の花火を見ていて、あそこなら第一会場の花火がきれいに見えるね。
と話しあっていました。押上のタワーもでき、中継で駅の利用者も増え、また某外資系の日本本社も都内から移ってくるとのことですので、５０００人規模のビジネスマンが新たに錦糸町で乗降する事となるようです。駅前の客引きもかなり取締りが強化されると思われます。イギリス人の同僚も快速で成田も横浜も一本でいけるため錦糸町に住んでいます。８年前に比べると特殊浴場もなくなりましたし、ぼったくりも聞かなくなりました。錦糸町はどんどん変わっていると思います。２〜３年でさらに住みやすくなることは間違いないと思います。・・・しかし今住んでいるマンションを売却しないと移れませんね。

錦糸町が栄えることと、それがあそこの購入者にとっていいかどうかは別では。
東東京一の歓楽街として栄えることは住民にとってはうれしくないと思います。
風俗店の話がありましたが、駅左側もそうですが、本場は丸井の南側です。
「錦糸町　風俗」で検索すればいくらでもでてきます。
そして高速沿いのラブホテル街。道のそこかしこに女性がたってます。ちなみに本物件の隣の
道をまっすぐファミマの先にもラブホテルがあります。徒歩２分程度かな
競馬はギャンブルですが、あぶく銭の使い道は酒や女ってことではないでしょうか。
本物件の利便性は誰も認めるところですが、環境が良くなるというのはミスリードではないでしょうか。夜歩かないリタイア組や子供のいないＤＩＮＫＳで奥さんの帰宅が早い人にはいい物件だと思います。三井でもありますし、これが北口にあればすぐに完売していたことでしょう。

あと、隅田川の花火大会は本物件から仮に見えるとすれば、厩橋の第二会場ではないですかね。
アルカキットとアサヒビールが邪魔して遠い桜橋の第一会場はきついかなと。

>371 タンクレスとスロップシンクはほしいな〜

トイレはおそらく60万以下だと思いますが、スロップシンクは金の問題じゃないでしょ。共有部分だから管理組合の同意がいるし、おそらく無理だと思います。

押上の長谷工ラヴィアンコートはじまりましたね。
錦糸町まで歩くのはきついですが、再開発で生まれ変わる押上まで徒歩６分。
比較対象にはなるかな。
まん前が東武スーパーってのも使える。ただ低層だから、こちらの絶景感はないですね。