23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

そうかもしれませんね
この前，仲介業者の人と話していたら、公示地価の出た後、強気の値付けをする人が増えたとのこと。業者も断れば、他に取られていくため受けざるを得ないようです。

プレジデント等にも書かれているように
人気物件はそこそこ上がり、それなりの物件は横ばい
以外は下落という誰でも予想できる展開なのでしょうか？

相場には時を味方につけるという言葉があります
外貨を持てば、日本との金利差があるため、前提条件が変わらなければ外貨有利
国際株式はこれまでの２００年以上の歴史を見れば、保有が有利
米国の不動産は移民などの流入により場所にもよるが基本的に有利
では東京の不動産はといえば、人口は２０１５年まで微増しその後減少に向かいます。大切なのは微増という点。多くの人が増える増えるといっても実際には大して増えないのです。その後は減少確実です。
つまり、東京の不動産、特にレジ系に限っては時は味方ではなく、敵なのです。

では、人口の増減が不動産価格に影響を与えるのは、いったいどのくらいの増減からなのか？

１％？　１割？　倍増・半減？

人口予測、当たらないでしょ。2015年まで微増というのは間違い
で、土地価格高騰でそろそろ減少するかもしれないし、
移民を受け入れることで2015年以降激増するかもしれないし。
みんな日本のことを馬鹿にしておりますが、文化度で言えば圧倒的
にアジアではナンバー１だ、商売もし易い。というのが外国人の
基本的な認識でしょう、少なくとも今はね。
これからは欧米よりは、日本が相対的に景気面でみても魅力的だと
個人的には思いますね。
不動産はキャリーを稼げれば良いんです。高望みは駄目。
高望みしなければ、まだまだ買い時でしょう。
あと、中古物件を見てても、売り方、貸し方が下手。
自分でどう潜在顧客を集めて、商売に結びつけるか、不動産業者
任せでなく、自分で考えれば、市場価格よりも高く貸せるし、
売れますよ。商売の仕方が不動産ほど旧式なのも珍しい。

2015年以降の首都圏人口減少は予測データとしてオーソライズされてるからみんな論拠とするんだろうけど、
人口3000万人に対してマンション供給年間8万戸という状況で人口増減の
与える影響ってたいしたこと無くない？
これまでの供給戸数増減て消費性向と販売価格で概ね説明出来ると思うんだが。
一部で新々価格の出足が悪いようだけど、消費税が上がるって話が現実味を帯びれば、
実際に100万程度の負担増にしかならないにも拘らず新々価格も受け入れられてしまうんだろう。
一方でフラット35が4%位になってくれば消費者サイドが価格上昇に耐えられない。
結局は暴落も暴騰もなく、現状+αで落ち着くんじゃないですか。

>>922

落ち着くのはいいんだよ。今が「落ち着いた状態」だから。
問題はその先だ。
住居は１０年２０年スパンで考えるべきもので
２３区や都心周辺部なら「いつ、いくらで買おうと同じ」
とか思っている輩がやばい。
誰から買おうが新築だろうが、中古だろうが
ローンで買おうがキャッシュで買おうがそんなことは
二の次三の次。
不動産は「いつ、いくらで、どこを買うか」が最も重要。

都心とは読んで字のごとく同心円状の中心部。
最初から希少価値が約束されている。
しかし湾岸や城南の広めのエリアは都心の比例配分の値動き
をするわけでなく交通利便性や、後発開発で眺望が変化したりとか
変動要因が多い。
ピークになればなるほど、その後の下落の乖離がはなはだしくなる。

不動産の難しさはここだ。
素人は底値前後で買わないと、土地の価値と価格のギャップなど
読めるものではないだろう。

得をする気はない。はそれでいいが得をしないということは損をする
ことだという単純な理屈にめんどうくさいから目をつぶってしまうんだろうな。

このスレで「不動産を買う理由はオプション（任意の実行権利）が手に入るから」だと
言った人がいた。
名言だなと思う。要するに売るべきときに売って利益がでる権利とセットでないと
マイホームなど買う理由はどこにもないということだ。

右肩あがりの上昇を土地神話と笑う人が、なぜ「横ばいになったら」
まだ買おうとする人がでてくるのか。よくわからんのだよ。

こういう人は単なる浪費癖で欲しければバーキンでもＢＭＷでも
今買わないと先々買えないという理屈で買ってしまう人なんだろう。
金持ちならそれでもいいけど、不ツーの庶民だったりするからね。

９２１
あのー、キャリーてなんですか

人口が減るといっても、いや違う
金利が上がるといっても、消費税上げで大丈夫
ようするに自己の希望＝予測
相場でもっとも損するタイプ

消費税アップによる需要増は、
需要の先食いにすぎない。
というのが前回アップした時の経験則。
アップ後に反動がくる。

消費税は、少し長い目で見れば、下げ要因。
一律に国民の所得が減るようなものだからね。

もともと都心には大企業の普通のサラリーマンいや、役員クラスでも親からの財産とかが
なければなかなか住めなかったのだから、徐々に手の届かない価格になってきたのはようやく
正常な価格形成されましたね。
まあいくら予想したところでもう２度とサラリーマンが買える価格に都心はならないから
（湾岸の豊洲タワーですらもうぎりぎりでしょう）

安くなるの待つんじゃなくて（不動産の価格の動きは鈍いから人生のいいとこ
終わるよ待ってると）郊外の駅遠物件みたいな安い物件を買うしかできないことに気づかないと（笑）永久に2004年プライスにはならないからね。

へたにここんとこ安かったから普通のサラリーマンがいつ下がるかと予想しちゃってる
こと自体が異常だ。君らには都心は永久に変えないということと手の届く範囲には
もう永久に下がってこないということを気がつけよ。予想は無駄無駄無駄無駄無無駄ですよ（笑）

＞９２８さん
タイプミスしてますよ。

手持ち物件があるので下がって欲しくない、
単なる願望か。

正常とか、異常とか、意図的に使っているのかな？

何が何でも都心ならいいというわけではないでしょう。
都心に、環境もよい物件なら確かによい買い物でしたよね。
ただ、２００４年に破格に手に入れられた方なら、未だ何の
憂いもないわけだし、そこまで価格が下がるってことはどなたも
おっしゃってないのでは？
なぜそんなに躍起になるのでしょうね。

お詳しい方が多いので私感を述べます。

湾岸あたりの転売価格が下がってきた＝相場は下落へ

というのは、拙速な考え方でしょう。
湾岸転売は利益を乗せすぎたことによる修正がされている
だけであると思います。

投資や商業物件なら許容できますが、個人が家を購入するの
ですから、いくら相場が変わったとはいえ、この前まで
５０００万だった物がいきなり７０００万になっていたら、
買えません。

相場の流れは長期にわたって形成されます。
２００３年頃からスタートした実需資産の流れが急激に
かわることはありません。
１０年かけてあげた資産は１０年かけるか価格で調整する
ものです。

もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。

株式も金利も不動産も急激な動きがないことが長期の好景気に
寄与しています。

最後に私も概ね９２８さんに同意です。

例えどんなに正鵠を得た発言内容であっても、
「君ら」とか書いてる時点で説得力ゼロ。

>もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
>少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
>旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
>売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。
↑これ意味が伝わらん。誰に対してのアドバイス？　
あと、何も2003年の底値再来があるって話じゃないでしょ？

正鵠を得たと書いている時点であんたも同類。「正鵠を射た」「当を得た」「的を射た」

同類ではないんじゃないの。
「君ら」←親しい人でない場合は、目下の者に向ける呼称を使う人。
「正鵠を得た」←言葉の使い方の間違えた人。

>935さん

934です。
このトピに来られている、マンション購入希望者で
なおかつ、旧価格の時に買い損ねたと考えている方
に対するお話です。
アドバイスと言うほどではありません。

相場は一本調子ではないので、少し短期的な潮目が
変わるポイントはありますし、それが近いかも知れ
ません。
潮目が変わるのは変わってから気づく物で予測は
できないでしょう。

その時は「旧価格＋αで札入れされたら購入できる
かもしれませんよ。」ということです。

２００３年の底値はおそらく私の生きている間、
又は今後少なくとも２０年は無いと考えています。

ただ、最近の新（新）価格に便乗した新築転売は
やりすぎと感じているだけです。

新価格や新新価格を正当化するためにデべは材料費の値上がりを理由にし、
中古の所有者は高い転売を正当化するために新築の値上がりを理由にし、か。

いずれにしても、供給が本格的に細りだす、これからの超都心の希少物件の相場動向が、ガギになることは間違いないだろうね。

＞９３８さん
分かりました。今買いたい人へ向けた言葉なんですね。
＞旧価格の一割増しなら「買える」と思います。
＞その場合、売り主は実質３パーくらいしか儲からないことになります。
という意味辺りでよいですかね。繋がっているようで、買い主と
売り主の立場が混じっているようだったから分からなかったんです。
ただ、今から買う人は底値まで待つのは無謀ということなら、
そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。

>940
それより都心周辺部の価格の動向のほうが重要じゃないの？

新価格便乗した転売は全然アリだと思いますが。
新価格便乗物件[新価格よりも条件の良い立地、ローン金利即確定可]＝新価格物件[材料費、地価上昇による新価格、引渡し２年後により金利上昇のリスク、立地駅遠など]

＞941さん

すいません、自営業で電話しながら書いたので
立場が入り乱れていました。
ご指摘通りです。
乱文失礼しました。

＞そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
＞言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。
そうですか。パーっと拝見したところ、バブルがはじけて
暴落だー！というような書き込みが多いように感じたので、
そのように記載いたしました。
失礼しました。

個人的には新新価格の湾岸は割高で、バブルというほどでは
ありませんが元をとるのは大変だな・・と感じています。

特に「価格の上昇」→「一等地の仲間入り」→「新新価格」
というような変遷に違和感を感じますね。

×「価格の上昇」
○「地価の上昇」

でした。失礼しました。

６年前に、マンションを購入しました。
２年前住み替えを考えていました。
購入価格の７割以下の評価でした。
最近購入価格程度の評価はあるようです。
近所のマンションを購入しました。
前のマンションも購入してから評価額が
下がりました。
居住用と考えれば値下がりも致し方なしですね
自分は、最低１５０平米以上の部屋が欲しくて
これ以上値上がりすると値段的に厳しく購入を決めました。
今の相場は間違っているのかもしれません。
でも、今の値段で検討することが一番現実的です。
新価格が適正なのか？
少し調整するのか？
新新価格になるのか？
会社の近くにセカンド目的で賃貸を借りましたが、
家賃は確実に以前より高く
住人は外国人が多いです。
自分は、ババを掴むことよりも都内である程度
家族がくつろげる空間を手に入れられたことに喜びを
感じています。

新価格よりも条件が良い立地。
ではなくても、便乗して強気価格の中古がある。

ペアガラスではなかったり、
ダブル・トリプルオートロックではないなど古い仕様の中古まで新築に便乗している。

誰も、は言いすぎかもしれませんが、全体としては「旧価格」ではなく、
「新（新）価格」についての値崩れのことかと。
これ以上の値上がりを期待している人や、この急激な値上がり価格で売り
切りたいデベの方が、「旧価格」を持ち出して煽っているのでしょうかね？

>>947
そういう粗悪便乗物件は誰にも相手されないでよいではないですか。
新価格/新新価格物件と便乗新築未入居物件を比べて割りがあってればよいのでは？

不動産の株が下がり始めたのはバブルがはじける前兆なんだろうか？どなたか教えて！

バブルが膨らむ前に、手を打ったのでは？
博打路線から、安定路線への揺り戻し。

話が複層しすぎて、このスレほとんど読んでないのだが都心の
「土地価格の上昇」、「供給する土地の大幅な減少」、「建築資材の高騰」、「都心への人口一極集中」
これらの状況の中でどうやってマンション価格が下がる事が考えられるの？
揺るらかな騰がったり下がったりの波はあったとしても、今後都心（湾岸含む）のマンション価格が
今より大幅に下がる事はどーやっても考えられんのだが、下がる派の意見を誰か簡潔にまとめて下さい。

話が完全にループしているので
まずは>>952の質問に対しての
下がる派の意見を聞きたい。
反論はありますか？

実際は下がらない　正解でいいですかね？

>>952の四つの項目を踏まえて、下がる派の論理的な意見を聞きたい。
少しの上げ下げは勿論あるが、「２，３年の底価格」や緩やかでも「長期的な下げ」が
この四項目を見ても、まだあると言えますか？

「下がらない派」は具体的な四項目を出して、何故今後も下がらないかを示しました。

「下がる派」も具体的な項目を示し何故下がるのかを説明して下さい。

クダらない煽り合いなどのレスは一切止めて、希望的楽観視をしているのは
ドチラなのかをハッキリさせましょう。

国家資格である以上、当然でしょうね。

>>954
ここのスレタイは「いつ下がりはじめるか？」です。

下がらない
というコメントに「
いつまで」を入れましょう。

土地神話の復活（１９６０年から３０年にわたる長期上昇だったのと同様）
という意味ですか？

年率４％でも５０００万の物件が１０年先には６８５０万という相場になる。

消費者物価指数が年率４％上がったら金利はどうなるうだろうね。
福ちゃんはしきりに０〜２％と東洋経済の取材で強調していたねｗ

>956
ぐうのねもでません。
すばらしい４項目です。

>>952
この四項目、次スレのテンプレに貼りましょう。
その方が議論もループしないで具体的で論理的な話も出来ると思います。
次スレはこれらの四項目を踏まえ「下がる派」の反論に期待！

需給で考えたら、金利が上がれば、物件価格は下がるしかないだろう。
総支払額には天井がある。

格差社会というのは平均値が全く何も意味を成さない世界。

大衆社会の慣習で「２３区新築マンションの分譲価格平均値」が１０年ほとんど変わらない
としても、供給量（サンプル数）の激減で都心は坪単価が１５００万になり
一方、城東は供給過剰で購入層の限度である１６０万／坪になり
湾岸の中古相場は物件によってまちまち。
そういう予測だよ。

一般サラリーマンが、どこを欲しがるかで「下がる」「横ばい」「上がる」の意味が変わる。
買えない部分を指しても論ずる意味がない。

たとえ話で恐縮だが
バーキンは今後もじわじわ上がる。というかユーロ高だから仕方ない。
ヴィトンは価格帯の幅をひろげ、アパレルとバッグの購入層を二分している。
しかしコーチはそのまま。ディオールはさらにターゲットを若年層にさげて価格は下がる
というか偽物横行が足をひっぱる。

マンションもすでにファッションと同等レベルになっている。供給絞ったエリアは買える人
しか買えない極限まであがる。人気がないエリアは郊外の投売りに連れ安。

>>951
だーかーらー緩やかな上げ下げは勿論あるって言ってるでしょ。
でもそれは永い目でみたら結局「上げ止まり」でしかない。
都心のマンション価格が「下がる」要因には一切ならない。
四項目の反論にも全くなっていないですね。

↑訂正
>>951→>>961

誰が仕切らせたんだ？？？

不動産の価格というのは世界中に共通することは、５年以下の短いサイクルで
さざなみのように上がったり下がったり
しないものだよ。何しろ単品生産だから２年先の需給まで読める。
なぜ「潮目」という言葉が使われるか。
引き潮と満ち潮のようにサイクルが大きく長い。

ことに新築単価はね。
あるのは、トレンドの節目がいつかということ。

別に仕切らせたつもりはないんだけど。
気にせず、別進行で話し合えばいいんじゃない。