23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

私は23区9万の部屋に1.5万補助、7.5万で住んでいる普通のサラリーマンです。

８７５さん
うらやましいですな
でも、本当にいい物件は高値維持で、需要も多いけど、駅から遠くて築古い物件は都内でも本当にたたかれているみたいですよ

私は都心３区に、月坪1.33万（中央区）1.45万（港区）1.41万（千代田区）
で貸してるマジョリティー大家の一人です。
２万、３万の立地の物件はマイノリティ（富裕層投資家）でしょうかね。

私は近郊の9万円のところに、補助ありで自分では3万円で住ん
でます。お金を貯めるには、寮か補助があってもなくても
「安い」ところに住むことに限ります。
どうせ自分の物ではないのだから、多少なら不便でも構いませんし。
この感覚はもしかしてマイノリティでしょうか？
（これがマイナスがある物件は叩かれるもとではある気がしますが・・・）

私、株もやっているから本当は金利上がるの嫌なんだけど
でも、これでマンションバブルが崩壊するなら耐えられる気がする
いまの３０台の若い人がデベの営業マンにおだてられ、新新価格の物件買ってしまい、変動金利上昇で支払い増え、買いたいもん買わず，子どももつくらず、１０年経ってみたらその物件も少なくとも３割は下がっている（東京ですら人口横ばいなんだから当然だろ）。そんな社会はおかしいよ。

>>881さん
全く同感だ。

変動ならまだいい。
フラット３５で資金計画組んで融資実行時（タワーなら２年後もざら）に
長期金利だけがあがっていたら・・・これは結構恐ろしい。
超長期で２５年なら解約して変動の３５年に借り替えて
返済額を減らせる。
しかし最初から目一杯は「ローン金縛り状態」
万が一物件担保価値が下がれば借り換えすらできない「ローン地獄」。
まだ変動で５年同額で未払い利息のほうが救いはある。
なぜなら、下がったあとに遠からずまた上昇期がくるからだ。
ローンというのはデフォルトをおこさなければいくら借りても平気なんだよ。
キャッシュフローが「自分の年収しかなくて、親がこれから退職という団塊ジュニア」
は地価がピークをすぎたら金融機関にとっては最もやばい客に変わりかねない。

なにしろ親の年金額や健康状態はローン審査に含まれない。本当はやるべきだ。
（実家が地主だ余計なお世話。という人は読み飛ばしてくれ）

長期金利は確実にあがる気配になってきた。
提携ローン以外で資金調達をしようとする人も増えるが、ローン条項はつかえなくなり
下手をすると決済までに融資が決まらずもめる話も出てこよう。

キャリートレードや円安を防ぐとかいろいろ国の面子もあるからコール翌日物の金利を
上げる姿勢だけみせて企業への融資は低金利というのが基本だろう。

よく藤巻さんや成毛さんが「長期金利が安いからそれ自体銀行からのギフト」
みたいに言っていたのは過去の話。
彼等がいう「長期」とは５年１０年固定の話で、決して３５年なんていう気の遠くなる
「長期」ではない。住宅ローンは不動産投資には使えない（のが原則）。

一方債権市場は金利のトレンドを反映するわけで、国債利回りは先読みで
どんどん上がる。というかすでに上がりはじめた。住宅情報誌がこのところ
「買える価格」「ローンの組み方」みたいな特集ばかりなのに誰も詳しく読んでいない。
買い手市場の７年以上の歴史が、「営業に聞けばいい」という姿勢を作ってしまって
いるからだ。
銀行も、不動産会社もおなか一杯でこれからは管理会社に稼がせていきる時代
と思っている。優秀な人材は仲介市場の開拓に回っているのか実際どこの販売現場でも
知識に長けたやつは少ない。

国債の利払いなら、長短とりまぜていくらでも延命できるが個人の住宅ローンが
その巻き添えを食うのはまずい。
金商法の施行とあわせて住宅金融支援機構（旧公庫）の立ち上がりが
懸念されている。証券化を絞めてフラット３５だけ生かすわけにはいかない。
住宅金融支援機構自体が「デットの証券化」で食っている金利上昇命の会社なのだ。
証券が市場でさばけないとその存在価値が減る。
新規の貸し出しの利益が期待できないと存続の危機なのだ。

一番あおりをくらうのは高額大型物件の青田買いの若年層。
おそらくは、デベも行政筋から「無理な客に無理なローンで売るな」という指導は再三受けて
いるはずだ。
こんなことは言いたくないが、購入者サイトのコミュニティは「あいつらが買えたなら
私だって」みたいな「金利差、価格差を抜きにした」チャレンジ精神だけを高揚させる一面もある
ような気がする。
お世話になったサイトだけに、自分の独善とはおもいつつも、
「おい。みんな。もうやばくないか？」的な発言をしてしまうと、消費者サイドとも思えぬ
「買えない妬み。倍率さげたくて書いているネガキャン」といとも的外れな答えが返ってくる。
なんだかなぁ・・・と思う。

プレジデントの記事にもあるように大抵が「無利子親ローン」＋「フラット３５」だったりする。
親は団塊世代で、自分が果たせなかった夢「都心物件を底値で買う」を息子に託す。
でも連結決算家計は、こどもの教育費。思わぬ都心生活のコスト高。
転売すれば１０００万儲かるなんて浮かれているうちはいいが、住み始めてみないと
「高くつく都心ライフ」が負担に思われはじめる。
安く買えた旧価格組はさほどでもない。新・新価格は金利上昇と地価低迷の二重苦がおまけに
ついてくる。

地価が上がり続けて含み益で担保ローンでいくらでもカネが借りられたのは１９８０年代の話。
もし予想より早く下落がはじまったら、どうなるか。
資産＝転売価格−経費−残債
これがプラスなら、「フリーローン」で子ども教育費でも何でも借りまくって生活をつないで
最後は物件売れば最悪の事態は回避できる。
しかし、最悪シナリオは物件担保に金を借りて返せなくなった場合、そこでさらに
地価が下落にむかったらどうだろう。
坪単価２００万で買っていれば担保価値と残債の差がゼロになるまでに１０年以上の余裕が
見込めるが、坪単価２８０万で買ったものが３００までしか上がらずその後２４０になったら
その時点で１割の自己資金の人は残債割れということになる。
これは入居までの２年を含めて６年後には起りそうな気配だ。

みんながマンション頼みで幸福になろうという「異常事態」になったところで
「２３区新築マンション価格」は、その重さに耐えかねてゆっくりと沈みはじめるだろう。

・・・とむりやり話をスレタイにもどしてみる。

注
>坪単価２００万で買っていれば
旧価格という意味。

この金利上昇、どこまでいくのて感じだ。
一本調子の上げはないんだろうが、いずれにしろ本格的な上昇傾向に入ったと考えるのが無難だろう。いよいよ、超低金利時代の終焉てわけだ。藤巻さんの言っていたとおりだな。
マンデベも新価格程度ならなんとか売り抜けられるだろうけど、新新価格となると疑わしい。値下げですめばよいほうで、最悪売り止めてなことになるんだろうな。
リーマン投資家ももう、不安でいっぱいだろうな。腰が浮いてきて明日にでも仲介会社に駆け込むんだろうな。逆に駆け込まない人はよっぽど、経済に疎い人だ。
インフレ期待といっても、なぜかみんな取り違えている。インフレというのは通貨価値の下落で、いうまでもなく現金持っている人が一番損する。だけど、不動産が上がると考えるのは早計で、インフレになれば長期金利も上がり、不動産や株式には大きな打撃になる。
インフレと資産インフレは違う。低金利で資産インフレになれば不動産は上がるが、本当のインフレになれば不動産は下がることもある。石油ショック時代を思い出してみなよ。

結局、Ａという物件が上がるのはさらに高値で買う人がいればこそ。
ムードが大きく影響するけど、逆に回転し出したら怖いよ。
都心で始まったバブルは郊外や地方にも拡大するかと思ったらだめだった。
関西の契約率は５０%台だし、郊外も在庫急増は常識。フーの株価なんて、高値の半値。
通貨供給量も増えないし，供給増、需要減という構造的問題があったからだと思う。
最後に２３区だけが、強気を維持しているけど、それもそろそろ終盤だな。

>フーの株価
ですか。さすが、ここのスレの住人は視野が広いね。
二極化の雄とばかり思ってそこまで目が行かなかった。そうですか。

８８２さん
ローンの問題、本当に切実ですね。
かって、バブル崩壊後にゆとりローンで物件買った人は物件価格の下落とローン負担で本当に苦労しました。
今回もその轍を踏むんでしょうか。本当に国には何とかしてもらいたい。

でこれから、どうすればよろしいのでしょう？

と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

本当に気に入った物件があって、多少の金利アップでもローン返済に自信があれば買えばいいんじゃないでしょうか。
ただし、●年後に転売して一戸建てに買い換えようという計画があれば慎重になったほうがいいかもしれません。（住宅評論家みたい）

そうですか。ありがとうございます。

もともと都心の億ション買ってる人はローンなんて組んでないよ
いつまでたっても都心は高嶺の花

８９３，８９４さん
そんなこと言ってて恥ずかしくないですか
発想に社会のことを考えるということはひとかけらもないんですか
自己所有の都心物件さえ値段が下がらなければいいんですか
ローンの問題は大半の、特に若い世代にとっては切実な問題ですよ

８９５さん、ここでそんな事いっても㍉
財布の中身はともかくも、心根は乞食ばっかだから

いや、それはある程度いい気もするけどな。＞都心高級マンション高値
ただ、都下や神奈川・千葉・埼玉まで高値の傾向があったからその辺
りは問題なんで、不動産下落傾向はまあいいんじゃない？
金持ち父さん都心居住で生活水準も超リッチ（小学校から有名私立
でも何でも行かせてさ）。貧乏までは行かない父さん都心以外
居住で老後や教育費に備えてやや節約生活。
だって３０前半の氷河期世代、就職も大変で、住まいも極度に不本意
だったらかわいそー。

で、当スレの名前になっている質問に関しては『すでに始まっている』が答えになるの？

まだ、でしょ。
新築が下がりだしたらだから。

環八あたりの売れ残りは値引きしてるのかなー？

ここのスレの一部の人は金利上昇＝インフレ期待を喜んでるみたい
だけど、そうなると格差はますます拡大するよ

＞でこれから、どうすればよろしいのでしょう？
＞と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

買わないのが正解。

今後値上がりが続いて、自分は結局買い逃す

というビジョンを捨てられたら
あえて買うことはないです。

マンションハイというのは多くの人が高額の買い物ををするときに
陥る心理状況。
一種の躁鬱症状に近いものだと思います。

とりあえず２００１年からこのかたの経済誌のバックナンバーを
会社の資料室か区の図書館で読んでみましょう。
いかにマスコミとエセ評論家の口車と未来予測に踊らされてきたか
がわかりますよ。賢い人はいままで黙ってきているはず。
不動産を動かすのは、元祖匿名さんの言う「金融庁」
その前に井出保夫ちゃんの『不動産は金融ビジネスだ』あたりを
もう一度読み直してみましょう。絶版？文庫にしてもいいくらいの本です。

買うのなら下がり始めたら売る覚悟で買いましょう。
私なら、視点を変えて新線の駅直結。まじめにおおたかの森を買います。
これから値上がりするのは、武蔵小杉とＴＸ駅前。
お前の趣味は聞いてないって？・・・すみませんスレタイとずれました。


でも自分で見つけて仮説を立てて読みが外れたら怪我をしないうちに
売る。これが不動産買いの面白さです。

かくいう私。１９９０年代後半にたまプラーザを底と読んで買ってまもなく
大下落。
当時のマンション評論家の言うことを信用した結果ですがね
その方々は業界から淘汰されましたが思えばマンション評論家
人材不足はあたりまえ。呪術師のような因果な商売ですね。
外れたらオマンマの食い上げだし
業界の意向に沿って書かないと仕事もこないし。

とはいえ優柔不断な私はいつか戻すとおもいつつ５年住み続けてしまいましたね。
物件は、買うと「可愛い」ですからね。
でも、それはダメなんだと。ダメマンションに無駄金（ローン）払うくらい
ならもっと可愛い子どものために無駄金使うべきですよ。

家族が乗る船が泥の船かどうか見わけるのが一家の主の務め。
・・・なーんてねｗ

長期金利が上がったぐらいでガタガタ言いすぎでしょう？
今度の利上げを織り込んでるだけしょう。
そりゃ不動産株やREITも下がるよ、そりゃ・・
去年の利上げ前と一緒！

904さん
問題は長短の金利差ですよ。

これがひらくことの意味・・・・大きいですよ
それとマスコミの反応の異様な速さ。
井上の爺さんが何で今頃担ぎ出されたか。臭いなぁ
かなり臭い。
まあエンドさんにはどうでもいい話だろうけど

変動は0.25ペースで上がるかあがらないかわからないけど、長期金利は気配を織り込んで市場が決めるわけだから、長期＝フラット３５頼みの一次取得者が、短期というか変動に乗り換えて５年後
物件価格が下がりはじめたら・・・どうなるんでしょうかね。

今の４５歳〜６０歳の世代がたどった轍を踏むことにならなきゃ
いいが・・・ていう意味なんだけどね。

行政が大胆な金融政策に出る前はいつだって提灯持ちが騒いでマスコミ使ってアナウンス
するという話で、昔の購入者は新聞記事や東洋経済くらい読んでいたけど
今の若い子は新聞もとっていないでネット。
そういう子が親の懐あてにしてマンション買う・・・・もういいか。勝手にしたらｗ

まぁ東洋経済でさえ「色つきの三流誌」だそうだから。もう何を言ってもダメ。

高値掴みの醍醐味とスリルの世界に行ってらっしゃい。というしかない。
チャンスっていつまでも続くならこんな楽なことはない。

さて、話をスレタイに戻すと、地価は６月１１日を持って事実上下がり始めた。
それが結論。
正確には１０月下旬の基準地価で地方の上昇がほとんどないこと。在庫の
積みあがりがマスコミの話題になり来年３月には、もう誰もマンションの
ことは恥ずかしくて話題にしなくなる。

その頃、あの虎ノ門タワーレジデンスの目の前に外資がドでかい軍艦ビルを
たてて話題になる。
都内の分譲物件が再び賃貸に計画変更が相次ぐ。
当局が目をつけていた転売業者が見せしめのため摘発される？

そんな感じじゃないのかな。
不動産の値動きは私見を捨てて見ないとだめだと思うよ。

あとは、港南の定期借地物件の異常なまでの権利金の値上げ。
港南３丁目の基準地価、公示地価が上手く値上げのネタに使われるだろうね。

売れ残りは絶対にエンドに安売りされるような処分はしない。まとめて
子会社に売られバラの賃貸物件になったり法人貸ししたり、表に出さずに
処分されるのが常。

下がるときは取引高がまず激減する。市場は浮上した時点で
まとまった安売りが出て、飛びつくと馬鹿にしたように次々より安い
物件が出る。
これが下落の構図。

皆さん質問です。
今より2割不動産価格が下落したらどうしますか？

オレもすでに契約済みで来年春入居。
頭金が3割弱なので金利は非常に気になるが、一応公庫申し込んでるので最悪は公庫申し込み金利での支払いで済むから多少気はラク。
上がるかゆるやかな下降ならいつか住み換えを考えるだろうけど、ハッキリと下がるようなら頑張って住み続けるくらいかな。買い換えやローンの借り換えに関して制約は出てくるだろうが、自己居住用なのであんまり気にならない。むしろ下がろうが上がろうが立地的に今の契約物件以上の立地には買えないと思う。

やはり、昨年秋ぐらいがピークだったって感じです。
新築じゃなく中古の話ですが。
私が注視している城東、横浜の物件でも値下げする物件も増えていますね。高い値付けした後、何ヶ月もさらされ値下げしている。港南も一時のむちゃくちゃな値付けはなくなってきて、ようやく正気に戻ってきたという感じです。（だからといって売れる保証はありませんが）
かといって、適正な（というか１年ぐらい前の）値段にすればすぐ売れてしまうところをみると、需要が弱いわけじゃない。
新築物件の価格上昇につられて、中古も値を上げても、あまりにチャレンジ価格だとエンドの皆さんがついていけないといった感じです。
今後はもし、湾岸などの新価格、新新価格物件がはければ、中古も上値を追うんでしょうが。どうでしょうか。よく指摘されているように一部、人気物件（浦安ならプラウド，都心ならフォレスト）以外は結構、苦戦しそう。東京スイートみたいに、立地もあまりよくない代わりに、値段もそこそこだと売れるんでしょうが，有明のタワーとか江東のＳの物件なんか、価格と条件みてこりゃだめだなと思いましたけど。いい物件ははけるけど、そうした物件につられて価格だけが上がった準都心や郊外物件はだめというところでしょうね。
結局、これまで住宅ローンが年収の４倍超えると、バブル期を除き極端に売行きが悪くなるという歴史があるわけです。現在は物件価格の上昇と金利アップでほぼ上限に来ている感じで、よくて横ばい、さらに上がるというのはちょっと考えにくいですね。

年収の４分の１の誤りでした

ビッグサイトへよく行くたびに思うのですが、ゆりかもめ、あれはバス。

中古は今月になってからも、
呆れるようなチャレンジ価格物件が出てきたりします。
仲介業者同士の売り物件の取り合いによる、
相場無視の値付け合戦もあるのでは。

そうかもしれませんね
この前，仲介業者の人と話していたら、公示地価の出た後、強気の値付けをする人が増えたとのこと。業者も断れば、他に取られていくため受けざるを得ないようです。

プレジデント等にも書かれているように
人気物件はそこそこ上がり、それなりの物件は横ばい
以外は下落という誰でも予想できる展開なのでしょうか？

相場には時を味方につけるという言葉があります
外貨を持てば、日本との金利差があるため、前提条件が変わらなければ外貨有利
国際株式はこれまでの２００年以上の歴史を見れば、保有が有利
米国の不動産は移民などの流入により場所にもよるが基本的に有利
では東京の不動産はといえば、人口は２０１５年まで微増しその後減少に向かいます。大切なのは微増という点。多くの人が増える増えるといっても実際には大して増えないのです。その後は減少確実です。
つまり、東京の不動産、特にレジ系に限っては時は味方ではなく、敵なのです。

では、人口の増減が不動産価格に影響を与えるのは、いったいどのくらいの増減からなのか？

１％？　１割？　倍増・半減？

人口予測、当たらないでしょ。2015年まで微増というのは間違い
で、土地価格高騰でそろそろ減少するかもしれないし、
移民を受け入れることで2015年以降激増するかもしれないし。
みんな日本のことを馬鹿にしておりますが、文化度で言えば圧倒的
にアジアではナンバー１だ、商売もし易い。というのが外国人の
基本的な認識でしょう、少なくとも今はね。
これからは欧米よりは、日本が相対的に景気面でみても魅力的だと
個人的には思いますね。
不動産はキャリーを稼げれば良いんです。高望みは駄目。
高望みしなければ、まだまだ買い時でしょう。
あと、中古物件を見てても、売り方、貸し方が下手。
自分でどう潜在顧客を集めて、商売に結びつけるか、不動産業者
任せでなく、自分で考えれば、市場価格よりも高く貸せるし、
売れますよ。商売の仕方が不動産ほど旧式なのも珍しい。

2015年以降の首都圏人口減少は予測データとしてオーソライズされてるからみんな論拠とするんだろうけど、
人口3000万人に対してマンション供給年間8万戸という状況で人口増減の
与える影響ってたいしたこと無くない？
これまでの供給戸数増減て消費性向と販売価格で概ね説明出来ると思うんだが。
一部で新々価格の出足が悪いようだけど、消費税が上がるって話が現実味を帯びれば、
実際に100万程度の負担増にしかならないにも拘らず新々価格も受け入れられてしまうんだろう。
一方でフラット35が4%位になってくれば消費者サイドが価格上昇に耐えられない。
結局は暴落も暴騰もなく、現状+αで落ち着くんじゃないですか。

>>922

落ち着くのはいいんだよ。今が「落ち着いた状態」だから。
問題はその先だ。
住居は１０年２０年スパンで考えるべきもので
２３区や都心周辺部なら「いつ、いくらで買おうと同じ」
とか思っている輩がやばい。
誰から買おうが新築だろうが、中古だろうが
ローンで買おうがキャッシュで買おうがそんなことは
二の次三の次。
不動産は「いつ、いくらで、どこを買うか」が最も重要。

都心とは読んで字のごとく同心円状の中心部。
最初から希少価値が約束されている。
しかし湾岸や城南の広めのエリアは都心の比例配分の値動き
をするわけでなく交通利便性や、後発開発で眺望が変化したりとか
変動要因が多い。
ピークになればなるほど、その後の下落の乖離がはなはだしくなる。

不動産の難しさはここだ。
素人は底値前後で買わないと、土地の価値と価格のギャップなど
読めるものではないだろう。

得をする気はない。はそれでいいが得をしないということは損をする
ことだという単純な理屈にめんどうくさいから目をつぶってしまうんだろうな。

このスレで「不動産を買う理由はオプション（任意の実行権利）が手に入るから」だと
言った人がいた。
名言だなと思う。要するに売るべきときに売って利益がでる権利とセットでないと
マイホームなど買う理由はどこにもないということだ。

右肩あがりの上昇を土地神話と笑う人が、なぜ「横ばいになったら」
まだ買おうとする人がでてくるのか。よくわからんのだよ。

こういう人は単なる浪費癖で欲しければバーキンでもＢＭＷでも
今買わないと先々買えないという理屈で買ってしまう人なんだろう。
金持ちならそれでもいいけど、不ツーの庶民だったりするからね。

９２１
あのー、キャリーてなんですか

人口が減るといっても、いや違う
金利が上がるといっても、消費税上げで大丈夫
ようするに自己の希望＝予測
相場でもっとも損するタイプ

消費税アップによる需要増は、
需要の先食いにすぎない。
というのが前回アップした時の経験則。
アップ後に反動がくる。