23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

>>848
井上のじいさんは９０年代にさんざんおつきあいした。どういう人かは２０年建設不動産業界にいるひとなら誰でも知ってる。
あいかわらず新宿にいるのかねぇ。
三澤千代治さんの腹心というか腰巾◆だ。勝どきがうまくいってれば
このじいさんにも芽はあったのだが、基本は不動産データベースの夢を三澤さんといっしょにおいかけた人で、本人鑑定もデューデリも馬鹿にしているからこういう発言ができる。

・・・とういうか何いっても失うものないから
マスコミが担ぎ出しただけだと思うよ。
本来なら長谷川徳之助さんの役回りなんだけどご健在なのかね。

徳之輔ね。人の名前は正確に↑

湾岸は、来年TTTなどの大規模物件が完成したら
新古で売りたい人がたくさんいるでしょうね。

東洋経済だけでも読み返すと結構面白い。

地獄を見る不動産　1998・11・21号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w981121.html
証券化ビジネスの虚実 　1998・6・13号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w980613.html

総点検 いまマンションは買いか 2000・10/28号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20001028.html

地価のからくり2000・７/15号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20000715.html

住みたい家に住んでやる。2000・４・15号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20000415.html

首都再生
　—都市再生プロジェクトの全貌—2001・9／8号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20010908.html

あなたのマンションは大丈夫？2001・3／24号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20010324.html

あなたのマンションはいくら？2001・2／24号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20010224.html

ここなら買える土地・マンション2003年5月17日増大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2003/w0517.html

不動産「底値買い」の成算2004年10月23日増大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2004/w1023.html

不動産 底値買いの勝算　2004年6月12日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2004/w0612.html

熱狂の不動産ファンド　　2005年10月1日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2005/w1001.html

値下がりしないマンションお買い得エリアランキング　2005年9月10日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2005/w0910.html

不動産底入れ2005年4月16日増大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2005/w0416.html

安心できる家選び2006年1月14日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2006/0114/index.html

マンション狂騒！2006年7月15日特大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2006/0715/index.html

地価異常　　２００７年６月１６日

******************************************
東洋経済以外、今読み返して面白いのは

不動産大革命　買っていい場所、悪い場所　日経ビジネス2002.7.22

都心マンションバブルの跫音　月刊プロパティマネジメント　2003.11

地価総予測　　２００４年６月１６日　週刊ダイヤモンド

乱立２００５年問題マンション失速　首都圏３０駅供給過剰度　
　　　　　週刊エコノミスト　２００４年１０月２６日

誰も言わない　ファンドバブル　地価反転、企業再生の舞台裏
　　　　　日経ビジネス　　2004.11.29

マンション格付け　　週刊ダイヤモンド　　２００５年３月２６日

誰も知らない　マンションバブル　　隣人は投資ファンド
　　　　　　　　　　　日経ビジネス　　　２００５．９．５
資産バブル再燃！　週刊ダイヤモンド　2005.11.12　　


買い時マンション　　週刊エコノミスト　２００６年９月２６日

お金を生む証券化不動産　週刊エコノミスト　臨時増刊2006年１１月８日

地価狂乱　　週刊ダイヤモンド　　　2006.12.23

不動産バブル　　週刊エコノミスト　　2007.5.29

いちど　ＲＥＩＴ相場見てみてください。
きょうもえらい下落ですよ。５％以上下げている銘柄もある。ＲＥＩＴバブル崩壊かな。外人の買いの勢いも完全に止まりました。
私なんかあの高値では怖くて買えませんでしたけど
国債先物も１３０円割るかも。
でも、私の持ち株も国際債券も下落で涙、涙・・・・

で、都心の不動産だけは大丈夫なわけですか。そんなわけないでしょ。
もう、覚悟決めました。どの程度かは別にしても下がります。私は居住用に買ったんだけど，新築未入居物件抱えたにわか不動産屋リーマンの方は急いだほうがいい。
それでも今だったら遅いかも。利益は出るでしょうけど、当初思った価格では売れない。
だって、私も関心もって見てるけど，もう去年の秋ぐらいから湾岸の高額中古物件の動き止ってますよ。それに加えてこの高金利でしょ。さらに昨今のマスコミ報道で、購入者はババ引きたくないて気持ち強まっているし。
案外早くマンションバブル終わりそう。私も新築で買ってさらに資産価値が上がったって喜んでましたけど、まー中古になったんだし、売らなきゃ損するわけでもないししょうがないか。豊洲のタワマンのデベなんか苦労するだろうな

湾岸中古物件については、個人オーナーが欲出して高く値付け
しすぎただけのこと。ＷＣＴなど、山の手内の高輪シティータワー
の中古と同じような値段で出してるんだもん。
ありゃ、いくらなんでも無理。湾岸は坪３５０が適正。
ただ、だからといってこれで全体が下落基調になるかと言えば
それは違うでしょう。騰がりのペースが中古も新築も速すぎた
だけ。これからは一旦踊り場の調整局面に入って、２年くらい
かけてまた次の山に向かってあがり出すでしょう。

匿名はん
ずいぶん楽観的だけど、なにを根拠に？それとも、希望的観測ってやつですか。どっかの不動産屋のセールストークみたい。
それから話は違うけど、久しぶりにヤフー不動産見て驚きました。
湾岸の新築物件（田町）、すごい賃貸に出ている。２ヶ月とか決まってないのざらで、中には今年２月から出している物件もある。投資用に買ったんだろうけど、あんなにたくさん出たらだぶついちゃうよね。利回り低下必至ですね。

高級な賃貸の需要って、あまりないのかね？

>>858
ヤフー不動産のは契約決まった後でも、情報削除しないものが大半なので、実際の掲載数とはかけ離れてると思いますよ。事実私も昨年募集かけたときに、専任でお願いしていた不動産屋以外のハイエナ業者が勝手に募集かけてました。しかも、決まったあとにもずっと情報掲載したままでしたし。
よく見たら同じ物件がずらりとならんでますから。
こういったハイエナ業者が後始末しないだけで、この物件は借り手がないんだなんて誤解されていい迷惑だと思いますね。

ヤフー不動産の賃貸情報なんて不動産屋の釣り物件じゃない？

あるでしょうけど
値付け次第でしょうね
いくらタワマンとはいえ，３０万以上出すなら、内陸部のマンションて考えるんじゃないかな
でも、投資用で買って半年も決まらなかったら本当に気の毒
その間も、管理費，修繕積立金，ローン、固定資産税払いつづけるんだもんな。
多分、借り手がいなければしばらく待って売ってやれ、地価も上がっているし、なんて考えてんだろうけど、潮目が変わっちゃったもんな。久しぶりにヤフー不動産見てあぜんとしたりして。
売るときにはまた、３%いるし、買い手も３%、購入時の諸費用と売却益への税金考えると結構，厳しいものになりそうだな。住民票だけ移して買い替え特例使う人も出てきそう。でも税務署もそんなに馬鹿じゃないよね。
そんな、にわか投資家、湾岸にはいっぱいいると思いますよ。

８５８さん
よく考えてみたら、いくら居住用といってもネット利回りは３%台ですもんね。計算していないけど、湾岸の高値物件なんて３%の前半ぐらいでしょう。今後の金利上昇考えたら、ファミリータイプの新築マンションはとても買えんわ。

半年以上決まらない部屋は欲をだし過ぎて値付けしてるところのみでしょ。
適正賃料＋新築プレミアム+アルファ程度なら全然契約率あると思いますが。
私のトコではありえない値付けしていなければほぼ全て埋まってますよ。
周辺相場を無視しなければ、需要はあるので持っていても損はないと思いますね。

とにかく、株もそうだけど不動産も素人集が増えすぎたほうが、こっちは仕事がやりやすい。
賃料だってたった２％下げるだけでおかげで１ヶ月早く決まったりする。
素人衆は欲を出して結局礼金まけたりする。データ集める努力してないもの。自業自得。
買ってる部屋も安かろう悪かろうで自覚なしで高値で貸そうとする。
まぁ、いいけど。

20万円以上の賃料を自腹で出す層なんて多くはない。
多くは企業の借り上げ社宅扱い。
企業は、敷金は出すけど、礼金は認めないところが多い。
そんなことも知らないで「礼金」を設定している湾岸物件は素人物件ということかな。
ちなみに大和ハウスが豊洲で展開している「ロイヤルパークス」は礼金は「なし」。
ただ、ここは賃料設定が高すぎる・・・。
ミッドタウンも「礼金なし」だが、敷金が6ヶ月で4,5百万払わなきゃいけない（笑）

>>867
それはあなたの感覚で、
現に20万以上出している私が居ますし廻りにもいます。
かくいう私も、
学生時代は１０万円以上の賃料を自腹で出す層なんか居ないと感じてました。

>>868
パチパチパチ。
世間知らずにもっと教えてやってくれよ。

今ですら高値つかみ、ババ引きの様相呈しているのに
これから金利上がっても、踊り場へてさらに上がるというの・・・
不思議

>>868
867ではないですが、この人は『多くはない』といっているだけですよね。

23区の居住者は４７０万人（住民登録ベース）でそのうち港区２０万人、千代田区２万人。
月坪１．５〜２．５万出せる都心に賃貸で住む人なんて極めて少ない比率の人だよ。
でも需要は少ないけど供給量はもっと少ない。実際に品質のいい賃貸は価格が高くても
キャンセル待ちというのがいままでの姿。年間４０００戸以上供給しても需要は埋まらない。
なにしろ賃貸住いは目新しいものへ住み替える人が多いからなおさら。
問題は質の悪い既存中古の空きだろうよ。
賃貸でリフォームすれば客がつくという馬鹿な話はもうなくなってきた。

新築の2割でも引けば客は付くだろ
なんで１かゼロで考えたがる？

>>872
２３区は855万人千代田区４万
でした。訂正しておわびします。

私は賃料28万円の部屋に7万円で住んでいるマジョリティーの一人です。

私は２３区賃料１３万のところに、７万補助で、６万で住んでいる
本当ののマジョリティ、の一人です。

私は23区9万の部屋に1.5万補助、7.5万で住んでいる普通のサラリーマンです。

８７５さん
うらやましいですな
でも、本当にいい物件は高値維持で、需要も多いけど、駅から遠くて築古い物件は都内でも本当にたたかれているみたいですよ

私は都心３区に、月坪1.33万（中央区）1.45万（港区）1.41万（千代田区）
で貸してるマジョリティー大家の一人です。
２万、３万の立地の物件はマイノリティ（富裕層投資家）でしょうかね。

私は近郊の9万円のところに、補助ありで自分では3万円で住ん
でます。お金を貯めるには、寮か補助があってもなくても
「安い」ところに住むことに限ります。
どうせ自分の物ではないのだから、多少なら不便でも構いませんし。
この感覚はもしかしてマイノリティでしょうか？
（これがマイナスがある物件は叩かれるもとではある気がしますが・・・）

私、株もやっているから本当は金利上がるの嫌なんだけど
でも、これでマンションバブルが崩壊するなら耐えられる気がする
いまの３０台の若い人がデベの営業マンにおだてられ、新新価格の物件買ってしまい、変動金利上昇で支払い増え、買いたいもん買わず，子どももつくらず、１０年経ってみたらその物件も少なくとも３割は下がっている（東京ですら人口横ばいなんだから当然だろ）。そんな社会はおかしいよ。

>>881さん
全く同感だ。

変動ならまだいい。
フラット３５で資金計画組んで融資実行時（タワーなら２年後もざら）に
長期金利だけがあがっていたら・・・これは結構恐ろしい。
超長期で２５年なら解約して変動の３５年に借り替えて
返済額を減らせる。
しかし最初から目一杯は「ローン金縛り状態」
万が一物件担保価値が下がれば借り換えすらできない「ローン地獄」。
まだ変動で５年同額で未払い利息のほうが救いはある。
なぜなら、下がったあとに遠からずまた上昇期がくるからだ。
ローンというのはデフォルトをおこさなければいくら借りても平気なんだよ。
キャッシュフローが「自分の年収しかなくて、親がこれから退職という団塊ジュニア」
は地価がピークをすぎたら金融機関にとっては最もやばい客に変わりかねない。

なにしろ親の年金額や健康状態はローン審査に含まれない。本当はやるべきだ。
（実家が地主だ余計なお世話。という人は読み飛ばしてくれ）

長期金利は確実にあがる気配になってきた。
提携ローン以外で資金調達をしようとする人も増えるが、ローン条項はつかえなくなり
下手をすると決済までに融資が決まらずもめる話も出てこよう。

キャリートレードや円安を防ぐとかいろいろ国の面子もあるからコール翌日物の金利を
上げる姿勢だけみせて企業への融資は低金利というのが基本だろう。

よく藤巻さんや成毛さんが「長期金利が安いからそれ自体銀行からのギフト」
みたいに言っていたのは過去の話。
彼等がいう「長期」とは５年１０年固定の話で、決して３５年なんていう気の遠くなる
「長期」ではない。住宅ローンは不動産投資には使えない（のが原則）。

一方債権市場は金利のトレンドを反映するわけで、国債利回りは先読みで
どんどん上がる。というかすでに上がりはじめた。住宅情報誌がこのところ
「買える価格」「ローンの組み方」みたいな特集ばかりなのに誰も詳しく読んでいない。
買い手市場の７年以上の歴史が、「営業に聞けばいい」という姿勢を作ってしまって
いるからだ。
銀行も、不動産会社もおなか一杯でこれからは管理会社に稼がせていきる時代
と思っている。優秀な人材は仲介市場の開拓に回っているのか実際どこの販売現場でも
知識に長けたやつは少ない。

国債の利払いなら、長短とりまぜていくらでも延命できるが個人の住宅ローンが
その巻き添えを食うのはまずい。
金商法の施行とあわせて住宅金融支援機構（旧公庫）の立ち上がりが
懸念されている。証券化を絞めてフラット３５だけ生かすわけにはいかない。
住宅金融支援機構自体が「デットの証券化」で食っている金利上昇命の会社なのだ。
証券が市場でさばけないとその存在価値が減る。
新規の貸し出しの利益が期待できないと存続の危機なのだ。

一番あおりをくらうのは高額大型物件の青田買いの若年層。
おそらくは、デベも行政筋から「無理な客に無理なローンで売るな」という指導は再三受けて
いるはずだ。
こんなことは言いたくないが、購入者サイトのコミュニティは「あいつらが買えたなら
私だって」みたいな「金利差、価格差を抜きにした」チャレンジ精神だけを高揚させる一面もある
ような気がする。
お世話になったサイトだけに、自分の独善とはおもいつつも、
「おい。みんな。もうやばくないか？」的な発言をしてしまうと、消費者サイドとも思えぬ
「買えない妬み。倍率さげたくて書いているネガキャン」といとも的外れな答えが返ってくる。
なんだかなぁ・・・と思う。

プレジデントの記事にもあるように大抵が「無利子親ローン」＋「フラット３５」だったりする。
親は団塊世代で、自分が果たせなかった夢「都心物件を底値で買う」を息子に託す。
でも連結決算家計は、こどもの教育費。思わぬ都心生活のコスト高。
転売すれば１０００万儲かるなんて浮かれているうちはいいが、住み始めてみないと
「高くつく都心ライフ」が負担に思われはじめる。
安く買えた旧価格組はさほどでもない。新・新価格は金利上昇と地価低迷の二重苦がおまけに
ついてくる。

地価が上がり続けて含み益で担保ローンでいくらでもカネが借りられたのは１９８０年代の話。
もし予想より早く下落がはじまったら、どうなるか。
資産＝転売価格−経費−残債
これがプラスなら、「フリーローン」で子ども教育費でも何でも借りまくって生活をつないで
最後は物件売れば最悪の事態は回避できる。
しかし、最悪シナリオは物件担保に金を借りて返せなくなった場合、そこでさらに
地価が下落にむかったらどうだろう。
坪単価２００万で買っていれば担保価値と残債の差がゼロになるまでに１０年以上の余裕が
見込めるが、坪単価２８０万で買ったものが３００までしか上がらずその後２４０になったら
その時点で１割の自己資金の人は残債割れということになる。
これは入居までの２年を含めて６年後には起りそうな気配だ。

みんながマンション頼みで幸福になろうという「異常事態」になったところで
「２３区新築マンション価格」は、その重さに耐えかねてゆっくりと沈みはじめるだろう。

・・・とむりやり話をスレタイにもどしてみる。

注
>坪単価２００万で買っていれば
旧価格という意味。

この金利上昇、どこまでいくのて感じだ。
一本調子の上げはないんだろうが、いずれにしろ本格的な上昇傾向に入ったと考えるのが無難だろう。いよいよ、超低金利時代の終焉てわけだ。藤巻さんの言っていたとおりだな。
マンデベも新価格程度ならなんとか売り抜けられるだろうけど、新新価格となると疑わしい。値下げですめばよいほうで、最悪売り止めてなことになるんだろうな。
リーマン投資家ももう、不安でいっぱいだろうな。腰が浮いてきて明日にでも仲介会社に駆け込むんだろうな。逆に駆け込まない人はよっぽど、経済に疎い人だ。
インフレ期待といっても、なぜかみんな取り違えている。インフレというのは通貨価値の下落で、いうまでもなく現金持っている人が一番損する。だけど、不動産が上がると考えるのは早計で、インフレになれば長期金利も上がり、不動産や株式には大きな打撃になる。
インフレと資産インフレは違う。低金利で資産インフレになれば不動産は上がるが、本当のインフレになれば不動産は下がることもある。石油ショック時代を思い出してみなよ。

結局、Ａという物件が上がるのはさらに高値で買う人がいればこそ。
ムードが大きく影響するけど、逆に回転し出したら怖いよ。
都心で始まったバブルは郊外や地方にも拡大するかと思ったらだめだった。
関西の契約率は５０%台だし、郊外も在庫急増は常識。フーの株価なんて、高値の半値。
通貨供給量も増えないし，供給増、需要減という構造的問題があったからだと思う。
最後に２３区だけが、強気を維持しているけど、それもそろそろ終盤だな。

>フーの株価
ですか。さすが、ここのスレの住人は視野が広いね。
二極化の雄とばかり思ってそこまで目が行かなかった。そうですか。

８８２さん
ローンの問題、本当に切実ですね。
かって、バブル崩壊後にゆとりローンで物件買った人は物件価格の下落とローン負担で本当に苦労しました。
今回もその轍を踏むんでしょうか。本当に国には何とかしてもらいたい。

でこれから、どうすればよろしいのでしょう？

と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

本当に気に入った物件があって、多少の金利アップでもローン返済に自信があれば買えばいいんじゃないでしょうか。
ただし、●年後に転売して一戸建てに買い換えようという計画があれば慎重になったほうがいいかもしれません。（住宅評論家みたい）

そうですか。ありがとうございます。

もともと都心の億ション買ってる人はローンなんて組んでないよ
いつまでたっても都心は高嶺の花

８９３，８９４さん
そんなこと言ってて恥ずかしくないですか
発想に社会のことを考えるということはひとかけらもないんですか
自己所有の都心物件さえ値段が下がらなければいいんですか
ローンの問題は大半の、特に若い世代にとっては切実な問題ですよ

８９５さん、ここでそんな事いっても㍉
財布の中身はともかくも、心根は乞食ばっかだから

いや、それはある程度いい気もするけどな。＞都心高級マンション高値
ただ、都下や神奈川・千葉・埼玉まで高値の傾向があったからその辺
りは問題なんで、不動産下落傾向はまあいいんじゃない？
金持ち父さん都心居住で生活水準も超リッチ（小学校から有名私立
でも何でも行かせてさ）。貧乏までは行かない父さん都心以外
居住で老後や教育費に備えてやや節約生活。
だって３０前半の氷河期世代、就職も大変で、住まいも極度に不本意
だったらかわいそー。

で、当スレの名前になっている質問に関しては『すでに始まっている』が答えになるの？

まだ、でしょ。
新築が下がりだしたらだから。

環八あたりの売れ残りは値引きしてるのかなー？

ここのスレの一部の人は金利上昇＝インフレ期待を喜んでるみたい
だけど、そうなると格差はますます拡大するよ

＞でこれから、どうすればよろしいのでしょう？
＞と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

買わないのが正解。

今後値上がりが続いて、自分は結局買い逃す

というビジョンを捨てられたら
あえて買うことはないです。

マンションハイというのは多くの人が高額の買い物ををするときに
陥る心理状況。
一種の躁鬱症状に近いものだと思います。

とりあえず２００１年からこのかたの経済誌のバックナンバーを
会社の資料室か区の図書館で読んでみましょう。
いかにマスコミとエセ評論家の口車と未来予測に踊らされてきたか
がわかりますよ。賢い人はいままで黙ってきているはず。
不動産を動かすのは、元祖匿名さんの言う「金融庁」
その前に井出保夫ちゃんの『不動産は金融ビジネスだ』あたりを
もう一度読み直してみましょう。絶版？文庫にしてもいいくらいの本です。

買うのなら下がり始めたら売る覚悟で買いましょう。
私なら、視点を変えて新線の駅直結。まじめにおおたかの森を買います。
これから値上がりするのは、武蔵小杉とＴＸ駅前。
お前の趣味は聞いてないって？・・・すみませんスレタイとずれました。


でも自分で見つけて仮説を立てて読みが外れたら怪我をしないうちに
売る。これが不動産買いの面白さです。

かくいう私。１９９０年代後半にたまプラーザを底と読んで買ってまもなく
大下落。
当時のマンション評論家の言うことを信用した結果ですがね
その方々は業界から淘汰されましたが思えばマンション評論家
人材不足はあたりまえ。呪術師のような因果な商売ですね。
外れたらオマンマの食い上げだし
業界の意向に沿って書かないと仕事もこないし。

とはいえ優柔不断な私はいつか戻すとおもいつつ５年住み続けてしまいましたね。
物件は、買うと「可愛い」ですからね。
でも、それはダメなんだと。ダメマンションに無駄金（ローン）払うくらい
ならもっと可愛い子どものために無駄金使うべきですよ。

家族が乗る船が泥の船かどうか見わけるのが一家の主の務め。
・・・なーんてねｗ

長期金利が上がったぐらいでガタガタ言いすぎでしょう？
今度の利上げを織り込んでるだけしょう。
そりゃ不動産株やREITも下がるよ、そりゃ・・
去年の利上げ前と一緒！

904さん
問題は長短の金利差ですよ。

これがひらくことの意味・・・・大きいですよ
それとマスコミの反応の異様な速さ。
井上の爺さんが何で今頃担ぎ出されたか。臭いなぁ
かなり臭い。
まあエンドさんにはどうでもいい話だろうけど

変動は0.25ペースで上がるかあがらないかわからないけど、長期金利は気配を織り込んで市場が決めるわけだから、長期＝フラット３５頼みの一次取得者が、短期というか変動に乗り換えて５年後
物件価格が下がりはじめたら・・・どうなるんでしょうかね。

今の４５歳〜６０歳の世代がたどった轍を踏むことにならなきゃ
いいが・・・ていう意味なんだけどね。

行政が大胆な金融政策に出る前はいつだって提灯持ちが騒いでマスコミ使ってアナウンス
するという話で、昔の購入者は新聞記事や東洋経済くらい読んでいたけど
今の若い子は新聞もとっていないでネット。
そういう子が親の懐あてにしてマンション買う・・・・もういいか。勝手にしたらｗ

まぁ東洋経済でさえ「色つきの三流誌」だそうだから。もう何を言ってもダメ。

高値掴みの醍醐味とスリルの世界に行ってらっしゃい。というしかない。
チャンスっていつまでも続くならこんな楽なことはない。

さて、話をスレタイに戻すと、地価は６月１１日を持って事実上下がり始めた。
それが結論。
正確には１０月下旬の基準地価で地方の上昇がほとんどないこと。在庫の
積みあがりがマスコミの話題になり来年３月には、もう誰もマンションの
ことは恥ずかしくて話題にしなくなる。

その頃、あの虎ノ門タワーレジデンスの目の前に外資がドでかい軍艦ビルを
たてて話題になる。
都内の分譲物件が再び賃貸に計画変更が相次ぐ。
当局が目をつけていた転売業者が見せしめのため摘発される？

そんな感じじゃないのかな。
不動産の値動きは私見を捨てて見ないとだめだと思うよ。

あとは、港南の定期借地物件の異常なまでの権利金の値上げ。
港南３丁目の基準地価、公示地価が上手く値上げのネタに使われるだろうね。

売れ残りは絶対にエンドに安売りされるような処分はしない。まとめて
子会社に売られバラの賃貸物件になったり法人貸ししたり、表に出さずに
処分されるのが常。

下がるときは取引高がまず激減する。市場は浮上した時点で
まとまった安売りが出て、飛びつくと馬鹿にしたように次々より安い
物件が出る。
これが下落の構図。

皆さん質問です。
今より2割不動産価格が下落したらどうしますか？

オレもすでに契約済みで来年春入居。
頭金が3割弱なので金利は非常に気になるが、一応公庫申し込んでるので最悪は公庫申し込み金利での支払いで済むから多少気はラク。
上がるかゆるやかな下降ならいつか住み換えを考えるだろうけど、ハッキリと下がるようなら頑張って住み続けるくらいかな。買い換えやローンの借り換えに関して制約は出てくるだろうが、自己居住用なのであんまり気にならない。むしろ下がろうが上がろうが立地的に今の契約物件以上の立地には買えないと思う。

やはり、昨年秋ぐらいがピークだったって感じです。
新築じゃなく中古の話ですが。
私が注視している城東、横浜の物件でも値下げする物件も増えていますね。高い値付けした後、何ヶ月もさらされ値下げしている。港南も一時のむちゃくちゃな値付けはなくなってきて、ようやく正気に戻ってきたという感じです。（だからといって売れる保証はありませんが）
かといって、適正な（というか１年ぐらい前の）値段にすればすぐ売れてしまうところをみると、需要が弱いわけじゃない。
新築物件の価格上昇につられて、中古も値を上げても、あまりにチャレンジ価格だとエンドの皆さんがついていけないといった感じです。
今後はもし、湾岸などの新価格、新新価格物件がはければ、中古も上値を追うんでしょうが。どうでしょうか。よく指摘されているように一部、人気物件（浦安ならプラウド，都心ならフォレスト）以外は結構、苦戦しそう。東京スイートみたいに、立地もあまりよくない代わりに、値段もそこそこだと売れるんでしょうが，有明のタワーとか江東のＳの物件なんか、価格と条件みてこりゃだめだなと思いましたけど。いい物件ははけるけど、そうした物件につられて価格だけが上がった準都心や郊外物件はだめというところでしょうね。
結局、これまで住宅ローンが年収の４倍超えると、バブル期を除き極端に売行きが悪くなるという歴史があるわけです。現在は物件価格の上昇と金利アップでほぼ上限に来ている感じで、よくて横ばい、さらに上がるというのはちょっと考えにくいですね。

年収の４分の１の誤りでした

ビッグサイトへよく行くたびに思うのですが、ゆりかもめ、あれはバス。

中古は今月になってからも、
呆れるようなチャレンジ価格物件が出てきたりします。
仲介業者同士の売り物件の取り合いによる、
相場無視の値付け合戦もあるのでは。

そうかもしれませんね
この前，仲介業者の人と話していたら、公示地価の出た後、強気の値付けをする人が増えたとのこと。業者も断れば、他に取られていくため受けざるを得ないようです。

プレジデント等にも書かれているように
人気物件はそこそこ上がり、それなりの物件は横ばい
以外は下落という誰でも予想できる展開なのでしょうか？

相場には時を味方につけるという言葉があります
外貨を持てば、日本との金利差があるため、前提条件が変わらなければ外貨有利
国際株式はこれまでの２００年以上の歴史を見れば、保有が有利
米国の不動産は移民などの流入により場所にもよるが基本的に有利
では東京の不動産はといえば、人口は２０１５年まで微増しその後減少に向かいます。大切なのは微増という点。多くの人が増える増えるといっても実際には大して増えないのです。その後は減少確実です。
つまり、東京の不動産、特にレジ系に限っては時は味方ではなく、敵なのです。

では、人口の増減が不動産価格に影響を与えるのは、いったいどのくらいの増減からなのか？

１％？　１割？　倍増・半減？

人口予測、当たらないでしょ。2015年まで微増というのは間違い
で、土地価格高騰でそろそろ減少するかもしれないし、
移民を受け入れることで2015年以降激増するかもしれないし。
みんな日本のことを馬鹿にしておりますが、文化度で言えば圧倒的
にアジアではナンバー１だ、商売もし易い。というのが外国人の
基本的な認識でしょう、少なくとも今はね。
これからは欧米よりは、日本が相対的に景気面でみても魅力的だと
個人的には思いますね。
不動産はキャリーを稼げれば良いんです。高望みは駄目。
高望みしなければ、まだまだ買い時でしょう。
あと、中古物件を見てても、売り方、貸し方が下手。
自分でどう潜在顧客を集めて、商売に結びつけるか、不動産業者
任せでなく、自分で考えれば、市場価格よりも高く貸せるし、
売れますよ。商売の仕方が不動産ほど旧式なのも珍しい。

2015年以降の首都圏人口減少は予測データとしてオーソライズされてるからみんな論拠とするんだろうけど、
人口3000万人に対してマンション供給年間8万戸という状況で人口増減の
与える影響ってたいしたこと無くない？
これまでの供給戸数増減て消費性向と販売価格で概ね説明出来ると思うんだが。
一部で新々価格の出足が悪いようだけど、消費税が上がるって話が現実味を帯びれば、
実際に100万程度の負担増にしかならないにも拘らず新々価格も受け入れられてしまうんだろう。
一方でフラット35が4%位になってくれば消費者サイドが価格上昇に耐えられない。
結局は暴落も暴騰もなく、現状+αで落ち着くんじゃないですか。

>>922

落ち着くのはいいんだよ。今が「落ち着いた状態」だから。
問題はその先だ。
住居は１０年２０年スパンで考えるべきもので
２３区や都心周辺部なら「いつ、いくらで買おうと同じ」
とか思っている輩がやばい。
誰から買おうが新築だろうが、中古だろうが
ローンで買おうがキャッシュで買おうがそんなことは
二の次三の次。
不動産は「いつ、いくらで、どこを買うか」が最も重要。

都心とは読んで字のごとく同心円状の中心部。
最初から希少価値が約束されている。
しかし湾岸や城南の広めのエリアは都心の比例配分の値動き
をするわけでなく交通利便性や、後発開発で眺望が変化したりとか
変動要因が多い。
ピークになればなるほど、その後の下落の乖離がはなはだしくなる。

不動産の難しさはここだ。
素人は底値前後で買わないと、土地の価値と価格のギャップなど
読めるものではないだろう。

得をする気はない。はそれでいいが得をしないということは損をする
ことだという単純な理屈にめんどうくさいから目をつぶってしまうんだろうな。

このスレで「不動産を買う理由はオプション（任意の実行権利）が手に入るから」だと
言った人がいた。
名言だなと思う。要するに売るべきときに売って利益がでる権利とセットでないと
マイホームなど買う理由はどこにもないということだ。

右肩あがりの上昇を土地神話と笑う人が、なぜ「横ばいになったら」
まだ買おうとする人がでてくるのか。よくわからんのだよ。

こういう人は単なる浪費癖で欲しければバーキンでもＢＭＷでも
今買わないと先々買えないという理屈で買ってしまう人なんだろう。
金持ちならそれでもいいけど、不ツーの庶民だったりするからね。

９２１
あのー、キャリーてなんですか

人口が減るといっても、いや違う
金利が上がるといっても、消費税上げで大丈夫
ようするに自己の希望＝予測
相場でもっとも損するタイプ

消費税アップによる需要増は、
需要の先食いにすぎない。
というのが前回アップした時の経験則。
アップ後に反動がくる。

消費税は、少し長い目で見れば、下げ要因。
一律に国民の所得が減るようなものだからね。

もともと都心には大企業の普通のサラリーマンいや、役員クラスでも親からの財産とかが
なければなかなか住めなかったのだから、徐々に手の届かない価格になってきたのはようやく
正常な価格形成されましたね。
まあいくら予想したところでもう２度とサラリーマンが買える価格に都心はならないから
（湾岸の豊洲タワーですらもうぎりぎりでしょう）

安くなるの待つんじゃなくて（不動産の価格の動きは鈍いから人生のいいとこ
終わるよ待ってると）郊外の駅遠物件みたいな安い物件を買うしかできないことに気づかないと（笑）永久に2004年プライスにはならないからね。

へたにここんとこ安かったから普通のサラリーマンがいつ下がるかと予想しちゃってる
こと自体が異常だ。君らには都心は永久に変えないということと手の届く範囲には
もう永久に下がってこないということを気がつけよ。予想は無駄無駄無駄無駄無無駄ですよ（笑）

＞９２８さん
タイプミスしてますよ。

手持ち物件があるので下がって欲しくない、
単なる願望か。

正常とか、異常とか、意図的に使っているのかな？

何が何でも都心ならいいというわけではないでしょう。
都心に、環境もよい物件なら確かによい買い物でしたよね。
ただ、２００４年に破格に手に入れられた方なら、未だ何の
憂いもないわけだし、そこまで価格が下がるってことはどなたも
おっしゃってないのでは？
なぜそんなに躍起になるのでしょうね。

お詳しい方が多いので私感を述べます。

湾岸あたりの転売価格が下がってきた＝相場は下落へ

というのは、拙速な考え方でしょう。
湾岸転売は利益を乗せすぎたことによる修正がされている
だけであると思います。

投資や商業物件なら許容できますが、個人が家を購入するの
ですから、いくら相場が変わったとはいえ、この前まで
５０００万だった物がいきなり７０００万になっていたら、
買えません。

相場の流れは長期にわたって形成されます。
２００３年頃からスタートした実需資産の流れが急激に
かわることはありません。
１０年かけてあげた資産は１０年かけるか価格で調整する
ものです。

もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。

株式も金利も不動産も急激な動きがないことが長期の好景気に
寄与しています。

最後に私も概ね９２８さんに同意です。

例えどんなに正鵠を得た発言内容であっても、
「君ら」とか書いてる時点で説得力ゼロ。

>もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
>少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
>旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
>売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。
↑これ意味が伝わらん。誰に対してのアドバイス？　
あと、何も2003年の底値再来があるって話じゃないでしょ？

正鵠を得たと書いている時点であんたも同類。「正鵠を射た」「当を得た」「的を射た」

同類ではないんじゃないの。
「君ら」←親しい人でない場合は、目下の者に向ける呼称を使う人。
「正鵠を得た」←言葉の使い方の間違えた人。

>935さん

934です。
このトピに来られている、マンション購入希望者で
なおかつ、旧価格の時に買い損ねたと考えている方
に対するお話です。
アドバイスと言うほどではありません。

相場は一本調子ではないので、少し短期的な潮目が
変わるポイントはありますし、それが近いかも知れ
ません。
潮目が変わるのは変わってから気づく物で予測は
できないでしょう。

その時は「旧価格＋αで札入れされたら購入できる
かもしれませんよ。」ということです。

２００３年の底値はおそらく私の生きている間、
又は今後少なくとも２０年は無いと考えています。

ただ、最近の新（新）価格に便乗した新築転売は
やりすぎと感じているだけです。

新価格や新新価格を正当化するためにデべは材料費の値上がりを理由にし、
中古の所有者は高い転売を正当化するために新築の値上がりを理由にし、か。

いずれにしても、供給が本格的に細りだす、これからの超都心の希少物件の相場動向が、ガギになることは間違いないだろうね。

＞９３８さん
分かりました。今買いたい人へ向けた言葉なんですね。
＞旧価格の一割増しなら「買える」と思います。
＞その場合、売り主は実質３パーくらいしか儲からないことになります。
という意味辺りでよいですかね。繋がっているようで、買い主と
売り主の立場が混じっているようだったから分からなかったんです。
ただ、今から買う人は底値まで待つのは無謀ということなら、
そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。

>940
それより都心周辺部の価格の動向のほうが重要じゃないの？

新価格便乗した転売は全然アリだと思いますが。
新価格便乗物件[新価格よりも条件の良い立地、ローン金利即確定可]＝新価格物件[材料費、地価上昇による新価格、引渡し２年後により金利上昇のリスク、立地駅遠など]

＞941さん

すいません、自営業で電話しながら書いたので
立場が入り乱れていました。
ご指摘通りです。
乱文失礼しました。

＞そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
＞言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。
そうですか。パーっと拝見したところ、バブルがはじけて
暴落だー！というような書き込みが多いように感じたので、
そのように記載いたしました。
失礼しました。

個人的には新新価格の湾岸は割高で、バブルというほどでは
ありませんが元をとるのは大変だな・・と感じています。

特に「価格の上昇」→「一等地の仲間入り」→「新新価格」
というような変遷に違和感を感じますね。

×「価格の上昇」
○「地価の上昇」

でした。失礼しました。

６年前に、マンションを購入しました。
２年前住み替えを考えていました。
購入価格の７割以下の評価でした。
最近購入価格程度の評価はあるようです。
近所のマンションを購入しました。
前のマンションも購入してから評価額が
下がりました。
居住用と考えれば値下がりも致し方なしですね
自分は、最低１５０平米以上の部屋が欲しくて
これ以上値上がりすると値段的に厳しく購入を決めました。
今の相場は間違っているのかもしれません。
でも、今の値段で検討することが一番現実的です。
新価格が適正なのか？
少し調整するのか？
新新価格になるのか？
会社の近くにセカンド目的で賃貸を借りましたが、
家賃は確実に以前より高く
住人は外国人が多いです。
自分は、ババを掴むことよりも都内である程度
家族がくつろげる空間を手に入れられたことに喜びを
感じています。

新価格よりも条件が良い立地。
ではなくても、便乗して強気価格の中古がある。

ペアガラスではなかったり、
ダブル・トリプルオートロックではないなど古い仕様の中古まで新築に便乗している。

誰も、は言いすぎかもしれませんが、全体としては「旧価格」ではなく、
「新（新）価格」についての値崩れのことかと。
これ以上の値上がりを期待している人や、この急激な値上がり価格で売り
切りたいデベの方が、「旧価格」を持ち出して煽っているのでしょうかね？

>>947
そういう粗悪便乗物件は誰にも相手されないでよいではないですか。
新価格/新新価格物件と便乗新築未入居物件を比べて割りがあってればよいのでは？

不動産の株が下がり始めたのはバブルがはじける前兆なんだろうか？どなたか教えて！