23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

なにやらスレ違いの話題が横行していますが、
既に削除依頼も出ていますし、スルーしましょう。

ところで以前このスレは意味が無いから閉じましょう！
とか盛んに叫んでいた人たちはどこへ行ってしまったのでしょう？
まだお考えに変化が無いならば、出てこられては如何ですか？

なぜ下がる論調が多くなったか。そっちの方が今は売れるからだよ。
上がる上がるなんて当たり前。部数稼ぐには弱気論を一つ、ってことでしょう。

とにかく自分自身で判断しないと駄目ですね。伝統的住宅地で坪350万-400万程度で買っておけば、まあそんなに損はしないでしょう。
都心でも商業用地に建っているところは値下がりも大きいでしょうね。

というより、欲しかったんならやはり買うべきでしたね。これだけ金利が上げ基調だと、2008年竣工ものでも、一体どうなるのやらという感じですねえ。

７９８さんももう遅いってことでしょ？　言ってることあんまり変わらないじゃん＞ババつかみ注意

婆つかみ注意はいつの時代もそうです。私の主義として、湾岸あたりは怖くて買えません。よく分からないですからねこれからどうなるか。物件価値を見極めるのは2004年や2005年も同じでしょう。

今後検討中というところ私がいるとすると、、今検討対象になる物件がありませんよね。高くて買えないというか、買うものが無いというのが正しい。おそらく今であれば私はそういう理由で買うのを諦めます。

>795

そういう君がスレ違いのような気がします。

日本人って相変わらず権威に弱いよね。

三流雑誌の特集記事なんて参考程度にしとけばいいよ。

大体、湾岸戦争なんていってマスコミが騒いでた時が
底だったんだし、大衆受けする記事しか書かないからさ。

あーいう見出し書けば雑誌が売れるということが、大衆の
マンション・不動産への関心の高さの裏返しでしょ。

それって参考程度には当たっているって事？
それとも嘘で今後も上がり続けるってこと？

東洋経済が三流とは・・・。
ワロタ

そーいう考えもあるってくらいでいいよ。

エンドがついて来ないから限界、って意見多いけど
ついて来れる人の分くらいしか都心では供給も少なくなる。

今は良い物件（ベランダがほぼ真南、交通比較的至便、高さ１０階程
度の４〜５階あたり）がほとんど無いし、ご祝儀価格で全額キャッシ
ュでは買えないので、熱が冷めるであろう５年後ぐらいまで待つこと
にしました。キャッシュだと金利も関係ないしね。
それまでは3LDKの築10年で家賃２万円の中層階通勤１時間の社宅で我
慢します。日当たりも良いし、自然も豊富だし。

前のバブルの時もババ抜きゲームは５年（1986-1991?）程度で終わったし、５年たてば実父も老いて田舎の土地を相続できるかも知れないしね。田舎と都会の両方に不動産を持つのは管理面、固定資産税の面で凡人にはつらいから、仕方ありません。

最近は大都市に近い田舎でも別荘用地の引き合いが出てきましたよ。
業績の良い一流企業の団塊世代がリタイア後を見越して先に土地だけ仕込んでいるようですね。悪徳不動産屋がよく買いに来ます。
坪１万円で仕込んで１０万円で売るそうです。すごい商売です。
これもバブルの頃とそっくりです。
当時も田舎の海岸線をベンツやＢＭＷが別荘に向かって走っていまし
たからね。田舎でこの兆候が出てきたら要注意です。はじけます。

>>807
キャッシュでなんか持ってたらこれから来るインフレの時代に大損ですよ。
やっぱりインフレの時代は不動産でしょ。

＞804
世間では一流と見られてるの？
色がかかってるように見えるけど

だったら「金(GOLD)」でも買っておきますよ。
減価償却するマンション買ってもインフレ対策や相続税対策に
ならないしね。バブルの頃にそう言って不動産を買って破産し
たり離婚した奴をたくさん見ましたから。金の切れ目が縁の切
れ目といって逃げられたようですよ。

プレジデントの藻谷氏の記事読むと面白い。
２０００−２００５年の間に首都圏で約１００万人人口が増えたが、２０−５９歳までに限ると２０万人以上の減少。つまり、それだけ高齢化が進んでいるわけだ。だって２０歳未満と６０歳以上はあまり不動産買わないもんね。（６０歳以上は住み替えるかもしれんが、それまで住んでいた自宅は売るわけでしょ）首都圏への一極集中が強気派の論拠だが、これをみると論拠とするには弱い。
はっきりと、超低金利とＲＥＩＴによるバブルと考えたほうが分かりやすい。不動産が金融商品になったわけだ。
そうすると下がることももちろんある。ここ２年を見ても日経平均もピークから一時１４０００円台になったし、新興市場は悲惨の一言。このスレには都心信仰が多いみたいだけど、都心不動産だけ下がらなくて、ほかの金融商品は下がるという理屈はやっぱり変だよね。
それと、日本の景気に対するこの楽観的見方もどうしてもなじめない。どうしてこのスレの人はそんなに楽観的なの？

今のマンションバブルは、バブル再来を心待ちにしていたジュリアナ
世代が若い頃のようにもう一花咲かせようと一斉に高級ホテルのようなマンションを求め始めただけでしょう。

かつてジュリアナをつくったコムスンの社長もまたまた市場から退場
させられたし、現在の高級ホテルのような内外装を有するマンション
を求めるところは、かつて赤坂プリンスでなきゃイヤ！と言って男に貢がせていた頃と何ら変わっていないと思います。

高級ホテルじゃないんだから、高級な内外装やゲストルームやキッズルームみたいな共有棟は極力省いてその分価格を安くしてくれといいたい。ホテル設備よりも自宅の方が高級なんて日本だけじゃないですか？既に感覚麻痺っていう感じですね。

コムスンの例でも分かるようにジュリアナ世代はいつまでたっても虚業が好きですねえ。

白金高輪徒歩薬6分の築10年３ＬＤＫ80平米坪＠300万で検討中ですが、やはり皆さんのお話の通りあと1年で下落が始まるとするとヤメですかね。金利が上るといっても焦ることはないってことですね。

７９８さん
あなた、本当に雑誌読んだの
各誌ともそれなりの専門家にインタビューして、各人がそれぞれの経験やデータから見通しを語っているわけですよ
あなたの見通しとデータは何なの
購入した人が思いっきりバイアスもって、下がって欲しくない、
いや下がるはずがないと信じて、売るためだと信じている、いや信じたいだけじゃないの

結局、この板はマンション買う機会を逃しちゃった人たちのカタルシスのはけ口になりつつあるってことでよろしいでしょうか？笑

暴落暴落といっている人には、以前あった暴落説と何が違うのか教えてほしい。

これから去年今年のようにどんどん上がるとも思わないけど、だからといってすぐに下げに転じる要素はあまりにも少ないのでは？
景気、円安傾向、株価などなど・・・

「暴落」って書くと目立つから雑誌売れるだろうけどね。でも実際は強気派が思ったより上がらず、でも下がらず程度なのでは？

オレも暴落するとは思わないね
調整といったほうが正確
日経平均が１８０００円から１４０００円になる感じ
いくらなんでも新興みたいにはならない
首都圏、特に都心の需要は根強いからね
でも、それを考慮しても今の価格は上がりすぎってこと

>各誌ともそれなりの専門家にインタビューして、各人がそれぞれの経験やデータから見通しを語っているわけですよ

経験やデータで見通しが読めたら、誰も相場で苦労しないと思わないか？
専門家の見通しが当たるなら、専門家は皆大富豪になってると思わないか？
ただこの掲示板に渦巻く買い逃し組の怨嗟を目にすると、正直これ以上上がらない気もするよ。
かといって暴落というのもこれまたないと思うのだが。

>８１３さん

藻谷氏の話、読みました。

サンシャインシティの肩を持ちすぎるのに違和感を持ちましたが、
それはともかく、東京の人口に関しても、疑問だらけです。
「東京の総人口は増えていますが、働く年齢の人の数は減っている。」　と言いながら
「首都圏一都三県の人口は、（中略）二十〜五九歳人口は逆に二七万人減っています。」　と言うのはなんなんでしょう。

「一都三県」ではなく「東京都」の働く年齢の人口のデータを示すべきです。
残念ながら、今その資料を私は持っていませんが、少なくとも都心３区とか同６区の生産年齢人口は、ここかなり増加しているのは、疑いの余地が無いでしょう。
１棟５００戸とか１０００戸、さらには２０００戸といったタワーマンションが続々誕生しているのですから。

となると、藻谷氏の結論は、全く逆、更なる土地インフレは必至です。となるのだろうか。

誰が暴落なんて言ってる？具体的にレス番書いてよ。
雑誌にもそんな事そんな書いてないけど？
例えばプレジデント誌は「バブルは一瞬の光で終わりそう」
「投資対象としては不適格」と言ってるだけ。
勝手に「暴落」と置き換えて、自らの論理を正当化しないでもらえるかね？ちゃんとネタ元を読んで正当に評価してよ。

８２１さん
だから、ごちゃごちゃ理屈は言いからあなたの見通しと根拠は何ですか
オンサで相場は動くのかな

だいたい買い逃し組みの意見なんて

聞く気もしないし全てスルー

奴ら口ばっかりで実際は動けないチキンだからな

スルーなら一々書き込むなよ。　消　え　ろ。

この掲示板に共通するのは

①郊外が下がり始めたのは明白

②でも都心と郊外は違うから、僕の買ったところは大丈夫

③ニコタマとか、湾岸とか、もしかしたら江東も準都心だよね

という理屈。

８２２さん
でも彼が言っているのはオフィスの話ですからね
東京のオフィスにくる人は、都心の人ばかりじゃなく、遠くからも通ってきているわけですから。

値が下がれば、遠方の人たちが集まってくるんじゃないですか？
暴落ってどの程度のことを言うの？

今のマンションは総じて必要以上に豪華な家具や電化製品、
不要不急の共用施設をゴテゴテ付けて原価を上げているだ
けという感じがします。そのような設備・施設を適正化・
省略すれば１０００万円は安くできるでしょう。ある板で
はそれらの施設だけでは高価格が説明できないので、ディ
スポーザまでその理由にされていますよね。１台５万円ほ
どアメリカなら１００ドルでおつりがくるのに。

そのような設備・施設でも今はきれいだし快適かも知れま
せんが、外車と同じでメンテナンスや買い替えには普通以上
にコストがかかるので、本体のローンだけでなく、それらの
施設・設備の管理費や買い替え費用に湯水の如く金が出てい
くだろうと予想しています。

将来、住民が汚したしみだらけの共用施設なんて使いたくも
ないし、補修すれば金がかかるし、最初から無かったほうが
良かったのに・・・と思うことでしょう。

そもそもキッズルームを作らねば子供も遊ばせられない場所
に住宅を構えることが不自然なことと私には思えます。
子供は外で元気に遊ぶものですよ。ゲストルームも年に何回
訪ねてくることやら。まるでリゾート地のシェアリングマン
ションのようで・・・バブル世代ジュリアナ世代の人は本当
に派手派手が好きだなあと思います。

ディスポーザは専用浄化槽付の物件じゃないと付けられないんですけど日本では。>831知ってました？

おきて読んだ。確かに暴落なんて誰も書いてないのにね。
あきれたもんだ。

ゲストルームは都心のマンションでは大人気でなかなか予約が取れないそうですよ。>831知ってました？

>>832
知っていますよ。
　浄化槽の汚泥の引き抜きのため業者がバキュームカーで定期的に抜き取りに来ますね。
　もちろん毎月の管理費の中からそのコストは徴収されていますよ。
　月２〜３千円ぐらいですかね。見えない公共料金です。知ってました？

マンションの周りでバキュームカーを見たことないですか？

長年大企業かお役所勤務の社宅暮らしだから、
世間に疎く、価値観が固定化されているのは仕方ない。

何かを新しい発想から生み出したり、チャレンジしたりするのではなく、
何もしないために他を否定、批判し自らを正当化することが身に染みついている。

その否定、批判は極めて軽薄なステレオタイプであることに本人は気付かないまま、
自分の意見を理解できないやつは頭が悪いと勘違いし、場から退場する。

>>834
　それって「うちマンション買ったから一度見に来てよ」と親や友人を誘っているからでは
　ないですか？リゾートのシェアリングマンションで最初は予約入れてもそのうち行かなく
　なるのと似てないですか？竣工後３年ぐらい経過してから評価したいものです。

>>812
>だったら「金(GOLD)」でも買っておきますよ。

そんなの口だけでしょ？
マンションの価格分「金(GOLD)」を買うなんて正気とは思えない。
言うだけなら簡単だけど、実行できないしするつもりも無いのがオチ。

やっぱりこれからのインフレの時代は不動産だよ。

>>840
　豪華な電気設備は不動産とは言えないし、中古業者は買取時に古びた共用施設を考慮して
　値付けはしないと思いますよ。
　具体的に言えば
　売主「共用施設も大きいし、そこも考慮してもう一声くださいよ」
　業者「共用施設の大きさを見て中古物件を買う人はほとんどいませんよ」
　と言われるような気がします。
　つまり同じ５０００万円でも専用部分の建物だけでその価格であるのと、付帯設備・施設が
　いろいろと付いてその価格なのとでは意味するところが違うということです。
　いずれ中古価格に表れてくると判断しています。

インフレには不動産だけど、
新築マンションの建物部分は消費税率アップを食らうので、
率アップ後は土地か中古。

ちなみにディスポーザ用の浄化槽は、本体・工事費込みで２００〜３００万円程度です。
　これを住人でシェアするわけですが、一人当たりの建設コストは数万円程度でしょう。

>>841
中古を買い取り業者に売るのではなく、
しろうとに転売するなら付帯設備が豪華に見えたほうが売りやすいですよ。

>>844
　ということは中古業者にはそう言われると覚悟されているわけですね？
　その時点でものすごく選択の幅が狭まりますよね？
　ヤフーオークションで個人売買ですか？

それに新築業者と中古業者が同一又は組んでいたら業者が儲かって仕方ないですよね？？？

地価バブル映る鑑定眼　昔は銀行、いま不動産ファンド

http://www.asahi.com/business/topics/TKY200706130001.html

つーかまたスレの趣旨を逸脱し始めてるわけだが。
マンションなんでも板で「豪華な共用施設は必要か」ってスレ立ててやれば〜？

というか、湾岸物件とかを２，３割増してで新古で売った人が
勝ちってことかしら？　今後値上がりがそう期待できないなら。
売る人も増えるだろうし。

>>848
井上のじいさんは９０年代にさんざんおつきあいした。どういう人かは２０年建設不動産業界にいるひとなら誰でも知ってる。
あいかわらず新宿にいるのかねぇ。
三澤千代治さんの腹心というか腰巾◆だ。勝どきがうまくいってれば
このじいさんにも芽はあったのだが、基本は不動産データベースの夢を三澤さんといっしょにおいかけた人で、本人鑑定もデューデリも馬鹿にしているからこういう発言ができる。

・・・とういうか何いっても失うものないから
マスコミが担ぎ出しただけだと思うよ。
本来なら長谷川徳之助さんの役回りなんだけどご健在なのかね。

徳之輔ね。人の名前は正確に↑

湾岸は、来年TTTなどの大規模物件が完成したら
新古で売りたい人がたくさんいるでしょうね。

東洋経済だけでも読み返すと結構面白い。

地獄を見る不動産　1998・11・21号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w981121.html
証券化ビジネスの虚実 　1998・6・13号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w980613.html

総点検 いまマンションは買いか 2000・10/28号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20001028.html

地価のからくり2000・７/15号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20000715.html

住みたい家に住んでやる。2000・４・15号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20000415.html

首都再生
　—都市再生プロジェクトの全貌—2001・9／8号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20010908.html

あなたのマンションは大丈夫？2001・3／24号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20010324.html

あなたのマンションはいくら？2001・2／24号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/mokuji/w20010224.html

ここなら買える土地・マンション2003年5月17日増大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2003/w0517.html

不動産「底値買い」の成算2004年10月23日増大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2004/w1023.html

不動産 底値買いの勝算　2004年6月12日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2004/w0612.html

熱狂の不動産ファンド　　2005年10月1日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2005/w1001.html

値下がりしないマンションお買い得エリアランキング　2005年9月10日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2005/w0910.html

不動産底入れ2005年4月16日増大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2005/w0416.html

安心できる家選び2006年1月14日号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2006/0114/index.html

マンション狂騒！2006年7月15日特大号
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2006/0715/index.html

地価異常　　２００７年６月１６日

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東洋経済以外、今読み返して面白いのは

不動産大革命　買っていい場所、悪い場所　日経ビジネス2002.7.22

都心マンションバブルの跫音　月刊プロパティマネジメント　2003.11

地価総予測　　２００４年６月１６日　週刊ダイヤモンド

乱立２００５年問題マンション失速　首都圏３０駅供給過剰度　
　　　　　週刊エコノミスト　２００４年１０月２６日

誰も言わない　ファンドバブル　地価反転、企業再生の舞台裏
　　　　　日経ビジネス　　2004.11.29

マンション格付け　　週刊ダイヤモンド　　２００５年３月２６日

誰も知らない　マンションバブル　　隣人は投資ファンド
　　　　　　　　　　　日経ビジネス　　　２００５．９．５
資産バブル再燃！　週刊ダイヤモンド　2005.11.12　　


買い時マンション　　週刊エコノミスト　２００６年９月２６日

お金を生む証券化不動産　週刊エコノミスト　臨時増刊2006年１１月８日

地価狂乱　　週刊ダイヤモンド　　　2006.12.23

不動産バブル　　週刊エコノミスト　　2007.5.29

いちど　ＲＥＩＴ相場見てみてください。
きょうもえらい下落ですよ。５％以上下げている銘柄もある。ＲＥＩＴバブル崩壊かな。外人の買いの勢いも完全に止まりました。
私なんかあの高値では怖くて買えませんでしたけど
国債先物も１３０円割るかも。
でも、私の持ち株も国際債券も下落で涙、涙・・・・

で、都心の不動産だけは大丈夫なわけですか。そんなわけないでしょ。
もう、覚悟決めました。どの程度かは別にしても下がります。私は居住用に買ったんだけど，新築未入居物件抱えたにわか不動産屋リーマンの方は急いだほうがいい。
それでも今だったら遅いかも。利益は出るでしょうけど、当初思った価格では売れない。
だって、私も関心もって見てるけど，もう去年の秋ぐらいから湾岸の高額中古物件の動き止ってますよ。それに加えてこの高金利でしょ。さらに昨今のマスコミ報道で、購入者はババ引きたくないて気持ち強まっているし。
案外早くマンションバブル終わりそう。私も新築で買ってさらに資産価値が上がったって喜んでましたけど、まー中古になったんだし、売らなきゃ損するわけでもないししょうがないか。豊洲のタワマンのデベなんか苦労するだろうな

湾岸中古物件については、個人オーナーが欲出して高く値付け
しすぎただけのこと。ＷＣＴなど、山の手内の高輪シティータワー
の中古と同じような値段で出してるんだもん。
ありゃ、いくらなんでも無理。湾岸は坪３５０が適正。
ただ、だからといってこれで全体が下落基調になるかと言えば
それは違うでしょう。騰がりのペースが中古も新築も速すぎた
だけ。これからは一旦踊り場の調整局面に入って、２年くらい
かけてまた次の山に向かってあがり出すでしょう。

匿名はん
ずいぶん楽観的だけど、なにを根拠に？それとも、希望的観測ってやつですか。どっかの不動産屋のセールストークみたい。
それから話は違うけど、久しぶりにヤフー不動産見て驚きました。
湾岸の新築物件（田町）、すごい賃貸に出ている。２ヶ月とか決まってないのざらで、中には今年２月から出している物件もある。投資用に買ったんだろうけど、あんなにたくさん出たらだぶついちゃうよね。利回り低下必至ですね。

高級な賃貸の需要って、あまりないのかね？

>>858
ヤフー不動産のは契約決まった後でも、情報削除しないものが大半なので、実際の掲載数とはかけ離れてると思いますよ。事実私も昨年募集かけたときに、専任でお願いしていた不動産屋以外のハイエナ業者が勝手に募集かけてました。しかも、決まったあとにもずっと情報掲載したままでしたし。
よく見たら同じ物件がずらりとならんでますから。
こういったハイエナ業者が後始末しないだけで、この物件は借り手がないんだなんて誤解されていい迷惑だと思いますね。

ヤフー不動産の賃貸情報なんて不動産屋の釣り物件じゃない？

あるでしょうけど
値付け次第でしょうね
いくらタワマンとはいえ，３０万以上出すなら、内陸部のマンションて考えるんじゃないかな
でも、投資用で買って半年も決まらなかったら本当に気の毒
その間も、管理費，修繕積立金，ローン、固定資産税払いつづけるんだもんな。
多分、借り手がいなければしばらく待って売ってやれ、地価も上がっているし、なんて考えてんだろうけど、潮目が変わっちゃったもんな。久しぶりにヤフー不動産見てあぜんとしたりして。
売るときにはまた、３%いるし、買い手も３%、購入時の諸費用と売却益への税金考えると結構，厳しいものになりそうだな。住民票だけ移して買い替え特例使う人も出てきそう。でも税務署もそんなに馬鹿じゃないよね。
そんな、にわか投資家、湾岸にはいっぱいいると思いますよ。

８５８さん
よく考えてみたら、いくら居住用といってもネット利回りは３%台ですもんね。計算していないけど、湾岸の高値物件なんて３%の前半ぐらいでしょう。今後の金利上昇考えたら、ファミリータイプの新築マンションはとても買えんわ。

半年以上決まらない部屋は欲をだし過ぎて値付けしてるところのみでしょ。
適正賃料＋新築プレミアム+アルファ程度なら全然契約率あると思いますが。
私のトコではありえない値付けしていなければほぼ全て埋まってますよ。
周辺相場を無視しなければ、需要はあるので持っていても損はないと思いますね。

とにかく、株もそうだけど不動産も素人集が増えすぎたほうが、こっちは仕事がやりやすい。
賃料だってたった２％下げるだけでおかげで１ヶ月早く決まったりする。
素人衆は欲を出して結局礼金まけたりする。データ集める努力してないもの。自業自得。
買ってる部屋も安かろう悪かろうで自覚なしで高値で貸そうとする。
まぁ、いいけど。

20万円以上の賃料を自腹で出す層なんて多くはない。
多くは企業の借り上げ社宅扱い。
企業は、敷金は出すけど、礼金は認めないところが多い。
そんなことも知らないで「礼金」を設定している湾岸物件は素人物件ということかな。
ちなみに大和ハウスが豊洲で展開している「ロイヤルパークス」は礼金は「なし」。
ただ、ここは賃料設定が高すぎる・・・。
ミッドタウンも「礼金なし」だが、敷金が6ヶ月で4,5百万払わなきゃいけない（笑）

>>867
それはあなたの感覚で、
現に20万以上出している私が居ますし廻りにもいます。
かくいう私も、
学生時代は１０万円以上の賃料を自腹で出す層なんか居ないと感じてました。

>>868
パチパチパチ。
世間知らずにもっと教えてやってくれよ。

今ですら高値つかみ、ババ引きの様相呈しているのに
これから金利上がっても、踊り場へてさらに上がるというの・・・
不思議

>>868
867ではないですが、この人は『多くはない』といっているだけですよね。

23区の居住者は４７０万人（住民登録ベース）でそのうち港区２０万人、千代田区２万人。
月坪１．５〜２．５万出せる都心に賃貸で住む人なんて極めて少ない比率の人だよ。
でも需要は少ないけど供給量はもっと少ない。実際に品質のいい賃貸は価格が高くても
キャンセル待ちというのがいままでの姿。年間４０００戸以上供給しても需要は埋まらない。
なにしろ賃貸住いは目新しいものへ住み替える人が多いからなおさら。
問題は質の悪い既存中古の空きだろうよ。
賃貸でリフォームすれば客がつくという馬鹿な話はもうなくなってきた。

新築の2割でも引けば客は付くだろ
なんで１かゼロで考えたがる？

>>872
２３区は855万人千代田区４万
でした。訂正しておわびします。

私は賃料28万円の部屋に7万円で住んでいるマジョリティーの一人です。

私は２３区賃料１３万のところに、７万補助で、６万で住んでいる
本当ののマジョリティ、の一人です。

私は23区9万の部屋に1.5万補助、7.5万で住んでいる普通のサラリーマンです。

８７５さん
うらやましいですな
でも、本当にいい物件は高値維持で、需要も多いけど、駅から遠くて築古い物件は都内でも本当にたたかれているみたいですよ

私は都心３区に、月坪1.33万（中央区）1.45万（港区）1.41万（千代田区）
で貸してるマジョリティー大家の一人です。
２万、３万の立地の物件はマイノリティ（富裕層投資家）でしょうかね。

私は近郊の9万円のところに、補助ありで自分では3万円で住ん
でます。お金を貯めるには、寮か補助があってもなくても
「安い」ところに住むことに限ります。
どうせ自分の物ではないのだから、多少なら不便でも構いませんし。
この感覚はもしかしてマイノリティでしょうか？
（これがマイナスがある物件は叩かれるもとではある気がしますが・・・）

私、株もやっているから本当は金利上がるの嫌なんだけど
でも、これでマンションバブルが崩壊するなら耐えられる気がする
いまの３０台の若い人がデベの営業マンにおだてられ、新新価格の物件買ってしまい、変動金利上昇で支払い増え、買いたいもん買わず，子どももつくらず、１０年経ってみたらその物件も少なくとも３割は下がっている（東京ですら人口横ばいなんだから当然だろ）。そんな社会はおかしいよ。

>>881さん
全く同感だ。

変動ならまだいい。
フラット３５で資金計画組んで融資実行時（タワーなら２年後もざら）に
長期金利だけがあがっていたら・・・これは結構恐ろしい。
超長期で２５年なら解約して変動の３５年に借り替えて
返済額を減らせる。
しかし最初から目一杯は「ローン金縛り状態」
万が一物件担保価値が下がれば借り換えすらできない「ローン地獄」。
まだ変動で５年同額で未払い利息のほうが救いはある。
なぜなら、下がったあとに遠からずまた上昇期がくるからだ。
ローンというのはデフォルトをおこさなければいくら借りても平気なんだよ。
キャッシュフローが「自分の年収しかなくて、親がこれから退職という団塊ジュニア」
は地価がピークをすぎたら金融機関にとっては最もやばい客に変わりかねない。

なにしろ親の年金額や健康状態はローン審査に含まれない。本当はやるべきだ。
（実家が地主だ余計なお世話。という人は読み飛ばしてくれ）

長期金利は確実にあがる気配になってきた。
提携ローン以外で資金調達をしようとする人も増えるが、ローン条項はつかえなくなり
下手をすると決済までに融資が決まらずもめる話も出てこよう。

キャリートレードや円安を防ぐとかいろいろ国の面子もあるからコール翌日物の金利を
上げる姿勢だけみせて企業への融資は低金利というのが基本だろう。

よく藤巻さんや成毛さんが「長期金利が安いからそれ自体銀行からのギフト」
みたいに言っていたのは過去の話。
彼等がいう「長期」とは５年１０年固定の話で、決して３５年なんていう気の遠くなる
「長期」ではない。住宅ローンは不動産投資には使えない（のが原則）。

一方債権市場は金利のトレンドを反映するわけで、国債利回りは先読みで
どんどん上がる。というかすでに上がりはじめた。住宅情報誌がこのところ
「買える価格」「ローンの組み方」みたいな特集ばかりなのに誰も詳しく読んでいない。
買い手市場の７年以上の歴史が、「営業に聞けばいい」という姿勢を作ってしまって
いるからだ。
銀行も、不動産会社もおなか一杯でこれからは管理会社に稼がせていきる時代
と思っている。優秀な人材は仲介市場の開拓に回っているのか実際どこの販売現場でも
知識に長けたやつは少ない。

国債の利払いなら、長短とりまぜていくらでも延命できるが個人の住宅ローンが
その巻き添えを食うのはまずい。
金商法の施行とあわせて住宅金融支援機構（旧公庫）の立ち上がりが
懸念されている。証券化を絞めてフラット３５だけ生かすわけにはいかない。
住宅金融支援機構自体が「デットの証券化」で食っている金利上昇命の会社なのだ。
証券が市場でさばけないとその存在価値が減る。
新規の貸し出しの利益が期待できないと存続の危機なのだ。

一番あおりをくらうのは高額大型物件の青田買いの若年層。
おそらくは、デベも行政筋から「無理な客に無理なローンで売るな」という指導は再三受けて
いるはずだ。
こんなことは言いたくないが、購入者サイトのコミュニティは「あいつらが買えたなら
私だって」みたいな「金利差、価格差を抜きにした」チャレンジ精神だけを高揚させる一面もある
ような気がする。
お世話になったサイトだけに、自分の独善とはおもいつつも、
「おい。みんな。もうやばくないか？」的な発言をしてしまうと、消費者サイドとも思えぬ
「買えない妬み。倍率さげたくて書いているネガキャン」といとも的外れな答えが返ってくる。
なんだかなぁ・・・と思う。

プレジデントの記事にもあるように大抵が「無利子親ローン」＋「フラット３５」だったりする。
親は団塊世代で、自分が果たせなかった夢「都心物件を底値で買う」を息子に託す。
でも連結決算家計は、こどもの教育費。思わぬ都心生活のコスト高。
転売すれば１０００万儲かるなんて浮かれているうちはいいが、住み始めてみないと
「高くつく都心ライフ」が負担に思われはじめる。
安く買えた旧価格組はさほどでもない。新・新価格は金利上昇と地価低迷の二重苦がおまけに
ついてくる。

地価が上がり続けて含み益で担保ローンでいくらでもカネが借りられたのは１９８０年代の話。
もし予想より早く下落がはじまったら、どうなるか。
資産＝転売価格−経費−残債
これがプラスなら、「フリーローン」で子ども教育費でも何でも借りまくって生活をつないで
最後は物件売れば最悪の事態は回避できる。
しかし、最悪シナリオは物件担保に金を借りて返せなくなった場合、そこでさらに
地価が下落にむかったらどうだろう。
坪単価２００万で買っていれば担保価値と残債の差がゼロになるまでに１０年以上の余裕が
見込めるが、坪単価２８０万で買ったものが３００までしか上がらずその後２４０になったら
その時点で１割の自己資金の人は残債割れということになる。
これは入居までの２年を含めて６年後には起りそうな気配だ。

みんながマンション頼みで幸福になろうという「異常事態」になったところで
「２３区新築マンション価格」は、その重さに耐えかねてゆっくりと沈みはじめるだろう。

・・・とむりやり話をスレタイにもどしてみる。

注
>坪単価２００万で買っていれば
旧価格という意味。

この金利上昇、どこまでいくのて感じだ。
一本調子の上げはないんだろうが、いずれにしろ本格的な上昇傾向に入ったと考えるのが無難だろう。いよいよ、超低金利時代の終焉てわけだ。藤巻さんの言っていたとおりだな。
マンデベも新価格程度ならなんとか売り抜けられるだろうけど、新新価格となると疑わしい。値下げですめばよいほうで、最悪売り止めてなことになるんだろうな。
リーマン投資家ももう、不安でいっぱいだろうな。腰が浮いてきて明日にでも仲介会社に駆け込むんだろうな。逆に駆け込まない人はよっぽど、経済に疎い人だ。
インフレ期待といっても、なぜかみんな取り違えている。インフレというのは通貨価値の下落で、いうまでもなく現金持っている人が一番損する。だけど、不動産が上がると考えるのは早計で、インフレになれば長期金利も上がり、不動産や株式には大きな打撃になる。
インフレと資産インフレは違う。低金利で資産インフレになれば不動産は上がるが、本当のインフレになれば不動産は下がることもある。石油ショック時代を思い出してみなよ。

結局、Ａという物件が上がるのはさらに高値で買う人がいればこそ。
ムードが大きく影響するけど、逆に回転し出したら怖いよ。
都心で始まったバブルは郊外や地方にも拡大するかと思ったらだめだった。
関西の契約率は５０%台だし、郊外も在庫急増は常識。フーの株価なんて、高値の半値。
通貨供給量も増えないし，供給増、需要減という構造的問題があったからだと思う。
最後に２３区だけが、強気を維持しているけど、それもそろそろ終盤だな。

>フーの株価
ですか。さすが、ここのスレの住人は視野が広いね。
二極化の雄とばかり思ってそこまで目が行かなかった。そうですか。

８８２さん
ローンの問題、本当に切実ですね。
かって、バブル崩壊後にゆとりローンで物件買った人は物件価格の下落とローン負担で本当に苦労しました。
今回もその轍を踏むんでしょうか。本当に国には何とかしてもらいたい。

でこれから、どうすればよろしいのでしょう？

と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

本当に気に入った物件があって、多少の金利アップでもローン返済に自信があれば買えばいいんじゃないでしょうか。
ただし、●年後に転売して一戸建てに買い換えようという計画があれば慎重になったほうがいいかもしれません。（住宅評論家みたい）

そうですか。ありがとうございます。

もともと都心の億ション買ってる人はローンなんて組んでないよ
いつまでたっても都心は高嶺の花