23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

>原価に３割程度の利益を上乗せして

経費と利益の区別がついていない時点で失格

不動産屋の経費ってほとんど人件費でしょ？
すぐに売れる今の時期ならそれ以外にはあまりかからないでしょうから・・・
手数料等は別途徴収するしね・・・
年間５件成約すれば年収１千万円らしいですね・・・

価格決定会議では、ユーザーが付いて来る最大限で決定します。
売れればいいんですよ。

このスレ見ててよかったぁ！日本が没落して
おいらみたいなボンビーリーマンでも麻布青山あたりに
住める時代が来るんだね　おいら楽しみに待ってるよぉ！

今の価格設定で売り切れるのであれば、そこそこの需要があるわけです。
当面は下がることはないでしょう。
タワマンの低層階などは、今でも結構買いやすい値付だと思いますよ。

インフラを共有する同一プロジェクトでも、購買ターゲットによるグレードの差別化が
より一層明確になっていくと思います。
下町とお屋敷がセットになっているのは東京らしい風景ですから。

＞543
仲介とデべとごっちゃ？

＞543
広告宣伝費を知らない

＞５４９
ブチ切れなくても良いと思うのだが。

明日には、来月には、来年には、３年後は等々、
不動産購入に限らず、何かにつけ
先行きのメド、目標、予定等は人は考慮するもの。

＞530
金利が６％の世の中の場合、モノの値段は10年前後で倍になるペースで値上がり（インフレ）していくのが普通ってコト。

資本主義の国の場合、普通はこういった感覚が正常な感覚。特に不動産は一般的なモノよりも値上がりピッチが早くなるのも普通の話。なぜなら劣化しないし、永続的に富を産出する類のモノだから。

これからは、エネルギーも上昇基調、食料も上昇基調、不動産も上昇基調といった巨大新興国需要をテコとしたグローバルなインフレ局面に本格突入といった状況でしょう。

今日の日経にも海外から見た割安感で東京の不動産に外資が殺到。現状は５回表で、まだまだこれからって記事になってるよ。

日本国内だけみてると、今、何が起こっているのか、見誤りますよ。

土地が高騰するなら、マンションより土地を買っとく必要が
あるのでは？　というかそのほうがいいのでは？

もちろん、資金力があれば、そうでしょ。表参道の土地は依然として３ヶ月で20%ぐらい上昇してますから。

>551
>東京の不動産に外資が殺到
東京の超一等地にな。
だから住宅地でいえば東京の港区・千代田区・渋谷区の一部と新宿区・文京区・中央区の極一部がこれからも値上がり続けるんじゃねーのってとこ。
だから日本全体のみならず、23区平均でも下落するよ。

そこまでインフレになるなら、賃金、株価も高騰しないと、暴動がおきないか？
でも、日本人の賃金なかなかあがらなそうだ。。。

このスレは「都心」と「都心８区」と「２３区」と「首都圏」を
ゴチャゴチャに話してるから何時まで経っても話がまとまらないんだよね。
いい加減そろそろスレ分けすれば？ハッキリ言って時間と労力の無駄な気がする。

そこが最大のポイントなんだよね。でもたぶん答えは賃金はあまり上がらずに株価はまあまあ上るといったとこじゃない。労働については、供給が近所に多すぎるし、インターネットという競合がいるからね。

＞551

記述されているのは日経ではなくて東洋経済の内容記事ではないですか？
都心人気物件と郊外物件（売れ残り等）の二極化が顕著になっている内容ですね。
バブルの時とは異なり、郊外物件は売れ残りが目立ち売価低下している模様ですね。
”駅力分析”って言う記事は面白かったです。参考にしても良いかもね。

＞一応、目黒区も入れといてね。土地値はいいピッチで騰がってますんで。

団塊の世代やそれ以降の高齢者って、そんなに買い換える人多い？
年金もどんだけ出るか怪しいし、65歳以上から上がっていくかもしれないし、
とりあえず今の住まいをキープして、老後の資金を取っておく人のほうが
多くないかね？

>>560
大して居ないよ。
都心物件を全額キャッシュで買う割合も６０歳以上の世帯の割合も１割程度。
都心物件をキャッシュで買って、その後も都心ライフを満喫するには
数億は資産が必要。
数千万程度の退職金貰う程度じゃ全然足りない。
そしてそういう世帯は既に都心に物件持ってるのが当たり前。

それがこうも騒がれる原因はマスコミが大きく取り上げたのが原因。
退職後は地方でのんびりと考えられてたのに都心に物件買う老世帯が居る、ってことで話題になったが、こういうのは珍しい＝少数派だからこそ話題になる。
マスコミの喧伝するイメージをそのまま受け取ってると実体数を見誤るという好例だね。

> 東京都の調査でも金持ちは減っている（少なくとも都内は）

役所のアンケートに真面目に答える金持ちはどれだけいるのか？
東京都の調査基準は・・外国人も対象にしているのか？
また現在、都心に土地&MSを保有している日本人の非居住者をどうやって追跡調査するのか教えて欲しい。

えっ？　登記簿じゃダメの？

今持っている物件が売れる見込みがついてから買うのが団塊世代や
高齢世代、なんとかなるだろうと深く考えずに買うのが団塊Jr世代。そうやってバブル時期に泣いたのが団塊世代。
今はそのJrが泣く時代。カエルの子はカエル・・・
それをあおるのがデベと外資。これはいつの時代も同じ・・・

>>565のようなタイプの人たちへ（565は典型的見本意見）565へのレスではないですよ。
結局そのような粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達がここの
出遅れ買いそびれ価格が下がると信じてる典型的なタイプなんですね。

今の若い世代は学習してて親の郊外の家は通勤が大変なの分かってるから芝浦、豊洲、品川
勝どきと一瞬にして買ってしまっていますよ。そこをまだ下がると（年収が低いからそれらの
物件が十分安くても手が出なかったのが現実だろうけど）待ってたらもう埋立地すら
無くなってしまってこのスレに集合してるわけだよね。（笑）
だから買った側（勝ち組）はこのすれが滑稽に見えるのよ。あの２−４年前買えなけりゃ
今度下がった時も買えないのは目に見えてるからね。

買う本人は近くて良いかも知れないが、工業地帯で育つ子供はたまらんだろうね・・・
頭金程度の金は十分持ってるけど全く買う気がおきませんね・・・
がんばって・・・

どうして芝浦や品川の物件買ったら勝ち組なの？
東京湾の水質がいくらきれいになったといっても、雨天時には下水道から汚水（し尿や生活排水）
が垂れ流しだし・・・トイレットペーパーの塊も時々浮いているでしょ？大腸菌も多いし。
お台場で素肌で海にもぐるなんて自殺行為のように思えます。
（東京都の下水道は合流式といって雨水と汚水が一緒に流れるので雨天時は未処理であふれる
構造になっているのです・・・信じられないなら東京都に聞いてみて・・・）
雨の後に海から風が吹いたら臭ってこないですか？

私なら都内なら海からなるべく離れて住みますがね・・・
海沿いに住むなら横浜方面、千葉方面に住みます。
横浜や千葉は大半が分流式といって、汚水と雨水を分けて処理しているので
雨天時も垂れ流ししないのでトイレットペーパーも浮きませんから・・・

>559
あー、ごめんごめん。
郊外に興味ないんで目黒区忘れてた。
青葉台だけはいいんじゃないの？

これ読んで勉強してください。
改善中らしいけど全くゼロにはならないらしいし、今後は地球温暖化で大雨が増えますからね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kanko/kankou/s_of_tokyo/11.htm

下記のＨＰに雨天時に未処理の下水が出てくる吐き口が表示されているから勉強してください。
いずれにしても最後は東京湾に流れて行きますがね。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sewerage/yakuwari/cso_kaizen.html

オイルボールってつまりはトイレットペーパーと中華料理屋から出た油が混じり合って
冷えて固まったものですからね。

ちなみに大阪市もほとんどが下水道は合流式ですが、阪神が優勝した時に橋から飛び込んだ人で
眼病になった人が結構いたらしいですよ。大腸菌にやられたそうです。
最近はノロウィルス（大腸菌みたいでもっと強力な奴）も出てきているから、汚れた水にはなる
べく近づかないことです。傷口があると感染して死にますから・・・

>>566

おれは＊＊＊団塊Jr.だけど、周りの同世代の話を聞くと買ったら勝ち組って思ってる奴、あんまいないと思うけどなぁ。

確かに、親が金持ってて金もらって億物件買える奴は勝ち組認定してもいいとは思うけど。

普通に働いてるおれも含め周りの奴らは数千万程度の貯金はあるけど、居住は賃貸で金は投資もしくは貯金に回してる方が主流。35年ローンとかありえねー、というのが一般的。まあ俺が＊＊＊で勝ち組とつきあう機会がないから勝ち組一般がどうかは知らんがね。

俺は会社やってるから所得落して都民住宅（特優賃）に住んでるが、まあ分譲ほどクオリティはよくないけど、安く住めるから、今の分譲価格では買うインセンティブはあんまりない。安くなったら買ってもいいと思う程度。

ということで、自分が勝ち組なのを自慢するのは構わんが、もう少し言い方を考えてくれ。同世代（だと思うのだが）として恥ずかしい。

くどいようですがノロウィルスは細かい波しぶきの中にも含まれて
いる場合がありますので、台風などで風雨が強い時は海に近づかな
い方が良いですよ。特に体力の無い子供や老人は・・・

海の近くは怖いですね。
元々、湾岸地域はそのために倉庫などに限られていたのに、そこに人が住むようになって今後、どんな健康被害が出てくるか心配です。
保険費は、我々内陸部の住人にも降りかかってきますから人事ではないです。

東京の山の手がなぜ昔から高級住宅地であり、下町がそうでなかったか？

見晴らしが良いからなどではなく、大雨が降っても浸水せず、汚染が発生しても
下流に流れていって足元に残らず安全だったからですよ。

>>574
今いつ下がるか？という考えること自体が不動産に関しては粗悪な感性なのよ。分かるかな？不動産に関してだよ。まともな感性を
持ってれば2000年ぐらいからいつが底かをじっと黙って
探してたんよ。（笑）

上がり始めたところでいつ下がるか？でしょ。（笑）
もうたいして下がりっこないじゃない。郊外と違って湾岸にしろ都心にしろ日本全国のどこの出身者にでも売れる後背需要を抱えてるんよ。

住む環境は郊外が良いのは当然だけどいくらでも買い叩ける
から欲しけりゃ後でゆっくり買えばいいしね。まあ通勤に
毎日往復2時間かかるところは価値がないのが価格が語ってる
しね。

>>580
言いたいことは分かったから根拠を示して論理的に説明してね！
それに子供のことを考えると近けりゃ！安けりゃ！とは残念ながらいきませんね。

環七周辺とか排ガス滞留最悪地域に住むより、海風で新鮮な空気が入ってくる
湾岸の方がよっぽどいい。

>>582
　天気の良い日はごもっとも・・・

都内でヒートアイランドの影響を受けないのも湾岸だけだしね。
夏は窓と玄関を開ければクーラーが要らない位涼しい風が入ってくる日も多い。
これから温暖化の影響でますます都内の夏は厳しくなる事を
考えれば湾岸は最高の場所でしょう。
どうしても地盤が気になる方は止めれば良いだけの事。
私は逆に他より地盤対策のしっかりしてる湾岸物件の方が安心ですが。

>564
えっ？登記簿で非居住者の勤労世帯賃金の調査が出来るの？
海外で納税しているのに・・・

別に都心でも緑が多いところは夏涼しいですよ。
地盤も良いし。

都内のマンションデベは本当に強気だね
あそこで、この単価で売れたんだからこれでいけるはずてなもんで
どんどん単価上げている。
大手は売り物件、今年は５割増やすんでしょう。
売り渋りしていたのは見え見えだね。
ゴクレの中央区物件なんか完成して、入居始まっているのにまだ期分け販売している。売上見ながらさらにあげてやろうという魂胆でしょ。
東京スイートとか立地があまりよくなくても坪２００万ぐらいで割安に見えちゃう。売行きも順調。
新浦安の野村の物件も坪２００万円で、バス便で海が見えない住戸もあるのにどうなるのかなと思ったら、売行き順調。
当然、中古売却するつもりだった個人も売りやめるてさらに上がるのを待つか、チャレンジ価格つけるか。それでも徐々に売れちゃうんだから恐ろしい。
今，不動産会社回っていると総強気。もちろん、場所にもよるし２極化は感じるけど。
でも、こういったときは逆に恐ろしい。オレが７合目まできたというと、いや５合目だ、４合目だという人がいるでしょ。そんなに強気というのが逆に恐ろしいわけ。２００４年から始まった地価高騰は不当に安かった水準訂正を経て、バブルに入りつつあると本当に感じるね。だって、ここの板の人は結構冷静だけど、不動産関係の人は本当に強気だからね。あとワン，ツープッシュ上がって、遅ればせながら地価高騰、バブル再来て新聞報道があって財務省、日銀が怒って、銀行融資の指導とか利上げがあって、ガクンて下がると思うね。
問題はそのときに何合目まで来ているかということ。１０合目目で来ていたら日本経済へのダメージは修復不能なぐらい強烈だと思うな。利下げの余地少ないし、大量の国債抱えて財政出動できないし。へたしたら危機本がさんざんあおる債務不履行までいくかもしれん。
本当は成長率に合わせる感じで、緩やかに上がるのが一番はいいんだろうけど、地価はいつもオーバーシュートするし、人間の心理状態が本当に影響するからな。
オレは相当外貨持っているし、そのときはそのときでいいけど、やっぱり日本がそんな風になるのは嫌だね。何とかバブルにならないで欲しいし，日銀も皆にぼろくそ言われながら利上げ急ぐものそうした危機意識があるからだと思う。
オレとしては高ければ買わないし、買い逃してどんどん値が上がってもそれはそれで仕方ない。住宅は相場じゃないけど、相場の世界では本当に高いと思ったらいくらあおられても買っちゃいけないよ

都心や内陸に８年位住んで、最近眺望重視で湾岸高層マンションに引っ越したが
湾岸の快適さを経験してしまうと、もう他には引っ越せないな・・・。

内陸だから安心というわけではない。あなたの住んでる家が実はこういう地盤の上に建ってる
かもしれないよ
火災旋風でも起これば、運に身を任せるしかなくなるしね

NHK2006年9月1日 NHKスペシャル「地震の危険をはらみながら首都は膨張してきた」 ...
【住宅地崩落】 ・谷を埋められたところの地盤がもろい。 ・昔の谷の地形にそって崩壊する。
埋立たところには地下水を多く含む。 ...
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/49/29/5d3980f24ff0eb4e4c19d39de684...

湾岸・南高層マンション居住者です。
冬は1日中ポカポカ、初夏（今）は涼しい風が抜け、空調いらず。
眺望も最高。ほんと、もう他には引っ越せませんな。

いくつか値下がる理由に突っ込んでみた。

今後人口は減少するだろう。団塊が＊＊ば都心の住宅供給増でウハウハ。←仮に団塊世代が半分死亡する年（平均年齢８０とする）を平成４０年とするとそれまで待つの？その年齢じゃローン組めないよ。

東京は他都市に比べ外国人投資の魅力が少ない。都心の一部を除いて値下がりする←都心の一部だけが値上がりするけど周辺地域が値下がりして買えるようものなら多少周辺でもみんな買う。つーか俺が買う。だからやっぱり高いまま。

金利上昇とインフレ。←今後金利は上昇するだろう。でも高すぎる金利を認めるほど政府の足元は強くない。再び不況を招いたら内閣が一発で吹っ飛ぶ。インフレも進行する。食料とエネルギーが上昇し周辺まで波及する。でも現金や株で保有するよりマシ。