23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

>39
そうなってくると、分譲タイプ築浅ファミリー物件、80平米くらいのもの、
そこそこ坪単価高く貸せるかもしれないね。これは中心需要は都心にある
わけでなく、そこそこ郊外にも波及するかもしれぬ。

↑郊外に波及しないのが21世紀型土地バブル。

別に、土地が都心と郊外で分断されているわけじゃないからねえ。
都心が高すぎれば、郊外に流れるでしょ。急勾配なのかもしれません
が。

川で分断されてるよ。精神的に大きな差となるから価格にも反映される。

まあ、川を渡ろうとは、思っていませんでしたが。。

鉄道や川や起伏での分断はある。
昔は山手線の内側外側で地価が大きく違った。今は駅ビルが商業拠点に変わって
内側外側をつないでいる。それでも高輪・港南や恵比寿・目黒区三田など大きな
格差はある。
地形というのはもっと大きく、港区の古川添いの二の橋界隈と麻布永坂
目黒区の目黒川沿いの低地中目黒一丁目と丘の上の恵比寿３丁目では
地価に大きな開きがあった。
多摩川：越えるかこえないかはマンション坪単価で７０万から１００万の違い。
都心の需要密度は濃い。郊外は薄い。
需要を入浴剤に喩えれば都心が自宅の風呂なら城南は銭湯、郊外は海水浴場くらいの差はある。

郊外都市部に共通するのは
駅近の物件はもう期待できないということ。
都心の地下鉄網の整備で駅１０分圏の敷地が増えたのに大して
周辺部や郊外でいいのは横須賀線で品川１９分の武蔵小杉
や新都心線アクセス改善のふじみ野や、ＴＸの各新駅くらいのもの。

城南・城西・都下軒並みバス便の土地が分譲される時代だ。
郊外とて電鉄の虎の子の遊休地が放出されたらもはや
駅前再開発や自然保護がらみで宅造のとまった土地の復活
ていどしか用地はなかろう。

今後の都市部は都内に残る木造密集地をこまめに買い集めて
大区画にまとめる地道な仕事かいつになるかわからぬ公共用地の
払い下げ。破綻したリート物件を公務員宿舎として買い上げて
低利用の公務員宿舎用地に３倍の戸数を供給という話になるかも。
恵比寿３丁目あたりにある広大な公共機関の官舎の売却期待しても
売る気はないかもしれない。財務省官舎なのだが。
ついでに隣にある某研究所も国立あたりに移転させてはいかがなものかと思う。

>>45
たしかにそうだね。三多摩の人気は多摩川を越える抵抗感からきている。
小金井も府中も国立も多摩川の手前には違いない。

城東は山手線、隅田川、荒川、江戸川と川越えるたびに値段が下がる構造になっている。
足立区は荒川越えて埼玉と地続きだから安くて当たり前という理屈にはなるが

瑣末なことですが、武蔵小杉は横須賀線新駅開設後であれば、品川まで10分（160円）になります。

現在ほぼ決定しているだけで、2019年には武蔵小杉にはこれだけの路線が乗り入れる予定です。

JR南武線
JR横須賀線（湘南新宿ライン、宇都宮線）
東急東横線（日比谷線、みなとみらい線、１３号線、西武有楽町線、池袋線、有楽町線、東上線）
東急目黒線（南北線、三田線、埼玉高速鉄道、相鉄線）
※確定ではないが可能性が高いものには、成田エクスプレス、湘南新宿ライン高崎線、川崎縦貫鉄道など）

この鉄道利便性は、23区内のターミナル駅に準ずるものになります。
山手線沿線や、都心部の駅徒歩10分以上の物件に住むのであれば、
武蔵小杉駅前の物件に住んだほうが、
鉄道による都心へのアクセスは良好になる可能性が高いですね・・・。

すみません。東京駅まで１９分でしたね。記憶違い。失礼しました。

いくら鉄道での利便性が良いとしても、住みたい街かどうかは非常に大きな決定要素になりますから。今現在の小杉にはその魅力はないでしょうね。川崎はうまく化けましたが、ここのように街自体が便利に使えないと、単なるターミナル機能ではすこし弱い気がします。

>>41
面白い。ドル機軸の経済機構に組している以上米国の破綻が２０２５年くらいという
長期予測では武者氏も水野氏も一致しているようだ。
二人とも調査部出身のエコノミストなのだがアセット・アロケーターとしての評価は
武者氏に一日の長があるね。

>>54

ドル機軸の経済機構に組している以上　米国のドルの過剰供給や財政赤字の影響を蒙らざるを
得ないがその時期は１０年以上先。米国の破綻が２０２５年くらいという・・・
（途中抜けてました。失礼）

ど素人ですみません。このスレを発見して目から鱗だったのでご教授ください。
値上がりをあまり期待せず所有してきたのですが、皆様の意見を拝見してその気に
なってきましたので、売り時が今なのか、或いはどれくらい先かの判断を。
恵比寿駅が最寄で徒歩１０分程度、明治通り内側で築１１年です。
低層小規模マンションの４階ですが、少し高台にあるのでバルコニーから六本木ヒルズ、
東京タワー、東京ミッドタウンが見える５５㎡１ＬＤＫです。
今はいくらくらいで、この先どれくらい上がるでしょう？

＞５６
不動産やに聞くのが一番だよ。
プロは居ないんじゃない？
１坪は250万かな

>>56
間違いなく近年にない売り時です。
しかしこれからは下がるかも知れませんしもっと上がるかもしれません。
これから先のどれくらいに上がるか言い当てることができれば苦労はしません。
今いくらかは実際の状況をなんとも言えないから不動産屋を呼んで聞いてみたら
分譲時に近い金額がでれば売り

＞56
今のその部屋は賃貸に貸しているのですか？
それともご自身がお住まいですか？
もしお住まいだとしたら、
どのくらいの部屋の広さのどの地域の物件に住みたいですか？
はたまた、もし賃貸中だとしたら、
今後家賃を上げることは可能そうですか？

諸条件によって売り時買い時は変わってきますよ。

56です。
アドバイスいただきありがとうございます。
現在家内と居住中です。しがないサラリーマンですが無理して買いました。
かなり下がった時でしたが、坪300万くらいは結構きつかったです。
バブル時にはとてもとても手が出なかったエリアなので狭いながらも満足
して住んでいましたが、このスレで渋谷区がいいと拝見して先への選択肢
に希望をもちました。最近売買チラシも多く入り、近所の新築はどんどん
上がってきているので（新築は現在坪400〜500万が主流）。
まだローンがかなり残っているため、分譲時の下の価格では手元にあまり
残らず、仕事を考えると東京城南地区も住み替えには上がっているような
のでタイミングがとても難しいです（不動産会社には丸めこまれそうで）。
バブル時なら中古でも億近くしたと思いますが、そこまでは無理としても
他の湾岸や都心地区の値上がりをこのスレで知り情けない色気を感じます。
渋谷区、そして渋谷区の中で恵比寿（広尾）地区の将来性はそうでしょう？
（長文すみません）

56です。
最後が「そうでしょう？」ではなく「どうでしょう？」でした。
すみません。。