23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

さっきテレビで都内マンション高騰のことをやっていて、なんか
あおられていやだなぁ。

みんなと同じようにやっていたらみんなと同じようあったになれる時代ではない。
ちょっとしたタイミングの差や親の懐具合で買えたりかえなかったりする。

団塊の世代は、競争社会のなかで連帯を求めつつ孤独を恐れず、
結局最後は他人を蹴落としてあるいは蹴落とされて生きてきた。
そういう遺伝子をうけついたこどもらは、やはり掲示板に連帯をもとめつつ
高倍率の抽選のなかで他人を蹴落とすが、蹴落とされるかの追体験。

不動産も「相場」なのだから、今の情報をどこまで的確につかむかというのが
明暗を分ける。今買う気がある人は（無い人は別だ）頻繁に現地に通うべきだ。
自分の目と耳で確かめた情報に基づいて考え、判断すべきだ。

ここ２〜３年で　、５０００万以下のコモディティ（日用品）マンションと
それ以上のライフスタイル商品としてのマンションとの境界が明確に
なった。郊外は住宅のＧＭＳ（大型スーパー）量販店になっていく
２３区はブランドショップのように高級がさらに階層分化する
エルメス・ヴィトンクラスの都心からコーチ・サンローランクラスの湾岸さらには
バナリパ・ギャップの城東・城北

年収と自己資金は急に増えない。価格は急に高くなる。選択肢は郊外だが
それならやめようかと誰しも思う。

マンション購入も結婚も同じ。待てばそれだけ条件のいい人は現れるかも
しれないし現れないかもしれない。買うマンションは一つ。それを買うのは
あなた一人

前スレ９９４
＞都心高値の上限理論値みたいなものは推定されましたか？
マンション価格の理論値ですか。
これは収益還元価格といって、以下に詳しい。
http://www.money-navi.net/realestate-price.html

結論からいうと
不動産の収益還元価値＝収益÷利回り
自己使用のマンションの場合、
相場家賃を自分が払って自分が住むケースと考え
税引き後利益を現在の賃貸マンションの一般的利回り４％で
割りもどせば計算できる。

賃料収益年間200万円のマンション。東京における一般的なマンション投資の利回りが4％前後であることを考えると、
200万÷0.04＝5000万
このマンションの価値は5000万円という事になる。

都心も湾岸タワーも賃貸相場が１．５万円〜３万円という水準。それに
あわせた収益還元価格の値段がついている。
そもそも坪単価１．５万の家賃相場に住めない所得層が都心や湾岸が高いと
文句をいってもはじまらんだろう。

良いこといいますね。
>今買う気がある人は（無い人は別だ）頻繁に現地に通うべきだ。
>自分の目と耳で確かめた情報に基づいて考え、判断すべきだ。
>ライフスタイル商品としてのマンション

現地、現場全般のことですね。当方はchartistで、株80％、為替10％、その他10％ での
運用を副業しています。不動産は主業の給与と、運用の再投資余剰金をあててます。
chartistですが、IR取材や、emergingなら、当地（取引所・企業・一般市井の様子など）訪問
をします。競売物件や地方都市物件は、現地周辺の主婦の立ち話に近寄って、調査しました。
来歴や噂も、地域のライフスタイルも良く分かります。地場の不動産屋にも行きますけど。

住宅購入でも、投資でも、自身のライフプランニングの検討が大切でしょう。
ライフステージとライフスタイルを、見つめて、社会にもライフスタイルの変化があるから
それを自分なりに予測して、陳旧化しないことを重視して判断した方が良いと思います。
賃貸が普通の都市もあるし、固定資産税や相続税がどんどん上げられていくかもしれません。
予測は、プロがやっても長期になるほど無残なものになりやすい、中期予想くらいしか参考に
なりません。自分の人生も予想通りにはいかないけれど、自分の人生ならプランできるし、
緻密にいろいろな、状況変化ごとの対応策を練って用意も出来ます。
　住宅は所有のでなく生活の満足感が維持できること、増す可能性が高いこと、
　不動産としての弱点、換金性・流動性が高水準で維持できること
　（下がっても住んでたのだから良い、下がっても売れて次の手があるくらいなら良い）
お勧め（場所・物件）は、個人さんによって違うからできませんが、自分で欲しい物が、
買えそうならば、買ったほうが良いとは思います。まだこの状況では。
事業者も物件を入れ替えるように、分譲住まいの人は上げ相場、低金利のうちに、売って
築年数や諸条件をリニューアル住み替えを検討するのには良い時期。中古で可。
賃貸住まいの人（超高級物件は除く）は、それでよければ買わない方が良いかも。同程度の賃貸
でよければ、いずれ下がるか、新しい所に渡り歩けると思います。
ちょっとした高級賃貸にいる人が、買いたいと思える物件は今あまり無いんじゃないかな・・
不満の多い賃貸で家賃無駄だと思う人は、ためらわずに買いましょう。まず一軒目。

長すぎて読めませんでした。

最近、自分の物件の周辺賃貸相場を有料で調べてみましたが、
6ヶ月前と比べてかなり上がっております。新年度に入ってから特に。
ついに賃料も動き出したか、という感じであります。超都心でも
無いんですが。

不動産は価格の変化のスピードが遅い
①売買に時間がかかる
②相対取引で腹の探り合い駆け引きで値がきまる
③先に価格を提示したほうが不利
　売りたい、買いたい意思が強いほうが価格を示す

おのずと上昇なら上昇で数年にわたって同じトレンドが続く。
対前年何％かという差分の予測を積み上げたものが価格予測になる。


マンション価格は、基本的に地価動向できまる。

①新築は土地の仕入れ価格がベース
②中古は新築価格との比較
③東京圏なら広尾・３Ａを基点とした等高線が裾野に
むけてひろがる構造。

地価を下げる方策はいまのところ妙案はない。

マンションターゲット顧客は
①若年層の一次取得者
②シニア層の買い替え需要
③投資・セカンドハウス需要
地価が上昇傾向に入れば、需給は地価のトレンドに従って
郊外に移動せざるを得ない。
就職戦線がバブル期に楽で氷河期に厳しかったのと逆だ。
景気が低迷していれば不動産は買いやすくなり就職は厳しい
景気が上向けば就職は楽だが、家は郊外になる理屈だ。

利回り４％の根拠は何なんだろう。
順調に毎年４％ずつ回収できたとしても、25年もかかっちゃうね。

>>29

不動産投資の勉強なら他でやってもらいたいが・・・仕方がない
簡潔に説明するとこうだ。

http://www.money-navi.net/realestate-price.html
この人の文章をもう一度参照してくれ。
キャップレート：収益を現在価値に直すための期待利回り。還元利回りとしても
使われる。

そのエリアの不動産相場と家賃相場で還元利回りは算定できる。
年家賃に空室リスクを加味して年収入を出し管理費、固定資産税などの
コストを控除し不動産価格＋取得経費で割る。（借入金返済は含まない）

今の賃貸市場は４％〜５％で大きな差はない。
基本的に賃料見合いで不動産価格が上昇するというのが収益還元法の
中身。

４％で投下資本回収は複利運用で考えれば１８年で回収できる。
ただし普通はレバレッジをきかせるわけだ。
ＡさんとＢさんが共同で期待利回り４％の不動産に投資し
Ｂさんは２％の配当でいいよといえば、Ａさんの取り分は多くなるよね。
Ｂさんとはほかならぬ金融機関で、７０％の融資をして２％（短期プライムレート
＋α）の金利を得る。
Ａさんは３０％の投資額に対して８．６７％の利回りの利益が得られる。
８年と４ヶ月で投下資本は回収できる。

個人の場合短プラで借りられないからもう少し利回りのいい物件を入手しないと
いけないが、アパートローンでもキャンペーンで0.５％〜0.７％の金利優遇が得られる
ケースがある。逆に１：９のレバレッジを利かせる例が多い。

>>27
周辺賃貸相場って、成約ベースじゃなくて、募集ベースではないですか？
新築、ハイグレード物件が相対的に増えれば当然平均家賃は上がりますよね。
でもだから何って思いません？

ファンドが新築賃貸ばっか開発モノで作ってますけど需要があるのかねぇ。
需要があったらあったで、分譲買うニーズは一方で減るわけだし。
あなたが書いてますが、超都心でもないのに。
しかもすぐ中古になるし。又新築は出来るし。

新築賃貸物件が増える。分譲を投資目的で買う人が又新築を分譲貸しに出す。
実は賃貸供給だらけかもしれませんよ。都心部、というか都市部。
それで賃料相場が上がるかねぇ？オフィスは物件ないからわからなくないが。

>>30
なるほど、よくわかりました。
でも、かなりリスクの高い話ですね。

27ではないが・・
個人が投資用に買うのは自己資金の規模からいって５０００万以下の物件
そうなると、せいぜい４２㎡〜５５㎡の１ＬＤＫ。ワンルームと違って
この手は最後は単身者の自家用に売れるという思惑もある。

賃貸の相場は、都心が上がれば需要は周辺部に染み出す。
都心の賃貸は貸主が富裕層だからリノベに金をかけて時間をかけて貸す。
南青山や麹町・平河町あたりなら弁護士事務所が２万の家賃で借りる。
マンションのオフィス転用がすすんで賃貸需要を周辺へ押し出。

募集ベースを下げない限り成約ベースとの乖離はないのが賃貸市場。
仲介も借主に「マケろ」と迫られて負けていたら商売にならない。
売りと貸しを同時にやる業者物件など利回りの見せ掛けで高値募集して
いたりする。
実は客の付かない高値物件もあったほうが相場モノが早く決まる効果がある。
安値が出ない限り、賃貸も分譲も相場は上に向かう理屈だ。

法人が貸す場合闇でフリーレント出したり（せいぜい１ヶ月）してかわす。
公になった募集賃料は下げない。
今は業界一致団結して賃料相場の上げにかかっている。掟破りは金に困った素人さん
だが、「事業用資産の買い替え特例」が事実上２００６年末で廃止。
居住用資産のままで転売すれば楽だし税金もかからない。
個人の賃貸より築浅転売物件のほうがよほど供給過剰といえよう。

確かに青山や六本木につられて虎ノ門ＴＲの８５平米賃貸が月坪２万で成約する
わけではない。
住宅としてのアメニティや交通利便性が単発分譲モノと開発物レジでは大きく違う。
一方交通の便がいい都市部の賃貸１ＬＤＫは伸びているようだ。


賃貸セカンド。実質オフィス兼住居、住居兼ホテルという使い方
自由業単身者が住宅として借りて家で仕事して何が悪いという理屈。
月坪１．５万の賃料で仕事場と住居を新築で借りられたら悪くは無い。
この手の需要は元は３Ａ地区の古いマンションと相場が決まっていた。
家賃が高騰して周辺部に染み出した格好だ。
自営業の場合都心のビル住居が手狭で近場に借り増しする需要もある。

その「理屈」では、需要と供給のバランスの説明になってないと思うのだが。
圧倒的な供給に対して、待ってました！という人が果たしてどれだけいるのか？

玉突きになったときに、オフィスは借り手がいたが、レジは、地方は、いないんじゃ？
それもお得意の「二極化」ロジックでごまかせますかね。

レジはすぐ陳腐化する。新築で旬は一瞬。供給もどんどんある。

これから５年以上は都心６区で大規模供給は激減する。
大規模マンションは分譲２年前くらいに環境アセス周辺住民説明会
をやる。これを折込チラシでチェックしていれば先の供給はつかめる。
最近はほとんどない。（ロシア大使館脇の麻布タワーくらいか）

27ですが、特にファミリー用の賃貸物件は品薄を感じます。
ろくなものが無い、というImageで、もちろん仕様は陳腐だし、
広さも中途半端。超高額物件に手が出ないまでも、坪15000円
くらいで良いファミリー物件欲しいな、という人の需要より、
供給のほうがまだ少ないと思います。

賃貸物件の仕様は、陳腐と相場が決まってます。今後も一部の高額賃貸物を除いてこの傾向は不変です。

不動産の供給って階段状というのはよく言われる話です。
これは大規模土地の放出や規制緩和の絡みや住宅付置義務制度
もあってそうならざるを得ない。
レジはもとも不況期のオフィス需要の代替品。それに都心人口の回復と
住民税の増加をねらった行政の思惑もかさなった。

一時期に馬鹿みたいに集中して反省したのか休むのですね。
賃貸オフィスなんかまさにそう。供給過剰がアナウンスされたから
一気にレジにシフトしたわけで、オフィスが不足となれば豊洲でも
築地でも臨海副都心でもまたぞろオフィス。
これがやめばまた５年経ってレジに戻るんだと思うよ。
需要はそれほど激しく変化しないけど一度に供給し顧客の目が肥える
と供給がしぼんだ時点で枯渇感は出るよね。

マンションの長い歴史をみても新築賃貸は外人向け賃貸マンションの
や、個人の資産家が麻布の自己敷地に建てる賃貸マンションくらい。
７０年代マルコーがワンルーム分譲という新機軸を打ち出しバブル前まで活躍。
他のマンションデベとともに倒産してから第二世代、第三世代と続いて１３社で
つるんでいた業界もいまでは結構な数になった。
地主の土地活用では中小企業公庫や不燃公社融資で一棟建てがさかん。
いずれにしろファミリー新築はいままで都心以外では利回りと空室リスクを考えると
なりたたないといわれた市場。

基本的に２ＬＤＫ以上の都心部賃貸は中古の使い古しがほとんどだ。
リフォームも２０坪１５０万くらいで済ませる。
５年ほど前に家具屋の某社がリノベ事業をはじめたりリクルート系の某社が
サービスアパートメントをはじめたが業績が芳しいという噂は聞かない。
六本木には昔ならソシアルビルが建ちそうな敷地に続々建っていたり
新東京美術館前の古いマンション一棟外でサービスマンション建替えみたいな
計画が相次ぐ。外人向けマンションの焼き直しなのかもしれないが。

ファミリーが２０坪１５０００円／月坪賃料を払うには相当高額な年収と実家を継ぐ
とかいう理由がないと無理だ。月３０万払うなら購入してしまおうというのが今までの
流れ。ローンの組めない自由業だけが稼ぎを家賃に入れて経費で落とす。

ただし、ローン支払い２５万出して６０００万の支払いをしても買える物件が
セコイ場所となればいよいよ賃貸で１０年待って出直しという話になる。

もう一つは、８０年代さかんに行なわれた等価交換事業。
藤和の佐◆正和氏が編み出し三井不も追随したもので地価の右肩あがりの
８０年代に用地を出し渋る地主相手に一気に広がった。
地主の敷地の一部を建てるマンションの区分所有権と等価で交換する。
８０年代幹線道路沿いにマンションが建った背景には一回に地権者店舗
最上階に地権者住宅。大地主は賃貸マンション床残りはデベが分譲という
スタイルが多かったからだ。
こういう賃貸も中にはあって、売れない芸能人が住んでいたりしたものだ。

>確かに青山や六本木につられて虎ノ門ＴＲの８５平米賃貸が月坪２万で成約する
わけではない。

これ言えてる。３Ａ地区とは違い苦戦するのは無理もない。
あそこは、ビルの合間に建ったからかもしれないが。

話し変わるが、今週のエコノミストの対談で武者の世界経済を牽引する米ドル供給過多のレジーム論は、理解できる気がする。皆さんも既に目を通してるだろうが。

暫く、トラTRも苦戦するだろうが、そのうち大丈夫だろう(笑)楽観論者。