文京区の住環境はどうですか？

高さのある太い木を植えるには周囲に大きなスペースが必要です。おそらく接道緑化の義務づけとマンション環境性能との相関関係はゼロだと思います。

生垣を作るだけで、星三つになるゆるゆるのマンション環境性能では意味がないですよね。それに緑視率が落ちているのは戸建ての多い関口とか向丘ですよね。マンションの多い小石川南部とか後楽は全然減ってないんですが。

>>8738 匿名さん
画像のアップロードに失敗したので再トライ

緑視率が増えているのは、千石、水道、後楽ですよね。どこもマンションだらけですね。春日は再開発で定点が消滅したので平成３０年は記載がないですが、グリーンバレーなどが整備されたことを勘案すると大幅に増えているはずです。

マンションの緑化については文京区が指導しているはずなので、生垣レベルなら緑化はかなり進んでいると思います。壁面緑化をしているマンションもありますよ。緑化がだんだん劣化しているのはむしろ個人宅の方でしょうね。

容積率建蔽率いっぱいの羊羹みたいな家で、空いている場所は全部ガレージみたいな家を建てればそりゃ緑なんて植える余地ないですから。

関口の緑が大きく減ったのは、積水ハウスのマンションのとこかもよ。

グリーンバレーを作っていても緑の☆は増えないのですねえ。

>>8736 匿名さん
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/doc/m_handbook_...
に評価方法が書いてありますね。「緑の量の確保」で1～3点、「高木等による緑化 」で1～3点で評価して合計点で決めると。でもどんな場合に3点になるのかまでは書いてないので、どうやって客観評価するんでしょうね。

文京区みどり公園課の定める緑化基準の規則が古く、緑の量の確保も、高木等による緑化も、東京都自然保護条例で求める程度のレベルを超えないからですね。
文京区でマンション環境性能を表示しているものの半数が緑☆1つであることを、区職員も区議会議員も、都市マスタープランの改訂にかかわっている人も、知らないのでしょう。
なお、港区ではマンション環境性能を表示しているものの4割が☆3つです。

パークホームズ文京小石川ヒルテラス、シティテラス文京小石川は緑☆１つ。三井不動産も住友不動産も残念。

>>8745 匿名さん
緑化基準を強化したところでせいぜい生垣が増えるぐらいなもので、基本的に面積の小さい小規模マンションばかりの文京区では大きな庭園をもつような規模のマンションは現状では建たないので、再開発によって大きな緑地をもつ物件が建たない限りは星三つは絶望的でしょうね。

大きな緑地帯とか公園を作れるぐらいの町単位の再開発ができるといいんですが、現状ではその理想を理解できない人が大騒ぎをするのでなかなか難しそうです。まさしく獅子身中の虫が文京区にはいるようですね。

>>8748 匿名さん
グリーンバレーでは緑の☆が増えないことはどう説明するのかな？

「パークホームズ渋谷松濤」は緑☆３つ。三井不動産は他区では「緑の量の確保」と「高木等による緑化」に取り組んでいます。

>>8749 匿名さん
確かに東京都のHPをみると文京ガーデンは星二つ、一ついえることはあれでもまだ敷地全体の植栽の比率的には小さいんだろうね。実際、行ってみると植木でいっぱいの庭園ではないことがわかる。おそらくそうしたら避難場所としても使えないというのもあるだろう。その辺で星二つだろうね。

今販売中のものだとプラウド文京千石スクエアがみどり星二つになる。文京ガーデンとくらべると著しく少ないように見えるが、多分星二つといっても、だいぶ幅があるのだろう。予算の面や変形敷地で配棟計画が難しかったことも文京ガーデンが星三つになれなかった原因と考えるけどね。条例とは全く関係のない事情でしょう。

>>8750 匿名さん
そこのHPの敷地をみると敷地の半分ぐらいが緑地で木が密植されて林のようになっている場所もあるそれぐらいあると星三つだということがわかりますね。
十分な敷地があればそれだけのことができるという証拠でしょう。

文京区も住居専用地域に十分な敷地が確保できれば同様の物件も建つ可能性はありますね。しかしまず無理でしょう。それは条例云々とは別な要因だと思います。

港区のマンションと比べてみると違いは明白ですよ。区の指導も違っています。

やはり再開発なくして文京区の緑化の推進は困難そうです...
条例を定めてそれでよしという意識が低いことでは...

>>8753 匿名さん
>港区のマンションと比べてみると違いは明白
そうなんですよ、違いは明白なんです。再開発に積極的な港区と再開発に対して抑制的な区民のいる（多い、とはあえて言いません）文京区とでは大きな違いが出るに決まっているでしょう。

文京区は一種低層がかなりありますからね。令和に一低が求められているのかは謎。

再開発をして緑の☆が3つになるのが港区。再開発をしても緑の☆の数が増えないのが文京区です。

一昔前の中国みたいに片っ端から緑のペンキを塗りたくればいいんだよ
物事の表層しか見ない文京区民にはそれで十分

中国だったらとっくの昔に一戸建ては全部取り壊されて高層マンションになってそう。

>>8756 匿名さん
山手線の内側の第一種低層住居専用地域は他区にもありますが。
http://www.ikedayama-council.com/setsuritsusyushi.html

>>8756 匿名さん
>令和に一低が求められているのかは謎。
まあそこまで言わなくても、好き好きだと思いますけどね。
ただ階段とか坂が多くて歳をとったらとても住めないみたいな場所もあるので（大和郷クラスはさすがにそれはないですが）そういうところは地下室アパートとか賃貸マンションとかがゴチャゴチャ建っているところも多いので（なぜかそういうのには反対運動が起こらないという笑）、再開発でいいものを建てて、道や坂もより緩やかに改修するとかしてもいいと思うんですよね。

そもそも春日通りの本郷台の坂は元気な若者でないと登れないほどの酷い急坂だったのを切り通して緩やかにしたものですよね、同じことを令和にしていけない理由はありません。

>>8759 匿名さん
反対している一軒の周りをぐるっと道路にしちゃったりとかね、あの国はなかなかメチャクチャ。でも日本はちょっと一部のへそ曲がりの権利を認めすぎ。

上流の　>>8460 匿名さん　でもとりあげられていますが、

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf　において

日本大学の安藤先生は
「反対住民の「ごね得」は防止できるのか。」

とすら言っていますね。ごね得という言い方は穏やかではないですが、サステイナブルな低炭素社会を作っていかなければならない現代では、一刻も早く地球温暖化を止めるためにも、ある意味開発独裁的な手法も止む無いのではないかとすら思うときがあります。あまりゴネゴネするのも社会人としてどうよ、みたいな感じですね。

古いマンションは断熱性が低く、冷暖房効率も悪い、このご時世にネット環境も悪い、故障箇所が生じても交換部品がもはやない、震災が来たら倒壊しなくても居住不適格になる可能性もある。その人たちのために莫大な戸数の仮住居を手配しなければいけない。それにはどれだけのお金がかかることでしょう。こんなの全然サステイナブルじゃない。延命するだけ社会的な損失が増すばかりでしょう。情緒だけで考えるのはこの際やめませんか。

古いマンションって湯島ハイタウンの話？

>>8762 匿名さん
スレチで申し訳ないけど、日本でも成田空港に囲まれた一軒家がありますね笑　いまはペンションのようですけど。

> そもそも春日通りの本郷台の坂は元気な若者でないと登れないほどの酷い急坂だったのを切り通して緩やかにしたものですよね
ちなみにこれは、市電を通すに当たって、市電が登れる勾配に抑えるようにした結果ですね。

安藤坂も市電が登っていたとのこと。上69のバス路線です。

今のバスの路線は、市電～都電を受け継いでいますね。バス停の位置もほぼそのまま。

さきほど本郷三丁目でお神輿を担いでいるのを見ました。お祭りだったんですね。

上野・湯島あたりにはゲイやオカマの人も少なくないのだから、かなまら祭りのエリザベス神輿みたいなの担いで練り歩いてほしいですよね

>>8770 評判気になるさん
櫻木神社のお祭りです。櫻木神社は室町時代後期に太田道灌が江戸城内に創建したのが始まりで、1691年に現地に遷座しました。地味な神社ですが、歴史の重みを感じます。

文京区には60の坂道があり、その多くが道路法の規定（勾配12％以下）を満たさないそうです。

>>8773 匿名さん
規定を満たさないどころか、階段もありますよね。

文京区って無法地帯だったのですね…

>>8775 匿名さん
道路法の規定（道路構造令）は新設する場合にそうしろという規定です。既存の坂道には適用されませんので、無法ではありません。

>>8776 周辺住民さん
まあ既存不適格みたいなものですけど、新設する場合にそれは道路じゃないと言われているものが、生活道路になっている人のご苦労たるや...

それは少し不正確で、道路をつけかえたり構造を直したりする場合には道路法の基準に合わせることが求められます。

上流でも指摘があったけれど、文京区の魅力ある坂、という話は地元に実際に住んでいる人にとっては不評ですよね。六本木ヒルズも、それができる前は坂や階段の多い街だったことが知られています。それが今はどうでしょう。これ、本当になんとかならないもんですかね。

>>8778 匿名さん
いや、道路法の基準に合わないってことは少なくとも人間が歩くにはあまり適していないという事実を示しているでしょ。違法とかなんとか言うのではなく、区民の苦労をなんとか軽減しようという観点からするとなんとかしなければいけないですよね。

積雪で転ぶ人が多い

>>8777 匿名さん
苦労はそうですね。多くの坂道は江戸時代から変わっておらず、個人的にはそのままでいいんじゃないかとも思います。

坂道を緩和するとなれば、斜めに付け替えるしかなく、そうすると移動距離が長くなってしまい、現状のままでいいじゃん、という結論に至るかもしれません。

>>8782 周辺住民さん
>坂道を緩和するとなれば、斜めに付け替えるしかなく、
簡単だよ、大型再開発で商業施設や住宅を整備してエスカレーターやエレベーターで登れるようにすればいいんだよ。六本木ヒルズの近辺の高低差の問題は完全にエレベーターとエスカレーターで解消された。

そもそも商業施設ができれば、坂を登る必要もなくなるかもしれませんね。

忠弥坂に沿って三井不動産が公共エスカレーターを設置したら本郷一丁目の周辺住民から評価されるのかもしれないね

>>8785 匿名さん
地下室マンションだとか言って反対運動をするへそ曲がりがやってくるからダメだよ。

ああいうのを説得するのは地域社会の責任だと思うんだよね。放置しておくとどんどんおかしくなってくる。

>>8783 匿名さん
湯島のサミットがそうですね。でも、商業系の用地地域でないとその手は使えなさそうです。私が住んでる地域で言えば、外記坂とか旧東冨坂とか鐙阪とか炭団坂とか梨木坂とか胸突坂とか新坂とか。

>>8787 周辺住民さん
本郷の低地と高台の坂はあまり意味がないからいいんじゃないですか。
住んでいる人の動線は結局後楽園のラクーアとか文京ガーデンに集まるわけですから。

むしろ解消しなければいけないのは、丸の内線線路の西側ですよね。
環状３号線を通すのはむしろあの地域の人々の生活利便性を著しく高めるはずなんですけどねえ。

小日向の住民は道路を通しませんね。まず間違いなく。

>>8783 匿名さん

湯島三丁目の積水ハウスの賃貸マンション（地上一階と地下一階にサミットストア）も、地下三階から地上一階をつなぐエレベーターができ、周辺住民が24時間利用できます。それまでは、脇にある急勾配の実盛坂（階段）を上るか、迂回するしかなく、この公共エレベーターの誕生は、湯島住民に利便性をもたらしました。

まあこれからは都心も緩やかに人口が減っていきますから、文京区も違法急坂の近くから空き家が増えていくんじゃないですかね。

>>8792 匿名さん
そういう家でも安いと買う人がいるんだよね。
そのうち安アパートだらけになるのは火を見るより明らかですが。

マンションも安くなるといいな。

>>8794 匿名さん
地元対策で費用が嵩むから安くならなさそうだけどね

>>8790 匿名さん
世代が変わったらどうなるかわかりませんよね。今だって少数の反対派の声が大きいだけかもしれません。

実のところ反対するほうが常に弱者で正しいなんてことはないんだよな。

法人とかがその傘下のネットワークを使って個人の小さな希望を破壊するケースだってあると思うんだよね。最近そういうあべこべなケースがあるように思う。

やっぱりね、法人ってのは公器だからさ、やっていいことと悪いことがあるんじゃないかなって気がする。

小日向は無理ですね。

>>8798 匿名さん
> やっぱりね、法人ってのは公器だからさ、やっていいことと悪いことがあるんじゃないかなって気がする。

公益社団法人宝生会が地元町会が反対している中で超高層の能楽堂付きマンションを建設しようとしている件でしょうか？

逆ではないでしょうか?意味するのは同じ法人格でも学校法人を指すのでは。

>>8800 匿名さん

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようね。

公益社団法人が地元住民が反対しているのを押し切って超高層マンション建設をしようとしているなら、そっちの方が疑問に思う。
メディアが関心を示しそうな事件ですね。

マンション紛争 文京区 多発
でググったら
https://hongou4.jimdofree.com/2016/03/31/%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E...
の記事が出てきました。これまでにも本郷でマンション紛争が起きているのですね。

噂の！東京マガジンでも取り上げられてましたね

>>8805 匿名さん
これか？
https://note.bs-tbs.co.jp/n/n1cc050ec184f

戸建て住宅街の未来は暗いの

文京区のマンション紛争は解決に向かうのか！？噂の現場は今後にも注目しています。

>>8804 匿名さん
それ、数年前に14階建てが完成済みです。

>>8803 匿名さん

文京区で超高層のマンションを建てるのに地元住民が大賛成なんてあるんですか？
それこそメディアが関心を示します。反対運動ののぼりとか横断幕が目に焼き付いてます。まったく、なんて区だ。

ルサンクみたいに最終的に勝ったのは弁護士だけだった。みたいな事にならないことを祈ります。

ル・サンク小石川事件で、儲けているのはコンクリート業者と鉄骨業者と
ゼネコンの安藤ハザマなんですが、それを示さないようにしているのですね？

警備会社も儲けていそうです。いまもガードマンが警備しているから…

>>8809 匿名さん
（仮称）宝生ハイツ建替え計画の公聴会にもメディアが取材しに来ていたようですが

宝生ハイツ建て替え反対派のレスが湧いてくるな。そこに住んでる住民もいるのに、静観できない輩にはうんざり。

ややこしや　ややこしや

>>8813 匿名さん

だから、宝生ハイツの件は、（人差し指を口元に当てながら）シー！（お静かに）だよ。

宝生ハイツの人の建替えに配慮と言うなら、超高層マンションに反対している地元町会の人もそこで暮らしているわけで。

20階だから反対されているのであって46メートルの内側で建てれば反対されないと思う

たまに湧いているのは超高層案賛成の少数派の方

オルガノの跡地に総合設計制度で広い緑地をもつ壮麗なタワーマンションが建たないかな、今から楽しみだ。

官民連携による緑の創出、文京区は大きく舵を切った！
総合設計制度による緑地帯はこれからずっと増えていく

「文京区マスタープラン見直し検討協議会（第１回）資料６　1頁
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4057/9siryou6.pdf

>>8817 評判気になるさん

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげましょ。

>>8820 匿名さん

結構広い敷地ですよね。

>>8823 評判気になるさん
ですよね、単一のマンションで所有権だとすれば空前の規模かと。小石川パークタワーより広いんじゃないですかね。あれだけ広いと小学校の新設とかできそうです。高さを出せば大きな緑地も作れるでしょう。

>>8824 匿名さん
グーグルマップでの計測になりますが、オルガノは更地部分だけで3500㎡くらい、現社屋部分も含めると4700㎡くらいになります。建てられる床面積は最低でも2万㎡くらい、地下室マンション扱いにすれば3万㎡くらい建てられそうです。南側に建っているパークコートが1万㎡超くらいなので、いかに巨大かがわかります。

パークコートの時に反対運動が激しく、行政訴訟にもなりましたよね。

>>8825
オプレジが10軒くらい建てられそうですね！

オルガノの跡地は仮に総合設計制度使えても絶対高さ24m×1.5で、
最高36mじゃないのかな。

>>8828 匿名さん
それは菊坂沿いだけで、その奥は22m×1.5で最高33mです。

>>8826 匿名さん
もう戦争の時ではない、モディ首相の言葉、けだし名言である。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/202791

>>8828 匿名さん
再開発指定して虎麻級のやつをどーんといきましょう！

「マンション建て替え見直しを」桜蔭学園や地元自治会
https://www.tokyo-np.co.jp/article/205301

管理組合といいながらマイライフ・ハウジングという業者なのですね。東京新聞の記者は正しく表示していますね。

>>8831 匿名さん
菊坂全体の再開発に結びつければ多分可能だと思う。

菊坂の南側は崖下の小路との高低差が激しく個人で建築することが非常に難しい。
再開発で大きくかわるべき

再開発って大変なんよ。

総合設計で揉めるよりいいよ

>>8836 匿名さん
結局これは文京区の建て替えなんだよ、再開発を進めるしかない。

文京区を今一度せんたくいたし申候と神仏に祈念するばかり

再開発となると、50年ぐらいかかりそうだけど。。。

（仮称）宝生ハイツ建替え計画でも文京区が積極的にかかわればいいんじゃないかな？

関わって何するの。。

>>8840 匿名さん

そっとしておいてあげようね。
東京新聞さんもね

共同通信にも載っていましたよ。
https://news.google.com/articles/CBMiLGh0dHBzOi8vd3d3LjQ3bmV3cy5qcC9sb...

メディアが取り上げているし、いまさら、そっとしておけというのはおかしいでしょ。

>>8843 評判気になるさん

とはいえ、外野が騒いだら、だめ。そっとしておいてあげようよ。

宝生会に寄った人がいるようですね。

>>8839 匿名さん
そこまでかからないよ、大丈夫。

>>8846 匿名さん
後楽二丁目地区なんて昭和63年に「後楽二丁目地区まちづくり基本計画」策定ダヨ

そっとしておいてあげようという人は、超高層マンション賛成派でしょうね。

新聞で全国的に報道されている時点でそっとしておくようなものでないと思いますが。

>>8847 匿名さん
長いところは長い、環状３号線なんてもはや戦後史を通じて計画中。あれのおかげで防災も遅れて、街としての発展も阻害されているのに、文京区は計画撤回ばかり言い立てて、でかいコンクリの壁を素手で叩いて大声で泣き喚いているみたいなことを東京都相手に何十年も続けている。子供じゃないんだから、通して街を発展させる事業にすればすんなりきれいに解決なのにね。

でも短いところは短い。

小日向に都市計画道路を通すのは困難と思うよ。
向丘も難しそう。

文京区の住宅地が全てオプレジになった時、地上は天国となり区民は神に祝福されるのです

>>8848 匿名さん

報道に踊らされちゃだめ。そっと見守ってあげよ。

>>8852 匿名さん
報道は重要ですよ。
https://news.google.com/articles/CBMiKWh0dHBzOi8vd3d3LnRva3lvLW5wLmNvL...
の新聞記事を読むと分かりますが、宝生ハイツ管理組合は新聞記者からの取材の対応まで近隣対策業者（マイライフ・ハウジング）に丸投げしています。この姿勢なら地元町会と揉めるのは当然です。

>>8853 匿名さん
繰り返し投稿を続けてる建て替え反対の人ですね。
おとなしく静観したらどうですか。

新聞報道は、関係者からしっかり聴き取りを行なって記事にしたものでした。管理組合側も近隣対策業者に任せたりせずに自ら対応なさればと思いました。

では今後、日本では日照やのぞきを理由に女子校の隣地、寺社の隣地は総合設計制度(建築基準法第59条の2第1項)の適用外ってか?

>>8855 匿名さん
周囲が面倒くさい人たちだから、管理組合もそれ専業の人に頼まざるを得ない。

>>8857 周辺住民さん
でもね。報道への対応を近隣対策業者にさせるのは、しないことですよ。驚いています。

報道への対応こそ、プロの力が必要でしょう。

いえ、報道機関に対して近隣対策業者に対応させたりはしません。

報道対応はプロの仕事です（一般企業に勤めていれば当たり前）。また東京新聞だって逆に、素人である管理組合員をつかまえて誘導尋問的なコメントを引き出したらまずいと思っているはず。そして桜陰・住民側の意向を反映してか「反対」の文言も使用していない。取材の手続き的にもきちんとした記事ですね。

そもそも、こんなところでわめいてどうするんですか笑

わめいているのはどちらでしょう

新聞記者のツィート

>>8865 匿名さん

当事者同士が話し合いをすればいい案件で、新聞報道で聞き付けた「反対派」を名乗る方々が群がるだけなので、この件は、そっとしておいてあげよう。

この件に関しては、マスコミこそ「のぞき」だと思いますけど。

ご自分にとって都合の悪いことが新聞記事になったからといって、新聞記者をのぞき扱いするのは誤ってますよ

このスレに相応しい話題です。引き続き注目していきましょう。

当事者同士で解決が一番。マスコミも弁護士も賛成派も反対派も入り込まないで欲しいね。ともかく関係者以外はスルーで。

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようよ。部外者が騒げば騒ぐほど、問題がこじれるよ。

宝生ハイツの件は、宝生ハイツ側が示した建替え計画案が悪すぎるので、こじれているのです。すでにこじれているから、新聞が報道しています。新聞が報道するからこじれるというのはおかしいです。

>>8871 匿名さん

じゃあ、新聞が書いたところで、こじれた問題は解決するのかな？ 新聞が代案を示してくれるのかな？ 単に、燃えている対立構図に油を注ぐだけじゃないかな？ 当事者同士で膝を詰めて話し合うしかないと思うな。現に住んでいる人もいるんだし、部外者が興味本位で騒ぎたてるべきではない。

現に住んでいる人が燃える構図の基となる建替え計画を進めていることを分かっていない…

> 当事者同士で膝を詰めて話し合うしかないと思うな。
新聞記者への対応を近隣対策業者に丸投げしたのだから、地元町会や女子校や神社に対しても同様の対応ではないかと思うな。

現在、東京都議会への桜蔭学園からの請願が文教委員会ならびに都市整備委員会において付託・審理中です。
繰り返し投稿されている反対派の輩は静観しましょう。ここで書き連ねても賛成派・反対派お互いに何の得にもなりません。

プロの反対派が入り込まないことを本当に祈るばかりだ。プロの反対派は今の日本を滅茶苦茶にしてきた元凶で、どうしようもない存在だから。

> 現在、東京都議会への桜蔭学園からの請願が文教委員会ならびに都市整備委員会において付託・審理中です。
次はいつ審議されますか？　教えてください。

新聞記事になると社会的な大問題になるという考え方自体が既に古いな
反論している方も喜んで吠えている方も、少しは冷静になったらいかがか
当事者が置き去りになってはいまいか

まずは用途地域とか都市計画について学ぶべきだと思う
以下の動画をまず見てみたらどうか

夏休みが終わって、これから受験のラストスパートに入ろうという生徒たちが安心して学べる環境を作ってあげてほしい。本当に大事な時期なのだから。

お祭り騒ぎはどこか他所でやってほしい。

この時期に新聞記事にして騒ぎの火に油を注ぐようなことをした記者さんの見識を問いたい。

学園は二重窓などの騒音対策はできているのでしょうか。心配しております。

>>8881 匿名さん
新聞記者は真っ当なことをしていると思いますが。

宝生ハイツにとって不都合な記事を書かれてお怒りなのですね？

>>8884 周辺住民さん
女子校の生徒さんたちの学校環境が守られて欲しいです

>>8881 匿名さん
ヒント。東京新聞。

マンクラなら女子校側の気持ちが良くわかると思う。日照重要。

三井不動産はこうなると分かっていたのでは？

>>8884 周辺住民さん
なので東京都議会に請願し審理後の議決待ちの状況でしょう。
8856 匿名さんの投稿が言い得て妙です。
では今後、日本では日照やのぞきを理由に女子校の隣地、寺社の隣地は総合設計制度(建築基準法第59条の2第1項)の適用外ってか?
悪い前例とならずにまちの発展・国の発展を毀損しないようにお願いしたいものです。

議会の委員会って影響力あるんですかね。建築審査会（総合設計制度の案件はここへ諮問）だったら絶大でしょうが。

第二のルサンクにならない事だけを祈念します。

>>8891 周辺住民さん
その手の議論は過去の事例を受けて行われているんだよ。単にあなたが知らないだけで。

小石川2丁目マンション事件と称される建築確認取り消し事案については建設業や不動産業に携わる人々の間でちょっとしたパニックを引き起こした。以下のリンク先のような議論がもう何年もされている。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

ここであえて追加したところで総論的には何も変わらないだろう。
公平な第三者の立場としての感想だけれども、おそらく水面下で数度にわたってステークホルダー間で対話があった結果、現在の計画におちついたと思う。我々外野の出る幕ではない。勝手連的に騒ぎを大きくする事は子供たちの学習環境を大きく損なうだろう。

子供たちをダシにして自分達の存在をアピールしたいだけなのか、それとも本当に子供たちの学習環境を心配しているのか、がわかるリトマス試験紙のようなものだねここは。ツイッターもバカ発見器とか言われているらしいが、雄弁は銀だという先哲の言葉をよくかみしめてほしい。

訴訟にならないと解決しなさそう

>>8895 匿名さん
やってもいいけど、世間の耳目を集める事は決して得策ではないだろう。
もうジワジワと色眼鏡で見られ始めているのを自覚するべし。

子供たちがかわいそうだ。

徹底して争うのならそれはそれで支持されると思うな

>>8897 匿名さん
ごくごく一部の特殊な人にね...

そうでもない。文京区だから。

>>8899 匿名さん
そう、それが色眼鏡で見られるということに他ならないよね

迷惑なことだ...

あの世からル・サンクが手招きしています

ル・サンクといったら日建ハウジングシステム

ル・サンク姉妹

>>8893 匿名さん
水面下ねえ。。密室でどんな話になってるのか怪しすぎるからやはり広く世間の議論の対象にした方がいい気がしますね。

同感です。説明会ももっと開いたらいい。

同感です。

>>8904 通りがかりさん

切迫感なき外野が議論に加われば、余計に話がこじれるのは目に見えている。私は当事者間で話を進めるべきだと考える。

本郷三丁目の味噌煮込みうどん店のツィート

　　*'``・* 。
　　|　　　　 `*。
　,｡∩　　　　 　* 　　みんなルサンクにな～れ
+　(´･ω･`)　*｡+ﾟ
`*｡ ヽ、　 つ *ﾟ*
　`・+｡*・' ﾟ⊃ +ﾟ
　☆　　 ∪~ ｡*ﾟ
　　`・+｡*・ ﾟ

三井不動産は宝生ハイツを超高層マンションに建て替えようとするとこうなるとわかっていたと思うよ。

安倍元首相の国葬は、レジェンドみたいな革命家達に絶好のパフォーマンスの舞台を与えたようです。白いヘルメットを被った、まるでモノクロのニュース映画のようにジグザグデモをしている風景は、まことに平和で楽しそうであった。よかったね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/190da10bb21c09053a4770775bc8cd5ad6cf...

>>8910 匿名さん

2004年頃の話ですが、パークコート本郷真砂で行政訴訟になり
工事途中でしたが計画変更していました。

同じ頃にル・サンク小石川でも建築審査会で審査請求事件になっていて
（１回目、その時の設計者はパークコース本郷真砂と同じ清水建設）
建築確認取り消し裁決がされました。
三井不動産とNIPPOとの結果の違いは計画変更したかどうかにも拠っていると思われます。

文京区でこれから建て替え検討中の築古マンションは大変ですね。

宝生ハイツも高さ46メートルの内側で建て替えれば反対されない

>>8914 匿名さん
>46メートルの内側で建て替えれば反対されない
多分日当たりを問題にするなら今回の解決がベストだと思いますけどね。
中の人の話がないので、反対派の人の話から間接的に想像するに、施主側はクレームに対して相当真摯に付き合ってくれているな、という感想です。

あまり大騒ぎすると関係者が迷惑だと思うので、そろそろやめませんか。

公開空地が女子校との敷地境界沿いにあるわけでなく、離隔距離が増えてないようですね。

>>8916 匿名さん
私は部外者ので、計画見直しを迫る近隣学校法人の示した夏至日没時の日陰シミュレーションとみられるCGをもとに解説しますが、大きな南側の緑地があることで、太陽光が道の間から東側建物に差し込む時間が長くなります。

理解が困難であれば、２枚のかまぼこ板を長辺が直角になるように置いた場合と、並行に置いた場合とで日陰がどのようにかわるかライトで照らして実験されると理解できると思います。さらに東側建物との離隔距離をとるとなると同じ延べ床面積で建てるとするならば、もっと高くする必要が出てきます。単純計算で40m程度まで伸ばせばほぼ今の半分の建坪で同じ床面積の建物ができ、それだけ離隔距離がとれます。

近隣の再開発でも同様の高さの建物がありますし、建坪が減ればそれだけ緑地や公共施設を作るスペースができますので、土地の足りない文京区としては魅力的で望ましいプランになると私は思います。

大きな南側の緑地との部分は屋上緑化のようですね

白山通り沿いも一緒に再開発できたら良い計画になりそうだったのにね。

最近地震多いから久々にヤバいの来るかも
ビンテージマンションと狭小住宅が壊滅すれば再開発可能ですね

>>8917 匿名さん
現計画の高さを3分の2にしても（46mに縮めても）、日陰の具合や覗かれの具合は変わらないはず。結局「原告」は、高いのはけしからんと感情論をぶつけているだけに思えます。

ちなみに我が家は文京ガーデンの日影を思い切り被っていますが、いっそのこと高さ2倍にして幅を2分の1にしてくれたら、日陰になる時間が半分になりました。

いいえ。地元町会は総合設計に反対しているのです。

なのでそれは単なる感情論ですね。

幅そのままで高さ二倍以上にしようとしてんじゃねえの。

それに近いんじゃないかな。高さ1.5倍だけど。

雑司が谷だろw

いやいや雑司ヶ谷だろw

>>8918 匿名さん
私は部外者なので、計画見直しを迫る近隣学校法人の示した夏至日没時の日陰シミュレーションとみられるCGをもとに解説しますが、東側隣地建物前の道路と同じ高さに緑地があるように描かれています。東側道路から階数を数えると18階建てで、反対派が20階建てと主張しているのが事実であれば、基準面は西側道路にあるようです。

東側道路から見れば地下にあたるフロアの上が屋上緑化されたとしても、東側からはフラットな公園に見えるでしょうし、身障者や老人は東側からバリアフリー動線を確保できているので、問題なく入れるのではないかと推測します。地下階のある建物の地上が緑化されていることはよくあることだと思うので、屋上緑化を強調するのは誤解を招く表現のように思えます。

それよりも、南面する道路の坂がそもそもバリアフリーとは言いがたい急坂で、ここをどうにかしないといけないなと思います。仮に水害が発生したとして車椅子で高い場所に避難しようとするときに、この坂を登るのはとても無理です。マンションのエレベーターを解放していただければそれで高いところに避難できるので車椅子や足腰の弱った老人の垂直避難の場所として高層マンションは大変有用だと思われます。

老人の垂直移動に昇降機が開放されるわけではない。部外者な人、何も分かってないね。

そもそも本郷台地の西側斜面は身障者や老人の移動を妨げる急坂だらけで、坂というより階段になっている場所もしばしばあり、災害時の避難が非常に困難です。たとえば六本木ヒルズのような巨大再開発を行えば、緩やかなスロープで結ばれた庭園やエレベーターなどのバリアフリー動線を作る事は比較的容易です。災害に強く身障者や老人に優しい街を作るために、坂の多い文京区には再開発が必要だと私は思います。

本郷一丁目は水害危険地域ではないです。

>>8929 匿名さん
葛飾区では町会を対象とした民間集合住宅との一時避難協定の締結に係るガイドラインをさだめています。これは水害時に近隣住民がもよりの民間集合住宅へ垂直避難することを可能とする協定を、地元町会とマンション管理組合との間で締結することを促進しようとするものです。

https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1000063/1004031/1004766.html

できない、ではなくできるようにしなければなりません。そして人間にはそれを可能にする知恵が一人一人に備わっているからこそ人類は万物の霊長と呼ばれるほどに繁栄しているのでしょう。

>>8931 匿名さん
>本郷一丁目は水害危険地域ではないです。
わかりませんよ、下水が機能不全になったら低地はあっというまに水浸しですよ。
思い出してください、この間の台風で東西線が冠水して長時間不通になりましたよね。ヒューマンエラーはいつでもおこるし、想定外はどこでも起こり得ます。

水害より風害の方が気になります。

>>8929 匿名さん
ところが湯島のサミットで実現している、エレベーターの開放。

>>8933 匿名さん
ハザードマップを見ると丘の上の桜陰学園付近が1～2mの浸水となるようで。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

> 桜陰学園付近が1～2mの浸水
正しくはその南の昭和学園付近でした。失礼しました。

>>8930 匿名さん

湯島のサミットが入るマンションに、周辺住民が24時間使えるエレベーターがありますね！

>>8929 匿名さん

たしか、湯島の実盛坂の脇にあるマンションの共用エリアのエレベーターは、一般解放されていたような。

宝生ハイツ管理組合は一般開放のエレベーターを設けないようで。区からの要請も拒んだようです。

文京区は坂が多いから、一般開放のエレベーターやコミュニティバスがどんどん広まってほしいな。そういう意味では、湯島はエレベーターの開放やコミュニティバスの開通もあり、文京区が実験的に進めたのかな。湯島天神下交差点近くのラブホテル街に住友不動産が分譲マンションを作っていたり、湯島駅周辺のあの辺りも綺麗にするつもりなのかな？

プライムメゾン湯島（サミットストア湯島天神南店）は一般開放のエレベーターを設けているのに、（仮称）宝生ハイツ建替え計画で拒否するのは、施主の姿勢の違いですか。

設計者の違いかもしれない

エレベーター取り付ける位のことで話が進むならさっさと設計変更してしまえば良いのに。いずれにしても何とかして欲しい坂道、文京区にたくさんありますよね。来歴看板はまめに取り付けてありますけど、坂道に手をつけると歴史が壊れるとか思うんですかね。

>>8941 匿名さん
湯島の方が本郷あたりよりも進んでいますね。
まあエレベーターをつけるなら坂の上まで届かないとあまり意味がないようにも思えるので、弓町あたりまでの西側斜面全体の再開発を待つしかなさそうです。

>>8944 匿名さん
坂がいいという区民は多くはないようですけどね。
風情があるなどと観光客目線で坂を残してほしいと無責任なことを言っている人はだいたい他所からやってきた人です。若い人はトレーニングになるんでしょうが、還暦過ぎて毎日アレを上り下りしたらうんざりすることまちがいなしです。

いざ再開発しようとしても、総合設計制度が使えない縛りを地域に与えてしまったら、緑地も遊歩道も作れないのでひどく貧しい風景になるでしょうね。

文京区はエヴァの第３新東京市みたいになってほしい
時間帯によって狭小住宅の街とタワマンの街が入れ替わる感じで

坂にエレベータなんてつけたら、さらに老人のための街になりそう

> 区からの要請も拒んだようです。
これがホントならソースが欲しいです。

>>8945
昭和初期まで日本人の平均寿命は40代半ばでしたからね
もともとの「歴史的な街並み」の中に老人はほとんどいなかったはずですよね

>>8945 匿名さん
> 湯島の方が本郷あたりよりも進んでいますね。
これは、湯島からすれば上野に行き来しやすくなるというインセンティブが働くからでしょう。本郷の人間は小石川と行き来したいと思っているのかしら？

>>8950 匿名さん
> 昭和初期まで日本人の平均寿命は40代半ばでしたからね

昔は死産も含めて子供の死が多かったから平均余命が低かったらしいですね。

>>8946 匿名さん　の補足ですが、ちょうどTwitterでこんなことを呟いている人がいました。高層建築嫌いの人たちには不都合な真実がここにはあります。

>>8953 匿名さん
あれ、こっちの方ですね

>>8949 周辺住民さん
文京区都市計画部都市計画課に聞けば教えてくれますよ

> 文京区都市計画部都市計画課に聞けば教えてくれますよ
こういうのはソースを示したことになりませんね。いつものことだけど笑

中国では超高層建物を建てて建築面積を少なくとり、ゆとりある敷地利用をしているようですね。確か中国嫁日記の作者も中国滞在中は緑の広い庭園のあるマンションに住んでおられたようですが、後進国の方が変にしがらみのある先進国よりも進んだテクノロジーを手に入れられる、いわゆるリープフロッグという現象はマンションにおいても見られるようです。

ゴタゴタとした小さなみすぼらしい古いビルがひしめいている日本の風景の方が、後進開発国のように見えてしまいます。中国を劣った国と見下しているような人種偏見に凝り固まった人とか、白ヘルジグザグデモを令和の御代において再現しようというメンタリティの人は少し違った感性があるんでしょうが、私は中国の真似をしたいと思いますね。

>>8946 匿名さん
まあ、そうでしょうね。というより逆で、総合設計制度は公開された緑地や遊歩道を作らせるための制度ですね。インセンティブは高さや容積率のボーナスです。

>>8956 周辺住民さん
文京区都市計画部都市計画課が文書で要請していましてね。後はご自分で確かめてくださいね。

その文書の存在が確かかどうかあなたが直に証明できないんですね。もしあなたにできるのであれば、私に限らずここ見てる人たち全員があなたを信用すると思います。