文京区の住環境はどうですか？

いずれにせよ、欠席裁判よろしく一方的にまくしたてる検察官のような書き込みを見ると、地元の人と思しき書き込みがいくら切々とお願いをしてもそんなの関係ネエみたいな感じですよね。本当に反対勢力に属する人なのか、それとも文京区に恨みがあって反対派のイメージを悪くしようとしている人なのかは不明ですが、不愉快だと言っているのにあえて騒ぎ立てるのは犯罪者になるリスクを冒していると思います。やめた方がいいと思いますよ。

ここは少し話題を変えましょう。
本郷の菊坂の中腹に広大な空き地ができて財閥系不動産会社の名前が登記簿に書かれていると不動産屋さんがツイートしてから話題になっているあそことか、JFAハウスの再開発、既に取り壊し作業が始まりっている播磨坂の共同印刷小石川工場跡地再開発など、文京区は巨大プロジェクトがこれからどんどん始まります。積極的に総合設計制度を使って緑あふれる美しい高層マンションや公共施設が整備されることを切に願っています。そういう期待を述べる場にするのはいかがでしょうか。

そうそう忘れていました、後楽二丁目再開発もありましたね。飯田橋駅に近く、災害のリスクもあるため再開発で災害に強い街に変わることが望まれています。丁寧に議論を積み重ねている最中ですが、ここもまた美しい街に変わることでしょう。

文京区は開発行為からは一線を画していると思われがちですが、実は区内に大小のプロジェクトが複数計画されています。そしてその最大のクライマックスは東京ドームシティの再開発でしょう。私たちは今後四半世紀の間にこれまで経験したことのないような文京区の変容を目にするはずです。

> 欠席裁判よろしく一方的にまくしたてる検察官のような書き込み
被告人は誰なのですか？

>>8630 匿名さん
ル・サンク小石川事件では、コンクリート業者と鉄骨業者も得をしていますね。
建築主の一方の神鋼不動産（当時）の親会社は鉄鋼業でした。

口コミ詐欺ってのが以前横行していたんですよ、店の悪口を口コミサイトに散々書いて星一つを大量に投稿する、で、少し経ってから悪い口コミを削除しますよって言って店に行くんですよ、もちろん有料です。で、お金を払うと自分達が書き込んだ投稿を削除するわけです。自分が書いているから簡単に削除できるわけなんですが、こういう商売に引っかかった人、かなりいるらしいですよ。

口コミサイトで変なことを書く人には要注意です。プロがだいぶまじっていますね。本来ネガティブな事ってのは書いている本人がしんどいんで、滅多に素人は書かないんですけどね。それが大量にある時点で誰か悪い人にひっかかっているなと思うべきでしょう。

菊坂の中腹の広大な空き地にはオプレジが沢山出来るといいなあ
文京区の再生はオプレジが主導していくのが一番

>>8647 匿名さん
オプレジは駐車場がないから嫌だな。
確かに空きが出ると駐車場はお邪魔虫なんだけど、なければないで不便

とはいえ、商業地に造られるマンションにも駐車場を義務付けることによって駐車場の入り口が商店街を分断してしまい賑わいに悪影響を与えるという批判もある。

商店街のど真ん中にテナントのついたオプレジができるのは案外いいかもしれないね。

>>8647 匿名さん
いっそ虎麻みたいなのが建つと面白いんだけどねえ。

>>8642 匿名さん

湯島ハイタウンの建て替えも実現したら、インパクトが大きいですね。

マンションコミュニティには既に書き込みの一定のルールがあるにもかかわらず、
敢えてさらに自ら厳しく制限をかけていく様は何かに似ていますね。
まさに文京区。

>>8650 匿名さん

あそこに虎麻ヒルズ並みのビルができたら、すごいです。

文京区には子供が走り回れる公園がないからな。伝通院の横の児童相談所の敷地を子供達に開放していたが、詳しくは書かないが、色々とトラブルもあった。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/114336

どうして公園がないかと言えば、区内の土地の多くが住宅地で、個人の小さな敷地に分割されてしまっていてまとまった広い土地がないから。
災害の時の避難スペースも足りない。おそらく関東大震災級の震災があれば倒壊する古い家も多いだろう。収容できる場所は少ない。再開発で公開緑地や公園をたくさん整備する必要がある。

総合設計制度によって緑地を作ることが文京区に今必要なこと

江戸から東京になって住宅街として最初に発展したのが今の文京区界隈だっけ
歴史の古さが再開発の弊害になってるのは関西みたいなもんか（京都人に失笑されそうな例えだけど）

> 総合設計制度によって緑地を作ることが文京区に今必要なこと

（仮称）宝生ハイツ建替え計画で十分な緑地が作られるのでしょうか？
能楽堂の屋上緑化はしているようですが…

その件については、
緑化うんぬんではなく、話がもっと複雑でありまして、
当事者同士で話し合いで解決してもらうしかないようです。
難航しそうではありますが。。

近隣説明会もされてないようだよ

>>8657 匿名さん

だから、宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようよ。

はれものに触るように扱えと？

>>8661 評判気になるさん

はい、ご指摘の通りです。

はれものは誰ですか

区内の文教地区でどこでも起き得る事件では？

>>8656 匿名さん
>江戸から東京になって住宅街として最初に発展したのが今の文京区界隈
さらに空襲を免れた地域も多いので、場所によっては城下町さながらの曲がりくねった狭い道路と階段の街並みが残ってしまいました。決して悪いことではないのですが...

>>8665 匿名さん

文京区には、関東大震災でも第二次世界大戦でも被害を免れた、または被害が少なかったところが意外と多いので、古い街並みが残っていているところが多いです。その証拠に、明治時代の古地図を見てみると、道路や街区がほとんど変わっていない場所が多数あります。もちろん狭い道は緊急車両が入れなく危険だし、今後の首都直下型地震で無傷になる保証はありません。これまでもご指摘されているように、災害対策を考えたら大きな緑地公園は必要でしょう。一方で、都内では珍しく明治時代からの街区も残っていて、歴史遺産としての街並み保存も必要という声も理解できます。折衷案を見つけて、文京区らしい開発をしてほしいです。

堀坂・六角坂は江戸時代の地図に書かれていて今もそのままの位置ですよ。

>>8667 匿名さん
赤い人ですね。

六角坂のクランクは江戸時代からそのままの形状ですね。

クランクで、しかも急な登り坂のために、トレーラーなどの車両が物理的に通れません。
小石川や小日向にはそのようなエリアが多くあります。

文京区にある坂のほとんどは、昔から変わっていないと思う。S坂とか無縁坂とか、森鴎外の小説にも登場しますね。

新渡戸稲造旧居跡も工事車両の通行が困難で
4年くらい工期がかかっているよね
http://machizukuribunkyo.livedoor.blog/archives/15498585.html

>>8666 マンコミュファンさん
ただですね、その古い街並みに古民家とか武家屋敷がそのまま残っているかというかとそうではなく、江戸期から残る家はまずありません。残っているのは道だけなんですよ。京都の石田家住宅とか兵庫の箱木家住宅みたいなのが残っていたら残す価値はあるとおもうんですけどね。高台の住宅地といえど、関東大震災で建て替えが必要なほどの大損害が出たことが窺えます。

>>8673 匿名さん　の続きですが、文京区だと右京山に残る大正時代の洋風分譲住宅群は保全する価値が高いと思いますね。既に法人が管理している明治時代や大正時代の元質屋とか富豪の豪邸などがありますが、そうした例外を除けば残す価値の高い住宅は少ないと思います。

>>8671 匿名さん
>文京区にある坂のほとんどは、昔から変わっていない
とはいっても、文京区民は坂をよく思っていないようなんですよね。
区の魅力の一つとして挙げられる坂ですが、
力をいれてほしい、どちらかと言うと力を入れて欲しいという意見は他の魅力とされる項目のどれよりも低く、力を入れなくて良い、どちらかというと力を入れなくて良いという意見は、他の魅力とされる項目のどれよりも多いのです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4055/7siryou5-1.pdf

住んでみれば分かりますよね、坂が魅力だ、いいね、と言う人のほとんどはそこに住んでいないです。坂の道とされる尾道で空き家が増えている、坂好きの人が一生懸命そこに人を呼ぼうとがんばっていますが...還暦ぐらいからだんだん足腰が弱っていくわけで、住もうという人は元気な若い人ばかりのようですね。

>>8675 匿名さん
失礼
>坂の道とされる尾道
じゃなくて
>坂の街とされる尾道
でしたね

>>8675 匿名さん

文京区内の坂でも、かなり急勾配である湯島の実盛坂（階段ですが）の脇に、周辺住民の誰もが24時間利用できるエレベーター（マンションの共用施設）ができて、住民の生活クオリティーが向上したケースもあるので、こうした開発事例が増えればいいと思います。

>>8677 マンション検討中さん
そうなんですよね。個人的には環状３号線を通し、小日向の台地と小石川台を繋ぐ橋を作れば、小日向はとても快適になると思うんですけどね。播磨坂のように美しい街路樹で飾られるとなお可でしょう。小日向も区画整理を行なって、碁盤の目にすれば宅地としての価値はいまよりずっと高まるでしょう。

ところが区画整理というやつをやると、道路が広がるぶん沿道の家の敷地が削られます。そうなると反対するしかないですよね。

だから再開発を行うことでタワーマンションを建ててそこに旧住民が住んで、余った土地を公園にしたり広い道にしたりする必要があるわけですが、戸建て住宅にこだわる人が多いらしいので、なかなかその手の再開発は難しいようです。

実はアパート形式の下宿とか小規模賃貸マンションも多い土地柄なので、アパートや駐車場になっている人にはタワーマンションの権利床を与えるという方策もあると思うのですが、タワーアレルギーのある人も多いみたいなので、そう言う手段も取れなさそうです。

まあ、そうなると勝手にしろってことで、今後不動産価値が高まる方向性はないのかもしれませんね。とりあえず再開発の計画があるところを見るのが文京区の不動産を語る上では有益かと思います。

借地権の更新時期が8年後に迫っている湯島ハイタウン、隣の国有地（湯島地方合同庁舎、最高裁判所湯島宿舎）とあわせて、旧岩崎庭園を取り囲むように、低層マンションの再開発してくれないかなー。三菱地所さん、お願いします！

>>8681 匿名さん
そうですね、岩崎庭園から湯島方向の景観を確保するためには湯島ハイタウンの建て替え場所を横にどけて、湯島ハイタウン跡地に低層の建物の公共施設を作る方向性がいいと思うんですけどね。春日通りに面する土地は低層マンションを建てるには向かないと思います。岩崎弥太郎を顕彰する記念館なんかもいいですね。

全くの私案ですが、>8682さんがご提案されている岩崎弥太郎の顕彰記念碑館（上京後に初めて住んだ地が湯島である渋沢栄一も併せて）を湯島ハイタウンの跡地（A）に建造し、合同庁舎や最高裁判所官舎のあるエリア（B）に低層マンションを造るのがいいのかなと思います。裁判所官舎はかなり老朽化しています。

>>8683 匿名さん
>エリア（B）に低層マンション
地権者全員が権利床を得られないような気もします
タワーマンションでないと厳しいのでは？個人的には借地権にして国庫にお金が入るスキームが望ましいですね。

>>8684 匿名さん

確かにおっしゃる通りですね。文京区は高さ制限がありますが、その範囲内でタワマンを建てた場合、地権者の権利床は確保できるのでしょうか？ 建て替えとなると、スケジュール的にそろそろ話を進めないと厳しいですかね？

地区計画を策定するのですね

景観条例....

三菱地所には
周辺住民と丁寧に調整をしていただきたいものです。

近隣説明会もしっかりと

本郷一丁目の建替え案件についても、三井不動産には周辺への配慮を心がけていただきたいものです。

>>8674 匿名さん
> 洋風分譲住宅群
この10年で1棟壊され、残りはあと2棟です。東京都から民間に払い下げられた建物なので、今さら保存は難しそうです。

>>8691 周辺住民さん
あと２棟ですか、寂しくなりましたね。
本郷通りに看板建築もどんどん壊されて今は素っ気ないビルばかりですし。

高さ制限を強化するよりも、主要な街区の風致地区指定の方が先だったような気がするんですけどね。思想家はしばしば思考の延長線上において人間の真実から離れがちですね。最近は緑視率も下がり始めていて、庭付き戸建てというものを建てる人が少なくなったせいだと思いますが、住環境が悪化しつつあると思います。高齢化も問題でしょうね、歳をとってメンテナンスができずに鉢植えをやめちゃう人も多いですよ。

文京区の緑は今減っているんですよね。
文京区都市マスタープラン見直し検討連絡会（第１回）参考資料 2
の18ページにその記載があります
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4060/12sannkousiryou2.pdf

文京区の緑はどんどん失われています。

緑化率が下がるのは、文京区みどりの保護条例が他の区（とくに世田谷区）の条例より劣っているからです。
接道緑化の規定もありません。区職員や区議会議員の認識を改めて欲しい。

接道緑化率を定めていませんから、文京区みどりの保護条例は、東京都自然保護条例よりも劣ります。

世田谷区との違いというとやはり敷地が狭いですよね、文京区は
緑化するにしても、草木を植える土地が必要です。
世田谷区は東京都区部平均168平米を大きく上回る190平米、逆に文京区はそれを大きく下回る125平米ですから、総合設計制度で公開空地のあるケースを除くと、ビルの前に小さな鉢植えサイズの植栽があれば上等、住宅地でも狭い家も多いので、最近は植栽のかわりに駐車スペースを設けていることが多くなりました。でも私道は割と緑化が進んでいて、それでも戸建て住宅街はまだ美しい緑を楽しむことができる道が多いですね。

放置自転車を減らすには、規則を厳しくするよりも駐輪場を整備する方が効果的なんですよね。それと同じで緑化率を高めようとしたら、緑化するスペースができるように誘導するのが有効だと思います。

文京区はやはり都心なので、過密さが問題だと思うんですよね。

再開発で小さな敷地をまとめて面積を大きくすることで緑地を作るスペースも生まれてくるでしょう。文京区が推し進めるべき道はそこだと思います。

> 小さな敷地をまとめて面積を大きくすることで緑地を作る
そのようなご主張はお聴きしましたが、個々のマンション等の建築物に求められる接道緑化基準なく、東京都条例と比較しても緩いので、文京区みどりの保護条例の改訂は必要です。

本来成熟しているはずの文京区の戸建て住宅街も、住民が高齢化して相続が発生すると大概は売りに出て不動産業者によって小さく分割して建売住宅として再販されます。

その時にはカーポートが道に面していて、その後ろにひっそりと小屋のような小さな家が建つケースが多いです。これが進むと、路地の両側にずらりと車のボンネットが並ぶ、さながら中古車展示場のような景観となってしまいます。緑などは鉢植えがちょろりとあれば意識が高い方ということになります。あとは排水溝のブロックの隙間から覗く雑草ぐらい。なるように任せるということはこういうことです。

開発から背を向け続けたら、個人がめいめい勝手に容積率や用途を決めてしまうでしょうから、いずれはこのような住宅地が普通になるでしょう。もっとも、都心に安価に住めると低所得者には人気を博するかもしれません。

>>8698 匿名さん
基準がなくても小石川一丁目は植栽がいっぱいありますよね。
敷地に余裕のある大規模マンションや再開発は大きな緑地帯を産むことは間違いありません。

>>8685 匿名さん
>建て替えとなると、スケジュール的にそろそろ話を進めないと厳しいですかね？

おそらく行政や大手デベロッパーとかも注目はしていると思うのですが、なにぶん建て替えを中の人が決意しない限りは何もできないですよね。膝詰めで地権者一人一人を説得する、森さんみたいなビジョンと熱意のある人が誰か出てくるといいんですけどね。

湯島ハイタウン は耐震補強の検討してるんじゃなかったっけ。

>>8702 匿名さん

湯島ハイタウンが耐震補強の検討をしているということは、大手町ビルヂィング（三菱地所）のように100年ビル計画を目指しているのかしら？

ほとんどの文京区民は緑なんてどうでもいいんですよね
基本的に他人や社会に興味ない人が多いから役人や政治家に舐められているのでしょう

>>8704 通りがかりさん

その指摘は違うのでは？
先日のFRIDAYの記事によると、文京区は日本で一番、選挙の投票率が高く、区議会議員も緊張感を持っていると述べていました。

>>8702 匿名さん
確か以前見たインタビュー記事では建て替えと耐震補強で迷っているということだったけれど、耐震補強の方に傾いているのかな。戸あたり一千万ともいわれる耐震補強の費用を賄えるようなお金持ちばかりなら問題はないと思いますが...補強部材で低層階はかなり部屋が狭くなる可能性がありますし、耐震補強もなかなか痛みを伴う決断でしょう。

区議会議員は緊張感を持っていると思いますよ。
宝生ハイツが大揉めに揉めてますから。

>>8706 匿名さん
この記事では建て替えについては特に触れられてなかったもので。。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

>>8704 通りがかりさん
>ほとんどの文京区民は緑なんてどうでもいい
そんなことはないですよ、戸建てを建てて町会に入って近所付き合いがはじまると、近所から鉢植えを置くようにやんわりとプレッシャーがかかりますね。

ただ家の正面をカーポートにしちゃうと小さな鉢植えを置くのが精一杯ですし、土地が狭いと個人のできることはかなり限られてしまいます。郊外と違って家の敷地が小さいのでどうしても緑の空間は小さくなってしまいます。これは構造的問題で民度とかそういう問題とは全く異なる次元の話なのです。

>>8707 匿名さん
あなた度胸あるね、私にはできないわ...

>>8707 匿名さん

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようね。

>>8708 匿名さん
なるほど、その記事がソースだったんですね。
よりよい方向でお話がまとまるといいですね、外野の人間は祈るしかありません。

>>8696 匿名さん
区部平均168㎡というのは驚きです。新築だと広くてせいぜい100～120㎡くらいではないかと思います。昔ながらの広いお宅が平均値を上げていると言えそうです。

>>8713 周辺住民さん
賃貸マンションやアパートを建てている人もいますから必ずしも戸建てとは限らないと思います。

条例で個人に植栽を作らせようというのは、言ってみれば学校の校則でスカート丈や髪の色を定めれば、みんな喜んで従うというようなものです。実際にはそう簡単にいくものではありません。逆に個人の人権を無視していると逆に批判されるのが現代です。

個人の小さい力で言い訳程度の小さな生垣を作らせるぐらいなら、しっかり再開発をして、災害時に区民が避難できるぐらいの緑地帯や広場を確保する方がずっといいでしょう。

どの自治体でも条例で緑化をすすめているのですが、知らない人がいるのですね。文京区の条例が緩いだけです。

緑化基準を強化するのは重要なことですよ。

> 知らない人がいるのですね。
わざわざこんな鹿馬にしたような言い方をやめて、文京区がどのように緩いか、具体的に書きませんか。

接道緑化率の規定がそもそもないですよ、文京区条例には。それで緑☆1つのマンションになってしまうのです。

緑☆3つはグランドメゾン目白新坂だけでは？

港区には緑☆3つのマンションがたくさんあります

>>8719 匿名さん
>接道緑化率の規定がそもそもない
実際に作ると戸建てなどに大きな影響がありそうですね。
面積の小さな戸建て住宅が多い文京区でそれは実施可能なんですか？

文京区みどりの保護条例はある。これから作るわけではない。敷地面積200平方メートル以上が対象。

接道緑化率の規定を追加する様に規則を改正すれば良い。

パークホームズ文京小石川ヒルテラスは緑☆１つしかない。シティテラス文京小石川も緑☆１つ。

でも生垣では子供たちは遊べないし、災害の時にも避難場所にはできませんね

文京区に本当に足りないのは公共に供される緑地帯であって、生垣ではないと思いますが。

公開空地を作っても文京区のマンションは緑の☆が３つにならないですね。何故なのかは文京区みどり公園課に尋ねてくださいね。

>>8728 匿名さん
よくわからないのですが、条例があるなしと植栽を作る作らないとは関係がないと思いますよ。文京区民の必要なものは生垣ではないようですが。

（仮称）宝生ハイツ建替え計画で緑地帯が作られると主張している人がいましたが、屋上緑化では緑地帯とは言えないのではないでしょうか？

個別の例については悪いですがコメントしませんよ（笑
その手には乗りません

本郷給水場公苑は緑の少ない本郷における貴重な緑地帯です。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/midori/kuritukouen/kouen/hongoukyu...

公開空地を作っても、緑化基準が他区に比べて緩いために、緑の評価が低いマンションになってしまうのですね。

マンションの性能評価を高めても、マンションの資産価値には役立っても、直ちに文京区民の福祉には結びつきそうにないですね（笑

>>8730 匿名さん

宝生ハイツの件は、シーーっ！ そっとしておこっ。

>>8734 匿名さん　の補足ですが
高さのある太い木を植えないと星三つにはならないですよ。たとえ緑地面積が広かったとしても。逆に緑地面積が狭いのに、ヤシの木が生えているだけで星二つになったりする評価制度なので、色々欠陥もあります。文京区にみどりが星三つのマンションが少ないのは一にも二にも、敷地面積が狭いことによります。太い木を植えるだけのスペースがないことに由来します。

しかし、とりあえず文京区民にとっては高い木があるかどうかより緑地面積の方がより重要でしょう。

高さのある太い木を植えるには周囲に大きなスペースが必要です。おそらく接道緑化の義務づけとマンション環境性能との相関関係はゼロだと思います。

生垣を作るだけで、星三つになるゆるゆるのマンション環境性能では意味がないですよね。それに緑視率が落ちているのは戸建ての多い関口とか向丘ですよね。マンションの多い小石川南部とか後楽は全然減ってないんですが。

>>8738 匿名さん
画像のアップロードに失敗したので再トライ

緑視率が増えているのは、千石、水道、後楽ですよね。どこもマンションだらけですね。春日は再開発で定点が消滅したので平成３０年は記載がないですが、グリーンバレーなどが整備されたことを勘案すると大幅に増えているはずです。