文京区の住環境はどうですか？

>>8619 匿名さん

横断幕とか、本当に見苦しいね。かえって街の景観を乱し、イメージを悪くしている。こうやって反対派は視野狭窄に陥り、悪い方向にしか行かない負のスパイラルを招いているんだと思う。

迷惑する建築物が建ったら60年以上我慢させられる側にも、十分に言い分があると思う。建てる側が建てたいように建てますという態度もどうかな。

宝生ハイツの事件、しっかりと和解協議をするべきですね。

最近は都心を諦めて仕方なく文京区の日照の乏しいマンションを買う人も増えているようだから、旧来の区民とは相性が悪いようだ。

自分の生活範囲内では、子育てを終え戦闘的な性格が剥き出しになった旧区民と、のんびり子育てしたい新区民が、衝突しかける光景がちらほら見られます

旧区民 vs 旧区民もありますね。どこだか知りませんが。

泳ぎ続けないと死んでしまう魚のように、文京区民も他者とレスバしてないと死んでしまうのかもしれませんね。難儀な区民性だなと思います。

>>8621 匿名さん
それは法で決めるべきことであり、そのような感情論では不毛な議論にしかならなさそうです。

宝生ハイツの問題は区民性云々ではないでしょう。
建築主が女子校の学校環境を悪化させないような配慮をするかどうかという問題です。

女子学院でも似たような紛争になっている。朝日新聞の記事になっているよ。

>>8615 匿名さん

ルサンク自体が文京区クレーム遺産で、でかい石碑だよ。
さんざん反対運動やって結果があれ。得したのは担当弁護士だけ。
ここも、最終結果を想像して賛成派も反対派も争って欲しいね。

安藤ハザマも儲けていると思うよ。アフターサービスもしないでいいしね。

NIPPOの顧問弁護士は得をしているだろうな。でも、そもそも、顧問弁護士が法的リスクをNIPPOに説いていれば、NIPPOが延々と裁判を続けることにもなってないんだよね。

得をしたのはNIPPOの直近にいた人たちですね。

>>8610 匿名さん　がこういってますね

「今後、このスレでこの関連の書き込みをする人は、人でなしだと自覚してください。」

人でないのだから情け容赦はいらないんじゃないかと私なんかは思ってしまうのですが。

みなさんそろそろやめませんか

「人でなし」という言葉は誰に言われるかによりますし、
使っている方が「人でなし」だったりすることも多いのでしょう。
無論、そんな修羅場とは縁がないので想像ですが。

>>8635 匿名さん
うーん、そういうふうに斜に見るんじゃなくて、素直に不快感の表明だと考えればやることは一つなんじゃない。人への共感性があるかないかでもわかれそうだね。

文京区の住環境について語るのに、マンション反対運動の話題のみに偏るのは健全ではない。反対運動をしている人はそういうごくごく一部の特殊な人たちであって、文京区民の大勢を占めているわけではない。なんとなれば彼らを支援する都議なり区議が属する会派が都議会や区議会に占める勢力を見れば一目瞭然。それに揉めることなく今日も元気に分譲賃貸問わずマンションは平気にバカスカ建てられている。

お盆に東京ビッグサイトに集まるいわゆるオタクと呼ばれるみなさんが日本人の全てだと言われたらイラっとする日本人も多いだろう。

どっちに共感するかによるでしょう。
ミッチー派　サッチー派　ぐらいの不毛感はありますが。

外野は静かに見守ろう。それが優しさというもんだよ。

>>8639 匿名さん
ですね。

マンションに反対する運動をしている人たちって、大きな事件を起こして人の耳目を集めて、本来凄くマイナーな存在であるのに、あたかも文京区全体を代表しているかのような印象を与えようとしているように思えますね。

威力業務妨害に問えるケースもあるかと思います。一時期のGoogle検索で出てくる口コミのような無政府状態の匿名空間は本当にそういうプロパガンダと親和性が高い。

いずれにせよ、欠席裁判よろしく一方的にまくしたてる検察官のような書き込みを見ると、地元の人と思しき書き込みがいくら切々とお願いをしてもそんなの関係ネエみたいな感じですよね。本当に反対勢力に属する人なのか、それとも文京区に恨みがあって反対派のイメージを悪くしようとしている人なのかは不明ですが、不愉快だと言っているのにあえて騒ぎ立てるのは犯罪者になるリスクを冒していると思います。やめた方がいいと思いますよ。

ここは少し話題を変えましょう。
本郷の菊坂の中腹に広大な空き地ができて財閥系不動産会社の名前が登記簿に書かれていると不動産屋さんがツイートしてから話題になっているあそことか、JFAハウスの再開発、既に取り壊し作業が始まりっている播磨坂の共同印刷小石川工場跡地再開発など、文京区は巨大プロジェクトがこれからどんどん始まります。積極的に総合設計制度を使って緑あふれる美しい高層マンションや公共施設が整備されることを切に願っています。そういう期待を述べる場にするのはいかがでしょうか。

そうそう忘れていました、後楽二丁目再開発もありましたね。飯田橋駅に近く、災害のリスクもあるため再開発で災害に強い街に変わることが望まれています。丁寧に議論を積み重ねている最中ですが、ここもまた美しい街に変わることでしょう。

文京区は開発行為からは一線を画していると思われがちですが、実は区内に大小のプロジェクトが複数計画されています。そしてその最大のクライマックスは東京ドームシティの再開発でしょう。私たちは今後四半世紀の間にこれまで経験したことのないような文京区の変容を目にするはずです。

> 欠席裁判よろしく一方的にまくしたてる検察官のような書き込み
被告人は誰なのですか？

>>8630 匿名さん
ル・サンク小石川事件では、コンクリート業者と鉄骨業者も得をしていますね。
建築主の一方の神鋼不動産（当時）の親会社は鉄鋼業でした。

口コミ詐欺ってのが以前横行していたんですよ、店の悪口を口コミサイトに散々書いて星一つを大量に投稿する、で、少し経ってから悪い口コミを削除しますよって言って店に行くんですよ、もちろん有料です。で、お金を払うと自分達が書き込んだ投稿を削除するわけです。自分が書いているから簡単に削除できるわけなんですが、こういう商売に引っかかった人、かなりいるらしいですよ。

口コミサイトで変なことを書く人には要注意です。プロがだいぶまじっていますね。本来ネガティブな事ってのは書いている本人がしんどいんで、滅多に素人は書かないんですけどね。それが大量にある時点で誰か悪い人にひっかかっているなと思うべきでしょう。

菊坂の中腹の広大な空き地にはオプレジが沢山出来るといいなあ
文京区の再生はオプレジが主導していくのが一番

>>8647 匿名さん
オプレジは駐車場がないから嫌だな。
確かに空きが出ると駐車場はお邪魔虫なんだけど、なければないで不便

とはいえ、商業地に造られるマンションにも駐車場を義務付けることによって駐車場の入り口が商店街を分断してしまい賑わいに悪影響を与えるという批判もある。

商店街のど真ん中にテナントのついたオプレジができるのは案外いいかもしれないね。

>>8647 匿名さん
いっそ虎麻みたいなのが建つと面白いんだけどねえ。

>>8642 匿名さん

湯島ハイタウンの建て替えも実現したら、インパクトが大きいですね。

マンションコミュニティには既に書き込みの一定のルールがあるにもかかわらず、
敢えてさらに自ら厳しく制限をかけていく様は何かに似ていますね。
まさに文京区。

>>8650 匿名さん

あそこに虎麻ヒルズ並みのビルができたら、すごいです。

文京区には子供が走り回れる公園がないからな。伝通院の横の児童相談所の敷地を子供達に開放していたが、詳しくは書かないが、色々とトラブルもあった。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/114336

どうして公園がないかと言えば、区内の土地の多くが住宅地で、個人の小さな敷地に分割されてしまっていてまとまった広い土地がないから。
災害の時の避難スペースも足りない。おそらく関東大震災級の震災があれば倒壊する古い家も多いだろう。収容できる場所は少ない。再開発で公開緑地や公園をたくさん整備する必要がある。

総合設計制度によって緑地を作ることが文京区に今必要なこと

江戸から東京になって住宅街として最初に発展したのが今の文京区界隈だっけ
歴史の古さが再開発の弊害になってるのは関西みたいなもんか（京都人に失笑されそうな例えだけど）

> 総合設計制度によって緑地を作ることが文京区に今必要なこと

（仮称）宝生ハイツ建替え計画で十分な緑地が作られるのでしょうか？
能楽堂の屋上緑化はしているようですが…

その件については、
緑化うんぬんではなく、話がもっと複雑でありまして、
当事者同士で話し合いで解決してもらうしかないようです。
難航しそうではありますが。。

近隣説明会もされてないようだよ

>>8657 匿名さん

だから、宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようよ。

はれものに触るように扱えと？

>>8661 評判気になるさん

はい、ご指摘の通りです。

はれものは誰ですか

区内の文教地区でどこでも起き得る事件では？

>>8656 匿名さん
>江戸から東京になって住宅街として最初に発展したのが今の文京区界隈
さらに空襲を免れた地域も多いので、場所によっては城下町さながらの曲がりくねった狭い道路と階段の街並みが残ってしまいました。決して悪いことではないのですが...

>>8665 匿名さん

文京区には、関東大震災でも第二次世界大戦でも被害を免れた、または被害が少なかったところが意外と多いので、古い街並みが残っていているところが多いです。その証拠に、明治時代の古地図を見てみると、道路や街区がほとんど変わっていない場所が多数あります。もちろん狭い道は緊急車両が入れなく危険だし、今後の首都直下型地震で無傷になる保証はありません。これまでもご指摘されているように、災害対策を考えたら大きな緑地公園は必要でしょう。一方で、都内では珍しく明治時代からの街区も残っていて、歴史遺産としての街並み保存も必要という声も理解できます。折衷案を見つけて、文京区らしい開発をしてほしいです。

堀坂・六角坂は江戸時代の地図に書かれていて今もそのままの位置ですよ。

>>8667 匿名さん
赤い人ですね。

六角坂のクランクは江戸時代からそのままの形状ですね。

クランクで、しかも急な登り坂のために、トレーラーなどの車両が物理的に通れません。
小石川や小日向にはそのようなエリアが多くあります。

文京区にある坂のほとんどは、昔から変わっていないと思う。S坂とか無縁坂とか、森鴎外の小説にも登場しますね。

新渡戸稲造旧居跡も工事車両の通行が困難で
4年くらい工期がかかっているよね
http://machizukuribunkyo.livedoor.blog/archives/15498585.html

>>8666 マンコミュファンさん
ただですね、その古い街並みに古民家とか武家屋敷がそのまま残っているかというかとそうではなく、江戸期から残る家はまずありません。残っているのは道だけなんですよ。京都の石田家住宅とか兵庫の箱木家住宅みたいなのが残っていたら残す価値はあるとおもうんですけどね。高台の住宅地といえど、関東大震災で建て替えが必要なほどの大損害が出たことが窺えます。

>>8673 匿名さん　の続きですが、文京区だと右京山に残る大正時代の洋風分譲住宅群は保全する価値が高いと思いますね。既に法人が管理している明治時代や大正時代の元質屋とか富豪の豪邸などがありますが、そうした例外を除けば残す価値の高い住宅は少ないと思います。

>>8671 匿名さん
>文京区にある坂のほとんどは、昔から変わっていない
とはいっても、文京区民は坂をよく思っていないようなんですよね。
区の魅力の一つとして挙げられる坂ですが、
力をいれてほしい、どちらかと言うと力を入れて欲しいという意見は他の魅力とされる項目のどれよりも低く、力を入れなくて良い、どちらかというと力を入れなくて良いという意見は、他の魅力とされる項目のどれよりも多いのです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4055/7siryou5-1.pdf

住んでみれば分かりますよね、坂が魅力だ、いいね、と言う人のほとんどはそこに住んでいないです。坂の道とされる尾道で空き家が増えている、坂好きの人が一生懸命そこに人を呼ぼうとがんばっていますが...還暦ぐらいからだんだん足腰が弱っていくわけで、住もうという人は元気な若い人ばかりのようですね。

>>8675 匿名さん
失礼
>坂の道とされる尾道
じゃなくて
>坂の街とされる尾道
でしたね

>>8675 匿名さん

文京区内の坂でも、かなり急勾配である湯島の実盛坂（階段ですが）の脇に、周辺住民の誰もが24時間利用できるエレベーター（マンションの共用施設）ができて、住民の生活クオリティーが向上したケースもあるので、こうした開発事例が増えればいいと思います。

>>8677 マンション検討中さん
そうなんですよね。個人的には環状３号線を通し、小日向の台地と小石川台を繋ぐ橋を作れば、小日向はとても快適になると思うんですけどね。播磨坂のように美しい街路樹で飾られるとなお可でしょう。小日向も区画整理を行なって、碁盤の目にすれば宅地としての価値はいまよりずっと高まるでしょう。

ところが区画整理というやつをやると、道路が広がるぶん沿道の家の敷地が削られます。そうなると反対するしかないですよね。

だから再開発を行うことでタワーマンションを建ててそこに旧住民が住んで、余った土地を公園にしたり広い道にしたりする必要があるわけですが、戸建て住宅にこだわる人が多いらしいので、なかなかその手の再開発は難しいようです。

実はアパート形式の下宿とか小規模賃貸マンションも多い土地柄なので、アパートや駐車場になっている人にはタワーマンションの権利床を与えるという方策もあると思うのですが、タワーアレルギーのある人も多いみたいなので、そう言う手段も取れなさそうです。

まあ、そうなると勝手にしろってことで、今後不動産価値が高まる方向性はないのかもしれませんね。とりあえず再開発の計画があるところを見るのが文京区の不動産を語る上では有益かと思います。

借地権の更新時期が8年後に迫っている湯島ハイタウン、隣の国有地（湯島地方合同庁舎、最高裁判所湯島宿舎）とあわせて、旧岩崎庭園を取り囲むように、低層マンションの再開発してくれないかなー。三菱地所さん、お願いします！

>>8681 匿名さん
そうですね、岩崎庭園から湯島方向の景観を確保するためには湯島ハイタウンの建て替え場所を横にどけて、湯島ハイタウン跡地に低層の建物の公共施設を作る方向性がいいと思うんですけどね。春日通りに面する土地は低層マンションを建てるには向かないと思います。岩崎弥太郎を顕彰する記念館なんかもいいですね。

全くの私案ですが、>8682さんがご提案されている岩崎弥太郎の顕彰記念碑館（上京後に初めて住んだ地が湯島である渋沢栄一も併せて）を湯島ハイタウンの跡地（A）に建造し、合同庁舎や最高裁判所官舎のあるエリア（B）に低層マンションを造るのがいいのかなと思います。裁判所官舎はかなり老朽化しています。

>>8683 匿名さん
>エリア（B）に低層マンション
地権者全員が権利床を得られないような気もします
タワーマンションでないと厳しいのでは？個人的には借地権にして国庫にお金が入るスキームが望ましいですね。

>>8684 匿名さん

確かにおっしゃる通りですね。文京区は高さ制限がありますが、その範囲内でタワマンを建てた場合、地権者の権利床は確保できるのでしょうか？ 建て替えとなると、スケジュール的にそろそろ話を進めないと厳しいですかね？

地区計画を策定するのですね

景観条例....

三菱地所には
周辺住民と丁寧に調整をしていただきたいものです。

近隣説明会もしっかりと

本郷一丁目の建替え案件についても、三井不動産には周辺への配慮を心がけていただきたいものです。

>>8674 匿名さん
> 洋風分譲住宅群
この10年で1棟壊され、残りはあと2棟です。東京都から民間に払い下げられた建物なので、今さら保存は難しそうです。

>>8691 周辺住民さん
あと２棟ですか、寂しくなりましたね。
本郷通りに看板建築もどんどん壊されて今は素っ気ないビルばかりですし。

高さ制限を強化するよりも、主要な街区の風致地区指定の方が先だったような気がするんですけどね。思想家はしばしば思考の延長線上において人間の真実から離れがちですね。最近は緑視率も下がり始めていて、庭付き戸建てというものを建てる人が少なくなったせいだと思いますが、住環境が悪化しつつあると思います。高齢化も問題でしょうね、歳をとってメンテナンスができずに鉢植えをやめちゃう人も多いですよ。

文京区の緑は今減っているんですよね。
文京区都市マスタープラン見直し検討連絡会（第１回）参考資料 2
の18ページにその記載があります
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4060/12sannkousiryou2.pdf

文京区の緑はどんどん失われています。

緑化率が下がるのは、文京区みどりの保護条例が他の区（とくに世田谷区）の条例より劣っているからです。
接道緑化の規定もありません。区職員や区議会議員の認識を改めて欲しい。

接道緑化率を定めていませんから、文京区みどりの保護条例は、東京都自然保護条例よりも劣ります。

世田谷区との違いというとやはり敷地が狭いですよね、文京区は
緑化するにしても、草木を植える土地が必要です。
世田谷区は東京都区部平均168平米を大きく上回る190平米、逆に文京区はそれを大きく下回る125平米ですから、総合設計制度で公開空地のあるケースを除くと、ビルの前に小さな鉢植えサイズの植栽があれば上等、住宅地でも狭い家も多いので、最近は植栽のかわりに駐車スペースを設けていることが多くなりました。でも私道は割と緑化が進んでいて、それでも戸建て住宅街はまだ美しい緑を楽しむことができる道が多いですね。

放置自転車を減らすには、規則を厳しくするよりも駐輪場を整備する方が効果的なんですよね。それと同じで緑化率を高めようとしたら、緑化するスペースができるように誘導するのが有効だと思います。

文京区はやはり都心なので、過密さが問題だと思うんですよね。

再開発で小さな敷地をまとめて面積を大きくすることで緑地を作るスペースも生まれてくるでしょう。文京区が推し進めるべき道はそこだと思います。

> 小さな敷地をまとめて面積を大きくすることで緑地を作る
そのようなご主張はお聴きしましたが、個々のマンション等の建築物に求められる接道緑化基準なく、東京都条例と比較しても緩いので、文京区みどりの保護条例の改訂は必要です。

本来成熟しているはずの文京区の戸建て住宅街も、住民が高齢化して相続が発生すると大概は売りに出て不動産業者によって小さく分割して建売住宅として再販されます。

その時にはカーポートが道に面していて、その後ろにひっそりと小屋のような小さな家が建つケースが多いです。これが進むと、路地の両側にずらりと車のボンネットが並ぶ、さながら中古車展示場のような景観となってしまいます。緑などは鉢植えがちょろりとあれば意識が高い方ということになります。あとは排水溝のブロックの隙間から覗く雑草ぐらい。なるように任せるということはこういうことです。

開発から背を向け続けたら、個人がめいめい勝手に容積率や用途を決めてしまうでしょうから、いずれはこのような住宅地が普通になるでしょう。もっとも、都心に安価に住めると低所得者には人気を博するかもしれません。

>>8698 匿名さん
基準がなくても小石川一丁目は植栽がいっぱいありますよね。
敷地に余裕のある大規模マンションや再開発は大きな緑地帯を産むことは間違いありません。

>>8685 匿名さん
>建て替えとなると、スケジュール的にそろそろ話を進めないと厳しいですかね？

おそらく行政や大手デベロッパーとかも注目はしていると思うのですが、なにぶん建て替えを中の人が決意しない限りは何もできないですよね。膝詰めで地権者一人一人を説得する、森さんみたいなビジョンと熱意のある人が誰か出てくるといいんですけどね。

湯島ハイタウン は耐震補強の検討してるんじゃなかったっけ。

>>8702 匿名さん

湯島ハイタウンが耐震補強の検討をしているということは、大手町ビルヂィング（三菱地所）のように100年ビル計画を目指しているのかしら？

ほとんどの文京区民は緑なんてどうでもいいんですよね
基本的に他人や社会に興味ない人が多いから役人や政治家に舐められているのでしょう

>>8704 通りがかりさん

その指摘は違うのでは？
先日のFRIDAYの記事によると、文京区は日本で一番、選挙の投票率が高く、区議会議員も緊張感を持っていると述べていました。

>>8702 匿名さん
確か以前見たインタビュー記事では建て替えと耐震補強で迷っているということだったけれど、耐震補強の方に傾いているのかな。戸あたり一千万ともいわれる耐震補強の費用を賄えるようなお金持ちばかりなら問題はないと思いますが...補強部材で低層階はかなり部屋が狭くなる可能性がありますし、耐震補強もなかなか痛みを伴う決断でしょう。

区議会議員は緊張感を持っていると思いますよ。
宝生ハイツが大揉めに揉めてますから。

>>8706 匿名さん
この記事では建て替えについては特に触れられてなかったもので。。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

>>8704 通りがかりさん
>ほとんどの文京区民は緑なんてどうでもいい
そんなことはないですよ、戸建てを建てて町会に入って近所付き合いがはじまると、近所から鉢植えを置くようにやんわりとプレッシャーがかかりますね。

ただ家の正面をカーポートにしちゃうと小さな鉢植えを置くのが精一杯ですし、土地が狭いと個人のできることはかなり限られてしまいます。郊外と違って家の敷地が小さいのでどうしても緑の空間は小さくなってしまいます。これは構造的問題で民度とかそういう問題とは全く異なる次元の話なのです。

>>8707 匿名さん
あなた度胸あるね、私にはできないわ...

>>8707 匿名さん

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようね。

>>8708 匿名さん
なるほど、その記事がソースだったんですね。
よりよい方向でお話がまとまるといいですね、外野の人間は祈るしかありません。

>>8696 匿名さん
区部平均168㎡というのは驚きです。新築だと広くてせいぜい100～120㎡くらいではないかと思います。昔ながらの広いお宅が平均値を上げていると言えそうです。

>>8713 周辺住民さん
賃貸マンションやアパートを建てている人もいますから必ずしも戸建てとは限らないと思います。

条例で個人に植栽を作らせようというのは、言ってみれば学校の校則でスカート丈や髪の色を定めれば、みんな喜んで従うというようなものです。実際にはそう簡単にいくものではありません。逆に個人の人権を無視していると逆に批判されるのが現代です。

個人の小さい力で言い訳程度の小さな生垣を作らせるぐらいなら、しっかり再開発をして、災害時に区民が避難できるぐらいの緑地帯や広場を確保する方がずっといいでしょう。

どの自治体でも条例で緑化をすすめているのですが、知らない人がいるのですね。文京区の条例が緩いだけです。

緑化基準を強化するのは重要なことですよ。

> 知らない人がいるのですね。
わざわざこんな鹿馬にしたような言い方をやめて、文京区がどのように緩いか、具体的に書きませんか。

接道緑化率の規定がそもそもないですよ、文京区条例には。それで緑☆1つのマンションになってしまうのです。

緑☆3つはグランドメゾン目白新坂だけでは？

港区には緑☆3つのマンションがたくさんあります

>>8719 匿名さん
>接道緑化率の規定がそもそもない
実際に作ると戸建てなどに大きな影響がありそうですね。
面積の小さな戸建て住宅が多い文京区でそれは実施可能なんですか？

文京区みどりの保護条例はある。これから作るわけではない。敷地面積200平方メートル以上が対象。

接道緑化率の規定を追加する様に規則を改正すれば良い。

パークホームズ文京小石川ヒルテラスは緑☆１つしかない。シティテラス文京小石川も緑☆１つ。

でも生垣では子供たちは遊べないし、災害の時にも避難場所にはできませんね

文京区に本当に足りないのは公共に供される緑地帯であって、生垣ではないと思いますが。

公開空地を作っても文京区のマンションは緑の☆が３つにならないですね。何故なのかは文京区みどり公園課に尋ねてくださいね。

>>8728 匿名さん
よくわからないのですが、条例があるなしと植栽を作る作らないとは関係がないと思いますよ。文京区民の必要なものは生垣ではないようですが。

（仮称）宝生ハイツ建替え計画で緑地帯が作られると主張している人がいましたが、屋上緑化では緑地帯とは言えないのではないでしょうか？

個別の例については悪いですがコメントしませんよ（笑
その手には乗りません

本郷給水場公苑は緑の少ない本郷における貴重な緑地帯です。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/midori/kuritukouen/kouen/hongoukyu...

公開空地を作っても、緑化基準が他区に比べて緩いために、緑の評価が低いマンションになってしまうのですね。

マンションの性能評価を高めても、マンションの資産価値には役立っても、直ちに文京区民の福祉には結びつきそうにないですね（笑

>>8730 匿名さん

宝生ハイツの件は、シーーっ！ そっとしておこっ。

>>8734 匿名さん　の補足ですが
高さのある太い木を植えないと星三つにはならないですよ。たとえ緑地面積が広かったとしても。逆に緑地面積が狭いのに、ヤシの木が生えているだけで星二つになったりする評価制度なので、色々欠陥もあります。文京区にみどりが星三つのマンションが少ないのは一にも二にも、敷地面積が狭いことによります。太い木を植えるだけのスペースがないことに由来します。

しかし、とりあえず文京区民にとっては高い木があるかどうかより緑地面積の方がより重要でしょう。

高さのある太い木を植えるには周囲に大きなスペースが必要です。おそらく接道緑化の義務づけとマンション環境性能との相関関係はゼロだと思います。

生垣を作るだけで、星三つになるゆるゆるのマンション環境性能では意味がないですよね。それに緑視率が落ちているのは戸建ての多い関口とか向丘ですよね。マンションの多い小石川南部とか後楽は全然減ってないんですが。

>>8738 匿名さん
画像のアップロードに失敗したので再トライ

緑視率が増えているのは、千石、水道、後楽ですよね。どこもマンションだらけですね。春日は再開発で定点が消滅したので平成３０年は記載がないですが、グリーンバレーなどが整備されたことを勘案すると大幅に増えているはずです。

マンションの緑化については文京区が指導しているはずなので、生垣レベルなら緑化はかなり進んでいると思います。壁面緑化をしているマンションもありますよ。緑化がだんだん劣化しているのはむしろ個人宅の方でしょうね。

容積率建蔽率いっぱいの羊羹みたいな家で、空いている場所は全部ガレージみたいな家を建てればそりゃ緑なんて植える余地ないですから。

関口の緑が大きく減ったのは、積水ハウスのマンションのとこかもよ。

グリーンバレーを作っていても緑の☆は増えないのですねえ。

>>8736 匿名さん
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/doc/m_handbook_...
に評価方法が書いてありますね。「緑の量の確保」で1～3点、「高木等による緑化 」で1～3点で評価して合計点で決めると。でもどんな場合に3点になるのかまでは書いてないので、どうやって客観評価するんでしょうね。

文京区みどり公園課の定める緑化基準の規則が古く、緑の量の確保も、高木等による緑化も、東京都自然保護条例で求める程度のレベルを超えないからですね。
文京区でマンション環境性能を表示しているものの半数が緑☆1つであることを、区職員も区議会議員も、都市マスタープランの改訂にかかわっている人も、知らないのでしょう。
なお、港区ではマンション環境性能を表示しているものの4割が☆3つです。

パークホームズ文京小石川ヒルテラス、シティテラス文京小石川は緑☆１つ。三井不動産も住友不動産も残念。

>>8745 匿名さん
緑化基準を強化したところでせいぜい生垣が増えるぐらいなもので、基本的に面積の小さい小規模マンションばかりの文京区では大きな庭園をもつような規模のマンションは現状では建たないので、再開発によって大きな緑地をもつ物件が建たない限りは星三つは絶望的でしょうね。

大きな緑地帯とか公園を作れるぐらいの町単位の再開発ができるといいんですが、現状ではその理想を理解できない人が大騒ぎをするのでなかなか難しそうです。まさしく獅子身中の虫が文京区にはいるようですね。

>>8748 匿名さん
グリーンバレーでは緑の☆が増えないことはどう説明するのかな？

「パークホームズ渋谷松濤」は緑☆３つ。三井不動産は他区では「緑の量の確保」と「高木等による緑化」に取り組んでいます。

>>8749 匿名さん
確かに東京都のHPをみると文京ガーデンは星二つ、一ついえることはあれでもまだ敷地全体の植栽の比率的には小さいんだろうね。実際、行ってみると植木でいっぱいの庭園ではないことがわかる。おそらくそうしたら避難場所としても使えないというのもあるだろう。その辺で星二つだろうね。

今販売中のものだとプラウド文京千石スクエアがみどり星二つになる。文京ガーデンとくらべると著しく少ないように見えるが、多分星二つといっても、だいぶ幅があるのだろう。予算の面や変形敷地で配棟計画が難しかったことも文京ガーデンが星三つになれなかった原因と考えるけどね。条例とは全く関係のない事情でしょう。

>>8750 匿名さん
そこのHPの敷地をみると敷地の半分ぐらいが緑地で木が密植されて林のようになっている場所もあるそれぐらいあると星三つだということがわかりますね。
十分な敷地があればそれだけのことができるという証拠でしょう。

文京区も住居専用地域に十分な敷地が確保できれば同様の物件も建つ可能性はありますね。しかしまず無理でしょう。それは条例云々とは別な要因だと思います。

港区のマンションと比べてみると違いは明白ですよ。区の指導も違っています。

やはり再開発なくして文京区の緑化の推進は困難そうです...
条例を定めてそれでよしという意識が低いことでは...

>>8753 匿名さん
>港区のマンションと比べてみると違いは明白
そうなんですよ、違いは明白なんです。再開発に積極的な港区と再開発に対して抑制的な区民のいる（多い、とはあえて言いません）文京区とでは大きな違いが出るに決まっているでしょう。

文京区は一種低層がかなりありますからね。令和に一低が求められているのかは謎。

再開発をして緑の☆が3つになるのが港区。再開発をしても緑の☆の数が増えないのが文京区です。

一昔前の中国みたいに片っ端から緑のペンキを塗りたくればいいんだよ
物事の表層しか見ない文京区民にはそれで十分

中国だったらとっくの昔に一戸建ては全部取り壊されて高層マンションになってそう。

>>8756 匿名さん
山手線の内側の第一種低層住居専用地域は他区にもありますが。
http://www.ikedayama-council.com/setsuritsusyushi.html

>>8756 匿名さん
>令和に一低が求められているのかは謎。
まあそこまで言わなくても、好き好きだと思いますけどね。
ただ階段とか坂が多くて歳をとったらとても住めないみたいな場所もあるので（大和郷クラスはさすがにそれはないですが）そういうところは地下室アパートとか賃貸マンションとかがゴチャゴチャ建っているところも多いので（なぜかそういうのには反対運動が起こらないという笑）、再開発でいいものを建てて、道や坂もより緩やかに改修するとかしてもいいと思うんですよね。

そもそも春日通りの本郷台の坂は元気な若者でないと登れないほどの酷い急坂だったのを切り通して緩やかにしたものですよね、同じことを令和にしていけない理由はありません。

>>8759 匿名さん
反対している一軒の周りをぐるっと道路にしちゃったりとかね、あの国はなかなかメチャクチャ。でも日本はちょっと一部のへそ曲がりの権利を認めすぎ。

上流の　>>8460 匿名さん　でもとりあげられていますが、

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf　において

日本大学の安藤先生は
「反対住民の「ごね得」は防止できるのか。」

とすら言っていますね。ごね得という言い方は穏やかではないですが、サステイナブルな低炭素社会を作っていかなければならない現代では、一刻も早く地球温暖化を止めるためにも、ある意味開発独裁的な手法も止む無いのではないかとすら思うときがあります。あまりゴネゴネするのも社会人としてどうよ、みたいな感じですね。

古いマンションは断熱性が低く、冷暖房効率も悪い、このご時世にネット環境も悪い、故障箇所が生じても交換部品がもはやない、震災が来たら倒壊しなくても居住不適格になる可能性もある。その人たちのために莫大な戸数の仮住居を手配しなければいけない。それにはどれだけのお金がかかることでしょう。こんなの全然サステイナブルじゃない。延命するだけ社会的な損失が増すばかりでしょう。情緒だけで考えるのはこの際やめませんか。

古いマンションって湯島ハイタウンの話？

>>8762 匿名さん
スレチで申し訳ないけど、日本でも成田空港に囲まれた一軒家がありますね笑　いまはペンションのようですけど。

> そもそも春日通りの本郷台の坂は元気な若者でないと登れないほどの酷い急坂だったのを切り通して緩やかにしたものですよね
ちなみにこれは、市電を通すに当たって、市電が登れる勾配に抑えるようにした結果ですね。

安藤坂も市電が登っていたとのこと。上69のバス路線です。

今のバスの路線は、市電～都電を受け継いでいますね。バス停の位置もほぼそのまま。

さきほど本郷三丁目でお神輿を担いでいるのを見ました。お祭りだったんですね。

上野・湯島あたりにはゲイやオカマの人も少なくないのだから、かなまら祭りのエリザベス神輿みたいなの担いで練り歩いてほしいですよね

>>8770 評判気になるさん
櫻木神社のお祭りです。櫻木神社は室町時代後期に太田道灌が江戸城内に創建したのが始まりで、1691年に現地に遷座しました。地味な神社ですが、歴史の重みを感じます。

文京区には60の坂道があり、その多くが道路法の規定（勾配12％以下）を満たさないそうです。

>>8773 匿名さん
規定を満たさないどころか、階段もありますよね。

文京区って無法地帯だったのですね…

>>8775 匿名さん
道路法の規定（道路構造令）は新設する場合にそうしろという規定です。既存の坂道には適用されませんので、無法ではありません。

>>8776 周辺住民さん
まあ既存不適格みたいなものですけど、新設する場合にそれは道路じゃないと言われているものが、生活道路になっている人のご苦労たるや...

それは少し不正確で、道路をつけかえたり構造を直したりする場合には道路法の基準に合わせることが求められます。

上流でも指摘があったけれど、文京区の魅力ある坂、という話は地元に実際に住んでいる人にとっては不評ですよね。六本木ヒルズも、それができる前は坂や階段の多い街だったことが知られています。それが今はどうでしょう。これ、本当になんとかならないもんですかね。

>>8778 匿名さん
いや、道路法の基準に合わないってことは少なくとも人間が歩くにはあまり適していないという事実を示しているでしょ。違法とかなんとか言うのではなく、区民の苦労をなんとか軽減しようという観点からするとなんとかしなければいけないですよね。

積雪で転ぶ人が多い

>>8777 匿名さん
苦労はそうですね。多くの坂道は江戸時代から変わっておらず、個人的にはそのままでいいんじゃないかとも思います。

坂道を緩和するとなれば、斜めに付け替えるしかなく、そうすると移動距離が長くなってしまい、現状のままでいいじゃん、という結論に至るかもしれません。

>>8782 周辺住民さん
>坂道を緩和するとなれば、斜めに付け替えるしかなく、
簡単だよ、大型再開発で商業施設や住宅を整備してエスカレーターやエレベーターで登れるようにすればいいんだよ。六本木ヒルズの近辺の高低差の問題は完全にエレベーターとエスカレーターで解消された。

そもそも商業施設ができれば、坂を登る必要もなくなるかもしれませんね。

忠弥坂に沿って三井不動産が公共エスカレーターを設置したら本郷一丁目の周辺住民から評価されるのかもしれないね

>>8785 匿名さん
地下室マンションだとか言って反対運動をするへそ曲がりがやってくるからダメだよ。

ああいうのを説得するのは地域社会の責任だと思うんだよね。放置しておくとどんどんおかしくなってくる。

>>8783 匿名さん
湯島のサミットがそうですね。でも、商業系の用地地域でないとその手は使えなさそうです。私が住んでる地域で言えば、外記坂とか旧東冨坂とか鐙阪とか炭団坂とか梨木坂とか胸突坂とか新坂とか。

>>8787 周辺住民さん
本郷の低地と高台の坂はあまり意味がないからいいんじゃないですか。
住んでいる人の動線は結局後楽園のラクーアとか文京ガーデンに集まるわけですから。

むしろ解消しなければいけないのは、丸の内線線路の西側ですよね。
環状３号線を通すのはむしろあの地域の人々の生活利便性を著しく高めるはずなんですけどねえ。

小日向の住民は道路を通しませんね。まず間違いなく。

>>8783 匿名さん

湯島三丁目の積水ハウスの賃貸マンション（地上一階と地下一階にサミットストア）も、地下三階から地上一階をつなぐエレベーターができ、周辺住民が24時間利用できます。それまでは、脇にある急勾配の実盛坂（階段）を上るか、迂回するしかなく、この公共エレベーターの誕生は、湯島住民に利便性をもたらしました。

まあこれからは都心も緩やかに人口が減っていきますから、文京区も違法急坂の近くから空き家が増えていくんじゃないですかね。

>>8792 匿名さん
そういう家でも安いと買う人がいるんだよね。
そのうち安アパートだらけになるのは火を見るより明らかですが。

マンションも安くなるといいな。

>>8794 匿名さん
地元対策で費用が嵩むから安くならなさそうだけどね

>>8790 匿名さん
世代が変わったらどうなるかわかりませんよね。今だって少数の反対派の声が大きいだけかもしれません。

実のところ反対するほうが常に弱者で正しいなんてことはないんだよな。

法人とかがその傘下のネットワークを使って個人の小さな希望を破壊するケースだってあると思うんだよね。最近そういうあべこべなケースがあるように思う。

やっぱりね、法人ってのは公器だからさ、やっていいことと悪いことがあるんじゃないかなって気がする。

小日向は無理ですね。

>>8798 匿名さん
> やっぱりね、法人ってのは公器だからさ、やっていいことと悪いことがあるんじゃないかなって気がする。

公益社団法人宝生会が地元町会が反対している中で超高層の能楽堂付きマンションを建設しようとしている件でしょうか？

逆ではないでしょうか?意味するのは同じ法人格でも学校法人を指すのでは。

>>8800 匿名さん

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげようね。

公益社団法人が地元住民が反対しているのを押し切って超高層マンション建設をしようとしているなら、そっちの方が疑問に思う。
メディアが関心を示しそうな事件ですね。

マンション紛争 文京区 多発
でググったら
https://hongou4.jimdofree.com/2016/03/31/%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E...
の記事が出てきました。これまでにも本郷でマンション紛争が起きているのですね。

噂の！東京マガジンでも取り上げられてましたね

>>8805 匿名さん
これか？
https://note.bs-tbs.co.jp/n/n1cc050ec184f

戸建て住宅街の未来は暗いの

文京区のマンション紛争は解決に向かうのか！？噂の現場は今後にも注目しています。

>>8804 匿名さん
それ、数年前に14階建てが完成済みです。

>>8803 匿名さん

文京区で超高層のマンションを建てるのに地元住民が大賛成なんてあるんですか？
それこそメディアが関心を示します。反対運動ののぼりとか横断幕が目に焼き付いてます。まったく、なんて区だ。

ルサンクみたいに最終的に勝ったのは弁護士だけだった。みたいな事にならないことを祈ります。

ル・サンク小石川事件で、儲けているのはコンクリート業者と鉄骨業者と
ゼネコンの安藤ハザマなんですが、それを示さないようにしているのですね？

警備会社も儲けていそうです。いまもガードマンが警備しているから…

>>8809 匿名さん
（仮称）宝生ハイツ建替え計画の公聴会にもメディアが取材しに来ていたようですが

宝生ハイツ建て替え反対派のレスが湧いてくるな。そこに住んでる住民もいるのに、静観できない輩にはうんざり。

ややこしや　ややこしや

>>8813 匿名さん

だから、宝生ハイツの件は、（人差し指を口元に当てながら）シー！（お静かに）だよ。

宝生ハイツの人の建替えに配慮と言うなら、超高層マンションに反対している地元町会の人もそこで暮らしているわけで。

20階だから反対されているのであって46メートルの内側で建てれば反対されないと思う

たまに湧いているのは超高層案賛成の少数派の方

オルガノの跡地に総合設計制度で広い緑地をもつ壮麗なタワーマンションが建たないかな、今から楽しみだ。

官民連携による緑の創出、文京区は大きく舵を切った！
総合設計制度による緑地帯はこれからずっと増えていく

「文京区マスタープラン見直し検討協議会（第１回）資料６　1頁
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0245/4057/9siryou6.pdf

>>8817 評判気になるさん

宝生ハイツの件は、そっとしておいてあげましょ。

>>8820 匿名さん

結構広い敷地ですよね。

>>8823 評判気になるさん
ですよね、単一のマンションで所有権だとすれば空前の規模かと。小石川パークタワーより広いんじゃないですかね。あれだけ広いと小学校の新設とかできそうです。高さを出せば大きな緑地も作れるでしょう。

>>8824 匿名さん
グーグルマップでの計測になりますが、オルガノは更地部分だけで3500㎡くらい、現社屋部分も含めると4700㎡くらいになります。建てられる床面積は最低でも2万㎡くらい、地下室マンション扱いにすれば3万㎡くらい建てられそうです。南側に建っているパークコートが1万㎡超くらいなので、いかに巨大かがわかります。

パークコートの時に反対運動が激しく、行政訴訟にもなりましたよね。

>>8825
オプレジが10軒くらい建てられそうですね！

オルガノの跡地は仮に総合設計制度使えても絶対高さ24m×1.5で、
最高36mじゃないのかな。

>>8828 匿名さん
それは菊坂沿いだけで、その奥は22m×1.5で最高33mです。

>>8826 匿名さん
もう戦争の時ではない、モディ首相の言葉、けだし名言である。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/202791

>>8828 匿名さん
再開発指定して虎麻級のやつをどーんといきましょう！

「マンション建て替え見直しを」桜蔭学園や地元自治会
https://www.tokyo-np.co.jp/article/205301

管理組合といいながらマイライフ・ハウジングという業者なのですね。東京新聞の記者は正しく表示していますね。

>>8831 匿名さん
菊坂全体の再開発に結びつければ多分可能だと思う。

菊坂の南側は崖下の小路との高低差が激しく個人で建築することが非常に難しい。
再開発で大きくかわるべき

再開発って大変なんよ。

総合設計で揉めるよりいいよ

>>8836 匿名さん
結局これは文京区の建て替えなんだよ、再開発を進めるしかない。

文京区を今一度せんたくいたし申候と神仏に祈念するばかり

再開発となると、50年ぐらいかかりそうだけど。。。

（仮称）宝生ハイツ建替え計画でも文京区が積極的にかかわればいいんじゃないかな？