文京区の住環境はどうですか？

原告でなく審査請求人ですね

>>8429 匿名さん
ありがとうございました。主要な事案はだいたい知っているつもりでしたが、それは知りませんでした。

>>8439 周辺住民さん
湯島だけの地区計画ならば、なんとか上手くいきそうな気がしますが、
湯島・本郷地域に地区計画となると、猛烈な反発がきそうです。

>>8444 周辺住民さん
その後の中野区や世田谷区の事例の方が有名なのだが、湯島三丁目の事例はそれらの建築審査会から見て先行事例となったもの。

>>8445 匿名さん
地区計画は湯島全体とか湯島・本郷地域全体とかを対象とするのではなく、目的の建物を建てる街区に対して設定します。なので、JFAの敷地あるいはプラス南側の公共用地に対して設定することになります。

>>8446 匿名さん
中野のライオンズが第一号だと思っていました。

>>8447 周辺住民さん

本郷三丁目のJFAの敷地は南側の図書館・幼稚園の敷地も一帯で開発できればかなりの規模になりますね。三井不動産のことだから、当然考えているのだろうけれど。

中野のライオンズより前の事例。ちなみに、中野のライオンズの建築確認を下ろした指定確認検査機関も、いまは存在しません。

>>8447 周辺住民さん
このぐらい大きな地区計画でも、湯島の場合はアリじゃないかと思っています。
その場合には皆が懸念している地域も解消してくれるかもしれません。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/toshi/chikukekaku/gaiy...

>>8451 匿名さん
そうですね。でも湯島でやるなら、湯島三丁目に絞るとかじゃないと整合性が取れなさそうな気がします。
千代田区の場合、地区計画の単位は大きく見えますが、実際のところ再開発が必要な地域全体に設定されていそうです。一方、文京区の場合は、そこまで大きな粒度で地権者が同じ意思を持つことがないのかなとも思います。なので、文京区の地区計画は狭い範囲でしか設定されていないのかと。

>>8453 周辺住民さん
湯島三丁目だけでもドーンといってほしいです！
（全く赤くなく、ただの超高層好きです…自分家の前は勘弁な文京区民ですが...）

>>8455 名無しさん

文京区民を馬鹿にするのもいい加減にしろよ！ 匿名だから何を言ってもいいと許されると思っていたら間違い。

同じマンションにずっと住んでいる住民はやばめの人多かったよ。
とても古くて安いマンションにお世話になっていたからだろうけど。
２０，30年選手がごろごろいたよ。
多分私もやばいやつと思われていたはず。
小石川は古いマンションまだまだあるからな。

>>8457 匿名さん

安心してください。そういった古い厄介な住民たちは、あと10年、20年したら鬼籍に入られますよ。

メトロのcm始めてみたよ。
株にのめり込んで一切テレビを見ていない時期で知らなかった。

日本不動産学会　2016年度秋季大会（学術講演会）ワークショップ
建築確認をめぐる諸問題と今後のあり方
https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

日本大学の安藤先生がいみじくも指摘している点を引用しよう
「多くの紛争で，最初から感情がこじれている点が気になる。あらゆる手段でとにかく建築を阻止しようとする状況では社会的損失が大きい。事前の協議調整システムは機能するのか，反対住民の「ごね得」は防止できるのか。」

反対する方もこうした疑問に答える必要があると思う。造反有理でなんでも押し通ったら法治はどこかにいってしまう。

さらに安藤先生は続けてこうもおっしゃっている
「まず気になるのは，訴えた「周辺住民」が本当に周辺住民の全てを代表しているのかという点である」

要するに訴えた原告となった住民が民主的に選ばれたわけではなく、たまたまそれに反対しているというだけの人たちであるということ。そういう特異な人たちがサイレントマジョリティである周辺住民の全てを代表してよいのかという指摘は多くの人の感じるところであるだろう。一緒にされては困ると言う人も多いはずだ。

同じ時期の日経の記事
マンション紛争 文京区で多発
http://www.nikkei.com/article/DGKKZO99021120Z20C16A3L83000/

こちらも参考まで。

そもそもキーストーン法律事務所の農端弁護士自身がこう言っている
「例えば全住民の合意が必要な場合，かなり極端な人の同意まで取らねばならないこととなり，社会的に建築されたほうがよいものも建築できない可能性もあり，何がいいかは難しい問題」とね。

私は文京区に足りない公共の緑地を作るためにも、総合設計制度を活用して耐震性に問題ある建物を更新することと同時に緑地の整備を進めるべきであると考えている。こうした公益性のある活動に対して己の利益だけのために反対するという勢力には猛省を促したい。特に人の道を説く人には、それにふさわしい身の処し方があるはずだ。

>>8463 匿名さん
緑地の整備が十分にされているならいいけどね。文京区みどりの保護条例の強化も提言してくださいね。

若人たちのお手本になるべき先生達がまるで活動家のようにふるまうのは私は受け入れ難い。

>>8465 匿名さん

だから、そういう社会のシロアリは、あと10年、20年たてば鬼籍に入られます。

>>8459 匿名さん
2019年のCMですねえ。アンナチュラルの翌年。

>>8466 マンション検討中さん
というよりそういう反対運動を飯の種にしているような人たちの暗躍があるんだと思うんですよね。お年寄りばかりではないと思います。おそらくまちづくりという視点がない人が多いので、そう言う人の甘言に乗りやすい素地があるのでしょう。

明らかに紛争になることを期待してアドバイスしているとしか思えません。地元民は単なる手駒でしかない。

>>8468 匿名さん

善良な市民を唆すとは。。 いま話題の某宗教団体みたいな手口ですね。

>>8467 匿名さん

こんにゃく閻魔に来ていたなんて胸熱じゃね？
このときまだ小石川に住んでいたのにな。

>>8470 匿名さん

石原さとみは、このコマーシャルの上野広小路駅編で、湯島のとんかつ店「井泉」にも来ていましたよ。

ルサンクの前に文京区紛争遺産って看板出せば良いのにね。

>>8472 匿名さん
そういえば以前、グーグルマップのル・サンク後楽園に遺跡のタグがついていて話題になったんだけど、今見にいったらなくなっていたね。誰か削除要請だしたんだな。

こういうのにいちいち反応するってことはまだ事件は終わっていないという人がたくさんいるんだろう。

>>8460　でリンクを貼ったが再掲するけれど
日本不動産学会　2016年度秋季大会（学術講演会）ワークショップ
建築確認をめぐる諸問題と今後のあり方
https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

これをみると、万が一建築確認が取り消しとなった場合の損害を民間の確認検査機関が賠償するというルールに言及していたね。まあそういうルールができるのは多分だいぶ先のことだろうし、現状では延々と裁判を続けるしかない。

いつのことやらわからないが、結審するまではずっとアレを眺める日々が続くんだな。
やれやれ...

> 確認検査機関が賠償
は保険の制度を作らないと難しそう。もしくは確認検査の料金を大幅に引き上げるか。

>>8474 周辺住民さん
現実的には確認検査機関が保険に入ってそれで支払うことになるだろうね。でないと破産してしまって、取りはぐれることになる。保険料の分は価格に転嫁されるだろう。

民間の大手が乗り出せば、保険のスキームを作るのはそんなに難しいことではないと思う。

ただ一つ言えることは、建築を断固阻止というのは色々返り血もあびるのでよほどの覚悟を持って行うべしというところだよね。最近もどう考えたって無理だろうみたいな要求を突きつけている人たちがいるが、その後のことも考えてやっているんだろうかね。

違反建築物に建築確認を下ろしたら、それは指定確認検査機関の問題であって、違反建築物であることを追及した周辺住民には責任はない。

NIPPOが107億円の賠償を求めて東京都と指定確認検査機関（都市居住評価センター）を訴えている。
東京都への賠償は認められることは決してないだろう。都市居住評価センターは建築確認申請時の約款で賠償額の上限が数百万円のようで、これをどう解釈するのか注目している。

地震保険みたいに地域によって保険料が変わりそう。というか、特定の地域は入れなそう。

ル・サンク遺跡わろた
将来的に旧岩崎邸庭園に匹敵する文化史跡になるかもしれないですね

> グーグルマップのル・サンク後楽園に遺跡のタグ
史跡だったと思うがね

アメリカのように訴訟が起きるのが普通の社会になれば、訴訟に対応した保険の制度が整備されるのではないかな。

韓国では建築紛争になると行政を相手の訴訟になるらしい。NIPPOが東京都を訴えているのはそれに類似したものなのだろうか。

>>8477 匿名さん
裁判に訴えることは憲法にも定められた国民の権利だし、巨悪を暴く個人を黙らせるためのスラップ訴訟みたいなものもあって問題視されているが、訴えられないようにしようという動きはない。

ただ今回違反建築物であるという再審査請求をするという流れは近隣のマンション反対運動の一環だったわけだから、そういう文脈で捉えるべきだろう。建たせないための戦術であり、それはてきめんに効果があった。工事は止まり、マンションの形をした巨大なコンクリートの工作物がそこに残り、住環境に悪影響を与え続けている。

>>8481 匿名さん
そうですね、史跡だった気がする。しばらく時間が経つうちに頭の中で変換されちゃったみたいです。

そもそも「史跡」って役所の指定なしに勝手に名乗ってよいのでしたっけ。

マンション建設における住民運動の実態と制度的要因に関する研究（日本都市計画学会の都市計画報告集No.5 2007年2月）という論文があるんですが

用途地域の指定方法や紛争予防条例自体が火に油を注ぐ結果になることもあるなど、条例が機能していないという行政側やデベロッパー側の問題への指摘がある一方で、住民側にも地域への無関心さや都市計画制度への認識の低さがあるという指摘がされている。

実際に建築に着手するための事前説明で寝耳に水だと騒ぎが大きくなったり、実際に自分の住む地域の用度地域や高さ制限に無知でこんなに大きな建物が建つのかと驚いたり、総合設計制度など地域の問題を解決するための緩和措置の存在を知らないためにそれを不当だと憤ってしまったりというのはこういうことなのだろう。

高度経済成長時代にバカスカ作られた建造物が、老朽化して首都直下型地震が来た時に甚大な被害を生じる可能性があるとか、サステイナブルな二酸化炭素排出量の少ない建物に建て替える必要性があるとか、都市が抱える大きな問題を解決しようという大きな理想と、地域の小さな理想とが激突するような事態は不幸だと思う。

>>8484 匿名さん
再審査請求は誤り。意見をしたいなら正確に書こうね。

>>8487 匿名さん

六本木ヒルズや虎麻ヒルズなどを手掛けた森ビルみたいに、時間をかけて地道に住民を説得して土地をまとめていくデベロッパーがいれば、こういう紛争も起こらないと思うんだけど、それは素人の考えかしら？

審査請求をされても違法建築でなければ建設が止まることはない。建築基準法令に適合しない建築計画で進めてしまった側の問題。

避難路の不備も審査請求書で指摘されていたのだから、NIPPOは進められるところまで進めればいいという姿勢でなくしっかりと計画変更してから進めればよかった。

>>8489 通りがかりさん
> 時間をかけて地道に住民を説得して土地をまとめていくデベロッパーがいれば、こういう紛争も起こらない
その通りですね。宝生ハイツ管理組合にもそれを言ってあげてください。

>>8489 通りがかりさん
時間をかけてということであれば、文京ガーデンがそれに該当します。デベじゃなく組合だったけど、バックには行政とデベがいた。

それでしたら、宝生ハイツの問題も文京区と三井不動産に時間をかけてまとめていただきたいです。

>>8490 匿名さん
ただ、その違法が決定するのに、最高裁まで行かなければならなかった。民間企業のプロジェクトなので、それまでは建設を進めざるを得ない気がしますが。

>>8491 匿名さん
避難路の件はなぞですよね。私のような素人がみても明らかに適法でなく（詳細は忘れてしまったけど）、救いようがないですね。

>>8494 匿名さん
三井不動産は協力者だからまとめる立場にないけど、組合に対して相当なバックアップはしていると思いますよ。

>>8495 周辺住民さん
正確には、建築審査会が建築確認を取り消す裁決をしたことで、建築確認の時点に遡って建築確認がなかったことになります。行政不服審査法の規定によります。
最高裁まで行ったのはNIPPOと神鋼不動産が建築確認の復活をさせたかったからです。

> 三井不動産は協力者だからまとめる立場にないけど、組合に対して相当なバックアップはしている
三井不動産に近い日本橋室町の業者が宝生ハイツ管理組合事務局と称して近隣交渉をしています。

近隣説明会を仕切っているのもこの業者です

時間をかけずにこんなこともありましたね。
https://toyokeizai.net/articles/-/568509

>>8498 に補足ですが、裁判を提起したのはNIPPOと神鋼不動産なので、原告はNIPPOと神鋼不動産、被告は東京都です。>>8495 周辺住民さんは分かっているでしょうが。周辺住民を原告とか書込みしている人が多いので補足しました。
購入者と日建ハウジングシステムが原告側の補助参加人、周辺住民が被告側の参加人です。

このウェブサイトでは2015年6月15日に完了したことになっていますね。
https://web.archive.org/web/20190831044134fw_/www7.kankyo.metro.tokyo....

アーカイブに残っていますが、いま東京都のウェブサイトに掲載がないようです。

湯島小近くのマンションもかなり大胆な立姿ですけど、
やっぱ地域によるんですかね。

>>8504 匿名さん

どこのマンションのこと？ ちゃんとマンション名を記さないと！ 言葉で説明しないと相手に伝わらないよ。説教じみて申し訳ないが。

>>8505 評判気になるさん
たぶんこれです。すみふの湯島三丁目計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681987/

>>8506 周辺住民さん

湯島小学校の近くじゃないじゃん。

>>8505 評判気になるさん
すぐ隣だから名前を出さずともわかるかと…

>>8508 匿名さん

ルジェンテ？

>>8509 評判気になるさん
そうかもしれません（私の忖度）

>>8510 匿名さん

最初からそう言えばいいのに。ちゃんと言葉にしないと伝わらないよ！

陽当たり良好。開放感あって良さげですね。（前からそんな気がしてました）

最近竣工したルジェンテ文京湯島は、昔の江知勝（すき焼きの老舗）の跡地ですね。外観のデザインは江知勝をオマージュしているとか。確かに向かいは公園と湯島小学校なので、高層階は日当たりが良さそうですね。あと、湯島駅も本郷三丁目駅も使える立地は便利です。春日通り側は将来的に拡張されるので、道も綺麗になるでしょうね。

春日通りの拡幅はいつでしょうか？
先に拡幅用地を東京都に譲渡しているのですか？

>>8514 匿名さん
都市計画道路は文京区都市計画図検索システムで参照できます。ルジェンテのある江知勝の敷地境界を外れています。かなり以前に譲渡したのだろうと思いますが、現在は歩道になっている部分のようです。

というか、土地を取られるかどうか正確なところは不動産屋さんに聞けば重説に書かれているのですぐわかりますよ。

>>8515 匿名さん

ルジェンテ側ではなく、春日通りを挟んだ向こう側（オープンレジデンシア）の辺り、クロネコヤマトの辺りが拡張予定のはず。

>>8489 通りがかりさん
>時間をかけて地道に住民を説得して土地をまとめていく
まあ港区における森ビルの再開発はビジョンと熱意のあるデベロッパーがいたからこその偉業であって、そうそう誰もができることではないと思う。あれは本来都とか国がやるべき事だと思う。

都心の広い土地は非常に希少な存在なので、もう少し行政が介入しても良いと思う。場合によっては接続する地域も含めた再開発を行うなど、近隣住民を積極的に巻き込んで都市の抱える諸問題について広く啓蒙する一方で、住民とデベロッパー、行政の三者が結託してまちづくりをしていこうという風にするならば、おそらく反対運動というのは起こりにくいだろうね。事前協議を業者に丸投げして炎上させているのはそもそも行政の怠慢ではないだろうか。

>>8514 匿名さん
都市計画道路は、湯島ハイタウン前から天神下交差点までは事業中です。買収がほぼ終わり、これから工事にかかるところです。電線の地中化なども合わせて実施されます。
それ以外は、本郷三丁目交差点から台東四丁目交差点（首都高の下）までが優先整備路線の位置づけで、早ければ2025年までに事業決定のフェーズに移り、土地買収が始まります。

>>8519 周辺住民さん

ということは、湯島のデリーのあたりも対象でしょうか？

>>8519 周辺住民さん
>2025年までに事業決定のフェーズに移り、土地買収が始まります。
そのタイミングで湯島三丁目の低地部分の再開発があるとよさげですね。

江知勝の側も今より拡幅されるはず。そうなると将来に敷地面積が減るかもしれない？

>>8520 評判気になるさん
はいそうです。都市計画道路の上には、木造か鉄骨造の2～3階建てしか建てられません（すぐ壊せるようにとの意図）。ビルの形状が長靴のように道路沿いは低く（2～3階建て）、奥側が高くなっているので、一目瞭然です。

>>8522 匿名さん
都市計画図を見る限りはそれはなさそうですが

>>8390 マンコミュファンさん
なるほど、そうだったんですね。
技術力の高いゼネコンは社会貢献度も高いですね。。

江知勝の前は接収されません。本郷三丁目交差点から東に進んで左カーブの手前までは、南側に拡幅、それ以東（江知勝前も）は北側に拡幅です。

>>8522 匿名さん

江知勝跡地（現ルジェンテ文京湯島）の前の道路は拡張の対象外です。向かいのヤマト運輸の配送所の辺りが拡張対象です。低い建物が連なるエリアが計画地です。

教会のある辺りも対象ってことかしら

春日通りの湯島2・4丁目付近を南側上空から見たところです。
https://bit.ly/3Bp4iJa
道路の北側（画面向こう側）に着目してください。画面左側のカーブ辺りから右側（東＝上野方面）は、春日通り沿いが低層、その奥が高層になっているのがわかるかと思います。

同じく春日通りの本郷三丁目寄りを、逆に北側上空から見たところです。
https://bit.ly/3f2wjyn
道路の南側（画面向こう側）に着目してください。こちらも春日通り沿いが低層、その奥が高層ですね。

URLはbitlyで短縮しました。

>>8528 匿名さん
そうです。教会とサカエビルがひっかかっています。これらは計画ができる前から存在していたものと思われます。

>>8530 周辺住民さん

本郷のあの教会がなくるのは悲しすぎますね。たしか文化財じゃなかったでしたっけ？

道路拡張などで閉店する飲食店なんかもあるんですかね
近いうち無くなりそうな店で、今のうちに行っとけ！みたいなオススメありますか？

>>8531 口コミ知りたいさん
日本基督教団本郷中央教会（昭和4年築）とさかえビル（昭和9年築）は、どちらも国の登録有形文化財です。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/bunkazai/bunkazai/kunitoroku.html
さかえビル1階にはおしゃれなブティックが入っていますね。

その後、昭和21年に都市計画道路が都市計画決定しました。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bunyabetsu/kotsu_butsuryu/kei...

なので、教会もさかえビルもかわいそうですね。ただし、どちらも昭和56年改正の耐震基準をクリアできていなさそうなので、結局は建て替えるしかないかもです。

>>8533 周辺住民さん

移築はできないのかしら？ 壊すのは勿体ない。

>>8532 匿名さん
「今のうちに行っとけ！」は今のところないです。

都市計画道路の段階には大きくは計画決定段階と事業決定段階があります。前者の段階は、いつ立ち退かされるか（計画が実行されるか）わかりませんが、後者の段階だと計画実行中なので数年後に立ち退かされることが確実です。なので、今のうちに行っとけ！は後者にあるお店です。

事業決定段階なのは天神下交差点付近だけですが、飲食店は（既に？）存在していません。

>>8534 匿名さん
多分、合理的なのは、現状を模したレプリカとして新築することでしょうか。どちらも石造りを模したRC造なので（つまり本物じゃない。石造りをコンクリートで表現しているだけ）、外観が再現できれば十分かと思います。

同じく石造りを模していても、日本橋室町の三井本館は仕上げ材として本物の重厚な石を使っていますね。

>>8536 周辺住民さん

ありがとうございます。石川啄木が下宿していた本郷の床屋さん（春日通り沿い）は、愛知県の明治村に移築されましたよね。

>>8536 周辺住民さん

文化財よりも都市計画道路が優先されるんですね。防災上、しょうがないかー

春日通りの両側も文教地区の規制がありますね

道路拡幅の目的は防災もありますが、素直に通過交通量を増やす目的もあろうかと思います。

現状は片側2車線ですが路肩がないので、クルマが止められていると1車線分の幅になってしまいます。つまり、処理能力が2車線の半分の1車線となります。

拡幅によって、春日通りの本郷三丁目交差点、上野広小路交差点の右折禁止（平日昼間）がなくなることを期待します。現状、これらの右折禁止によって地域の道路に無駄な交通が発生している気がします。ついでに言えば、本郷三丁目交差点の本郷通りも右折禁止をなくしてほしいです。

>>8539 匿名さん

春日通りもエリアが広いですが、どの辺の両側が文教地区の規制にかかりますか？ 規制エリアになると、いろいろと制限がありますか？ 素人の質問ですみません。

>>8540 周辺住民さん

確かに本郷三丁目交差点の右折禁止があるから、結構、迂回しなくちゃいけなくて不便です。