文京区の住環境はどうですか？

>>8000 匿名さん
国立の件は、当時の上原市長が中途半端な知識で振り回した感がありますね。その市長を選んだのは市民という事実もあるのですが。

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>>8001 周辺住民さん
法律についての知識がない人が、詩歌のような条例を作ったって感じですね。

確かに感情のおもむくままに怒りを露わにする気持ちはわからないではないですが、法治の意味がわかっていない人が多すぎます。

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>>7996 匿名さん
文京区の建築紛争に似ていると思います。アッパーウェストは確かに超超高層は少なく、セントラルパークに隣接しているので雰囲気的に緑も豊かなど、文京区に通じるものがあります。

うろ覚えで恐縮ですが、ニューヨークは本来斜線制限や容積率制限（基本は最大1500％）があるのですが、周囲に空地を設けるなどして容積移転もすれば、高さ無制限、容積2100%くらいが建てられます。

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>>8003 周辺住民さん
私はアジア人への偏見に基づく運動だと思いますよ。人種差別だと思いますね。

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東京・広尾でも総合設計許可の取消訴訟なんてのがあったのですね。https://xtech.nikkei.com/kn/article/building/news/20020123/102516/

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今回も司法の判断を仰ぐことになりそうですね。

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>>8005 匿名さん
なんだ、過去に事例があるんですね。

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>>8005 匿名さん
これだろ
https://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/d2fd4d1beaf395cd8c0f46d834ffb112

訴える権利はあるけれど、上のリンク先には「①プライバシーを保護される権利、②良好な住環境を享受する権利、③風害を受けない利益、④巨大建築物による圧迫感を受けない利益、⑤安全かつ快適な歩行をする利益等も主張したが、認められていない。」とある。

つまるところ訴えるのは勝手だが、適法なものは適法だよん、ということではないかと理解したが。

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原告適格が認められるのが大きいのですけどね

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ル・サンク小石川でも、周辺住民に訴える資格があったから、避難経路が適合していない建築計画の建築確認が取り消されたわけです。

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今回は文教地区だから、最高裁判断も違ってくるかもしれない。

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そうかもしれないね

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>>7994 匿名さん

誠意を見せろ？ 誠意、誠意って、＊＊＊かクレーマーが使う、ごね得の常套句。誠意という言葉を使う人ほど信用ならない。

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>>8013 通りがかりさん
私1回しか使ってないのに、あなた4回も使ってる。信用ならないってホントね。

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>>8011 匿名さん
とはいえ反対派が示す一番影が大きな時間の影を描いた一枚の画像だけではなく、実際の日照時間とか巨大な公開空地が中学校からの眺望だけでなく周囲の住環境にポジティブな影響を与えるのか、などを総合的に判断するだろうからね。

私の見たところでは、宝生ハイツの管理組合の中の人はトラブルを避けようと一生懸命知恵を絞ったと思うよ。たぶん安易に総合設計を使わないで適法に隣の学校の日照を完全に遮る設計をした方が手続的に楽だったと思うからなんだけどね。わかるかなー、わっかんないだろうなー。

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確かに高校の校舎の一部の日当たりが悪くなることは否めない計画だと思う。

だけど、中学校の前に配置された公開空地や、最大限北側にセットバックした配棟計画など、隣の学校に最大限配慮したように思えるんだよな。確かに南側にがったりビルの建つこんぴらさんの日当たりが悪くなるのは否めないんだけど、虎ノ門のこんぴらさんを知る人は、神社として信仰を集めたり、参拝客が来ることと日当たりは別だとわかっているはず。

みんな冷静になってほしい。プロの活動家は確かに一生懸命反対のメソッドを教えてくれるだろうけれど、これから何十年も一緒に住むご近所さんにそこまでやっていいの？

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トラブル、全く避けられていないのですけど...
以前ここのスレで、
桜蔭側と宝生側が大人の話し合いでお互い納得のいく設計になるようなことを
必死に書いていた方がいましたが、
あれは一体何だったのでしょう。

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> だけど、中学校の前に配置された公開空地
どこか別の建築計画のことを言っているのかな？
桜蔭学園との敷地境界沿いには公開空地は設けられていないのですがね。

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お前はデベロッパーの手下なのかと言われるかもしれないので、予防的に宣言しておくが、今回の宝生ハイツの改築にともなう計画に、文京区民がどんな反応をするのかニヤニヤして見ている人が一定数いる。

またおかしな訴訟騒ぎになって、文京区が投資にみあわないおかしな人たちが住む土地であるという印象を与えたい人の思惑に乗るのは愚かな選択であると言っておこう。そういう人の息がかかった人がいないとも限らない。それに利用されて大事な社会的な信用というものを失わないように願うばかりだ。

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>>8018 匿名さん
東側敷地境界に公開空地を南北に広げてみたらわかるよ。すごい日当たりが悪くなるから。南の大きな公開空地が中学校ばかりでなく、高校の校舎の日照も確保してくれている。相手が寡黙だからといって、そういうことを言ってはいけない。なぜあなたたち反対派はそれほど饒舌なのか。それは管理組合の計画が優れているからではないのか。

私はこういう人たちと一緒に騒いでいる先生方の不見識を問いたい。

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>>8020 匿名さん
失礼、ちょっと言いすぎた。
>私はこういう人たちと一緒に騒いでいる先生方の不見識を問いたい。
ではなく
>私はこういう人たちと一緒に騒いでいる先生方がいるとするならば、その不見識を問いたい。
に訂正します。

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あ、思い出した。
PTAが反対って言ってるのに、
「（桜蔭の）親御さんたちがどう思うかな？」って不思議な心配してた人だ。

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歴史遺産を保護したがる割に歴史から学ばないのが文京区民

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>>8022 匿名さん
PTAは父兄の会なんだけど、父兄全ての意見を民主的に実現する組織ではないんだな。
人の親になったらわかるだろうけれどね。

なんというか活動家の人は昔の共産国のプロパガンダみたいに人民の意思が国家の意思だという安易な発言をするんだけど、個人の意思と組織の意志なんて絶対に一致しないというのはむしろ常識だと思う。

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私が学校の経営者なら、父兄が騒いだら対応せざるおえないと思いますよ。だって学校だって企業だから。

案外先生方も板挟みになっているんじゃないでしょうか。ちょっとでも日当たりが悪くなる計画を止めさせて下さいみたいなPTAの偉い人の意見を無碍にもできない、かといって適法の範囲で一生懸命学園の日当たりを考慮してくれた人たちの恩にも報いなければいけない、そのジレンマは同情するべきであると思います。

学校も教育産業ですから、消費者の意見には従わなければいけない弱みがある。ここはむしろ司法の判断をあおぐ方が丸く収まるのかもしれませんが、学園への世間の目は変わるでしょうね...そこまでやるかみたいな。

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マンション紛争の当事者として、強烈な反対運動でマンションの建て替えを阻止したみたいな悪名が轟いたら私の娘は絶対にそんな思想的に偏った学校にはやりませんよ。それだけの覚悟があるならおやりなさいと言いたいですね。

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学校環境を悪化させるマンション計画に賛成なさるようなご家庭ですか。それでしたらお嬢様は桜蔭に通わせないのがいいです。

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>>8027 匿名さん
問題は、高校の校舎の一部の日照が遮られるであろう計画への反対がどれほど正当かどうかという問題だと思います。私の懸念するところは、反対しているご父兄のどれほどが実際に宝生ハイツ側の主張を生で聞いているかということです。

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学校が隣地のマンション業者を訴えた事例はいくつもありますね。

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私は子供を育てた経験から言わせてもらうと、名門と言える学校ほど、親の代からのOBの生え抜き子弟の父兄が役員になる可能性が高いです。受験でポッと一代で入った人はPTAの意思決定過程に関与する人はいませんし、まあ普通はそういうのに関わろうとは思いません。そこにサイレントマジョリティが存在するのです。

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>>8029 匿名さん
>学校が隣地のマンション業者を訴えた事例
まあ、下品ですよね訴訟なんて。
やったらまず間違いなく刺青のように刻印がつきますよ、あそこはそういう学校だと。

だから何億円もの寄付をOGや父兄から募って隣地の安くない土地を買う学校もあるんじゃないですか。訴訟なんて下品なことをやるんですか、やりたいんですか。

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親子で桜蔭生か。強そうな家だな。

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国立マンション訴訟も桐朋中学校高等学校の関係者が始めたものでしたね。

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そういう下品なことを推奨するような人を外部から引き入れたならば、そういう色眼鏡で見られるのを受け入れたということだから、私はそういう所だと認識します。

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司法の場でないと決着が付かないならそれは仕方がないことです。

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>>8032 匿名さん
東大だって3代目4代目が入学しますから、決して珍しいことではないです。

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>>8035 匿名さん
>司法の場でないと決着が付かない
他人に決めてもらうことがそんなにいいことなんでしょうかね。
私はギリギリまで当事者で和解の努力を進めるべきだとおもいます。

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宝生ハイツ側が和解しようとしていたら和解協議の間は総合設計の許可申請をしないでしょう。すでに司法の場でないと決着が付かない状況になっていそうですよ。

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父兄じゃなくて父母ね。赤い人も、そうでない人も注意しましょう。

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twitterにこのような意見がありますね

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こいつはビンテージマンションがこの先百年二百年保つと思ってるのか？w

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父兄なんて書いているの、一人だけでは。
この人の長文、どこか歪で読むの好きなのです。
「ここに書き込む目的は、周辺の住民に裁判起こされたくない為」
みたいなこと、無邪気に書かれていたこともありましたね。
もう、ここに書いたところで変わらない気がするのですが...

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父兄という言い方は時代を感じるな。私が子供の頃も既に父兄とは言ってなかったよ。

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まあ父母だろうが父兄だろうが実質的な問題じゃないよ。

ただ争いごとを目にするのは不快だし、それを無責任に野次馬が煽り立てているのは放っておけない。なんのために中の人が音無しで動いているのかわからないのかね。

訴訟となって世間の耳目を集めれば、人々の記憶に残ることだろうし、のちのちそういう色目で見られるだろうさ、同じ区に住んでいるというだけでね。

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この辺に投稿された例の完成予想CGにしたって、それを見た人が感情的になるような形で提示されている。もしあれが公式のもので建築主が作成したのであれば、たぶん色々な時間の日陰を示すために複数作られたと思うので、学校が午前中にマンションに濃い影を落としているCGだって作成されていただろう。建て替えになる経緯や理由も縷々説明があったことだろうさ。それを聞くことができない人に一方的に煽り立てるような情報を与えて衝撃を与えてバズらせようというのはちょっといただけないな。だいたい大して拡散されていないだろ、ツイート。

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ルサンク小石川のように高低差がある、前面道路が狭い、避難路が・・・といった特殊要素がなさそうで、宝生ハイツ組合と「原告」の戦いは、伝統的な財産権vs生存権になるのかなと思います。となれば、原告が勝った例がありません。

> 私がマンション住民だったら、絶対諦める。

とありましたが、
総合設計制度を使う：　　住民の負担はゼロ
総合設計制度を使わない：住民の負担は4000万円
となるのに、軽々しく「絶対諦める」と言うのが相当異常。

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このような意見もあります

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有象無象の負の感情が渦巻くツイッターで、こうやって「持つ者」が調子こいてイキり始めると、「持たざる者」たちが触発されて世論がどんどん本題からズレていくことになりそう

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>>8047 匿名さん
私は逆だと思います。キレたら終わる。

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銀の匙を何本も咥えて生まれてきた桜蔭の生徒やOBに対し負の感情を抱いてる人、文京区内にはいないかもですが、世の中には沢山いると思うのです
SNSでどこの誰とも分からない人々の感情を煽るようなやり方はあまりやらない方が良い気も

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町会も女子校も決してキレていませんよ。粛々と手続きを進めているようです。次の手順を見据えているのでしょう。

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細かいですが、桜蔭の生徒やOB…ではなくてOGですよね。文京区では桜蔭の関係者を支える人は少なくないと思います。また他の学校関係者も支えているようです。

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昨日の公聴会もメディアが取材していたようですね

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ツイート貼ってる人とキレてませんよの人は同じなのかな。
この人もこう言ってる！他の人々もそう言ってるらしい！みたいな書き込みばかり。

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私は参考になりますがねえ。あなたにとって都合のよくない情報なんですか？

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文京区民じゃなかった頃から、桜蔭に対しては凄すぎてリスペクトしかなかったけど。

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母娘が桜蔭生というご家庭も知ってます

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CORBって閉店してたんですね
建物の取り壊しが理由だそう

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小石川二丁目のパン屋さんですね。ル・サンク小石川の脇ですね。

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>>8059 匿名さん
何かできるんですかね、そういえば先日スーツ姿の集団がなにやらマンション風工作物の前で相談してましたね。

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>>8046 周辺住民さん
広い公開空地ができて景観が改善しますし、建て替えでよいマンションが建つ事で、高さ制限の上限まで使われていない、開発余地のある周辺地域の再開発に投資しようと資金が集まる呼び水になる事も期待されます。悪いことばかりではないような気がします。

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>>8062 匿名さん

成田空港の建設の歴史が証明しているように、反対派って「反対すること」がレゾンデートルになっているから、視野狭窄であることが多く、反対運動がなければ、いい方向に進んでいたプロジェクトすら、平気でつぶしてしまう。反対運動が起こっている時点で、そこの土地の価値は棄損されているわけだから、反対運動はいかに生産的でないことが分かる。反対派は盲目的な宗教信者みたいなものだから、理屈が通らないし、非常に厄介な存在だ。

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都市整備委員会、
ネット傍聴しましたが、双方が納得いく形になるまでは、
総合設計の許可は難しそうな感じでしたね。
文京区も当事者な気もしました。

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文京区がどのようにかかわっていくという話なのでしょう？

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>>8064 匿名さん
どれどれと見に行って時間を損した、いつものシャンシャン委員会動画ではないか。

>>8063 匿名さん
まあ三里塚については国家という制度に対する深い恨みを抱きながら満州から引き上げてきたという背景を持つ農民に対して、戦前の官僚の雰囲気が色濃く残る上から目線の役人の交渉スタイルが火に油を注いだというもので、そこに日本の政府転覆を目論む新左翼過激派が入り込んでグチャグチャになってしまった。

まあ、あれはあれで国のオウンゴール気味な事件ではあった。ただ助っ人がほしかったとはいえ、ああいう左翼過激派を誘い込んでしまうことで事態が大きくこじれて周辺の農民の人生も大きく変わってしまった。それが本当によかったのかという検証はおそらく我々野次馬とか左翼思想家の手ではなく地元に住む人たちによってなされるべきことだろう。

たぶん、一緒によりよい三里塚を作りましょう、満州で大変なご苦労をなさってきた皆さんにとっても利益になる計画にしましょうと下手に出ていたらわからなかったな。

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三里塚は根回しなしに発表したのが良くなかったし、さらに農民が過激派に利用されたかたちになってしまい、おぞましかったですね。

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おそらく三里塚の農民たちはいつしか置き去りにされて、空港の管制塔を破壊するとかそういうテロリズムを働く新左翼セクトの活動家にはうんざりしていたのではないかと想像する。運動が一度大きなダイナミズムをもって動き始めるとその惰性であらぬ方向に行ってしまい、そこに住む人の人生を輝かせる方向とは全く異なった方向にいってしまいがち。満州事変とか日華事変のときの大日本帝国陸軍みたいなもので、もう後戻りはできなくなってしまい、いつしか異論を持つものすら弾き出されてしまう。

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>>8068 匿名さん

https://news.yahoo.co.jp/articles/602df4359097858172c2c3b7da185cef99ce...

外国人の記者が「国葬反対デモの運動をしているのは高齢者ばかり」とド直球な問題提起をしているのが面白い。老い先短い高齢者が騒いでいて、一方で若者はあんまり関心がない。成田空港の反対派にも言えるし、文京区のマンション建設反対だって同じじゃない？ SNSやYouTubeを駆使する反対派がいたら、とっくにムーブメントが起きているのに、ろくにホームページすら作れない人が反対しているんじゃないかな？

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>>8069 マンション検討中さん
>ろくにホームページすら作れない人が反対している
それはないだろう、今までだっていくつもホームページを作ってきているんだから。

ただ今回ホームページがないというのはそういう意志が働いているという事だと思うな。中に誰か賢明な人がいるようだね。

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>>8070 匿名さん

そもそもホームページだけで情報発信しようという考え方自体が古い。ホームページを作って終わりじゃ、自己満足だからね。

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>>8069 マンション検討中さん
>老い先短い高齢者が騒いでいて、一方で若者はあんまり関心がない。
沖縄県知事選挙の分析でも、高齢者は反基地を掲げる候補を支持したが、現実の生活の糧を稼ぐことを重視する若者の支持は伸びなかった。実際、沖縄は台湾と一緒になればいい、昔は一つだったと言う古老はいても、中国と一緒になりたいという若者はいない。若い頃にプロパガンダに毒されるとなかなか洗脳からは覚めないようだね。

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文京区が当事者の意識がないから紛糾しているのでは？

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>>8071 eマンションさん
一応SNSやこの辺の掲示板でもやっているんだけど、リツイート拡散されないのがなによりの証拠ではないかと思う。最近はリツイートでも訴えられる時代だから、おいそれと無責任には拡散してくれないだろう。どちらに理があるか自ずから見えてくる。

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>>8073 匿名さん
私も今回の件は文京区の責任が大きいと思います。

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文京区も利害関係者の一つなので、文京区が公正な判断ができるようにも思えません。

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>>8070 匿名さん
> ただ今回ホームページがないというのはそういう意志が働いているという事だと思うな。中に誰か賢明な人がいるようだね。

私もそう思う。意思の示し方がコントロールされている。段階的に強めてくる可能性はありそうです。

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>>8064 匿名さん
今日は文教委員会もですよね。こちらもどのような審議がされたかわかりますとありがたいです。

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建築行政的には文京区は蚊帳の外なんですよ。もともと1万㎡以上（本件も該当）の建築物は東京都の管轄なので。

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> 1万㎡以上の建築物は東京都の管轄なので。
そのことを知らずにDJあかいさんがブログ記事を書いていたことがあったなあ。ル・サンク小石川の記事。修正もされないままだよ。

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仮に文京区が反対派と結託してこのマンションは文京区の条例に違反しますみたいな看板を貼ったとしたら、たちまち訴訟になって一発で負けるでしょうね。国立がそうだった。都＞市区町村　だからね。

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>>8069 マンション検討中さん

国葬が法的に「国の儀式」であって内閣府の所管事務であることが報道で明るみになりました。国葬反対派の人たちは振り上げた拳を下ろせなくなりましたね。だから、反対派って感情で動くからダメなんですよね。国葬当日のデモにも警備費がかかるのに。マンション建設反対派も街の発展と景観を阻害する存在として、歴史に刻まれるんでしょうね。

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>>8078 匿名さん
文教委員会の方は、私は見れていないのです。すみません...

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訴訟にされると困る人がいるようですね

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> 1万㎡以上は東京都の管轄
正しくは1万㎡超でした。

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第１ 計画に当たって配慮すべき事項等

ア 周辺の市街地環境等に対して配慮した建築形態であること。
イ 周辺市街地の状況の変化等を踏まえ、計画建築物の用途、形態、配置等について、地区の 将来像を見据えた配慮がなされていること。
ウ 計画の規模及び周辺市街地の状況に応じ、都市施設若しくは公共施設等の機能補完又は これらの負荷軽減のための具体的な措置を講じていること。
エ 計画の規模に応じ、周辺市街地の防災、避難に有効な施設を設けていること。
オ 福祉のまちづくりの推進に配慮したものであること。

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カ 計画の内容に応じ、適切に用途・施設が計画されていること。
キ 住宅の整備に当たっては、多様な世帯が居住する活力ある地域社会の形成及び高齢者等 の居住の安定の確保に資する住宅の供給に配慮すること。
ク 敷地内の空地及び建築物の屋上等について、緑化が図られていること。 なお、公開空地の緑化については、「公開空地等のみどりづくり指針」（平成 19 年５月 31 日付 19 都市基施第 74 号）に即したものであること。
ケ 計画の用途、規模等に応じ、建築物の熱負荷の低減及び設備システムの省エネルギーに対 する取組を環境への負荷の低減に高い効果を有するものとするなど、省エネルギー対策等に よるカーボンマイナス(CO2 の排出削減)について配慮したものであること。
コ 建築物の高さ等について、「東京都総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針」（平成 18 年３月 31 日付 17 都市建企第 529 号）及び東京都景観計画の景観形成基準に適合したも のであること。

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都市整備委員会では、
アの段階でつまずいているのでは、という感じでしたね。

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都議会の都市整備委員会って、何か権限が与えられているんでしょうか。

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権限は良くわかりませんが、
計画が許可できる形になるように、やり直しを指導していくような印象でしたよ。
周囲と軋轢がある状態では、総合設計制度として認められないのでは。
間違っていたらごめんなさい。

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ちなみに私はどちらかと言えば右寄りなのですけれども、現状の案には反対です。

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>>8091 匿名さん
>現状の案には反対です。
現状の案がどういうものなのか、反対する立場の人たちが出した一片の画像しかないのに、そんなふうに決めつけてしまってよいものなのだろうか？

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あの画像を本物だと仮定した場合、現在の宝生ハイツの建っている敷地の南側、三角形の出っぱり部分を含むかなり広い範囲が公開空地になりそうだ。確かに夏至の日没時の影は高校の校舎にしっかりかかると思われるけれど、広い公開空地を作る配慮をすることで高校の校舎にも日中日がさすはずだ。中学校の目の前には広い緑地帯ができて子供たちの目を楽しませることだろう。

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議員さんに陳情するというのはオーソドックスな方法で、賛成する方も反対する方もそれぞれ自分の意見を聞いてくれそうな議員さんとかに陳情するのは普通だし、議員さんもよくそういうネタをツイートしてくれる。今回も都議会の委員会にかけられたことでいくつかのツイートがされているが、その会派が都議会でどのような勢力図をもっているかに着目すると、まだまだ都議会の過半数を説得するには至っていないように見える。

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一部の反対者を除き、当事者がほぼ沈黙している現状なので、おそらく円満解決の道はまだ残されているとみられる。三里塚のような見苦しい戦いにはならないだろう。非常に賢明だと思う。どちらも頑張れとエールを送りたい。

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ちなみに私はマンション環境性能表示でみどりが星三つのマンションがコンクリートで固めたビルだらけの本郷という地にできることを歓迎したい。ハードルが高い維持管理・劣化対策も星三つなら、ひょっとすると環境性能表示満点マンションになる可能性がある。

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あなたが以前、細く高くすれば時計の針がなんちゃらかんちゃら言ってたように、
細く高いものになって校舎から離れると思っていたのですよ。こんな横長で高くなるとはがっかりです。

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同感です。総合設計で地域の住環境が良くなっているわけでないので。

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反対する立場の人からすると絶対に出したくない、広大な緑の庭に面した白亜のマンションの美しい立ち姿を描いた全体図が表に出る日を待ち望んでいる。2年後にマンションコミュニティでごちゃごちゃ文句をつける連中とあーでもないこーでもないと楽しい議論を戦わせられることを今から楽しみにしている。

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>>8098 匿名さん
緑は増えているよ。都立工芸高校の生徒も癒やされるだろう、今はルーフバルコニーに翻る洗濯物ビューだから、著しく状況は改善される。

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>>8097 匿名さん
>こんな横長で高くなるとは
まあおちついて、建物は高校にある学園の看板のあるところよりもより北側に立っていることに着目しよう。広大な緑地帯を確保するためには必要な措置だったろう。

ただあの形で本当に決定なのか、という気もするんだよね。なんらかの譲歩があるんじゃないかな、と期待するけどね。

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広大な緑地帯って、別の建築計画のことを言っているんだろうか。（仮称）宝生ハイツ建替え計画にはそのようなものはないので。

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本郷本郷はビルがいっぱい建っている。弓町のクスだって、庭というよりは小さな植栽の中に聳え立つ巨木。お世辞にも広く市民に公開された緑が多いとは言えない現状で、結構しっかりしたサイズの緑地ができるのは地域の住環境を改善させるというのは悪いことじゃない。確かに広大と言う表現をとると東京ドーム何個分みたいなスケールを想起する人も多いと思うので、大袈裟な表現かもしれないが、本郷としては広大。本郷給水所公苑があるじゃないかという人もいるが、あれは確か家の三階ぐらいの高さに造られた空中庭園ではなかったかと。道路からは緑はほとんど見えない。

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あなたが考えているような「緑地帯」は
ありませんよ。屋上緑化を指しているのでしょうか？

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本郷ビギナーですが本郷で緑を感じられるのって東大周辺くらいじゃないですか？

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本格的な緑だと東大の中だけですね。中くらいだと、本郷給水所公苑、元町公園、清和公園などがあります。役所っぽく湯島本郷地域とまとめると、湯島聖堂など含められるかと。

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>>8106 周辺住民さん
元町公園は潰されてビルになりますよね
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0209/8621/01_jigyokeikaku.pdf
https://www.juntendo.ac.jp/ai/

清和公園は本郷四丁目で、宝生ハイツ付近からだと少し距離がありますね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/seiwa.html

本郷五丁目のオルガノ跡地の再開発に大期待ですね、あそこも総合設計制度を利用して緑の公開空地のある良いマンションが建つといいなと期待します。

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オルガノの跡地にはぜひ樋口一葉とか明治の文豪達の逍遥した街らしく、明治的な意匠のあるゆかしいファサードになるといいなと勝手に妄想しています。どんなのが建つんだろうな。

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元町公園は再整備で存続じゃないでしょうか。壊されるのはその北側にある元・元町小学校の校舎のうち西側の棟です。東側の校舎は保存されますね。

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気持ちの悪いスレだなあ

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>>8109 周辺住民さん
説明会の資料をよく見たらそうですね、元町公園は残るようです。
さすがに震災復興公園の痕跡を残す史跡みたいな公園ですから残しますよね、さすがに。とはいえ階段があるなどあまりバリアフリーとはいえず、障がい者や高齢者といった全ての区民に優しい公園とは言えないですね。

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>>8106 周辺住民さん
>本格的な緑だと東大の中だけ
その東大もコロナで一般人出入り禁止になった時期もあったり、わたしたち文京区民の施設ではないんだなと心底思い知らされました。区民が自由に出入りできる緑地が必要だなと強く思います。防災の観点からも大事なことでしょう。

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昨日は夜になってから東京都議会文教委員会が開かれたようです

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宝生ハイツの件は議員さんもツイートされていましたね。

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オルガノ跡地がオプレジだったらがっかりですねw

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>>8114 匿名さん

一昨日の公聴会では香川県のこんぴら神社本部から総合設計を反対する意見陳述があったとのこと。メディアも取材していたようです。

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「反対」の表現は使わないようにしているのに。味方したいなら汲んであげた方がよいですよ。

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しかし、学校だからという理由で建てられる建物が建たないとなると今後、学校周辺の土地って値下がりするんでしょうか？関係無いのでどうでも良いですが、文京区は学校周辺の土地おおそうですよね。

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公聴会ではっきり反対していますよ。

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あと、今回の遺恨が残った場合、桜蔭中高の建て替えの時に再び揉め事が起こらないでしょうか？そうすると、いよいよ学校のそばは開発が敬遠されませんか？桜蔭も再開発に部分的にでも参加して成功事例を文京区に残してまらえるとありがたいですね。

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上でも書かれていますが、反対しているのは桜蔭だけではありませんよ。
調整は難航するものと思われます。

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>>8120 匿名さん
周辺の一体再開発をしようとかいう話が持ち上がった時には何かと言われるでしょうね。まあ、今回建ってしまえば遺恨も残らないと思いますが。

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>>8115 匿名さん
>オルガノ跡地がオプレジだったらがっかり
その可能性はないみたい。登記簿取った不動産屋さんが財閥系のMとリークしてくれているので、この時点で三井か三菱、パークコートかパークハウスはまず間違いないかと。

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公聴会という公の場で地元町会、女子校、神社が「反対」の意志を明確にしていますが。

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「反対」って、実質的に反対だと解釈しているだけじゃないでしょうか。訴えている側は表現に非常に気を配っているように見えますが。

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>>8120 匿名さん
桜蔭の建て替えでもしお金がない場合、高い建物を建てて切り売りしなくても、父母から寄付金を募れます。そこが宝生ハイツの皆さんと異なる点。

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>>8126 周辺住民さん
いや、お金があったとしても工事車両が入るから危険だとか騒音でなんとかとかいくらでもケチつけられますよ。

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それに、元の校舎とそっくり同じものに建て替えるにしても仮校舎を建てる敷地はないように思えます。おそらく講堂とかがある敷地に新館を建てて、そこに移動して古い建物を壊して空いた敷地に講堂を建てるとかそんな感じになるはずです。学校を運営し続けながら全く同じ物なんて建てられませんよ。

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同じものが建てられない時点で景観権とか日照権にかかわるさまざまなクレームがつけられますので、最終的には建築基準法に準拠していてしかるべき建築許可が取れれば建つんでしょうけれど、ルサンクみたいに完成直前に許可取り消しとかやられたら大変なことになりますよ。

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遺恨が残ろうが残らまいが、文京区のマンション建設にはケチがつくのがデフォルトです。

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>>8130 匿名さん
>文京区のマンション建設にはケチがつくのがデフォルト
ほら、ね。こういう心無い言葉が書き込まれることこそが、あのルサンクの大きな遺産ですよ。

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>>8128 匿名さん
ところが、です。旧元町小学校を仮校舎にして建て替えた例が結構あります。というか、桜蔭もそうしました。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0100/8091/teigen.pdf
平成 10（1998）年に児童数減少のため、真砂小学校（同区本郷四丁目）と統合され、本郷小学校となり、旧元町小学校は閉校となりました。その後、校舎は文京区立本郷小学校新築時の仮校舎、私立桜蔭中学校・高等学校や東京田中千代服飾専門学校の建て替え時の仮校舎等に使用されてきました。

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虎ノ門の金刀比羅宮とかビルの谷間だけれど、発展する周囲の状況を見るとすごいご利益があるんじゃないかと単純に思っちゃうんだけどね。

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心無いもなにも、ただの事実です。
文京区の短所でもあり、長所でもあります。

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> ルサンクみたいに完成直前に許可取り消しとかやられたら大変なことになりますよ。
これ、微妙に間違っているかも。正しくは、こうです。

よく確認してみたら避難路が条例に合っていませんでした（高低差がありすぎ）。なので、避難路を作り直してください。つきましては建築確認の再提出が必要です。前回の建築確認では8階建てがOKでしたが、今は6階建てまでしか認められないので、そのような計画に直してください。

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なので、上の2層を削って、その分を北側の空いているところに建てて分譲再開にすればよかったんです。NIPPOとしては、確認検査機関やそれを監督する行政に損害賠償を求めるため、そのままにしているのかと思います。

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>>8134 匿名さん
ケチがつかないマンションも数多あるわけで、常にケチがつくような表現になってしまうところがね...

それに反対運動そのものは文京区に限った話ではない。デカい事件があると人々に強い印象を与えてしまうのは否めないところでしょう。長所か短所かは個々の事例にもよるところですね。

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>>8132 周辺住民さん
たまたま空き校舎があったからよかったからできたウルトラCですよね。もう元町小学校は別な用途に転換されてしまいますし、使えないですよ。通常は現在建て替え工事中の文京区率柳町小学校のように、何期にも工期を分けてスライドパズルのように校舎を建て替えることが普通でしょう。実際柳町小学校の建て替えは反対が多く何度も二転三転して今の計画におちついたように記憶しています。

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宝生がルサンクみたいになったら（オーブンハウス以外の）デベが文京区に新築マンション建てたがらなくなりそう→駅近中古マンションますます価格高騰？

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オープンハウス「文京区は俺たちのもの」

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>>8135 周辺住民さん
> よく確認してみたら避難路が条例に合っていませんでした（高低差がありすぎ）

これ元々から避難路の不備を周辺住民が追及しているのですよね。NIPPOが建築計画を修正しなかっただけです。

東京都立中央図書館に行けば裁決書に加えて審査請求人側が出した反論書も読むことができます。もう少し確りと調べてから書込みしてはいかがかと。

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> これ元々から避難路の不備を周辺住民が追及しているのですよね。
だからそれを延々と裁判で争っていた（条例に合っているかの確認）のでは？ なんでいちいち上から目線になりますかね。

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よく確認してみたら…というのがおかしいのですよ。なぜなら、元々追及されていたのだから。

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延々と裁判で争っていた…も誤りです。

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>>8139 匿名さん
>デベが文京区に新築マンション建てたがらなくなりそう
それ以前に地価が下がりますよ。相続税を安くしようとでも思っているんですかね...

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＞気持ちの悪いスレだなあ


掲示板はまだマトモなほう。
実際住むともっとエグいよ。

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忖度したりせずハッキリもの申す人が多いのは確か

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最近はどこのスレも似たように荒れてるよ

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想像してごらん　何も反対しないって
あなたなら出来ると思うよ
欲張ったり飢えることも無い
人はみんな兄弟なんだって
想像してごらん　みんなが
文京区を分かち合うんだって...

僕のことを夢想家だと言うかもしれないね
でも僕一人じゃないはず
いつかあなたもみんな仲間になって
そして文京区はきっとひとつになるんだ

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まあ冷静になってもっと巨視的な視野で考えてもらえるといいと思うんだよね。まあ人間なんて、考えが違っていてあたりまえなわけだから、お互いに理解しあえる日もくるのではないかね。

https://www.oricon.co.jp/prof/193721/lyrics/I042483/

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「20階建」vs「現状の高さ・容積率・同等の位置」
妥協点が想像できへん

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文京ガーデンの北棟（パークコート文京小石川ザタワー）。当初は高さ155mだったのが周辺の猛反対で141mに変更。失われた4層分×16戸の1戸当たり粗利が1億円としたら、再開発組合は64億円の損失を被ったわけだ。一方、工事費高騰で資金が足りなくなったとして、追加で100億円の補助金が入った。

私を含め、文京区民って鹿馬だよねー。

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何が言いたいかって、宝生ハイツ建て替えのこと。周辺の意見に従って小さな計画に変更されて、実はその補填として税金が入ることになったら、鹿馬だなーって。

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足して２で割って、総合設計制度を使わず15階建の建物を敷地いっぱいに建てれば事態はますます悪化すると思います。総合設計制度で公開空地ができたことである程度双方の損失を最小限にしつつ利益を最大化しているように私は思うんですけどねえ...。

こういうことは落とし所を考えないと、ただの泥試合になって誰も得をしないなんてことにもなりかねないです。どこまで双方が考えているのか...

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いま東京都総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針という文書を読んでいたんだけど

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/sougou_ss.pdf?...

４ページに第三者による意見という項目があって、建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点からもっと高い建物が建てられるという話があるんだよね。

ひょっとすると日当たりを確保できるようにもっとスリムで高いタワーにするというウルトラCもあったりして...

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宝生ハイツ建て替えは法定再開発じゃないから、
補助金はあまり貰えないですよ。

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>>8155 匿名さん
失礼、ちょっと表現に誤りが
>建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点からもっと高い建物が建てられる
ではなく
>建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点から意見を述べればもっと高い建物が建てられる

でしたね。
この一項、何か問題解決に資するところないですかね

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ないと思います。（ごめんやで。）

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いや、いっそ60階建にしてしまえば地上への投影面積が同じ床面積を確保しつつざっくり三分の一にできますよ。裏の神社の日当たりもよくなります。

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表参道ヒルズみたいにして地下20階というウルトラDもあるね。

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>>8155 匿名さん
ほんとそうですね。うちは文京ガーデン北棟の日影に入っていますが、もっと高くなったところで「被害」はさほど変わりません。いっそのこと、高さ2倍にしてその分幅を半分にしていただいていたら、「被害」は半分で済んだ。

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先日、文京ガーデン真ん中の東西に抜ける道を歩いていたら、近所の古い住民と思われる手ぶらの爺さま二人が、テナントの入っていない辺りを見ながら、「ほらな、いまだに（テナントが）全然入ってない」「（テナントが）埋まらないだろうって言ってたのにな」みたいな会話をどや顔でしてたのを目撃。
なんか文京区民って粘着気質でネチネチしてるのかなと思いました。

今住んでいるマンションでも昔から文京区にいた住人は粘着気質でネトネチしていて、自分含め区外から来た住人はぶっちゃけ困惑してしまうことが多いです。

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>>8156 匿名さん
わかってますよ。あまりもらえないじゃなく、全くもらえない。でも何らかのかたちで便宜を図ってもらえる可能性は無きにしもあらず。

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>>8110 匿名さん
> 気持ちの悪いスレだなあ

それが文京区なんです。FB上には、こんなグループがあるんですよ。

文京区さいこう！
https://ja-jp.facebook.com/groups/1528689934035054/

文京区だいすき
https://www.facebook.com/groups/499178910238695/

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>>8161 周辺住民さん
60階建はさすがに無理でもパークコート文京小石川と同じ40階建てにすれば、20階建てとくらべて半分の建坪で同じ延べ床面積の建物が建つわけで、そうなれば隣接する学校や神社からの棟間距離が緩和されてきますね。緑地帯ももっと広げられそうです。

ぜひ東京都にはこの線で調停をしていただきたいと個人的な願望を抱きました。

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>>8165 匿名さん
一応、総合設計制度を使った場合の高さ制限は69mと決まっています。なので、この範囲であれこれ考えるのが良さそうですね。

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>>8164 周辺住民さん
この方々は湯島のぼったくりバーや風俗街もお好きなのですかね

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>>8167 マンション検討中さん
？？？

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白山通り沿いのビルも含めた再開発だったらな

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>>8169 匿名さん
なぜかそういうのが上手くいかないんだよね...

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現状を追認して反対することよりも、現状を打破して未来に進むことの方がずっとエネルギーもいるししんどいからだろうな。

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森ビルだったらやってただろうね...

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能楽堂じゃなくて1階がスーパーだったら周りも違ったのかな。

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宝生ハイツの建築敷地は第一種文教地区です。
劇場を建設できないだけでなく、スーパーを建設することもできません。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E6%95%99%E5%9C%B0%E5%8C%BA

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第一種文教地区って結構厳しいんですね。

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ドンキホーテなどの大通り沿いは文教地区ではないということでしょうか。

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ドンキホーテは文教地区ではないのですが、壱岐坂の南側は白山通りに面している場所も含めて規制がされているようです。

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ありがとうございます。文京区に住んでると文教地区はどこにでもありそうなイメージでしたが、全国的にも思ったより数は少ないようですね。

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全国的に数が少ないということは、文教地区の規制がされれば厳しいということではないでしょうか。

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文の京を謳うのなら、文教地区の学校環境は守って欲しいと思う。

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宝生ハイツの人たちは第一種文教地区で制限されることを知っていたのでしょうかねえ。宝生会は当然知っていたでしょうね。三井不動産も。

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1回特例を作ってしまうと、あっちもこっちもで際限なくなってしまいますからね…

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そうですね

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近隣説明会で宝生ハイツ管理組合は第一種文教地区に指定されていると説明しなかったようで。説明を担当した業者にはわかっていたはずと思うのですが。

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わざわざ不利になるようなことを説明しないでしょ。

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文の京を謳ってるのに湯島のようなエロエロバイオレンス繁華街を抱える文京区w

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丸の内が三菱の街であり、渋谷が東急の街であり、六本木が森ビルの街であるように、文京区はオープンハウスの街になってほしいです

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> わざわざ不利になるようなことを説明しないでしょ。
都市計画でどのような規制がされているかは、説明しないといけない事項のはずですが……知らないのですか

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>>8187 匿名さん

本郷七丁目にもオープンハウスのマンションができますね。

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不動産売買時の重説では不利になることも説明する義務があるけど（法律で決まっている）、近隣説明会って法に基づく会ではないですよね。

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失礼しました。近隣説明会も条例に基づくんですね。でも、その内容は建物や工法についてであって、都市計画についての説明義務はないようです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/hunsou/hunsou_02.htm

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建築敷地の位置の説明で (1)地名地番 (2)用途地域 (3)その他の地域・地区　を説明するように指導されます。文京区住環境課に聞いてくださいね。

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>>8192 匿名さん
なるほど、そうなんですね。住環境課が言うのは担当違いの気がしますが。

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文京区住環境課は文京区の紛争調整を所管する部署です。説明会で建築主が説明すべき事項を説明しない場合に住環境課が指導します。のべ面積が1万平方メートルを超えると東京都調整課の所管ですが、文京区のルールにしたがうことも求められて、東京都調整課と連携して文京区住環境課が建築主を指導します。

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文京地区に住宅を建てるのは問題ないようですが。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/qa/faq-toshi2.html

能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう

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> 東京都調整課と連携して
なるほど、そうなんですね。1万㎡超で総合設計制度なのに、文京区が入ったところで住民の力になれるのかなと思った次第です。

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今文京区ができることは、何か法令に違反していないかどうか監督指導するところまでで、適法なものに難癖つけてやめさせるということはできません。

景観利益を損なうことを違法であると訴えるには、関連法規に違反するものでその態様や程度の面において社会的に容認された行為としての相当性を欠く場合に限り景観利益を違法に侵害するものとみとめると判例で定義されています。適法なものは単に気に入らないから、不快だからという個人の感情だけでやめさせることはできません。

もしそれが可能になったら、たとえば反社会勢力みたいな犯罪性のある集団が大きなビルやマンションを建てるときに強請るなんてことも可能になってしまいます。適法な活動は最大限保護されなければいけません。みなさんが車を運転していたら常に意識していることではないですか？

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>>8196 周辺住民さん
文京区ホームページの「区民の声」から建築主への指導を要請すると、文京区住環境課からの回答のメールをもらうことができます。（仮称）宝生ハイツ建替え計画に限らず、のべ面積が1万平方メートルを超えても東京都と連携しつつ文京区住環境課から指導したという回答をもらえます。

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> 能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう
これは誤りで、劇場として扱われます。このことも文京区住環境課に聞いてくださいね。

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総合設計の基準を満たさない限りは
適法にはならないのではないですか。

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