文京区の住環境はどうですか？

>>6098 匿名さん

都心への交通の利便性は小石川（後楽園寄り）も湯島も高いかな。湯島からだと、JR御徒町駅や銀座線上野広小路駅まで徒歩で行けるのは意外と便利かも。

東京ドームなど再開発の可能性は春日・小石川だろうね。外食が多い人は湯島がいいかも。ハザードマップを見ると、湯島のほぼ全域は安全。

>>6100 匿名さん

精養軒の有価証券報告書を読んでみると、六本木に事業用地を持っていたり、日本橋や文京区や埼玉で駐車場を運営していたり、不動産賃貸も手掛けているんですね。上野本店のリニューアル計画も中期経営計画に含まれているんですね。

湯島、利便性高くて良さそうなんだけど、
小さい娘を持つ身としては、
「おとうさん　きゅうけいってなに？
　あたしもきゅうけいしたい！」
と言われてしまう可能性高そうなので、ちょっと怯むね…

>>6098 匿名さん

文京区は小石川しか無いでしょ
もしかしたら飯田橋と神楽坂に寄り添う後楽もあるか
後楽の再開発はそんなに期待していないけど

後楽二丁目に外部から人を集めるような大きなショッピングセンターができるとかって方向はないと思うけれど優良な住宅が供給される可能性はあるので、マンション好きとしては目がはなせませんね。

小学校も作ろうということになると相当大規模なものが建つと思います。

後楽二丁目は住友村になってるから、
分譲してくれるのかどうかも怪しいですね。
南地区はどうせオフィスだけでしょうし。

>>6105 匿名さん

後楽は、ハザードマップを見ると顔面蒼白になるくらい真っ青……

>>6107 匿名さん
だから災害に強いまちづくりが求められるんじゃないですかね。

>>6108 匿名さん

どんなに再開発をして災害に強い街をつくろうとしても、神田川の氾濫など自然の脅威にさらされている低地の不動産価値はたかが知れている。後楽しかり。

昭和の方ですか？
後楽二丁目は区内一家賃の高いマンションのある場所かと。
パークコート小石川も家賃高いけど、同じぐらい青いですよ。

>>6109 匿名さん
たしかにハザードマップにかかっていないところとの比較では不動産評価は下がるでしょうね。ただそれで無価値になるということはないし、それなりの評価で取引されるものですよね。飯田橋駅直近に高級タワーマンションが建てば人気を博すでしょう。

むしろ水の来る高さに人が住んでいる事が大問題なわけで、それよりも高いところに住んでいれば問題はないですね。電気室や自家発電設備などを備えたり、必要ならば防水シャッターやハッチを作って水が内部に侵入しない工夫も可能です。ハザードマップが作られる理由はそこに住んではいけないと示すものではなく、そこに住むなら適切な対策をとって災害に備えようというものです。適切な対応がなされれば恐るに足りません。むしろなにもないと油断しきっているところに想定外が起きた時が怖いです。

>>6111 匿名さん

でしょ。ハザードマップにかかるエリアは、そうでないエリアと比べたら不動産価値が低いのは歴然とした事実だよ。

一部訂正です
x電気室や自家発電設備などを備えたり
○電気室や自家発電設備などを水の及ばない高い場所に据えたり

>>6112 匿名さん

適切な対策にはイニシャル、ランニングともに費用がかかります。そこも不動産価値に含めて考えなきゃ。不動産の基本だよ。

>>6113 匿名さん
無価値にはならないですよ

そうですね、メチャクチャ高くはならないかもしれませんが、すごく高くはなるでしょうね（笑

丸の内とか日比谷も青いのですが…
不動産価値が低いのなら安く譲って頂きたい。

>>6115 匿名さん
むしろそういう費用をかけないほうがリスクですからね。
かけているほうが不動産価値は高まるでしょう、修繕積立金と一緒です。

ただ駅近の利便性、駅力、そうしたほかの要素の評価が十分に高い場合には、そうでない地域のハザードマップにかかっていない物件よりも総合的に高く評価されることは往々にしてあるでしょう。　それもまた不動産の基本ではないですか？

例えば地盤がいいからと言って群馬から都心に通いますか？
水害にあわないために高台の駅から遠い不便なところからえっちらおっちら坂を上り下りして駅まで歩きますか？

>>6116 匿名さん

無価値になるとは一言も書いていません。高台の不動産と比べたら価値は下がると言っているのです。不動産を語る前に、日本語から勉強してください。

>>6117 匿名さん

アホか。オフィス（丸の内、日比谷）と、レジデンスを一緒くたに考えても意味ないでしょ。投資する主体が違うんだから。

>>6120 匿名さん
トーチタワーにもレジデンスができると聞いてますが…

>>6121 匿名さん

あそこは賃貸です。

>>6121 匿名さん

文京区のスレです、ここは。千代田区や中央区の水害エリアの資産価値が保てるとか、オフィスとレジデンスを同じ土台で論じたりとか、的外れの書き込みは適正な情報交換を阻害するだけです。わざと書いているのですか？

それでは、パコ石川よりも坪単価の高い、
区内の中古マンションを教えてください。

>>6124 匿名さん

今のところ、ないんじゃないかな？ ただ、春日の再開発はすこぶる評判悪いね。店がショボくて活性化につながっていないと。

すでに十分あったコンビニが増えた以外は、
小型スーパーと肉そば屋くらい？

>>6119 匿名さん
>高台の不動産と比べたら
おなじぐらいに交通や買い物の利便性が高ければそういうことも言えるかもしれませんね、あと容積率とかも。高台の住専と坂下商業地では天地ほどの坪単価差がありますが、まさか知らないとはおっしゃらないですよね。

>>6125 匿名さん
私のまわりでは運がないと同情する声がしきりですね。
コロナがなければもっと早くテナントが埋まったでしょう

クリニックはどこも経営が厳しいようですね
抜けなければ良いのですが

しょぼいとはいえ、
今後は東京ドームの再開発が控えていますからね。
一方湯島となると、
東京DEEP案内の湯島の記事を思い出さずにはいられませんね。

同じ延床面積で比較すると文京区において価格はマンション＞戸建てですね
高台の戸建が単純に劣っているとは思いませんが、同じ面積ならマンションの方が評価が高いようです。
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/

都心三区ではだいたい　マンション≒戸建て　なんですけどね。文京区には再開発が必要だという問題意識がはからずも相場に現れてますね。

>>6130 匿名さん
最近あのサイト、文京区の更新が滞ってますね。
だんだんきれいになってきてネタにできなくなってきたからでしょう

>>6130 匿名さん

かなり古い記事を信用してるんですね笑 情報のアップデートができていない笑

>>6131 匿名さん

戸建ての話は誰もここではしてないでしょ(^_^;) いちいち、あさっての方向にいくねー。

>>6131 匿名さん
でもさ、この条件って、無茶苦茶な前提だってわかる？

マンション：築10年/専有面積70m2
一戸建て：築10年/延床面積70m2
土地：敷地面積70m2

>>6135 匿名さん
あくまでも比較するための指標であって、定量的な使い方をするものではないと思います。それに戸建も狭小建売りとくらべると、大きな敷地に贅沢な鉄筋コンクリート造の注文住宅を建てればべらぼうに高くなります。そういう物件が多く作られると値に影響が出るでしょうが、どうやら狭小で安価な建売りがまだまだ文京区ではメジャーなようですね。

>>6136 匿名さん

グラフでは
マンション：築10年/専有面積70m2　＝　土地：敷地面積70m2
だから、

敷地面積70m2の土地の上に、マンションと同じ
築１０年の標準的な大きさの建物（延床面積100㎡）が乗れば、
マンションより戸建の方が、
建物分まるまる高いということになりますよ。

>>6133 匿名さん
信用も何も、区民なら湯島ぐらい歩くでしょう。
歴史を感じて良い街じゃないですか。

>>6134 匿名さん
>戸建ての話は誰もここではしてないでしょ
一般的なハザードマップにかかっている低地と高台の比較ですよね。
文京区の場合は高台に住専が多く、反対に低地は商業地が多いので必然的に高台戸建vs低地マンションという構図になってしまいます。

戸建ては災害に弱いので、地盤がよく水害の少ない高台に建てるのがよろしいと思います。戸建てが建つ住専が高台にあるのは合理的だと思います。ただ、低地は低地で災害に強い堅牢なビルを建てて止水板や防水シャッターなどを入れて水災に対する備えをすれば必ずしも住むに適さないとは言えないと思います。

>>6138 匿名さん

本当にそう思います。湯島のホテルがマンションになったり、スーパーマーケットができたり、だいぶ街並みが変わってきましたね。湯島天神など歴史も残しつつ、都心へのアクセスも抜群なので、これからが楽しみですね。

>>6139 匿名さん

おっしゃろうとすることは理解しますが、高台の湯島にだって商業地域はあるし、高台=住専という構図に持っていくから、話がおかしくなると思う。ハザードにかかった低地は水防設備に投資する必要があるから、低地と高台のマンションで比較したら、どちらが建築コストがかかるかは明らか。ここを見ている人の多くは、マンションに関心を持っているのだから、マンションで比較しないと。戸建ての話を持ち出してもね…

>>6140 匿名さん
シティホテルと比べても遜色ない落ち着いた雰囲気ですから、
全部なくなってしまうと、それはそれで寂しいし、
1軒ぐらい、残して欲しいと思いますね。
愛用されている方も困ってしまうと思いますし。
無理なら仕方ないですが…

最近の不動産価値は高台と低地の違いよりも、
駅近かどうかじゃないですか。
共通認識だと思っていましたが。

今後自動運転で新しい移動手段が出てくれば、
また逆転するかもしれませんが。
最近坂上は敬遠される傾向にあると思っていました。

後楽園の再開発と電気自動車の普及によって騒音が無くなると、区役所周辺のマンションは中古価格が上がりそうですね

>>6145 匿名さん

低地でハザードにかかってるけどね。

東京ドームの再開発次第でしょうけど、
これ以上あがってしまうと、港区化してしまいそうですね。
港区の雰囲気、個人的にはあまり好きではなく…
普段着で歩ける今の文京区の雰囲気は保って欲しいです。

神宮の再開発、なんだか危うい感じになってきましたね。
仮に中止になったら東京ドームの再開発が少し早まりそうです。

>>6154 匿名さん

神宮の再開発の事業主体も三井不動産でしたっけ？ 今の時代、環境に逆行する行為への風当たりは強いですね。どう軟着陸させるんでしょうか。

>>6155 匿名さん
6119とかと同じ人？
だったらコメントしたくありません

>>6156 匿名さん

そんなに臍を曲げないでください。お互いに文京区が好きなところは同じですよね。自分で調べます。すみませんでした。

>>6112 匿名さん
このスレには勿体ない理知的なコメント、流石ですね。

サミットストア湯島天神南店がいよいよ３月上旬に開店します。あの実盛坂（非常に急な階段）を昇ることなく、誰でも店舗のエレベーターで坂上に上がれるようになります。湯島には本当にスーパーマーケットがなかったので、サミットの開店は奇跡的な出来事です。

>>6150 匿名さん
とはいえ、高くないと街がいつまでたっても中途半端に不具合が放置されたままになってしまいますからね。投資を呼ぶためにはある程度はしょうがないと思います。小学校や公園を作るにしてもタダでは作れるものでもないでしょうし。

自分は1970年代の原宿で育ったのだが、当時のまだ人が少なかった頃の原宿～表参道に、湯島天満宮～湯島ハイタウンの周辺は今も雰囲気が似ているところがあると思っている。

>>6161 ご近所さん

湯島ハイタウン前のイチョウ並木は、どこかヨーロッパの風景みたいで素敵ですよね。

>>6158 匿名さん

当たり前のことを言っているだけじゃん。どこが理知的なのか、さっぱり分からん。

湯島のはなしばっかり

生暖かい目で見守ろう

そうか、湯島３丁目が香ばしい街たから、湯島のイメージが良くないのか。湯島３丁目を台東区に差し出せばすっきりする。

>>6166 匿名さん
正確には三丁目の道渡った先の風俗街の部分ね。
全部はあげないよ

旧岩崎邸庭園とトレード

なんだかんだ言って、みなさん、湯島が好きなんですね。

>>6169 匿名さん
とても健気やわ。
性格めちゃ良さそう。

>>6167 匿名さん

せっけんのかほりがするお店の住所も湯島三丁目ですが、ほぼ台東区ですよね。

湯島推したって今は物件ないよね

清水坂のプラウドやサッカー通りの三井がこれからですかね？
三組坂上の住友の物件もDINKSや老夫婦には良さげですし。

>>6172 マンション検討中さん

湯島近辺の物件ありますよ。三組坂上のスミフの新築とか、清水坂下で建設中の野村不動産とか、サッカー通り沿いで建設中の三井不動産とか。あと、本郷三丁目駅のすぐ近くで東京建物のマンションもできますよ。

>>6174 マンション好きさん
えっ　そんなにあるのか！湯島盛り上がってますね。
野村と三井、東京建物、知らなかった！　調べてみます！
スミフは工事かなんかで以前揉めてた気が。

>>6174 マンション好きさん
サイトはまだなんですね。残念。
今年中に出ると良いな。

>>6175 マンション検討中さん

工事って何のことですか？

>>6177 通りがかりさん

シティハウス文京湯島の竣工間近のころの西側外壁の塗り直しでしょうか？ すぐ近くにサミットストアがオープンするので、便利な立地です。

サミットの惣菜っ旨いのかな
近くにあっても不味いと使えないんだよね。
サントクの惣菜は好きなんだけど。

>>6175 マンション検討中さん

すみふ湯島は評判クソだから論外として、最近の野村と三井も手抜きが多いしね、湯島だと思って舐めた物件にしなきゃ良いけど

>>6176 マンション検討中さん
湯島というより本郷ですね、お知らせ看板の内容が建設データバンクのサイトに掲載されていました。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=41430

設計はアーキサイトメビウスではなく株式会社陣設計となっていますね。
ブリリア本郷レジデンスと同じ設計会社なので、高級感あふれるいいマンションになりそうですね。楽しみです。

>>6181 匿名さん
なんか2016年となってるけど、延期になってる感じです？
今見ると湯島4丁目のオプレジの立地が良いね。
オプレジだと思って見てなかったよ
しくじった。

>>6181 の看板、よくみたらブリリア本郷レジデンスのお知らせ看板でしたね、失礼しました

>>6183 匿名さん
いえいえ。
湯島3丁目は本郷とか、番町好きな人には良さげな雰囲気だね。
今後は間違いなく評価上がりそう。
ただ、眺望の抜け感のある物件は難しそうなのがマイナスかな。

お茶の水、神保町エリアが大好きなので湯島なら歩いていけそうで住みたいです。

>>6184 マンション検討中さん
番町もそれほど抜け感のある物件は少ないでしょう。
盆踊りできる広場とバーターで作ろうとしたら反対運動が...

ブロック単位の再開発ができるといいんですけどねえ。小学校も作ってほしいし公園もほしい。

>>6185 マンション検討中さん
秋葉原も近いですね。一部の単身者には魅力的でしょう

>>6186 匿名さん
あそこはJGがあるからね。
マンション建設反対が女子御三家の新条件らしいです。
豊島岡は御三家でないから無問題のよう。

>>6188 マンション検討中さん
>マンション建設反対が女子御三家の新条件
あまりバカにしてはいけませんよ

>>6182 マンション検討中さん

湯島４丁目のオプレジの斜め前で、東急リバブルのルジェンテ文京湯島（すき焼きの江知勝跡地）がまもなく完成しますね。春日通り沿いのこれらのマンションは、湯島駅と本郷三丁目駅の両方を使えるので利便性はいいかもしれませんね。春日通りなので車の通行量は多いですが……

>>6185 マンション検討中さん

軽い運動も兼ねてそのまま東京駅まで行けますし
眺望とか妥協できるなら、住んでみて良かったと思えるかもです。
とにかく便利です。

>>6190 マンション好きさん
ルジェンテ文京湯島は春日通り向きよりも公園の方を向いた住戸は優れてますね。
子供の歓声がどうのこうのと言う人もいましたが、明らかに緑も豊かで気持ちのいい向きです。

ルジェンテシリーズは恵比寿がボッタクリ過ぎてスルーしてたんですが、文京湯島は良さげだったんですね

>>6193 匿名さん

ルジェンテ文京湯島はすぐに売れてしまいました。部屋のプランや設備は普通だけど、立地の良さがアピールポイントだったのでしょうか。

>>6193 匿名さん
ボッタクリと言えば住友二子玉川が優勝ですよね

>>6194 匿名さん
湯島小学校と新花公園の緑が豊かで、近所にサミット開業予定と環境や利便性には折り紙付きです。江知勝の跡地である地歴を誇るように、意匠にも江知勝をモチーフとしたデザインが盛り込まれるなど凝りまくってました。

ミシュランの星もとったことがあり、菊池寛や川端康成、芥川龍之介など国語の教科書で誰もが目にしたであろう文豪達が足繁く通った歴史ある名店でしたから、これからも長くその地歴を誇ることでしょう。

ここ、文京区の住環境を考えるスレなのに、なぜか各社の営業スレになってますね。
比較できて便利なので私はウエルカムですが。

本郷三丁目駅前で建設される東京建物の物件（ブリリア？）も気になりますね。あのエリアも、スーパーマーケットのライフができて、にぎわってますね。本郷三丁目駅近くの飲食店って、店舗の撤退が結構あるけど、すぐに後継テナントが入りますね。東大の学生や職員の需要があるからでしょうか？

>>6198 匿名さん
ライフは生鮮品が弱くて裏切られた気分ですね。
あれだったら同じライフでも大塚まで行ったほうがいいものが安く置いてあります。
もうちょっとがんばってほしいです

>>6199 匿名さん

本郷三丁目のライフは売場が狭いですよね。湯島にオープンするサミットは広いのかな？