文京区の住環境はどうですか？

>>5950 匿名さん

タワマンが可能かはともかく、湯島ハイタウンの再開発が実現できたら、山手線内側の大規模再開発として相当脚光を浴びると思います。湯島駅のみならず、いま不動産業界で話題の御徒町駅までも徒歩10分以内ですし。大手町や丸の内に近く、複数路線を使えて、徒歩圏内にデパート、映画館、スーパーマーケット、都立公園がある環境はすごいです。

>>5951 マンション好きさん

たしか、湯島に3月上旬にサミットストアがopenしますよね。

?? 不動産業界で話題の御徒町駅 ??

>>5944 匿名さん
>湯島にも待望のスーパーマーケット
あれは多分、複数のデベが談合してせーので一斉にマンションを作り始めたのだと思います。スーパーの誘致もその一環でしょう、ちょっとしたミニ再開発ですね。

>>5953 匿名さん

この記事に限らず、御徒町駅は話題ですよ。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e621df6496ef38eb6b90a45d255522e2f2ef...

>>5950 匿名さん

いろいろなメディアで御徒町に注目が集まっていますが、上野駅と秋葉原駅の間にある地味な御徒町駅はこれまで比較的格安だったので、利便性がいいとが分かり、不動産的にお得という感覚なのかもね。

>>5954 匿名さん

おっしゃるように、湯島でプチ再開発が進みましたね。ラブホテルの跡地にもマンションができて、だいぶ街並みが変わりましたね。

>>5954 匿名さん

だよね。あれだけ各社がマンションを建てているのをみると、いい意味で談合だよね。

>>5947 匿名さん
あの辺なら確かに高級タワマンもしっくりきますね
建てるとしたら周辺の戸建住宅や低層マンションと日照権で揉めそうですが、既にサッカー協会ビルで日陰になってるのでそんなに揉めないかな？

>>5959 匿名さん
東京パークタワーのとこみたいに、
上手くいけば隣の戸建のある区画と一緒に再開発いけそうな気もしますが、甘いですかね。
そのぐらいないと、なんで買ったのか不思議な気もするんですよね。
単独だとタワマン許されなそうな気配ですし。

>>5959 匿名さん
いずれにしてもまだビルが新しいから、20年後、30年後になりそうです。

>>5947 匿名さん

協会ビルの前の道路は「サッカー通り」という名前だけど、サッカー協会が撤退したら道路名も変わるのかな？

>>5962 匿名さん

サッカー関連の施設は残るだろうから、変わらなそうな気がしますよ。まだ建て替えの話も何もないですが。笑

>>5947 匿名さん
>三井が買った日本サッカー協会のとこ
それまだプレスリリースも出てないんじゃないですか？
まあ、結局は買うことになりそうな情勢ですけどね
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2021/1102_02/

湯島の今後の人口増などを考えると小学校の一つもできておかしくない敷地面積です。
周辺も含めて一体再開発でいいものを作ってほしいものです。

>>5964 匿名さん

サッカー協会の建物の横の区立湯島幼稚園や図書館は建て替えるんだっけ？ どうせなら、一帯で建て替えれば、かなりの敷地面積になると思うんだけど。

>>5964 匿名さん
そうでした、購入はまだでしたね。失礼しました。
周囲の病院と連携した、パークウェルステイトも需要がありそうです。

>>5967 匿名さん
既にサッカー通りと蔵前橋通りとの交差点に老人ホームがありますね。
慶應義塾との関係が深いようですが、近所の順天も結構商売うまそうなので絡んでくるかもです。特別室差額料１０％オフぐらいやりそう。

以前サッカー協会ビル横のオプレジを内覧したが、室内はともかく一歩外に出るとビルの圧迫感が強かったです。

>>5969 ご近所さん

オープンレジデンシア本郷三丁目ですか？

>>5970
ですです。

>>5971 ご近所さん

確かに目の前にサッカー協会のビルがそびえたっていますね(^_^;) 湯島の中でも、あの辺りは古い家屋がまだ残っていますね。

文京区の話というわけではないので恐縮なのですが、
区内でも絶対高さ制限によって建て替え困難になるマンションが、
以前より増したと思うのですが、
マンションの敷地を売却して所有権から定期借地権に変えることで、
建て替え費用を捻出することって不可能なのでしょうか？
そういった例を今まで聞いたことがないので、
どなたかご存知の方がおられましたら教えて頂きたいです。

>>5973 匿名さん
おそらく寿命のある個人とか比較的短期に利益を確定しなければいけない私企業ではメリットをほとんど感じられないと思うのでそのようなことはしないと思うけれど、寿命のない自治体とかが市街地再生事業のスキームの一つとしてそういう方法はとってもいいのかもしれない。たとえば70年後に公園にするとかそういう超長期的な都市計画の一環としてならありうるかも。計画道路とかも通しやすくなると思うが、実際に70年後に取り壊すとなったら契約を延長するとかしないとか、住んでいる老人や低所得者の人権がなんたらとかなって揉めることと思う。

>>5974 匿名さん
変な質問にお答え頂き、大変ありがとうございます。
そうですよね、確かにおっしゃるように、
企業では利益が出るまでに年数がかかりすぎですね。
文京区は規制が厳しいので、同じ規模の建物しか建たない場合でも、
建て替えできるようになると良いと思ったのですが。
定借でもやっぱり最後は結局揉めてしまいそうですね、私もそう思います。
難しいですね。

>>5973 匿名さん
>>5975 匿名さん
マンションの敷地を手放して新しく建て替えするというのはまさしく再開発そのものですよね、権利変換というやつです。旧耐震で同じぐらいに築古なマンションが固まって存在している地域は周辺の戸建ても含めて再開発ができれば一番きれいな形で解決できるんじゃないかと思います。

高さがとれない分は面積で稼がないと建たないのでそういう形式をとらざるおえないでしょう。将来の建て替えに備えて容積率などに余裕をもたせるとなるとさらに相当な広さが必要になってくると思います。

絶対高さ制限を定めることで、危険な建物が増え、公共の空間が狭められ、一見良好な住環境のために必要のように感じられても、現実には大きな副作用があるようです。マンションの建て替えなどの際には相当程度の緩和措置が必要です。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係として容積率の緩和要件などを他区は既にとりまとめてＨP上で公開しているところも多いようですが、文京区の取り組みの遅れが目立ちますね。国土交通省によれば特定行政庁の許可により容積率制限を緩和できるというのですが、いつになった基準を作るのでしょうか。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...

再開発しないかねえ。

>>5976 匿名さん
文京区は東京の均衡な発展を阻害しているね。
築古が固まっているようなところは思い切って再開発して欲しい。
護国寺のあたりもかなり古いマンション並んでますね。

>>5979 匿名さん

文京区は都心へのアクセスがいいし、イメージもいいので、再開発マンションを売り出せば、最低でも坪500万円で売れると思うけどね。

>>5979 匿名さん

湯島ハイタウンもぜひ再開発してほしいな。湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅を普段使いできる好立地。上野駅も徒歩圏内。絶対に売れるよ。

>>5981 匿名さん
湯島ハイタウンのとこは、もし再開発になっても分譲にはならず、
ラトゥール的なものになりそう。立地が良すぎて。

文京区はうまく再開発が進めば、かつて見下していた豊島区の現在の人気を追い抜き、「反社と美女がいない港区」くらいのステータスになれそうなものだが

>>5982 匿名さん

湯島ハイタウンを建て直すとしたら、北側の旧岩崎邸庭園を借景とした高級低層レジデンスがいいな。

>>5979 匿名さん
音羽通りのマンションたちもだいぶ古くなりましたね。

>>5984 匿名さん
もともと住んでいた人が住み替えできないのではまとまるものもまとまらないでしょう

あの戸数を考えると大規模タワーマンション一択でしょう。
そうなると、旧岩崎邸庭園からの眺望を確保するためには坂上の公務員宿舎や公園敷地を利用した一帯の再開発によってマンションの建っている位置をずらすしかないのではないのですかね。現状、低層マンションではないですし、容積率の割り増しなんて使ったら普通にすごいタワマンが建ちますね。まあなんでも反対の人は自分の眺望とか環境の人権は訴えても、所有者の人権は軽視する傾向が強いのでしょうがないのですが。エゴとエゴがぶつかるならもっとスマートな解決法を行政が提供するべきですね。訴訟だなんだと泥試合になっているのをのほほんとタワー庁舎から眺める姿は本当に醜く見えますね。

>>5987 匿名さん

坂上の公務員宿舎はかなり年季の入った建物ですが、実際に住んでいるんですかね？ この敷地と隣の切通公園にタワーマンションを建てたら、上野・不忍池やスカイツリーの眺望も確保できて、湯島駅にも本郷三丁目駅にも歩けて、煉瓦塀の無縁坂も近く、最高の立地になりそうな予感。

>>5988 匿名さん
そうなんですよ。でも湯島ハイタウンに住んでいる方が建て替えを決断しても、結局今ある敷地におそらく形状的にツインタワーの高層マンションしか建てられないですね。だって彼らが自由にできるのは現在ある敷地だけだからしょうがないです。岩崎邸庭園には泣いてもらうしかないですね。ちょうどスリットみたいに真ん中から眺望が抜けますからそれで我慢しましょう。

>>5989 匿名さん

今も、旧岩崎邸庭園から湯島天神方面を見ると、湯島ハイタウンが壁のように建っているので、湯島ハイタウンの敷地にタワーマンションを建てても、さほど景観として影響しないような気がしてきました。あそこにツインタワーが出来たら、駅直結にしてほしいですね。

高さ制限だ、建てさせないぞ、訴訟だ、デモだ、なんて言う人は単に時間稼ぎの邪魔はできても合法である限り建ってしまいます。建てる方は時間とコストがかかって不幸になり、結局は建つので反対してもただの無駄骨。誰も幸せにはなりません。

ここは再開発と、岩崎邸庭園の正面の景観を改善させてみんながニコニコできる近接地域への巨大タワーマンション建設（ついでに小学校併設もよろしくです）をするべきですね。おそらくスキームとしては湯島ハイタウンの敷地を都なり区が買い上げて公園や公共施設にして、売却益を原資の一部にしつつ坂上の公園と公務員宿舎に容積率と高さ制限を緩和して業者にタワーマンションを建てさせる。区や国が地主となる借地権マンションにすれば区や国に地代収入が入るし将来的には公共空間の拡大も期待される。

>>5991 匿名さん

湯島ハイタウンは、一部の室外機マニアなどには人気だけど、文京区の反対派のシンボルになっている後楽園のルサンクのように近隣に住宅が密集しているわけではないので、5991さんがご提案されてるように、行政がしっかりとした展望とスキームで進めれば、マンション住民も近隣もWin-Winの再開発が実現できると思う。行政の動きに期待したいですね。

小石川の共同印刷小石川工場跡地の再開発も、本社社屋の竣工が今年3月末に迫り来年度には何らかのアナウンスがあるはずです。
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2020/20200302-5316.html

https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2019/ir_info_20190724-1700.pdf

借地期間はプレスリリースによると2024 年１月１日から 2097 年５月 31 日（予定）
となっています。おそらくこの１?２年の間に新本社屋への引っ越しと旧工場の取り壊し整地作業が行われることでしょう。

土地面積は約 12,487 ㎡とされており、これはちょうどブリリアシティ西早稲田の12,348.42m2とほぼ同面積です。借地権者は日鉄興和不動産株式会社でおそらくブランド名はリビオシティと推定されるものの、アドレスからグランリビオブランドでの可能性も考えられます。

小学校併設は借地権なので難しそうですが、超高層にすれば可能かもしれません。

ファイヤーハウスのところの交差点に「本郷小学校前」の標識が付いていました。名前が付いたのですね。

東大のくろぎ、いつまで休業なんでしょうかね。

「5年間の人口増加率」が高い東京23区ランキング！
第3位：文京区（9.3％）
https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/547360/

これ人口が少ないほうが有利なんだけど、都心回帰が起こってるね。
タワマンも湾岸もないのによく増えたな。

文京区、地区計画の少なさがちょっと異様ですね
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/chiku/chiku_5.htm

>>5997 匿名さん
低専が多くを占める住宅地域が多いからです

>>5997 匿名さん
>>5999 匿名さん

土地利用計画の変更の余地はありそうですけどね
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/keikaku/shingikai/pdf/riyou01...

こらからですよ、これから。