文京区の住環境はどうですか？

>>5758 評判気になるさん
>長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
>旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

制振オイルダンパーとかチューンドマスダンパーのような制振技術もありますしね。
既に最近建築されたタワーマンションでは導入事例が多いですし、いきなり旧耐震物件とはならないと思います。あえて免震にしないで制振にするという作戦もあると思います。

むしろ長周期地震動の問題が認知される前と後とで旧耐震新耐震が分けられるような気がしませんか？

さらに都心部でのマンション用地は現在枯渇しているため、再開発マンションができれば、その希少性は高いです。たとえ新しい技術ができたとしても、新しい技術で建てられた新築物件が脅威となるほど、近隣のよく似た立地に大量に供給されるとは考えにくいです。むしろだからこそ、民間の力を活用できるとも言えるでしょう。今しかない。

>>5757 匿名さん
駅直結にできればなお可ですね。交差点付近の民間ビルとかも巻き込んで規模を大きくすれば湯島のランドマークとなるでしょう。高さ制限も大幅に緩和して小学校とか保育園や学童とかも一緒にすれば文京区のいろいろな問題が解決することでしょう。
屋上緑化して校庭や園庭としてでなく一般の区民にも開放すれば歓迎されることうけあいです。

>>5761 匿名さん
超高層マンションの建築基準法、
改正ありましたっけ？
改正の歴史は地震とリンクしていますよね。
次がどういった基準になるのか、まだ誰もわかりません。

>>5762 匿名さん

さすがに、繁華街寄りの湯島天神下交差点近くに小学校や幼稚園は厳しそうなので、これらは坂上の裁判所の官舎の辺りとかどうかな。湯島ハイタウンの辺りは、春日通りの拡張にあわせて、ランドマークとなり得る開発の可能性は秘めているよね。

>>5763 評判気になるさん
今心配していることは、既存の免震マンションが新耐震基準で全て不適合となる可能性だよ。最近明らかとなってきた過酷事象に対応してない古いのとかどうするんだろうと非常に懸念している。たぶんそれもあって建築基準法になかなか盛り込めないんだろうな。

>>5762 匿名さん

湯島ハイタウンの場所は、北東に不忍池、東にスカイツリー、南に湯島天神、北に旧岩崎邸庭園が望めるので、高層ビルが出来たら人気が出そう。千代田線湯島駅のほかに、銀座線上野広小路駅や山手線御徒町駅も徒歩圏内だし。

>>5765 匿名さん
それは今現在の話ですよね。
もっと先を想像しましょうよ。

そうなるとやはり免震は避けておいたほうがいいのかな。
地震後に免震装置が変形して元に戻らなくなっちゃうとか、引き抜きとか座屈などが起きて躯体が損傷すると、もともと揺れを吸収することを前提に軽量に作られている躯体のダメージがどれほどとなるのか、詳しく語る人はいないね。くわばらくわばら。

https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105.aspx

湯島ハイタウンのあたりは確かに大通り沿いですし、再開発の適地ですね。
ただ、権利関係が複雑でしたよね…

>>5769 評判気になるさん

確かに湯島ハイタウンの辺りは権利関係が複雑みたいですね。ただ、湯島ハイタウンから先の春日通り（切通坂）も道路拡張の対象地みたいですので、あの一帯を無電柱するなど整備したら、天神下交差点から本郷方面の大通りは綺麗になりそうで、それに合わせて湯島ハイタウンの一帯も再開発したら夢が膨らみそうですね。御徒町駅や上野に歩いていける好立地です。

>>5770 匿名さん
実現したら区内随一の人気マンションになりそうですね！
岩崎家主導で、ぜひお願いします！！

>>5771 評判気になるさん

スリーダイヤですね笑
たしか湯島ハイタウンの分譲もスリーダイヤ系列だったかな？

湯島ハイタウン、確かに三菱系なんですね！
グーグルマップで見るとほんと夢が膨らみます（笑）。
現在借地権のようですけど、もし再開発時も何十年かの定期借地権を設定して建てたら、
出口が決まっているから老朽化したまま建ち続けることもなくせそうですよね。
最近、マンションの土地は所有権よりも定期借地権の方が合っているのではと思ったりします。

ブンキョッ区

台東区に勝てる日はくるんやろか。

とりま、安定のシャビーやな。

笑い

SUUMOに湯島ハイタウンの記事があります。耐震化工事を検討しているようで、建て替えはないのかな？ 文京区の端のエリアですが、場所はすごくいいところですね。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

>>5774 匿名さん

上野桜木など一部エリアを除いてほぼ水没エリアの台東区は黙って！

>>5776 名無しさん
まあまあ、台東区も一部は江戸町奉行所の管轄地域だったからリスペクトしてあげよう

>>5777 匿名さん

はい。文京区を侮辱されたようで、ついつい感情的になりまして申し訳ありませんでした。上野や浅草を擁する台東区はリスペクトしています。

劇団ひまわり？

>>5778 名無しさん
文京区とは全く異なるコンセプトの地域にウチに負けているとか言われても笑うしかないでしょ。しかし台東区は江戸時代から災難続きだね、江戸の三大水害ではいずれも大被害を出しているし、関東大震災や東京大空襲では大火災、ここ300年ほどの間に一体何人死んだかわからないが、それでも打ち捨てられることなく人は住み続け地価が上がるわけで、力のある土地であることは間違いない。

まあ青山とか麻布の高台の住人に、歌舞伎町に負けてるぜイェーとか言っても苦笑されるだけでしょ、それと同じです。他の地域との比較はしたくないですが、やはり再開発によって災害に脆弱な地域を解消解消したり、民間活力を活用して税金に頼らない公共資本整備をおこなっている他の区は羨ましいですね。やたら法律、ことに建築基準法に詳しい方が文京区関連スレッドでがんばっておられますが、他の区はもっと柔軟に行政上の課題を解決しているので、もう少し柔軟な思考をお願いしたいですね。行ったことはないんですが、文京区にもソープランドがあるようなので、そこでちょっと抜いてこられたらいかがですか？少し見える風景が変わってくるかもしれません。

>>5780 匿名さん

湯島三丁目の繁華街の客引き防止条例では、台東区と文京区が足並みをそろえて制定し、上野警察署（台東区）と本富士警察署（文京区）が連携してパトロールしていたり、本富士警察署天神町交番（文京区湯島）が台東区の池之端の一部を管轄にしていたりと、意外とこの二つの区はつながりが強いです。

>>5774 匿名さん

何がブンキョッ区だよ。台東区は災害に弱いじゃないか。台東区に言われる筋合いはない。

で、文京区で再開発するとしたら、どこが適切なの？

>>5784 マンコミュファンさん
なんか湯島の人気が高いようですね
私なんかは環状3号線の整備と沿線の再開発がセットで進むといいんじゃないかと個人的には思いますけどね。

https://style.nikkei.com/article/DGXNASFK26039_X20C12A9000000?page=4

>>5785 匿名さん

播磨坂周辺は閑静なエリアですよね！
最寄りは茗荷谷駅ですか？

>>5786 匿名さん
播磨坂が東西に伸びたらなかなか素敵だなと思うんですけどね。
計画道路の場所は木造三階建とかすぐ崩せる建物しか建てられないので防災上の弱点になっちゃうんですよね。

むしろさっさと通して沿道の容積率を引き上げて再開発を行うことで、小学校や公園などを作れるわけで。計画を撤回しろとか作らなくてもいいとか非生産的な事を言い立てて時間を空費するよりもいいと思いますね。これが港区白金台だったら小石川植物園を守るためにグイッと道路が迂回して開通していたんでしょうけどね。

水没ハザードマップを見ると、
文京区は 小石川一丁目 以外は特に水没しなさそう

>>5773 評判気になるさん

湯島ハイタウンの土地の権利は2030年3月みたいですが、それ以降はどうなるか分かる方はいますか？ さらに更新できるのでしょうか？

>>5789 匿名さん
旧法借地権ならそのまますんなり更新できると思うな。ただ問題は建て替えとなると契約内容がどうなっているかによる。

>>5790 匿名さん

湯島ハイタウンは2030年の頃に築60年。素人でよく分かりませんが、耐震化工事などによって、建物としてはさらに延命できるんでしょうか？

たとえ延命できなくても住み続ける感じしかなさそうです。
都市計画変更による一帯再開発を待つ形で。
現状借地権でこの戸数だと再開発の難航度は想像を絶すると思うけど。

>>5792 匿名さん

そうなんですね。詳しい解説、ありがとうございます。湯島ハイタウンエリアの再開発のハードルはかなり高そうですね。

湯島ハイタウンは、湯島駅、上野広小路駅・上野御徒町駅、御徒町駅、仲御徒町駅、本郷三丁目駅を普通に徒歩で使えて、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園、湯島天神、東京大学本郷キャンパスといった名勝が近くにあり、松坂屋上野店やシネコンのあふPARCOなどの商業施設にも歩いて行けます。付近には大型スーパーマーケットが３月にオープンします。

隣の国有地（裁判所官舎など）とあわせて「文京区アドレスの大型再開発」として売り出したら、かなりインパクトのある稀少な好立地と考えています。どこかデベが汗をかいて頑張ってくれないですかね。

スミマセン、5790でも専門家でもないですが、つい、うっかり横入りコメしてしまいました。
でも、ほんと、実現できたら金字塔でしょうね。
再開発、どこも揉めてそうですから。
ただ、この先もずーっとこのままにしておいて良いハズはないと思うので、
行政の方からもアプローチしてもらいたいものです。

>>5794 匿名さん

湯島ハイタウンの交通利便性の良さは都内でもかなり高いと思いますので、再開発できれば人気が出そうですね。ただ、ヴィンテージマンションとして再開発が進まないままでいくのか、これからの動向は注目です。

>>5794 匿名さん
老朽化して震災のときに万が一にも倒壊するようなことがあれば、あの規模だと甚大な人的被害が発生する。行政が絡んでも全く違和感がないが、問題は建物の高さとかに拘る一部の人たちの動向だな。

56戸のDIKマンションが被災で建て替え決めてからクレヴィアになるまで10年近くかかったんだから、232戸の湯島ハイタウンが建て替えするにはどんなに早くても20年はかかりそう

旧岩崎庭園への配慮は当然ながら必要だとは思いますが、
法定再開発ということであれば、かなり賛同も得られるのではと思ったりします。
「法定」ですから。

そうですね、20年でも驚異のスピードですね。

>>5798 匿名さん

旧岩崎邸庭園を借景としたマンションとかあったら最高ですねぇ。

>>5798 匿名さん

法定再開発というのは普通のと違うのでしょうか？ 区が動けば強制力があるのでしょうか。湯島ハイタウンは残すべき遺産であることも理解できますが、やはり防災を考えた場合、なにかしないといけないですよね。

原宿のコープオリンピア（1965年完成／162戸）の場合は、2007年に管理組合が建て替えを計画して以降、商業テナント所有者との協議がうまく進まず頓挫しているようだね。
さらに規模が大きい湯島ハイタウンの場合、建て替えは100％不可能な気がしてきた。

>>5802 ご近所さん

原宿のコープオリンピアのテナントは、あの中華料理の名店ですか？

>>5802 ご近所さん

そっかー。湯島ハイタウンの再開発は無理かー。実現出来たらすごいけどね。

地球に爪跡を付け、それが後まで残るのが何よりの楽しみ、と語っておられるようなので解体して爪痕が消えることは辛いんだろうね。目の黒いうちは爪痕を残しておいてあげようじゃないか。

>>5797 ご近所さん
>どんなに早くても20年はかかりそう

1970年竣工で、現在築52年。20年後は築70年だからねえ、維持管理コストの上昇に果たして住民が耐えられるのかという問題も出そう。

爪痕を残したいとかいう人も多分いないと思うので前向きに進むんじゃないかな。
借地権契約の更新までの間に何らかの結論は出ると思うな。以前別な借地権物件で地主が買取を要請してきたケースがあったが、今回はどうなるかな？

流れとしてはおそらく
耐震補強+大規模修繕＋設備近代化（光回線導入）の費用が出る→各戸で負担できる範囲か→できるorできない

できる→多分このまま

できない→建て替えなどの方向性を探る

だろうね。可能性は半々ではないかと思う。

>>5807 匿名さん

湯島ハイタウンを紹介したSUUMOの記事にも、耐震補強や光回線導入を考えているとありますね。さらに各戸でリフォームを進めてしまった結果、給排水管が複雑化しているとありますね。

あまりにも老朽化しているので、修繕費用が莫大になりそうです。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

>>5808 匿名さん
共用の給排水の本管はまだあの時代は鉄管だったと思います。おそらくとっくの昔にライニングなどを施す配管の更生工事ぐらいはしていると思いますが、50年を超えてくるとどうなんだろうなあ、そろそろ漏水などでお風呂が使えない部屋も出てきそうな気がします。躯体スラブの中性化とかも心配ですが、ただ国会議事堂とかやたら古くてもいまだに現役の建物もあるので、当時の施工次第ですが、どこまでやったのか？

>>5809 匿名さん

コンクリートの中性化は深刻な問題ですね。RCの鉄筋のかぶり厚から、耐久は60年くらいが限度でしたっけ？ 湯島ハイタウンは大丈夫なのでしょうか。

>>5801 匿名さん
私も良く知りまませんが、
法定再開発ですと、防災面が弱い地区に
行政が積極的に建て替えを促す指定をして、
まちづくりを行う分、
高さや容積率が他の地区より緩和されたりするようですよ。
文京区では12例ありますね。
信じられないことに、
東京都のトップバッターは文京区だったようにも見えます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sai-kai.htm
ただ、湯島ハイタウンはたとえ指定されても無理ゲーに近い面もありそうですが。

権利床が今までの住戸より狭くならないというのが鍵でしょうね。

最近の再開発は100％還元は厳しいようですね
湯島の場合は10から30％還元ぐらいと予想

>>5813 匿名さん

更新時期までのあと八年間、湯島ハイタウンはどう判断するか注目ですね。

>>5813 匿名さん
高さ制限を守っていたらそんなものでしょうね。最大限高さを盛ればあるいは？

>>5815 匿名さん

あの辺りは高さに規制があるんでしょうか？ 都立の旧岩崎邸庭園があって、景観条例とかあるんでしったけ？

>>5813 匿名さん

一般的に、還元率が低下しても、新築の価値や実勢価格が高ければ、還元率の低さを補えるのでしょうか？ さすがに10％～30％の還元率だと厳しいでしょうか？

>>5815 匿名さん
高さ制限が解除された想定で予想しています
借地権のようなので
景観条例、あってもなくても
常識的に考えれば最大限配慮すべき建物ではないでしょうか
高さ突破が許されるとしても、三菱グループのみですよね
財閥系ってご先祖様を何よりも大切にされているイメージです
他の財閥系が高層ビルを建てたら逆鱗に触れる感じではないでしょうか

10％～30％の還元率の建て替えなんて、
この規模で実現はありえないと思います

>>5818 匿名さん

湯島ハイタウンの分譲は三菱系列ですし、裏には岩崎弥太郎の邸宅だった庭園や三菱史料館もありますし、再開発事業者は三菱グループ以外に考えられないですね。

確かに藤和不動産のフラッグシップ物件なんで地所さんには頑張ってほしいけれどね。

企業フィランソロピーの一環として損得抜きでまとめてくれるなら期待大だけど

>>5819 匿名さん
本来ならマンションではもったいない土地ですよね
三菱美術館が建ってても良いぐらい

しかし、素朴な疑問だけど湯島ハイタウンさんところの地主ってひょっとして岩崎家につらなる人かな？土地の大きさやその価値を考えると相続するとなると相続税がすごいことになりそうだけど。

藤和不動産は
ゼネコンのフジタが設立した不動産会社で
途中から三菱グループになったので地主はやっぱり謎です

住んでる人なら地代払っているだろうから、どなたか教えて欲しいですね

>>5822 匿名さん

湯島ハイタウンの場所も、元々は岩崎邸の敷地だったので、地主さんも三菱の関係者なのかな？

残念ながら
旧 岩 崎 邸 庭 園 景 観 形 成 特 別 地 区
に引っかかってる模様...　皆様　妄想お疲れ様でした...

>>5826 匿名さん
一瞬そうかダメかと思ったんだけど、よく考えたら不忍の池のそば、岩崎邸庭園がったりにブリリアタワーがどーんと建ってるじゃないですか（笑

>>5825 匿名さん
>地主さんも三菱の関係者
そう、その辺も気になる。多分莫大な相続税がかかるので法人化しているとは思うけど。いずれにせよ借地権をこのまま更新してもそう長い事かからずに施設劣化で人の住めないビルになるのは見えているので、地代収入をサステイナブルに維持するには建て替えを更新の条件にしてくる可能性もある。これが個人だと買取を求めるとかいう形が多いよね。

ブリリアタワーは赤枠外のようです
https://www.city.taito.lg.jp/kenchiku/machidukuri/keikan/ichiran/keika...

>>5830 匿名さん
よく見ると赤い枠はここの敷地のA棟とB棟の間に楔状に食い込んでるけど
そこを外せばタワーが建つねツインタワーができそう

湯島ハイタウンがあの規模でもし末期の同潤会アパートみたいな状態になっちゃったら、湯島一帯の雰囲気も治安も悪くなるのは必至だよねえ。
建て替えに行政がどこまで関与できるのか知らんけど、区も再開発に向けて頑張ってほしいよねえ。

>>5831 匿名さん
日本中から反対派が押し寄せてきそう（笑）。

>>5830 匿名さん　の示すリンク先60ページをみると岩崎邸庭園からの風景に湯島ハイタウンが見事に写っているね。たとえば切通公園と関東財務局の建物を今の湯島ハイタウンの場所に移動してタワーマンション建てたら岩崎庭園の日当たり眺望がすごくよくならないですか？目の前は湯島天満宮の緑でしょ？

うーん、やっぱり再開発するべきだよ、これ。ただ地代を今度は文京区が払うことになるのでどうなのかというところはあるが。

>>5832 周辺住民さん
森ビルみたいなデベロッパーがいるといいんですけどね。地所さんに期待ですかね

実は後楽森ビルってのが文京区にあるんですよね。
https://www.mori.co.jp/office/japan/korakumb/

森ビルのノウハウを文京区で活かすってのはダメですかね

>>5836 匿名さん

森ビルと三菱地所が組んだら最強ですね。

>>5832 周辺住民さん

湯島ハイタウンは、文京区内で大規模な再開発ができそうなエリアですよね。駅にも近いし、一帯開発してほしいな。

同じ湯島でも湯島駅と上野広小路駅の間の方がまだ再開発の可能性有。
ハイタウン周辺の方は区の力ではとても無理。
相手が悪い。重要文化財かつ資料にも高さに配慮するように明記されている。
建て替え時は今より逆に低くなる可能性大。
潔く諦めよう。

>>5839 匿名さん

湯島駅と上野広小路駅の間の繁華街は、ドラマのロケにも使われるザ・昭和のエリアだから、そこは再開発せずに残してほしいな。

>>5840 匿名さん
そうだね、残しとこう。

>>5839 匿名さん
行政のことを馬鹿にしているのはわかりますが、そこまで無能ですかね。

>>5842 匿名さん

湯島ハイタウンの前にある湯島天神近くに奇しくも岩崎弥太郎と渋沢栄一が住んでいたことがあり、湯島ハイタウンの裏には旧岩崎邸庭園や三菱史料館があります。交通利便性の高い湯島ハイタウンを再開発して、日本近代経済博物館のような施設を併設して観光客を呼び込んだりと、行政が本腰を上げれば色々と可能性のある立地だと思うな。文京区に期待ですね。

線路北は周回遅れ、って感じですね。

>>5843 名無しさん
結局景観地区とか言いながらもそれを決めた時にはその意図に反して既に真南に高い建物が建っていたわけで、それを当初の目的通りにするには岩崎邸庭園の周辺地域一帯の再開発が必要そうであることは間違いないですね。

多分南にスーッと緑の湯島天神が見えるようなランドスケープになるのなら反対する人はいないでしょう。岩崎邸庭園の南側に低層商業施設あるいは文化施設のある緑地公園を整備して文京区の東の玄関口として誇れるような地域にしたいですね。その敷地的な余裕を実現するにはおそらく小学校を併設した超高層タワーしかないでしょう。

さすがに、事ここに至っては高さ制限反対ではなく、再開発期成決起区民大会が必要ですね。タワマン建てろ！ですよ。

>>5844 匿名さん
むしろ一緒の時期にできてガチンコで競争がおきるよりはいいんじゃないですか？
多分城南が一巡したら文京区の方にうつってくるでしょう。台東区とかも再開発余地は大きそうです。

>>5845 匿名さん

「文京区の東の玄関口」は、なるほどです。文京区は後楽園が千代田区や新宿区からの玄関口になっていますが、上野や秋葉原から近い湯島駅辺りも玄関口としてのポテンシャルはあるような気がします。湯島天神のほか、台東区にもまたがる旧岩崎邸庭園といった観光資源を生かして、湯島ハイタウンにランドマークの建物があってもいいと思います。

江戸時代の歌川広重が描いた「湯島天神」のように、境内の周囲を低層建築にして、上野公園の不忍池が見える景色にしたら撮影スポットになりそうですね。いまある建物を壊すのは不可能で、全くの妄想に過ぎませんが。

景観地区を指定しているのは、台東区と東京都であり、
文京区だけでどうこうできるレベルではなさそうですよ。
それを突破できたとしても、
最近はネット署名運動が盛んなので、徒労に終わるでしょう。
区民大会、面白そうですね。
ライブ配信、楽しみにしてます。

首都高の地下化という大改造が始まり都心の景観はだいぶ良くなるだろうから、それに合わせて皆さんが上に書かれているような再開発が進んでいって欲しいものですなあ。

>>5849 匿名さん
>>5850 匿名さん
おそらく単体の敷地での改築では今よりよくなる方向性はないと思います
かといってそのまま放置してもいずれ居住が困難なぐらい老朽化していくでしょう。
こういう問題があるような立地は東京都も含め行政がしっかりと対応して再開発を進めていく必要がありますね。

やはり民間では自分の所有している部分しかいじることができないため、その中で最大化するには周囲ともめても適法であることを盾に強行するしかない。不毛な反対運動でそれを邪魔するよりも、行政が介入してより望ましい方向に再開発を進めることが重要です。再開発反対、高さ制限守れ、だけでは何もよくならない気がします。

>>5852 匿名さん

この湯島のエリアを含めて、文京区の発展的な再開発に向けて、区議さんとがが汗を流して動いてくれたらいいですね。どなたかお知り合いはいませんかね。

>>5850 匿名さん
問題は、赤線の外側は景観地区でもなんでもないのでタワーマンションを建てようとしたら建っちゃいますよ。反対運動とかするよりも、景観地区の南側を公園にして既存の公園や国の敷地にマンションを移動するような再開発事業を進めるように運動されたらいかがですか？

後楽園周辺は風俗や場外馬券場、パチンコ屋といったいわゆる歓楽要素が強いエリア。
人が住む場所ではないですが、享楽に耽るには湯島以上の場所です。
そういえば去年ニュースになった50人連続レ◯プ魔も、後楽園エリアに住んでいましたね。

この手の話題なら、湯島には、負けませんよ。

>>5854 匿名さん

現在の切通公園や裁判所官舎（かなり老朽化）の辺りに高層ビル（用途制限あり？）を造って、今の湯島ハイタウンは低層にして、湯島駅直結の地下空間に商業施設を造るのはどうかな？ ついでに上野広小路駅まで地下でつなげるとか。 いろいろと考えられそう。

>>5854 匿名さん
建てられるものなら、既に建ってます。
誠に申し上げにくいのですが、
文京区ですと汗をかいても採算が取れるほど賃料が取れないのですよ。
これが都心となると話は別なのですが。

>>5856 匿名さん
上野広小路を経由して上野駅までの地下通路やモールができると上野の魅力がさらに高まりますね。乗り換えも便利になります。

それよりも床面積が足りず教育環境が劣化している文京区（だけではないでしょうが）の小学校の問題や老朽化した巨大マンションの建て替えなどの問題が一気に解決する妙案なんですけどね。

高さ制限に拘る人たちががんばることで文京区の住環境はますます悪くなるばかりです。

>>5857 匿名さん
老朽化して現代的なニーズにあわない商業施設をリニューアルしたら高い賃料がとれますよ。優良な新築が供給された地域は例外なく賃料が後から上昇していますよね。

>>5858 匿名さん

東京文化資源会議という民間の会議体で、グレイダー上野駅構想というのが議論されていて、実際に上野広小路駅と湯島駅を地下でつないで地下空間を有効利用する案が議論されているんですね。地下の権利とか複雑そうでなかなか進まないと思うけど、上野広小路駅から上野駅まで地下でつなげたんだから、やればできそうだよね。腰の重たい文京区が頑張れば。

>>5860 匿名さん
今のところ後楽園の再開発で頭がいっぱいっぽいですね。
私個人の意見としては今の文京区役所は壊してもっとエコでサステイナブルなランニングコストの低い区役所を民間資金を導入してタダで建てるといいと思っているんですよね。文京区役所跡には小学校や図書館、音響の良い（ここ重要）ホールを併設した超高層オフィスビルがふさわしいと思います。（マンションだとさすがに近隣から苦情が出そう）

>>5861 匿名さん

これまでのお話をまとめると、文京区内で再開発できそうなエリアは、後楽園、播磨坂、湯島ハイタウン辺りでしょうか？

質のいい室内楽ホールが最近どんどん無くなってきているので（カザルスも大学の学生専用になり、上野の音大ホールも買収されてオタクミュージカルの専用劇場になるらしいし）文京区に一個ぐらいあったらいいね。水道橋後楽園近辺には宝生能楽堂とか東京ドームシティホール、ミーツポート、シビックホールなど大小の劇場が集まっているので、もっとプロの音楽家が質の高いコンサートを開けるようなセンターを形成できるといいね。カトリック関口教会と東京カテドラルとかトッパンホールもあるけれど、ちょっとアクセス悪いのと前者は宗教施設で日曜日は使えないんだよね。

>>5862 匿名さん
他にもあると思うんですけどね。
今のところ問題が大きいのは、災害に弱い街並みが計画道路予定地であるが故に放置されている環状3号線ですね。あれはすぐになんとかしたほうがいいと思います。

後楽園は東京ドームと小石川一丁目ばかり注目されて最近あまり話題になりませんが湯島ハイタウン並に老朽化が進んでいる後楽園駅周辺の都営住宅の建て替えと周辺再開発も少し考えてほしいですね。役所はそこに住む住人が全て寿命を迎えるまでそのまま放置する気なのではないかと私は疑っています。どこの直下型大震災でも旧耐震の物件は大きな被害が出ているのに、住んでいる人の安全を考えているのか、と憤りすら感じます。不作為で死者が出たら訴えられるんじゃないですかね？そっちの方が心配です。

湯島ハイタウンはステークホルダーが多いだけに行政というより枠だけ作って森ビルみたいな経験のあるデベロッパーに投げたほうが良さそうですけどね。幸いあそこは町会があってマンション内の結束も固そうなので、あまり心配はしてないです。必要となればやるでしょう。

国際ビジネス交流ゾーンには加入されていますか？

都営住宅って「面倒な存在」という意味では西日本の＊＊＊＊やウトロ地区と同じだよね

長文の多いスレですね。

小石川や湯島のような歓楽街が再開発されても、そのころには文京区は人口減少時代なので、意味ないのでは。

ほんと、長文が多いですね。
長いのは良いのですが、
もうちょっとスパイスを抑えて欲しいです。
気になってちょっと楽しみにしてしまい、
テレワークで支障が出ています...

>>5865 匿名さん
この資料の9ページの図4をみてもらえるとわかるけど、ざっくりした概念図ではあるけれど、湯島も後楽園も国際ビジネス交流ゾーンの端のあたりに含まれているけどね。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/documents/17972/2sankoshiryo-5.pdf

2ページ図２の中核的な拠点等のイメージでは水道橋春日後楽園は活力とにぎわいの拠点とされているし、湯島が隣接する上野浅草は中核的な拠点とされているしお茶の水も活力とにぎわいの拠点とされている。今後は遅れている北側の整備が進められていくだろうと思う。

>>5868 匿名さん

長文になるということは、それだけ文京区に対して熱い思いを持っている人が多い証だと思いますよ。反対反対と言っているより、建設的な内容なので、私も気になって見ています…笑

一言で纏めるなら、ガタガタ言ってないで早く再開発やりなさいよ。

子どもの体力地図、が話題になってますね。

都心（港、千代田、渋谷、中央）の子どもの能力と
周辺部（文京、豊島、江戸川）の子どもの能力には

有意な格差があるようです。
ご家庭の経済力と直結しているのでしょうね。

羨ましい。

>>5869 匿名さん

春日・後楽園は水道橋駅に近く、湯島は上野広小路駅や御徒町駅に近く、ほかの区から文京区への玄関口の位置にある。文京区が率先して再開発を後押ししてほしい。文京区は再開発に消極的というイメージかあるが、それを払拭してほしい！

文京区民は、都心民に比べて貧しいから、
文京区の子どもの能力は低いってことか

せちがらいは

>>5860 匿名さん

千代田線湯島駅と銀座線上野広小路駅は近いので、改札外乗換駅に指定してほしい。

>>5871 匿名さん

再開発なんて一言でまとめられるほど生易しいもんじゃないよ。本当に大変なんだから。

まあ、大変でも文京区でもっとデベロッパーが再開発に参入してほしいけど。

>>5869 匿名さん
それが、実際の図はこれなのです。
東京都が出していて、制作年を見てもこちらが正式な図かと。
悲しいですよね。私も見た時がっかりでした…
でも最終的にはこのような方針で決まってしまったようなのです。
残念ながら文京区はほぼ真っ白です。
一度決まってしまった都の方針を覆すのは容易ではないですよ。
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/03/28/docume...

>>5872 匿名さん
それ、体力のある子供が多い区に台東区も含まれているのを無視しているでしょ。

個人的に、受験勉強する時間の長さの影響とか自動車の利用率の高さが関係しているんじゃないかと思う。文京区は決して低くはなくて、中間的なところにあるよ。公園面積とかと比例しないところが逆に面白かったりする。

自分の子どもが子どもを作ってる時代には、
文京区は田んぼだらけに回帰してるだろうし、
ムキにならずにユルくいけばいいんじゃないかな

>>5877 匿名さん
それは既に決まっている場所についてであって、これから始まるところは記載がない。
東京都がそうすると決めたものでもない

>>5879 匿名さん
>文京区は田んぼだらけに回帰
しませんって、稲作舐めてますね。
お金を稼げる田んぼを作るのは大変なんですよ。

個人の資格で個人が持っている土地を最大限利用しようとするから限界があるわけで、行政が関わって地域全体を再開発すれば余裕のある敷地計画なんかも自由自在、周辺の人が求める公共施設も作れるわけで、文京区の行政の無作為が、いらない揉め事を増やしていると私は思う。要するに放っておけば個人がめいめいの土地にペンシルビルを建てちゃうから高さ制限なわけで、再開発ででかいのがドンと建てば、影は日時計のように動くので針の山みたいにペンシルビルだらけになるよりも空は広く、日照権もより守られるだろう。高い建物はだめだ、儲け話はとんでもないみたいな事をしていたら、多分文京区の住環境は永遠によくならない。

>>5876 匿名さん
デベロッパー間では「文京区に手を出してはならぬ。」という言い伝えがあるそうな

>>5880 匿名さん
国際ビジネス交流ゾーンはこれで決定ではないのですか？

ルサンクを中国人に売り渡し中国人専用民泊にして、事実上の国際ビジネス交流ゾーンになればいい

>>5883 匿名さん

そんな言い伝えを吹き飛ばすべく、ここは森ビルさんに一肌脱いでもらいましょう。

>>5883 匿名さん
手を出さないというか、個人が持つ小さな土地に細かく分割されてしまっているため、なかなかマンションが建てられないってことですよ。

行政がちゃんと旗を振って土地を集約化し道を広げ公共空間を創造する努力をしていかないといけないってことですが、どこか人のせいにしつつ逃げているように思えますね。あいつが反対するからとか、住民感情が云々とか。そもそも説明もせず話を聞きに来た形跡もなく、そんなすごい反対運動なんてどこにあるのか。きいてみたいですね。

>>5887 匿名さん

文京区のお隣の豊島区や、千葉県の流山市とか、現状に危機感を持った首長のように、まちづくりの確固たる信念を持って再開発を進めないと、文京区は取り残されると思うんだよね。なんか文京区のビジョンが見えにくいというか……

区のビジョンはシビックセンターを建てることだけにありました
建った時点で区は燃え尽きてその使命を終えたそうです

わが区には再開発不要という明確なビジョンが見えてるよ。

>>5888 匿名さん
さすがに流山とか池袋とかだと他と競争しないといけない部分があると思うんですが、基本的に文京区は地の利がいいので、放っておいても人が集まる部分があると思うんですよね。値上がりしなければしないでお得感で集まるし、値上がりしたところで大丸有からの距離の近さや山手線沿線のターミナルまで地下鉄ショートカットですぐに行けちゃう便利さでやっぱりそれでも人が集まる。

建物の老朽化とか住民の高齢化とかが問題になるまではそれでよかったんですけどね。

老朽化の問題はこれから深刻になってくるでしょう。
とはいえ再開発で全て解決というのも、
将来世代へのつけ回しになることを考えれば躊躇していしまいますね。

豊洲は超高層マンションが多く、
一見老朽化した際の建て替えが難しいように見えるかもしれませんが、
意外と容積率が低く設定されています。
発売中の48階建てブランズタワー豊洲は
計画容積率は370%となっているので、
都市計画を変更すれば1回分建て替え可能となっています。

対して、
文京区にあります某超高層マンションは
容積率950％となっておりまして、
将来的には湯島ハイタウンと同じ道を辿ることが考えらます。
歩道スレスレに建っているので、
老朽化した時の危険度は湯島ハイタウンの比ではないでしょう。

とはいえ老朽化していく街を少しずつでも
更新してほしいという思いは、わたしも同じです。

>>5893 周辺住民さん

築50年以上の湯島ハイタウンは耐震工事がこれからみたいですが、大丈夫なんですかね？ 外壁や室外機の落下の恐れはないのかしら？

>>5894 匿名さん
わたしに聞かれても...

>>5895 周辺住民さん

湯島ハイタウンの室外機はバルコニー設置ではなく、壁付けなので、万が一大地震がおきて、室外機があの高さから降ってきたらと想像すると怖くて…

>>5893 周辺住民さん
どこかは知らないが、多分私の知っている物件であるなら100年はもつような長寿命化が図られているよ。いわゆるペラボーになっているおかげで修繕工事もしやすくなっている。設計者の意図を理解しない人たちの心無い批判が多くて悲しかったな。

この資料の12ページに令和3年変更予定と書いてある

後楽二丁目地区まちづくり整備指針（素案）
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5381/20210303_kensetu_3.pd...

どんなふうに変わっていくのかはまだよくわからないが、防災や住む人の利便性を高めるような再開発ができるといいね。

文京区で唯一国際ビジネス交流ゾーンに入っている後楽二丁目地区のまちづくりだ！
ゾーンにinしているとやっぱりちがうのかな。
いいなぁ、国際ビジネス交流ゾーン。。

>>5896 匿名さん
わたしも怖くて気になっていたのですけど、
5897さんによると、
最近の物件の外壁は100年もつそうなので、
きっと湯島ハイタウンも同じような工事ができるのではないかしら。
お互い杞憂でしたね。

>>5900 周辺住民さん

そうですね、杞憂でしたね(^_^;)
湯島ハイタウンは管理がしっかりされているようですし、マンション自体が町内会の形になっているとのことで、地域のヴィンテージマンションとして温かく見守ります。

いくら国際化とか内輪同士で強弁しても、
現実的には韓国人くらいしかいないからなぁ、
文京区は。
脱欧米をかかげたハングル文化をむしろウリとして、
欧米人に避けられるエリアの強みをもっと強調すべきだと思うは。

>>5902 匿名さん

?

後楽二丁目は現在進行形だけど、不足している小学校が新設されるといいな。緑の広場や公園も作られると魅力的だね。計画をみると後楽二丁目の再開発地域に周辺から被災した人が逃げてくる設定になっているので、防災についてもしっかりやってくれそうだ。

文京区には再開発による公共空間の創造が必要。小さな個人ができることといったらギリギリまで建築コストを削ったワンルームマンションを建てて賃貸収入を得たり、土地を小さく刻んでいくらで建てたかわからない木造狭小住宅を建てて売るぐらいしかできない。個人が自分でコントロールできる範囲というのは非常に限られていて個別最適が全体にとって最適ではないことは往々にしてある。再開発によってよりよい住環境を作るためにも再開発は必要。

>>5904 匿名さん

文京区都市マスタープランが見直されるようですので、高さ制限の緩和など再開発しやすい内容に変わることを期待したいです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5381/20210303_kensetu_3.pd...

この資料の20ページをみると、
"空き地や空き家など、低未利用の土地が増えており、まちの機能更新が進んでいない。"　
と明記されているね。結局私有地は残ったんだけど持っている個人は資金力も乏しいし、有効に活用するアイデアも乏しいし、そもそも個人の持っている狭い土地でできることは限界があるんだよ。

さらに
"域の日常の憩い空間であり、かつ三密の回避や災害時に逃げ込める場所として、まとまった広場空間や、緑化空間の整備が求められる。"
とあるように、ビルの前に少々公開広場ができたところで面積的にはまだまだ足りないんだよね。

来る再開発には高さ制限を撤廃し高層化を推し進めないと十分な広さの緑地帯は用意できない

>>5905 匿名さん
小石川植物園の外周部に歩道を整備し外壁をいつ崩れるかわからない老朽化したコンクリート壁からより安全なフェンスに変更する工事にすら反対運動（工事をする場所の土の中に貴重な生物がいるとか...）が起きたが粛々と工事はすすめられて、今や人気のお散歩＆ジョギングコースとなっている。

文京区の空気に変化を感じたな。

たぶん、声だけが大きな一部の人たちの意見ばかり聞いてはいられないという現状認識が徐々に醸成されてきているのだろう。黙っていると声が大きくて掲示板やSNSでフェイクニュースを広めるような人に負けてしまうので。真実をこれからも訴えていきたい。

結局ね、ピーヒャラドンドンお祭りだみたいな感じで住民運動するのははっきり言って楽しいよ。デモの帰りに酒飲んで騒いだり、勉強会と称して集まって飯食いにいったりね、人と人が集まってワイワイやるのは確かに楽しい。

だが、その一方で小学校が不足する、子供がボール遊びをするだけ文京区役所から大人が怖い顔をしてやってくる、住宅地では空き地が増えて学生相手の安っぽいワンルームマンションが計画される、それこそおまつり騒ぎの最中に火事がおきたり空き巣に入られるようなことが起きているんじゃないだろうか。

これもまた、個別最適が全体最適と異なる事例の一つだろう。

MVもうあき竹城

湯島ハイタウン横の区間の建物解体は住友不動産が手掛けていますが、マンションでも建つんですかね？ マンションだったら、湯島駅徒歩1分を切る超駅近になりそう。

>>5909 匿名さん
ロシア軍歌の"聖なる戦い"とかネタにして何か書こうとか思ったけど、それならやめとくわ

>>5891 匿名さん

文京区は立地が良く、茗荷谷をはじめ文京地区で黙っていても人が集まるから、これまで再開発に力を入れて来なかったみたいだけど、建物の老朽化などは確実に進んでいるし、防災面を考えたら、もう少し計画的に再開発を進めてほしいです。

再開発に反対を唱えている人たちは一体何がしたいんでしょうね。人も建物も朽ちていくのだから、反対ばかり唱えないで代案を出すべきだと思うんですよね。街は新陳代謝しているんだから。

反対運動は時間の無駄で、問題の先送りに過ぎず、本当にアホらしく腹立たしい。社会の発展を阻害する害虫だと面罵してやりたい気持ちです。反対派が暮らす土地だって、過去の歴史を書き換えられた場所なんだから。そういう意味で、反対ばかりする人は自分勝手で視野狭窄ですよね。

文京区が大好きであるがゆえに、少し熱くなりまして失礼しました。

マンション建設の住民説明会とかで反対運動で盛り上がっている方々は、反対するのが目的になっていて、説明会後は盃を傾けながらデベロッパーの悪口を散々言ってそう。対して、デベロッパー側は住民の理解を得るために、あれやこれやと検討して、よりよい案を模索している。なんか反対運動って何なの？と思う。

メタバーズBUNKYOでも作って存分に超高層ビルを建てたらいかがかと

>>5912 匿名さん
タワーマンション、実は経験として一度ぐらい住んでみようと思っていましたが、
貴殿のよう方が同じ住民になるかと思うと、すっかりその気が失せてしまいました。
文京区の健全な再開発にとっても、貴殿の存在が逆効果な気がして残念でなりません。

>>5915 ご近所さん

貴殿のおっしゃる健全な再開発とは？

台東区の池之端だってタワマンをたくさん造れるんだから、文京区も高さ制限をなくして、どんどんタワマンを造っはほうがいいと思うな。

まあ反対している個人っていうのは色々な理由で反対しているわけで、反対する事自体を批判するのはそれもまた不毛だと思う。

ともあれ、私企業が建てるマンションに脊髄反射的に反対するのもそろそろ限界だと思う。マンションを建てられる土地が売りに出てそこに住んでいる人やその子孫が文京区から去っていく事自体が問題じゃないのかと思う。お金持ちの屋敷とか超高級低層マンションみたいな見栄えのいいものができればいいんだけど、道が狭くて高級車は通れないし、駅から遠くて店も遠くて買い物や通勤にも不便な土地には近所にいっぱいある大学の学生を住まわせる学生下宿ぐらいしか収益性のある物件は建たない。収益性を高めるために接道が悪いのに目をつぶって駐車場の出入り口を狭い坂道に作るような計画で無理に建てるとかね。そういうのに土地を売らなきゃ誰も買ってくれない、とりあえず現状我々が気に入っている住環境がそういうデベロッパーを引き寄せているという視座が必要だと思う。

広々とした大型高級車が余裕ですれ違える生活道路、適度な距離感で配置された趣味のいい店の入った商業ビル、緑あふれる公園、そんなものが揃っている住宅地に安っぽい学生下宿なんか建てるやつは来ない。財閥系デベロッパーが先を争って超高級マンションを建てて高値で売ろうとするだろう。土地の力を高めるとはそういうことで、高い建物を建てさせないとか無理な計画の建物を建てさせないとかいう逐次的な反対運動は意味がない。元から断たないと、反対反対の無限ループで、我々の人格すら疑われかねない。

>>5909 匿名さん

全然おもしろくないんだけど。

>>5918 匿名さん

文京区には再開発に反対を唱える頭の固い人が多いから、港区のように発展できないのだと思う。残念。

結局反対の無限ループのなかで、同好会的な集団ができて反対すること自体が目的みたいになっていることに大きな危惧を感じる。反対運動は本来地域のありかたを考える一つの機会であって、我々はなぜ、この物件に反対するのか、そしてそこから我々の住む地域はどうあるべきかを考えてより良い姿に改革していくべきなのだが、結局現状追認で思考停止してはいないだろうか。

かつては人民を導く前衛として社会の改良変革を目指した若者たちが、保守反動のように振る舞うのはいかがなものだろうか。こういうのを老害というのではないだろうか。

小学校の床面積が足りない、なぜなら敷地も足りない、新設する場所もない。災害時に避難する場所がない。家を失った人の仮設住宅や一時救護所を設置する公共の広場がない。子供がボール遊びをしたり体を動かす場所がない、お金を出せば体操教室やスイミングクラブに通えるのだろうが、お金に余裕のない親子の使う公共の広場がない。この辺の掲示板で文京区は体力が劣った子供が住んでいると馬鹿にされる。ロシア語で言えばハラショーラボーダにとって劣悪な住環境を作るというのは国際共産主義者だった人たちにとって合理的なのか。

私は社会主義者がなぜ再開発に反対するのか、なぜ政府による再開発を訴えないのか、とても不思議だ。社会主義者はそもそもそういう思想のはずだ。

いつから個人の直感的で感情的な誤謬を批判なく受け入れるようになったのか、私には理解できない。社会主義者なら、文京区に反対者が誰もいない完璧な計画を立てろと無茶振りはしないはずだ。ハイエクのように政府の関与を一切認めないならわかるが、社会主義はそういう思想ではそもそもないはずだ。反対する人も、賛成する人も、おだやかに許しあい共生する社会を作る思想が社会主義ではないのか。

文京区ももっと強く出るべきではないだろうか。
必要なものはたくさんある。公益であるからなんとか譲ってほしいという必死の問いかけはできないのだろうか。再開発は一部の人間の金儲けのためだという誤解、フェイクニュースに対抗しようという気概がないのではないか。

文京区役所「見ざる！言わざる！聞かざる！」

>>5925 匿名さん

文京区、もっとしっかりして！！

>>5925 匿名さん

文京区役所、もっとしっかり！

文京区にオープンハウスのマンションが多いのは、再開発が進んでいないのと関連があるのでしょうか？ 駅近で便利な立地である反面、狭小で不整形の土地に、オープンハウスのマンションが多いような気がします。

>>5928 匿名さん
>狭小で不整形の土地に、オープンハウスのマンションが多い
最近はそうともばかり言えないけどね野村の千駄木ヒルトップとかも不整形地だし
ただ面積が狭かったり、建築基準的にちょっと厳しい感じで作りづらいんだろうな。

>>5928 匿名さん

文京区に増えているオープンハウスのマンションは、駅に近い立地が比較的多いですが、内装や設備の仕様はどうなんですかね？ 立地が良ければ、リセールバリューを保てるんですかね？

>>5930 名無しさん
新宿区内で壁面落下事故があったらしい

twitterで山吹町333を検索

>>5932 匿名さん

文京区の物件ではありません。ところで、この物件、立地と物件名がかけ離れ過ぎじゃないですか？ 江戸川橋駅のほうが近くないですか？

>>5930 名無しさん
とりあえず立地の良さを背景にこれまでの同社の物件と比べても高値で売れているからね。評価する人は評価しているようだよ

>>5934 匿名さん

文京区内のオープンハウスのマンションは、最近は坪400万超は当たり前、坪500万でも売れてしまうくらい、完売までのスピードが早いです。手当たり次第に建てているわけでなく、立地とかを見ると、購買層のターゲティングがしっかりしているイメージがあります。オープンハウスは共用施設を最小限にしているので、共用施設の充実を求める層は見向きもしないと思いますが。

>>5935 匿名さん
規模が小さいので共用施設が少ないのはオプレジを買う人にとっては想定内でしょう。
昔は安さを武器に売っていた印象がありますが、最近はそうでもない感じですね。

>>5936 匿名さん

最近のオプレジはデザインも洗練されましたね。

利便性だけに特化してるオプレジやクレヴィアは、メジャー7が動きづらい文京区でうまく隙間産業やってる感じ

オープンレジデンシアの茗荷谷、場所がいいなーと思います。高かったですけどね。

オープン大人気ですね。文京区の客層に合っているのかな。
これからも沢山建ちそうですね。

>>5939 マンション検討中さん

オープンレジデンシア茗荷谷は高いイメージがありましたが、あっという間に完売しましたね。本当に、文京区内でいい立地に次々と建てますね。

高さ制限には厳しいが、オプレジには優しい文京区スレッド

狭い敷地に駐車場なし地下住戸ありで建てるから個人的には好きではないけれど、ほいほいよい場所を仕入れられるというのは地元の不動産業者と太いパイプがありそう。ただ、これまで文京区に注目していなかった三井や住友、野村などが区内で高級マンションの開発をすすめはじめたので、オプレジはだんだん劣勢になるかもしれない。

>>5943 匿名さん

湯島でも住友、野村、三井などがこぞってマンションを建てています。この湯島の居住人口の増加に商機があると見たのか、湯島にも待望のスーパーマーケットが来月オープンします。

小石川一丁目以外の、ハザードマップ上の非浸水地域に、新たなランドマークになるゴージャスなタワマンを一つくらい作ってほしいですね

>>5945 匿名さん

タワマンを造るとしたら、どのエリアが理想と考えていますか。

三井が買った日本サッカー協会のとこなら周辺もまとめてドーンって無理ですかね。

>>5947 匿名さん

あの立地はいいですね！ 近くですでに三井のマンションを建設中ですが、サッカー協会の辺りは開発の余地がありそうですね。

御茶ノ水価格で、区内最高額を狙えそうですね。

>>5946 匿名さん

個人的には、このスレでも話題になっていた湯島ハイタウンの立地にタワマンが出来たら最高かも。上野公園の不忍池とスカイツリーのビューが付いてくる。湯島駅と地下直結にしたら、すごく話題になりそう。湯島ハイタウンの建て替えという高いハードルが前提だけど(^_^;)

>>5950 匿名さん

タワマンが可能かはともかく、湯島ハイタウンの再開発が実現できたら、山手線内側の大規模再開発として相当脚光を浴びると思います。湯島駅のみならず、いま不動産業界で話題の御徒町駅までも徒歩10分以内ですし。大手町や丸の内に近く、複数路線を使えて、徒歩圏内にデパート、映画館、スーパーマーケット、都立公園がある環境はすごいです。

>>5951 マンション好きさん

たしか、湯島に3月上旬にサミットストアがopenしますよね。

?? 不動産業界で話題の御徒町駅 ??

>>5944 匿名さん
>湯島にも待望のスーパーマーケット
あれは多分、複数のデベが談合してせーので一斉にマンションを作り始めたのだと思います。スーパーの誘致もその一環でしょう、ちょっとしたミニ再開発ですね。

>>5953 匿名さん

この記事に限らず、御徒町駅は話題ですよ。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e621df6496ef38eb6b90a45d255522e2f2ef...

>>5950 匿名さん

いろいろなメディアで御徒町に注目が集まっていますが、上野駅と秋葉原駅の間にある地味な御徒町駅はこれまで比較的格安だったので、利便性がいいとが分かり、不動産的にお得という感覚なのかもね。

>>5954 匿名さん

おっしゃるように、湯島でプチ再開発が進みましたね。ラブホテルの跡地にもマンションができて、だいぶ街並みが変わりましたね。

>>5954 匿名さん

だよね。あれだけ各社がマンションを建てているのをみると、いい意味で談合だよね。

>>5947 匿名さん
あの辺なら確かに高級タワマンもしっくりきますね
建てるとしたら周辺の戸建住宅や低層マンションと日照権で揉めそうですが、既にサッカー協会ビルで日陰になってるのでそんなに揉めないかな？

>>5959 匿名さん
東京パークタワーのとこみたいに、
上手くいけば隣の戸建のある区画と一緒に再開発いけそうな気もしますが、甘いですかね。
そのぐらいないと、なんで買ったのか不思議な気もするんですよね。
単独だとタワマン許されなそうな気配ですし。

>>5959 匿名さん
いずれにしてもまだビルが新しいから、20年後、30年後になりそうです。

>>5947 匿名さん

協会ビルの前の道路は「サッカー通り」という名前だけど、サッカー協会が撤退したら道路名も変わるのかな？

>>5962 匿名さん

サッカー関連の施設は残るだろうから、変わらなそうな気がしますよ。まだ建て替えの話も何もないですが。笑

>>5947 匿名さん
>三井が買った日本サッカー協会のとこ
それまだプレスリリースも出てないんじゃないですか？
まあ、結局は買うことになりそうな情勢ですけどね
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2021/1102_02/

湯島の今後の人口増などを考えると小学校の一つもできておかしくない敷地面積です。
周辺も含めて一体再開発でいいものを作ってほしいものです。

>>5964 匿名さん

サッカー協会の建物の横の区立湯島幼稚園や図書館は建て替えるんだっけ？ どうせなら、一帯で建て替えれば、かなりの敷地面積になると思うんだけど。

>>5964 匿名さん
そうでした、購入はまだでしたね。失礼しました。
周囲の病院と連携した、パークウェルステイトも需要がありそうです。

>>5967 匿名さん
既にサッカー通りと蔵前橋通りとの交差点に老人ホームがありますね。
慶應義塾との関係が深いようですが、近所の順天も結構商売うまそうなので絡んでくるかもです。特別室差額料１０％オフぐらいやりそう。

以前サッカー協会ビル横のオプレジを内覧したが、室内はともかく一歩外に出るとビルの圧迫感が強かったです。

>>5969 ご近所さん

オープンレジデンシア本郷三丁目ですか？

>>5970
ですです。

>>5971 ご近所さん

確かに目の前にサッカー協会のビルがそびえたっていますね(^_^;) 湯島の中でも、あの辺りは古い家屋がまだ残っていますね。

文京区の話というわけではないので恐縮なのですが、
区内でも絶対高さ制限によって建て替え困難になるマンションが、
以前より増したと思うのですが、
マンションの敷地を売却して所有権から定期借地権に変えることで、
建て替え費用を捻出することって不可能なのでしょうか？
そういった例を今まで聞いたことがないので、
どなたかご存知の方がおられましたら教えて頂きたいです。

>>5973 匿名さん
おそらく寿命のある個人とか比較的短期に利益を確定しなければいけない私企業ではメリットをほとんど感じられないと思うのでそのようなことはしないと思うけれど、寿命のない自治体とかが市街地再生事業のスキームの一つとしてそういう方法はとってもいいのかもしれない。たとえば70年後に公園にするとかそういう超長期的な都市計画の一環としてならありうるかも。計画道路とかも通しやすくなると思うが、実際に70年後に取り壊すとなったら契約を延長するとかしないとか、住んでいる老人や低所得者の人権がなんたらとかなって揉めることと思う。

>>5974 匿名さん
変な質問にお答え頂き、大変ありがとうございます。
そうですよね、確かにおっしゃるように、
企業では利益が出るまでに年数がかかりすぎですね。
文京区は規制が厳しいので、同じ規模の建物しか建たない場合でも、
建て替えできるようになると良いと思ったのですが。
定借でもやっぱり最後は結局揉めてしまいそうですね、私もそう思います。
難しいですね。

>>5973 匿名さん
>>5975 匿名さん
マンションの敷地を手放して新しく建て替えするというのはまさしく再開発そのものですよね、権利変換というやつです。旧耐震で同じぐらいに築古なマンションが固まって存在している地域は周辺の戸建ても含めて再開発ができれば一番きれいな形で解決できるんじゃないかと思います。

高さがとれない分は面積で稼がないと建たないのでそういう形式をとらざるおえないでしょう。将来の建て替えに備えて容積率などに余裕をもたせるとなるとさらに相当な広さが必要になってくると思います。

絶対高さ制限を定めることで、危険な建物が増え、公共の空間が狭められ、一見良好な住環境のために必要のように感じられても、現実には大きな副作用があるようです。マンションの建て替えなどの際には相当程度の緩和措置が必要です。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係として容積率の緩和要件などを他区は既にとりまとめてＨP上で公開しているところも多いようですが、文京区の取り組みの遅れが目立ちますね。国土交通省によれば特定行政庁の許可により容積率制限を緩和できるというのですが、いつになった基準を作るのでしょうか。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...

再開発しないかねえ。

>>5976 匿名さん
文京区は東京の均衡な発展を阻害しているね。
築古が固まっているようなところは思い切って再開発して欲しい。
護国寺のあたりもかなり古いマンション並んでますね。

>>5979 匿名さん

文京区は都心へのアクセスがいいし、イメージもいいので、再開発マンションを売り出せば、最低でも坪500万円で売れると思うけどね。

>>5979 匿名さん

湯島ハイタウンもぜひ再開発してほしいな。湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅を普段使いできる好立地。上野駅も徒歩圏内。絶対に売れるよ。

>>5981 匿名さん
湯島ハイタウンのとこは、もし再開発になっても分譲にはならず、
ラトゥール的なものになりそう。立地が良すぎて。

文京区はうまく再開発が進めば、かつて見下していた豊島区の現在の人気を追い抜き、「反社と美女がいない港区」くらいのステータスになれそうなものだが

>>5982 匿名さん

湯島ハイタウンを建て直すとしたら、北側の旧岩崎邸庭園を借景とした高級低層レジデンスがいいな。

>>5979 匿名さん
音羽通りのマンションたちもだいぶ古くなりましたね。

>>5984 匿名さん
もともと住んでいた人が住み替えできないのではまとまるものもまとまらないでしょう

あの戸数を考えると大規模タワーマンション一択でしょう。
そうなると、旧岩崎邸庭園からの眺望を確保するためには坂上の公務員宿舎や公園敷地を利用した一帯の再開発によってマンションの建っている位置をずらすしかないのではないのですかね。現状、低層マンションではないですし、容積率の割り増しなんて使ったら普通にすごいタワマンが建ちますね。まあなんでも反対の人は自分の眺望とか環境の人権は訴えても、所有者の人権は軽視する傾向が強いのでしょうがないのですが。エゴとエゴがぶつかるならもっとスマートな解決法を行政が提供するべきですね。訴訟だなんだと泥試合になっているのをのほほんとタワー庁舎から眺める姿は本当に醜く見えますね。

>>5987 匿名さん

坂上の公務員宿舎はかなり年季の入った建物ですが、実際に住んでいるんですかね？ この敷地と隣の切通公園にタワーマンションを建てたら、上野・不忍池やスカイツリーの眺望も確保できて、湯島駅にも本郷三丁目駅にも歩けて、煉瓦塀の無縁坂も近く、最高の立地になりそうな予感。

>>5988 匿名さん
そうなんですよ。でも湯島ハイタウンに住んでいる方が建て替えを決断しても、結局今ある敷地におそらく形状的にツインタワーの高層マンションしか建てられないですね。だって彼らが自由にできるのは現在ある敷地だけだからしょうがないです。岩崎邸庭園には泣いてもらうしかないですね。ちょうどスリットみたいに真ん中から眺望が抜けますからそれで我慢しましょう。

>>5989 匿名さん

今も、旧岩崎邸庭園から湯島天神方面を見ると、湯島ハイタウンが壁のように建っているので、湯島ハイタウンの敷地にタワーマンションを建てても、さほど景観として影響しないような気がしてきました。あそこにツインタワーが出来たら、駅直結にしてほしいですね。

高さ制限だ、建てさせないぞ、訴訟だ、デモだ、なんて言う人は単に時間稼ぎの邪魔はできても合法である限り建ってしまいます。建てる方は時間とコストがかかって不幸になり、結局は建つので反対してもただの無駄骨。誰も幸せにはなりません。

ここは再開発と、岩崎邸庭園の正面の景観を改善させてみんながニコニコできる近接地域への巨大タワーマンション建設（ついでに小学校併設もよろしくです）をするべきですね。おそらくスキームとしては湯島ハイタウンの敷地を都なり区が買い上げて公園や公共施設にして、売却益を原資の一部にしつつ坂上の公園と公務員宿舎に容積率と高さ制限を緩和して業者にタワーマンションを建てさせる。区や国が地主となる借地権マンションにすれば区や国に地代収入が入るし将来的には公共空間の拡大も期待される。

>>5991 匿名さん

湯島ハイタウンは、一部の室外機マニアなどには人気だけど、文京区の反対派のシンボルになっている後楽園のルサンクのように近隣に住宅が密集しているわけではないので、5991さんがご提案されてるように、行政がしっかりとした展望とスキームで進めれば、マンション住民も近隣もWin-Winの再開発が実現できると思う。行政の動きに期待したいですね。

小石川の共同印刷小石川工場跡地の再開発も、本社社屋の竣工が今年3月末に迫り来年度には何らかのアナウンスがあるはずです。
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2020/20200302-5316.html

https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2019/ir_info_20190724-1700.pdf

借地期間はプレスリリースによると2024 年１月１日から 2097 年５月 31 日（予定）
となっています。おそらくこの１?２年の間に新本社屋への引っ越しと旧工場の取り壊し整地作業が行われることでしょう。

土地面積は約 12,487 ㎡とされており、これはちょうどブリリアシティ西早稲田の12,348.42m2とほぼ同面積です。借地権者は日鉄興和不動産株式会社でおそらくブランド名はリビオシティと推定されるものの、アドレスからグランリビオブランドでの可能性も考えられます。

小学校併設は借地権なので難しそうですが、超高層にすれば可能かもしれません。

ファイヤーハウスのところの交差点に「本郷小学校前」の標識が付いていました。名前が付いたのですね。

東大のくろぎ、いつまで休業なんでしょうかね。

「5年間の人口増加率」が高い東京23区ランキング！
第3位：文京区（9.3％）
https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/547360/

これ人口が少ないほうが有利なんだけど、都心回帰が起こってるね。
タワマンも湾岸もないのによく増えたな。

文京区、地区計画の少なさがちょっと異様ですね
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/chiku/chiku_5.htm

>>5997 匿名さん
低専が多くを占める住宅地域が多いからです

>>5997 匿名さん
>>5999 匿名さん

土地利用計画の変更の余地はありそうですけどね
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/keikaku/shingikai/pdf/riyou01...

こらからですよ、これから。