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「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。
[スレ作成日時]2009-01-26 00:52:00
「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。
[スレ作成日時]2009-01-26 00:52:00
>>5758 評判気になるさん
>長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
>旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。
制振オイルダンパーとかチューンドマスダンパーのような制振技術もありますしね。
既に最近建築されたタワーマンションでは導入事例が多いですし、いきなり旧耐震物件とはならないと思います。あえて免震にしないで制振にするという作戦もあると思います。
むしろ長周期地震動の問題が認知される前と後とで旧耐震新耐震が分けられるような気がしませんか?
さらに都心部でのマンション用地は現在枯渇しているため、再開発マンションができれば、その希少性は高いです。たとえ新しい技術ができたとしても、新しい技術で建てられた新築物件が脅威となるほど、近隣のよく似た立地に大量に供給されるとは考えにくいです。むしろだからこそ、民間の力を活用できるとも言えるでしょう。今しかない。
>>5761 匿名さん
超高層マンションの建築基準法、
改正ありましたっけ?
改正の歴史は地震とリンクしていますよね。
次がどういった基準になるのか、まだ誰もわかりません。
>>5762 匿名さん
さすがに、繁華街寄りの湯島天神下交差点近くに小学校や幼稚園は厳しそうなので、これらは坂上の裁判所の官舎の辺りとかどうかな。湯島ハイタウンの辺りは、春日通りの拡張にあわせて、ランドマークとなり得る開発の可能性は秘めているよね。
>>5763 評判気になるさん
今心配していることは、既存の免震マンションが新耐震基準で全て不適合となる可能性だよ。最近明らかとなってきた過酷事象に対応してない古いのとかどうするんだろうと非常に懸念している。たぶんそれもあって建築基準法になかなか盛り込めないんだろうな。
そうなるとやはり免震は避けておいたほうがいいのかな。
地震後に免震装置が変形して元に戻らなくなっちゃうとか、引き抜きとか座屈などが起きて躯体が損傷すると、もともと揺れを吸収することを前提に軽量に作られている躯体のダメージがどれほどとなるのか、詳しく語る人はいないね。くわばらくわばら。
https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105.aspx
湯島ハイタウンのあたりは確かに大通り沿いですし、再開発の適地ですね。
ただ、権利関係が複雑でしたよね…
>>5769 評判気になるさん
確かに湯島ハイタウンの辺りは権利関係が複雑みたいですね。ただ、湯島ハイタウンから先の春日通り(切通坂)も道路拡張の対象地みたいですので、あの一帯を無電柱するなど整備したら、天神下交差点から本郷方面の大通りは綺麗になりそうで、それに合わせて湯島ハイタウンの一帯も再開発したら夢が膨らみそうですね。御徒町駅や上野に歩いていける好立地です。
湯島ハイタウン、確かに三菱系なんですね!
グーグルマップで見るとほんと夢が膨らみます(笑)。
現在借地権のようですけど、もし再開発時も何十年かの定期借地権を設定して建てたら、
出口が決まっているから老朽化したまま建ち続けることもなくせそうですよね。
最近、マンションの土地は所有権よりも定期借地権の方が合っているのではと思ったりします。
SUUMOに湯島ハイタウンの記事があります。耐震化工事を検討しているようで、建て替えはないのかな? 文京区の端のエリアですが、場所はすごくいいところですね。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/
劇団ひまわり?
まあ青山とか麻布の高台の住人に、歌舞伎町に負けてるぜイェーとか言っても苦笑されるだけでしょ、それと同じです。他の地域との比較はしたくないですが、やはり再開発によって災害に脆弱な地域を解消解消したり、民間活力を活用して税金に頼らない公共資本整備をおこなっている他の区は羨ましいですね。やたら法律、ことに建築基準法に詳しい方が文京区関連スレッドでがんばっておられますが、他の区はもっと柔軟に行政上の課題を解決しているので、もう少し柔軟な思考をお願いしたいですね。行ったことはないんですが、文京区にもソープランドがあるようなので、そこでちょっと抜いてこられたらいかがですか?少し見える風景が変わってくるかもしれません。
>>5784 マンコミュファンさん
なんか湯島の人気が高いようですね
私なんかは環状3号線の整備と沿線の再開発がセットで進むといいんじゃないかと個人的には思いますけどね。
https://style.nikkei.com/article/DGXNASFK26039_X20C12A9000000?page=4
たとえ延命できなくても住み続ける感じしかなさそうです。
都市計画変更による一帯再開発を待つ形で。
現状借地権でこの戸数だと再開発の難航度は想像を絶すると思うけど。
>>5792 匿名さん
そうなんですね。詳しい解説、ありがとうございます。湯島ハイタウンエリアの再開発のハードルはかなり高そうですね。
湯島ハイタウンは、湯島駅、上野広小路駅・上野御徒町駅、御徒町駅、仲御徒町駅、本郷三丁目駅を普通に徒歩で使えて、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園、湯島天神、東京大学本郷キャンパスといった名勝が近くにあり、松坂屋上野店やシネコンのあふPARCOなどの商業施設にも歩いて行けます。付近には大型スーパーマーケットが3月にオープンします。
隣の国有地(裁判所官舎など)とあわせて「文京区アドレスの大型再開発」として売り出したら、かなりインパクトのある稀少な好立地と考えています。どこかデベが汗をかいて頑張ってくれないですかね。
スミマセン、5790でも専門家でもないですが、つい、うっかり横入りコメしてしまいました。
でも、ほんと、実現できたら金字塔でしょうね。
再開発、どこも揉めてそうですから。
ただ、この先もずーっとこのままにしておいて良いハズはないと思うので、
行政の方からもアプローチしてもらいたいものです。
>>5794 匿名さん
湯島ハイタウンの交通利便性の良さは都内でもかなり高いと思いますので、再開発できれば人気が出そうですね。ただ、ヴィンテージマンションとして再開発が進まないままでいくのか、これからの動向は注目です。
>>5794 匿名さん
老朽化して震災のときに万が一にも倒壊するようなことがあれば、あの規模だと甚大な人的被害が発生する。行政が絡んでも全く違和感がないが、問題は建物の高さとかに拘る一部の人たちの動向だな。
56戸のDIKマンションが被災で建て替え決めてからクレヴィアになるまで10年近くかかったんだから、232戸の湯島ハイタウンが建て替えするにはどんなに早くても20年はかかりそう
旧岩崎庭園への配慮は当然ながら必要だとは思いますが、
法定再開発ということであれば、かなり賛同も得られるのではと思ったりします。
「法定」ですから。
そうですね、20年でも驚異のスピードですね。
>>5798 匿名さん
法定再開発というのは普通のと違うのでしょうか? 区が動けば強制力があるのでしょうか。湯島ハイタウンは残すべき遺産であることも理解できますが、やはり防災を考えた場合、なにかしないといけないですよね。
原宿のコープオリンピア(1965年完成/162戸)の場合は、2007年に管理組合が建て替えを計画して以降、商業テナント所有者との協議がうまく進まず頓挫しているようだね。
さらに規模が大きい湯島ハイタウンの場合、建て替えは100%不可能な気がしてきた。
地球に爪跡を付け、それが後まで残るのが何よりの楽しみ、と語っておられるようなので解体して爪痕が消えることは辛いんだろうね。目の黒いうちは爪痕を残しておいてあげようじゃないか。
>>5797 ご近所さん
>どんなに早くても20年はかかりそう
1970年竣工で、現在築52年。20年後は築70年だからねえ、維持管理コストの上昇に果たして住民が耐えられるのかという問題も出そう。
爪痕を残したいとかいう人も多分いないと思うので前向きに進むんじゃないかな。
借地権契約の更新までの間に何らかの結論は出ると思うな。以前別な借地権物件で地主が買取を要請してきたケースがあったが、今回はどうなるかな?
流れとしてはおそらく
耐震補強+大規模修繕+設備近代化(光回線導入)の費用が出る→各戸で負担できる範囲か→できるorできない
できる→多分このまま
できない→建て替えなどの方向性を探る
だろうね。可能性は半々ではないかと思う。
>>5807 匿名さん
湯島ハイタウンを紹介したSUUMOの記事にも、耐震補強や光回線導入を考えているとありますね。さらに各戸でリフォームを進めてしまった結果、給排水管が複雑化しているとありますね。
あまりにも老朽化しているので、修繕費用が莫大になりそうです。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/
>>5808 匿名さん
共用の給排水の本管はまだあの時代は鉄管だったと思います。おそらくとっくの昔にライニングなどを施す配管の更生工事ぐらいはしていると思いますが、50年を超えてくるとどうなんだろうなあ、そろそろ漏水などでお風呂が使えない部屋も出てきそうな気がします。躯体スラブの中性化とかも心配ですが、ただ国会議事堂とかやたら古くてもいまだに現役の建物もあるので、当時の施工次第ですが、どこまでやったのか?
>>5801 匿名さん
私も良く知りまませんが、
法定再開発ですと、防災面が弱い地区に
行政が積極的に建て替えを促す指定をして、
まちづくりを行う分、
高さや容積率が他の地区より緩和されたりするようですよ。
文京区では12例ありますね。
信じられないことに、
東京都のトップバッターは文京区だったようにも見えます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sai-kai.htm
ただ、湯島ハイタウンはたとえ指定されても無理ゲーに近い面もありそうですが。
権利床が今までの住戸より狭くならないというのが鍵でしょうね。
最近の再開発は100%還元は厳しいようですね
湯島の場合は10から30%還元ぐらいと予想
>>5815 匿名さん
高さ制限が解除された想定で予想しています
借地権のようなので
景観条例、あってもなくても
常識的に考えれば最大限配慮すべき建物ではないでしょうか
高さ突破が許されるとしても、三菱グループのみですよね
財閥系ってご先祖様を何よりも大切にされているイメージです
他の財閥系が高層ビルを建てたら逆鱗に触れる感じではないでしょうか
10%~30%の還元率の建て替えなんて、
この規模で実現はありえないと思います
しかし、素朴な疑問だけど湯島ハイタウンさんところの地主ってひょっとして岩崎家につらなる人かな?土地の大きさやその価値を考えると相続するとなると相続税がすごいことになりそうだけど。
住んでる人なら地代払っているだろうから、どなたか教えて欲しいですね
残念ながら
旧 岩 崎 邸 庭 園 景 観 形 成 特 別 地 区
に引っかかってる模様... 皆様 妄想お疲れ様でした...
>>5825 匿名さん
>地主さんも三菱の関係者
そう、その辺も気になる。多分莫大な相続税がかかるので法人化しているとは思うけど。いずれにせよ借地権をこのまま更新してもそう長い事かからずに施設劣化で人の住めないビルになるのは見えているので、地代収入をサステイナブルに維持するには建て替えを更新の条件にしてくる可能性もある。これが個人だと買取を求めるとかいう形が多いよね。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
湯島ハイタウンがあの規模でもし末期の同潤会アパートみたいな状態になっちゃったら、湯島一帯の雰囲気も治安も悪くなるのは必至だよねえ。
建て替えに行政がどこまで関与できるのか知らんけど、区も再開発に向けて頑張ってほしいよねえ。
実は後楽森ビルってのが文京区にあるんですよね。
https://www.mori.co.jp/office/japan/korakumb/
森ビルのノウハウを文京区で活かすってのはダメですかね
同じ湯島でも湯島駅と上野広小路駅の間の方がまだ再開発の可能性有。
ハイタウン周辺の方は区の力ではとても無理。
相手が悪い。重要文化財かつ資料にも高さに配慮するように明記されている。
建て替え時は今より逆に低くなる可能性大。
潔く諦めよう。
線路北は周回遅れ、って感じですね。
江戸時代の歌川広重が描いた「湯島天神」のように、境内の周囲を低層建築にして、上野公園の不忍池が見える景色にしたら撮影スポットになりそうですね。いまある建物を壊すのは不可能で、全くの妄想に過ぎませんが。
首都高の地下化という大改造が始まり都心の景観はだいぶ良くなるだろうから、それに合わせて皆さんが上に書かれているような再開発が進んでいって欲しいものですなあ。
>>5849 匿名さん
>>5850 匿名さん
おそらく単体の敷地での改築では今よりよくなる方向性はないと思います
かといってそのまま放置してもいずれ居住が困難なぐらい老朽化していくでしょう。
こういう問題があるような立地は東京都も含め行政がしっかりと対応して再開発を進めていく必要がありますね。
やはり民間では自分の所有している部分しかいじることができないため、その中で最大化するには周囲ともめても適法であることを盾に強行するしかない。不毛な反対運動でそれを邪魔するよりも、行政が介入してより望ましい方向に再開発を進めることが重要です。再開発反対、高さ制限守れ、だけでは何もよくならない気がします。
>>5850 匿名さん
問題は、赤線の外側は景観地区でもなんでもないのでタワーマンションを建てようとしたら建っちゃいますよ。反対運動とかするよりも、景観地区の南側を公園にして既存の公園や国の敷地にマンションを移動するような再開発事業を進めるように運動されたらいかがですか?
後楽園周辺は風俗や場外馬券場、パチンコ屋といったいわゆる歓楽要素が強いエリア。
人が住む場所ではないですが、享楽に耽るには湯島以上の場所です。
そういえば去年ニュースになった50人連続レ◯プ魔も、後楽園エリアに住んでいましたね。
この手の話題なら、湯島には、負けませんよ。
>>5854 匿名さん
現在の切通公園や裁判所官舎(かなり老朽化)の辺りに高層ビル(用途制限あり?)を造って、今の湯島ハイタウンは低層にして、湯島駅直結の地下空間に商業施設を造るのはどうかな? ついでに上野広小路駅まで地下でつなげるとか。 いろいろと考えられそう。