文京区の住環境はどうですか？

多様な意見があるのは健全な証拠

文京区には小学校を新設したり公園を作る土地はない
再開発以外にどうやってこうした公共インフラを整備するというのか
高層化によって敷地を空け公共の空間を整備する事業の実施は今後避けられない喫緊の課題だ

文京区をエヴァの第三新東京市みたいにすればいいんじゃね
日が暮れると桜蔭学園の横から高層化したシン宝生ハイツが迫り上がってくるの

学生の制服をプラグスーツにしろとか赤色希望とか変なのが湧いてきそうで怖い

野村の本郷真砂南地区とかもプレスリリースまで出して結局頓挫したけど、
文京区のマンションは入居するまで気が抜けないな。

>>5633 匿名さん
本郷の反対運動は激しいですから..
https://web.archive.org/web/20050718054934fw_/www.kitada.com/keiko/hg-...

>>5633 匿名さん
目立った反対運動もなかったんだけどなあ、所有者不明土地があったという噂があるけれど、真偽はどうなんだろうね。

八重洲の再開発、中央区立城東小学校が入るんですね。高さ240m、地上45階地下4階建ての巨大タワー、東京ミッドタウン八重洲の1階から4階部分だそうです。
https://shutten-watch.com/kantou/6121

完成すると大人気の小学校になりそうですね。
古い小学校の音楽室とか理科室を潰して教室にして子供を詰め込んで恬として恥じない人ばかりで悲しいね。

文京区の文書があるんだけれど、15ページを読むと礫川小学校、柳町小学校、指ヶ谷小学校を統合するという計画が紹介されているが、空いた校地に高層ビルを建てたらどうだろう。

1階から4階は小学校として使うとか。可能なら周辺の住宅地も含めて校庭用地も確保できるといいね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/kaikaku/bijyon/soan9...

敷地が狭いのだから高層ビルを建てて敷地を作らなければ場所がない
さもなければ小学校を8階建て、12階建てにすることも考えなければいけない。
現実的な思考をしよう

>>5638 匿名さん

文京区に高層ビルは似合わない。馬鹿の一つ覚えで「高層ビルを」と唱える方がいるけど、それじゃあ、文京区は港区などの二番煎じの再開発として笑われそう。うまく思い付かないけど、文京区モデルと言われるような新しい再開発を模索、確立してほしい。

やっぱ地下都市でしょ
根暗な文京区民にお似合いです

>>5627 匿名さん

文京区に再開発は不要だ。

あの伊藤滋さんも
番町の超高層ビルには反対されていますよね。
超高層を建てるばかりが再開発ではないですよね。
文京区は公園との繋がりが他区と比べて弱いから、
小石川後楽園とか、小石川植物園とかの一部でも公園化して
周辺住民に開放してほしいと思ったりしますが、
保存の関係などで、難しいのでしょうね。

>>5642 匿名さん

おっしゃる通りで、高層建築だけが再開発じゃないと思います。昔は高層建築の再開発にワクワクしましたが、最近の高層建築はどこも似たり寄ったりでつまらないです。文京区は港区や渋谷区とは違った再開発を目指すべきで、高層建築の再開発はいらないと思います。こう言うと「文京区は保守的だ」とか、また根拠のないイメージだけの誹謗が飛び交うと思いますが。。

文京区は保守的だ！

>>5639 匿名さん
別に高層ビルを建てても二番煎じにはならないと思いますね。
私は江戸への回帰、静かな武家屋敷街の再興（あくまでも一つの例としてですが）をコンセプトに景観条例なども組み合わせながら高層ビルと低層の宅地や緑地を配したメリハリのある再開発を提案したいですね。高層ビルがズラッと並ぶのとポンポンと何棟か並んでいてその間が緑の濃い地域が挟まるような構成にしているのとでは大きく印象も変わると思います。なんでも極端はいけません。純化して何一つ例外を許さないというのは生産的な考えではないと思います。

>>5642 匿名さん
>>5643 匿名さん
高層建築だけが再開発ではないと言われますが、高層化しないということで土地が生まれないという問題が出てきますよね。その辺をどう高層建築なしに解決するのか？

白金の自然教育園を縦貫する高速道路計画ができたときに、自然教育園を守るためにそこに隣接する個人の宅地を犠牲にして高速道路を迂回させたという歴史があります。高速道路が通ってしまったのは住民の反対運動が敗北したという総括をする考え方もあると思いますが、私からすると白金の人は自らの身を切ることで公園を守ったんだなあと、その思いの強さは、よく目にする単に建てさせない、やらせないという一方的なものではなく、社会の公益すら視野に入れた非常に深いものだと思います。私たちは単純な個人のエゴイズムからの一種の昇華が求められているのではないでしょうか。

>>5645 匿名さん

私は高層ビルを全否定しているのではない。5645さんがまさにご提案されているように、周囲との景観を踏まえた高層建築であれば、私も良いと思う。現在建築中の虎麻ヒルズは東京タワーの景観を台無しにしていて、あのような再開発を文京区で繰り返してはならない。

高層化しないということは、誰かを追い出さないと土地ができないということです。
少なくとも経済的に誰も損をしない方向性、それは高層化しかないと思います。
他に何か名案があればお願いします。

>>5648 匿名さん

さんざん考えた末に高層化を唱えるのは分かるけど、高層化以外の再開発も考える時代なのでは。

コロナ禍でオフィス需要が減ったり、レジデンス棟を多く作っても人口自然減で昔ほど都心に人口は集中しないだろうし、床を多く持てば持つほど不安定さを抱えるリスクがある。何でもかんでも高層化と言うのは、思考停止していると思う。

>>5647 匿名さん
パリにエッフェル塔が建った時と同じ反応ではないでしょうか、見慣れない風景へのアレルギーのようにも思います。

東京タワーだって、戦災からの復興のシンボルとみなされることで、東京の空に醜い鉄塔がそびえることに違和感を感じる人もいたと思いますよ。ただみんなお腹が空いていたので、そういう問題は気にしなかっただけです。今はみんなお腹いっぱい食べられるので、そういうことが気になるだけだと思います。世の中には再開発によって救われることを求める小学生とか崖の下や階段に面した家に住んでいる人とか、足腰が弱って家の二階にも登れないバリアフリー以前の古い木造住宅に住んでいる人とか、いっぱいいるんです。全てが満たされてお腹いっぱいの元気な人には想像もできないでしょう。

>>5649 匿名さん
繰り返しますが、土地です。問題は。
少子化で相続されない土地が出ると言ってもポツリポツリと出て高度な利用はされないです。それどころかどこかの土建屋が学生アパートを建てるようなことも起きるのではないですか？そのたびにいちいち反対するんですか？

>>5651 匿名さん

じゃあ、具体的に、文京区はどの辺りが再開発できそうかな？ 採算取れそう？

詰まるところ、文京区に存在する学校の床面積が足りない問題、災害に弱い住宅地が存在している問題、高齢化によるバリアフリー化が求められている問題、そういう問題を解決するためには再開発が必要です。

反対するのは簡単。嫌だ、と言えばいい。ただこういう困っている人、劣悪な環境にありながら諦めている人たち、そういう人たちへのわずかな配慮があってもしかるべきではないでしょうか。本当の社会弱者への視座、と申しますか。

>>5652 匿名さん
商業的なものにするのか、公益事業として行うかにもよるでしょうね。
私は個別の小開発が乱立することでかえって効率が低下することを抑えるために公益事業として行うことを期待したいですね。

>>5654 匿名さん

だから、どのエリアを再開発すべきかな？ 抽象的な話でなくて。

>>5653 匿名さん

その上から目線は何？

>>5650 匿名さん

増上寺と東京タワーの後ろに聳える虎麻ヒルズを見てみなよ。明らかに調和してないから。海外から東京タワーを見に来るインバウンドは、がっかりすると思うよ。

>>5656 匿名さん
5653はヨンデル教授だろうから、文京区民でもないですよ…

再開発を本気にやろうとしたら、立ち退き交渉などもあって、プロジェクトを完了までに20年～30年なんてざらだよ。口で言うのは簡単だけど、再開発って本当に大変だよ。

高層ビル至上主義の今の基準で再開発を進めても、完了した頃には時代遅れなんてことも有りうるし。その頃に都心の人口も減っているし。

コロナ禍を契機に立ち止まって、経年しても持続可能な再開発とは何かを真剣に考えるべきなんじゃないかな。

虎麻ヒルズも最悪のタイミングで開業しそう。
旧ヒルズ群からテナント引っ張って来るのだろうけど、
港区オフィスの空室率、既に上がってるし…

>>5659 検討板ユーザーさん
>口で言うのは簡単だけど、再開発って本当に大変だよ。
そうです、本当に大変。
他の地域でもここで再開発スレが立っても、全然先に進まなくていつ始まるのかわからないうちに雑談スレになってしまったところがいくつもありますよね。人間って同じように考えないし、昔みたいに自分を殺してまで人にあわせるような人も少なくなりました。でも困っている人は確実にいるし、そこに住んでいる人は諦めていても劣悪な環境でどう考えても改善させる必要がありそうな宅地ってのはいっぱいあります。

だから私は反対ばかりじゃだめだろう、もっとみんな公益を考えようじゃないかとここで一石を投じているわけです。

文京区に劣悪な環境の住宅街ってありましたっけ…

確かにサステイナブルという言葉は魅力的です。人類と地球環境が調和して生きる、いいことだと思います。都市の過密を排し、空が大きな開放的な都市空間、それも魅力的でいいかもしれません。

では、その都市の過密を排する結果、そこから弾き出された人はどこへいくのか？そこには誰が住めて誰が住めないのか？

結局のところ都市に住む特権階級とそれ以外というふうに新たな身分社会ができてしまうのではないかという懸念があるんですね。

牛の吐き出すゲップのメタンの温室効果、じゃあ肉食わないようにしましょう、タンパク源は虫です。納得できない人は多いと思います。それと一緒でビルを作ると二酸化炭素がたくさん排出される、じゃあ建てないようにしましょう、みんなで木造平家に住みましょう。これも納得できない人は多いと思います。木造家屋は震災や火災に弱いからです。さらに低密度な都市は移動距離が大きく二酸化炭素を排出するような移動手段を使う人が増えれば、ビルを建てない努力などふっとんでしまうかもしれません。

>>5657 匿名さん
そういうのを過去と未来が同居している日本の特色としてもてはやす人もありますけどね。ただ残念なことにそういう超高層建築物を使った再開発は港区では可能なので、東京タワーの近くに建つしかないんですよね。
嫌なら練馬区とか豊島区とか、なんなら文京区に建てればいいわけで、港区にそれを建てる経済的な必然性がある以上、嫌だと言っても建ちますよね。これからも人口が増える街というのは人が増えるんじゃなくて、家が増えるから人が増えるだろうという推計になっていると思います。そこに住める人が増えるわけじゃないんじゃないかという感想がありますが、いまだに人口推計を根拠にそこ買っておけみたいな人がいるからジャンジャン建つんじゃないでしょうか。

再開発こそがジェントリフィケーション
による追い出しですよ。

>>5664 匿名さん

だから、港区の二番煎じの再開発をやっても仕方ないでしょ。港区の再開発が成功しているのかどうかは時間がたたないと分からないんだし。なんでも高層建築を建てれば解決できると思っていたら、勘違いも甚だしい。文京区に超高層ビルなんていらない。

>>5665 匿名さん
再開発地域内の住んでいる場所から大きく離れない地域に地域のコミュニティーを保ったまま地権者が集合して住めば追い出されるという表現にはならないはずです。
むしろ土地を明け渡して遠くの土地に引っ越せという道路拡幅とかのやり方の方がずっと追い出しという表現にふさわしい。そういうやり方ではもうダメだから再開発、わかりますか？

>>5666 匿名さん
>なんでも高層建築を建てれば解決できる
もちろん建てれば解決なんてことを言っているわけではないです。
でも建てる選択肢もちゃんと数にいれないといけないんじゃないかと思います。
なんでもいらない、反対、ではなくてもっと建設的な対話がなされるべきです。

>>5668 匿名さん

文京区のどこに超高層ビルが建てられるんだろう？ 教えてください。

>>5661 匿名さん

文京区の劣悪な環境とは、災害の危険性の高いエリアのことですか。

江戸時代から過密な都市であった文京区は昔から土地がなかったのです。
大きな大名の屋敷は大学になったりレジャー施設になったりしました。個人や宗教法人、あるいは財団の持ち物になったりもしましたが、文京区が持っている土地、東京都が持っている土地、そういう土地で広く市民に開放されている土地がほとんどない。児童相談所や保育園を作るために国が持っていた小さな施設の土地を分けてもらってようやくわずかに整備が進むような状態です。かといって、住んでいる人にあんた出ていってとも言えないわけです。

じゃあどうするのか、再開発を行って地権者には床を与えて補償とし、高層化して土地をあけるしかないじゃないですか。小学校や保育所や、図書館やスポーツ施設や採算が取れない民間ではできな特殊な医療サービスなど、区民が必要なものを作るには土地がなければどうしようもないです。

子供たちが道路でボール遊びしているのは見るたびに涙がでてきそうになります。ボール遊びができる公園がなぜないんだろう。なぜ上から目線で役所の人に常識のない奴らだと言わんばかりの冷たい言葉をなげかけられなければいけないんだろう。役所の人は税金を払っている区民の子供が遊ぶ場所も作れない無能を棚に上げてなんで子供たちに侮蔑の言葉をなげかけるのだろうか。そんな気持ちの人も多いと思います。

公園をどうやって作るのか？これもまた問題。誰かがスケープゴートになる？いや、それはないですよね。でもなんとかしないといけないです。政治を動かさねば。

選挙で高層ビルを建ててくれそうな候補者（いるのかな？）に投票するか、
和製サンデルとして立候補していただくのが良いかと…（区民でしたら）

>>5672
私が子供の頃だった50年前から、文京区では「子供たちが道路でボール遊び」が普通でした。
それが問題なのかというと、狭い空間で工夫して遊んだことによって、創造力が育まれたということは言えるかもしれません。必ずしもネガティブなことばかりではないと思いますよ。
文京区（だけじゃないけど都心）へ移り住む人は、そもそもがそういう環境だということを分かったうえで来るべきだと思います。それが嫌なら、他の郊外に住めば良いだけです。
区の行政に期待するのは無理があります。

>>5674 ご近所さん

本当にその通り。文京区の住民が可哀想とか住環境が劣悪だとか、余計なお節介。再開発で解決するんただったら、どこもかしこもやってるよ。

>>5671 匿名さん

あなたは行政に依存することしか考えていない。文京区は今でも十分に恵まれている。贅沢言うな。

>>5674 ご近所さん
>>5675 匿名さん
>>5676 匿名さん

さて、これを読んだ方がどんな反応を示すか楽しみですね。
文京区にここ10年ぐらいに引っ越してきてお住まいの、お子さんがちょうど学齢に達するぐらいの若い家族は怒り出すかもしれませんね。もしくはあなたのお孫さんに、ブーメランのように当たるかもしれません。

私たちは多数派です。それだけは言えます。

選挙に行く老人の意見ばかりが通るのは文京区だけではないですが、ちょっと酷すぎます。

こんなスレッド立てて側面支援してくれる人もいます
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676540/

馬鹿にされてますけど、大丈夫ですか？

>>5674 ご近所さん
>>5675 匿名さん
>>5676 匿名さん

>>5677 匿名さん
多数派は住民が決めることで、ここで言っても説得力なし。じゃあ、文京区のどこをどう再開発したらいいの？ ちゃんと具体的に提案してください。

綺麗事ばかり言っては何も進まない。私だって文京区を愛しているからこそ、港区などがやっているような超高層ビルの再開発は再考すべきと言っているんです。

災害救助が難しくなる細い路地の多いエリアは再開発すべきだと思う。根津、千駄木とか。ただ、どなかがご指摘されていたように、再開発は非常に時間がかかるので、大手のデベロッパーが本気を出さないと難しいかもね。コロナ禍の影響で開発のスピードも遅れてますし。文京区で大型再開発を期待するとしたら、やっぱり東京ドームの再開発かな。

>>5680 匿名さん
採算性をとるには高層化は避けられないですよ、超がつくべきかどうかはわからないですが。中央区は東京ミッドタウン八重洲に小学校を付設させましたよね。豊島区は民にタダで区役所を建てかえさせましたよね、渋谷区もちょっと異なるスキームですが民に建て替えさせちゃいましたよね、前例はいくらでもあります。綺麗事とは文京区に高い建物や再開発をやらせないことですか。狭い敷地に高層建物の公共施設を整備して多様な納税者のニーズに応えたり、再開発によって区民のパブリックスペースを確保させないことでしょうか。

税金が足りない足りないって官は二言目には財政逼迫をやらない理由に挙げます。戦争中にこんな標語があったじゃないですか、足らぬ足らぬは工夫が足らぬって。戦争中は私たち国民が乾いた雑巾を絞るようにしてがんばりましたが、現代は官が乾いた雑巾を絞るようにして知恵を絞るべきなんじゃないでしょうか。

>>5681 匿名さん
ただ問題は東京ドームは私有地だということですね。
公共性のある施設をどこまで要求できるか？
なんかそういうところまで考えないで一方的に反対反対でお祭り騒ぎするだけで終わるんじゃないかと私は懸念しています。美空ひばりのお祭りマンボかと

どっかで半鐘が鳴っている、家事は近いよスリバンだ
https://dictionary.goo.ne.jp/word/%E6%93%A6%E5%8D%8A%E9%90%98/#jn-1204...

半鐘は鳴っている、聞こえる人には聞こえている
聞こえないのはお祭りやっている人ばかり

失礼、
x家事
○火事

でしたね、カッコ悪いなあ

>>5682 匿名さん

何度も言っていますが、じゃあ、文京区のどこを再開発すればいいのですか？ 具体的に提案してください。

綺麗事は誰でも言えますから。再開発の対象地域に住む人たちは「はい、そうですか」とすぐに納得すると思いますか。あなたは再開発の大変さを知らないですよね。ほかの区の前列に縛られている時点で思考停止状態です。綺麗事を言うのはやめてください。

中央区の東京ミッドタウン八重洲に小学校の件は、
住宅の容積率緩和の廃止とセットですよ。
それだけ切迫していたということです。

>>5686 匿名さん
前例というのは大事ではないですか？過去にうまくやった人を見習うのは普通にみんながしていることですよ。子供が道路で遊んでいることを問題視できないほど感覚が麻痺している人の書き込みもあることですし、なにかこう、私たち普通の人の親の感覚からするとズレてますね。多分、高さ制限を作らせることがとても大変だったんでしょうね。それは偉業であり、神聖にして犯すべからずの、民の勝利の証の勲章なのでしょう。気持ちはわかりますが、その大剣を振るうことで無辜の民が傷付きます。鞘にしまって本当に必要な時のためにとっておいていただけませんか？

>>5682 匿名さん

採算の面で現実的に考えたら、もし文京区で再開発したら、土地の取得や建設費でどのくらいかかって、回収するにはどのくらいかかるのでしょうか。床をオフィスで貸した場合、店舗で貸した場合、坪いくらぐらいを想定していますか。レジデンスで分譲の場合、坪単価いくらで、そのマンションを賃貸する場合、表面利回りは何％ですか。ぜひご教示願います。

たとえば、文京区に超高層ビルが林立して大変だ！という話になったら鞘から抜けばいいじゃないですか。ダメですか

区役所建て替えスキームの件ですが、
文京区もその気になれば、
小石川運動場近辺を活用することで、
わざわざ民間のビルを壊さずとも可能かと。

>>5689 マンション好きさん
うーん、同じ会話を私、小学校の時にしたことがあります。
私：〇〇ちゃん、XXちゃんに意地悪したでしょ！
〇〇ちゃん：へーん、それって何年何月何日何時何分何秒だよ、言えねーだろ

そういうのを屁理屈と言うのです。

>>5688 匿名さん

前列の成否を判断するのは後世であって、あなたの言う八重洲や豊島区や渋谷区の事例はまだ評価されていませんよね。意味の分からない、いかにも自分は偉いですよみたいな能書きをおっしゃっていますが、あなたの考えが世間とずれているのは、よく分かりました。

>>5691 匿名さん
で、文京区役所跡地を定借にすればタダで建ちますね、区役所。もうすこしエコでランニングコストが安いのにしてほしいですよ、ほんと。ガーデンゲートタワー以上の超高層オフィスとマンションに変わっちゃうかもしれませんが。

>>5693 匿名さん
後世の評価とかいったら、今の文京区の高さ制限が愚かな判断だと言われる時代がくるかもしれませんよ。発展の機会を逸したとか黒歴史になっているかもしれません。そうじゃないかもしれませんし、評価される未来もありうるとは思いますが、それ言い出したらキリがありません。自分の望むあるべき未来からの評価って結局今の自分の評価ですから、個人の意見以上の価値はないです。

それこそ宇宙の彼方からでかい隕石が降ってきて東京が消滅する未来なんてのもあるかもしれないので、こんなところの議論は詰まるところ未来においては虚しいものとなるかもしれません。

>>5688 匿名さん

あなたは文京区民ですか？ 人は街を選べるけど、街は人を選べません。もし文京区に住んでいて、再開発の見込みがなければ、ほかに引っ越すのも選択肢では。特に文京区は、歴史を重んじて変化を嫌う住民が多いみたいなので、それが嫌なら住まないのが賢い選択かと。

>>5695 匿名さん
それは、あなたが議論を放棄したと白旗を上げたのと同じです。

>>5694 匿名さん

文京区で再開発が現実的にできそうなのは、東京ドームや区役所の建て替えですかね。春日のパークコートもできたし、三井不動産の手腕に期待ですね！

>>5692 匿名さん

それはあなたがファクトをロジカルに説明できなかったからでしょ。小学生時代の恥を自ら晒さなくても。。

>>5695 匿名さん

宇宙という言葉を持ち出すのは怪しい臭い。

東京ドームや区役所部分は都市核指定地域ですから、同じく期待しています！

>>5681
区と大手デベロッパーは、現状いじりようがない根津千駄木や小石川の辺りは、大災害で壊滅してくれるのを待ちわびている感じでしょうね。
渋谷区も駅前一等地である宮下公園周辺をアル中サヨク＆プロ市民ホームレスから奪還するのに数十年かかりましたし、我々も焦らず負の遺産が消滅する時を待ちましょう。

再開発が好きな方は港区はちょっと高いかもしれないけど、湾岸エリアなら手が届くと思うので、そちらへ住まわれたらよろしいと思いますよ。

文京区にお住まいの方は、そういう再開発を好まない方が多数派です。

東京の各エリアでまちづくりの進め方に違いがあり、その違いによって住民の住み分けが起こっています。やがて各々の街の個性が生まれ、東京全体の魅力が増すことになるのではないでしょうか。

文京区でこれから再開発なんて無理無理。できるのは後楽園一帯ぐらいでしょ。

例の物件が売れれば支離滅裂な書き込みも減るだろうから、無事売れるのを祈念しております。

>>5705 周辺住民さん

例の物件って何？

>>5706 匿名さん
コメント遡ると、物件名が出る度にスレッドが荒れるとこです。召喚呪文
のようになってますよ。

>>5707 周辺住民さん

フランス語で「調和」の意味がある物件ですか？

>>5708 匿名さん
すみません、違うと思います。

>>5709 周辺住民さん

三井不動産の億ションですか？

>>5710 匿名さん
すみません、違います。
物件といっても新築ではありまん。

ヒルテラススレも遡るとわかりやすいですよ。

>>5712 周辺住民さん

えー、どこだろう？ 気になって寝れない。。

>>5713 匿名さん
ほんとにわかりません？
ヒルテラススレの3268を見てください。
返信先、消されてしまいましたが、宣伝コメがまだ見れます。

>>5714 周辺住民さん

あー、桜蔭の関係者が騒いでいる宝生ハイツ建て替えの件ですね！ 例の物件と勿体ぶらず、最初から言ってくれれば良かったのに(^_^;)

>>5715 匿名さん
すみません、名前出すとまた荒れそうな気がしたので。

まだ絶賛売り出し中のようなので…

>>5703
>東京の各エリアでまちづくりの進め方に違いがあり、その違いによって住民の住み分けが起こっています。やがて各々の街の個性が生まれ、東京全体の魅力が増すことになるのではないでしょうか。

人口増加が続いてきた少し前までなら、これは私も賛同できるご意見です。
しかし、コロナ禍によって人口減（流出）が予想よりずっと早く始まってしまった近年、そうのんびり構えていて良いものかどうか…
今のままの文京区が、千代田区・港区・渋谷区…そして巨大繁華街を抱える新宿区や豊島区のように「替えの効かない特別な区」として生き残れるかどうかといえば、怪しいような気がしてしまうのです。

>>5718 匿名さん

なんで新宿区や豊島区に倣おうとするの？

文京区は文京区で胸を張ればいいさ。東大だって、東京ドームだって、六義園だって、湯島天神だって、谷根千だってあるんだし。その資源を生かそう！

コロナ禍では外国人比率の高い新宿区、豊島区が減少しているようですけど...https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000095.000020953.html

>>5717 周辺住民さん
宝生ハイツと桜蔭学園との闘いはすぐには解決しないでしょうね。

三井の見通しが甘かったと思う

>>5721 匿名さん
現地を改めて見に行きましたが、計画にはやっぱり違和感しかなかったです…
三井不動産、どうしちゃったのでしょう。

>>5718 匿名さん
問題は少し複雑で、文京区って便利だし繁華街がないから住むのにちょうどいいという利点があるから放っておいてもそれなりに人がやってくるってことなんだよね。

むしろ最近危機感を持っているのは坪単価の上昇の中でグロスを抑えようというのかファミリーの住むような広い家が少なくなって、狭い単身者向けの物件が増えていること。戸建ても容積率いっぱいに建てた安いミニ戸建てが増えたり、単身者向け賃貸が増えているところ。

どうせ人が増えるのは止められないのなら、子供のいる家族に住んでいただいて地域のコミュニティを支える礎になってほしいんだよね。単身者はやはりグラスホッパーだからさ、多分ちょっとしたことですぐいなくなってしまう。昔からいる印刷製本業の親父さんとか、戸建ての家族ってだんだん減っていくから消防団もいずれ維持できなくなるし、町会もごく一部の住人による同好会組織のようになってしまうだろう。基礎自治体としての機能はガタガタになるんじゃないか、そんな危機感がある。

やっぱりね、広くて施設も充実した小学校があると、そこに住み続けたいご家族も増えるだろうし、世代を超えてその時代時代の中心となるようなお仕事で活躍するご家庭が代々地域社会を支え続けるようなサステイナブルな地域社会が構築されると思うんだよ。

だから文京区には広い公共施設、小学校、幼稚園、託児所、病児保育、あるいは老人ホーム（私立が最近供給があるようだが高いよね）、図書館、そしてなによりもみんなが憩える公共緑地の公園。子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場、そういう空間が再開発で生み出されることを切に望みます。

文京区の高さ制限は必要なものには緩和していくようにしないといけないね。
あれもだめ、これもだめでは地域社会の衰退しかないと思う。そのうち顔のない一人ものがふらりと住み着いてふらりと出ていくような街にかわっていくだろう。

>>5726 匿名さん
制限解除されてるとこに住んでるけど、賃貸マンションばっかで挨拶もしないような人ばっかり

文京区に住めば子供が東大に入れるとか勘違いしてる人たちはちょっと
下町風情が残って欲しい

港区に住めばモテる！
渋谷区に住めばクリエイティブ！
文京区に住めば頭が良くなり自民党政権に反対！

>>5728 匿名さん
>下町風情が残って欲しい
だけどさ、みんな歳とっていって隣のあいつは病気で遠くの老人ホームに入ったとか、向こう三軒のあいつは死んでしまったとかいうのが続くと自然と町は歯抜けになっていく。二代目が家を継いでくれればいいが、だいたいはさいたまとか横浜のマンションに住んでいて、便利な駅近マンション暮らしに慣れていて戸建ては好まなかったり、相続で分けやすくなるという理由もあって家や土地を簡単に売ってしまう。

ミニ戸建てになったり、賃貸住宅が建ったりして町会活動にも顔を出さない顔の見えないお隣さんが増えていく。引っ越してくる人も都心で働くサラリーマンでそこそこ年収もあって元から住んでいる人とは違う人生を歩んでいる人ばかり。今のままでも下町風情はいずれ消える。

いっそ子供たちが継ぎたがる高級マンションに変えて、そこに町会のご近所さんごと移り住めばバリアフリーで介護が必要になっても住み続けられたり、足腰が弱っても隣近所でお茶菓子をいただくような温かい交流が続けられるだろう。子供たちだって引っ越してくる動機ができて、世代ごとに受け継がれる確率も高まるだろう。マンションだって悪いことばかりじゃないさ。

小学校って重要だよね。
小学校の頃の友達っていうのは自治体の基礎となるコミュニティを形成する鍵の一つだと思う。世代を超えて家族が住むようなコミュニティを作るには今のままではダメだと思う。特に使い捨てライターみたいな戸建てがぎっしり建ち並ぶような住宅街はダメだと思う。

なぜそういう戸建てがダメかと言うと、プライバシーがない。ドアも引き戸が中心になる。自室が異様に狭く、階段が急で狭いので上り下りが大変なので、いきおいリビングに全員集合してごちゃごちゃと暮らすようになる。パーソナルスペースが維持できない狭い戸建てではお子さんが情緒不安定な気がする、あくまでも身近で見知っているケースに限られるけど、多い。親子の仲は大概悪い、もちろん全てではないにしろ、かなり多い印象。反論はあると思うけど、そういう質の悪い戸建てがごちゃごちゃ増えるぐらいなら余裕のある間取りのマンションが一つできる方がいいと思う。

>>5725 匿名さん。
再開発で子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場が生まれた事例、教えていただけますか。

ああ大江戸のむかしより
ここは学びの土地にして
紅(くれない)の塵(ちり)ちかけれど
緑の丘はしづかなり
書(ふみ)よむ窓の多(さわ)なれば
家おのづから品位(ひんい)あり
都(みやこ)は文化の中心地
わが区は都(みやこ)の文京区

今新時代(あらたよ)の朝未明(あさまだき)
自由民主の鐘の音(ね)に
人は巷(ちまた)に迷へども
我等が隣安(やす)らへり
もの知る人の多(さわ)なれば
町おのづから平和あり
都は文化の中心地
わが区は都の文京区

文京区も昔から住んでいる人ばかりじゃないんだよね、戦前はお寺だったり工場だったりしたところに移り住んでいる人も多いし、印刷製本工場の親父だって三代前から社長みたいな顔をしているが、東北の寒村から金の卵と言われて上京して工場でインクまみれになりながら仕事を覚えて資格をとって起業した人だって少なくない。商店街の店を営む店主たちだって、地方から上京してきた人は多い。地方から上京して都心の大企業に勤める若いニューカマーを田舎者と言えない人も多いだろう。優しくしてあげればいいのに。

>>5733 評判気になるさん
>再開発で子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場
作ればいい、作らせればいいじゃない。

反対するだけでは多分作ってもらえないよ。

大きな公園を作ろうとなったら相当の数の世帯を移動させる必要がある。その規模にみあった巨大な超高層マンションでも作らない限り、コミュニティを移動させるほどの十分な権利床を確保することは困難。よって高さ制限を墨守する限り、それは永遠に不可能。逆に高さ制限なんかを守っていたら、広場なんかできるわけがない。せいぜいベンチと街路樹ができれば上等な方だろう。

>>5736 匿名さん
反対しているわけではありません。事例が知りたいのです。

>>5737 匿名さん
相当の数の世帯を移動させるぐらいなら、大きな公園のある街に引っ越しますよ。

>>5739 評判気になるさん
そうだね、狭い家に嫌気がさしたり、結婚とかで広い家に住みたくなる若いひととかはどんどん出ていくかもね。でも、文京区って地の利がいいから、空いてもまたすぐ入ってくるんだよねえ。

以前文京区から港区とか千代田区に引っ越したとかいう人がこの辺にいて文京区のことを貶していたけど、寂しかったなあ。多分私はいかばかりかこの地に愛情を抱いているから、そういう気持ちにはなれない。この地を愛してくれるいいご近所さんに来てほしいなと思っているよ。そのためにも文京区はかわらないといけないんだ、もはや軽工業の都ではないという時代の流れを感じないと。

>>5740 匿名さん
わたしの中では超高層がすでに古いのですが...
グーグルの本社、素敵ですよね。
共同印刷の新社屋も。
他区のことを貶して喜んでいるような方々、
出ていってくれてどうもありがとう。

>>5741 評判気になるさん
そりゃ広い私有地に何を建てようと本人の勝手だし、ビジュアル的にそういうのが好きだという個人の嗜好もご勝手にという感じだねえ。

問題はそういう個人の美学のためだけに、限りある都市空間に高層建物を建てて公共スペースを作るという試みを、からだを張って邪魔をするというのは公益の観点からするとどうなんだろうね。私益のために社会全体を巻き込むというのは感心しないね。

絶対高さ制限は容積率を使い切るように設けられていますので。高さが制限されることで土地の利用効率が不十分になるわけではありません。

>>5742 匿名さん
公益の観点ということでしたら、
あなたは50年後、100年後の文京区のことを考えていらっしゃるのでしょうか？
超高層マンションも新しいうちは良いでしょう。
ただ、古くなった時にきちんとメンテナンスはされ続けるのでしょうか？
当初の住民層とは入れ替わり、
値上がりした管理費の滞納者も出てくることでしょう。
外壁が剥がれて落下しそうな場合には
公益の観点から区の税金で補修するのでしょうか？
そして、次の建て替えはさらに倍の高さに建てるのでしょうか？

>>5742 匿名さん

文京区内に高層建築を建てるほどの再開発ができる場所があるのかね。立ち退き交渉は一朝一夕でできない大変な仕事よ。ニュータウンのように、高層建築だって、30年、40年たてば陳腐化する。今の視点で周りの区を真似て高層建築をつくっても、ビルの管理などで後世にツケを残すだけじゃ。文京区は文京区らしく、高層建築に頼らない再開発を考えてもいいんじゃないの？

パークコート小石川購入者スレ、管理費で揉めててやばい…

>>5744 評判気になるさん
>>5745 評判気になるさん
メンテナンスの話なんだけど、霞が関ビルとか新宿の高層ビルとかもうだいぶ築古になったとおもうんだけど、廃墟になったの？池袋のサンシャイン６０は廃墟になったの？確かに維持管理が問題となっている東京都庁もあるから一概に全部大丈夫でもないのだろうけれど、メンテナンス性を無視した奇抜なデザインなど設計の仕方に問題を指摘する向きもあって特殊な事情があるようだけど。

修繕費や管理費を払えない住民が一定の比率を超えるほどに国民が貧乏になってしまう時代には低層マンションはもっと大変だし、戸建ても空き家だらけになるでしょう。

高層ビルが陳腐化するというのなら、東京タワーは陳腐化しましたか？新宿のビル街は陳腐化しましたか？サンシャイン60は陳腐化しましたか？単なる我田引水、牽強付会の議論は不要です。あなたのその直感からくる信念を補強するような事例を出していただけるともう少し私もイメージできるんですが。

新宿区の富久クロスみたいに誰もが諸手を挙げて賛成しそうな案件でも、それなりに大変だったので、何も考えずに普通に支障なく暮らしている人を地上げするのはさすがに大変でしょうね。ただ権利床による利益誘導や、地域の防災や公益施設の必要性を粘り強く説明するなどしてもダメなのか、やってみないとわからないところがありますね。

文京区はそれをしてもいいぐらいだと思いますけどね。このまま個人の範囲で最適化を図っていけばいつまでたっても小さな個人の土地のめいめい勝手な開発が繰り返されて雑草だらけの庭と同じになりますよ。庭師が必要ですね、文京区には。

>>5474
霞が関ビルも新宿高層ビルも、所有者が少数だから、メンテナンスの合意を得やすのです。また、その少数者も多くは大企業なので、資産価値維持のために高額のメンテナンス費用を負担することが可能です。

タワマンの場合、所有者が分散しているので、上述の商業ビルのような展開は望めません。これから20～30年後、所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると、高額メンテナンス費用を負担することができない層が増加し、したがって全体の合意形成もできないということになります。スラム化するタワマンが将来は増えてゆくものと考えるのが自然でしょう。

文京区はタワマンが少ないので、まちとしての競争力は今後も保たれると思います。

>>5747 匿名さん

オフィスビルとマンションを比べるのは無理がある。

新宿の高層ビルや池袋のサンシャインは莫大な管理費の上に維持されてるいるのであって、所有者が企業など少ないから、維持管理の意思決定が速いと思う。対して、複合型の再開発は住戸も多くなるので、最近話題になっているタワマンの維持管理の難しさは、今後さらに深刻になると思う。

>>5747 匿名さん

東京タワーは高層ビルじゃないからね。そこはよろしく。

>>5749 匿名さん
>>5750 匿名さん
>所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると
そのスキームは住み替えが進まないという前提と、所有者は年金以外に収入のない引退者ばかりになるという前提の二つに依っていますよね。都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう。とはいえこれはきちんと推計したわけではないので水掛論なのかもしれません。

ビルというより東京タワーは都市景観の観点からの一例ですけどね。高層建築は街のシンボルタワーとして長く親しまれることもあるという意味です。わかりづらかったですね。

＞＞5752 匿名さん
「都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう」という点についてコメントさせていただきます。

私は都心部マンションの建替え事業に携わったので分かるのですが、高齢居住者のスタンスは「引っ越しなんて面倒なことは勘弁してくれ」なんです。
それはそうです。もしかすると、数年でこの世から去ることになるかもしれない方が、よほどお金に困ってマンションを現金化する必要に迫られないかぎり、引っ越する理由は何もないですよ。

理屈のうえでは「都心タワマンは売却が容易なので、高齢者は若者に売って出ていけば良い」ということはわかるのですが、現実は理屈どおりには進まないと考えておいた方がよいでしょう。

低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ないので、住民の合意形成はタワマンより容易です。

>>5754 匿名さん
>高齢者は若者に売って出ていけば良い
そんなことは言っていないですよ。管理費も払えないほど困っているのならば売って手に入るお金を原資にもう少しよい生活ができるでしょう。戸建てと違って更地に戻すコストもないですし、最近のマンション暮らしに慣れた若い人たちは戸建てを相続するよりはマンションを相続する方を歓迎するでしょう。

お金に困っていない高齢者が引っ越しなんてまっぴらと思うのはしょうがないと思うのですが、今話題にしている管理修繕費未払いの懸念の問題とは無縁な話かと。おそらく建て替えについて議論する場で問題にされる事象でしょう。

>低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ない
言いたいことはわかるのですが、規模にもよるのでしょうが戸数が少ないので一戸の未払いが全体に与えるインパクトがでかすぎます。さらに高齢化が進んだ場合に理事会が機能不全に陥る事態もむしろ高層マンションより大きいと思います。共用施設も少なく、戸建て住宅街のような駅や商業施設から遠い低層マンションは若い人は避ける傾向にあります。

まあ議論に勝つのが最終目的ではないので、私自身の問題意識として、やはり最近のコストプッシュ型インフレの懸念が維持管理コストに与える影響は無視できないです。

最近管理費を高めに設定する新築も増えてきましたが、売るために安めに管理費を抑えた物件では今後値上げが大きな問題になるでしょう。小さい物件では修繕積立基金の額が足りなくなり、大規模修繕が困難になってくることで管理形態も常駐日勤から巡回、さらには自主管理となるケースも出てくるかと思います。そういう未来まで見通す目が必要だと思います。メンテナンスコストの安い建物を設計することも今後求められてくるでしょう。営利を目的としたデベロッパーばかりにまかしていると大変なことになりそうです。だから文京区に再開発が必要です。サステイナブルな大規模分譲を実現しましょう。

たとえば文京区内で開発するとしたら、湯島ハイタウンは戸数の多い築古マンションなので、こここそ、大規模に開発したらインパクトあるんじゃないかな。千代田線湯島駅と地下直結にして、隣接する国有地（財務事務所など）もまとめれば。

>>5747 匿名さん
他の方も書かれていますが、
マンションとオフィスビルでは事情が異なります。
オフィスビルや企業の元社宅などですと1棟まるごとリノベも可能ですが、
分譲マンションですと厳しいです。

低層マンションももちろん、老朽化しますし、リスクがありますよね。
管理費が払えないご近所さんに、
借金取りのように督促しなければならない理事の方々も見てきました（もちろん区内です）。
ただ、超高層マンションの場合、老朽化した際のリスクが大きすぎます。
湯沢のリゾートマンションも数が少なければ
それほど問題にならなかったことと思います。

今は最新の技術で建てられているタワーマンションも、
長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

バブル崩壊以後、
管理費・修繕積立金のが高額な
都心の超高級低層マンションのド○○などは格安で売られていましたよ。
今、好調のタワーマンション の上層階も顧客層がド○○と被ります。

数年前、鳴り物入りでオープンした東急プラザ銀座も
テナントの閉店が相次ぎよほど苦労したのか、
昔では六本木や芝浦にしかなかったような
「大型ナイトクラブ」がここ最近オープンしましたね。
嫌いじゃないですけどね、
タワーマンションも別に嫌いじゃないですよ。
文京区に今より多く必要かどうか。ですよね…

文京区に必要なのは区主導で安全性を確保した激安風俗店
むっつりスケベな文京区民男性はコロナ禍で溜まりまくって爆発寸前

>>5759 ご近所さん

あるよ、文京区にも、風俗店が。ソープランド。

>>5758 評判気になるさん
>長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
>旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

制振オイルダンパーとかチューンドマスダンパーのような制振技術もありますしね。
既に最近建築されたタワーマンションでは導入事例が多いですし、いきなり旧耐震物件とはならないと思います。あえて免震にしないで制振にするという作戦もあると思います。

むしろ長周期地震動の問題が認知される前と後とで旧耐震新耐震が分けられるような気がしませんか？

さらに都心部でのマンション用地は現在枯渇しているため、再開発マンションができれば、その希少性は高いです。たとえ新しい技術ができたとしても、新しい技術で建てられた新築物件が脅威となるほど、近隣のよく似た立地に大量に供給されるとは考えにくいです。むしろだからこそ、民間の力を活用できるとも言えるでしょう。今しかない。

>>5757 匿名さん
駅直結にできればなお可ですね。交差点付近の民間ビルとかも巻き込んで規模を大きくすれば湯島のランドマークとなるでしょう。高さ制限も大幅に緩和して小学校とか保育園や学童とかも一緒にすれば文京区のいろいろな問題が解決することでしょう。
屋上緑化して校庭や園庭としてでなく一般の区民にも開放すれば歓迎されることうけあいです。

>>5761 匿名さん
超高層マンションの建築基準法、
改正ありましたっけ？
改正の歴史は地震とリンクしていますよね。
次がどういった基準になるのか、まだ誰もわかりません。

>>5762 匿名さん

さすがに、繁華街寄りの湯島天神下交差点近くに小学校や幼稚園は厳しそうなので、これらは坂上の裁判所の官舎の辺りとかどうかな。湯島ハイタウンの辺りは、春日通りの拡張にあわせて、ランドマークとなり得る開発の可能性は秘めているよね。

>>5763 評判気になるさん
今心配していることは、既存の免震マンションが新耐震基準で全て不適合となる可能性だよ。最近明らかとなってきた過酷事象に対応してない古いのとかどうするんだろうと非常に懸念している。たぶんそれもあって建築基準法になかなか盛り込めないんだろうな。

>>5762 匿名さん

湯島ハイタウンの場所は、北東に不忍池、東にスカイツリー、南に湯島天神、北に旧岩崎邸庭園が望めるので、高層ビルが出来たら人気が出そう。千代田線湯島駅のほかに、銀座線上野広小路駅や山手線御徒町駅も徒歩圏内だし。

>>5765 匿名さん
それは今現在の話ですよね。
もっと先を想像しましょうよ。

そうなるとやはり免震は避けておいたほうがいいのかな。
地震後に免震装置が変形して元に戻らなくなっちゃうとか、引き抜きとか座屈などが起きて躯体が損傷すると、もともと揺れを吸収することを前提に軽量に作られている躯体のダメージがどれほどとなるのか、詳しく語る人はいないね。くわばらくわばら。

https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105.aspx

湯島ハイタウンのあたりは確かに大通り沿いですし、再開発の適地ですね。
ただ、権利関係が複雑でしたよね…

>>5769 評判気になるさん

確かに湯島ハイタウンの辺りは権利関係が複雑みたいですね。ただ、湯島ハイタウンから先の春日通り（切通坂）も道路拡張の対象地みたいですので、あの一帯を無電柱するなど整備したら、天神下交差点から本郷方面の大通りは綺麗になりそうで、それに合わせて湯島ハイタウンの一帯も再開発したら夢が膨らみそうですね。御徒町駅や上野に歩いていける好立地です。

>>5770 匿名さん
実現したら区内随一の人気マンションになりそうですね！
岩崎家主導で、ぜひお願いします！！

>>5771 評判気になるさん

スリーダイヤですね笑
たしか湯島ハイタウンの分譲もスリーダイヤ系列だったかな？

湯島ハイタウン、確かに三菱系なんですね！
グーグルマップで見るとほんと夢が膨らみます（笑）。
現在借地権のようですけど、もし再開発時も何十年かの定期借地権を設定して建てたら、
出口が決まっているから老朽化したまま建ち続けることもなくせそうですよね。
最近、マンションの土地は所有権よりも定期借地権の方が合っているのではと思ったりします。

ブンキョッ区

台東区に勝てる日はくるんやろか。

とりま、安定のシャビーやな。

笑い

SUUMOに湯島ハイタウンの記事があります。耐震化工事を検討しているようで、建て替えはないのかな？ 文京区の端のエリアですが、場所はすごくいいところですね。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

>>5774 匿名さん

上野桜木など一部エリアを除いてほぼ水没エリアの台東区は黙って！

>>5776 名無しさん
まあまあ、台東区も一部は江戸町奉行所の管轄地域だったからリスペクトしてあげよう

>>5777 匿名さん

はい。文京区を侮辱されたようで、ついつい感情的になりまして申し訳ありませんでした。上野や浅草を擁する台東区はリスペクトしています。

劇団ひまわり？

>>5778 名無しさん
文京区とは全く異なるコンセプトの地域にウチに負けているとか言われても笑うしかないでしょ。しかし台東区は江戸時代から災難続きだね、江戸の三大水害ではいずれも大被害を出しているし、関東大震災や東京大空襲では大火災、ここ300年ほどの間に一体何人死んだかわからないが、それでも打ち捨てられることなく人は住み続け地価が上がるわけで、力のある土地であることは間違いない。

まあ青山とか麻布の高台の住人に、歌舞伎町に負けてるぜイェーとか言っても苦笑されるだけでしょ、それと同じです。他の地域との比較はしたくないですが、やはり再開発によって災害に脆弱な地域を解消解消したり、民間活力を活用して税金に頼らない公共資本整備をおこなっている他の区は羨ましいですね。やたら法律、ことに建築基準法に詳しい方が文京区関連スレッドでがんばっておられますが、他の区はもっと柔軟に行政上の課題を解決しているので、もう少し柔軟な思考をお願いしたいですね。行ったことはないんですが、文京区にもソープランドがあるようなので、そこでちょっと抜いてこられたらいかがですか？少し見える風景が変わってくるかもしれません。

>>5780 匿名さん

湯島三丁目の繁華街の客引き防止条例では、台東区と文京区が足並みをそろえて制定し、上野警察署（台東区）と本富士警察署（文京区）が連携してパトロールしていたり、本富士警察署天神町交番（文京区湯島）が台東区の池之端の一部を管轄にしていたりと、意外とこの二つの区はつながりが強いです。

>>5774 匿名さん

何がブンキョッ区だよ。台東区は災害に弱いじゃないか。台東区に言われる筋合いはない。

で、文京区で再開発するとしたら、どこが適切なの？

>>5784 マンコミュファンさん
なんか湯島の人気が高いようですね
私なんかは環状3号線の整備と沿線の再開発がセットで進むといいんじゃないかと個人的には思いますけどね。

https://style.nikkei.com/article/DGXNASFK26039_X20C12A9000000?page=4

>>5785 匿名さん

播磨坂周辺は閑静なエリアですよね！
最寄りは茗荷谷駅ですか？

>>5786 匿名さん
播磨坂が東西に伸びたらなかなか素敵だなと思うんですけどね。
計画道路の場所は木造三階建とかすぐ崩せる建物しか建てられないので防災上の弱点になっちゃうんですよね。

むしろさっさと通して沿道の容積率を引き上げて再開発を行うことで、小学校や公園などを作れるわけで。計画を撤回しろとか作らなくてもいいとか非生産的な事を言い立てて時間を空費するよりもいいと思いますね。これが港区白金台だったら小石川植物園を守るためにグイッと道路が迂回して開通していたんでしょうけどね。

水没ハザードマップを見ると、
文京区は 小石川一丁目 以外は特に水没しなさそう

>>5773 評判気になるさん

湯島ハイタウンの土地の権利は2030年3月みたいですが、それ以降はどうなるか分かる方はいますか？ さらに更新できるのでしょうか？

>>5789 匿名さん
旧法借地権ならそのまますんなり更新できると思うな。ただ問題は建て替えとなると契約内容がどうなっているかによる。

>>5790 匿名さん

湯島ハイタウンは2030年の頃に築60年。素人でよく分かりませんが、耐震化工事などによって、建物としてはさらに延命できるんでしょうか？

たとえ延命できなくても住み続ける感じしかなさそうです。
都市計画変更による一帯再開発を待つ形で。
現状借地権でこの戸数だと再開発の難航度は想像を絶すると思うけど。

>>5792 匿名さん

そうなんですね。詳しい解説、ありがとうございます。湯島ハイタウンエリアの再開発のハードルはかなり高そうですね。

湯島ハイタウンは、湯島駅、上野広小路駅・上野御徒町駅、御徒町駅、仲御徒町駅、本郷三丁目駅を普通に徒歩で使えて、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園、湯島天神、東京大学本郷キャンパスといった名勝が近くにあり、松坂屋上野店やシネコンのあふPARCOなどの商業施設にも歩いて行けます。付近には大型スーパーマーケットが３月にオープンします。

隣の国有地（裁判所官舎など）とあわせて「文京区アドレスの大型再開発」として売り出したら、かなりインパクトのある稀少な好立地と考えています。どこかデベが汗をかいて頑張ってくれないですかね。

スミマセン、5790でも専門家でもないですが、つい、うっかり横入りコメしてしまいました。
でも、ほんと、実現できたら金字塔でしょうね。
再開発、どこも揉めてそうですから。
ただ、この先もずーっとこのままにしておいて良いハズはないと思うので、
行政の方からもアプローチしてもらいたいものです。

>>5794 匿名さん

湯島ハイタウンの交通利便性の良さは都内でもかなり高いと思いますので、再開発できれば人気が出そうですね。ただ、ヴィンテージマンションとして再開発が進まないままでいくのか、これからの動向は注目です。

>>5794 匿名さん
老朽化して震災のときに万が一にも倒壊するようなことがあれば、あの規模だと甚大な人的被害が発生する。行政が絡んでも全く違和感がないが、問題は建物の高さとかに拘る一部の人たちの動向だな。

56戸のDIKマンションが被災で建て替え決めてからクレヴィアになるまで10年近くかかったんだから、232戸の湯島ハイタウンが建て替えするにはどんなに早くても20年はかかりそう

旧岩崎庭園への配慮は当然ながら必要だとは思いますが、
法定再開発ということであれば、かなり賛同も得られるのではと思ったりします。
「法定」ですから。

そうですね、20年でも驚異のスピードですね。

>>5798 匿名さん

旧岩崎邸庭園を借景としたマンションとかあったら最高ですねぇ。

>>5798 匿名さん

法定再開発というのは普通のと違うのでしょうか？ 区が動けば強制力があるのでしょうか。湯島ハイタウンは残すべき遺産であることも理解できますが、やはり防災を考えた場合、なにかしないといけないですよね。

原宿のコープオリンピア（1965年完成／162戸）の場合は、2007年に管理組合が建て替えを計画して以降、商業テナント所有者との協議がうまく進まず頓挫しているようだね。
さらに規模が大きい湯島ハイタウンの場合、建て替えは100％不可能な気がしてきた。

>>5802 ご近所さん

原宿のコープオリンピアのテナントは、あの中華料理の名店ですか？

>>5802 ご近所さん

そっかー。湯島ハイタウンの再開発は無理かー。実現出来たらすごいけどね。

地球に爪跡を付け、それが後まで残るのが何よりの楽しみ、と語っておられるようなので解体して爪痕が消えることは辛いんだろうね。目の黒いうちは爪痕を残しておいてあげようじゃないか。

>>5797 ご近所さん
>どんなに早くても20年はかかりそう

1970年竣工で、現在築52年。20年後は築70年だからねえ、維持管理コストの上昇に果たして住民が耐えられるのかという問題も出そう。

爪痕を残したいとかいう人も多分いないと思うので前向きに進むんじゃないかな。
借地権契約の更新までの間に何らかの結論は出ると思うな。以前別な借地権物件で地主が買取を要請してきたケースがあったが、今回はどうなるかな？

流れとしてはおそらく
耐震補強+大規模修繕＋設備近代化（光回線導入）の費用が出る→各戸で負担できる範囲か→できるorできない

できる→多分このまま

できない→建て替えなどの方向性を探る

だろうね。可能性は半々ではないかと思う。

>>5807 匿名さん

湯島ハイタウンを紹介したSUUMOの記事にも、耐震補強や光回線導入を考えているとありますね。さらに各戸でリフォームを進めてしまった結果、給排水管が複雑化しているとありますね。

あまりにも老朽化しているので、修繕費用が莫大になりそうです。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

>>5808 匿名さん
共用の給排水の本管はまだあの時代は鉄管だったと思います。おそらくとっくの昔にライニングなどを施す配管の更生工事ぐらいはしていると思いますが、50年を超えてくるとどうなんだろうなあ、そろそろ漏水などでお風呂が使えない部屋も出てきそうな気がします。躯体スラブの中性化とかも心配ですが、ただ国会議事堂とかやたら古くてもいまだに現役の建物もあるので、当時の施工次第ですが、どこまでやったのか？

>>5809 匿名さん

コンクリートの中性化は深刻な問題ですね。RCの鉄筋のかぶり厚から、耐久は60年くらいが限度でしたっけ？ 湯島ハイタウンは大丈夫なのでしょうか。

>>5801 匿名さん
私も良く知りまませんが、
法定再開発ですと、防災面が弱い地区に
行政が積極的に建て替えを促す指定をして、
まちづくりを行う分、
高さや容積率が他の地区より緩和されたりするようですよ。
文京区では12例ありますね。
信じられないことに、
東京都のトップバッターは文京区だったようにも見えます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sai-kai.htm
ただ、湯島ハイタウンはたとえ指定されても無理ゲーに近い面もありそうですが。

権利床が今までの住戸より狭くならないというのが鍵でしょうね。

最近の再開発は100％還元は厳しいようですね
湯島の場合は10から30％還元ぐらいと予想

>>5813 匿名さん

更新時期までのあと八年間、湯島ハイタウンはどう判断するか注目ですね。

>>5813 匿名さん
高さ制限を守っていたらそんなものでしょうね。最大限高さを盛ればあるいは？

>>5815 匿名さん

あの辺りは高さに規制があるんでしょうか？ 都立の旧岩崎邸庭園があって、景観条例とかあるんでしったけ？

>>5813 匿名さん

一般的に、還元率が低下しても、新築の価値や実勢価格が高ければ、還元率の低さを補えるのでしょうか？ さすがに10％～30％の還元率だと厳しいでしょうか？

>>5815 匿名さん
高さ制限が解除された想定で予想しています
借地権のようなので
景観条例、あってもなくても
常識的に考えれば最大限配慮すべき建物ではないでしょうか
高さ突破が許されるとしても、三菱グループのみですよね
財閥系ってご先祖様を何よりも大切にされているイメージです
他の財閥系が高層ビルを建てたら逆鱗に触れる感じではないでしょうか

10％～30％の還元率の建て替えなんて、
この規模で実現はありえないと思います

>>5818 匿名さん

湯島ハイタウンの分譲は三菱系列ですし、裏には岩崎弥太郎の邸宅だった庭園や三菱史料館もありますし、再開発事業者は三菱グループ以外に考えられないですね。

確かに藤和不動産のフラッグシップ物件なんで地所さんには頑張ってほしいけれどね。

企業フィランソロピーの一環として損得抜きでまとめてくれるなら期待大だけど

>>5819 匿名さん
本来ならマンションではもったいない土地ですよね
三菱美術館が建ってても良いぐらい

しかし、素朴な疑問だけど湯島ハイタウンさんところの地主ってひょっとして岩崎家につらなる人かな？土地の大きさやその価値を考えると相続するとなると相続税がすごいことになりそうだけど。

藤和不動産は
ゼネコンのフジタが設立した不動産会社で
途中から三菱グループになったので地主はやっぱり謎です

住んでる人なら地代払っているだろうから、どなたか教えて欲しいですね

>>5822 匿名さん

湯島ハイタウンの場所も、元々は岩崎邸の敷地だったので、地主さんも三菱の関係者なのかな？

残念ながら
旧 岩 崎 邸 庭 園 景 観 形 成 特 別 地 区
に引っかかってる模様...　皆様　妄想お疲れ様でした...

>>5826 匿名さん
一瞬そうかダメかと思ったんだけど、よく考えたら不忍の池のそば、岩崎邸庭園がったりにブリリアタワーがどーんと建ってるじゃないですか（笑

>>5825 匿名さん
>地主さんも三菱の関係者
そう、その辺も気になる。多分莫大な相続税がかかるので法人化しているとは思うけど。いずれにせよ借地権をこのまま更新してもそう長い事かからずに施設劣化で人の住めないビルになるのは見えているので、地代収入をサステイナブルに維持するには建て替えを更新の条件にしてくる可能性もある。これが個人だと買取を求めるとかいう形が多いよね。