文京区の住環境はどうですか？

席が狭い方が希少価値が高まるからね
高さ制限で綺麗な街並みの商店街ってやつも、店が無限に増えないように既存の店やビルを持つ地主が決めたことだ。都市の美観なんてのは後付けの話。

問題なのは、座っている人がかなり年をとってしまって座席を有効活用できなくなっていることと、椅子がだいぶおんぼろになってきていること。地震でぺちゃんと潰れちゃうかもね。

高さ制限に限らず「特例」に反応している人は、少なからず誤解していてそうです。民が官に対して、特例を認めろと迫っているような構図ではありません。逆です。官が民に対して、特例を認める替わりに、あれしろこれしろと言ってくる構図です。

絶対高さ制限の大規模敷地の特例に関していえば、そもそも相当なセットバックが必要です。説明文にありませんが図から察するに、敷地の周囲に木を植えろなどと彼らの裁量で言ってくるのでしょう。そうした計画を「区長が認めた場合に」とありますので、容易に想像できます。

都市再生特区や地区計画も同じ構図ですね。

高さをインセンティブにして公共空間が広がって都市環境の改善が見込まれるわけなんですけどねー。一部の人にとって高さ制限とは腐敗したタワマンバブルに踊る資本家階級に対する労働者階級市民の勝利の証であり人民の砦であるので、神聖にしておかすべからずな規制なんでしょうね。

旧町名を有難がってるような人達も都市という生き物にとっては老害なんだよね

最近の流行りは過去と現在をつなげる歴史を感じさせるまちづくりだよね。
とんでもねえ流行り病にかかっちまった明治の日本がやらかしたことの尻拭いも必要

ご近所さんが反応するのならまだ話し合いの余地がありそうなのですが、
結構遠くにお住まいで（ちょっとした素敵なお庭もあったりするのでしょう）
お気に入りの窓からの風景が
現状と変化することが気に食わずに反対される方もおられるようです。
日照権は良く聞きますが、日本に風景権ってありましたっけ？
（もちろんごく一部の、それこそエキセントリックな方なのでしょうけれど）

令和の時代にも噂に聞く「文京老人」が存在すると知って打ち震えています。
それこそ、「見えている風景が違う。」のでしょう。
（同じ区民としては迷惑ですが）

立石とか小岩とかの「再開発反対！」の方々も、
他区の閑静な住宅街にお住まいだったりするのと似ているのかも。

あ、眺望権ってあるんですね。
無知ですみません…
でも、眺望というよりもっと、遠い景色のようで。

眺望権も日照権も、法的には担保されていないかと。

>>5424 匿名さん
> 昔から「高さ制限」のゆるいところには地下住戸は作られていないですよね。

するどい指摘ですね。確かにそうです。

> 特例に関しても文京区は他区よりも厳しい斜線制限なのですよね。

これは違うと思います。特例の斜線制限がきついのではなく元々、斜線制限があるというだけかと思います。その元々の斜線制限も東京都で決めたものであり、文京区の決定ではないはずです。

>>5438 周辺住民さん
ご指摘ありがとうございます！

5277の方が
　文京区絶対高さ制限の特例には独自の斜線制限があって相当に広いか真四角に近い敷地でないと適用しにくいですよ。特例は紛争の種にもなりかねません。

と書かれていたので、
てっきり文京区だけ厳しいのかと勝手に勘違いしてしまいました。
東京都共通なんですね。。
それだと話は違ってきますね、申し訳ありません…

>>5438 周辺住民さん
全くの素人なので、宜しければついでに質問させて頂きたいのですが、

5290さんが
東急アルスの敷地面積は3000㎡未満なので、特例は使えません。
と書かれていたのですが、

その時に新宿区のページを見たところ、https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_10_00005.html
こちらのページを見つけて、新宿区はゆるいのかと思ったのですが、
こちらは別件なのでしょうか？

文京区が厳しくなっているのか、そうではないのかで、
私の考えも大きく変わってきてしまうので、
もしご存知でしたら教えて頂けると幸いです。

近頃はやりの絶対高さ制限は、区単位のルールです。もともと存在する東京都の「高度地区の都市計画決定」（ルール）に、各区でよりきつい「高度地区の都市計画決定」を上書きしています。

区ごとに決めるので、きつい緩いが生じますが、区の判断というより元々がどういう土地なのかによります。文京区に存在する第一種低層住居専用地域が新宿区には存在しないなど、文京区の方がもともと住宅系の用途地域が多いので、文京区の絶対高さ制限がきつく感じると思います。

逆に宝生ハイツ付近は、実態として昔ながらの商住混在地域なのに商業地域・近隣商業地域に指定されているがために、絶対高さ制限も商業系が適用されており、規制が緩く感じますね。

>>5441 周辺住民さん
あの辺は昔からビルだらけだった印象があるけどね
住んでいるのもビルの持ち主で自宅ビルのペントハウスに住んでいるような人がほとんどではないかと。

文京区の規制は現状を変えないというのがコンセプトなんじゃないかと思う。
もめたくなかったんだろうね。

>>5442 匿名さん

桜蔭女子高に配慮し、東と南に公開空き地と能楽堂を配置か。

どなたか教えて頂きありがとうございます。

それで、新宿区は第一種低層、ありますよね。
もしかして港区と間違えてらっしゃいませんか。
それと、商住混在地域ですが、
銀座や丸の内、新宿駅近辺などなどを除いては、
基本的にはどこも似たり寄ったりで、
商住混在している印象です。
ということで、やっぱり文京区は
席に座れる人数を絞りすぎという考えには変わりありません。

第一種低層、文京区は多いですよね。
それも個人的には今の時代にあっているのか疑問に思ってはいますが。
絶対地下住戸禁止にして、
そのかわり高さをその分上に1階分でも伸ばす方向にもっていけないものですかね。
4階とか5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅街が、
とても悪い住環境とは思えないのですが…

町ひとつ壊滅するレベルの大災害でもない限り文京区では無理ぽ

地下住戸の禁止の規定は世田谷区の方がはるかに厳しいですよ

では、せめて絶対地下住戸禁止を先にやってほしいですね。

取れる容積減れば、地価も少し下がってデベさんにとってもそんなにデメリットでもないのでは。

地下住戸を嫌うのは、なぜなのでしょうか。マンションの「地下室」も戸建ての地下室ありも購入を検討したことがありますが、嫌ではなかったです。

> 新宿区は第一種低層、ありますよね。

そうでしたね。中井の辺り。

新宿区の第一種中高層住居専用地域は高さ制限20mが多いですね。文京区だと多くは22mです。新宿区の方が文京区に比べてきつそうですが、特例だと緩くなります。

でも、例えば戸山ハイツなどの建て替えを考慮して、超高層でないとみなせるギリギリの最高60mまで考慮していると考えれば（20m×特例3倍）、現状に即した特例なのかなあと思ってしまいます。

> 4階とか5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅街が、

絶対高さ12mの地域は、最高4階建てが建てられることを想定しているはずです。

> 文京区の規制は現状を変えないというのがコンセプトなんじゃないかと思う。

これは、どの自治体でも同じかと思います。財産権を犯すので。

規制する方向だと、確保できる面積が減るので、明らかに財産権を犯されます。かといって緩和する方向であっても、周囲に高い建物がないことに価値を感じている人にとっては、財産権の侵害になるでしょう。

>>5451 周辺住民さん

私は正直、地下住戸を住みたいと思ったことがなく、
引っ越し時の転売に苦労されている物件を見ることが多い為です。
（マンションコミュニティでもかなり嫌われていると感じます）
音楽関係の方とか、プライバシーを大切にされる方には良いのかもしれませんが…

そして、周囲の人たちが自分の快適な住環境を守るためには、
他人は地下生活でも良いという風に考えているような印象を勝手に持ってしまうからです。
（そう思ってしまうの、ひょっとして私だけなんでしょうか…）

> 引っ越し時の転売に苦労されている物件を見ることが多い為です。

それは、買う時の値段が高すぎるのだと思います。私が見学した地下室マンション2件は、どちらも開口部が広く、その先のバルコニーはさほど広くなかったものの、閉塞感は感じませんでした。

嫌じゃなかったけど、地下室相応の低価格でなかったので（売却時に苦労する）、買いませんでした。

> そして、周囲の人たちが自分の快適な住環境を守るためには、
> 他人は地下生活でも良いという風に考えているような印象を勝手に持ってしまうからです。

それは考え過ぎじゃないでしょうか。「安いなら地下生活でもOK」という需要は結構あると思います。

私は住に重きを置いていますが、衣はユニクロですし、食も朝食昼食は100円です。

>>5453 周辺住民さん
確かにブリリア大和郷のあたりにちょこっとありますね。知らなかったです。

>>5457 周辺住民さん
確かに、需要があるのなら、良いのかもですね。
私も気にしないことにします。

>>5455 匿名さん
> 私は正直、地下住戸を住みたいと思ったことがなく、

父親が息子に伝えるマンション学
http://plaza.rakuten.co.jp/aozora/diary/200509050000/

>>5460 通りがかりさん
私は5457さんの冷静で公平なコメントに納得させて頂きました。
お役に立てず、すみません。。

地下室がなぜ安いのか、ということを考えれば地下室特有の住環境の悪さが原因に決まっているのに。湿気の問題とか地上の歩行者から見下ろされることとか、圧倒的に眺望が悪いとか。マンションは立地もそうだけど眺望の良さを第一条件に挙げる人が多いから（晴海フラッグとか散々貶されつつ好まれるのは眺望の良さも大きいでしょ）やはり地下室はそのデメリットをカバーするぐらいに激安じゃないと買わないってことでしょ。

地下室は買う理由がないな。

> 地下室がなぜ安いのか、ということを考えれば地下室特有の住環境の悪さが原因に決まっているのに。

定性的には全くアグリーです。

このサイトの利用者やあなたや私は眺望に思い入れがあり、地下室マンションの評価は相当低くなります。が、世間一般の人たちはそこまで思い入れがなく、それがゆえに地下室マンションの販売価格は我々が想像するほどは安くなっていないはずです。

私の場合は、地下室であってもそれなりの工夫がなされていればOKです。

区内の某マンションは、サッシの幅・高さとも広く、戸外との連続性が感じられたので、よいと思いました。ただ（10年前の）価格が90㎡で7500万円で、割安ではなかったので購入には至りませんでした。

都下の地下室マンションも見学したことがあります。地下は上記のように気に入ったのですが、その物件はメゾネットになっていて、1階部分が敷地のお隣さんとお見合い状態だったので（4mくらい離れていたはずです）、それが嫌でした。

足立区は同じ都内でもリーズナブルな物件が多いからわざわざ文京区に住む理由がわかりません。

>>5464 周辺住民さん
>割安ではなかったので
その一言に全てが凝集されているよ。
そんなに住みやすかったら高くても買えばいいじゃない。

>>5465 匿名さん
分相応な物件に住むのが吉ですね。文京区の良さがわかる人にだけ住んでもらえれば結構ではないですか。逆にその方がありがたいという一面も。

文京区も都心からの距離で考えると、足立区と同じリーズナブル組な気もしますよ。

>>5467 匿名さん
>足立区と同じリーズナブル組
そんなに安かったっけ？

あくまで一例ですが
https://www.how-ma.com/mag/magazine/market/mansion-soba-23ku

>>5469 匿名さん
足立区と同じぐらいにはリーズナブルではないようだけど…てか倍近く差が開いてない？

足立区、そんなに都心に近かったでしたっけ？

文京区の伸びしろはまだまだありそうだね。

新規の開発があれば、伸び代がありそうですね。
とはいえ、足立区の方が開発が盛んなので、
差は縮まっていくような気がしています。

>>5473 匿名さん
うん、確かに足立区頑張ってるよね
https://www.city.adachi.tokyo.jp/pickup/areadesign.html

ただ次があるかどうか？

そうそう、足立区って現金一括給付をかなり早い時期から決めてたんだよね
https://www.city.adachi.tokyo.jp/oyako/juyo/20211221_kyuhukin.html
困窮世帯が多い区だとはいえ、なかなかいい仕事している。
地味に人気は出る気がするな。

それに普通の人が普通に暮らせるというところが大きいし、江戸川区なんかとくらべればまだ都心に近い。70平米四千万円台は平均的なサラリーマンが買うならかなり現実的な価格だし、地に足がついていると思う。ただ、大手町に自転車で通える距離の文京区、とくにその南部との差は永遠に埋められないだろうね。

こんだけあれば十分ですよ。
一つ分けて欲しいぐらいです。。

南部との差は確かにあるだろうけど、
北千住周辺なんかとは坪単価逆転しても、自分は不思議ではないですね。

>>5472 匿名さん
地下に住室を伸ばしても仕方ないでしょ

えっ？
別に5472さんは地下に伸ばすなんて、
一言も書いてないですよ。
どうしましたか。

>>5477 匿名さん
北千住はよく知っているけれど、現状は新宿とか池袋みたいな山手線ターミナル駅の劣化コピーだな。学生も増えたので、もう少しお洒落になってもよさそうだが。北千住らしさがそろそろあってもいい。文京区は文京区らしさがあって、個性がある。

最近オプレジの営業さんが街に立っているけれど、この寒いのにかわいそう。
暖かい缶コーヒーでもおごってあげたい

千川通り沿いに地下住戸を作ったデベですよね、たしか。

>>5481 匿名さん
今日も3人は見かけました。同じマンションの現地販売広告のサンドイッチマンでした。
人件費の無駄遣いとしか思えません。

>>5483 評判気になるさん
間違いました。マンションではなく、戸建でしたね。

明日から冬休みだから、気合いを入れてるのかな。
コロナにならないように気をつけながらがんばってほしい

>>5482 評判気になるさん
ブッブー、はずれー

宝生ハイツ
http://cowcamo.jp/magazine/library/%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%82%B6%E8%83%B...

桜蔭学園PTAとの闘いは年越しですか？

文京区はマンションに反対する人ばかりいるという偏見があるのでいつも悲しいです。私のようにマンション大賛成、再開発大賛成、タワマン万歳みたいな人もいるのにねえ。

女子校の隣に20階を建てようとするからマンション紛争になる。
46メートルの高さ制限の範囲でマンションを建てれば紛争にならない。宝生ハイツもわかっているはず。

>>5489 匿名さん
それはあなたの想像、無駄なエネルギーを使う人たちではないのであなたの期待通りの結果にはなりませんよ。煽り立てて三里塚にしようとしていますね？

無駄なエネルギーと思っていないから文京区の人たちは闘う。。。

>>5491 匿名さん
だーかーら、文京区民を全部ひとくくりにまとめないでくださいって

45メートル高度地区は原則として高さの特例対象外のはず。
20階なんて無理だろうね。

https://www.amazon.co.jp/gp/product/B09NN6KRH7/

最近この本を読みました。文京区在住の著者が区内の公立小学校に関する環境について問題点を指摘しています。要約すると子供の人口密度が高すぎて教室や校庭、学童など様々なリソースが不足して質が低下してきているという指摘でした。さらに保護者はそれらの問題に気がついていないこともあると指摘しています。

住人の方々は実際どのように感じているのか興味があります。

区長を変えないと・・・いろいろな意味で

区長は桜蔭学園を軽視してはいけないと思うが

>>5494 匿名さん
たしかに下にリンク貼ったけど、平成20年の文京区の人口ピラミッドの変化をみると0歳から10歳の層が平成7年とくらべて倍増しているからね
彼らがずっと文京区に住み続けるのであれば小学校の増設は考える必要があるな。
ただ某小学校の改築、高層化が反対運動でポシャったことがあるので（例の高いビルなんて文京区にはいらないって主張）区民みんなで考えないといけないね。今はお受験も大変なので、受験すればどこかの私立小学校には進めた時代とは大違いだから。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0118/7493/1.pdf

高さ制限がどうとかいう議論は、言いたいことはわかるんだけど、公共建築物については例外を認めるべきじゃないかと思うよ。文京区は土地が少ないから、これは避けて通れない。

宝生ハイツも、宝生能楽堂も、公共建築物ではありません

天井が低い20階建てにすれば無問題

高層建築がダメなら地下都市にすればいいじゃない

文京区の高さ規制は素晴らしいと思う。しかし、物足らない。もっともっと規制して京都並みにしないと日本の防災は良くならないと思う。城西、城東、城北の一部の区よりはるかに進んでいる。

千駄木の住宅地なんか、一部ですが消防車が通れなくなってから数十ｍ先にあるところも。

>>5500 販売関係者さん
能楽堂の施設はエントランスを含め地下にするべきですね。

>>5502 匿名さん
環状3号線を通して周辺市街地再開発をすればいいことではないかと思いますね。
どうやら環状3号線は交通の混雑の解消には役立たないという話もあるので、どうせ交通量が少ないなら播磨坂みたいな緑地帯のある道路として整備するのが良いんじゃないかなあと常々妄想しています。沿線の容積率を高くして優良なマンションを多く誘致すると良いのではないかと思います。

> 沿線の容積率を高くして
小日向で猛反発されると思いますよ

交通の混雑の解消に役立たない環状3号線

>>5505 匿名さん
そうかなあ、子供や孫が成人して家を継ぐようになってきているから変わってきているように思うね。散歩の途中に白い髪をしたご婦人がいかにもの不動産屋の社員に食ってかかっている姿をみたことがあるけれど、周りに若い人はいなかったな。

なんだか更地も増えてきているし、案外ちゃんと説明すればみんなわかってくれるんじゃないかなという気がするよ。

>>5502 匿名さん
>城西、城東、城北の一部の区よりはるかに進んでいる。
誉め殺しおみごとです

豊島区とか新宿区、あるいはそれに隣接する文京区の小さい戸建て住宅がたくさんひしめいている地域は、震災で焼け出された人たちの住んでいた仮設住宅に毛の生えたような戸建てのあった場所に家が立っているということを理解したほうがいいです。残すべき歴史なんてほとんどないのです。江戸時代の大名屋敷も、明治時代の風情ある花街の建築も、みんなきれいさっぱり後代の人がぶっこわして工場や工員の社宅、学校や学生が下宿する安アパートに変えてしまったのですから。こんなもの何を誇るべきなのか、否、いまや古き良き江戸をとりもどすべき時なのではないでしょうか。

>>5507 匿名さんの認識とは違っていそうで
↓は激しそうですよ。
https://ja-jp.facebook.com/groups/1453576441441096/posts/2389854114479...

こういうツイートもありますね

>>5511 匿名さん

引用なさったツィートは誤りがあることが指摘されていて
ツィートした本人もそれを認めています。
https://pic.twitter.com/bP0seiC6iX

>>5513 評判気になるさん
同じような壁は小石川から千代田区方面を臨んだ方向にも見えますので。
おそらく高層マンションの存在する茗荷谷方面から撮影したと思いますが、南側を撮影するべきでしたね。文京区役所とか文京ガーデンがあるので文京区側にもちょっと高層の建物はありますが、

空撮するともっとわかりやすいかも。

>>5514 匿名さん

>>5511 の引用は文京区役所25階から撮影した写真と思われます。

>>5516 評判気になるさん
ああ、繁栄する千代田区側をわざと見えないようにしているなんて意地悪な意見もある展望ラウンジですね。繁栄する豊島区を展望するラウンジになってしまいましたが。

文京区の物件を扱う不動産屋さんが池袋のタワマン買う時代ですからね。
そのうち文京区はヘルメットと角材とバリケードの懐かしい記憶を自慢げに語る老人ばかりの区になるんじゃないですかね。子育て層逃げ出しますよ、マジで。

読んでみましたよ

「今、文京区の教育が良くない」って本当ですか？https://www.amazon.co.jp/dp/B09NN6KRH7/ref=cm_sw_em_r_mt_dp_FJTQ6V2TTJ...

文京区って保育園の新設にはすごく頑張っている感があっていい仕事をしていると思うんだけど。小学校が足りないという視点はなかったな。10年以上前には小学校の統廃合の話があったけれど、それが取りやめになって本当によかった。おそらくマンションがどんどん建って若い夫婦が増えているところでは共通した問題なんだろうけれど、文京区の場合には区が持つ土地で小学校を新設できる場所はほとんどない。あっても人口密度の高い地域から通うのは現実的でないほど遠い。市街地再開発で土地を作るか、既存の校舎の場所に容積率や高さの制限を緩和して超高層小学校を作るぐらいしかない。あとは大深度地下に核シェルターみたいな窓のない小学校を作るしかなさそう。

文京区の中心部は江戸時代の切り絵図を見ても大名屋敷と武家屋敷が集積回路みたいにひしめいていたからな。当時から土地が全然なかった。どうりで小学校が狭いわけだ。

市街地再開発と高層化を進めないと、公共インフラの整備はおぼつかないだろう

東京都建築安全条例第12条により規制されていることもあって
高層建築物の小学校は見かけないのだと思いますよ。

>>5522 通りがかりさん
あれっと思って確認してみたけど十二条には
「ただし、次に掲げる要件に該当する場合(中略)は、この限りでない。」
とありますね

明治大学
https://www.meiji.ac.jp/koho/academeprofile/activity/environmental/lib...

専修大学
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52501075.html

タワー校舎は大学だと割とよく見ますね。

市ヶ谷の法政大学のタワーはボワソナード・タワーっていうんですねhttps://www.hosei.ac.jp/ichigaya/gaiyo/shisetsu/boissonade/?auth=9abbb...

タワー校舎カッコいいですね。

ただコスト面からいっておそらく全部税金で建てるのは現実的ではないので、小学校と、将来の人口の変化に対応可能な教室以外の用途にも転用可能な公共施設部分を低層部に作り、高層階はオフィスや住宅にして販売収入で建物部分のコストをまかなうのが現実的な案でしょうね。それでもいまからすぐにとりかかっても10年単位の事業となるでしょうからあまりにも手遅れですけどね。

個人的には新宿のHAL東京に匹敵する建築物ができると地元の誇りにもなりそうだが
だめかな
https://www.hal.ac.jp/tokyo/topics/22345?tag%5B%5D=804

万が一小学校ションができるなら、定借でお安めに出してください、オナシャス

文京区「シビックセンターで力尽きましたwww」

>>5527 周辺住民さん
シビックセンターよりも企業が本社を置きたくなるような立派なオフィスビルとかを整備すれば税収でもう少しやりようがあったんじゃないかと思うけどね。

高さ制限がジワジワ真綿のように文京区の首を絞めている気がするなあ。

後楽二丁目だけはこのまま再開発進むのでは。
あまり文京区感ないが。

後楽２丁目はまだこれからだから子供そんなにいないでしょ。

既存の小学校のうち古くて手狭になったところから高層化するしかないだろうな。超高層まではしなくてもいいと思うけど、小学校の基準面積の半分から三分の一しかない現状から一気に標準的な面積にするには今の倍から3倍の面積にしなければいけないわけで、4階建は12階建ぐらいにしないといけない計算になるからなー。さらにこれから増加する分とか、少人数クラスへの対応とかいうとその倍でもおかしくないわけで。

どう考えても高層化は避けられないよ。

個人の財産権が優先されるのか、子供の教育環境が優先されるのか。
先日も革新系政党の議員さんが教育環境の悪化について質問をしていたが、その人って某小学校の建て替え事業を止めようとする動きにもかかわっているんだよね。票のためにはしかたないとはいえ、もうちょっと整合性のとれた動きをしてほしいな。

高さ制限はこんなところにも弊害が出ているのに、まだ固執するのかな。
今度はマンション建てさせるな、人口の流入を止めろとかなるのかな。
ますます文京区は衰退の一途を辿ると思うが...

2010年から4年かけて策定した絶対高さ制限ですから、すぐには見直しがされることはないとのこと。このことは区議会での答弁がされています。

文京区で小学校の高層化なんて100年後も無理そう

高層建築の小学校の事例があれば教えてください。文京区以外でもそのような事例は見かけないのではないかと思います。

ブルガリ小学校

>>5535 匿名さん
同じクラス数の標準的な小学校の半分の面積しかない狭小小学校ばかりというのは文京区以外ではそのような事例は見かけないのではないかと思います。

文京区だけの特殊事情ならば、ほかにない文京区独自の特殊な解決法も考えないとね。

小学校に隣接している家で寺子屋でも開いてもらうか。

小学校を建てるための再開発は時間の関係で無理（個別の地権者との交渉や発掘調査とか石綿の除去だとか文京区は手続きが厳密ですごく時間がかかる）、すでに小学校が建っている敷地に高層の建物を建てるのがおそらく最短コースかと。なにしろ文京区は公共に供される空き地である公園が非常に少ないので小学校を作る土地として有力なのは目白台にある運動公園だと思う。そこに巨大な小学校を作ってスクールバスで区内から子供をかき集める方式がかろうじて可能かと。すごい反対運動がおきそうだが。

教育の森公園とか窪町公園、大塚公園などの大きな公園を潰すのも可能だが、これも無理だろう。地元住民が納得しない。

結局、既存小学校敷地の高層化を区民に納得させるために、まずこれらの公園をすべて潰して小学校にすると宣言し、大反対運動がおきた時に、じゃあ高層化とどっちがいいと選ばせるといいと思う。高層化の方を選ぶような気がするけど、どうだろうね。文京区に公園がなくなると保育所のみなし園庭がなくなるという問題もあるので既存小学校の高層化一択のような気がするんだけどね。代案のある賢い人はいませんか？

元町小学校跡地を小学校に戻せばいいのではないでしょうか。

>>5540 通りがかりさん
焼石に水というやつでしょうか。
とりあえずすぐに利用可能ならばそうするべきではあると思いますが。ないよりはあったほうがマシです。超高層小学校を建てて文京区中の小学校難民を受け入れるというのならば大アリです。あとは近隣住民が納得するか。

多分、4階立て以下の校舎を建てても今の問題を解決するほどのキャパシティは生まれないですよね。計算してみてください。

どうやら著者に近い人が降臨したようですが、木を切るのはやめろみたいなエモーショナルな対応をしていると子供がかわいそうですよ。

東京の都心に（一部の人は都心じゃないとかエキゾチックな事をこの辺で主張されてますが）十分な公共空間を産もうと思ったら、再開発で整理するか、既存の公共用地を高度化するかしかないでしょ。江戸時代とか明治時代にすでに土地が１００％近く活用されている土地ですから。だからこそ文京区民の民度が試されているのではないですかね。

都心三区の偉いところは、住環境をよくしようとしているところですね。
コストをかけて綺麗な建築物を建てようとか、きれいに補修しようとか、都心だから頑張って良くしようという努力が見えますよ。文京区はなんでしょうか、ズボラ？なんかうちら都心じゃないからダバダバでいいみたいな甘えを感じますね。自己中心的というか。悲しいです。

現存している小学校で築浅でない古い小学校がまだたくさんあります。それを高層化するだけで小学校に理科室も作れるし音楽教室も職員のカフェテリアも、なんでも作れます。あとは文京区に予算があるか否かですが、デベロッパーを入れて上層階をオフィスかマンションかホテルでもいいのですが、なんでもいいですがマネタイズできるものを作らせれば、相当程度に税金の負担を減らせます。あとは特例を認めるだけです。

でもマンションを憎む人、新しい住民を憎む人、そういう少数意見に左右されるような民主的でない区ならば、それを否定して自らの思想の中に埋没して滅んでいくのもいいかもしれません。私は引っ越しますけどねー。

江東区などでも小学校の不足が問題になりましたが、小学校の高層化という解決はされていないようです。高層の小学校の事例があるのでしょうか？

>>5546 匿名さん
江東区なんて土地がある場所の話をしても意味がないと思うよ。
これはたとえ話だけど、インフルエンザの時も死者が出るなどの問題がありましたが、ロックダウンという解決はされていないようです。とコロナのオミクロン株がパンデミックを起こそうというときにTwitterあたりでつぶやいたら炎上すると思うんだけど、違うかな。

仮に敷地を確保するためにどこかのお金持ちの屋敷を高くお金を出して買ったとしましょう。不動産鑑定価格よりはるかに高く買った、お金持ち優遇だ、癒着してたんじゃないか、と騒ぐのが革新勢力の常套手段ですよね。

挑発してはみましたが、これはオール文京区で考えないとダメじゃないですかね。
都心部は土地がないので、高層化は避けられないと思いますよ。他所の区に小学校建てますか、たとえば湾岸の土地の余っているあたりに地代でも払って文京区立東雲小学校とか作りますか？

それとも銅御殿を譲り受けて小学校建てますか？銅御殿を守れという人が大反対するんじゃないでしょうか。既存の文京区の公園や史跡を潰す方向性は無理だと思いますよ。ただでさえ少ないのに。

文京区＝狭い家と古いマンションだらけ→辛気臭い貧乏人の街？→足立区や板橋区と同クラス？

これが他県民から見た文京区のイメージだと思う

東京ドームシティなんて、実家近くのららぽより田舎臭い。

トランスジェンダーの男性はことさらに女をアピールしないとただのオジさんにしか見えないが、女性は男装しても女性らしさが出る。文京区は山手線の内側にあり、歴史的にも都心としてあつかわれてきたから、あえて都心らしいハイブランドの店や繁華街がなくても地理的に都心であることはかわらない。むしろ田舎臭いことで端々に垣間見られる都心らしさが際立つところがズルい立地。

その分リーズナブルな価格で買えるのは良きところ。

>>5554 周辺住民さん
リーズナブルというと誤解が生じるような気もするけど

あくまでも都心三区とくらべたらリーズナブルという程度には高いけどね
出版社のデザイナーや編集者が原稿を携えて共同印刷にタクシーでかけつけるので千川通りにタクシー行列ができていたり、千川通り沿いの黒塀の料亭に黒塗りが何台もともまっていたり、製本印刷工場のフォークリフトやトラックががんがん走り回ったりしていた頃が一番安かったと思う。あの時代に買っておけばなあ。

文京区は投資資金が入りにくいですよね。
だから変動幅が小さい。
あの時代に買っておけば良かったのは、
不動産でしたら、
文京区ではなく、港区とかのマンションじゃないですかね。
南青山の良い中古でも坪300とかで出てましたけどね。
とはいえ戻れるものなから、
不動産ではなく、仮想通貨とか、株の方買いますけど。

投資するなら文京区は不向きだと思いますけどねえ

そもそも良いマンションがあまりに少ないですからね…
150平米越え部屋のあるマンションって少ないですよね、文京区。
都心3区でなくても、他区だと結構ありますけど。
東京駅近辺にも外資が増えていますし、
文京区にも全く需要がないわけではないと思うので、
庶民的な狭い部屋ばかり増えるのが不思議です。

>>5552 周辺住民さん

時価総額数百億レベルの中堅興行屋が運営していた
これまでのドームシティと違って、
ららぽは全国どこでも
三井不動産レベルの企画・運営水準で
サービスが提供されてますからね。
今後、東京ドームシティは、
三井不動産の都心基幹施設として
一段上の施設になっていくでしょう。

三井擁護派のかたですか？

>>5559 マンション掲示板さん
あー、それは自分も思うわ
三井のTOBがあった後から東京ドームシティ、とくにラクーアの商売の仕方がちょっと垢抜けてきた印象がある。従業員の顔も明るい。

ケンタッキー閉店後のテナント、何が入るんですかね。
三井のリーシング、お手並拝見。

文京区って、半グレや不良外国人みたいなのが少ない代わりに、普通の地味なおじさんおばさん達がやけにイキってない？
23区内では千代田区と並んで暴力の危険が極端に少ないせいか、住民のノリがガラパゴス化してる感じする

普通の地味なおじさんおばさん＝教授・医者・弁護士多し

港区民＆千代田区民「笑」

>>5562 周辺住民さん
あそこのケンタは行列しているところしか見たことがないんだけど平日の昼間はガラガラだったりしたのかな、かなり繁盛していた印象だったが。まあ玄関口だから何かTDCを代表するコンセプチュアルな店を入れようって感じなのかな。

賃料の値上げを求められたのではないかと

文京ガーデンのテナントもガラ空きで絶賛大募集中。
値下げして早く埋まると良いね。

まだ文京ガーデンは建設中だからなあ。
YOSHINOは最近予約が入らないし、スイーツのみつばちは行列店になるポテンシャルがある。グランドオープンしたらもうじき開店するエスケイプで一杯やろうじゃないか

それよりそろそろ完成しそうな共同印刷が気になるな。本社屋ができて引越しが終わったら取り壊しが始まり、おそらく再開発計画の全貌が明らかになるだろう。小石川はまだまだ話題が尽きない。その先にはまだ時期未定だが環状3号線整備計画があるし、変わっていくよ、文京区。

文京区職員「いろいろ面倒だから変わらないで！」

リビオシティ南砂町みたいなの出来そう（同じ定借だし）

江東区みたいな安さは演出されないと思うな

>>5571 匿名さん
年寄り「ワシの子供の頃はよく道で遊んだもんじゃ」（たまにトラックに轢かれてたが）

若者「小学校が狭いです、教室がないです、公園がないです」（最近豊島区いいよね）

文京区立第五中学校をそのまま小学校にすればよかったのでは？

>>5575 匿名さん
過去の事をほじくり返して批判するより未来志向の提言が必要だと思うな。人間は愚かなものだから、過ちをリカバリーする提案の方がより有意義だよ。やはり再開発で公共の緑地や小学校のような公共施設を作るべきだよ。将来的におきる人口の変動に備えて他の用途に転換可能な小学校にするのがいいだろう。

本気で作りたいのなら、小日向2丁目国有地でも可能では。
今からどこか壊して再開発なんて時間かかりすぎて完成する頃には統廃合だよ。

過去に誤りがあったことは認めるのですね

小石川税務署と裏の官舎の敷地が空きますね。

小石川税務署と裏の官舎は中央大学優先にしましょうよ。

>>5578 通りがかりさん
誤りというほどのことではないけれど、小学生の増加予測はあまり正確ではなかったようだね。その心は小学校の新設は無理だと最初から諦めていたんじゃなかろうかと思う。高層化しないと需要は満たせないからね。高いビル嫌いの人たちの声が大きかったからじゃないかな、サイレントマジョリティとしては忸怩たる思いだが。

そろそろ文京区にも高い建物が必要だし、再開発を進めて公共の緑地公園や小学校を整備しなければいけないという大事な事実が多くの人に浸透するべきだと思うよ。文京区の住環境はこの10年か15年の間に大きく改善しているのに、そこに人が増えないという予測はあまりにも特定の党派的イデオロギーに沿った牽強付会な考え方だろう。

>>5580 評判気になるさん
小学校が足らないなら、中央大学に忖度するのはおかしいと思うけどね。

>>5583 匿名さん
既に隣の土地は中央大学の私有地。
小石川税務署と裏の官舎の敷地では狭すぎて小学校なんて無理。

>>5584 評判気になるさん
補助金入れて超高層の学校を作って低層階を中央大学から小学校として借りればいいんじゃない？案外用地買収や建物を一から作るより安くつくかも。

>>5585 匿名さん
妄想するのは自由ですが。。。。

>>5586 評判気になるさん
もちろん個人の妄想なんだけど、もはや妄想レベルで語るしかないほどに文京区にはめぼしい土地がない。しかも高さ制限のために高度利用が困難なので狭い敷地に詰め込むのも難しいときているので、これまでのように理想論を振りかざしたり、法律的な建前論を振りかざしてもなんの解決にもならないところまで追い詰められていると思う。

ただ法律というのは我々市民が合意によって形成したルールなので、不都合があればどんどん変えればいいと思っているから、案外妄想なんかではならなくなるかもしれないね。

子供が大量に増えているのは茗荷谷近辺を中心とした地域だと思うので、あの辺に小学校を新設するのが現実的。教育の森公園を潰せばなんとかなりそうだが。

竹早テニスコートもギリ行けそう

絶対高さ制限は容積率を使い切ることができるように設定されていますが。。。

元町小学校はもう認定子ども園と病児保育、医療的ケア児支援の施設が入ることが決まっているので、小学校にするならやり直しですね。

四階建ての贅沢な低層の建物を建てるから土地がたりなくなるので、十二階建てぐらいにして上の方に体育館やプール、小学校の教室を作ればかなり余裕ができそうですけどね。一階の園庭は小さいお子さんに開放して、小学生は高層階に体育館を作ってそこで運動させるようにしてはいかがだろうか。

小学校施設整備指針
https://www.mext.go.jp/content/1414564_001.pdf

>>5593 匿名さん
15ページの建物構成のところだけど
確かに
>(1) 校 舎 等 は ， 3 階 以 下 の 建 物 と し て 計 画 す る こ と が 望 ま し い 。

とされているんだけど、それに続いて

>た だ し ， 適 切 な規 模 の 敷 地 の 確 保 が 困 難 な た め ， や む を 得 ず 4， 5 階 建 規 模 の 小 学 校 校 舎 ， 又は 5 階 建 以 上 の 複 合 施 設 の 小 学 校 校 舎 を 計 画 す る 場 合 に は ， 低 層 の 校 舎 に お ける 計 画 上 の 優 位 性 を 基 盤 に し ， そ の 上 で ， 優 れ た 立 体 化 の 手 法 に よ り ， 周 辺 地域 と の 関 係 ，施 設 の 計 画・管 理・運 営 上 の 諸 課 題 に 配 慮 す る こ と が 重 要 で あ る 。

とあるでしょ。高層の建物は絶対にダメとは書いていない。とくに文京区は適切な敷地の確保が困難なわけだから、ただし、以下の項目に該当すると思うね。優れた立体化の手法をとり入れるべきだと思うよ。問題は周辺地域で高層化反対を叫ぶ人がいる可能性だけど、小学校が足りないことをしっかりと丁寧に説明し、可能ならば反対するみなさんの土地をお借りして再開発を行い校地を確保する手段などについても説明して選んでいただくことも良いだろうね。

>>5593 匿名さん
もう一つ素朴な疑問だけど、現状文京区に存在している小学校で設備指針を十全に満たしているものっていくつぐらいあるんだろうかな。理科室とか図書室などを潰して教室にしちゃっているわけでしょ？その時点でこの指針は指針に過ぎず、市民の合意によって基本的な精神を尊重しつつも地域の実情に沿ってある程度の裁量は許されるというものだということがわかるよね。

足りない土地は再開発と高層化によって確保するしかない。他にいい案あります？穴でも掘りますか？

あとは今後再開発が既に計画されている地域に小学校の新設をお願いすることも視野に入るだろうね。共同印刷小石川工場跡地なんかはお願いしてみるのもいいかもしれない。施設計画が完成してしまうともう変えられなくなってしまう。

小学校高層化ばっか書いてると、
「学校が足りないなら、マンション規制すれば良いじゃない。」となって、
共同印刷小石川工場跡地のマンション建設反対の追い風だよ（笑）

当然　宝生能楽堂も厳しくなるよ。

文京区の小学校、既に高層化してた。5階だけど。https://www.mext.go.jp/b_menu/shingi/chousa/shisetu/002/toushin/011001...

>>5598 ご近所さん
ところが優良な学区に引っ越したいというご家族を相手に貸間商売をしているのは当のご近所さんだったりするわけですが、矛盾してませんか？

結局そうやって脅迫したり騒いだりする一種の暴力に訴えなければ理論的に超えることはできないんですよね。

文京区には土地が少ない、再開発による公共空間の創造が必要です。そこに住む人を追い出すわけにはいきませんから、高層化によって利益を分配する必要があります。私欲にまみれるよりは公益についてしっかり考えるべきです。

>>5601 匿名さん
貸間商売している人なんて区民の一部。
そりゃ転売商売している人よりは多いだろうけど。
12階建の小学校に通わせたいご家庭なんて、
文京区にたくさんいると思います？
少なくともウチは無理。

>>5603 匿名さん
>12階建の小学校に通わせたいご家庭
でも明治大学のリバティータワーには通わせたりするわけですよね。
MARCHあたり狙っている受験生を抱えるお宅は多いと思いますが、どこも都心部の大学は12階かそれ以上の高さのビル校舎のない所は少ないと思います。なぜなら狭い大学の敷地に必要な教育研究施設を作るにはそれしかないからです。

>>5603 匿名さん
高層の建築物を建てることと小学校の施設が改善されて子どもの教育環境が改善させることがどちらが優先されるかということを仮に選挙の争点としたとしましょう。これまでは子育てが終わった世帯が多かったと思うのですが、この１０年間の年少人口の異常なほどの増加を考えると、マンションを新たに購入したり賃貸を借りたりして文京区に移住してきた世帯はかなりの数にのぼると思います。小学校の教育環境をよくする方向に政治を動かすだけの票は集まるでしょう。とりあえず身近な人からうける肌感覚ですが彼らはマンションや高層建築物に対するアレルギーは非常に少ないと思います。

むしろマンションに住んでいる新住民に対する敵意を剥き出しにした選挙運動を展開することで地域の住民同士の対立を煽り、地域社会に深刻な分断をもたらすでしょう。そういう短慮に基づく拙速な動きは戒められるべきです。

>>5604 匿名さん
小学校と大学では全く違うのです。
文京区も大学だと医科歯科大などは国立なのに思い切った高層化していますよ。

>>5607 匿名さん
小学校で高層化は好ましくないとかそういうレベルの話ではなく、現実には高層化による建築コストの増大が負担となり、予算的に難しいという事ではないかと思います。それを解決するためには豊島区が区役所の建て替えで採用したスキームが参考になると思います。

https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/15/434169/062400018/

区有地と周辺住宅地を一体として再開発し、税金の負担なしに区役所の建て替えと近隣の住環境を改善することに成功しました。高層建築はダメだ、再開発なんかけしからん、マンションなどいらないという動脈硬化的反応を示す住民が強硬な運動を展開している間に豊島区はするりとこういうスマートな事業を実現しました。なんとため息が出るような話じゃないですか。

現文京区長って本郷生まれなのに地元愛みたいなのが感じられないよな
池袋生まれの現豊島区長や神宮前生まれの現渋谷区長が大規模再開発を成功させているのとは悪い意味で対照的に思える

>>5609 匿名さん
文京区の政策立案を行う区役所の現状認識が一周ほど周回遅れなんだと思う。

日本の出生率は低いので、このまま子供は減っていく→小学校は統廃合して子供を産みやすい環境をまず作ろう　

そこまではいいんだが、アベノミクスで高いマンションが買える豊かで幸せな家族が大発生、かねてより教育環境が良いとされてきた文京区に子育て世代大集合、までは予想できなかったようだ。いや、一部は予想できていたんだろうけど、既に予算とか政策が動いていたので組織的な惰性が強くて身動きが取れなくなっていたんだろう。これから変わってくれればいい。

>>5609 匿名さん
区長は地元小学校に通っていなかったし通わせていないのではないかと

>>5611 通りがかりさん
上流でリンクが貼られている文京区の小学校の教育環境の劣化を暴露する書籍には、親御さんも子供たちの置かれた環境がよくわからないと書かれていたね。子供は自分の環境が劣悪かどうかなんて判断する物差しを持たないし、親もそこまで子供に問いただすようなことはしないでしょう。だから区政をめぐる争点にならなかった。

昔から票にならない子供や若者よりも投票に行く老人に向けた政策の方が優先される傾向にあるとはよく言われる話だよね。思えば利用者満足度をきちんと評価する仕組みが学校にはない。

区長は国私立の小学校に通わせる層しか念頭にない、ということはありませんでしょうか。

上流で話題になっている宝生能楽堂の件でも、区長は桜蔭学園を怒らせたくないでしょうね。

中央区は人口流入の抑制ために2018年から住宅の容積率緩和制度を原則廃止しています。
本はアマゾンで酷評だった為読んでいませんが、
小学校がそれほど緊迫した状態にあるのでしたら、
残念ですが、文京区もしばらくその方向にシフトしてマンションの戸数が減りそうですね。

>>5615 マンション検討中さん
酷評の内容を読んでみると痛いところを突かれて感情的に反応しているだけの人も多いですけどね。確かに文京区だけに限ってのことなのかと言われると実際にはそうでもないし、文京区は狭いので子供の人口密度は高いけど人数でいくとあまり大したことないとか、いろいろツッコミどころもあります。ただ私はむしろ文京区に足りないものをきちんと指摘したことは評価していますよ。文京区には再開発が必要だという信念をさらに強くしました。

それに子供のいない夫婦や単身世帯にとっては小学校なんぞどうでもいいことですので、マンションは減らないと思いますね。それが証拠に文京区（に、限った話でもないんですが）の新築マンションの部屋はだんだん狭くなっています。おそらく今後行われる大規模再開発の際には小学校の設置が義務付けられる方向にはなるのではないでしょうか。それしか増やす方法ないですから。

私が懸念するのは老人の住む戸建を相続した家族がそれを売って別な土地にマンションを買うことですね。空き地が増えてまたぞろ安っぽい学生下宿を作ろうというデベロッパーが出てくるでしょう。

むしろマンションができなくなるからいいとか、他所者が入ってこなくすればいいとか、計画中の物件をマンション反対運動で建てさせないぞとかレベルの低い脅しめいた意見しか出ないことが残念です。この人たちには郷土愛があるのか、という疑念がわいてしまい悲しいです。マンションに住んでいる人や、よい教育環境を求めて移住してくる人たちも郷土愛あふれる文京区民として尊重されるべきではないでしょうか。

>>5603 匿名さん
新築マンションの利回りがいいときに旺盛に新築を買ってたのは富裕な文京区民ですよ。商売やっていて資産があるような人はだいぶ買っていた印象です。最近は高いのでそれほどでもないようですが、隣の土地は買った方がいいみたいな感じの人は20年ぐらい前にはだいぶ多かった気がします。近所にマンションが建つと近隣の人が反対運動をしているのを尻目に買ってましたね。いまごろは売却すればかなりの含み益が出るので、おめでとうございますと言うしかありませんが。

子育て世代の良いところにお勤めのご夫婦がたくさん住んでいるから文京区らしいおだやかさが感じられる。10年もしないうちに結婚や出産などを機に転出していくような若者達は文京区なんて通過点としか思わない。ワンルームの学生下宿が建つのと大して変わらない。文京区で大人になるまで子供達に思い出を作っていってほしいな。

昔からいる文京区民って関西人みたいなだよな
身勝手な俺ルールがどこでも通用すると思い込んでるウザったい存在
他の区から新築マンションに越してきた新しい住民はみんなドン引きしてるよ

>>5621 名無しさん
文京区民に対しても関西人に対しても不適切な言動と思います。自ら削除依頼なさってはいかがかと。

まあ浮世離れした人は文京区に多いかもなあ。お金もあって、恩給とか年金とかその手の定期収入もあるので、いきおい考えることは経済よりも理想の話になってしまう。たしかにそういう幸せな人は多い気がするよ。地下鉄に乗って日本経済を支えているビジネスマンがだんだん増えてきているので、そういう層にこれからは期待したいな。

頓挫して撤収した神鋼不動産は関西人やで
↓
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-soshohan...

どこそこに住んでいる連中はなにがしという論評は大体的外れだけどな。
最近はマンション反対運動も台東区とか新宿区でもかなり激しいし、新しいものへの反動は1970年ごろに暴れた老人達に共通の思いなんだろうな。住んでいるところじゃなくて、世代。

かくいう私は時代と寝たい人なので、波に乗って行きますよ

文京区には再開発が必要だ

要らないよ。再開発に期待していない。