文京区の住環境はどうですか？

席が狭い方が希少価値が高まるからね
高さ制限で綺麗な街並みの商店街ってやつも、店が無限に増えないように既存の店やビルを持つ地主が決めたことだ。都市の美観なんてのは後付けの話。

問題なのは、座っている人がかなり年をとってしまって座席を有効活用できなくなっていることと、椅子がだいぶおんぼろになってきていること。地震でぺちゃんと潰れちゃうかもね。

高さ制限に限らず「特例」に反応している人は、少なからず誤解していてそうです。民が官に対して、特例を認めろと迫っているような構図ではありません。逆です。官が民に対して、特例を認める替わりに、あれしろこれしろと言ってくる構図です。

絶対高さ制限の大規模敷地の特例に関していえば、そもそも相当なセットバックが必要です。説明文にありませんが図から察するに、敷地の周囲に木を植えろなどと彼らの裁量で言ってくるのでしょう。そうした計画を「区長が認めた場合に」とありますので、容易に想像できます。

都市再生特区や地区計画も同じ構図ですね。

高さをインセンティブにして公共空間が広がって都市環境の改善が見込まれるわけなんですけどねー。一部の人にとって高さ制限とは腐敗したタワマンバブルに踊る資本家階級に対する労働者階級市民の勝利の証であり人民の砦であるので、神聖にしておかすべからずな規制なんでしょうね。

旧町名を有難がってるような人達も都市という生き物にとっては老害なんだよね

最近の流行りは過去と現在をつなげる歴史を感じさせるまちづくりだよね。
とんでもねえ流行り病にかかっちまった明治の日本がやらかしたことの尻拭いも必要

ご近所さんが反応するのならまだ話し合いの余地がありそうなのですが、
結構遠くにお住まいで（ちょっとした素敵なお庭もあったりするのでしょう）
お気に入りの窓からの風景が
現状と変化することが気に食わずに反対される方もおられるようです。
日照権は良く聞きますが、日本に風景権ってありましたっけ？
（もちろんごく一部の、それこそエキセントリックな方なのでしょうけれど）

令和の時代にも噂に聞く「文京老人」が存在すると知って打ち震えています。
それこそ、「見えている風景が違う。」のでしょう。
（同じ区民としては迷惑ですが）

立石とか小岩とかの「再開発反対！」の方々も、
他区の閑静な住宅街にお住まいだったりするのと似ているのかも。

あ、眺望権ってあるんですね。
無知ですみません…
でも、眺望というよりもっと、遠い景色のようで。

眺望権も日照権も、法的には担保されていないかと。

>>5424 匿名さん
> 昔から「高さ制限」のゆるいところには地下住戸は作られていないですよね。

するどい指摘ですね。確かにそうです。

> 特例に関しても文京区は他区よりも厳しい斜線制限なのですよね。

これは違うと思います。特例の斜線制限がきついのではなく元々、斜線制限があるというだけかと思います。その元々の斜線制限も東京都で決めたものであり、文京区の決定ではないはずです。

>>5438 周辺住民さん
ご指摘ありがとうございます！

5277の方が
　文京区絶対高さ制限の特例には独自の斜線制限があって相当に広いか真四角に近い敷地でないと適用しにくいですよ。特例は紛争の種にもなりかねません。

と書かれていたので、
てっきり文京区だけ厳しいのかと勝手に勘違いしてしまいました。
東京都共通なんですね。。
それだと話は違ってきますね、申し訳ありません…

>>5438 周辺住民さん
全くの素人なので、宜しければついでに質問させて頂きたいのですが、

5290さんが
東急アルスの敷地面積は3000㎡未満なので、特例は使えません。
と書かれていたのですが、

その時に新宿区のページを見たところ、https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_10_00005.html
こちらのページを見つけて、新宿区はゆるいのかと思ったのですが、
こちらは別件なのでしょうか？

文京区が厳しくなっているのか、そうではないのかで、
私の考えも大きく変わってきてしまうので、
もしご存知でしたら教えて頂けると幸いです。

近頃はやりの絶対高さ制限は、区単位のルールです。もともと存在する東京都の「高度地区の都市計画決定」（ルール）に、各区でよりきつい「高度地区の都市計画決定」を上書きしています。

区ごとに決めるので、きつい緩いが生じますが、区の判断というより元々がどういう土地なのかによります。文京区に存在する第一種低層住居専用地域が新宿区には存在しないなど、文京区の方がもともと住宅系の用途地域が多いので、文京区の絶対高さ制限がきつく感じると思います。

逆に宝生ハイツ付近は、実態として昔ながらの商住混在地域なのに商業地域・近隣商業地域に指定されているがために、絶対高さ制限も商業系が適用されており、規制が緩く感じますね。

>>5441 周辺住民さん
あの辺は昔からビルだらけだった印象があるけどね
住んでいるのもビルの持ち主で自宅ビルのペントハウスに住んでいるような人がほとんどではないかと。

文京区の規制は現状を変えないというのがコンセプトなんじゃないかと思う。
もめたくなかったんだろうね。

>>5442 匿名さん

桜蔭女子高に配慮し、東と南に公開空き地と能楽堂を配置か。

どなたか教えて頂きありがとうございます。

それで、新宿区は第一種低層、ありますよね。
もしかして港区と間違えてらっしゃいませんか。
それと、商住混在地域ですが、
銀座や丸の内、新宿駅近辺などなどを除いては、
基本的にはどこも似たり寄ったりで、
商住混在している印象です。
ということで、やっぱり文京区は
席に座れる人数を絞りすぎという考えには変わりありません。

第一種低層、文京区は多いですよね。
それも個人的には今の時代にあっているのか疑問に思ってはいますが。
絶対地下住戸禁止にして、
そのかわり高さをその分上に1階分でも伸ばす方向にもっていけないものですかね。
4階とか5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅街が、
とても悪い住環境とは思えないのですが…

町ひとつ壊滅するレベルの大災害でもない限り文京区では無理ぽ

地下住戸の禁止の規定は世田谷区の方がはるかに厳しいですよ

では、せめて絶対地下住戸禁止を先にやってほしいですね。

取れる容積減れば、地価も少し下がってデベさんにとってもそんなにデメリットでもないのでは。

地下住戸を嫌うのは、なぜなのでしょうか。マンションの「地下室」も戸建ての地下室ありも購入を検討したことがありますが、嫌ではなかったです。

> 新宿区は第一種低層、ありますよね。

そうでしたね。中井の辺り。

新宿区の第一種中高層住居専用地域は高さ制限20mが多いですね。文京区だと多くは22mです。新宿区の方が文京区に比べてきつそうですが、特例だと緩くなります。

でも、例えば戸山ハイツなどの建て替えを考慮して、超高層でないとみなせるギリギリの最高60mまで考慮していると考えれば（20m×特例3倍）、現状に即した特例なのかなあと思ってしまいます。

> 4階とか5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅街が、

絶対高さ12mの地域は、最高4階建てが建てられることを想定しているはずです。

> 文京区の規制は現状を変えないというのがコンセプトなんじゃないかと思う。

これは、どの自治体でも同じかと思います。財産権を犯すので。

規制する方向だと、確保できる面積が減るので、明らかに財産権を犯されます。かといって緩和する方向であっても、周囲に高い建物がないことに価値を感じている人にとっては、財産権の侵害になるでしょう。

>>5451 周辺住民さん

私は正直、地下住戸を住みたいと思ったことがなく、
引っ越し時の転売に苦労されている物件を見ることが多い為です。
（マンションコミュニティでもかなり嫌われていると感じます）
音楽関係の方とか、プライバシーを大切にされる方には良いのかもしれませんが…

そして、周囲の人たちが自分の快適な住環境を守るためには、
他人は地下生活でも良いという風に考えているような印象を勝手に持ってしまうからです。
（そう思ってしまうの、ひょっとして私だけなんでしょうか…）

> 引っ越し時の転売に苦労されている物件を見ることが多い為です。

それは、買う時の値段が高すぎるのだと思います。私が見学した地下室マンション2件は、どちらも開口部が広く、その先のバルコニーはさほど広くなかったものの、閉塞感は感じませんでした。

嫌じゃなかったけど、地下室相応の低価格でなかったので（売却時に苦労する）、買いませんでした。

> そして、周囲の人たちが自分の快適な住環境を守るためには、
> 他人は地下生活でも良いという風に考えているような印象を勝手に持ってしまうからです。

それは考え過ぎじゃないでしょうか。「安いなら地下生活でもOK」という需要は結構あると思います。

私は住に重きを置いていますが、衣はユニクロですし、食も朝食昼食は100円です。

>>5453 周辺住民さん
確かにブリリア大和郷のあたりにちょこっとありますね。知らなかったです。

>>5457 周辺住民さん
確かに、需要があるのなら、良いのかもですね。
私も気にしないことにします。

>>5455 匿名さん
> 私は正直、地下住戸を住みたいと思ったことがなく、

父親が息子に伝えるマンション学
http://plaza.rakuten.co.jp/aozora/diary/200509050000/

>>5460 通りがかりさん
私は5457さんの冷静で公平なコメントに納得させて頂きました。
お役に立てず、すみません。。

地下室がなぜ安いのか、ということを考えれば地下室特有の住環境の悪さが原因に決まっているのに。湿気の問題とか地上の歩行者から見下ろされることとか、圧倒的に眺望が悪いとか。マンションは立地もそうだけど眺望の良さを第一条件に挙げる人が多いから（晴海フラッグとか散々貶されつつ好まれるのは眺望の良さも大きいでしょ）やはり地下室はそのデメリットをカバーするぐらいに激安じゃないと買わないってことでしょ。

地下室は買う理由がないな。

> 地下室がなぜ安いのか、ということを考えれば地下室特有の住環境の悪さが原因に決まっているのに。

定性的には全くアグリーです。

このサイトの利用者やあなたや私は眺望に思い入れがあり、地下室マンションの評価は相当低くなります。が、世間一般の人たちはそこまで思い入れがなく、それがゆえに地下室マンションの販売価格は我々が想像するほどは安くなっていないはずです。

私の場合は、地下室であってもそれなりの工夫がなされていればOKです。

区内の某マンションは、サッシの幅・高さとも広く、戸外との連続性が感じられたので、よいと思いました。ただ（10年前の）価格が90㎡で7500万円で、割安ではなかったので購入には至りませんでした。

都下の地下室マンションも見学したことがあります。地下は上記のように気に入ったのですが、その物件はメゾネットになっていて、1階部分が敷地のお隣さんとお見合い状態だったので（4mくらい離れていたはずです）、それが嫌でした。

足立区は同じ都内でもリーズナブルな物件が多いからわざわざ文京区に住む理由がわかりません。

>>5464 周辺住民さん
>割安ではなかったので
その一言に全てが凝集されているよ。
そんなに住みやすかったら高くても買えばいいじゃない。

>>5465 匿名さん
分相応な物件に住むのが吉ですね。文京区の良さがわかる人にだけ住んでもらえれば結構ではないですか。逆にその方がありがたいという一面も。

文京区も都心からの距離で考えると、足立区と同じリーズナブル組な気もしますよ。

>>5467 匿名さん
>足立区と同じリーズナブル組
そんなに安かったっけ？

あくまで一例ですが
https://www.how-ma.com/mag/magazine/market/mansion-soba-23ku

>>5469 匿名さん
足立区と同じぐらいにはリーズナブルではないようだけど…てか倍近く差が開いてない？

足立区、そんなに都心に近かったでしたっけ？

文京区の伸びしろはまだまだありそうだね。

新規の開発があれば、伸び代がありそうですね。
とはいえ、足立区の方が開発が盛んなので、
差は縮まっていくような気がしています。

>>5473 匿名さん
うん、確かに足立区頑張ってるよね
https://www.city.adachi.tokyo.jp/pickup/areadesign.html

ただ次があるかどうか？

そうそう、足立区って現金一括給付をかなり早い時期から決めてたんだよね
https://www.city.adachi.tokyo.jp/oyako/juyo/20211221_kyuhukin.html
困窮世帯が多い区だとはいえ、なかなかいい仕事している。
地味に人気は出る気がするな。

それに普通の人が普通に暮らせるというところが大きいし、江戸川区なんかとくらべればまだ都心に近い。70平米四千万円台は平均的なサラリーマンが買うならかなり現実的な価格だし、地に足がついていると思う。ただ、大手町に自転車で通える距離の文京区、とくにその南部との差は永遠に埋められないだろうね。

こんだけあれば十分ですよ。
一つ分けて欲しいぐらいです。。

南部との差は確かにあるだろうけど、
北千住周辺なんかとは坪単価逆転しても、自分は不思議ではないですね。

>>5472 匿名さん
地下に住室を伸ばしても仕方ないでしょ

えっ？
別に5472さんは地下に伸ばすなんて、
一言も書いてないですよ。
どうしましたか。

>>5477 匿名さん
北千住はよく知っているけれど、現状は新宿とか池袋みたいな山手線ターミナル駅の劣化コピーだな。学生も増えたので、もう少しお洒落になってもよさそうだが。北千住らしさがそろそろあってもいい。文京区は文京区らしさがあって、個性がある。

最近オプレジの営業さんが街に立っているけれど、この寒いのにかわいそう。
暖かい缶コーヒーでもおごってあげたい

千川通り沿いに地下住戸を作ったデベですよね、たしか。

>>5481 匿名さん
今日も3人は見かけました。同じマンションの現地販売広告のサンドイッチマンでした。
人件費の無駄遣いとしか思えません。

>>5483 評判気になるさん
間違いました。マンションではなく、戸建でしたね。

明日から冬休みだから、気合いを入れてるのかな。
コロナにならないように気をつけながらがんばってほしい

>>5482 評判気になるさん
ブッブー、はずれー

宝生ハイツ
http://cowcamo.jp/magazine/library/%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%82%B6%E8%83%B...

桜蔭学園PTAとの闘いは年越しですか？

文京区はマンションに反対する人ばかりいるという偏見があるのでいつも悲しいです。私のようにマンション大賛成、再開発大賛成、タワマン万歳みたいな人もいるのにねえ。

女子校の隣に20階を建てようとするからマンション紛争になる。
46メートルの高さ制限の範囲でマンションを建てれば紛争にならない。宝生ハイツもわかっているはず。

>>5489 匿名さん
それはあなたの想像、無駄なエネルギーを使う人たちではないのであなたの期待通りの結果にはなりませんよ。煽り立てて三里塚にしようとしていますね？

無駄なエネルギーと思っていないから文京区の人たちは闘う。。。

>>5491 匿名さん
だーかーら、文京区民を全部ひとくくりにまとめないでくださいって

45メートル高度地区は原則として高さの特例対象外のはず。
20階なんて無理だろうね。

https://www.amazon.co.jp/gp/product/B09NN6KRH7/

最近この本を読みました。文京区在住の著者が区内の公立小学校に関する環境について問題点を指摘しています。要約すると子供の人口密度が高すぎて教室や校庭、学童など様々なリソースが不足して質が低下してきているという指摘でした。さらに保護者はそれらの問題に気がついていないこともあると指摘しています。

住人の方々は実際どのように感じているのか興味があります。

区長を変えないと・・・いろいろな意味で

区長は桜蔭学園を軽視してはいけないと思うが

>>5494 匿名さん
たしかに下にリンク貼ったけど、平成20年の文京区の人口ピラミッドの変化をみると0歳から10歳の層が平成7年とくらべて倍増しているからね
彼らがずっと文京区に住み続けるのであれば小学校の増設は考える必要があるな。
ただ某小学校の改築、高層化が反対運動でポシャったことがあるので（例の高いビルなんて文京区にはいらないって主張）区民みんなで考えないといけないね。今はお受験も大変なので、受験すればどこかの私立小学校には進めた時代とは大違いだから。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0118/7493/1.pdf

高さ制限がどうとかいう議論は、言いたいことはわかるんだけど、公共建築物については例外を認めるべきじゃないかと思うよ。文京区は土地が少ないから、これは避けて通れない。

宝生ハイツも、宝生能楽堂も、公共建築物ではありません

天井が低い20階建てにすれば無問題

高層建築がダメなら地下都市にすればいいじゃない

文京区の高さ規制は素晴らしいと思う。しかし、物足らない。もっともっと規制して京都並みにしないと日本の防災は良くならないと思う。城西、城東、城北の一部の区よりはるかに進んでいる。

千駄木の住宅地なんか、一部ですが消防車が通れなくなってから数十ｍ先にあるところも。

>>5500 販売関係者さん
能楽堂の施設はエントランスを含め地下にするべきですね。

>>5502 匿名さん
環状3号線を通して周辺市街地再開発をすればいいことではないかと思いますね。
どうやら環状3号線は交通の混雑の解消には役立たないという話もあるので、どうせ交通量が少ないなら播磨坂みたいな緑地帯のある道路として整備するのが良いんじゃないかなあと常々妄想しています。沿線の容積率を高くして優良なマンションを多く誘致すると良いのではないかと思います。

> 沿線の容積率を高くして
小日向で猛反発されると思いますよ

交通の混雑の解消に役立たない環状3号線

>>5505 匿名さん
そうかなあ、子供や孫が成人して家を継ぐようになってきているから変わってきているように思うね。散歩の途中に白い髪をしたご婦人がいかにもの不動産屋の社員に食ってかかっている姿をみたことがあるけれど、周りに若い人はいなかったな。

なんだか更地も増えてきているし、案外ちゃんと説明すればみんなわかってくれるんじゃないかなという気がするよ。

>>5502 匿名さん
>城西、城東、城北の一部の区よりはるかに進んでいる。
誉め殺しおみごとです

豊島区とか新宿区、あるいはそれに隣接する文京区の小さい戸建て住宅がたくさんひしめいている地域は、震災で焼け出された人たちの住んでいた仮設住宅に毛の生えたような戸建てのあった場所に家が立っているということを理解したほうがいいです。残すべき歴史なんてほとんどないのです。江戸時代の大名屋敷も、明治時代の風情ある花街の建築も、みんなきれいさっぱり後代の人がぶっこわして工場や工員の社宅、学校や学生が下宿する安アパートに変えてしまったのですから。こんなもの何を誇るべきなのか、否、いまや古き良き江戸をとりもどすべき時なのではないでしょうか。

>>5507 匿名さんの認識とは違っていそうで
↓は激しそうですよ。
https://ja-jp.facebook.com/groups/1453576441441096/posts/2389854114479...

こういうツイートもありますね

>>5511 匿名さん

引用なさったツィートは誤りがあることが指摘されていて
ツィートした本人もそれを認めています。
https://pic.twitter.com/bP0seiC6iX

>>5513 評判気になるさん
同じような壁は小石川から千代田区方面を臨んだ方向にも見えますので。
おそらく高層マンションの存在する茗荷谷方面から撮影したと思いますが、南側を撮影するべきでしたね。文京区役所とか文京ガーデンがあるので文京区側にもちょっと高層の建物はありますが、

空撮するともっとわかりやすいかも。

>>5514 匿名さん

>>5511 の引用は文京区役所25階から撮影した写真と思われます。

>>5516 評判気になるさん
ああ、繁栄する千代田区側をわざと見えないようにしているなんて意地悪な意見もある展望ラウンジですね。繁栄する豊島区を展望するラウンジになってしまいましたが。

文京区の物件を扱う不動産屋さんが池袋のタワマン買う時代ですからね。
そのうち文京区はヘルメットと角材とバリケードの懐かしい記憶を自慢げに語る老人ばかりの区になるんじゃないですかね。子育て層逃げ出しますよ、マジで。

読んでみましたよ

「今、文京区の教育が良くない」って本当ですか？https://www.amazon.co.jp/dp/B09NN6KRH7/ref=cm_sw_em_r_mt_dp_FJTQ6V2TTJ...

文京区って保育園の新設にはすごく頑張っている感があっていい仕事をしていると思うんだけど。小学校が足りないという視点はなかったな。10年以上前には小学校の統廃合の話があったけれど、それが取りやめになって本当によかった。おそらくマンションがどんどん建って若い夫婦が増えているところでは共通した問題なんだろうけれど、文京区の場合には区が持つ土地で小学校を新設できる場所はほとんどない。あっても人口密度の高い地域から通うのは現実的でないほど遠い。市街地再開発で土地を作るか、既存の校舎の場所に容積率や高さの制限を緩和して超高層小学校を作るぐらいしかない。あとは大深度地下に核シェルターみたいな窓のない小学校を作るしかなさそう。

文京区の中心部は江戸時代の切り絵図を見ても大名屋敷と武家屋敷が集積回路みたいにひしめいていたからな。当時から土地が全然なかった。どうりで小学校が狭いわけだ。

市街地再開発と高層化を進めないと、公共インフラの整備はおぼつかないだろう

東京都建築安全条例第12条により規制されていることもあって
高層建築物の小学校は見かけないのだと思いますよ。

>>5522 通りがかりさん
あれっと思って確認してみたけど十二条には
「ただし、次に掲げる要件に該当する場合(中略)は、この限りでない。」
とありますね

明治大学
https://www.meiji.ac.jp/koho/academeprofile/activity/environmental/lib...

専修大学
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52501075.html

タワー校舎は大学だと割とよく見ますね。

市ヶ谷の法政大学のタワーはボワソナード・タワーっていうんですねhttps://www.hosei.ac.jp/ichigaya/gaiyo/shisetsu/boissonade/?auth=9abbb...

タワー校舎カッコいいですね。

ただコスト面からいっておそらく全部税金で建てるのは現実的ではないので、小学校と、将来の人口の変化に対応可能な教室以外の用途にも転用可能な公共施設部分を低層部に作り、高層階はオフィスや住宅にして販売収入で建物部分のコストをまかなうのが現実的な案でしょうね。それでもいまからすぐにとりかかっても10年単位の事業となるでしょうからあまりにも手遅れですけどね。

個人的には新宿のHAL東京に匹敵する建築物ができると地元の誇りにもなりそうだが
だめかな
https://www.hal.ac.jp/tokyo/topics/22345?tag%5B%5D=804

万が一小学校ションができるなら、定借でお安めに出してください、オナシャス

文京区「シビックセンターで力尽きましたwww」