文京区の住環境はどうですか？

>>5347 匿名さん
>反対する方々の意見を無理に押さえ込もうとする
そこは意図するところではないですが、この辺は黙っていると争うことが前提みたいなお祭りをはじめてしまうので、冷静な意見を述べたまでです。自分でも随分と親切すぎるような気がしますが、この辺に書かれていることを真に受けてエキセントリックな実力行使をされる方がごくたまにいらっしゃるので釘をさしておかないと心配で。

いずれにせよ、どういう計画になるにしても良いものが建てばいいことです。マンションは個人の建てる戸建てと違って公共財としての性格が強いものです。地域の人々の誇りとなるようなよいものが建つことを祈念します。建てさせないために何かをするという発想は土地の力を奪い、回り回って周辺住民に害をなすでしょう。賢明なる判断を期待します。

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それなら、三井も桜蔭学園を怒らせ争われることを想定しているのですかね。残念なことです。

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>>5351 匿名さん
ご心配、ご親切、どうもありがとうございます。
ただ、地域の誇りは広い公開空地ではなく、間違いなく桜蔭学園の方でしょう。
学園の意に沿わない建物が立ち、
学園が他地区に移転するようなことにならないとも限りません。
もしそのようなことがあれば、区として100年後も後悔することになるでしょう。

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当事者になったつもりでお話しになっても意味がないと思います。
賢い人たちですからちゃんと社会に与える影響についても踏まえて交渉されると思います。相手のデベロッパーももちろん、一流企業ですから一流企業らしい流儀で話をまとめるでしょう。

浅薄な善悪二元論ほど人を傷つけるものはありません。

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おそらく今回の再開発マンションができたところで私は供給される住戸のトイレほどの面積すら買えない立場ですが、それでもなお、良いものができてほしいと思います。地域住民のおそらくかなりの部分はそのような温かい気持ちで見守っていることでしょう。

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こんな形で学校の名前が出て親御さんの心中はいかばかりか、そんなこともわからない人たちなのだろうか。

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桜蔭学園PTAの言い分はごもっともだと思いますので学校名が出て何の問題もないと思いますが。

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隣地に20階建のマンション計画があるので闘いますというのは学校の対応として妥当だと思う。ほかの女子校でもそのように対応するのではないかな。

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PTAが署名活動しているのに、なぜ親御さんの心中というコメントになるのか謎すぎます…

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>>5358 匿名さん
逆に学校が来るのを反対するのも妥当になりますね。

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>>5351 匿名さん
サンデルさん、大変申し訳ないのですが、
あなたが文京区在住ではないこと、
利害関係者っぽいことなどに気づいてしまいました。
（文章の癖が強い為、ほぼ同一人物と勝手に判断させていただきました。）
サンデルさんすごいですね！
やり手っぽくてかっこいいです！
ちょっと憧れてしまします。

サンデルさんがコメントされなくても、
十分良いマンションになると思います！
（高さはわかりませんが…）
私もヒートアップしてしまい、
実際の宝生ハイツ住民の方にご迷惑をかけるようなコメントをしてしまい、
反省しています。
還元率のコメントは削除依頼を出しました。

なので、嘘があると混乱するだけなので、
サンデルさんもコメントするのを
控えていただいた方が良いと思います。
私もこれで、コメントは終了したいと思います。

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反対する＝桜陰側について意見を述べるのは簡単です。

ですが、その人たちは、もし自分が宝生ハイツの所有者であれば、どう考えるのでしょうか。桜陰に配慮するがために、財産を失ってもよいのでしょうか。

・当初計画では、建て替え後に75㎡が自分に戻ってくるはずだったのが、60㎡しか戻ってこないことになった。

・当初計画では、建て替え後の自室が1億2500万円で売れるはずだったのが、1億円でしか売れないことになった。

これ、外野じゃなくて当事者として、許容できますかね。

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>>5361 匿名さん
思い込みが激しい方であることはよくわかりました。
私もどれぐらい大騒ぎになっているのかと色々検索してみたのですが、以前あった四谷のトラブルの時と同様、全くヒットしませんでした。私は、これが中の人の意思だと受け止めました。この辺で騒いでいる人は全て野次馬にすぎません。そっとしてあげましょう。

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>>5362 周辺住民さん
私の変な投稿で触発された方かと思います。確かに私も同じ思いがあります（だからこそ社会正義の問題や法のもとの平等についてふれたわけですが）。ただ、私たちが騒ぐことで傷つく人が確実にいることは事実です。私はここに書き込むことを止めますが、文京区で少数意見の人たちが必ず我慢できないで書き込んでくるはずです。今度こそ彼らは一網打尽でしょう。

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>>5362 周辺住民さん
文京区紛争予防条例で互譲の精神をもって建築紛争を解決すると規定されてますから、桜蔭学園に黙って受入れさせるではなく
宝生ハイツも譲らないといけないのではないですかねえ。

なお、文京区で昨年から、紛争調整に関する専門知識及び経験を有する「建築相談員」に意見を聴くことができる制度が設けられているようです。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/kenchikusoudan.html

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>>5362 周辺住民さん
妙にリアリティのある数字を出されていますが、
この手の数字は「取り扱い注意」だと思いますので、
もし本件に該当するものでしたら早く削除依頼出して頂いた方が良いと思います。
私の思い込みでしたらすみません…
（管理組合の方たちが頭を抱えてしまいます…）
サンデルさんとは別の方のようなので、コメントさせて頂きました。

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>>5366 匿名さん
我慢できない少数意見の人発見。

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いまマンションの相場は、坪500～600万円ですよね。坪550万円で計算すれば、75㎡が1億2500万円になります。取り扱い注意もなにも、ごく普通に計算できます。

私は既にマンション所有者なので、一般論でいえば建設に反対する立場でしょうが、他人の財産を侵すようなことはしたくないですね。

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>>5367 匿名さん
ここで話題にしても得することないですよ。
（ロビーは2層吹き抜けでお願いします。）

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>>5368 周辺住民さん
でもきっと書類に「取り扱い注意」的なこと、書いてますよね。

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名門女子校の隣に変質者が住むかもしれないとかか？
そんな想定で争っても勝ち目ないだろうに

港区なんてロシア大使館の目の前にタワマン建設中だぞ
スパイが住んで暗殺されて、機密が盗まれるかもしれないのに

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>>5369 匿名さん
ここってステマの舞台だから、マンション反対運動ビジネスの勧誘のステマも当然あるだろうなと思っています。

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>>5367 匿名さん
これは完全に私信なのですが
あまりご興味ないかもしれませんし
既にきちんと確認されていたら申し訳ありませんが
5367さんには最近の株価をぜひチェックして頂きたいです
（特にこの2年間のマザーズ指数）
危なっかしい状況が続いています
不動産価格が株価と連動していることは当然ご存知とは思います
私も長く続けていますから
それなりに感じるところがあります
私の喜憂に終われば良いのですが、
念のためくれぐれもご注意ください
（返信不要です）

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下がり天井がー、柱がー、天カセガー、アルコーブガーと文句を垂れるのは簡単だが、優良な住宅が建つような環境ができないともっと仕様は下がっていくんじゃなかろうか。

いいものが建つのを、生きているうちにみたいもんだねえ。

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コロナ禍による資材不足のせいもあるが、近年の新築マンションって、一億くらいの物件じゃ安っぽい仕様がデフォになっちゃってるもんね。

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>>5373 匿名さん

マンション反対運動ビジネスというのはどんなものですか
↓のサイトのような指南をするものですか

マンション紛争Q&A
http://mansion.xrea.jp/

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再開発といえば、共同印刷の再開発も気になっています。日鉄興和不動産が2024年から1.2万平米を定借して一帯開発するようです。

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杞憂を間違えてた　（渋谷ホームズ買ってりゃ良かった）

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リビオかあ、どんなのができるかな。

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1.2万平米だと商業施設は付かないのかな。
っと思ったら土地ですか。
これは期待したいですね。

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>>5381 匿名さん
現地みると間口の広さに圧倒されますよ。
しかも茗荷谷駅へのショートカットになる裏門があるのはあまり知られてない。

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千川通沿いに商業施設を集めたらあの辺街並みが一変しますね。

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区内最大規模のマンションが建つ可能性もありそうです。定借で駅距離もあるので、落ち着いた価格になるかもしれません。
http://www.jcp-bunkyokugidan.gr.jp/question_answer/200217_kouda_qa.htm...

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小石川四丁目児童遊園に接している私道が裏口です。茗荷谷駅までグーグルマップで見ると12分ぐらいですか。駅から遠いんですが、坂がかなりショートカットできて高低差が少なくなるところがポイント高いです。

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>>5384 評判気になるさん
コロナショックで世間が揺れ動いている時期なので、デベが弱気の虫にとりつかれたら、思わぬお宝物件になるかもしれませんね。

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>>5385 匿名さん
たしかに現状裏口があるが、共同印刷新本社ビルが建ったら再開発エリアから出入りできないだろう。高さ制限もあるし、たいした開発はできないよ。せいぜい高級賃貸マンション程度だろ。

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確かに、このあたりで高い建物は小石川パークタワー位ですよね。
規制などの詳しいことはよく分からないのです敷地は広大ですし、ここも同じように高い建物を建てることはできないのでしょうか。

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絶対高さ制限はこちら
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...

道路沿いが31m、その内側が22mです。敷地が1万㎡以上なので特例で1.7倍の高さが認められます。

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低層建物で周りを固めれば真ん中に結構高いのが建つだろう
少し高くていいから3Dの完璧な天カセ付きマンション建てたらマニアが悶絶するんじゃないか？問題は彼らは見るだけで買わないっていう（苦笑）

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>>5389 周辺住民さん
文京区の高さ制限の特例には独自の斜線制限が設けられてます。緑化基準も変わります。

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>>5389 周辺住民さん
ありがとうございます。20階くらいは建つかもしれませんね！
北側は小石川植物園、西側は眼下に播磨坂の桜並木が見渡せますし、高層階は人気出そうですね！

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緑化もすすむだろう。現状を見ていただくと草一本生えていない白い箱のような建物が道ギリギリに建っている。文京ガーデンみたいな植栽てんこ盛りできれいな建物ができるといいな、あの辺の住環境が一変する。

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>>5391 通りがかりさん
PDFに書いてありますよ

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絶対高さ制限の資料、
ありがとうございます。
ちょっと別の部分で目を疑ってしまいましたが、
東京大学部分、22mなんですね。
ここでも特例を使わなくてはいけないなんて、
ちょっとどうかしてる…

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小石川に親殺されたみたいなやつ何処行ったのかね
パークコートタワーで被弾し続ける人生って時間が無駄すぎる
だからマンコミの養分と呼ばれる

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>>5393 匿名さん
ホントですよね。ここにスーパーや商業施設ができれば、街並みが一変する可能性もあります。
元々緑の多いエリアですし、フラットで大手町エリアまで行けるなど潜在的価値は高いエリアだと思います。

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学区も、窪町か建替え中の柳町小学校というのが、子育て世代には魅力的だと思います。

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>>5395 匿名さん
東大病院のための特例とも思えてしまいますね。
実際、入院棟はA、Bとも特例の適用を受けてますよね、時期的に。

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>>5398 評判気になるさん
柳町が建て替えできれいになったら人気が出るでしょうね。

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駅距離はともかく、規模と周辺環境を考えると抽選必至になりそう。

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>>5399 周辺住民さん
もしかして　もしかして　もしかして
こちらの高さもご反対ということでよろしいでしょうか？？

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文京区の歴史を作ると思って、いいものを作ってほしいですね。
おそらく中に保育施設など公共の施設も作られることでしょうから、特例を認めて高い建物を建てさせてあげるといいと思います。千川通り沿いが高層マンション街になるとか騒ぐ大袈裟な人が出るかもしれませんが、日経平均が一億円超えたところでそんなことないですから笑ってあげましょう。

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>>5402 ご近所さん
特例の条件を満たせばいいのでは？

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共同印刷小石川工場跡地の再開発は相当な規模になるだけでなく、開発主体となる単一のデベが自由に設計できるという強みを活かし、テナントを借りる側の痒いところに手が届く商業施設にできる強みがあります。ひょっとするとサプライズのある商業施設ができるかもしれません。駅からは遠いのですが、遠くからも人を惹きつけるような街が生まれるのではないかと期待大です。

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B－ぐるの待機場所も作られるかしら？

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>>5404 匿名さん
もちろんです！　何年も前から期待して待っていました。

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>>5406 評判気になるさん
本数増加と逆ルート運行は必須ですね！

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東京大学の本郷キャンパスの敷地面積はトータルで55万平米を超えています。
どう考えても東京大学のために作られた制度ではありません。

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高さ制限の為に半地下の家が造られ、
映画の再放送の度に「半地下！半地下！」と呼ばれたり、
天井の低い部屋が造られ、
「お前ん家の天井低くね？」
と言われて子供たちがいじめられることのないような建物になることを祈ってます。

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>>5410 匿名さん
さすがに子供にマンションマニアは少ないと思うのでいじめはないでしょうが、そういう物件しかない場所というレッテルを貼られたら不動産価値的にはおしまいな気がしますね。

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>>5411 匿名さん
半地下いじめがないのなら良いのですが、
私はあの映画のニュースを見るたびに複雑な心境でした。
結構えぐい、半地下というより地下住戸のあるマンションをいくつか知っているので。
日本の場合は低地より、むしろ高台に多いですが。
あの家に住んでるファミリーはどんな思いなのだろうかと。
子供ってけっこう残酷ですよね。

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ちなみに「お前んち天井低くない？」は昔あった某タレントさんのネタでした。
今だったらNGでしょうね。

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文京区では地下住宅室の規制があります。

文京区斜面地における建築物の容積率緩和の制限に関する条例
詳細は建築指導課で確かめてください。

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私、斜面地のことなんて書いてないですよ。
東京には斜面地でなくても地下住戸がたくさんあること、
それが法律で認められていること。
そして何より、高さ制限のために生まれているこいうことをご存知ないでしょうか。

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ちなみに斜面地の地下住戸でしたら、
見た目には地下住戸でないことが多く、日当たり抜群なことも多いです。
混同されないようにご注意ください。

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高さ制限にかかわらず
地下住宅室を作る業者は作ります。
高さ制限とリンクさせるのは誤解を生じます。

地下住宅室の容積緩和の規定は1990年代後半に設けられたものです。
文京区は斜面が多く地下住宅室の容積緩和規定の濫用がされることを防ぐため
2000年代後半に斜面地に規制がされています。

絶対高さ制限は2014年に設けられています。

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私が不勉強で申し訳ないのですが、
高さ制限のない箇所での地下住戸の事例を教えていただきたいです。
幸い今はグーグルマップがありますので、
教えていただけれたらぜひ確認させて頂きたいと思います。

ちなみに建築指導課って、あの高さ141.70ｍで、
なぜか25階の展望台の上に会議室があるビルの18階にある、
あの建築指導課のことですかね。
（行くのも面倒なので、区役所サイトの検索で確認させて頂きました）

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>>5412 匿名さん
>>5413 匿名さん
ラーメンズみたいに昔のネタを発掘されて通報されちゃうかもな。
開催を妨害できればなんでもいいのかと思ったよ、あれはかわいそうだった。

ともあれ半地下住戸、とみに最近増えている気がするね。
茗荷谷の洋館の建ってたところにできたアレとか、伝通院の裏あたりのソレとか。
千川通り沿いの水災ハザードマップにひっかかるような場所のナニとかね。多いよね。

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>>5419 匿名さん
ほんと、ラーメンズはかわいそうでしたね。
全く差別をするような方達ではないのに。

地下住戸は業者の方も設計者の方も作りたくて作ってるわけではなく、
仕方なくなのでしょうから、なんとかならないかなと思います。
千川通り沿いの物件は知りませんでしたが、あまりにもですね…
特例も使用するために作った制度なのだから、
どんどん使えるようになれればと思います。

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電車の中に「文京区」という名前の7人がけのシートがあったとして、
そこに3人だけで座わり、荷物を横に置いたりしてるグループが占有していて、
前で立っている人達がいたら、
当然ちょっと席を詰めて座らせてほしいと思いますよね。
誰も代わりに立ってほしいって言ってるわけではないのです。
いきなり7人とは言いませんが、
せめて5人ぐらいは座れるようにしてもらいたいというのは、
決して無理な要求ではないと思うのです。

皆さん便利な街に住みたいのです。
そう思うのはいけないことでしょうか。

ちょっとぐらい詰めていただいてもいいじゃないですか。
これ以上、意地悪しないでくださいよ。

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7人がけのシートに
特例で9人とか10人とか座らせてほしい言ってたりはしません？

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地下住宅室の容積緩和の制度ができて使われるようになったのは絶対高さ制限の施行より10年くらい前ですよ。だから、絶対高さ制限の施行で地下住宅室が造られるようになったという主張は順序がおかしいと思います。

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あの…私「絶対高さ制限」なんて、書いてませんよ。
「高さ制限」と書きました。
「高さ制限」は昔からありますよね。
私は「高さ制限」の方について書いていました。
昔から「高さ制限」のゆるいところには地下住戸は作られていないですよね。
もう一度ご確認いただいてもよろしいでしょうか。

どなたか書かれていましたが、
特例に関しても文京区は他区よりも厳しい斜線制限なのですよね。
それって既に他区よりも座れる人数を絞ってるということじゃないんですか？
どうしてですか？
文京区民として理由がしりたいので教えていただきたいです。

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>「高さ制限」は昔からありますよね。
そうですね。道路斜線とか北側斜線とか住居系地域であれば何らかの「高さ制限」は昔からかかっています。いずれにしても「高さ制限」がかかっているから地下住宅室を設けるようになったというわけではないです。

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>>5425 通りがかりさん
あの、全く関係ない関係ない話で恐縮なのですが、もしかして東大で犬の散歩とか良くされてました？だとしたら私もお手上げなので、これにて退散させて頂きたいと思います。

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文京区には色々と不思議な団体があることを今さら知って驚いています。7人がけのシートに3人どころか1人で座ろうとしているような人たちもいるんですね。

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席が狭い方が希少価値が高まるからね
高さ制限で綺麗な街並みの商店街ってやつも、店が無限に増えないように既存の店やビルを持つ地主が決めたことだ。都市の美観なんてのは後付けの話。

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問題なのは、座っている人がかなり年をとってしまって座席を有効活用できなくなっていることと、椅子がだいぶおんぼろになってきていること。地震でぺちゃんと潰れちゃうかもね。

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高さ制限に限らず「特例」に反応している人は、少なからず誤解していてそうです。民が官に対して、特例を認めろと迫っているような構図ではありません。逆です。官が民に対して、特例を認める替わりに、あれしろこれしろと言ってくる構図です。

絶対高さ制限の大規模敷地の特例に関していえば、そもそも相当なセットバックが必要です。説明文にありませんが図から察するに、敷地の周囲に木を植えろなどと彼らの裁量で言ってくるのでしょう。そうした計画を「区長が認めた場合に」とありますので、容易に想像できます。

都市再生特区や地区計画も同じ構図ですね。

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高さをインセンティブにして公共空間が広がって都市環境の改善が見込まれるわけなんですけどねー。一部の人にとって高さ制限とは腐敗したタワマンバブルに踊る資本家階級に対する労働者階級市民の勝利の証であり人民の砦であるので、神聖にしておかすべからずな規制なんでしょうね。

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旧町名を有難がってるような人達も都市という生き物にとっては老害なんだよね

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最近の流行りは過去と現在をつなげる歴史を感じさせるまちづくりだよね。
とんでもねえ流行り病にかかっちまった明治の日本がやらかしたことの尻拭いも必要

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ご近所さんが反応するのならまだ話し合いの余地がありそうなのですが、
結構遠くにお住まいで（ちょっとした素敵なお庭もあったりするのでしょう）
お気に入りの窓からの風景が
現状と変化することが気に食わずに反対される方もおられるようです。
日照権は良く聞きますが、日本に風景権ってありましたっけ？
（もちろんごく一部の、それこそエキセントリックな方なのでしょうけれど）

令和の時代にも噂に聞く「文京老人」が存在すると知って打ち震えています。
それこそ、「見えている風景が違う。」のでしょう。
（同じ区民としては迷惑ですが）

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立石とか小岩とかの「再開発反対！」の方々も、
他区の閑静な住宅街にお住まいだったりするのと似ているのかも。

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あ、眺望権ってあるんですね。
無知ですみません…
でも、眺望というよりもっと、遠い景色のようで。

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眺望権も日照権も、法的には担保されていないかと。

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>>5424 匿名さん
> 昔から「高さ制限」のゆるいところには地下住戸は作られていないですよね。

するどい指摘ですね。確かにそうです。

> 特例に関しても文京区は他区よりも厳しい斜線制限なのですよね。

これは違うと思います。特例の斜線制限がきついのではなく元々、斜線制限があるというだけかと思います。その元々の斜線制限も東京都で決めたものであり、文京区の決定ではないはずです。

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>>5438 周辺住民さん
ご指摘ありがとうございます！

5277の方が
　文京区絶対高さ制限の特例には独自の斜線制限があって相当に広いか真四角に近い敷地でないと適用しにくいですよ。特例は紛争の種にもなりかねません。

と書かれていたので、
てっきり文京区だけ厳しいのかと勝手に勘違いしてしまいました。
東京都共通なんですね。。
それだと話は違ってきますね、申し訳ありません…

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>>5438 周辺住民さん
全くの素人なので、宜しければついでに質問させて頂きたいのですが、

5290さんが
東急アルスの敷地面積は3000㎡未満なので、特例は使えません。
と書かれていたのですが、

その時に新宿区のページを見たところ、https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_10_00005.html
こちらのページを見つけて、新宿区はゆるいのかと思ったのですが、
こちらは別件なのでしょうか？

文京区が厳しくなっているのか、そうではないのかで、
私の考えも大きく変わってきてしまうので、
もしご存知でしたら教えて頂けると幸いです。

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近頃はやりの絶対高さ制限は、区単位のルールです。もともと存在する東京都の「高度地区の都市計画決定」（ルール）に、各区でよりきつい「高度地区の都市計画決定」を上書きしています。

区ごとに決めるので、きつい緩いが生じますが、区の判断というより元々がどういう土地なのかによります。文京区に存在する第一種低層住居専用地域が新宿区には存在しないなど、文京区の方がもともと住宅系の用途地域が多いので、文京区の絶対高さ制限がきつく感じると思います。

逆に宝生ハイツ付近は、実態として昔ながらの商住混在地域なのに商業地域・近隣商業地域に指定されているがために、絶対高さ制限も商業系が適用されており、規制が緩く感じますね。

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>>5441 周辺住民さん
あの辺は昔からビルだらけだった印象があるけどね
住んでいるのもビルの持ち主で自宅ビルのペントハウスに住んでいるような人がほとんどではないかと。

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文京区の規制は現状を変えないというのがコンセプトなんじゃないかと思う。
もめたくなかったんだろうね。

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>>5442 匿名さん

桜蔭女子高に配慮し、東と南に公開空き地と能楽堂を配置か。

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どなたか教えて頂きありがとうございます。

それで、新宿区は第一種低層、ありますよね。
もしかして港区と間違えてらっしゃいませんか。
それと、商住混在地域ですが、
銀座や丸の内、新宿駅近辺などなどを除いては、
基本的にはどこも似たり寄ったりで、
商住混在している印象です。
ということで、やっぱり文京区は
席に座れる人数を絞りすぎという考えには変わりありません。

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第一種低層、文京区は多いですよね。
それも個人的には今の時代にあっているのか疑問に思ってはいますが。
絶対地下住戸禁止にして、
そのかわり高さをその分上に1階分でも伸ばす方向にもっていけないものですかね。
4階とか5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅街が、
とても悪い住環境とは思えないのですが…

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町ひとつ壊滅するレベルの大災害でもない限り文京区では無理ぽ

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地下住戸の禁止の規定は世田谷区の方がはるかに厳しいですよ

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では、せめて絶対地下住戸禁止を先にやってほしいですね。

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取れる容積減れば、地価も少し下がってデベさんにとってもそんなにデメリットでもないのでは。

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