文京区の住環境はどうですか？

湯島でマンション建設が相次いでいますが、今後、湯島の中古物件の価格は上がるのでしょうか？ 湯島と聞くと、ラブホテルのイメージが強いんですよね…

文京六中よりも優秀な中学校って全国に幾らでもあるでしょ(笑)ブログとかで持ち上げる人間が多いのは本当に謎。
福岡高取とか兵庫甲陵とか豊中十一とか札幌向陵とか。

地方都市は歴史的に私学より公立の方が権威があるんだよ。高い学費を払える層がそもそも少ないので有力な私学がないからだと思うんだけど、有力な私立の中高一貫校がいっぱいあって、公立ですら力のある中高一貫が多い東京で中学の進学レベル云々はあまり自慢にならないよ。

もっとがんばれば小学校からいい環境の私学に進めただろうに、地頭がいいのにかわいそうに、とか同情をひくところだと思う。

文京区では今ぐらいの時期の日曜日は面接ルックの一家が模擬面接に行く姿をよく見かけるけどね。文京区は幼稚園受験とか小学校受験も盛んなんだけど、千代田区はそういうことがないのかな。豊明とか学習院の幼稚園に師弟を入れるお宅はあまりいないってことだね。

>>5156 匿名さん
師弟x
子弟○
でしたね。

受験競争もエスカレートしてきている、昔はOB OGの子弟なら軽く入れた小学校も、今はなかなか難しいみたい。広々とした野原で一日中真っ黒になって遊べる環境がいい、なんてのんびりしたことを言ってもいられない時代がきている。

>>5148 検討板ユーザーさん

ウェブの情報を見ると（鵜呑みにすると）、日比谷高校への合格者数が都内でトップを争っている状況です。日比谷高校はかつての輝きを取り戻しつつあり、いまや東大合格者数は同じく公立の浦和高校を抜いています。

>>5154 評判気になるさん

そりゃそうでしょ笑。文京区は中学受験組が多いから、六中とてトップ層以外はぱっとしないかもしれません。詳しくは知りませんが。

くだらない話題だね。

>>5159 周辺住民さん
最近の進学校のベンチマークは東大合格率よりも医学部合格率らしいですけどね。
今にはじまったことではないですが、ここ２?３０年の間に東大はだいぶ易化している印象です。幼、小、中の受験を経るうちに、受験して環境のいい学校に入りたい家庭のお子さんは第一希望は無理でもおおむねどこかの私立や公立の中高一貫校にたどりつくと思います。

あとは一風堂が開くのを待つだけだな。
替え玉一個サービス、楽しみだなあ
https://senkyowari.com/

ランキングの信憑性はともかく、本郷が入ってましたね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/74285f1fe6fe108d19136e272bbf468edef4...

建てさせない建築士
https://www.asahi.com/articles/ASPBY4RKCPBPUPQJ00G.html

ル・サンク小石川後楽園の現地見学もされたようです。

>>5165 匿名さん
建てさせない建築士もスゴ技だけど、建たなくなるような設計をした建築士の技能が劣っているのだと思う

車を運転している人ならそういう単純な話ではないと理解できると思うよ。

文京区と言えばルサンク小石川。

逗子マンション斜面崩壊事件、区分所有者が設計者などを提訴
https://nkbp.jp/3kJ6bZD

設計者も他人事じゃないですね

>>5168 匿名さん

ほかのスレで、ルサンク解体とありました。

絶対高さ制限を超えて建てているからねえ
慎重に絶対高さ制限の範囲に収めて計画すればよかったのに

>>5171 匿名さん

減築でしょうか、解体建て直しでしょうか。

小石川後楽園で雪釣りが設置されたようですよ。もうじき冬がやってきますね。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/143346?rct=t_news

>>5172 匿名さん

標識の情報です
https://www.kensetsu-databank.co.jp/shutoken2009-2013/osirase/detail.p...

文京区本駒込六丁目、通称大和郷を紹介する動画がありました。

城南五山に匹敵する高級住宅街だからなー
知名度が低いところが、渋いね

>>5172 匿名さん
ルサンク小石川は解体のようですねえ

シン・ルサンクは合法的に近隣住民への嫌がらせになるような存在であってほしい。
あの辺りの文京区民は教条主義的な頑固老人が多いから、欲望丸出しで生きる中国人やブラジル人を大量に入居させるのがベストだと思う。

>>5177 匿名さん
解体するとしたら騒音とかがまた問題になるだろうし、周囲の反対運動がまた起きるようだと解体すらままならないかもしれない。確かにたくさんの重機やトラックが頻繁に出入りするだろうし、解体工事って建築工事よりはるかに騒音や振動が大きいんだよね、実際。あそこはあのままでまた何十年も過ぎてしまうのではないかと心配。

建築基準法に適合しない設計をしたからしかたがないよね
https://pic.twitter.com/rbCPgCuhR7

あの工作物のおかげで良好な住環境とは言えない状態がこれからも続くかと思うと悲しいよ。散歩で通りかかるたびに悲しい気持ちになる。

仰ることはわかりますが、不審火が起こるわけでもないので。まずはNIPPOに除却してもらうのでしょうか。

>>5181 匿名さん
知らずに前を通り過ぎている人が多いですよ

>>5183 匿名さん
全ての人がそうしているというわけではないけれど、休日の昼間とか歩いているとルサンクを指差してなにやら話している通りすがりの人をいまだに見かけますけどね。私も目線は向けなくても、ああ、まだあるなあ、ぐらいの事は感じながら歩いてます。反応しないのと何も知らないのとは同じじゃないですよ。むしろ誰もが当然のことのように知っている事ですから、いまさら大袈裟に反応なんかしないでしょう。

https://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html
のようにル・サンク小石川だと気づかずに散策に来ている人もいるみたいですね

>>5185 匿名さん
ブログの人、本文中に「ル・サンク小石川後楽園」と書いていますね。

2020年の追記を読むと、ああこのブログ主も心を痛めているんだなあと感じるよ。
仮にここが新しく建て替えられればそのうち忘れるかもしれないけれどね、この巨大な工作物は地域にとって大きなスティグマになっているのではないだろうか。

文京区の物件を激しく攻撃する様な人たち（最近アク禁になったようで幸いだが）のいくらかはそうしたスティグマを拡大拡散し、地域を貶めようと考えている人たちなのではなかったかと思う。私たちはどのようにしたらこのスティグマを解消できるのだろうか。

ル・サンクのサンク（sank）は「沈む」の過去形なので、まさに「沈んだ」。名前の付け方に問題があったと思います。

サッカー協会がビル売るってよ
三井不動産が、まだまだ使えるビルを潰してマンションにすれば良い
JR御茶ノ水駅まで650メートル
サッカーミュージアムに行ったことがないまま潰れる

サッカー界の象徴ＪＦＡハウス売却検討、協会の赤字４年で80億円見通しも
https://www.nikkansports.com/soccer/news/202112010000844.html

>>5190 匿名さん
ひょっとして築地に移転でも考えているとか？あれを崩すのはもったいないね

ル・サンクはこっそり違法風俗ビルになってほしい
毎日通いますんで

>>5189 匿名さん
語呂的には面白いですが、正確にはフランス語で　Le Cinq　ですね。
ともあれ小石川後楽園の一件は、サンクコストについての研修用チュートリアルに取り上げてもいい事例かもしれません

違法合法スレスレで進めてはいけないという事例ですね。
小石川後楽園の一件は、法的リスクについての研修用チュートリアルに取り上げてもいい事例かもしれません

建てさせないために粗を探すプロもいるようなので、なかなか大変なことだろうね。特にこれからはマンションが高価で多額のお金が動くので、そこに色々な攻撃をしかけてくるような輩は多くなるだろうな。

>>5195 匿名さん

窮屈な時代というか、窮屈なエリアですね。。 国会議員にかかる無駄なコストなど、もっと攻撃すべき課題があると思いますが(^^;

ル・サンク小石川は審査請求で争われている間に販売したのが問題でした。真っ当なデベロッパーなら係争中には販売しません。工事中断のリスクがあるからです。

>>5196 匿名さん
文京区だけでなく最近は新宿区の方にも飛び火しているようなので今後広がってくるかもしれませんね。マンションを買える人と買えない人との階級対立を煽って票に結びつけようというポピュリスト政治家も加わって、これからは色々面倒臭い時代になりそうです。まあ新築が建つのを邪魔しても中古が上がるだけなので、もう持っている人との階級格差も広がる一方でしょうが。

台東区ですが

谷中あかじ坂の風景を守りたい
https://chng.it/CF8CrJZ6

文京区でも有名です

>>5199
こいつらだってここに住み始めて百年ほどの新参者だろ
カナダのトルドー首相の演説を見習うべき
先住民を侵略し定着した白人様が移民を受け入れよと仰っているのだぞ

何代か住んでいる人たちには配慮をするべきだと思うけど

文京区はまだまだオプレジが増殖しそうですね

>>5202 匿名さん

オプレジはどこも、すごくいい立地にできますよね。

その分、周辺住民との軋轢が増えているところもあります。文京区などの地域では。

>>5197 評判気になるさん
「史跡」だそうです
https://pic.twitter.com/6eZ0Uae7D7

>>5203 匿名さん
それだけ狭い土地しか文京区は出ないということだよね。
ただ最近はメジャーセブンでもオプレジ的なマンションを建てるところも出てきているので、これからはオプレジが増えるというより、駐車場のない小規模狭小マンションが増えるという方がより正確になるかもしれない。

>>5206 匿名さん

オプレジは山手線内の駅近とか、非常に立地のいいところに多いですが、資産価値的にはどうなのでしょうか？ メジャーセブンでもなく、共用施設も最小限の造りですが、立地さえ良ければ、買い手や借り手がつくのでしょうか？

>>5207 匿名さん
基本的にマンションは立地が全てとは多くの識者の語るところなので、建っている場所がよければ資産価値は高いと考えていいと思いますが。

ただ実需向けであることは否めないので、派手なアドレスの場所のブランドマンションみたいに誰が買うんだこれみたいな感じの値上がりは期待できないでしょうね。

ル・サンク小石川後楽園
文京区小石川2丁目3-1（地番）

皆さん登記簿を確認するものなのですねえ

>>5208 匿名さん

文京区も東京ドームの辺りの下に「隠れ断層」があるみたいですが、文京区で地震に強いエリアはどの辺りでしょうか？ 首都圏直下型地震が発生したとき、湾岸エリアより文京区のほうが安全ですか？

>>5210 評判気になるさん

登記簿の確認は不動産の鉄則ですね。

登記簿とれたら誰に移転したかおせーておせーて

>>5212 匿名さん
これね、いわゆる飯田橋推定断層というやつな
https://www.news-postseven.com/archives/20211203_1710562.html?IMAGE=2&...

古い記事だけど、こっちの地図の方が見やすい
https://smart-flash.jp/lifemoney/53971/1

調査がすすんでないだけで迎賓館から先にも続いているように見えるけど、はてさてどこまで続いているやら。九段とか市ヶ谷の隠れ断層もどこまで続いているかねえ。

>>5215 匿名さん

確か、京浜東北線・山手線の東側の下町や湾岸エリアにも、複数の隠れ断層があるんですよね。23区は至るところに南北に断層が走っているみたいですが、ビルなどの高層建築物が密集した都心ではもはや誰も確認できないみたいですね。数万年に一回発生するかの世界なので、我々の短い寿命の中で、隠れ断層が動いて大災害になったら、それは不幸だと割りきるしかないですね。

>>5216 匿名さん
記事に出ている豊蔵先生は活断層説をとっているけれども、都立大の山崎先生は活断層ではなく地震活動などに伴って地滑りを繰り返しただけじゃないかともおっしゃっているので、まだ活断層かどうかは推定の段階です。

活断層が嫌なら日本列島には人の住む場所はないね。複数のプレートの上でゴム細工みたいに伸ばされたり縮められだりを繰り返されている土地柄なので、日本の地面はヒビだらけ。

活断層ではないかと言われているものはほかにも銀座推定断層、築地推定断層、浅草推定断層、勝鬨橋推定断層、月島推定断層なんてのがある。今話題のイギリス大使館のあたりにも九段推定断層というものがあるし、恐れ多くも畏くも皇居は二重橋のあたりにも推定断層があるらしい。この問題、ほじくりはじめると色々問題が大きいと思う。

>>5218 匿名さん

日本列島は、もろいガラスの上にあって、どこで地震の被害があってもおかしくないということですね。それを気にしていたら、日本脱出しか選択肢はないですね(^^;

>>5219 匿名さん
>日本脱出しか選択肢はない

その通りです。
ブーメランが戻ってこないかよく考えてから書き込むべき話題でしたね。

>>5214 匿名さん
> 登記簿とれたら誰に移転したかおせーておせーて
インターネットで登記簿とれるのではないですか？

NIPPOから
https://pbs.twimg.com/media/FEMEzOtaAAApx7i?format=png

>>5209 >>5214
ル・サンク小石川
登記簿とれますけど

登記簿なんて、ネットでも法務局でも誰だって取れますよ。取ったことがないとすれば、不動産の素人でしょうか？

登記簿は、税務関係の申請で必要になるぞ。

赤の他人のでも見られるぞ。
赤の他人に見せて権利関係を証明するためのものなんだから当たり前。
個人情報保護がーとか思っていたのかな。

ルサンクの工事が再開すると、うるさくなりますね。

>>5221 匿名さん
週刊誌が買えるぐらいの価格だからね、経費でおちる人に訊いてみたいだけ

中国の金持ちが丸ごと買い取って中華専用民泊マンションにして欲しい
周辺のマンション建設反対派の爺さん婆さん達がストレスで死んで再開発が進むと思う

神鋼不動産は闘いが嫌になったのだろうね

小石川には「共産党＝正義」みたいな化石頭のジジババが多すぎるんよ

ルサンク小石川では保守系の某議員が動いて来たのですがね。共産党でなく。知らなかったですか？

神鋼不動産は賢明な判断をしたのかと。敢えて言えば清水建設が撤退したタイミングでしたね。

>>5230 匿名さん
別に地域で決まっているわけじゃなくて世代的であったり、社会階層的に支持政党は決まるようですよ。一般には経済的に恵まれた、何不自由のない暮らしの人々は地球環境とか平和憲法とか貧富の差の是正などの高尚な話が好きですね。経済的に豊かで高学歴インテリ層の老人が多い文京区ではそういうテーマで支持政党を決めるような人が他の地域よりは多そうです。

最近は高齢化も進んでいるので、いずれは若い人たちと入れ替わるでしょうし、既にそうなりつつあります。再開発もありましたし、霞を食っているわけにはいかないと動いている人は確実に増えています。

文京区は大通り沿いとそうでないところがはっきり分かれていて、ル・サンク小石川のように駅に近くても狭い道に面しているところは規制があって大規模な建築物を建てにくいのです。
そして大規模な建築物を建てにくいところに高尚な話が好きな人が多く住んでいるので、デベが斜面地に目一杯に建てようとしたりすると争いになるのです。

電柱の張り紙見たことあったけど、景観とかじゃなく日照で揉めていたような。
それは仕方ないと思うのだけどね。
広大な敷地に庭を作れば前にル・サンクができようが問題ないけど、そうじゃないからな。
世田谷みたいな豪邸しか建てられないような建ぺい率にすればいい。

ル・サンク周辺に密集してる狭小住宅群はヤバイよな
道も狭くて入り組んでるし、地震で火災が発生したらあの辺は全滅だろう

>>5236 匿名さん

住んでる人は自分は大丈夫と思ってるから再開発が進まない。

>>5235 匿名さん

その貼り紙してる電柱が何本か倒れただけで救急車も消防車も通れなくなる道幅。

左側が旧富士銀行社宅（むかしルサンク小石川の敷地にあった建物）
https://web.archive.org/web/20030522022919im_/www.bunkyo-tky.ed.jp/kik...

こんな感じの狭い道

>>5214 >>5227
この情報でいかがかな？
https://pbs.twimg.com/media/FGIAgXEUYAE0ufu?format=png

>>5235 匿名さん
誰も住めない結果になってもあそこまで建っちゃったら日照問題解決できてないですよね。
そのまま何年も放置されて結局反対住民の人たちはどんな気持ちなんでしょう

>>5240 匿名さん
ありがとう！　
解決へ向けて進んだというほどのものはなさそうですね、まだまだ先は長そう。

儲かったのは安藤ハザマでしょう。施主に建設費を払ってもらって。アフターサービスも要りませんし。

宝生ハイツ建て替え計画は20階建70mを計画しているようですね。
twitterに桜蔭学園PTAなどによる反対署名が出ていました。
難航しそう。。

宝生ハイツ建て替えも三井なんだね

本郷三丁目駅のそばの上島珈琲店跡地に、バーガーキングができますね！ 本郷三丁目駅の近くでは、東京建物のマンションもこれから建設されるなど、文京区の中でも熱いエリアですね！

>>5246 匿名さん

本郷三丁目は、大学病院や医療器具メーカーなどが集積しているので、就業人口が多い分、飲食店が退店してもすぐに後継テナントが埋まる感じですね。また、本郷三丁目のライフや、来年3月に湯島にオープンするサミットストアなど、スーパーマーケットが増えているのは、それだけ住民が増えている証拠なのかもしれませんね。御徒町にも後楽園にも御茶ノ水にも歩いていける立地の優位性もあります。

東大正門側の本郷通が空き家だらけなんですが再開発的なのは無理なんでしょうか？

>>5246 匿名さん

本郷三丁目駅の近くに、巣鴨で話題のベーグル屋さんもオープンします！

>>5244
>桜蔭学園PTAなどによる反対署名

これですね
https://pbs.twimg.com/media/FGE1ODzVQAMq7Xo?format=png

それですそれです。
マンション好きとしては三井さんを応援したいところではありますが、
あの場所に20階建となると、さすがに唐突なのは否めないですね。

46メートルの絶対高さ制限がかかっているから、46メートルの範囲のうちで建てるほうが紛争にならなくていいでしょうね。

>>5252 匿名さん
確かに46メートルの範囲で建てるのが良さそうですね。
（それでも十分良いマンションにできそう）
白山通り沿いでしたら賛成だったのですが、
一本中に入っているので、さすがに厳しそうです。

まあ消費者目線からいくと、うまく話し合いで解決していいものを建ててほしいね。
パークコートよりもパークマンションの方がうれしい、買えるかどうかは別にして

紛争予防を目的として絶対高さ制限が設けられたので。46メートルの範囲で計画するべきでしょう。

今朝のYahooニュースに桜蔭の記事がありました。
https://news.yahoo.co.jp/articles/0e9ba1963b74d7466dbe865f937ef50590b3...

茗荷谷駅前が若人で活気づきますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/fde78aa52c11045b10f0dad5c29644e2944b...

>>5250 匿名さん
桜蔭学園PTAが反対しているものは強行できないですね

宝生ハイツ建て替えは、大規模敷地の特例により1.5倍の高さ69mになるのでしょうね。

大規模敷地の特例は46メートルより上の部分に45°の斜線規制がかかるのをご存知でないですね？

パークマンションなんて100平米が基本だろ？
今の御時世、そんな企画どこであっても通るわけない
既に白山にあるから我慢しなさい

桜蔭OGが東京大学関係者のSNSで宝生ハイツ問題を話題にしていて拡散されているようですね

そういえば地所レジが雙葉ともめてた件、どうなったっけ？あれはガッツリ校庭が日陰になる案件だったような。

これを機に文京土人の異常性が世に知られると良いですね。

大規模敷地の特例の斜線規制は、ここだと商業系の用途地域だから、1分の1ではなく1分の1.5ですね。敷地の中央部に建てる計画なんでしょう、きっと。

>>5265 周辺住民さん
いいえ。用途地域が住居系か商業系かにかかわらず、文京区の絶対高さ制限の大規模敷地の特例の斜線規制は1分の1です。文京区都市計画課に確認してください。

1分の1.25でした。訂正です。

斜線制限があるにしても、中央部に建てれば制限の影響は少なくなりますね。

それより気になるのは、なぜ桜陰の校舎が宝生ハイツの敷地ギリギリに建てられているかです。敷地の中央に、もっと高層化した建物にすればよかったのにと思います。

もしこのまま許可された場合には、
良くも悪くも区のまちづくりの方向性が大きく変わることになりそうので、
注視していきたいですね。

文京区で著名な建築紛争の1つになっているのは確かですよ。

>>5270 匿名さん
あなたに教えられるまで知りませんでしたね。
SNSの悪いところは、ごく一部の人の意見も大きく拡大されてしまうことです。
学園の社会的な立場をわきまえた理性的な対応がされると私は信じています。とくに数学的思考に長けた卒業生が多い学校なので、そこのところは信頼して良いと思います。

女子校のそばに20階建のマンション計画を企てることが宝生能楽堂・宝生ハイツの社会的な立場をわきまえた理性的な対応と言えるのですかね？

皆さんやたらと桜蔭だからということを強調されるのですが、
桜蔭関係なくてもなかなかの問題ですよね。
東急アルス本郷や本郷ハウスの建て替えも用途地域は同じかと思いますが、
ひょっとして私が知らないだけで、
70メートル案、
もしくはそれ以上の高さで計画されていたりするのでしょうか。

三井も、他のデベロッパーも、絶対高さ制限の高さ（46メートルの地域では46メートル）を守って欲しいです。
特例とかを使うと紛争がつづいてしまいますので。

確かに絶対高さ制限を超えるような物件がポンポン建っちゃったら絶対高さ制限以上の高さという希少価値を持つ物件の価値が損なわれるような気もするので、該当する物件を持つ人にとっては脅威かも。その気持ちよくわかるなー。

特例を使うには、3000㎡以上の敷地でないとダメです。東急アルス本郷は使えなさそう。本郷ハウスは南北は広いですが、東西が狭そうなので、微妙なところじゃないでしょうか。

文京区絶対高さ制限の特例には独自の斜線制限があって相当に広いか真四角に近い敷地でないと適用しにくいですよ。特例は紛争の種にもなりかねません。

適用しにくくなっているのでしたら、特例はあっても良いとは思います。
文京区内が古いマンションだらけになるのもちょっとどうかと思うので。
山手線内の南北格差は文京区の開発アレルギーが大きく関わっていると思います。

あそこのOGには弁護士とかも多いようだし、きちんと敬意をもって丁寧に説明されればうまい落とし所が見つかりそうな気もする。

三井と宝生ハイツ管理組合が20階建てですすめようとするなら、落とし所はないと思いますけどね

46メートルの高さでマンションを建てて十分にいい物件になるように思う。

>>5281 評判気になるさん
なんかその高さで建てたらまだ下がり天井ガーとかいうのが湧いてきそうだな。
そろそろ余裕ある高さで建てさせてあげなよ

>>5282 匿名さん
そうですよね。
46メートルで建てても、桜蔭様とお見合い状態になるのは変わらないわけで。
この際高さにとらわれず、お互いが納得できる良い建物にしてもらって、
新しい本郷の形を見せて欲しいです。（残念ながら私が買えるような物件ではないですが）

桜陰や都立工芸高校の壁と化した高い建物に囲まれている宝生ハイツが、建て替えを機に思い切り背伸びしたいという気持ちは、わからなくはない。

宝生ハイツ
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1001468523/

これですね？

宝生ハイツ、背伸びしたいだろうね。20階建てができたら、東京ドームからも中央線からも望める、地域のランドマークになるのは必至だし。

お隣さんは、PTAやOGが、ガヤガヤ言ってるみたいだけど、当の学校法人の見解はどうなのかしら？ その学校も新たな校舎を建て替えていますよね。

話がこじれたら、また「文京区=うるさい近隣」「再開発できない文京区」のイメージが増幅しちゃうね。

日本の頭脳を育成する進学校らしい、うまい落としどころを提案してほしい。反対だけじゃ、どっかの野党みたいだから。

>>5246 匿名さん

本郷三丁目駅って、スーパーのライフがオープンしたり、なにげに便利になってますよね。

ちなみに、こんな感じです。

宝生ハイツの上空から東側を望む。上が桜陰（しかも坂の上）、右が都立工芸高校
https://goo.gl/maps/6fFGeBHdApUhAUE2A

南の上空から見ると、宝生ハイツはもっとかわいそうな感じ。手前が都立工芸高校、右の壁が桜陰。宝生ハイツは東側（右側）を低くしているのに、そっち側から反対されるという。
https://goo.gl/maps/Dr6bkp3ATZzp7WZt8

東急アルスの敷地面積は3000㎡未満なので、特例は使えません。
https://www.tokyu-land.co.jp/news/00cf248e7630d52184cbce13efa31ea2_1.p...

本郷ハウスの敷地面積は、グーグルマップで計測したところ3000㎡を超えるようなので、大規模敷地の特例が使えそうです。ただし、それとは関係なく、現状の形状を保ったまま現状の高さ以内で、1回だけ建て替え可能という特例（既存不適格の特例）があります。でも、建て替えるとしたら、大規模敷地の特例の方を使うでしょうね。

>>5290 周辺住民さん
本郷ハウスは下を歩く時になんだか倒れてきそうな形が怖いので、
正直に言えば、早く建て替えて欲しい建物です（住民の方ごめんなさい）

高さを制限されたら緑地帯をほとんど作らないで敷地ギリギリまで使って容積率を使い切ろうとするんじゃないでしょうか。高さ制限を遵守させるのはいいですが、かえって目の前の壁がでかくなるばかりで、ますます環境が悪くなるでしょうね。高くなければいいという不思議なポピュリズムに染まっている為政者や市民達も少し考えてもいいと思います。近隣の住環境に良い影響のある素敵な緑地帯をあしらったり隣地からの離隔を十分とるなら高層化するしかないでしょう。

DIKマンション（1971年築）が東日本大震災のダメージをきっかけにクレヴィア小石川後楽園に建て替えられたりしてるので、本来なら他のビンテージマンションももっと建て替えが進んでいてもおかしくないような。

考えてみれば老朽化して危険になっている建物を建てかえたいというそこに住む市民の切なる望みに、そこに住んでもいない別な市民が自らの快適さが損なわれるからとみだらに立ちはだかるのは社会正義の観点からどうなんでしょうか。サンデル先生ならなんと言うだろうか。

>>5796　の追伸ですが
結局ステークホルダーの希望を全て叶えるには町丁目レベルの範囲の再開発しかないんじゃなかろうかと思うんですけどね。小さな土地に建たせる建たせないという小さな個人間の争いにするのではなく、世直しに近い地域一体の大きな開発で全員の利益の最大化をはかることによって止揚することがよろしいのではないかと。

絶対高さ制限は2010年頃から4年間かけて策定されたもので、その間に何度もパブリックコメントも実施されています。絶対高さ制限を前提に議論するべきと思います。

桜蔭学園PTAの人から話を聞くことができました。宝生ハイツの20階の建替え案には桜蔭学園も反対しているとのこと。設計は日建ハウジングシステムだそうです。

ここは桜蔭学園が「ほんならうちは30階の新校舎建てますわ！」と言って欲しい。経済を回すとはそういうことだと生徒達も実感できる。

日建ハウジングシステム！！
ぽしゃったら残念すぎます。
ほんと、桜蔭も高層にして、
高層階はサービスアパートメントにしたら
もっと授業料を下げることもできるのでは。
（PTAの皆様もにっこり）

>>5299 個人の感想ですさん
日建ハウジングシステムはル・サンク小石川後楽園の設計者でしたねえ。そんなに残念がるような設計事務所なんですか？

>>5300 匿名さん
私が好きになるマンションはほぼ日建ハウジングシステムさんです。
良かったらサイトを見てみてください。
https://www.nikken-hs.co.jp/ja/project
本社は文京区（飯田橋）にあります。
高さ関係なく、実現したら良いマンションなると思いますよ。

ル・サンク小石川も日建ハウジングシステムのサイトに載るはずだったのかもしれませんね。

>>5292 匿名さん
そうなんですよ。高く細くするか、低く壁にするかの二択なんです。個人的には壁は嫌いです。

>>5298 匿名さん

宝生ハイツの建て替えマンションの意匠設計を、桜蔭出身の菊川怜さんに、外壁のイラストは、同じく桜蔭出身の水森亜土さんに依頼するとか、OGの才能をフルに使えばいいのだ！

>>5302 通りがかりさん
たぶんですが、
ル・サンク小石川は無事販売されても載らなかったような気もします。
代表作のみ載せていると思いますので。
ル・サンク小石川は敷地ギリギリまで使って建て、
植栽も少なく余裕がない印象です。
私の日建ハウジングシステム作品のイメージとは違いました。
建て替えがどちらに転ぶかはわかりませんが、
高層が許可されれば、サイトに掲載される物件にはなるとは思いますね。
きっと坂道に桜（ベタですが）でも植えて、
入学時も華やかになるんじゃないでしょうか。

紛争の予防を目的として絶対高さ制限が策定されているのでね。46メートルの高さ制限が設けられていれば46メートルで設計するのが原則ではないですか。
この辺で起きた事件も絶対高さ制限の範囲で日建ハウジングシステムが設計したらよかっただけの話です。

そもそも低層で航空母艦みたいに横にデーンと長く広がったら日陰が大きくなりそうですね。細く高く建てたら影は日時計のようにどんどん移動していくので、ずっと日陰という場所は少なくなるでしょう。緑の木々の美しい公開緑地や、道路の混雑を予防する車寄せなどはおそらく高層でないと作ってもらえないでしょうね。

おそらく知恵がある頭のいい人たち同士の対話になると思うので、誰かが一方的に損をするようなことや、コラテラルダメージが周辺地域に及ぶような汚い解決にはならないと思います。そこは安心して良いと思いますよ。

>>5294 匿名さん
タイプミスでしたね

Xみだらに
○みだりに

でした。

>>5311 匿名さん
あまりやたらなことは書かない方がいいですよ。
お、韻を踏んだ

>>5311 匿名さん

そういう表現はフランス書院のみでお願いします！

お隣の人が家を建て替える時に、そこの現場に作業員用のトイレが設置されたんだけどすごい臭くて困った。でも、許してあげたな。そこの人はいい人だったし、古い家だったから建て替えるのは当然だと思った。政治とか特定の企業とかに打撃を与えようという有象無象がアプローチしてくるだろうけれど、彼らの目指すものと、長年そこに住んでいる住人同士が目指しているものは同じではない。

>>5314 匿名さんが隣のトイレが臭いのを我慢するのはそれでいいのではないですか。臭いのは一時的なものでしょうから。

いま話題になっているマンション建替えの問題は、長年そこに住んでいる住人同士で紛争になっているもの。建設を強行するようだと法的争いになると推測します。解決は長引くことになりそうです。

>>5315 匿名さん
そんなことはないですよ、隣の家のサイズが大きくなって、ささやかな眺望も日当たりも一部失われます。でも、私はそこの人との関係を破壊したくない。そういうもんじゃないですかね。つまり、争うということはそういうことでしょ、人間関係が失われてもいいということ。そういう側面から考えてみたらどうですか？全ての人が合理的経済人としてふるまわないのは多くの人がうなずくと思いますが。さらにそれをたくさんの人が目にして、紛争の過程で私という人格の評価も変わりますよね、友人知人も去っていくかもしれません。サラッとお金で解決した学園もありますし、多分スマートに片付くのでは。

裁判沙汰になるってことは顔の見える個人にとって避けたいことですね。裁判で争ってお互いに罵り合って判決が終わったらノーサイドで原告被告で握手しますか？スポーツじゃないんですから、当然負けた方はいつか足をすくってやろうと思うはずです。悪い評判も立つでしょう。

建てる側と建てられる側で合意に至らないなら争訟になることもあるでしょうね。建てられる側が黙って我慢する話ではないと思いますけど。
民事調停という方法もあります。建てる側が民事調停を申立てすることもできます。

>>5317 匿名さん
ちょっと脅すような書き方はどうかと思いますよ。
私は法律には疎いですが、どうなんでしょうか。
今回の企画がル・サンクよりも遥かにチャレンジングであることは間違いないと思いますので、訴えられることも、当然想定内でしょう。

>>5319 個人の感想ですさん
ああ、言葉足らずでしたね、私なら、という意味ですよ。
ただ訴訟って言葉を聞くとなんとなく憂鬱な気分になるのは私だけではないでしょう。

まあこの辺で個人的な感想をあーだこーだ言っているうちに、当事者は粛々と話し合いをするでしょう。マンションを取り壊してグラウンドにしてしまうというのも悪くはないと思いますし、いろいろな方策があるでしょう。

ただそうなったときに住んでいた人たちとか、本拠地の劇場を失う人たちとか、住み慣れた地を離れることになるでしょうから、たいそう悲しむでしょうね。

繰り返しますが、正義はどこにあるのでしょうか？

46メートルの高さの範囲内で建てればいいのであって、今までよりボリュームを増やせます。さらに特例を使って46メートルを超える高さにしようとする姿勢が反対される原因です。

>>5324 匿名さん
建築費用がそれで賄えますかね。払えない人も出てくるんじゃないですか？

20階で建替えができると目論んでごく最近に購入した人は話が違うと感じるかもしれないですが。。。

老朽化したマンションが建て替わることは防災面でも好ましいし、文京区民が多く集まる古典芸能の劇場の耐震性が高まることの公益性は高いでしょう。高層化することで街路樹のある歩道として使える公開緑地などがつくられて周辺の環境は明らかによくなると思うので、私は建てさせてあげるほうに賛成したいですね。

それなら古典芸能の劇場が寄付を集めて建替えるのが筋ではないかと

まああとは税金投入して再開発として周辺も一体で建て替えをするとかですかね。可能かもしれないけれど随分気の長い話になりそうです。首都直下型地震の方が先に来るような気もします

本郷真砂南地区市街地再開発準備組合

どうなりました？

古典芸能の劇場が46メートルでの設計上のネックになっているのでしたら、
同じ三井不動産なので、
劇場だけ東京ドームシティに移設（二十年後？）という手もありそうですよね。
GINZA SIXとか
セルリアンタワーなどの例もありますし。
子供っぽいイメージの東京ドームシティがぐっと大人っぽい印象に（妄想）。

それがいいかもしれませんね

それで解決をはかるのがいいでしょうね

>>5334 匿名さん
ご賛同ありがとうございます！　何の権利もありませんが（笑）。

>>5331 匿名さん

それはいい考えですね！ 東京ドームの親会社である三井不動産と読売新聞（伝統芸能保存キャンペーン実施中）が公益性の観点から動けば、不可能ではない計画ですよね。

>>5336 匿名さん
ありがとうございます！
ブランド価値も上がると思うので、
ぜひ検討してもらいたいですよね！
とっくの昔に会議で上がってボツってるのかもしれませんが（笑）。

無理難題ばかりふっかけて紛争にしようというのは関心しませんね。
常識ある対応が望まれます。

やはりテーマは社会正義はどこにあるのか、ではないでしょうか。
少なくとも誰にも受け入れられないような無理難題をおしつけて強引に立ちはだかることは正義ではないでしょう。権利は全ての人に平等に開かれるべきです。つくらせたくない人もつくらせたい人も等しく平等であるべきではないでしょうか。

サンデル先生ならなんと言うかな。

20階の建替え計画に反対されているだけでは？
高さ46メートルの範囲での建替え計画なら反対されないと思うけどねえ。

>>5337 匿名さん

紛争になるとお互いにしこりを残すだけですので、いろんなアイデアを出し合いながら、いい方向に進めばいいですね！

>>5343 匿名さん
私も基本的には建て替え賛成ですし、
良い方向に進んでもらいたいと思っています！
きっと今の案は叩き台で、
三井さんと桜蔭さんが納得のできる形で、
これから現実的な案が詰められていくのでしょうね。
せっかくなので、良いものを作ってもらいたいです！
私は地域住民ですらないのですが。

>>5342 匿名さん
>果たしてサンデル先生はこの計画を許してくれるでしょうか？
許すとか許さないという意味ではなく、社会的に利益になるかどうかという観点であればイエスではないかと思います。高い建物になることで、公開緑地が生まれて、ささやかながら公共の緑地や歩行者スペースが生まれますし、建築として美しい建築物（結果的に高価なものとなるでしょうが）が生まれることで地域の景観もよくなります。余裕のある設計は間取りにも余裕が出るでしょうし、下がり天井だの梁や柱の張り出しが少ない、住みやすい質の高い住戸を実現して住む人にも大きな喜びを与えるでしょう。

最後に、
>あまりに欲が過ぎる
というのは新築マンションでよく言われるのですが、建設労働者が人間らしく働くためにさまざまなコストがかかるようになっていますし、現在は建築資材の高騰が激しい時代です。それらを勘案した計画が必ずしも過大な利潤をあげているとは言えないでしょう。特に過去の感覚で一方的に批判、あるいは反感を抱くのは慎むべきだと思います。

私はもうすこし公益についてみなさんに考えてほしいと思います。
文京区は個人や団体などが幸いにして美しい庭などを整備してくださっているために緑をよく目にする美しい街並みを実現できていると思うのですが、残念なことに市民の誰もが楽しむことができる公共の緑地があまりにも少ないのです。災害のときに避難する公共スペースも少ないと思います。高さ制限もよいのですが、文京区の現状を考えると高さ制限に固執せずに公共の福祉に資するような建物に関しては高層化を認め、その代わりに市街地を美しくしたり市民の誰もが楽しめる緑地や公開スペースを作ることを積極的に推進するべきではないかと思っています。高さ制限に固執する意見ばかりが見られるのは悲しいです。紛争を防止するためのルールであるというのは理解していますが、高いから直ちにだめだという硬直化した考えにはただただ悲しみしか感じません。

>>5345 匿名さん
私が望むまちづくりも基本的にはサンデルさんと同じですよ。
マンション好きですので、もちろん諸々のことは承知しているつもりです。
文京区、もっと時代に合わせて変わていくべき時期ではないかとも思っていますし。
（東京ドームの再開発もとても楽しみです。250メートルいってもいいよ！ぐらいに思っています。）
名前は途中から匿名さんに変えていますが、私は（個人の感想です。）なので。
ただ、反対する方々の意見を無理に押さえ込もうとするのは、区民として違うと思うのです。
それこそ高さ制限をかけていることと変わらないことになりますし。
今回の計画は個人的には低層でも高層でも良いものを期待しています。
なんといっても、三井＋日建ハウジングシステムですから！！
どちらに転んでも楽しみでしかありません…

高さ46メートルは「低層」ではなく「高層」ですね。それでよしとすべきなのに、さらに高さを求めて近隣との紛争を起こしている状況と思っています。
桜蔭学園PTAの言い分はもっともではないですか。

>>5348 匿名さん
確かにおっしゃる通り、「高層」と「超高層」で、
低層ではなかったです。申し訳ありません。。
私も桜蔭学園PTAの言い分はごもっともだと思いますので、
両者で様々な高さのパターンの建物を検討して頂いて、決めてもらいたいですね。

同感です。三井と日建ハウジングシステムが桜蔭学園に様々な高さのパターンの建物について図面やパースを提示していればいいのですが……それもせずに強行して20階で建替えをすすめてはいけないと思っています。

>>5347 匿名さん
>反対する方々の意見を無理に押さえ込もうとする
そこは意図するところではないですが、この辺は黙っていると争うことが前提みたいなお祭りをはじめてしまうので、冷静な意見を述べたまでです。自分でも随分と親切すぎるような気がしますが、この辺に書かれていることを真に受けてエキセントリックな実力行使をされる方がごくたまにいらっしゃるので釘をさしておかないと心配で。

いずれにせよ、どういう計画になるにしても良いものが建てばいいことです。マンションは個人の建てる戸建てと違って公共財としての性格が強いものです。地域の人々の誇りとなるようなよいものが建つことを祈念します。建てさせないために何かをするという発想は土地の力を奪い、回り回って周辺住民に害をなすでしょう。賢明なる判断を期待します。

それなら、三井も桜蔭学園を怒らせ争われることを想定しているのですかね。残念なことです。

>>5351 匿名さん
ご心配、ご親切、どうもありがとうございます。
ただ、地域の誇りは広い公開空地ではなく、間違いなく桜蔭学園の方でしょう。
学園の意に沿わない建物が立ち、
学園が他地区に移転するようなことにならないとも限りません。
もしそのようなことがあれば、区として100年後も後悔することになるでしょう。

当事者になったつもりでお話しになっても意味がないと思います。
賢い人たちですからちゃんと社会に与える影響についても踏まえて交渉されると思います。相手のデベロッパーももちろん、一流企業ですから一流企業らしい流儀で話をまとめるでしょう。

浅薄な善悪二元論ほど人を傷つけるものはありません。

おそらく今回の再開発マンションができたところで私は供給される住戸のトイレほどの面積すら買えない立場ですが、それでもなお、良いものができてほしいと思います。地域住民のおそらくかなりの部分はそのような温かい気持ちで見守っていることでしょう。

こんな形で学校の名前が出て親御さんの心中はいかばかりか、そんなこともわからない人たちなのだろうか。

桜蔭学園PTAの言い分はごもっともだと思いますので学校名が出て何の問題もないと思いますが。

隣地に20階建のマンション計画があるので闘いますというのは学校の対応として妥当だと思う。ほかの女子校でもそのように対応するのではないかな。

PTAが署名活動しているのに、なぜ親御さんの心中というコメントになるのか謎すぎます…

>>5358 匿名さん
逆に学校が来るのを反対するのも妥当になりますね。

>>5351 匿名さん
サンデルさん、大変申し訳ないのですが、
あなたが文京区在住ではないこと、
利害関係者っぽいことなどに気づいてしまいました。
（文章の癖が強い為、ほぼ同一人物と勝手に判断させていただきました。）
サンデルさんすごいですね！
やり手っぽくてかっこいいです！
ちょっと憧れてしまします。

サンデルさんがコメントされなくても、
十分良いマンションになると思います！
（高さはわかりませんが…）
私もヒートアップしてしまい、
実際の宝生ハイツ住民の方にご迷惑をかけるようなコメントをしてしまい、
反省しています。
還元率のコメントは削除依頼を出しました。

なので、嘘があると混乱するだけなので、
サンデルさんもコメントするのを
控えていただいた方が良いと思います。
私もこれで、コメントは終了したいと思います。

反対する＝桜陰側について意見を述べるのは簡単です。

ですが、その人たちは、もし自分が宝生ハイツの所有者であれば、どう考えるのでしょうか。桜陰に配慮するがために、財産を失ってもよいのでしょうか。

・当初計画では、建て替え後に75㎡が自分に戻ってくるはずだったのが、60㎡しか戻ってこないことになった。

・当初計画では、建て替え後の自室が1億2500万円で売れるはずだったのが、1億円でしか売れないことになった。

これ、外野じゃなくて当事者として、許容できますかね。

>>5361 匿名さん
思い込みが激しい方であることはよくわかりました。
私もどれぐらい大騒ぎになっているのかと色々検索してみたのですが、以前あった四谷のトラブルの時と同様、全くヒットしませんでした。私は、これが中の人の意思だと受け止めました。この辺で騒いでいる人は全て野次馬にすぎません。そっとしてあげましょう。

>>5362 周辺住民さん
私の変な投稿で触発された方かと思います。確かに私も同じ思いがあります（だからこそ社会正義の問題や法のもとの平等についてふれたわけですが）。ただ、私たちが騒ぐことで傷つく人が確実にいることは事実です。私はここに書き込むことを止めますが、文京区で少数意見の人たちが必ず我慢できないで書き込んでくるはずです。今度こそ彼らは一網打尽でしょう。

>>5362 周辺住民さん
文京区紛争予防条例で互譲の精神をもって建築紛争を解決すると規定されてますから、桜蔭学園に黙って受入れさせるではなく
宝生ハイツも譲らないといけないのではないですかねえ。

なお、文京区で昨年から、紛争調整に関する専門知識及び経験を有する「建築相談員」に意見を聴くことができる制度が設けられているようです。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/kenchikusoudan.html

>>5362 周辺住民さん
妙にリアリティのある数字を出されていますが、
この手の数字は「取り扱い注意」だと思いますので、
もし本件に該当するものでしたら早く削除依頼出して頂いた方が良いと思います。
私の思い込みでしたらすみません…
（管理組合の方たちが頭を抱えてしまいます…）
サンデルさんとは別の方のようなので、コメントさせて頂きました。

>>5366 匿名さん
我慢できない少数意見の人発見。

いまマンションの相場は、坪500～600万円ですよね。坪550万円で計算すれば、75㎡が1億2500万円になります。取り扱い注意もなにも、ごく普通に計算できます。

私は既にマンション所有者なので、一般論でいえば建設に反対する立場でしょうが、他人の財産を侵すようなことはしたくないですね。

>>5367 匿名さん
ここで話題にしても得することないですよ。
（ロビーは2層吹き抜けでお願いします。）

>>5368 周辺住民さん
でもきっと書類に「取り扱い注意」的なこと、書いてますよね。

名門女子校の隣に変質者が住むかもしれないとかか？
そんな想定で争っても勝ち目ないだろうに

港区なんてロシア大使館の目の前にタワマン建設中だぞ
スパイが住んで暗殺されて、機密が盗まれるかもしれないのに

>>5369 匿名さん
ここってステマの舞台だから、マンション反対運動ビジネスの勧誘のステマも当然あるだろうなと思っています。

>>5367 匿名さん
これは完全に私信なのですが
あまりご興味ないかもしれませんし
既にきちんと確認されていたら申し訳ありませんが
5367さんには最近の株価をぜひチェックして頂きたいです
（特にこの2年間のマザーズ指数）
危なっかしい状況が続いています
不動産価格が株価と連動していることは当然ご存知とは思います
私も長く続けていますから
それなりに感じるところがあります
私の喜憂に終われば良いのですが、
念のためくれぐれもご注意ください
（返信不要です）

下がり天井がー、柱がー、天カセガー、アルコーブガーと文句を垂れるのは簡単だが、優良な住宅が建つような環境ができないともっと仕様は下がっていくんじゃなかろうか。

いいものが建つのを、生きているうちにみたいもんだねえ。

コロナ禍による資材不足のせいもあるが、近年の新築マンションって、一億くらいの物件じゃ安っぽい仕様がデフォになっちゃってるもんね。