文京区の住環境はどうですか？

>>5081 匿名さん

品川のマンションの営業資料です。
肥後細川庭園って初めて知った。
ここだけ行ったこと無い。

最後、都心戸建てに住みたいよね。

>>5084 匿名さん
江戸川橋駅から神田川の北岸を西に向かって、江戸川公園、椿山荘、細川庭園、目白台運動公園と続いていて、かなり圧巻です。

肥後細川庭園は駅からも遠いし大通りから一本入ったところにあるので知る人ぞ知るという感じですね。文京区はいつも、もったいない感がある。

>5084 匿名さん
ありがとうございました。品川の五山は品川区において特別なエリアですね。また、恵比寿に一種低層があるとは知りませんでした。
肥後細川庭園では、庭園を眺めながら抹茶とお菓子を楽しむことができますよ。

>5085 周辺住民さん
関口カテドラル教会も圧巻ですよね。

>>5085 周辺住民さん

椿山荘は行ったことあります。
きれいな庭園ですよね。
あそこのホテルで結婚式を上げる文京区民多いですよね。
昔はミシュランの星がついていたらしいが、今はついていないのが気になる。

>>5080 マンコミュファンさん

このチェーンは潰れたはずなんだけど、存続しているの不思議なんだよな。
ここは前を通るだけで入ったこと無いけど、代々木駅前ではよく食べてた。
すき家よりさらに安くて少しまずい。

>>5082 匿名さん
旧法なので、借地人は土地をそのまま使えます。地主は契約更改を拒めないと思います。

>>5088 匿名さん
フォーシーズンズから抜けたころから掲載が止まったので、その辺が理由ですかね。新規開業扱いにでもなったのかもしれません。

フォーブストラベルガイドの４つ星はホテル、スパとも引き続き取れているのでサービス品質が落ちたことが原因ではないようですからご安心を。それよりも東京雲海イベントがなかなか評判よかったみたいで、隣県に遊びに行けない都民のステイが増えているみたいです。

>>5090 周辺住民さん

建て替える場合は、借地人の承諾が必要なんですね。住民の方の高齢化が進み、建て替えのハードルは高いのでしょうか。無電柱化を含め春日通りの拡張工事（湯島ハイタウンより本郷側）がいつ着工するか分かりませんが、そのときに湯島ハイタウンも建て替えたら、街の景観がガラッと変わるかもしれませんね。今でもいちょう並木は綺麗ですが。

>>5092 匿名さん
承諾は、借地権では必要ですが、地上権なら不要のはずです。元々、鉄塔や高圧電線のための権利ですので。
湯島ハイタウンの外観は、今でも十分にすばらしいと感じています。いちょうもいいですね。

>>5093 周辺住民さん

数%の更新料を支払うよね。

>>5093 周辺住民さん

裏の国有地を民間に払い下げてもらい、湯島ハイタウンと一括で低層マンションを建てたら、旧岩崎邸庭園を借景とした物件として人気が出そうですね。駅近だし。

国有地が絡むといろいろ大変そうだな。

>>5095 匿名さん
低層だと南側の日当たりは湯島ハイタウンにより絶望的だから、売れない気がします。

>>5097 周辺住民さん

湯島ハイタウンの高さを低くする案はどうでしょうか。

>>5093 周辺住民さん

湯島ハイタウンの辺りのイチョウ並木は、どこか異国情緒があっていいですよね。春日通りの拡張と無電柱化工事が進めば、湯島三丁目の繁華街から、落ち着いた住宅街へと景色が変わりそうです。

>>5097 周辺住民さん
その湯島ハイタウンを建て替えするとしたら、という話だったような気がするが

>>5100 匿名さん

今の湯島ハイタウンを建てかえるとした場合、高さ制限はあるのでしょうか。容積率とかは、建築時から変わっているのでしょうか。いずれにしても、建てかえになったら、話題になりそうな好立地ですね。

文京区は繁華街がないと言われるけど、湯島は特殊だよね。ただ、湯島は坂下の繁華街と坂上の住宅街がくっきりと分かれているところが面白い。上野にも、御徒町にも、秋葉原にも、お茶の水にも、後楽園にも徒歩で行ける利便性の高い立地は稀少だと思うよ。都心への鉄道網も複数路線あるし。

親の世代から見ると湯島はいいイメージないけど、変わってきたんですね。

文京区ってそんなに人気なんですね？
文京区出身ですが、住宅街で夜は暗いし、スーパーやコンビニも少ないのでとても住みにくかったです。
買い物は全て池袋に行かないと揃わない。
そこまで利便性が高い訳ではないのに家賃も高いと大人になって知り、驚きました。
中学生時代は苛められてたので学校も良いか？って感じですし。
私の世代(現30代)でも小学生は半分くらい中受してました。
中受するなら別に文京区にわざわざ住まなくても良い場所は他にもあると思います。
また、水道橋近辺とかだと違うのかな？
今現在は、豊島区に住んでますが、近所に買い物する場所も多く文京区より利便性が高いと思います。
なので、憧れる人を見ると不思議な気持ちになります。

このスレッドのタイトルにも
>そこまでこだわる理由がわからないのです。
という風に文京区の良さがわからない人がいるのは想定内で、あらゆる人の嗜好を満たすような住宅地ってないんじゃなかろうか。

>>5104 　通りがかりさん　の言うような
>住宅街で夜は暗いし、スーパーやコンビニも少ないのでとても住みにくかった
っていうのは文京区とはいっても住む場所が悪かったというか、これってそのまんま一種住専の欠点そのものだよね。文京区だからってわけじゃない。そもそも屋敷町というのは使用人がいたり車で移動するようなお大尽様専用であって、コンビニとか商店が近くにある必要ない。

文京区でコンビニが近い生活をしたかったら準工とか商業に建つマンションが狙い目だね。間違っても高台なんかに住むものではない。最近は駅までフラットアプローチで店の多い低地の方がかえって人気があるのではないかと思う。

あと、文京区は風俗営業が少ない。接待を伴う飲食店や繁華街が非常に限られた地域に隔離されるように存在しているところも特徴で、駅前が汚くない。飲食店で飲む客も近隣に住む人が中心なので、醜態をさらすようなことがあれば恥ずかしいのでほどほど飲んでスマートに切り上げる人が多い。極端に貧しい人は非常に少なく生活保護受給世帯も23区内では最も少ないグループに入るので、極貧にあえぐようなボロボロの人が歩いているのを見ることはほとんどない。いても隣接区から資源ゴミを狙って遠征してくるホームレスぐらい。そんな文京区のなんとなく落ち着いた、のんびりした空気は、好きな人にはたまらない。

キラキラした超都心や山手線ターミナル駅なんか行くと、俺を見ろ、いつか俺みたいにお前らもなるぞ、と言いたげな嫌な目線をこちらに向けるホームレスを見ない日はないし、夜になれば泥酔した若者が喧嘩をしたり罵声をあびせあったりしている姿もよくみかける。そんなものを見たくない人が文京区に住む。もちろん、子供にも見せなくてすむ。そんな住環境が文京区にはある。

>>5106 匿名さん

文京区でも、湯島三丁目の繁華街は雑多な感じだけどね。だけど、湯島天神の下の居酒屋「シンスケ」で飲んだときは、周りのお客さんがみんな粋な感じだった印象がある。江戸の風情とか、そんな空気が流れていた。

>>5107 匿名さん
隔離病棟の伝染病患者のように隔離されている湯島三丁目の繁華街は文京区の多くの住民に害をなさない程度に一般の区民の目線から隠されています。唯一高台に食い込んでいるラブホテル群も、外から見る限りはあまり繁盛しているようにも見えないし、これからマンションが増えて域内人口がふえていくといずれ住宅街に変わっていくのではないですかね。ちょうど準工業地域がそう変わっていったように。

>>5108 匿名さん

確かに、ラブホテルのホテル寿が閉鎖して、マンションが建設されているし、最近、湯島では大量にマンションが建設され、スーパーのサミットもオープンするので、いまが変貌の過渡期なのかもしれません。

>>5104 通りがかりさん
私は家族の都合でたまたま文京区に引っ越してきました。本郷です。最近は便利になりました。

この5年で、コンビニ2件、ミニスーパー2軒が開業し、この秋、スーパー2軒とミニスーパー1件が開業します。ラクーアの各施設も重宝して、徒歩圏内ですべてがまかなえています。

受験についても最近は公立が頑張っているので、小石川中・高校への進学や六中→日比谷高校といったルートも確立されつつあるようです。特に日比谷高校への合格者数は都内で区立六中が常に上位をキープしています。

文京区の教育レベルの高さに惹かれて、意識高い家族とか移住するらしいですけど、実際のところ、世帯年収ってどれくらいあるんですかね。普通にマンション買って、外車乗って、なおかつ中学受験のためにサピとか入れちゃうのがデフォなんですか。千葉から無理して引越し考えてますけど、ちょっと浮かないか不安です。

>>5104 通りがかりさん

不謹慎かもですが、文京区に住む切欠は本郷の無理心中事件でしたね。
そこまでして文京区に住みたいのかな？って。

その前は千葉から家族の仕事の関係で隣接区に越し
買い物や食事は池袋でと思っていたけど、住んでいた６年間で
車の暴走事故が多発し、計４人の方がお亡くなりに。
駅前のロータリーや青信号の横断歩道もおちおち渡れないそんな環境が
苦手だけど就職氷河期世代で1000万強稼げる池袋の職場を辞めわけにも
いかないので池袋での用事を最小限に収めつつの総武線よりの文京区です。

大学を卒業後からサンシャイン近くの通り魔事件や飛び降り巻き添え死といった
社会を震撼させるような事件の多い場所だったので、仕事以外での池袋では
デパートやメトロポリタンホテルで食事や買い物を済ませる程度の用事に
留めています。

>>5111 マンション掲示板さん
2020年のデータでは、平均年収が文京区は623万円、目黒区は637万円でほぼ同じぐらい。平均値を大きく押し上げるような極端なお金持ちは住んでないんですが、極端に貧乏な人もあまり住んでいないです。資格や技能をもった少し年収高めの、でも割と似たような生活レベルの人がまとまっている感じですかね。金持ちぶってマウントとるような嫌な人は少ない感じはありますよ、生活水準が似ているからではないかと。

https://fpcafe.jp/mocha/2185

しかし港区とかも平均年収一千万に届いていなかった時代を知っている者としては、驚くばかりですね。年次推移のグラフもネットに転がってますが、港区の平均年収って結構変動幅が激しくて、そういう土地なんだなあと思います。文京区はまるで勤め人の定期昇給のように着実に、でもちょっとずつ上がっているところがらしいなあと。知り合いも最近三越の近くの中央区の物件を購入して絶賛マウンティング中なんですが、言っちゃわるいですが三越に近い以外、商業地が広がる文京区の低地と比べてどう住環境が優れているのかいまいちわからず困惑しています。

引っ越さないで文京区にずっと住んでりゃいいのに、と思ったりもするんですが、文京区は地味で人に自慢しても反応が薄いので、無理してでもそういうギラギラした感のある土地に引っ越そうとする人がいるようです。そういう人が都心三区のマンション相場を押し上げている部分もあるのかなあ。ただそういう人が定期的に他所に移っていくことで、ギラギラ濃度が薄いぶん、文京区って居心地のいい穏やかな空気が流れているんでしょうね。

文京区の物件で文京区を足蹴にするような書き込みを残す人って、もともと文京区に似合っていない人なんですよ。文京区ってのはもっとほのぼのしていて、ガツガツとした飢餓感とは無縁なコミュニティなので、そういう人は浮いちゃうんじゃないでしょうか。

>>5115 匿名さん
文京区は本当にぎらついた人が少なく、落ち着いていて、都内でも比較的住みやすいと思う。湾岸のマンションなんて、失礼な言い方になってすみませんが、マスコミとかによって作られた富裕層の虚像。首都圏直下型地震が来れば、かなりの確率で液状化してライフラインが途絶し、将来的には未知の修繕費用が襲いかかり、人が住む場所として疑問が残りすぎる。投資として短期間でマンションを売り抜く一部の方々を除いて、素人が手を出すのは危険なエリアだと思うよ。

>>5116 匿名さん
まあ湾岸は湾岸で、ちょっとがんばれば普通の人の手に届く価格におさまっているし海の見えるお部屋って憧れちゃうという人は多いですからね。悪くはないと思いますよ。港区でも海沿いの港南はこの辺でこそバカにされてますが子供の学力が高く年収の高い人が住んでいるそうですし、ハイソな感じがしますね。ただ買い物や飲食があまり便利そうでないし、車がないと色々不便だなと思って、以前検討していましたが見送りました。今は買っておけばよかったなと後悔してますが（笑

タワーマンションの修繕については私も昔は懸念していて、地震で揺れやすいなどという悪評もあったので小規模低層に住んでいた時代もあるんですが、免震や制振の技術も進んでいますし、赤坂プリンスホテルの解体の様子などを見る限り、こういう技術があれば修繕も大丈夫だなと思うようになりました。そもそも霞が関ビルとか超高層オフィスビルの修繕の前例があるわけで、とっくにそういう技術はあるんですよね。

B-ぐるの本郷・湯島ルート。湯島の人が上野と行き来するには、便利そうですね。

それ以外は微妙な感じです。1周49分＋運転手の休憩11分に帳尻を合わせるためか、消防署前通り停留所あたりのルートがぐるりと迂回になっています。

役所は民間の商売をじゃましちゃいけないという妙な遠慮があるから
供給は需要を誘発するものだが、これでは、ね。

>>5118 周辺住民さん
小日向、目白台ルートですが重宝してます。

目白台はビーグルないと大変だよね。池袋に出る方がまだ便利かも

>>5113 匿名さん

これ前から思うけど、平均値に貧乏学生が多く入っていることを考えると、もっと実力があると思う
港区で若いバイト学生の一人暮らしなんて見ないもん

＞＞5122 匿名さん
総務省統計局のデータが基になっているから、学生の単身世帯は除かれているよ。

>>5123 匿名さん

そうなんだ。
源泉徴収票から計算しているのだと思っていた。

>>5122 匿名さん
詳細に検討したことはないけれど、若い単身者と年金暮らしの世帯が多いんだろうね。さいわいにして文京区は学生下宿が多くワンルームの家賃が安い。おそらく単身で低収入の大学教官や非常勤職員といったサラリーマンや引退して年金だけで暮らしているような人が比較的多いので、かなり平均値を下げているのではないかと思う。小石川とか西片に住んでいる私の知り合いは高級外車の所有率や持家率が高く、親からの相続でなく地価の高いところに底地を買って家を建てている人も少なくなく、どうみても年収二千万以上はもらっていそうな人が多いので、目黒区に平均年収を抜かれたのが不思議でしょうがない。

> 単身で低収入の大学教官や非常勤職員といったサラリーマン
> どうみても年収二千万以上はもらっていそうな人

って、全くの想像の世界ですね。

総括表から学生だけ除くの大変そうだよな

>>5120 マンション検討中さん
小日向、目白台ルートはいい感じですね。使いやすそうです。

本郷・湯島ルートは特に西側で乗車率が悪いみたいです。消防署前通り停留所付近で行き先がわかりにくく、御茶ノ水駅聖橋口や本郷三丁目駅に接着した停留所がないので、細かな需要を拾い切れていない感じです。

>>5119 匿名さん
例えばライフ、クィーンズ伊勢丹、ダイエーなどスーパーの近くに停留所があれば利便性は上がるのでしょうが、役所としてはそんなことしたくないのでしょうね。

西片に新しくできたコーヒーショップ、行かれた人います？
美味かったら豆買いに行きたいな

>>5128 周辺住民さん
クイーンズ伊勢丹前は千駄木・駒込ルートにありますよ。
ダイエーは少し離れていますが目白台・小日向ルートの小石川一丁目かこんにゃくえんま前から使えます。ただ、乗り換えを強いられる別ルートからの利用者はいないでしょうね。営利事業としてのバス路線の整備はもう少し人口が増えないといけないですが、駅から遠いところは戸建て住宅街で人口密度が低いので民間参入は難しそうです。

ご存知の方いらっしゃったら教えていただきたいのですが、御茶ノ水行きのビーグルにシビックから乗った場合、春日一丁目で一回降りないといけないのでしょうか。
時刻表を見ると春日一丁目が終点始点でそこで10分ほど空いているのですが、そのまま乗っていることはできるのでしょうか。。

>>5131 通りがかりさん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/bus/b-guru/situmonshu.html
本郷・湯島ルートについての説明がありませんが、そのまま乗っていてOKのような気がします。ただし、その10分があるので、御茶ノ水駅前まで26分くらいかかりそうですね。

年金暮らしの老人のようにお金よりも時間の自由が大きな人ならともかく、タクシーを使った方が早い気もするが…

>>5127 匿名さん
多分無収入とか寮に入所している世帯を機械的にはねているだけで、アルバイトとかで収入のある学生世帯はカウントされているっぽいけどね。年収300万未満世帯がやたら多いのに生活保護世帯がほとんどいないってことはそういうことだと理解しているけど。

>>5132 周辺住民さん
教えていただきありがとうございました。
今度シビックに行く用事があったら試してみます。

本郷・湯島ルートが記事になっていますね。
https://trafficnews.jp/post/111452

>>5130 匿名さん
そうでした。ありました、クイーンズ伊勢丹前

>>5133 匿名さん
タクシーや丸ノ内線はもちろん、距離が1.6kｍくらいなので徒歩の方が速そうです。

>>5137 周辺住民さん
まあ行くのはいいけど、水や牛乳、野菜なんかは重いからね。鍋物やろうとかなったら重いぞー。晴れていれば電チャリ、雨ならタクシーかな。

>>5138 匿名さん
まあ、そうですね。私の場合は、買物はショッピングカートを使うので、かなり重くても平気です。

B-ぐる本郷・湯島ルート、菊坂でよく見かけますが、遅れ気味なのに車内はガラガラですね。つまり東側で利用者が多く、西側は少ないということでしょうか。

>>5140 周辺住民さん
まだあまり存在が認知されていないことから利用者が少ないだけだと思いますよ。
供給は需要を誘発するので、利用者が増えるのはこれからだと思います。

>>5140
コロナ前は結構利用者多かったですよ。
ご高齢の方が密を恐れてか、あまり乗らなくなったイメージです。

>>5142 匿名さん

>>5140 周辺住民さんは
>B-ぐる本郷・湯島ルート

っておっしゃってますからコロナ後に開業したんだけどなかなか客が多くないねって話です。まあおっしゃる通り確かに全体に公共交通機関の利用はコロナ下では控えめですよね。

>>5141 匿名さん
とはいえ、西側の利用シーンがあまり浮かびませんね。区役所に行くには重宝するかもしれませんが、本郷の人たちが順天、日大などの病院に通うのか。。

この前、上野で見かけましたが、そこそこの乗車率でした。湯島と上野を行き来するには便利なルートです。

>>5144 周辺住民さん
菊坂下と富坂下は近隣にお店も多いので利用する人も多いと思いますよ。西片の富裕なお宅の御用達の店、たとえばアップルパイの名店とかオーダーシャツ専門店、ショコラティエなどちょっと他にない専門店があるのが菊坂下の特徴ですね。富坂下は文京ガーデンのマルエツがありますし、単純に菊坂周辺のマンション住人の生活の足ばかりでない需要があると思いますよ。

およそ上位７割が偏差値60越えの高校に進学する千代田区立麹町中学校に比べれば(笑)

>>5145 匿名さん
菊坂下は趣味のいい店が多い場所なので、コミュニティバスが通るようになると少し遠くからも買いに来る人が増えてお店がさらに増えるかもしれませんね。

6中の進学実績を知りたいです

>>5148 検討板ユーザーさん
中学の進学実績はよくわからないんだけど、高校受験ってさ、幼稚園、小学校、中学の受験でついてなかった落武者受験だよね。遺伝的な要因から来る個人の発達速度の違いによって遅咲きの花もいるから一概にダメとは言わないけれどね。千代田区って遅咲きの花が多いんだね。

文京区は私立中学の進学が多いから、高校受験を強いられる層は少なそう。あ、ごめん、港区のご家庭の教育環境をディスるつもりはない。

近所のご家庭では天皇陛下が代々お過ごしになった中学に受かってその後西日暮里の某高校に進まれた方もいらっしゃいますがね。千代田区では公立高校が重要なんですね。ふーん

>>5151 匿名さん
>公立高校
じゃなかった、
>公立中学
でしたね。

湯島でマンション建設が相次いでいますが、今後、湯島の中古物件の価格は上がるのでしょうか？ 湯島と聞くと、ラブホテルのイメージが強いんですよね…

文京六中よりも優秀な中学校って全国に幾らでもあるでしょ(笑)ブログとかで持ち上げる人間が多いのは本当に謎。
福岡高取とか兵庫甲陵とか豊中十一とか札幌向陵とか。

地方都市は歴史的に私学より公立の方が権威があるんだよ。高い学費を払える層がそもそも少ないので有力な私学がないからだと思うんだけど、有力な私立の中高一貫校がいっぱいあって、公立ですら力のある中高一貫が多い東京で中学の進学レベル云々はあまり自慢にならないよ。

もっとがんばれば小学校からいい環境の私学に進めただろうに、地頭がいいのにかわいそうに、とか同情をひくところだと思う。

文京区では今ぐらいの時期の日曜日は面接ルックの一家が模擬面接に行く姿をよく見かけるけどね。文京区は幼稚園受験とか小学校受験も盛んなんだけど、千代田区はそういうことがないのかな。豊明とか学習院の幼稚園に師弟を入れるお宅はあまりいないってことだね。

>>5156 匿名さん
師弟x
子弟○
でしたね。

受験競争もエスカレートしてきている、昔はOB OGの子弟なら軽く入れた小学校も、今はなかなか難しいみたい。広々とした野原で一日中真っ黒になって遊べる環境がいい、なんてのんびりしたことを言ってもいられない時代がきている。

>>5148 検討板ユーザーさん

ウェブの情報を見ると（鵜呑みにすると）、日比谷高校への合格者数が都内でトップを争っている状況です。日比谷高校はかつての輝きを取り戻しつつあり、いまや東大合格者数は同じく公立の浦和高校を抜いています。

>>5154 評判気になるさん

そりゃそうでしょ笑。文京区は中学受験組が多いから、六中とてトップ層以外はぱっとしないかもしれません。詳しくは知りませんが。

くだらない話題だね。

>>5159 周辺住民さん
最近の進学校のベンチマークは東大合格率よりも医学部合格率らしいですけどね。
今にはじまったことではないですが、ここ２?３０年の間に東大はだいぶ易化している印象です。幼、小、中の受験を経るうちに、受験して環境のいい学校に入りたい家庭のお子さんは第一希望は無理でもおおむねどこかの私立や公立の中高一貫校にたどりつくと思います。

あとは一風堂が開くのを待つだけだな。
替え玉一個サービス、楽しみだなあ
https://senkyowari.com/

ランキングの信憑性はともかく、本郷が入ってましたね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/74285f1fe6fe108d19136e272bbf468edef4...

建てさせない建築士
https://www.asahi.com/articles/ASPBY4RKCPBPUPQJ00G.html

ル・サンク小石川後楽園の現地見学もされたようです。

>>5165 匿名さん
建てさせない建築士もスゴ技だけど、建たなくなるような設計をした建築士の技能が劣っているのだと思う

車を運転している人ならそういう単純な話ではないと理解できると思うよ。

文京区と言えばルサンク小石川。

逗子マンション斜面崩壊事件、区分所有者が設計者などを提訴
https://nkbp.jp/3kJ6bZD

設計者も他人事じゃないですね

>>5168 匿名さん

ほかのスレで、ルサンク解体とありました。

絶対高さ制限を超えて建てているからねえ
慎重に絶対高さ制限の範囲に収めて計画すればよかったのに

>>5171 匿名さん

減築でしょうか、解体建て直しでしょうか。

小石川後楽園で雪釣りが設置されたようですよ。もうじき冬がやってきますね。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/143346?rct=t_news

>>5172 匿名さん

標識の情報です
https://www.kensetsu-databank.co.jp/shutoken2009-2013/osirase/detail.p...

文京区本駒込六丁目、通称大和郷を紹介する動画がありました。

城南五山に匹敵する高級住宅街だからなー
知名度が低いところが、渋いね

>>5172 匿名さん
ルサンク小石川は解体のようですねえ

シン・ルサンクは合法的に近隣住民への嫌がらせになるような存在であってほしい。
あの辺りの文京区民は教条主義的な頑固老人が多いから、欲望丸出しで生きる中国人やブラジル人を大量に入居させるのがベストだと思う。

>>5177 匿名さん
解体するとしたら騒音とかがまた問題になるだろうし、周囲の反対運動がまた起きるようだと解体すらままならないかもしれない。確かにたくさんの重機やトラックが頻繁に出入りするだろうし、解体工事って建築工事よりはるかに騒音や振動が大きいんだよね、実際。あそこはあのままでまた何十年も過ぎてしまうのではないかと心配。

建築基準法に適合しない設計をしたからしかたがないよね
https://pic.twitter.com/rbCPgCuhR7

あの工作物のおかげで良好な住環境とは言えない状態がこれからも続くかと思うと悲しいよ。散歩で通りかかるたびに悲しい気持ちになる。

仰ることはわかりますが、不審火が起こるわけでもないので。まずはNIPPOに除却してもらうのでしょうか。

>>5181 匿名さん
知らずに前を通り過ぎている人が多いですよ

>>5183 匿名さん
全ての人がそうしているというわけではないけれど、休日の昼間とか歩いているとルサンクを指差してなにやら話している通りすがりの人をいまだに見かけますけどね。私も目線は向けなくても、ああ、まだあるなあ、ぐらいの事は感じながら歩いてます。反応しないのと何も知らないのとは同じじゃないですよ。むしろ誰もが当然のことのように知っている事ですから、いまさら大袈裟に反応なんかしないでしょう。

https://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html
のようにル・サンク小石川だと気づかずに散策に来ている人もいるみたいですね

>>5185 匿名さん
ブログの人、本文中に「ル・サンク小石川後楽園」と書いていますね。

2020年の追記を読むと、ああこのブログ主も心を痛めているんだなあと感じるよ。
仮にここが新しく建て替えられればそのうち忘れるかもしれないけれどね、この巨大な工作物は地域にとって大きなスティグマになっているのではないだろうか。

文京区の物件を激しく攻撃する様な人たち（最近アク禁になったようで幸いだが）のいくらかはそうしたスティグマを拡大拡散し、地域を貶めようと考えている人たちなのではなかったかと思う。私たちはどのようにしたらこのスティグマを解消できるのだろうか。

ル・サンクのサンク（sank）は「沈む」の過去形なので、まさに「沈んだ」。名前の付け方に問題があったと思います。

サッカー協会がビル売るってよ
三井不動産が、まだまだ使えるビルを潰してマンションにすれば良い
JR御茶ノ水駅まで650メートル
サッカーミュージアムに行ったことがないまま潰れる

サッカー界の象徴ＪＦＡハウス売却検討、協会の赤字４年で80億円見通しも
https://www.nikkansports.com/soccer/news/202112010000844.html

>>5190 匿名さん
ひょっとして築地に移転でも考えているとか？あれを崩すのはもったいないね

ル・サンクはこっそり違法風俗ビルになってほしい
毎日通いますんで

>>5189 匿名さん
語呂的には面白いですが、正確にはフランス語で　Le Cinq　ですね。
ともあれ小石川後楽園の一件は、サンクコストについての研修用チュートリアルに取り上げてもいい事例かもしれません

違法合法スレスレで進めてはいけないという事例ですね。
小石川後楽園の一件は、法的リスクについての研修用チュートリアルに取り上げてもいい事例かもしれません

建てさせないために粗を探すプロもいるようなので、なかなか大変なことだろうね。特にこれからはマンションが高価で多額のお金が動くので、そこに色々な攻撃をしかけてくるような輩は多くなるだろうな。

>>5195 匿名さん

窮屈な時代というか、窮屈なエリアですね。。 国会議員にかかる無駄なコストなど、もっと攻撃すべき課題があると思いますが(^^;

ル・サンク小石川は審査請求で争われている間に販売したのが問題でした。真っ当なデベロッパーなら係争中には販売しません。工事中断のリスクがあるからです。

>>5196 匿名さん
文京区だけでなく最近は新宿区の方にも飛び火しているようなので今後広がってくるかもしれませんね。マンションを買える人と買えない人との階級対立を煽って票に結びつけようというポピュリスト政治家も加わって、これからは色々面倒臭い時代になりそうです。まあ新築が建つのを邪魔しても中古が上がるだけなので、もう持っている人との階級格差も広がる一方でしょうが。

台東区ですが

谷中あかじ坂の風景を守りたい
https://chng.it/CF8CrJZ6

文京区でも有名です

>>5199
こいつらだってここに住み始めて百年ほどの新参者だろ
カナダのトルドー首相の演説を見習うべき
先住民を侵略し定着した白人様が移民を受け入れよと仰っているのだぞ

何代か住んでいる人たちには配慮をするべきだと思うけど

文京区はまだまだオプレジが増殖しそうですね

>>5202 匿名さん

オプレジはどこも、すごくいい立地にできますよね。

その分、周辺住民との軋轢が増えているところもあります。文京区などの地域では。

>>5197 評判気になるさん
「史跡」だそうです
https://pic.twitter.com/6eZ0Uae7D7

>>5203 匿名さん
それだけ狭い土地しか文京区は出ないということだよね。
ただ最近はメジャーセブンでもオプレジ的なマンションを建てるところも出てきているので、これからはオプレジが増えるというより、駐車場のない小規模狭小マンションが増えるという方がより正確になるかもしれない。

>>5206 匿名さん

オプレジは山手線内の駅近とか、非常に立地のいいところに多いですが、資産価値的にはどうなのでしょうか？ メジャーセブンでもなく、共用施設も最小限の造りですが、立地さえ良ければ、買い手や借り手がつくのでしょうか？

>>5207 匿名さん
基本的にマンションは立地が全てとは多くの識者の語るところなので、建っている場所がよければ資産価値は高いと考えていいと思いますが。

ただ実需向けであることは否めないので、派手なアドレスの場所のブランドマンションみたいに誰が買うんだこれみたいな感じの値上がりは期待できないでしょうね。

ル・サンク小石川後楽園
文京区小石川2丁目3-1（地番）

皆さん登記簿を確認するものなのですねえ

>>5208 匿名さん

文京区も東京ドームの辺りの下に「隠れ断層」があるみたいですが、文京区で地震に強いエリアはどの辺りでしょうか？ 首都圏直下型地震が発生したとき、湾岸エリアより文京区のほうが安全ですか？

>>5210 評判気になるさん

登記簿の確認は不動産の鉄則ですね。

登記簿とれたら誰に移転したかおせーておせーて

>>5212 匿名さん
これね、いわゆる飯田橋推定断層というやつな
https://www.news-postseven.com/archives/20211203_1710562.html?IMAGE=2&...

古い記事だけど、こっちの地図の方が見やすい
https://smart-flash.jp/lifemoney/53971/1

調査がすすんでないだけで迎賓館から先にも続いているように見えるけど、はてさてどこまで続いているやら。九段とか市ヶ谷の隠れ断層もどこまで続いているかねえ。

>>5215 匿名さん

確か、京浜東北線・山手線の東側の下町や湾岸エリアにも、複数の隠れ断層があるんですよね。23区は至るところに南北に断層が走っているみたいですが、ビルなどの高層建築物が密集した都心ではもはや誰も確認できないみたいですね。数万年に一回発生するかの世界なので、我々の短い寿命の中で、隠れ断層が動いて大災害になったら、それは不幸だと割りきるしかないですね。

>>5216 匿名さん
記事に出ている豊蔵先生は活断層説をとっているけれども、都立大の山崎先生は活断層ではなく地震活動などに伴って地滑りを繰り返しただけじゃないかともおっしゃっているので、まだ活断層かどうかは推定の段階です。

活断層が嫌なら日本列島には人の住む場所はないね。複数のプレートの上でゴム細工みたいに伸ばされたり縮められだりを繰り返されている土地柄なので、日本の地面はヒビだらけ。

活断層ではないかと言われているものはほかにも銀座推定断層、築地推定断層、浅草推定断層、勝鬨橋推定断層、月島推定断層なんてのがある。今話題のイギリス大使館のあたりにも九段推定断層というものがあるし、恐れ多くも畏くも皇居は二重橋のあたりにも推定断層があるらしい。この問題、ほじくりはじめると色々問題が大きいと思う。

>>5218 匿名さん

日本列島は、もろいガラスの上にあって、どこで地震の被害があってもおかしくないということですね。それを気にしていたら、日本脱出しか選択肢はないですね(^^;

>>5219 匿名さん
>日本脱出しか選択肢はない

その通りです。
ブーメランが戻ってこないかよく考えてから書き込むべき話題でしたね。

>>5214 匿名さん
> 登記簿とれたら誰に移転したかおせーておせーて
インターネットで登記簿とれるのではないですか？

NIPPOから
https://pbs.twimg.com/media/FEMEzOtaAAApx7i?format=png

>>5209 >>5214
ル・サンク小石川
登記簿とれますけど

登記簿なんて、ネットでも法務局でも誰だって取れますよ。取ったことがないとすれば、不動産の素人でしょうか？

登記簿は、税務関係の申請で必要になるぞ。

赤の他人のでも見られるぞ。
赤の他人に見せて権利関係を証明するためのものなんだから当たり前。
個人情報保護がーとか思っていたのかな。

ルサンクの工事が再開すると、うるさくなりますね。

>>5221 匿名さん
週刊誌が買えるぐらいの価格だからね、経費でおちる人に訊いてみたいだけ

中国の金持ちが丸ごと買い取って中華専用民泊マンションにして欲しい
周辺のマンション建設反対派の爺さん婆さん達がストレスで死んで再開発が進むと思う

神鋼不動産は闘いが嫌になったのだろうね

小石川には「共産党＝正義」みたいな化石頭のジジババが多すぎるんよ

ルサンク小石川では保守系の某議員が動いて来たのですがね。共産党でなく。知らなかったですか？

神鋼不動産は賢明な判断をしたのかと。敢えて言えば清水建設が撤退したタイミングでしたね。

>>5230 匿名さん
別に地域で決まっているわけじゃなくて世代的であったり、社会階層的に支持政党は決まるようですよ。一般には経済的に恵まれた、何不自由のない暮らしの人々は地球環境とか平和憲法とか貧富の差の是正などの高尚な話が好きですね。経済的に豊かで高学歴インテリ層の老人が多い文京区ではそういうテーマで支持政党を決めるような人が他の地域よりは多そうです。

最近は高齢化も進んでいるので、いずれは若い人たちと入れ替わるでしょうし、既にそうなりつつあります。再開発もありましたし、霞を食っているわけにはいかないと動いている人は確実に増えています。

文京区は大通り沿いとそうでないところがはっきり分かれていて、ル・サンク小石川のように駅に近くても狭い道に面しているところは規制があって大規模な建築物を建てにくいのです。
そして大規模な建築物を建てにくいところに高尚な話が好きな人が多く住んでいるので、デベが斜面地に目一杯に建てようとしたりすると争いになるのです。

電柱の張り紙見たことあったけど、景観とかじゃなく日照で揉めていたような。
それは仕方ないと思うのだけどね。
広大な敷地に庭を作れば前にル・サンクができようが問題ないけど、そうじゃないからな。
世田谷みたいな豪邸しか建てられないような建ぺい率にすればいい。

ル・サンク周辺に密集してる狭小住宅群はヤバイよな
道も狭くて入り組んでるし、地震で火災が発生したらあの辺は全滅だろう

>>5236 匿名さん

住んでる人は自分は大丈夫と思ってるから再開発が進まない。

>>5235 匿名さん

その貼り紙してる電柱が何本か倒れただけで救急車も消防車も通れなくなる道幅。

左側が旧富士銀行社宅（むかしルサンク小石川の敷地にあった建物）
https://web.archive.org/web/20030522022919im_/www.bunkyo-tky.ed.jp/kik...

こんな感じの狭い道

>>5214 >>5227
この情報でいかがかな？
https://pbs.twimg.com/media/FGIAgXEUYAE0ufu?format=png

>>5235 匿名さん
誰も住めない結果になってもあそこまで建っちゃったら日照問題解決できてないですよね。
そのまま何年も放置されて結局反対住民の人たちはどんな気持ちなんでしょう

>>5240 匿名さん
ありがとう！　
解決へ向けて進んだというほどのものはなさそうですね、まだまだ先は長そう。

儲かったのは安藤ハザマでしょう。施主に建設費を払ってもらって。アフターサービスも要りませんし。

宝生ハイツ建て替え計画は20階建70mを計画しているようですね。
twitterに桜蔭学園PTAなどによる反対署名が出ていました。
難航しそう。。

宝生ハイツ建て替えも三井なんだね

本郷三丁目駅のそばの上島珈琲店跡地に、バーガーキングができますね！ 本郷三丁目駅の近くでは、東京建物のマンションもこれから建設されるなど、文京区の中でも熱いエリアですね！

>>5246 匿名さん

本郷三丁目は、大学病院や医療器具メーカーなどが集積しているので、就業人口が多い分、飲食店が退店してもすぐに後継テナントが埋まる感じですね。また、本郷三丁目のライフや、来年3月に湯島にオープンするサミットストアなど、スーパーマーケットが増えているのは、それだけ住民が増えている証拠なのかもしれませんね。御徒町にも後楽園にも御茶ノ水にも歩いていける立地の優位性もあります。

東大正門側の本郷通が空き家だらけなんですが再開発的なのは無理なんでしょうか？

>>5246 匿名さん

本郷三丁目駅の近くに、巣鴨で話題のベーグル屋さんもオープンします！

>>5244
>桜蔭学園PTAなどによる反対署名

これですね
https://pbs.twimg.com/media/FGE1ODzVQAMq7Xo?format=png

それですそれです。
マンション好きとしては三井さんを応援したいところではありますが、
あの場所に20階建となると、さすがに唐突なのは否めないですね。

46メートルの絶対高さ制限がかかっているから、46メートルの範囲のうちで建てるほうが紛争にならなくていいでしょうね。

>>5252 匿名さん
確かに46メートルの範囲で建てるのが良さそうですね。
（それでも十分良いマンションにできそう）
白山通り沿いでしたら賛成だったのですが、
一本中に入っているので、さすがに厳しそうです。

まあ消費者目線からいくと、うまく話し合いで解決していいものを建ててほしいね。
パークコートよりもパークマンションの方がうれしい、買えるかどうかは別にして

紛争予防を目的として絶対高さ制限が設けられたので。46メートルの範囲で計画するべきでしょう。

今朝のYahooニュースに桜蔭の記事がありました。
https://news.yahoo.co.jp/articles/0e9ba1963b74d7466dbe865f937ef50590b3...

茗荷谷駅前が若人で活気づきますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/fde78aa52c11045b10f0dad5c29644e2944b...

>>5250 匿名さん
桜蔭学園PTAが反対しているものは強行できないですね

宝生ハイツ建て替えは、大規模敷地の特例により1.5倍の高さ69mになるのでしょうね。

大規模敷地の特例は46メートルより上の部分に45°の斜線規制がかかるのをご存知でないですね？

パークマンションなんて100平米が基本だろ？
今の御時世、そんな企画どこであっても通るわけない
既に白山にあるから我慢しなさい

桜蔭OGが東京大学関係者のSNSで宝生ハイツ問題を話題にしていて拡散されているようですね

そういえば地所レジが雙葉ともめてた件、どうなったっけ？あれはガッツリ校庭が日陰になる案件だったような。

これを機に文京土人の異常性が世に知られると良いですね。

大規模敷地の特例の斜線規制は、ここだと商業系の用途地域だから、1分の1ではなく1分の1.5ですね。敷地の中央部に建てる計画なんでしょう、きっと。

>>5265 周辺住民さん
いいえ。用途地域が住居系か商業系かにかかわらず、文京区の絶対高さ制限の大規模敷地の特例の斜線規制は1分の1です。文京区都市計画課に確認してください。

1分の1.25でした。訂正です。

斜線制限があるにしても、中央部に建てれば制限の影響は少なくなりますね。

それより気になるのは、なぜ桜陰の校舎が宝生ハイツの敷地ギリギリに建てられているかです。敷地の中央に、もっと高層化した建物にすればよかったのにと思います。

もしこのまま許可された場合には、
良くも悪くも区のまちづくりの方向性が大きく変わることになりそうので、
注視していきたいですね。

文京区で著名な建築紛争の1つになっているのは確かですよ。

>>5270 匿名さん
あなたに教えられるまで知りませんでしたね。
SNSの悪いところは、ごく一部の人の意見も大きく拡大されてしまうことです。
学園の社会的な立場をわきまえた理性的な対応がされると私は信じています。とくに数学的思考に長けた卒業生が多い学校なので、そこのところは信頼して良いと思います。

女子校のそばに20階建のマンション計画を企てることが宝生能楽堂・宝生ハイツの社会的な立場をわきまえた理性的な対応と言えるのですかね？

皆さんやたらと桜蔭だからということを強調されるのですが、
桜蔭関係なくてもなかなかの問題ですよね。
東急アルス本郷や本郷ハウスの建て替えも用途地域は同じかと思いますが、
ひょっとして私が知らないだけで、
70メートル案、
もしくはそれ以上の高さで計画されていたりするのでしょうか。

三井も、他のデベロッパーも、絶対高さ制限の高さ（46メートルの地域では46メートル）を守って欲しいです。
特例とかを使うと紛争がつづいてしまいますので。

確かに絶対高さ制限を超えるような物件がポンポン建っちゃったら絶対高さ制限以上の高さという希少価値を持つ物件の価値が損なわれるような気もするので、該当する物件を持つ人にとっては脅威かも。その気持ちよくわかるなー。

特例を使うには、3000㎡以上の敷地でないとダメです。東急アルス本郷は使えなさそう。本郷ハウスは南北は広いですが、東西が狭そうなので、微妙なところじゃないでしょうか。

文京区絶対高さ制限の特例には独自の斜線制限があって相当に広いか真四角に近い敷地でないと適用しにくいですよ。特例は紛争の種にもなりかねません。

適用しにくくなっているのでしたら、特例はあっても良いとは思います。
文京区内が古いマンションだらけになるのもちょっとどうかと思うので。
山手線内の南北格差は文京区の開発アレルギーが大きく関わっていると思います。

あそこのOGには弁護士とかも多いようだし、きちんと敬意をもって丁寧に説明されればうまい落とし所が見つかりそうな気もする。

三井と宝生ハイツ管理組合が20階建てですすめようとするなら、落とし所はないと思いますけどね

46メートルの高さでマンションを建てて十分にいい物件になるように思う。

>>5281 評判気になるさん
なんかその高さで建てたらまだ下がり天井ガーとかいうのが湧いてきそうだな。
そろそろ余裕ある高さで建てさせてあげなよ

>>5282 匿名さん
そうですよね。
46メートルで建てても、桜蔭様とお見合い状態になるのは変わらないわけで。
この際高さにとらわれず、お互いが納得できる良い建物にしてもらって、
新しい本郷の形を見せて欲しいです。（残念ながら私が買えるような物件ではないですが）

桜陰や都立工芸高校の壁と化した高い建物に囲まれている宝生ハイツが、建て替えを機に思い切り背伸びしたいという気持ちは、わからなくはない。

宝生ハイツ
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1001468523/

これですね？

宝生ハイツ、背伸びしたいだろうね。20階建てができたら、東京ドームからも中央線からも望める、地域のランドマークになるのは必至だし。

お隣さんは、PTAやOGが、ガヤガヤ言ってるみたいだけど、当の学校法人の見解はどうなのかしら？ その学校も新たな校舎を建て替えていますよね。

話がこじれたら、また「文京区=うるさい近隣」「再開発できない文京区」のイメージが増幅しちゃうね。

日本の頭脳を育成する進学校らしい、うまい落としどころを提案してほしい。反対だけじゃ、どっかの野党みたいだから。

>>5246 匿名さん

本郷三丁目駅って、スーパーのライフがオープンしたり、なにげに便利になってますよね。

ちなみに、こんな感じです。

宝生ハイツの上空から東側を望む。上が桜陰（しかも坂の上）、右が都立工芸高校
https://goo.gl/maps/6fFGeBHdApUhAUE2A

南の上空から見ると、宝生ハイツはもっとかわいそうな感じ。手前が都立工芸高校、右の壁が桜陰。宝生ハイツは東側（右側）を低くしているのに、そっち側から反対されるという。
https://goo.gl/maps/Dr6bkp3ATZzp7WZt8

東急アルスの敷地面積は3000㎡未満なので、特例は使えません。
https://www.tokyu-land.co.jp/news/00cf248e7630d52184cbce13efa31ea2_1.p...

本郷ハウスの敷地面積は、グーグルマップで計測したところ3000㎡を超えるようなので、大規模敷地の特例が使えそうです。ただし、それとは関係なく、現状の形状を保ったまま現状の高さ以内で、1回だけ建て替え可能という特例（既存不適格の特例）があります。でも、建て替えるとしたら、大規模敷地の特例の方を使うでしょうね。

>>5290 周辺住民さん
本郷ハウスは下を歩く時になんだか倒れてきそうな形が怖いので、
正直に言えば、早く建て替えて欲しい建物です（住民の方ごめんなさい）

高さを制限されたら緑地帯をほとんど作らないで敷地ギリギリまで使って容積率を使い切ろうとするんじゃないでしょうか。高さ制限を遵守させるのはいいですが、かえって目の前の壁がでかくなるばかりで、ますます環境が悪くなるでしょうね。高くなければいいという不思議なポピュリズムに染まっている為政者や市民達も少し考えてもいいと思います。近隣の住環境に良い影響のある素敵な緑地帯をあしらったり隣地からの離隔を十分とるなら高層化するしかないでしょう。

DIKマンション（1971年築）が東日本大震災のダメージをきっかけにクレヴィア小石川後楽園に建て替えられたりしてるので、本来なら他のビンテージマンションももっと建て替えが進んでいてもおかしくないような。

考えてみれば老朽化して危険になっている建物を建てかえたいというそこに住む市民の切なる望みに、そこに住んでもいない別な市民が自らの快適さが損なわれるからとみだらに立ちはだかるのは社会正義の観点からどうなんでしょうか。サンデル先生ならなんと言うだろうか。

>>5796　の追伸ですが
結局ステークホルダーの希望を全て叶えるには町丁目レベルの範囲の再開発しかないんじゃなかろうかと思うんですけどね。小さな土地に建たせる建たせないという小さな個人間の争いにするのではなく、世直しに近い地域一体の大きな開発で全員の利益の最大化をはかることによって止揚することがよろしいのではないかと。

絶対高さ制限は2010年頃から4年間かけて策定されたもので、その間に何度もパブリックコメントも実施されています。絶対高さ制限を前提に議論するべきと思います。

桜蔭学園PTAの人から話を聞くことができました。宝生ハイツの20階の建替え案には桜蔭学園も反対しているとのこと。設計は日建ハウジングシステムだそうです。

ここは桜蔭学園が「ほんならうちは30階の新校舎建てますわ！」と言って欲しい。経済を回すとはそういうことだと生徒達も実感できる。

日建ハウジングシステム！！
ぽしゃったら残念すぎます。
ほんと、桜蔭も高層にして、
高層階はサービスアパートメントにしたら
もっと授業料を下げることもできるのでは。
（PTAの皆様もにっこり）

>>5299 個人の感想ですさん
日建ハウジングシステムはル・サンク小石川後楽園の設計者でしたねえ。そんなに残念がるような設計事務所なんですか？

>>5300 匿名さん
私が好きになるマンションはほぼ日建ハウジングシステムさんです。
良かったらサイトを見てみてください。
https://www.nikken-hs.co.jp/ja/project
本社は文京区（飯田橋）にあります。
高さ関係なく、実現したら良いマンションなると思いますよ。

ル・サンク小石川も日建ハウジングシステムのサイトに載るはずだったのかもしれませんね。

>>5292 匿名さん
そうなんですよ。高く細くするか、低く壁にするかの二択なんです。個人的には壁は嫌いです。

>>5298 匿名さん

宝生ハイツの建て替えマンションの意匠設計を、桜蔭出身の菊川怜さんに、外壁のイラストは、同じく桜蔭出身の水森亜土さんに依頼するとか、OGの才能をフルに使えばいいのだ！