文京区の住環境はどうですか？

小石川植物園を守る会でググるとわかるよ

>>4844 匿名さん
昭和22年の航空地図を見るとよくわかりますね。
https://map.goo.ne.jp/map/latlon/E139.45.49.715N35.42.15.325/zoom/10/?...

正直、文京区に住むなら、
小石川一丁目だけ避ければ水害とか地震の被災は免れれるだろ。
小石川一丁目自体が、昔から人が住まない場所だし、文京区民の99%以上にとってみれば無関係っちゃ無関係だけども。

とは言っても小石川一丁目に高級マンションが集まっている事実は覆らない
そんなに素晴らしい場所ばかりなら、さぞ高級なマンションが建つだろう、なぜ建たない？

小石川1丁目は便利だけどね
住んでたのは2丁目だったけど
スーパーができたから完璧じゃないかな
半径100メートルの範囲内で全て完結するでしょ

>>4855 匿名さん
え、ないないw
100mだとパチンコ屋くらいしかないよ。
あと、
一丁目が高級マンションって、タワマンのこと？
それ、高級じゃなく、たんなる高額マンションじゃないかな。
再開発タワマンって、売り主の利益が莫大に乗せられてる割に高級じゃないから、そうやって揶揄されちゃうみたい。

都市部に住む人は戸建てに住みたいだろうか。そこだよね。
都市部に住みたい人はマンションに住みたい。駅に近く、店がたくさんあって、夜遅くても店が開いている。そういう便利な場所には人は住みたい。そうして評価が高まった地域は強い。

文京区にそういう地域が増えて欲しいのだが、お年寄りには理解が得られないようだ。

文京区でコンシェルジュサービスをしている大規模高級マンションがどこに建っているのか調べれば、客観的に小石川一丁目のアドバンテージがわかる。

黒塗りがよくお迎えに来ているし、それなりの地位の人がたくさん住んでいるんだろうなと、近隣住民の誰もが思っているよ。

と言っても現実は、
文京区では、小石川一丁目の地位は底辺に近い

タワマンやマンモス物件が好きな人がいるのは否定しないけど、それって大体はお上りさん

商業地タワマンみたいな独身男女の好む繁華街が好きな層にとっては、小石川一丁目はいいのかもしれないけれどね

そういうのを加味すると、黒塗りの車がお迎えにくる場所、ってなんか色々と想像しちゃうよね

30年前の感覚のままの人がいるようだね
マンションがもっと駅から遠く店もない高台にできるといいね、そう願っているよ。

現代的な住宅の需要を満たすような住宅、そういう住宅こそが私の欲しい住宅。

多分、多くの人がそれを望んでいる。

駅力の乏しい文京区の地域を救うのは環状3号線の整備による再開発しかないと思うんだけどね。駅力が比較的高い春日／後楽園地域ぐらいじゃないか、現代的な住宅の需要に合致した地域って。なんでネガがこのキーワードに集まるかといえば、実際この地域には魅力がある。

小石川一丁目か。
パークコート文京小石川タワーのあたりは、
日本政府によると、水没するみたいだけどね。

てか、ネガって何。

で、水没するの。水没するほどの洪水は起きないと断言しますよ。水没という言葉の意味を知る人ならそこは笑うところですよね。漫才か何かですか。

私たちは便利な駅近のマンションに住みたい。だからこそその条件に合致したマンションを買いたいと人は多くいるので、高くても買う人がでてくる。経済学を持ち出すまでもない、需要と供給の当然の帰結ですね。そこに良いマンションが建てば、経済力のある能力の高い人がそこに居を構える、その結果が今の高級マンション街ですよね。ファクトですよ、これこそ。

小石川一丁目は、ハザードマップによれば、最大3mの浸水になりますね。それでも、ここに住むことは経済合理性が高いので、マンションが高く売れるんだと思います。

小石川のタワマンが洪水に見舞われたとして、水没レベルにまで至る事はないだろうけど、もしかしたら武蔵小杉のように低層階がトイレ使えなくなったりはあるかもね

武蔵小杉は水没で変電設備が機能しなくなったのではなかったかな

小石川一丁目に限らず、千川通り沿いの低地はこれからもマンションが建ち続けるだろうし、中には非常に高価なマンションもあるでしょう。そうしたマンションを買える経済力のある人を相手にするような商売も次々と周辺で起業するでしょう。

こうやって変われる場所の土地の価値は高まります。

文京区内でマンションが建つ場所と建たない場所の土地の価値は大きくかわってくるでしょう。マンションが建たない場所に建つのは家賃の安い木賃アパートや庭のない狭小戸建て。マンションが建つ場所には、豊かな植栽が美しくメンテナンスの行き届いた高級マンションが建ち並ぶでしょう。どちらが住環境としていいのか、私は後者だと思う。

都市計画道路沿いにしかマンションは建たないと思う。都市計画道路に沿ってない場所は接道は悪く法令の規制が厳しいので。

道路を拡げる区画整理ぐらいすればいいのにと思ってしまいますけど。
道路を通すと家がなくなってしまうなら再開発のマンションと等価交換とかだめですかね。階段や坂道でご苦労されているお年寄りは多いように思いますが。

>>4872 匿名さん
都市計画決定の手順を踏んで法令に則って道路を拡げればいいのでしょう。
その手順を経ずにマンションを建てようとして頓挫した例が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。

>>4873 通りがかりさん
多分、普通に周囲が賛同すればいいだけの話だと思いますよ。反対だから、再開発ができない。シンプルな話です。

変われる、変われない、はそういう部分も含めての話です。変化を望むか、あるいは受け入れられるか、その部分で変われない地域は多そうです。みんなお金に困っていないし、別に自然体で親から受け継いだ地べたを守っていればいいわけですから。

都市計画決定の手順を踏めばいいだけの話で、区議会議員の法令遵守の意識の問題ではないかと。

多分、普通にやると建たないからイレギュラーなことをしようという人がでてくるんじゃないでしょうか。

同感です

すなわち、普通にやっていたら何も変わらない。道は狭いままだし、階段や坂はキツいし、店も遠い。マンションを建てられないから高く土地を買おうという事業者もいないし、たまに買われたと思ったら、ズタズタに切り裂かれて敷地ギリギリ容積率一杯一杯に建てられた芋羊羹みたいな家が建つ。

>>4872 匿名さん
実家が文京区です。等価交換の話は何十年も前からよく連絡がありますが、反対する家があるのでどうにもならないですね。ということで、親はマンションに引っ越しました。
文京区は坂がとにかくきついですね。

周りが反対しないならイレギュラーなことをしてよいというわけではないので。

道路を広げるには都市計画決定の手順を踏むのが正しいです。

なんか >>4880 マンション検討中さんの言うように、ごく一部の頑固な人が地域全体の住みやすさをよくする機会を奪っているという構図なのかな。

で、街の発展を望む人がつい独断専行で突っ走るとかありそうだね。
なんか単純に法令がなんちゃら言う人がいるけれど、根深い問題がその背景に存在していそうだね。完全な悪がないように、完全な善もないし、案外全体を俯瞰してみると逆転するなんてこともあるかもしれない。

法令で定められた手順を踏むほうが時間がかかるようでも揉めないのですよ。イレギュラー＝イリーガルになることが多いですから。

リスクや資産価値をどう捉えるかは人それぞれだから合意形成は難しいでしょうね。
そして文京区はやる気もないでしょう。

>>4873 の事例は崖地ということもあり開発許可が必要になりますね。文京区にはそのような土地が多いです。

結局低地の商業地を再開発することが一番手軽で簡単にできるので、結果的に低地の方が便利にるし、さらに便利な場所には高級マンションが建ってますます地ぐらいの差が狭まるという構図ですね。すでに逆転されている地域も多いでしょう。

高額マンションは建ってるけど高級マンションは建ってないよね。
それが文京区低地の限界。
高額なだけの低地マンションの価値毀損は案外早いと思いますよ。

あなたが貶めてる街も誰かが好きで愛着持ってる場所なので、貶してばっかりいないで、自分の住んでるところをもっと好きになることを考えた方がよいのにね。

「文京区」とひとくくりにするには無理があるように思います。良好な住宅地としての文京区もあれば、利便性に優れる地区としての文京区もあるはずです。

小石川二丁目の低地とほぼ全体が低地の小石川一丁目のマンションの評価は高いみたいですよ。たかいだけじゃない、コンシェルジュのいるようなマンションはこの辺ぐらいしかないですよ

水没騒音地の小石川イッチョメだけ避けときゃ安心

文京区の低地にはコンシェルジュサービスのある分譲マンションが多い気がするよ
アトラスタワー小石川だろ、パークスクエア小石川だろ、ザ・タワー小石川だろ、パークコート文京小石川だろ、一丁目の範囲になんと4軒もひしめいている。

インペリアルガーデンとかもあるし、高台にもポツポツあるんだけど同じ丁目の町内でこんなに固まっているところはないね。

小石川一丁目便利ですよね。
個人的には街の真ん中過ぎてやめましたが、住んだら色々と楽だっただろうなと思います。
昔は検討できるお値段だったのですが。

>>4895 匿名さん
小石川一丁目は少しの期間だけ住んでいました。便利でしたね。北の方だったので、真ん中過ぎる感は、あまりありませんでした。

エルアージュ小石川のあたりが地味に便利ですよね。あそこも商業施設併設の下駄履きマンションですが、下にクイーンズ伊勢丹と花屋のモンソーフルールがあって、飲食店もバーミヤンとジョナサンの2軒入っていて、白山通りをはさんで向かい側にはホームセンターのオリンピックと紳士服のコナカ、あと眼鏡屋とか薬局もあります。小さな飲食店が周辺に点在していて中にはミシュラン掲載店もありますし、なかなか住みやすい場所だと思いますね。

昔：高台の人が入ってこないプライバシーの保てる場所の広い庭の戸建てに住みたい

今：駅に近く店がすぐ近くにある便利なマンションの最上階に住みたい

住宅に期待されるものが、この半世紀で大きく変わったと思います。

高台の人は静閑な住環境を求めているのだと思います。

>>4899 匿名さん
戸建てである必要なないんだよね。
低層の質の良いマンションが建つといいんだけど。

戸建ては持ち主が高齢化して年金生活になると一気に劣化が進むのをよく目にする。
マンションはそういうことがないからね。

低層の質の良いマンションが建つといいんだけど
絶対高さ制限を潜り抜けて建てようとするデベロッパーがいたりするから
紛争になるのだと思うよ。

https://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html

質の悪いデベロッパーばかりなんですね。メジャーセブンが手をださないからでしょうか。

メジャーセブンの物件って、最近だと低地の千川通りとか白山通り沿い、あとは湯島ぐらいじゃないですかね。文京区のマンション供給は偏ってますね。なぜでしょう。

>>4902 匿名さん
小石川二丁目で紛争になったNIPPOは舗装業者でマンションが本業でないから、正しい判断ができなかったのかもしれないですね。

小日向二丁目ではコンクリート業者のマンション計画で裁判になっているようです。

>>4904 通りがかりさん
ブランドの価値を毀損しないためにも君子危うきに近寄らずという判断かもしれませんね。

住友不動産が音羽や千石でマンション紛争を起こしたのが先駆けではないかな。

野村不動産も銅御殿を守れの裁判になってたよ。有名な話。

住友不動産の音羽のマンション紛争は、文京区内での絶対高さ制限がかかる発端となった。音羽と本駒込の一部では先行して絶対高さ制限が設けられた。2010年から2011年にかけて文京区内の全域での絶対高さ制限の素案が示され、4度のパブリックコメントの手続きを経て、2014年3月に絶対高さ制限が発効した。

絶対高さ制限を逃れてマンション建設しようとしたデベロッパーは、１つの物件（小石川二丁目）以外にはなかった。文京区から絶対高さ制限の素案に従うように要請されたデベロッパーのほぼ全てが従った。周辺住民との交渉が長引いたため、数十センチ絶対高さ制限を超えることとなるグランドメゾン目白坂（当時）では、積水ハウスはマンション計画を全面見直しした。

まあ高さ制限だけが原因じゃないとは思いますけどね。
採算性を考えるとやはりマンションに寛容な土地に建てるのが一番だと学習したことが大きそうですね。

一定規模の土地が一斉に相続になることは無いので再開発が無理なら狭小戸建てが増えるのはしょうが無いですね。

古い人は高台の良好な住宅地に土地が出ればお金持ちが争うように買っていくにちがいないと信じきっているんだよね。現実には駅に近い高級マンションが高くて手が届かない人とか、買えても狭くて家族を住まわせられないような人が仕方なく買うのが戸建て。

>>4911 匿名さん
> 古い人は高台の良好な住宅地に土地が出ればお金持ちが争うように買っていくにちがいないと信じきっているんだよね。

は、そう思いますが、

> 現実には駅に近い高級マンションが高くて手が届かない人とか、買えても狭くて家族を住まわせられないような人が仕方なく買うのが戸建て。

は、どうでしょうか。個人的には、マンション買いたい層と戸建てを買いたい層は全く別のマーケットになっている気がします。駅地下マンションが買えなければ、別の場所か築古を探している気がします。

>>4912 周辺住民さん
戸建てと全部くくっちゃうから見えないんだと思いますよ。
広い豪邸と狭小戸建てとは買う層が全然違いますから。
狭小戸建てはマンション購入者と層がかぶります

しかも豪邸を建てる人は非常に限られているけれど、一階がガレージと玄関と風呂でおしまいみたいな狭小戸建てを買おうという人はたくさんいるんだよな。管理費＋修繕積立金に駐車場代を計算に入れると同じ居住面積なら月々の支払いはマンションよりずっと安いからね。もっとも、上物は売るときにはほぼ無価値と考えた方がいいけど。

最近文京区に建てられた戸建てなんて３０坪にも満たない土地にぎりぎりで建てたような同地域のマンションよりも安い安普請の戸建てばかりだろう。

戸建てはリセールが弱いんだよねえ。
お金をかけた注文住宅でも、元オーナーのこだわりとか、第三者からしてみれば全く興味ないし、場合によってはむしろ違和感や嫌悪感を抱いたりする場合もある。

>>4916 マンション比較中さん
以前見た堀ちえみの家は中古だったな。前のオーナーのこだわりと趣味がピタリとあうと逆にリセールが良いこともあるということだね。建てるならちゃんと建築士とかプロのアドバイスを聞くのが一番。

著名人だとその人自身がブランドだからプラスに働くよね。

> 狭小戸建てはマンション購入者と層がかぶります

に実感がないんですよね。自分の周囲の数十人は、はじめから狭小戸建てかマンションか決めていました。

書き忘れましたが、文京区内で、リーズナブルな値段で買える狭小戸建てってあるのでしょうか。

>>4920 周辺住民さん
あるよスーモで見れば中古はいくつかある
新築は利便性高いとこが多くて７０００～８０００ぐらいのが多いが半年前は護国寺とか新大塚の建売が５０００後半から６０００ぐらいで売られてた。まあ今は都心高騰で戸建ても上がってきてはいるが同じ地域のマンションに比べりゃ安い。

マンションや収益物件が建てられるようなまとまった大きさの宅地は高いけど、それを小さく切り刻んだ狭小向け宅地は買える値段におさめてきているね。逆に言えばそうでないと誰も買わない。

>>4922 匿名さん

再開発でハイスペックのタワマンが建つ低地と大きめの家が相続で狭小住宅に生まれ変わる高台みたいになるのは悲しいですね。せめて大きめの邸宅が低層マンションに生まれ変われば良いんですが、もめごとが絶えないので無理でしょうね。

低層マンションなら反対はないでしょう。マンションデベロッパーの中に規制を潜脱しようとするのがいるからもめごとが絶えないのです。

>>4924 匿名さん
>規制を潜脱しようとするのがいるから
そうかなあ、確か網干坂のインペのときは地下水脈が絶たれると植物園の木が枯れるーとかが理由だったと聞いているし、湯立坂のプラウドの時は景観問題とかが理由だったような気がする。そっちの方は訴訟沙汰にもなったようだけど、結局違法建築ではなかったんじゃなかったかな。竜巻みたいな風がおきるとか不思議な事を言っている人もいましたね、文京区には高層マンションがいっぱいありますがそう言う話はあまり聞かないんですけど、それは本当ですか？

>>4925 匿名さん
網干坂の小石川ガーデンヒルズ（後のインペリアルガーデン）では2003年に文京区が下ろした一団地認定が争われました。特別区建築審査会年報に詳しく載ってます。建築審査会の裁決が出る間際に住友不動産が一団地認定の取下げをしています。
堀坂の小石川二丁目マンション（後のル・サンク小石川後楽園）では2004年に文京区が示した開発許可を不要とする判断が争われました。東京都建築審査会年報に詳しく載ってます。2005年にNIPPOは建築審査会で建築確認取り消し裁決を受けています。
目白坂のグランドメゾン目白坂（後のグランドメゾン目白新坂）でも一団地認定が争われました。積水ハウスは一団地認定の取下げをしています。

>>4924 匿名さん

低層でもさまざま紛争あるように聞いてますよ。表沙汰になるならないはあるようですね。必ずしも違法で無い場合もあるようです。

まあ隣に変なマンションが建ったら、私なら引っ越しちゃいますけどね。争うのは無駄だと思います。

文京区民は争いますねえ・・・現実に >>4926 匿名さんの事例のようにデベが法的に無理な（怪しげな？）ことをしている場合が少なくないようです。

>>4926 匿名さんの事例では初めに許可等をした文京区の側にも問題がありそうですね。

>>4929 匿名さん
というか、どこのマンションも叩けばほこりが出るので、そういうところを突ついてプロジェクトをつぶすということですよね。あくまでもそれはテクニカルな話で本当の意図は他にあるんじゃないかと。

どこのマンションでも一団地認定を取るなんてことはしないけどね。

>>4924 匿名さん
>>4925 匿名さん
>>4926 匿名さん

インペは別件逮捕ですね。

>>4928 匿名さん
私もそう。争わずに引っ越します。

節税と一緒で、制度の範囲内でより緩和した条件でできるように工夫するのはモラルに反する行為では決してないとおもいます。あなたもわたしもどこかの誰かもみんなが当然のようにやる事だと思いますよ。

>>4935 匿名さん
法令の制限を緩和する場合に審査基準があり、その審査基準を逸脱してはいけないのですよ。>>4926 匿名さんの事例はどれも法的リスクがあり、計画を見直すことになったものです。緩い審査をした文京区に問題があったといえます。

>>4933 周辺住民さん
建築基準法への適合について争われていたので真正面から争われていたと思いますがね。別件だと思い込みたいのかもしれませんけれど。

マンションに反対しようとする最初の意図はどこにあるのかってことですね。
あれは建築基準法に違反しているぞ、というのが最初の動機ではないように思いますが

ともあれ、マンションが建たない、建てようとしても通常の法令遵守以上の要求をつきつけられて採算性が低くなる、となれば誰も建てませんよね。仕様の低い賃貸物件に毛の生えたような小規模なマンションしか建たなかった平成の文京区のマンション事情をうまく説明できるんじゃないでしょうか。令和に変わった今、若い人達は別な事を考えているように思います。

>>4937 マンション比較中さん

ごめん、インペじゃなくて、ルサンク。インペは詳しく知りません。

>>4938 匿名さん
反対する人は、建てさせないこと目的なので、日照権など法的に無理のある理屈を持ち出したりしてますね。反対するのは区内の場合ですと、ほぼ戸建ての住民でしょうか。元をたどれば単なる嫉妬心の気がします。

嫉妬という偏狭な感情からというよりは、高台は戸建てが並ぶ住宅街でなければいけない、という一種の思想に基づいておられるように思います。ただ現代的な住宅ニーズには全く合致していないので、地域の不動産価値を貶めることにしかならないのではないかと危惧しています。

そうした反対運動に打ち勝ってできたマンションは地元の風景を美しく変えてくれています。マンションはきちんと管理費を計上し庭師を入れてきれいに管理していますから、一般のご家庭の個人が片手間に管理する庭よりどれほど美しいか。これは本当に皮肉としかいいようがありません。

小日向では巨大ワンルームマンションの反対運動が起きてますねえ。

ワンルームマンションでは
> マンションはきちんと管理費を計上し庭師を入れてきれいに管理していますから
とはならないですね。反対運動になるのも当然のことでは？

戸建てでリセールとか言ってる奴アホ！！
戸建ては、地べた重視なんだよ…
教えてしまった。

>>4943 匿名さん
それについてはちょっと異なった感想を持っています。
メジャーセブンクラスのデベロッパーが低層高級マンションを建てようとする前に、家賃も大して高いとは思えない学生下宿を建てようという業者の方が先に土地を手に入れられてしまったということに構造的な問題が潜んでいると思います。問題の根は深いですよ。

全然、巨大じゃないし。。。ボソッ。

建築現場に入るトラックが路側帯のラインを割らないと曲がれない角とかあるようですから、無理な計画だったのかもしれませんね。でもその代わりに何が建つかと考えると集合住宅でなかったら狭小戸建てしか建たないですよね。

小型の2トントラックの幅員は1700ミリですが、これが曲がれないということになると、メルセデスベンツのCクラス以上の車種は1900ミリは全幅があるのでもっと無理です。大型高級車が入り込めない地域に高級なマンションは建てられないと思います。徒歩で下宿に帰る学生さんなら問題ないと思いますが。

豪邸を建てるための建設機械も入れそうにないです

それでいてコンビニはないし、駅までも深い谷地に降りてさらに登らないといけない不便さ、場所によっては接道が悪すぎて消防活動にも支障が出るレベル。マンションがバカみたいに高いからまだ地価が維持できているようなものではないかと。