文京区の住環境はどうですか？

文京区は住環境の悪い危険な低層住宅地が放置されている
東国原風に言えば、どげんとせんといかん

どげんとせんといかん　x

どげんかせんといかん　○

使い慣れない方言はむずかしいな...

ビジネスインサイダーの記事

防災か景観か？台風19号で気づいた災害リスクと持つべき危機感
https://www.businessinsider.jp/post-201248

災害が起きてからでは遅い
反対運動で堤防の整備ができなかったというのはデマらしいが、手続きに時間がかかってこれから作るというときに万が一が起きてしまったようだ。水害で多くの人が被害を被った。防災のための再開発に躊躇している暇はないと思う。

早稲田大学文化構想学部 浦野教授の研究室の論文
転換期における地域社会と生活の変容 PART ＜３＞
-----鐘ヶ淵、大森西、地蔵通り商店街周辺地区を事例として-----

http://www.waseda.jp/sem-muranolt01/Survey1997/innercity.html

少し古いが緻密なフィールドワークを積み上げて防災再開発事業の現場が生々しく書かれている

その第7節まちづくりへの課題
http://www.waseda.jp/sem-muranolt01/Survey1997/ch2-7.pdf
は示唆に富んでいる

墨田区と比べて文京区はこれぐらい汗をかいているだろうか

再開発は必要性を正しく理解したビジョンと熱意あるリーダーがいないとまとまらない

きちんと説明がされていないことや、地元の人の利益になる事業計画になっていないことが最大の阻害要因かもしれない。反対派は手際の悪い行政が作ってしまった要素もあるのではないか。

環３については文京区の熱意はかんじられないわな
区民の間でも記憶の風化が激しくて覚えているのは区民ではなく反対派市民だけかも

反対運動があることが言い訳になってるね

狭い道の入り組んだ住宅街なら埼玉辺りに行けば普通だけど住環境が優れていると主張する人はあまりいないな

環状３号の話題は要らない

文京区は古い街並が残っていて、味わい深いところもありつつも災害に対するもろさあるということか。先日水害のあった武蔵小杉のこともあるし、防災はある程度優先して考えないとな。

これまで文京区の再開発は茗荷谷を除くと千川通りとか白山通り沿い、あるいは小石川後楽園周辺のどちらかといえば低地を中心に行われてきたので高級マンションとかレジデンスもあまり高いところには建ってないんですよね。今のところ高いところの人は地盤ぐらいしか自慢できるものがないのが現状です。環状3号線を通すための兵糧攻めのような格好なのでしょうか、ひどい話です。

しかし市民さん達と無関係なご近所さんからすれば迷惑な話、あ、だから黙って立ち去って更地が増えるわけか。メジャーセブンが跨いで通る地域にされちゃうのは辛いだろうな。周辺住民に配慮できるのは大手だけだろうから。

> 周辺住民に配慮できるのは大手だけだろうから

↓は当初の計画から1階下げていたみたいだけど。>>2562 は、大手デベゆえの配慮と言いたいのかな？
http://web.archive.org/web/20040408060358fw_/www1.odn.ne.jp/otowa-kohi...

>>2562
担当者が心労のあまり首を吊るまでいかなくてもうつ病とかになったら労災になってしまう
やはり社員の健康を考えると厳しい現場には建設しようとしない判断になるだろうね

大手が手を出さなければ、当然リスクを恐れている場合ではない、経営が不安定な中小の出番

ル サンク が潰れた時、怖いなって思った。心の底から。
あくまでも個人の感想だけど、そういう人は多いと思う。それが世間

>>2565 匿名さん
ル・サンク小石川の契約者がNIPPOを相手に損害賠償を求めている裁判はどうなっているのでしょう？

文京区には活動困難区域で消防活動が困難なためひとたび震災や火が出れば大惨事になりそうな危険な住宅地や、倒壊危険性の高い古い木造住宅が密集した危険な住宅地が、今後30年で70％の確率で起きると言われる首都直下型地震の時を迎えようとしています。

あらぶんちょの小日向の回を見たけれど、八百屋のご主人が、最近のお客さんはどこに住んでいるのかさっぱりわからない人ばかりになったとぼやいていたね。もともと住んでいた住人はどこへ行ったのかしら

危険な街がそのままというのは問題だ　環状三号を通して沿線の再開発を行うべきだ

戸建てが多いのが良い住環境だなんて一方的で粗雑な議論だ。

関東大震災後、都市計画によって都心部の環境が整備される一方で、郊外は戸建てからなる無秩序な開発、スプロール現象によって公共空間の少ない危険な密集市街地や不良住宅地広がっていった。二十一世期に無秩序なスプロールがおきるのは文京区ではないかという予感がするのだが、諸賢はいかがお考えだろうか。

http://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/h21/01/past.htmlhttp://www....

示唆に富んでいます。世の中表向きの理由と、本当の理由って往々にして解離しているものです。

https://www.itmedia.co.jp/business/articles/1910/03/news005.html

ますます駅に近い低地と、駅から遠い高台の差が開いていきますね。

環３建設プラス沿道の再開発なら地元の人も地元に住み続けられるオプションも提供できるしいいんじゃないのかな。

急坂や階段が迷路のように入り組んでいる地域はどう考えても住環境がよいとは思えないのだが...

文京区の女性がNHK放送を視聴できないテレビを自宅に設置し、NHKを相手取り受信契約を締結する義務がないことの確認を求めた訴訟の判決が26日、東京地裁であり、小川理津子裁判長は女性の訴えを認めた。
https://headlines.yahoo.co.jp/cm/main?d=20200626-00000102-jij-soci&...

>>2574
尾道と比べたらまだマシかも
https://lifemagazine.yahoo.co.jp/articles/22122

観光資源としてはともかく、そこに住むとなると別だけどね

階段と坂の街、尾道の人口
https://jp.gdfreak.com/public/detail/jp010050000001034205/1

地方都市が今後人口減になるのは全国的な傾向にしてもちょっと減り方が速いかな

>>2575 通りがかりさん

文京区民の性質を表す一件ですね。

いつも思うんだけど、本当に法廷闘争に長けた人が多いよね、いい弁護士雇っているんだろうけど高そう。

>>2570
リンク切れしているようなので改めて

http://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/h21/01/past.html

都市計画関連の論文を読むと文京区はスプロール化地域から除かれることが多いようだけれども、街並みを見るとスプロール化地域の代表である豊島区なんかとあまり変わらない場所もある。

無秩序な宅地開発によって狭小な不良住宅が密集して建てられた地域が目に付くし、公共空間が少ないのは明らかに都市計画が欠如した宅地の乱開発が行われてきた証拠だと思う。防災と言う観点だけでなく、居住環境の改善という観点からも再開発が必要と思われる地域は多々見られる。

>>2579 匿名さん
> いつも思うんだけど、本当に法廷闘争に長けた人が多いよね

闘う弁護士は横浜、鎌倉、横須賀などにもいる
http://blog.goo.ne.jp/bakkushougyou/d/20161228

文京区は戸建て乱開発で危険な地域が放置されているんだね。

こういう大事なことは区がきちんと区民に真実を伝えるべきだし、その努力をするべき

都計法や基準法を守った開発してるのに乱開発なの？

道路が狭いだけで4mにセットバックすれば済むはなしをスプロールの論点にしちゃうの？
スプロールの論点は、都市の外周部の開発によるスプロールによインフラの非効率性が論点で、都心部のスプロールなんて時間が解決する話しでしょ？

そもそもスプロールのはじまった時期がいつかという話に遡らないと話が見えてこないよね
明治維新の直後に大名屋敷は主である大名やそこに勤務する家臣団が地方の国元に帰ってガラガラの空き家となり荒廃した時代まで遡るんだ。その後桑畑にしたりとか田んぼに変わったりとかして、一気に郊外化が進んだ。その後大学ができたり砲兵工廠ができたりして大量の学生や工場労働者、技術者などが近隣に住むなど周囲の都市化が進みこの時期にスプロールは起きたのだとおもう。さらに敗戦後の混乱がさらにそれを後押ししてしまった。だから都市計画法とか基準法は今のところあまり関係がない。そもそも江戸時代から建っている家なんてないから。スプロールが起きてしまった地域をそのままに保全し続ければ公共空間も乏しく災害に弱く、自動車なんて想定外の時代に作られたから車の取り回しも不便なままで住環境として不良なまま放置することになる。さらに現代になって数少ない屋敷の土地も何分割もされて狭小な現代の不良住宅がひしめいてかえって防災や居住環境の観点からは後退してしまっている始末。

現代におけるスプロールとは、個人の所有する土地が転売され無秩序に再利用されることによって起きる住環境の悪化ということを指している。上流でマンションが建つともうマンション以外に土地は変わらないと言う人がいたけれど、狭小戸建ても戸建て以外に土地は変わらないんだよね。既存不適格になればリフォームを繰り返して延命されるだけ。再開発して公園を作ろうとなっても、真ん中の一件でも反対すれば公園はできない。マンションなら全員の賛成は必要がない。ハードルは戸建て密集地の方が高いと言えるだろうね。

文京区は幸いにして大学や寺院、個人宅の庭の緑が多い地域なので、公共空間としての公園の必要性を感じることが少なかったのか、スプロールが進んで土地が細切れになってしまって再開発が困難になっていたのかは知らないが、広い公園があるなと思っても実は郊外に移転した大学の跡地の再利用だったりして、まとまった大きさの公園が少ない。一方でスプロールの酷いところはいまだに古い木造住宅がひしめき、その中にポツポツと狭小戸建てが長屋よろしく並んでいて、子供は道路で遊んでいる。三角コーンで車止めはしているが、危ないし、近隣の通行の妨げになっていることは否めない。もっと問題意識を持たれて良いと思うのだが。

たとえ個人であるとはいえ、いくら法令に反していないとは言っても、地域全体のことを視野に入れた開発、家を建てることも含まれるが、するべきではないかと思う。法律に則っていれば何をしてもいいのなら、乱開発をする企業とあまりかわらないではないか。

> 法律に則っていれば何をしてもいいのなら、乱開発をする企業とあまりかわらない
法律にさえ則ってないと東京都と裁判所に判断されて頓挫したのがNIPPOのル・サンク小石川後楽園

ル サンク は残念だったけれど、小石川台東側斜面全体の再開発という文脈に乗ってもう少し広い敷地で建てられていたら、文句の付けようがない良いマンションが建ったのかもしれないね。いまだに争いの傷跡が台地にそびえているのをみるのは辛い。もうすこしなんとかならなかったんだろうか。

前出のパブリックインボルブメントみたいな手法は使えなかったのだろうか。

ことの善悪は別にして、人が憎しみあい傷つけ合うのは見ていいて辛い

文京区全てがスプロールかというとそうでもなくて、西片とかだと備後福山藩主の阿部家の屋敷跡を阿部家自ら再開発して、区画整理を行なったことで住みやすい高級住宅街となった。２丁目のあたりとか直線的な道路で見通しがいい。さすがに明治の区割りなので道は狭めだけれども、秩序がある街並みが形成されている。家も大きな家がたくさん建っていていかにも高級住宅街という体をなしている。

やはり環状3号線の整備を名目として明治期や関東大震災直後、あるいは敗戦後におきたスプロールの状態を解消する再開発が文京区には必要ではないだろうか。

>>2590

堀坂、違法マンションの現在
http://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html

当時住民が、NIPPO、神鋼不動産に求めていたものは、文京区を通じて事業者に伝えられた。
(1) 建物の高さを20m以下にする。
(2) 歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3) 急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4) 歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5) 緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6) パースを作成し説明会を解りやすく。
(7) 車寄せを敷地内に設置。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

これを満たせば建てられたのだろう。
そんなに無茶な要求ではない。
道路の狭さ、閑静な住宅街を考えたら当然だろう。

ところが高さは28メートル。これは坂上から図ったものだ。こんにゃく閻魔側の道路（下の写真）から見たら35メートルくらいになるのではないか？　
住民の要望は入れられず、工事の強行されたことが分かる。

2015年11月、完成間近で建築確認取り消し、翌年2月入居予定の購入者が怒って大きなニュースになった。4年前である。

地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表（区市町別）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm
文京区災害活動困難度ワーストランキング
災害活動困難度５：小日向３丁目
災害活動困難度４：大塚６丁目　小日向１丁目　小日向２丁目　白山４丁目

災害活動困難度の高い地域は積極的な市街地整備によって解消されることが望まれますね
多くは駅から遠く、明治大正昭和にわたってみられたスプロールによって作られた街区で都市計画の網から漏れた乱開発の残滓という印象が大きいです。

狭小戸建てが増えているので、倒壊危険度や火災危険度も今後悪化する恐れがあります。

>>2594
文京区の区政に文京区全体を視野に入れた都市計画という概念がないので、局所的な軋轢が生じるのは既定路線です。個々の物件に文句をつけてもいつまで経っても文京区はよくなりません。もっと前向きにいきましょう。

>>2594 の事件で購入者を巻き込んだのはデベなのだが。。。>>2596 の言う“局所的な軋轢”で済むような話と思えない。

文京区の一部地域の住環境が明らかに劣っていても文京区の行政が機能していないので、災害が起きたら大変なことでしょうね。大きな人的被害が出るようなことがあれば区を訴えることができるかもしれません。

環状3号の建設を進めないことで、道路の予定地にあたる地域が災害に弱いことをわかっていながら適切な市街地整備を行わず危険を放置している文京区という場所にはいささか失望感があります。どうしてそんなことが起こるのでしょうか。

誰か花咲か爺さんみたいな人がいないかな、枯れ木に花を咲かせましょうって灰をまいたら広い道路とか完璧な都市計画にもとずく安全な街ができるとか、ないよね。

意地悪爺さんばっかりだもんな、多分灰を撒いたらみんな灰だらけになって怒っちゃうよね。

文京区に必要なのは市街地整備による安全で暮らしやすい街づくりです

>>2601
いったんスプロールが起きると公共空間が少なくなって住みにくい場所になる。文京区の評価が低いのはひとえにそうした低質な住環境が影響しているのは否めないね

たぶん実際に危険な地域に住んでいたとしても日常的には不都合を感じていないし、そもそもお金に困っている人はほとんど住んでいない区なので関心が低いのも一因かね

不便なら駅の近くに引っ越しちゃえばいいわけだし、そのお金がある人も少なくないでしょう。最近駅から遠い高台の住宅地から住人が転出して更地が目立つのもそのせいでは。

>>2602
文京区の再開発地区はど一般に山手ではなく谷沿いの下町を中心に進めらていて、災害に強い美しいビルや街に生まれ変わっている。山の手は小さな家やアパート、老朽化が激しい戸建てなどが細い道沿いにゴチャゴチャと集まっていたり、これまた老朽化の激しい雑居ビルがひしめいていたりと色々残念な地域が放置されているばかりか、店も少なく不便で住環境として劣化が激しい

>>2595 匿名さん
知ってるけど意外なんだよね。谷根千のあたりも木密って感じだし、千石も狭い私道だらけでコミュニティバスすら通れないのに。

>>2605
多分環状四号がらみで不忍通り沿線の整備が進んでいることも理由だと思う。
ああいうきちんとした広い道路が通っていると消防困難度は一気に改善する。大通りに停めた消防車からホースが届くからね。環状三号を整備することで消防活動が困難な危険な地域がなくなることが期待できる

環状三号線が通ることで、沿線の市街地再開発が行われれば文京区民の悲願である子供を遊ばせられる公園ができ、東大の三四郎池でザリガニ釣りして警備員さんに怒られたり、植物園ではしゃいで注意されたりすることもなくなる。道路でバットを振り回したり、キャッチボールをしたり、自転車で遊ぶ子供の姿も減るだろう。

鳩山会館みたいなゴツい豪邸にみんな住んでいれば公園なんか必要ない

でも文京区のデフォルトである庭もないような狭小戸建てばかりじゃ子供は道で遊ぶしかない

最近はアマゾンなどの宅配が住宅街の道をひっきりなしに走っていて子供たちは住宅街の道からも追い立てられて遊ぶ場所がほとんどない。公園を作るには土地が必要、子供たちのためにも再開発を！

消防活動困難区域の人は、地震が来ても大丈夫だと高を括っているんだよ。
実際に災害の被害が起きないと誰も理解できないのだと思う
多摩川のように
https://dot.asahi.com/aera/2019102100084.html?page=1

困ったものだよね、消防活動が困難な地域で大規模な火災がおきて火災旋風とかが起これば炎の渦が周辺地域も焼き払う可能性が...とんだとばっちりです

ふと気がつくと後楽２丁目東地区、西地区がきれいになり、続いて小石川柳町がきれいになり、小石川にバーミヤンとジョナサンとクイーンズ伊勢丹がやってきて、お向かいのオリンピックとあわせて一帯がすごく便利で快適な街に変わった。茗荷谷駅にタワマンが建ち、お隣には今度中央大学がやってくる、そして小石川一丁目も再開発が完成しつつある。一方で小さな家がごちゃごちゃと集まった、消防活動も困難な細い道の街が危険なままで放置されている。なんといびつなことだろう。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/toshikeikaku/toshikeik...

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/toshikeikaku/toshikeik...

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/toshikeikaku/toshikeik...

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/toshikeikaku/toshikeik...

柳町の再開発のおかげで買い物が不便だった西片の利便性が高まったせいか、はたまた接道がいいせいか、あの辺は高台駅遠の割に更地が少ないね。今度マンションもできるようだし、文京区の中でも地域格差はどんどん広がっているよ。

文京区の緑は大学の緑、家の玄関先の鉢植え、庭木、寺院、神社、史跡、そんなのばかり。公園は規模が小さいし、子供が走り回れる大きさのところは教育の森ぐらいなもので、まさか小石川後楽園で走り回るわけにもいかず、小石川植物園でボール遊びができるわけでもなく、コロナで東大は関係者以外立ち入り禁止だし。新宿御苑だとか代々木公園ほどのサイズは望めなくても、子供が犬とたわむれたりせめてフリスビーとかバトミントンとかができる大きな公園がほしいねえ。子供の教育にそもそも悪い。

後楽緑道は小石川後楽園との緑のコラボがうまくいっていて個人的には非常に大好きな場所
少年野球がよく使う野球場やサッカー場もあって、プチ神宮外苑（褒めすぎか）みたいな感じで悪くない。だけどひとたびそこから高台に歩いて行くと古くて小さな戸建てがひしめく道が狭い消防困難地域や、まるで庭の緑を人にみせたくないかのようなくすんだ色の高い塀のある家などがクネクネとした狭い道沿いに並んでいる地域が広がっている。マンションが嫌いならせめて環状3号線を通して周辺の区画整理を行って道に日光や爽やかな風がふきぬけるようなまっすぐな道が通る街路樹の緑が美しい住宅街に変えることはできないだろうか。大きなお世話だろうか、でもそれはそこに住む人のためになる。

茗荷谷の春日通り東側、小石川四丁目五丁目は緑が濃くて住環境が良好
後楽付近も再開発で緑が濃い

マンションを買う時はこれらの地域を選べば間違いはない

再開発を憎む人はここにいろいろ書き込んでいるが、文京区は再開発で格段によくなった

高台の地盤がいいところなら火事も起こらないし地震でも自分の家だけは倒壊しないと高をくくっている、なんと傲慢なんでしょう

>>2614 匿名さん
似たような価格帯の新宿区や目黒区ではそういうのが充実した街あるのかな？港区や中央区、千代田区では？

神楽坂なんかはよく行くけど、人気の割には白銀公園しかなく土日の混み具合は引いたよ。世田谷なんかだと広々とした公園ありそうだけど都心へアクセスが悪いんだよね。あとは中学受験させるにも塾も中学も遠かったり。茗荷谷は男女ともに御三家行かせるに立地がいいかなと思う。

>>2619
新宿区だと新宿御苑のあたりですかね、緊急事態宣言下でも遊歩道を解放してくれたのはありがたかったです。目黒区は詳しくはないですが林試の森公園あたりでしょうか。港区や千代田区は皇室関連や国の施設、あるいは首都の中心として海外からのお客さんにみせびらかすために整備されたコストのかかった緑地が多いですね。ただ人々が普通に暮らす地域の緑はあまり褒められたものではないですね。文京区のいいところは緑と住民との距離が近いところですが、やはり家の庭の緑には個々の家庭の経済状況やマンパワーなども影響するので、その維持には限界があります。今後はだんだんよく言ってモダン、悪く言うと容積率いっぱいの低コストで作った箱みたいな家だらけになって緑は減っていくでしょう。細い路地の両側は緑のかわりに中古車展示場みたいにズラリと並んだ車の鼻面だらけなっていくでしょうね。

なんとかを守れみたいな人たちは現状をかえさせない努力しかしていません。そのパワーをもうすこし文京区の住環境を改善するためにどうよりよく変えるかという方に向けて欲しいものです。このままいくと文京区の高台は過去の栄光の残滓、干からびた学術標本みたいな街になっちゃいますよ、と言いたい。

高台のいわゆる山手地区と低地の下町地区とでは発展に大きな開きがでてきています

>>2621 匿名さん
> なんとかを守れみたいな人たち

目白坂の景観美を守れ！
http://web.archive.org/web/20120430213115fw_/mejirozaka.com/history.ht...

これかな？

>>2620
新宿区は戸山もいいね

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%88%B8%E5%B1%B1_(%E6%96%B0%E5%AE%BF%E5%8C%BA)

何もしていなかったら今頃バラックみたいな古家でカオスになっていたろう

文京区でも白山通り沿いとか春日通り沿いは高層の住宅やオフィスが建ち並んでいるけれど、その背後は戸建てが建つ住宅街、小石川四丁目五丁目を除くと公園も少ないし、子供が道路で遊んでいるような街だけどね

マンション評論家の榊氏は文京区が好きで、ユーチューブの動画ではそのなかでも春日のあたりは華がある地域と評していたな。次は白山通りの本郷側の再開発が焦点となるだろう。その先には都営真砂アパートの建て替えも視野に入っていく。住人の高齢化が進んでいると思われるので、バリアフリー化がすすみ、老人介護施設を入れて老人が安心して余生をおくれる施設ができると良いと思うのだが。文京区内の施設は非常に高価なところが多いので、普通の経済力では介護が常に必要になったら地方の山奥の施設に引っ越すしか道はない。文京区から出て行かないでだれもが介護を受けて住み続けられる施設ができると良いと思う。

> マンション評論家の榊氏は文京区が好きで

榊氏のブログで文京区のマンション問題を取り上げてますね
すべては「消費者軽視」体質に起因する
でググると出てきます

特定企業の印象の好悪を取り沙汰して感情的なコメントを残すよりも、事実関係を見るべきでしょう。事実は文京区役所の目の前のマンションプロジェクトが訴訟によって潰されました。以上でも以下でもないです。大きな波紋が広がりました、好意の目もあるだろうし、批判的な目もあるでしょう。多分、成功体験として誇りに思っておられるのでしょうが、もう何年も前のことをそうやって蒸し返したところで文京区の危険な地域が安全にはなりません。冷静に感情三号線、ではなく環状三号線とその沿線の再開発について考察することを求めたいですね。

追記しますが

文京区って鼻くそほじくって寝ているだけの行政官しかいないんでしょうかと毒づきたくなりますね。無能に思えてしょうがない。

榊さんは文京区は坪400で住む場所、と明言していますね

坪400でも高いですね。

文京区はやはり緑や公園が少ないので、子育てが終わってリタイヤしたあとなら住むのは可です。
お家も安いですし。

>>2631
今なら高台の住宅地に土地の出物がじゃんじゃん出てますよ、買ってあげてください

>>2630
築古なら坪二百万台もありますよ
ただ物件が実需ベースで作られているので安っぽいマンションが多いのが難点ですね
比較的最近作られた物件は高級感があるものが多いのでおすすめです。こちらは割と高値で取引されているようですよ。

それも含めて坪400に収束していくでしょうね。

これが長年積み上げられた東京の土地の普遍的価値というものです。

>>2634
坪四百の物件、買えばいいんじゃないですか
探せばあると思いますよ

ただ坪四百の物件に多くの人が満足できるかどうかは別問題ですのであしからず

その場所に住む多くの人が満足しているからこそ、その相場なのですよん^ - ^

都心で坪400はゴミだけど、文京区ならまぁそのへんが実需の上限だよねー。（タメ口）

まあ13年前には平米百万の物件ができるって驚きの声があがった時代もあったからね、気持ちはわかるよ。多くの人が気づく時、価格の歪みは是正されるよねー。高すぎるものは安く、安すぎるものは高くと。

文京区はお得だ、いつまでお得なんですかね。

印刷工場も減りました、共同印刷は工場を廃止して再開発を行います。小石川一丁目は生まれ変わりました。次々と低地で起きる再開発。文京区は駅に近く、フラットアプローチで、マンションが建つ立地で評価が高まり、発展していくでしょう。まあ駅から遠くて坂があって、道が曲がりくねって高級車が通行できないようななんちゃって高級住宅街は、いずれその価値に見合ったワンルームマンションや、狭小戸建てで埋め尽くされるだろうね。まずは景観条例、そして建築面積の制限を文京区の条例として定めよう。そして広い道を作って高級車ばかりでなく、救急車やせめて消防車が入れるぐらいの道は作ろう。あとスーパーぐらいは作らせようね、不便すぎるだろ。

既にあまりお得ではなくなりつつありますけどね
最近企業のオフィスで駐輪スペースが新設されたりしているようなので、都心の主要な地域に自転車通勤できる場所の中ではまだまだリーズナブルな文京区はこれからも注目を集めるでしょう

飛び出した価格の物件も実需エリア相場に修正され、どこも概ね坪400程度に収束していくのでしょうね。

それが、良くも悪くも文京区というものです。

安くても店からも駅からも遠い道の狭い住宅街の戸建ては将来性がないので避けた方がいい事は間違いない。

例えば中古マンションの平均坪単価が414万円の某区でも
https://www.minatoku-hudosan.com/

坪単価1000万円前後の物件が人気を集めているようですね
https://mansion-market.com/mansions/detail/116432

東京は特に立地も建物も玉石混交なので、それらを全部いっしょくたにした平均値と、個々の物件の価格は往々にして解離するので注意が必要です。

>>2642 匿名さん
そのような物件は安いのだから将来性がある。現在より悪くなる要素が少ない。科学技術の進歩で生活スタイルが変化、価値観は変わりデメリットは消える。時間の経過により街区は少しずつ整備される。
一方、過剰に評価されている利便性の高い場所ほど将来性がない。現在より良くなる要素がすでに無く、生活スタイルの変化によって価値観が変わってしまうリスクの方が怖い。過剰に評価されている分、はげ落ちる価値も大きい。
投資で利益を得るための基本は、将来性がありそうなものを安く買うことであって、将来性が不確実なものを高く買うことではない。

>>2644
>時間の経過により街区は少しずつ整備される
いや、それは甘い。昔のままがいいんだという人が多すぎるから多分百年河清を俟つが如きものだよ。そのうち大震災や大火災で焼け木杭の野原になるのが先だろう。変わる可能性があるから将来性があるのであって、変わることを拒否している場所に将来性はない。

今が一番頂点だという場所でも、変化に貪欲に取り組めば常に頂点でいられる。昔はよかった、今のままで十分、そういう弛緩したノスタルジアは心地よいけれど、結局滅びる運命。

>>2643 匿名さん

まぁ港区の場合、坪1000とはいかなくても似たような高額高級マンションがゴロゴロあって、それがエリア相場を保つ一つの要因になってるんだよね。
言い換えると、東京の土地の歴史、とも言える。

文京区はないよね。歴史も住民の収入も。
多分、例の局地バブルタワマン買っちゃった人がムキになってるんだろうけど、色々嵌め込まれる前にまずはエリア相場のなんたるかを勉強すべきだったと思うよ。

>>2647 匿名さん

港区は住みたければその価格を出すしかないよね。

文京区は賃料も安いしマンションも廉価。
誰でも住める。

ムカついて挑んでも、正直 勝ち目ないよ。

その割には平均坪単価にするとあまり港区と変わらないようだ
文京区も十数年前までは坪単価330万で驚いていた時代がある
まあフォークリフトやトラックが狭い路地を走り回ってた時代、
価格なりの住環境だったと思うけどね。

今はだいぶ良くなったから高いと坪単価700から1000に届くものがあってもおかしくはない

港区坪600、文京区坪400で、約1.5倍違いますね。

バブルピーク期に最高値で売り出された小石川のタワマンの最も高いプレミアム部屋でさえ坪1000もしませんが、一年以上も盛大に売れ残ってますよ。笑