文京区の住環境はどうですか？

坪単価一千万は厳しい地域ですよね。八百万ぐらいが妥当でしょうね。

>>1567
週間現代、大きく取り上げてますね。
文京区の建築問題を。

今月発売の FACTA も取り上げているよ

>>1569 匿名さん

一番高い本郷あたりでマンション相場が坪400くらいですから、坪800は無茶でしょう。
デベかブロガーに騙されました？

地元のエーザイ、ストップ高
俺の口座もウハウハ
まだ、利確してないけど…

さらに倍！！
利確したらボロいマンションなら買えそう。
でも、１万ぐらいまで我慢して、普通のマンションが買えるまで待つ。

練馬ナンバーやめて山手ナンバーを導入したら坪単価600ぐらいになりそう。
ただ、思慮深く意識高い系の文京区民の思考様式からすると、自動車のナンバープレートなどどうでも良いと考えることが賢者であるという考えだろうから、永遠に練馬ナンバーだと思う。

成金的発想を文京区民は嫌います

どこも老害だらけでマトモにすめないよ

低地のタワマンみたいに新興住宅地域に住むしかない

文京区で最大の勝ち組は千代田区に隣接している後楽園
それ以外は西日暮里に隣接していたり、イメージが悪すぎる

1566 匿名さん 「正直なところ文京区民は内心、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区を見下していますよね」　←　あまりに的を得たコメントで爆笑しました。文京区民が格上と認めるのは番町くらいでしょう。

文京区に住むならどこが住みやすいですか？
地盤、防災面、日常の買い物のしやすさ、アクセスの良さなど。
茗荷谷駅周辺（小石川、大塚、小日向）本郷周辺でしょうか。

国が新たに『内水ハザードマップ』を作成しますから、そこに名指しされないようなエリアなら、どこでも良いと思いました。
物件売買の際には、ハザードマップの資料添付が今後は義務化されていくようですね。

https://www.jiji.com/jc/article?k=2019110900376&g=eco

>>1580
文京区には大きな繁華街がないのですが、それでも賑やかなところ、静かなところとありますので実際に歩いてみることをお勧めします。駅の数や利用路線の多さなどを考えるとやはり小石川一丁目、二丁目あたりがおすすめですね。あとは大きな道を渡る必要がありますが本郷４丁目も悪くないと思います。ただ台地の中腹は擁壁のある造成地が多いので一戸建てをお求めの際には注意が必要です。必ず現地を確認しましょう。

内水ハザードマップですか。
温暖化で豪雨の頻度が過去の想定レベルで通用しない以上、用心しなくてはいけませんね。

現状では、名指して水害指定されている場所は、小石川一丁目、のようです。
元々、うるさい幹線道路沿いで緑も少なく住環境としてはキワモノエリアの為、住んでいる人はあまりいないので、水没したとしても不幸中の幸いですが。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

ハザードマップを持ち出す方がいらっしゃいますが。ハザードマップは災害の危険に備えるものです。きちんと対策を施された物件をお探しになるのがよろしいかと。坂の中腹など水が流れ落ちる場所はハザードマップには書かれない想定外の冠水に注意が必要です。適宜土嚢を積む、あるいは止水板を設置するなどの対策を取られることが重要です。マンション内に自主防災組織を作るのがこれからは流行るかもしれません。

>>1582 匿名さん
擁壁は危険ということでしょうか？コンクリートでも？

川沿いの地下室マンションは浸水の危険があるのでは？
千川通りの周辺にも地下室マンションがあるが・・・

コスパ最高とも　中高一貫の小石川、未来人を育成　: NIKKEI STYLE https://style.nikkei.com/article/DGXMZO18099700W7A620C1000000/

そういう中高一貫校に入るためにも、お住まいの環境は大事にしたいですね。

例えば、騒音のひどい幹線道路などは、避けるべき最たる嫌悪施設です。

>>1585
擁壁の管理義務は擁壁で造成された土地に住む人にあるので擁壁の状況などをきちんと把握した方がいいですね。古い擁壁のなかには補修が必要なものもあり余計な出費を強いられる（それもかなり高額）ケースがあるので要注意です。また万が一崩れた時にきちんと管理していたという実績がないと損害賠償請求の対象となりかねません。擁壁の下のお宅にしても被害リスクがありますから注意が必要です。文京区で不動産を探すと擁壁つきの土地は割と安めの値段でよく売りに出ていますのでよくよく吟味して買えばお得と言えないことはないですが、注意が必要です。

>>1588 匿名さん

お金のない学生さんならいざ知らず、まともに仕事している社会人なら、安いからと言ってそんな悪条件の場所には住みませんよ。笑

崖（擁壁）の上に建っているマンションなんかはどうなんでしょうか？
眺望は良いと思いますが。

>>1591
私もちょっと気になってました。
そういう物件に住んだことはないのでよくわかりませんが、そういうマンションの長期修繕計画とか点検項目に擁壁が入っているかどうか気になりますね。ただ分譲より賃貸物件が建っている事が多いように思えるので、あまり心配するところではないかもしれませんね。

うち擁壁の分譲マンションですが…

>>1593
擁壁って長期修繕計画には何か盛り込まれてますか？

おそらく盛り込まれてなかったように思います。

そういうものなんですね...何かあったときに損害賠償請求されかねないので、せめてアリバイ程度でも点検とか保守はしておいた方がいいと思います。

擁壁に工作物としての検査済証を取得してあるか確かめておくのがいいですね

もう文京区はマンション建築禁止にしたら良いんじゃない
まともな建築計画でも反対するならどんな事情があろうが土地を売らなきゃ良い
用途地域があって決まった容積で建物を建てるのに反対ばかりするなら法整備がおかしいでしょう
当然法に沿った容積通り立てられなければ土地の価値は下がりますので高値では売れないでしょうね
売買も利用制限を義務付けたら良いのではないでしょうか
そうしたら紛争もだいぶ無くなるかと思いますよ

マンション建設禁止なんかにしたら文京区全体が木密地域になるだけだなあ

傾斜地で明治時代の崩れそうな擁壁があったり、階段に接道していたり、ひどい住環境の人たちはそういう感想を持っていないと思うよ。

崩れそうな擁壁ってどの辺りにありますか？
本郷とか？

それは擁壁に検査済証が取られているか確かめましょう。売主のデベロッパーに尋ねたら答えてくれますから。答えないようなデベロッパーは避けましょう。

>>1598 小日向二丁目で11月初旬に標識設置されたばかりのマンション建築計画が頓挫し、業者が撤退との情報が流れてますね。びーぐるに乗っているとノボリが立ち並ぶのが見えるところです。

>>1600
それはちょっと言えませんが、大谷石とか玉石造りのの既存不適格擁壁はまだまだ結構見ますね。擁壁下にマンションができると擁壁がきれいに改修されるのですが、あれは下のマンションの建築費から捻出されているみたいですね。そういう場所は早くいっぱいマンション建てばいいんですよ、危なっかしくてしょうがない。

老朽化した木造住宅ばかりの住宅街とか早く耐火建築のマンションが建ってくれないと、火災が怖くておちおち眠れませんよ。数年に一回は近所でぼや騒ぎがおきますしね。そんなにマンション嫌いならヘーベルハウスに建て替えてほしいですよ、本当。

頓挫した事情が推測できますよ
http://www.google.com/search?q=%E5%B0%8F%E6%97%A5%E5%90%91%E3%82%92%E5...

>>1605 は自ら削除依頼するのがいいと思う。不動産関係者かもしれないが地域住民への不満を書込みするのはやめる方がいい。

削除依頼しました。

反論するなら分かるけど、生産性のない削除依頼して、人のレスを無かったことにしたい人って、ステイクホルダーど真ん中でしょ！！

反論するような内容でないよ。地域住民への不満の書込みだから。

>>1602 >>1606
文京区で建築計画を進め難いのは、崖地や斜面地だったりで、法令の解釈が分かれるような事例が多いからでは。安全側に判断する業者ならいいが、無理を押し通す業者は紛争になってしかもにっちもさっちも行かないことになりかねない。

石田ゆり子が文京区に豪邸建てて引っ越したらしい
いつもインスタ見てどこか気になっている

文京区って特に老害多いよね。
些細なことで子供を怒鳴るやつとか。

そんな人見たことないけど。頑固にお年寄りは多いかもしれないが。

どちらかというと、子供が多くて活気のある区だと思いますが。

人の住む場所であり続けるようです。
文京区は、子育てをする人をサポートします、行政も、不動産価格も。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652120/

千駄木高台レジェントありありの文京区物件が安値で出るので、本郷の再開発野村タワーも安く出る事決定です。明治時代の地図に沼地としてはっきり記載がある場所ですが、現代の技術ならそれなりのものが建つでしょう。

山手線の外に希望をつないでいた皆さん、文京区に戻ってきなさい。大バーゲンが始まります。ここで掴まないと、値下げリスクの高い郊外を高く買うことになりますよ。野村は現金がほしいのかもしれません、今がチャンスです。

地下室マンションなら要らないです

文京区は緑被率が低い。
一人当たりの公園面積が少ない。
自治体が子育てを謳っている割に実態が異なるのは、なぜだろうか。
塾漬け児童量産ナンバーワン区なのだけは疑いようがないが、子育てに良いというのとは違う気がする。

港区千代田区の緑豊富なインターナショナルな環境で質の良い教育を施してあげられる家庭と比べると、文京区のそれは陳腐にも程がある。

それは緑化の条例で定めている緑化率、とくに接道緑化率が緩すぎだから。区議も緑化に熱心でないのだろうな。

確かに

江戸川区なら緑が多いよ

緑化の条例は世田谷区が最も優れている
文京区は話にならない
区議にはもっと勉強してもらいたい

>>1625 匿名さん
文京区は高級住宅街と言われるとこでも下町チックだけど
文京区ってそもそも世田谷区ほど飛び抜けた富裕層は住まないでしょ
成城とか田園調布より大和郷の方が衰退激しいし(むしろ成城とか田園調布は新築で凄い豪邸が多く見受けられる)
文京区は共働きの2馬力大企業サラリーマン家族に人気エリアで全然購買層が違う
エリートサラリーマンは高学歴だから学歴拘るから文京区を選ぶんだし
対して成城学園は多様性を学ばせる教育をしてて芸能人とか経営者がこぞって子供を入れたがるって感じ
購買層が違うんだから文京区は世田谷区を目指さなくて良いよ

1626だけど文京区が街並み良かったらもっと地価高くてサラリーマンじゃ住めなくなる
サラリーマンの住環境が悪くなったらダメでしょ
練馬ナンバーも文京区を住みやすくしてる要因だよ
品川ナンバーの大田区の某高級住宅街なんてマンションもミニ戸建ても建てれないのにクソ高いから

>>1627 匿名さん
それって田園調布でしょ
あそこは駅徒歩3分でも閑静でしょ
街並みもthe高級住宅街
実際行くと街のオーラは大和郷とは比べ物にならないし
隣は自由が丘で東横線目黒線沿線だし環境含めて希少性はあるし別に高くて不思議じゃない
突き抜けた金持ちの道楽エリアってイメージ
緑多いだけじゃああいう雰囲気にならないし文京区は絶対作れないから下位互換感にどうしてもならざるおえない

田園調布は緑化だけじゃなくて家のレベルが違いすぎるだろ
文京区が頑張ってなれるとしたら浜田山あたりだと思う
浜田山は本当に綺麗だからな

田園調布だとか成城だとかそんな非現実的な事目指すよりより

まず練馬ナンバーをなんとかしろよ
頑張って品川ナンバーに入れてもらえないもんのか？

無理です
そもそも文京区は車乗らない層に人気なんじゃないの？
世田谷が道狭いって聞くけど文京区の方が圧倒的に酷いし車じゃ不便過ぎるでしょ
世田谷のどこが道狭いの？ってなるレベル

台地の住宅街は道が狭いからね。道が広々、タワマンもある低地にカモーン、エブリバディ

>>1628
文京区　やまとむら　で検索、ポチっ

緑化率を上げることには取り組むべきだと思う。
重要な施策なはず。緑化への取組みが23区で下から数えるほうが早いというのは非常に残念。

緑化率じゃなくて緑被率ですね。
余裕のある区は街路樹切り倒して電柱の地中化とか計画しているのとくらべたらまだ頑張っているほうでしょう。そりゃ皇居があれば緑被率高くなりますよ、緑の少ないビル街だらけでもね。

緑化率で合っている。文京区で特に取組みが遅れているのは接道緑化率。
そもそも文京区の条例に接道緑化を求める規定がないのだから話にならないよ。区長や区の職員も不勉強なんだと思う。

区内をあるいていると壁面緑化とかやってるけどね。多分一番進むのは再開発とか建て替えといった建物の更新の機会だろうから、街の新陳代謝の速度が遅いことも一因だろうな。そう言う観点からは伸び代があると思っているんだけどね。

>>1628 名無しさん
だからこそ緑化しないといけないって事
緑化しただけで田園調布や成城に勝てるなんて誰も思ってないでしょ

ただしないよりしたほうが良いって話

狭い文京区に一軒家などいらない
みんなタワマンで良い
そしたら解決

庭付き一戸建てなら緑化に役立つけどね
ただ本郷近辺の雑居ビル街は再開発すればそれなりに価値があると思うんだけど森ビルみたいな強力なプレーヤーがいないから100年後には廃墟かミニ戸建てで埋め尽くされるんだろうな

>>1640 匿名さん
まあ本郷あたりはすでにそうなりつつありますね。森ビルのような洗練された再開発を強力に進めてほしい。

庭付き戸建てを建てられるレベルの地位の方が文京区を選ぶとは考えにくいですよね
そういう方は社会的地位が上位で基本車通勤されてますから山手線内側なんて
拘らないでしょうし…いわゆる城南地区(渋谷区・世田谷区・目黒区・大田区・品川区)
の環境のいい場所に豪邸建てるのが超上流の方達に多いですね
文京区は良くて共働き世帯年収2000万以下の中流の方に需要があって
庭付き戸建てなんえt
そうなるとマンション(タワマン含む)やミニ戸建てしか需要が無さそうですし
やはり文京区は千代田区を庶民的にしたって方向を目指す方にあってるような気がすます

最近タワマン人気が下火になりつつあります
文京区は今まで湾岸タワマンと需要を分けてました
ですからこれから文京区の需要はより高まるかと思います

>>1642 匿名さん
文京区に豪邸建てる上流に需要ないってのは同感ですけど
タワマン人気が下火になるとは思えないですね
晴海フラッグとかみたいに数千戸を超すタワマンがどんどん湾岸エリアに
建てられてます
それだけ文京区がターゲットの中流層が湾岸エリアに吸われているのは現実です
この流れは湾岸に土地がある限り止まらないでしょう
やはり文京区のマンションは全体的に存在感無い

交通渋滞を考えると山手線の内側にアドバンテージがあるよ。せっかく社用車が使えるようになっても朝夕通勤方向が道路のラッシュと順方向だったら辛いよ、マジで。社用車で通勤するなら明治通りの内側がおすすめかな。

別に駒沢通りとか中原街道と目黒線あるからあっちも困らないでしょうね

>>1645 匿名さん
あっちって城南エリアのこと？
世田谷区や大田区の東急沿線なんて都心から遠いのに、不動産価格は文京区よりも高かったりする。イメージが良いからだと思うが、利便性が高いとは思えない。田園調布とか等々力とか、おしゃれなイメージに憧れる人が多いのはわかるけど、稼ぎの良いサラリーマン向けの街だと思う。横浜の多摩田園都市と同じ。

文京区のどこかに石田ゆり子の戸建てがあるよ

>>1642 匿名さん
くまなく文京区を散歩した方がよろしいかと。

まあ地縁のない人がホイホイ豪邸を建てられるほど物件も出ないしね、文京区。

戸建て住宅の町並みでもマンションの町並みでも緑化率を向上させるように条例を定めておくことは重要なんだがね。文京区の行政にはその認識が欠けている。

文京区はこれまで意識の高い住民に街並作りを任せきりで、行政の街づくり意識が未熟。

文京区は練馬ナンバーだから高級車持てるレベルのお金持ちは避けるんでしょうね
頑張って品川ナンバーに入れてもらえるように頼んだ方が良い

ナンバーどうでもいい

文京区って低層住宅街でも周りのマンションもあって微妙に背高かったりするから
庭付き建ててもプライバシー面で魅力的では無いのと
あと基本容積率緩いから土地の広さに対して建物の背が高くなっては光を取り込みにくいってデメリットもあるから戸建てにはそこまで魅力的な土地ではないと思う
http://isi-arch.com/works/oyamadai/
これ世田谷の豪邸だけど文京区でこれ建てると周りの微妙に高いマンションが目に入る
から向かない…基本的には文京区ってのはマンション中心の街にするのが一番
やはり文京区の目指すべき姿は森ビルの麻布台プロジェクトみたいに高度利用して低層部を緑地化するのが一番合ってる

文京区も小石川しか知らないけど、土地が高いから庭付きのおうちは少ないよ
売却で3つぐらいの戸建に変わったりしている
そのままの広さで買える人間がいないんだよ
割った方が、売りやすいし利益も出るから

>>1655 匿名さん
豪邸建てる人はなるべく分割で売りたくないですからね
上物に凄いお金かかってるから上物の価値含めて売りたいし
駒沢の住宅展示場で建築面積68坪の豪邸の上物だけで2億でしたから
>>1654の豪邸は20mプール付いてるし床も広範囲で石なので
上物だけで2億5000万いや3億してもおかしくないレベル
こうなると上物潰して土地だけの値段では売りたくないでしょうしね…
豪邸はやはりそれ相応の豪邸需要のある高級住宅街に建てるってのは当然の流れ
でしょうね…

小石川は、もう都心なんだよ

もっと奥に行かないとね
あれどこだっけバラ園がある政治家の家とか、でっかい教会のあるとことか、
結婚式で有名な格式のある庭園があるとこ
近くに住んでいたのに全く名前覚えていない

マラニックで色々走ったけど楽しかったよ

>>1651
そのとおり。意識高い住民が頑張って、行政が住環境への取組みをしない、それが文京区。

>>1654
車が時価3億のマクラーレンp1だ
城南地区に豪邸建てる層はそれぐらいぶっ飛んだ金持ちだよな…

ぶんky

収入的に湾岸タワマンとか武蔵小杉のタワマン層と文京区の住民層が被るよね

>>1660 匿名さん

ちょっと言っていることがわからない

小日向に勘九郎が住んでいる。びーぐるから見えるところ。
すぐ間近の新渡戸稲造旧居跡では激しいマンション反対運動になっている。

湾岸タワマンと文京区は基本丸の内大手町リーマンで
武蔵小杉は南北線と三田線沿線の大企業リーマンじゃないですかね
目黒線直通で一本でいけますし
武蔵小杉だったら奥さんは楽しいでしょうね
東横線目黒線で中目黒　代官山　自由が丘　横浜　白金　麻布十番　青山表参道
一本でしょうし

>>1654

おののかさんは文京区出身だよ

>>1662
小日向のような住民の意識の高いところに敷地境界からの離隔のないマンション計画にしたら猛反対をされるのは当然。
しかも地元を地盤にする女性区議が開発業者を擁護する発言を区議会でしたものだから火に油を注ぐことになっている。

城北郊外風エリアだけど一応山手線内の文京区
湾岸川向こう街だけど一応中央区の勝どき晴海

そりゃ属性被りますわ

ちょいちょい、政治家や芸能人出すけど、都心には、ごまんといるから意味ないよ。

そうだね、文京区は都心区だから珍しくないよね。

小日向は邸宅があるような住宅街。住民層をわかってないアスファルト業者だかコンクリート業者だかが入り込もうとして猛反対を受けているようです。

>>1669 匿名さん
都心6区（笑）とかいう範囲まで広げれば、文京区はなんとか都心6区に入るらしい。
こんな造語に意味があるのかどうかは知らんけど。

東京人の肌感覚でいう都心って、山手線内側の千代田区港区渋谷区まで。
台東区や文京区や豊島区は、城北とか都区部北だね

造語じゃないですよ、古くから使われてきた言葉ですね
若い方は知らないんですね

明治11年に本郷区と小石川区（今の文京区）が制定された当時、現在の千代田区、中央区、港区、新宿区（一部）、文京区、台東区、墨田区（一部）、江東区（一部）の範囲に東京市15区ができました。つまり、この範囲の外は全部村。渋谷区って開けたのは最近ですよ。なにしろ原宿のあたりには明治時代に陸軍の練兵場があってそれがのちの明治神宮の敷地ですから、よく言われる渋谷村になったのだって、ようやく明治22年になってからです

例えば、ノムコムプロだと 都心5区かそれ以外
レインズだと 都心5区か都区部北 西 東 南
他の不動産サイトでも 似たようなもん
で、文京区はどこに入るかと言うと、無論 都心5区には入らない
これが不動産の常識だ

渋谷に商業施設が爆発的に増えたのはようやく1980年台に入ってからで、文京区の方が都心と思われていた時代の方が長いです。ドリフだって文京公会堂、今のシビックホールで収録されていたのは都内でも五本の指に入る大劇場だったからですよ。明治時代から都会だったので市電は縦横に走り道路網も整備されていてそれだけの巨大劇場を支える集客が見込めたからでしょう。開業後はしばらく年間稼働率９９％、予約の取れないホールでした。

文京区は落ちぶれたんですね

まあ文京区よりも品川区の方が都心っぽいしね
当たり前だけど
あと目黒区
品川駅とか目黒駅は強いし

>>1675 匿名さん
いつまでも過去の栄光を引きずるのはダサいわ
それなら京都ガ―とかもっと言えば奈良ガ―ってなる

別に文京区は落ち着いた街ですって言えばいいんだよ
利便性ありながら高級感もあまり無いところも親しみやすくて良いし住みやすい
世田谷だの港区だの目黒区だの渋谷区だの高級感はあるけど疲れるでしょ

ターミナル駅がある浅草は謎なんだけど、文京区の場合はターミナル駅がなく、電鉄会社がブランディングしたり多額の資金を投下して自社の鉄道路線の沿線から人を運んでレジャーでお金を散財してもらおうという目論見によって発展した「副都心」が形成されなかったのは不運だよね。港区の人が品川にこだわるのはわかる気がするな、港区には池袋とか渋谷に類するものがないからね。ただ文京区においてその役割を担うのはおそらく東京ドームシティのある春日、後楽園の一帯だろうね。まあそれぐらいのことみんな気がついているだろうけれど。

文京区の発展を考えれば、雑居ビルと中小の老朽化した個人所有の木造住宅が密集した生産性の低い地域を街区ごと再開発することを考えることが必要なんだが、個別に土地を売ってしまってレベルの低い集合住宅にされたりさらに小さくバラバラに引き裂かれて不良住宅に生まれ変わっていくのを見るのは非常に残念。

ただ、過去においてそうであったからといって、これからもそうであるとは限らない。通信の世界もそうだけど、アフリカ諸国や中国のように、むしろレガシーな資産がない方がより最先端のものを掴むキャパシティは大きい。文京区に住む人もそういう思いを共有してくれるといずれは明るい未来がひらけてくるんじゃないかな、という初夢を見た。

文京区は元々は小石川区と本郷区で、明治22年に東京市が設置された際の15区の中に含まれていました。都心6区というのはそれに由来するのでしょうね。
因みに渋谷区は東京府豊多摩郡、目黒区や品川区は東京府荏原郡でした。

皇居近いからね
2.5キロ

>>1683 匿名さん
で、そんな目黒や品川みたいな田舎の郡部に抜かれて落ちぶれてる感が文京区の行政のダメなところではないかと。

>>1671 匿名さん

都心6区まで増やすならもう7区でも8区でもなんでもいい感じはしますけどね。

都心、という言葉に異様に執着するのも文京区民特有の特徴だと感じます。

文京区は都心じゃないと念仏のように唱える君たちの固定観念のおかしさを指摘しているんだけどね...品川から一度、東京駅まで歩いてから、今度は東京駅から文京区、たとえば後楽園あたりまで歩いてみ。どっちが近いか明白だから。

>>1685
その行政のトップや議会を選んでいるのは文京区民だからね
デスラー総統と運命を共にしたガミラスの民とおなじにならなきゃいいが

文京区もこれから上がり続けるかもよ
ネガティブなところは、見方を変えると買いポイントになる

>>1688
ガミラスの民ならデスラー総統を提訴したりしないでしょうが
文京区の住民は区長を被告にして提訴します
http://web.archive.org/web/20200122043221fw_/blog-imgs-132-origin.fc2....

文京区で連続薬物女性乱暴事件が起こりましたね。
報道によると、50人くらいヤッたようですが。
文京区って時々この手の猟奇犯罪が目立ちますね。

>>1687 匿名さん
知りませんよそんな事。
いくら都心に執着しても、文京区は都区部北・城北。
文句があるなら全ての不動産屋、デベロッパー、ゼネコンに突撃してきてください。
プロにそういう感覚論をふりかざしても笑われるだけだと思いますよ。

まあ統計をとったりするために都心3区とそれ以外を分けるのは別に構わないし、文京区を練馬とかと一緒にして城北とカテゴリーにつめこんで語るのも別に構わない。昼夜間人口比率とか物件あたりの取引価格の多寡で選別しても別に構わないんだけれど、買う人の目線からすると山手線の内側は都心だねえ。

そういう感情論的な個人の自由思想を押し付けがましく書かれても、スレが荒れるだけの水掛け論になりますから、文京区は都区部北・城北であり都心とは呼ばない、というプロの客観的かつ公平な意見を引用しただけです。

一々突っかかってこないでください。

「プロの客観的かつ公平な意見を引用」文京区と練馬区を一緒に評価するプロがいるってこと？頭おかしいの？そんなプロおらんだろ。練馬区の人でもそんな発想無いと思うね。

パークコート小石川のスレでボコボコにされたから、ここに逃げて来たんだね。
ネットの掲示板しか居場所がないのかな？かわいそうに。

そんなマンションありましたっけ。
最近の新築マンションはみすぼらしくて見てないので知らないです。

再開発マンションで、パークタワー春日という物件ができる予定だったのは知ってますが、名前が変わったのですかね？
バブル期にはよくあることですが。

文京区は実需って感じ。

千代田区のようなビジネスの中心というほど高度利用できる都市計画ではないし港区渋谷区ほどあか抜けたおしゃれなお店もないし、投資家が目を向けにくいと思う。後楽園春日が終われば、めぼしい再開発もないし。昔からのお金持ちは住んでいるけど、新興お金持ちが家を買うなら、文京区ではなく港区や渋谷区で買うと思う。

多少買い物が不便で車は練馬ナンバーなのに目をつむり、通勤通学の利便性と教育環境の良さに魅力を感じて選んでいる層が多いと思う。山手線内だけど買える値段で、他の城北の区や城東よりは資産性もありそうだし。

そうでも、ないです。

文京区は、いわゆる国家や企業によるエリア価値向上戦略の対象から完全に外されていますね。

こういうマネー流入が見込めないエリアで資産価値という漠然とした言葉に翻弄されてタワーマンションのような時価金融商品に手を出すと、例えばカツカツローンなど組んだ日には我が身を滅ぼしかねませんね。

文京区みたいに厚い需要があるところってのは安くなれば買い手が多く現れるので値下がりしづらいものだよね。文京区の場合はなぜか山手線側よりも地下鉄の集まった後楽園近辺の方が人気があるので特に春日駅、後楽園駅近辺ならば値下がり幅はかなり限定される。他にも人気の小学校の通学区域内も希少なので、それなりに資産価値は保たれると思う。マンションが安い時代にはマンションが建てば瞬間蒸発だった地域なので、歴史が証明している。

むしろマンションが安くなるとマンションが建たなくなるので、希少性はかわらないという見方もある

谷底低地のタワマン連中は、グリーンバレーが、播磨坂のようなコリドーになる妄想を抱いている。

若葉マーク付きがいくら偉そうなこと言っても所詮は若葉マーク
ここではそういう扱い

タワマンはそもそも金融商品の性格が強いです
つまり住居ニーズがタワマン価格に与える影響は軽微

株価、海外マネー、企業マネー、国家政策、投資、がメイン要素ですが、文京区はこれらが圧倒的に弱いのです

まさかこの程度のことも知らずに文京区のタワーマンションに手を出したのであれば、お金の使い方としてはギャンブルの類と言えますね

地域間や物件間の反目を煽るのが若葉の常套手段ですね。

播磨坂にパークコートタワーが建ったら赤坂桧町とか青山に匹敵する高額物件になっちゃいますよ

＞播磨坂にパークコートタワーが建ったら赤坂桧町とか青山に匹敵する高額物件になっちゃいますよ


ならねーよｗ カッペ

いやいや、播磨坂の環境を考えるとそれほど突飛な話ではありませんよ

そこまでいいか？播磨坂

初めて千川通りを通過し、播磨坂が出現した光景は、度肝抜かれた。

千川通りの植物園前交差点から播磨坂を見上げると、巨大なゲートコミュニティのメインストリートの入り口に立ったようで圧倒されますね。ここが文京区であることを一瞬忘れます

茗荷谷というより播磨坂の両側に広がる小石川四丁目五丁目はもっと評価されていいと思いますね。

多分小石川パークタワー の建て替えがあったら相当盛り上がるはず、あと20年後ぐらいかな

中央大学法学部が茗荷谷に都心回帰という報道が出ていますね。法科大学院も駿河台記念館のあたりにするそうな。これは御茶ノ水駅の南側だから千代田区かな。

駿河台記念館はちょっと手狭な印象ですね

中央大は都心回帰が遅れていたせいでGMARCH最下位になってしまいましたしね。看板学部の都心回帰は賢明な判断だと思います。

これで文京区の将来人口推計も上方修正を余儀なくされるかもしれませんね

>>1713 匿名さん
10年後にはそんな議論が出ることに期待したいですね。

最近小石川パークタワー の賃料水準が上がっているという話もありますので、十分あり得る話です。

＞タワマンはそもそも金融商品の性格が強いです
＞つまり住居ニーズがタワマン価格に与える影響は軽微
＞株価、海外マネー、企業マネー、国家政策、投資、がメイン要素ですが、文京区はこれらが圧倒的に弱いのです
＞まさかこの程度のことも知らずに文京区のタワーマンションに手を出したのであれば、お金の使い方としてはギャンブルの類と言えますね



なるほど。
理詰めってやつかな。
しかしまだ文京区もワンチャンくるんじゃないかと神頼みしてる。

無限には値上がりはしないから、どこかで天井というものはあると思うけれど多分それは今じゃないな...まあ見ていなさい

文京区は、区民サービスを充実させれば、それで良いんだよ
東京が発展してくれたらそれで、ほっといても価値は上がるよ

地下鉄、スタバが欲しいとか言ってるスレが沢山あるけど、全てある。
他に必要なものは無いよ。

そんなのどこでもあるだろｗ
どこの北関東スレ見てんだよｗ

まあさすがにスタバは文京区内じゃ病院のカフェラウンジみたいな業態まで手掛けているからな、さすがに珍しくない。それよりも東京ドームシティの存在感がでかい。ラクーアができて東京ドームシティアトラクションズになってからというものこの辺の利便性は異様なぐらい高まったからな。成城石井、無印良品とユニクロ、ABCマートにZoffが揃ったら日常の買い物にゃほとんど苦労しないでしょ。おまけに近所に24時間営業のドンキができてダイエーまでご丁寧に24時間営業、後楽園近辺の利便性は異常。文京区にはそれだけの需要と購買力があるってことだ。

有明民が求めているね
武蔵小山も求めていたね
そんな店を求めるなんてって思うでしょ？
地下鉄もこれ以上いらないね

さすがに専門書は池袋か神保町に出る必要があるが、そこそこでかい本屋は後楽園の駅ビルに入っているし、不忍通りの内側なら自転車で後楽園までひとっぱしりして買い物するのは造作もない。山手線駅沿いの方がなぜか文京区内では評価が低いんだけど、結局文京区内での不動産価値は後楽園からの距離に反比例するんじゃないかなという気がする。ちょっと他の区とは違ったユニークな区だよね。

白山通り沿いには洋服の青山もあるし、ラクーアにはORIHICAも入っているのでビジネスマンも就活生も便利だし、西方交差点から言問通りに入っていくとオーダーシャツ専門店があったり、知れば知るほど便利なのが文京区。食費を安く上げたいなら千川通沿いに肉のハナマサとか豊島区側にちょっと越境するがライフもある。スターフルーツなんかも数軒展開している。最近は食パン専門店やベーカリーが次々と開業してパン好きにはありがたい。どうしてこんなにいい場所なのに、嫌いな人は何が気に入らないのかな。

クリーニング屋も実は千代田区の某クリーニング屋さんがホテルマンみたいなスーツ姿で宅配してくれたりする。文京区のほうがお得意さんが多いそうだね、あっちは人口密度が低そうだ。

>>1725
あとは南北線が品川に延伸してくれるともっと便利になるね、ありがたやありがたや

中央大学の文京区移転で、文京区の行政は何か動いただろうか...ひとつ不安要素があるとすればそこだよね。もうちょっと文京区の発展ってものを考えた方が良いのではないかね。

水道橋に皇室御用達のクリーニング屋があるよ
私はそこに出していたよ
ワイシャツのボタンを割られたくなければ、手アイロンの井澤クリーニングを使ってみて
バイクで家に届けてくれるよ
ルイジボレッリは、そこらのクリーニング屋に出せば絶対にボタンが削られたり、安物にしれっと付け替えられたりする

スーパーカーが練馬ナンバーになるのが許せない。

良いタワーマンションが建てれば売れると思うよ
世の中タワマン好きが多いから
でも、土地がないんだな
小規模マンションも建てば完売しているよね
湾岸が坪450とか500とかだってさ

春日の再開発の隣でも野村が再開発するみたいだから、またタワマン立つんじゃない？パークコートが坪600万だったから、それより高くなっちゃうかも知れないけど。

文京区の住民はタワーマンションを好みません。建築紛争になります。文京区の建築紛争では事業が頓挫する結果になることがよく起こります。

タワーマンションに拘る必要はないんじゃない？
住専にはふさわしい建て方もあるだろうし。あのセメント屋の賃貸物件も、ひょっとしたらインペみたいなのが建つとしたら反対はなかったかもしれません。文京区舐めるなよ、みたいな気持ちがあったのかもしれませんね。

文京区の一等地に都営住宅が建っているということ自体が文京区そして東京都のコスト意識のなさがよくわかってますね。あそこを売って都下に豪華な都営住宅を建てられるのにと思っちゃいました。あとエレベーターのない罰ゲームみたいな都営住宅にもエレベーターつけてあげることもできるでしょう。生活保護にみんな望んでなったわけではないのに、なぜそれでいいと劣悪な居住環境を放置するのですか？

>>1736 さん
セメント屋でしたっけ。マンション計画が頓挫したのはアスファルト舗装屋ではなかったですか。

文京区に住むなら低地は避けたいね。
それじゃ湾岸となんも変わらんし。

それと崖地も。擁壁が心配。

>>1739 >>1740
湾岸もかつての川沿いもどちらも大人気みたいですよ、かえって高台で地盤の良い地域の方が割高な割に駅や商業施設から遠い分、敬遠されているかもしれませんね。擁壁も下にマンションが建つときれいに強化改修されるので、もっと建ててほしいぐらいです。

100歩譲って低地にしか住めなかったとしても
小石川再開発地のような埋め立て地は避けたいね
（あそこは40メートルの杭を打たないとマンションが建てられない、昔から有名な元沼地）
地震が起きたら資産をドブに捨てたようなもんだし

若葉さんは小石川に拘るね、若葉さんの主張する沼地は上手く外れているし、弥生時代の遺構も見つかっている（洪水で流されると残らない）。小石川大沼は現在の小石川よりもずっと南、神田近辺にあったと知られている。それに埋立地に水戸中納言が住むとは考えられない。
確かに川は流れていたので治水工事は行ったようだし、それが小石川築地という言葉に残っている。明治時代の陸軍参謀本部陸地測量部の迅速測図でも湿地帯の分布していた地域もこことは離れている。埋立地というのならきちんと証拠を出しなさい。

>>1737 匿名さん

後楽園駅前の公園に建っている都営住宅は、建て替え計画があったような気がするな
まさに一等地だね
徒歩１分だね

渋谷だって川が流れてたよ
そんなのを凌駕する利便性が勝つよ
近代建築を信じるべきだな

文京区にもっと前にタワマンがポコポコ建っていたら、時代は変わっていたかもしれないと思うのだけどね
みんなタワマンしか買わないから
板マンとか言って馬鹿にするやつ多すぎ
文京区民は、高所得者だから売れたと思うのだけどね
既に発展しすぎていて、土地がなさすぎるんだよ

湾岸買うなら、文京区の方が先々あるかもしれない暴落をしのげると思うけどな

PC小石川スレに常駐している契約者の投稿に、文体が非常に似ていますね。

なぜ、こちらのスレに？
しかもそういう己に都合の良いデタラメの内容を拡散しようとするのは、物件ステマ、と言います。

そうそう、そういえば先日のテレビ番組？小石川が「人の住むところではござらん」とか言ってた番組、事実誤認も甚だしいみたいだね。ベストアンサー読んでみて

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/13215634048...

あと文京区に土地はないわけじゃない。

あのタイミングでこういう事実誤認番組が流れるってのは何か隠された意図があるんじゃないかとちょっと邪推しちゃいますね。放送作家さんにとっくり話を聞いてみたいところですが。

じゃあ、繰り返し誤った情報を流し続けていたネガさんは、訴えることが出来ますね

マンションじゃなく芸能人なら速攻で法的措置に出るだろうな

最後まで書かないで投稿しちゃったな、すまん。

これじゃどちらがステマだかわからないよね。確かに羽田の新航路とか水災被害に遭うとか極端な駅近フラットアプローチ礼賛トレンドなどで自分が持っている物件の値下がりが心配になるのは心から気の毒だと思うし、なんとか助けになってあげたいと思うけれど、だからといって文京区を誹謗中傷しても、駅直結の某マンションをネガり倒してもそれは単なる八つ当たりで全く生産性のない自慰行為でしかない。

小石川イッチョメーゼｗ
こんなとこでまで興奮して何やってんだよｗ

＞＞1753 匿名さん

小石川イッチョメーゼネガが、こっち来るなよｗｗｗｗｗ

もし本当にテレビ局に番組を作らせて小石川が埋立地という誤った事実を広めようとした誰かがいるのだとしたらば、たぶんその人はもう小石川の不動産を着々と仕入れいているはず。

小石川ウメタテーゼｗ
懲りずにまた来たのかよｗ

>>1756 匿名さん

頑張れ若葉
最近形勢不利だな

小石川一丁目が埋め立て地なのは歴史的に事実。
とは言えそれを叩くネガもイジメっ子みたいで気分が悪い。
パークコート小石川契約者も見回りはやめて大人しく自分のスレで自治活動してなさい。

小石川一丁目からは洪水で流されずに残された弥生時代の遺跡も出ているし、火事で焼失した家の瓦礫を土で埋めてその上に家を作ったというのが埋め立ての真相でしょう？そういうのは現代的な意味での埋め立てじゃないでしょ。トロイ遺跡が９層からなるからといって、トロイは埋立地でござる、人の住むところではござらんとか言っているのと同じ。トルコ人に笑われますよ。

国土地理院の地理院地図で標高がわかるサービスがあるんだけれど、

http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

それで測ると小石川近辺は６m前後ぐらい　それが白山通りが神田川を渡った途端にガクッと下がって5mを割ってくる。江戸時代に神田川を開削したときに後楽園近辺はこの一帯の微高地で、そこから沼の方へいく水の流れを湿地帯の縁あたりで切り取ったと考えると納得がいくそこから神保町交差点の標高４mの地点までずっと緩やかな坂が続く、おそらくこの一帯が小石川大沼であるとするのが正しそう。伝承では小石川大沼を干拓してできたとされる神田小川町あたりは１mほど上がっているのでこの辺りが埋め立てられて、他からの水の流入を防ぐために少し土盛りをしたんだろうと見当がつく。低いところは川の流路を付け替える事で自然に水が抜けた沼の底にあたる場所ではないかと思います。

ちなみに丸紅東京本社ビルのあるあたりで3.8m、小石川は一橋徳川屋敷から見ても標高が高いことがわかります。江戸城から見れば低地ではないと思うのですが、ダメですかね？

ただの低地ではなく、谷底低地。

40メートルの杭を打たないとマンションが建てられない場所は、小石川一丁目と江東区くらいだろう。

杭の長さはともかく安定地盤まで届いた杭の刺さっている土の部分が大きく違うけどね、江東区は沖積低地、ここは谷底低地。論文も少し読んだけど、揺れ方にだいぶ違いがあるようですが。

これだけ杭が長いと側方流動で折れる可能性もあるんだよね。
東日本大震災でもいくつか事例があったし。
しかも揺れパワーを逃せない制震構造らしい。
これだけ酷い埋め立て地盤なんだからせめて免震にしてあげればよかったのに。

江戸城から見ると少し高い土地になっていることは結構重要で、もし埋め立てが必要な湿地帯に御三家の一角である水戸中納言が土地を拝領して住まわされたとしたら、その扱いを受けた理由について研究する余地があるぐらいの大事件ですよ。外様大名への罰ゲームを神君徳川家康公の血を引く家に課すわけだからこれは大変なことです。

ハザードマップ添付義務化きたな。

知らずに買っちゃったやつ、おつかれ。

>>1764
当然その恐れがあれば、少なくとも側方流動の危険性が認知された最近の物件においては対策済みだと思うけどね。一般論として液状化するような軟弱な地盤をもつ沖積低地において問題になるケースは多いと思うし、文京区内にもちらほら沖積低地のところはあるので注意が必要だね。

文京区エリア全体の人々の教育意識が高いらしい

＜文京区＞名門公立小学校「3S1K」まとめ
https://terass.com/articles/entry/bunkyoku_school

3S1Kの学区以外は価値がないってことですかね。

違うよ
文京区は、どこでもレベルが高いみたい
同じ坪単価なら、学区のために江東区より文京区でも良いんじゃない

白山通りの丸ノ内線ガード下あたり
下水の処理が悪いのですかね
臭うことがあります

3S1kもいいけれど、他にもいろいろ熱心な小学校があるみたいだよ
指ヶ谷、本郷、柳町、礫川とかも受験して進学する率が高いようだ

https://o-uccino.com/front/articles/56889

塾も増えているようだし分譲マンションやファミリー向け賃貸住宅の着々と増えているので、子連れ世帯がさらに増えてくるともっと充実してくるだろうね。

ここ数年の間に文京区でもインターナショナルスクールやインターナショナルプリスクールも増えてきている、まだまだ増えるんじゃないかな。

国立は、くじ運と親の真面目さ
公立は、金持ちかと親の地頭で決まるよ。
どこかより、上記がよっぽど重要！！

最近は後楽園近辺で私立小学校の制服の子もよく見かけるよ、だいぶ裕福なご家庭が増えたようだね。

>>1773 匿名さん
こうみると3S1K以外の4校は春日後楽園周辺を取り囲むように固まってるんだね。再開発エリア周辺で利便性も高いから、誠之、窪町と合わせて人気になりそう。

PC小石川を買ったニワカの新参者ががんばってるけど、文京区の学区事情を知っていれば全く共感しないんだよね。

色々と期待しすぎると、一世一代の大博打でタワマン買っちゃった人かと疑われるよ。
誠之小や窪町小、本郷小に比べれば、小石川は全然大したエリアじゃないからね。

>>1778
いくら自分の住んでいるところの小学校を推したいからといって、そこまであからさまな事を書き込んだらお住まいの地域が特定されちゃいますよ。

教育熱心も行きすぎるとお受験殺人の二の舞になりますよ。

>>1780 匿名さん

懐かしすぎますよ
私が東京に上京したばかりの頃の事件だ

>>1763 匿名さん
沖積低地と谷底低地では谷底低地の方が揺れるってことですか？

杭に関しては本郷の高台マンションでも40メートルの所があります。
文京区は何故か谷底低地の方が杭の長さが短い（10メートルほど）ことがよくあります。
でも小石川一丁目は谷底低地で尚且つ杭も長いんですね。

>>1782
これを参考に地盤については語ってください
地域危険度一覧表の見方 （東京都市整備局作成）より一部改編し抜粋
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/download/mikat...

地盤分類　　　　　　　増幅率（大きいほど揺れやすい）
○山地、丘陵、台地（形成された年代が古く洪積層を中心とした危険度の低い地域）
山地　　　　　　　　　　1.0
丘陵　　　　　　　　　　1.4
台地１　　　　　　　　　1.6
台地２　　　　　　　　　1.7

○谷底低地（台地を刻む谷底での堆積物でできた軟弱層がある地盤）
谷底低地１　　　　　　　1.5
谷底低地２　　　　　　　1.8
谷底低地３　　　　　　　2.0

○沖積低地（形成された年代が新しく沖積層を中心とした地盤、主に海面下の堆積物からなる軟弱地盤をもつ）
沖積低地１　　　　　　　1.5
沖積低地２　　　　　　　2.3
沖積低地３　　　　　　　2.6
沖積低地４　　　　　　　2.9
沖積低地５　　　　　　　2.9

沖積低地でも安定地盤まで杭が届いていれば安心だと思います。ある意味マンション向き

個々の市区町村の地盤の危険度については東京都都市整備局のＨＰで簡単に調べられます
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/home.htm

沖積低地の危険性についてはこちらのブログが詳しい様です
https://www.ajiko.co.jp/yomimono/imamura05.html

もっとも地盤改良工事などをちゃんと行って対策をすれば過剰に恐れる必要はありません

>>1782
>杭に関しては本郷の高台マンションでも40メートルの所があります。
奥多摩や秩父などの丘陵地でハイキングをしたことがあればわかると思いますが、ああいった丘陵は平らな場所がありません。本来本郷台地などはああいった里山的な尾根や谷が入り組んだ山地だったはずです。しかし、現在のような平坦な台地状になるためには山を削ったり谷を埋める造成工事が必要で、江戸時代に大名屋敷などが作られる過程でそうした造成工事が行われました。明治時代に入ってからも同様の宅地造成が行われた結果、盛り土された小さな谷の場所は安定地盤まで深く、尾根を削って作った場所は安定地盤が浅いといった差ができています。これは丘陵地ではよくあることで、高いからといって地盤が良いとは限らないのです。敷地が昔の傾斜面を埋め立てた場所だと安定地盤までの距離が敷地の端と端とで大きく異なる場合もあります。これは本郷台地だけの問題ではないので、高台に家、特にベタ基礎の一戸建てなどを買う人はよくよく注意する必要があります。後で不同沈下などのトラブルが起きる場合があります。マンションが戸建てより優れているのはこうした問題を克服できるからです。

関東大震災の時、文京区で突出して大きな震度6強を記録したのは、今再開発している小石川一丁目の谷底低地だけだし、その他の場所は最大でも震度5だったから、大半の文京区民は安心して良いのでは？

>>1787
その地図は不鮮明なので、私が見ると白山下あたりに見えますが。
ただ谷底低地は一般に台地よりは揺れやすいのは間違いないですし、たとえ最強ではなくてもこの一体の揺れ方は割りに強いのは間違いないです。軟弱な堆積層の下まで丁寧に基礎工事をしていれば、ベタ基礎の不良住宅よりはかなり揺れの問題は軽減されるでしょう。あの地図は本来あまり地盤のよくない地域でも、煉瓦造りの耐震性の高い建物が並んでいた地域は震度が少なめに推定されるなど、間接的な資料による推計なので個々の地域の揺れやすさを推測するには限界があると思います。

ただ、あの地図のおかげで小石川大沼の位置がはっきりと分かったのはよかったです。やはり神田川の南側で正解のようですね。

？
小石川一丁目の再開発タワマン建設地が、小石川大沼のあった場所です。
地元民なら誰でも知ってます。

関東大震災でもっとも震度の強かったエリアとピタリと一致していることも、それを裏付ける感がありますね。

区立小中学校で柳町小だけが避難場所になっていないようですが。

>>1789
あなたが地元民ではないのは明らかです、なぜならそんなこと誰も言っていないからです。
私はあまり他の区の地盤が悪いとか水が出るとか囃して喜ぶ趣味はありませんので、悪しからず

>>1790
改修後は避難場所になると思います。もちろん現状では浸水の可能性がありますので避難場所には使えません。はい。