文京区の住環境はどうですか？

値段は高いけど生活しやすいのは西片なんですね。

治安は悪いけど性活しやすいのが湯島なんです

大人だし湯島もええね

浸水リスクの高い文京区の低地は 昔から韓国系の方々が好んで住む懐の広い（良い意味で）お土地柄でした 。

パークタワー文京小石川に韓国料理店が大々的にオープンしたのはニーズ以上に土地柄の得意分野というのもあるのでしょうね。
マンション取引きで、ハザードマップの添付が義務化されたんですね…
先日、ここの転売部屋を見に行った際、業者からハザードマップが提示され、パークコート文京小石川の水没リスクについて説明されました。

その後、大幅な値引きを提案されましたが、丁重にお断りさせて頂きました。
値下げしてどうにかなる話じゃあないでしょうに…。

>>11801 匿名さん
西方は明治時代に高級住宅街として整備された歴史ある高級住宅街なので駒込の大和郷に匹敵する地歴がありますよ。昔の人は高台を優良な高級住宅地として利用していましたが、単なる高台では価値が低く、台地の上がテーブル状に平らになっているところが評価が高かったのです。

>>11804 マンション検討中さん
BSE問題が起きる前は文京区に韓国系の料理屋が多かった。

>>11805 匿名さん
西片にはマンションを作れるから、土地の利用価値が高いという側面もあるのでは

あと西片の不動産価値が高いのは文京区立誠之小学校の存在も大きいと思います。

"選抜試験を施さない公立小学校でありながら都内有数の名門小学校として知られ、帝大教授の子弟や貴族院議員の係累、子爵の末裔まで、およそ日本の上流階級が好んで集った"とまで称される名門小学校です。おそらくこの小学校の通学区というだけでかなりのプレミアムが乗って取引されていることが価格差の原因の一つでしょう。

あと余談なんですが、小日向台町小学校の椎の木が切られちゃうみたいですね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0283/7631/2023724174810.pdf

貴重な緑を守れと立ち上がらないんでしょうか？

小日向台町小学校を守れ！

>>11810 匿名さん
不思議とそういう声が聞こえて来ないんですよね。
新渡戸稲造が泣かなかったからでしょうか

昔の文京区って韓国系の飲食店多かったんだ？
工場が多かった時代なら考えられるね。
韓国系の飲食店街というとまず上野周辺か大久保周辺が頭に浮かぶけど、昔は小石川の辺りもそんな感じだったんかね？

>>11812 匿名さん
30年ぐらい前に小石川に引っ越してきたんですが、当時小石川の千川通りや白山通り沿いで多かったのは定食屋です。昼定食を出すそば屋とか居酒屋、ほかに洋食を出す店とかもちらほらあって労働者でごった返していましたよ。寿司屋もあった一方で、焼肉店は今もありますが白山下のあたりに1～２軒（人気店ですよ、おすすめです）と他に1～２軒が春日交差点付近にあったように記憶しますが当時すでにコリアンタウン的な感じはなかったですね。少なくとも新大久保みたいなノリでなかったのは間違いないです。指ヶ谷のあたりに以前総連系の出版社があったので誤解されているんじゃないですかね。

本駒込6、西片2、小日向2以外だと小石川5、下落合2も閑静な高級住宅地として推薦されていることが多いですよ。一種低層ではない小石川5を閑静な高級住宅地と呼べるかは微妙ですが。

高層マンションはなさそうで良いです

春日2は一種低層ではないけれど、高級感があります。

その地域に定められている高さは守るべき

>>11815 匿名さん
小石川5丁目だけでなく旧本郷弓町（丁目で割るとそうとも言えないところも混じるのであえて弓町）界隈も高層マンションだらけですが、閑静で上品な感じがありますけどね。高級住宅地イコール戸建住宅地という考え方は少し古いように思います。現代的な住宅のニーズに戸建住宅地は応えられない。

>>11818 匿名さん
都市の諸課題、例えば防災だとかSDGsや省エネ脱炭素、公共空間の不足などの問題を解決するには高さ制限を撤廃あるいは大幅緩和するべきとの議論もあります。

都内は移民がどんどん増えて治安が凄まじく悪化するから、安全対策的にも住居はすべてタワマンにすべきだね。戸建ては法律で禁止した方がいい。

そういう極端なことを書いてると取り合ってもらえませんよ。

タワマンより戸建ての方が好きです

>>11823 購入経験者さん

お好みならば第一種低層住居専用地域をお選びください
ただし買い物や交通の利便性にはやや難があります。文京区のいいところは区内にさまざまな用途地域があるため、居住スタイルに合わせて選ぶことができます。しかも戸建が駅から遠いとは言っても、駅までたどり着いてしまえば山手線内の主要駅に数分から長くても30分ぐらいで着くので便利です。

近年の異常気象で日本各地で豪雨災害が起きています。被害が生じているのは河川沿い土地、低地、軟弱地盤など、本来は住むには適さない場所です。都市への人口集中が、住むには不適な場所の宅地化を進めまてしまいました。そのツケが今、日本中で起きていることです。

都心には昔から人々が暮らしてきた良好な地盤の街がたくさんあります。他方、都心の低地や軟弱地盤地は、人が住むには適さない代わりに商売や事業を行う地域になりました。商業地です。商業地であれば水害が起きても住む家や命までは失わないで済むからです。

ところが、利便性を過剰に重視する風潮は、安全性や良好な住環境を犠牲にしてまで低地に住みたいと考える人を増加させてしまいます。

日本全国で起きている異常気象による水害や、地震による液状化被害は、いずれ東京でも起きることでしょう。ハザードマップで指摘されていたのに「想定外」という言葉を多く聞くことになるのでしょう。

本郷弓町の良さは具体的に言うとどういった点なのでしょうか？閑静さや買い物・交通利便性などが良いなど教えていただけたら嬉しいです。

>>11826 匿名さん

本郷弓町は閑静なエリアだし、本郷三丁目駅のほか、後楽園駅方面も使えて、大きなドンキもあって、改装してフードも充実したLaQuaも徒歩圏内で、利便性は最高だと思います。地盤も強く、個人的には都内でも憧れのエリアの一つで、お金があったら住みたいです。

>>11826 匿名さん
歩いてみればわかるよ。不親切かもしれないが、くるりとその辺を歩くだけで価値にすぐ気づく。一種低層住居専用地域とはまた違った良さがある。

本郷弓町で建替えしているマンションは総合設計制度を使ってないのでは？

文京区は1低住専以外なら本郷弓町、林町、播磨坂あたりが住環境が良いですよ

文京区は湯島三丁目が性生活が充実しますよ

>>11830 匿名さん
播磨坂なら小石川5丁目の方をお勧めします。窪町小の通学区はなかなか評価高い

ル・サンク小石川後楽園は
礫川小でした。過去形ですが。

>>11832 匿名さん
5丁目の方ってスーパーはどこを使うんですか？

三徳では

三徳いいよね
惣菜類は成城石井に負けるが

>>11834 マンション掲示板さん
ライフ新大塚店や今度できたサミットとかも使うんじゃないかな。
サミットは最近できたばかりでよくわからないけれど、ライフはかなり品揃えがいい。

弓町と反対側の真砂町はどうですか。

真砂図書館に隣接する土地でマンション紛争が起きてましたね。2005年頃ですが。マンション紛争が多いと新聞にも載ったように思います。

>>11837 匿名さん
ライフは最近あちこちに出してるけどどこも評判良さそうですね。

>>11840 評判気になるさん

本郷三丁目のライフはちと狭いね。文京区じゃないけど、大泉学園駅前のライフは、めっちゃ大きいね。

>>11841 口コミ知りたいさん
さすがに山手線の内側となると土地が高いし広い土地の確保はかなり困難でしょ。ライフ新大塚店と比べるとビルのテナントなので、さすがに大泉学園駅前は狭く感じる。

文京ガーデンにもう少し高級感のある店が入るかと思ってた

>>11842 匿名さん

湯島のサミットも狭いんだよね泣
山手線内側にも、埼玉や千葉にあるような、カートを快適に押せる広々としたスーパーがあったらいいな。

ルサンクの後継マンションが建てば文京区ももっと盛り上がるよ

厳密には文京区じゃないけど、巣鴨駅のサミットは山手線内側ですよ。結構広い。
でも本駒近接だから文京区といっても利用対象は限られるけど。
参考までに。

渋谷のサミットはたまに行くけどわりかし広い。山手線の内側にしては。広尾付近なのでやや郊外だけど。

渋谷のサミットはたまに行くけどわりかし広い。山手線の内側にしては。広尾付近なのでやや郊外だけど。

ルサンクの後継マンション、建てる前に、今の工作物を撤去しないといけないですよね。建てるよりは短いのでしょうが。

>>11844 マンション掲示板さん
ワテラスの地下にあるオリンピック淡路町店は割とそんな感じでは。

オリンピック淡路町店はそれほど広くないと思う

オリンピックってスーパーなの？
食料品も扱ってるの？
ホームセンターかと思ってた

>>11852 匿名さん

スーパーだよ！
外神田店や淡路町店に行ったことがないのかね？

西片のはホームセンター

>>11854 匿名さん

白山店の話はしていない。外神田と淡路町の話をしているの。

>>11852 匿名さん
むしろ食品スーパー、ホームセンター要素が無い。

外神田と淡路町の話は千代田区のスレで

>>11852 匿名さん
>オリンピックってスーパーなの？
自分もワテラスができたときに見学に行って腰が抜けそうになった。なんせ白山店とは全く異なる商品を扱っている、サミットみたいな普通の食品スーパーだからね。

そういえば最近白山店はアイテム数を減らして通路が広々していて買いやすくなった。オリンピックの中の人もいろいろ知恵を絞って試行錯誤しているんだろう。がんばってほしいね。

パークコートになりそうなのは？

宝生ハイツは裁判になってるようなので...

湯島ハイタウンの建て替えの可能性はあるのかな？

揉めそうですね。そこも。

>>11862 匿名さん

しかし、マンションの建て替え決議の要件が緩和されるみたいだから、以前よりハードルは低くなりそうですね。湯島ハイタウンが建て替えられたら、メガ再開発になりますね。

地元住民と調整し損なうと揉める。文京区だからさ。

実際に争訟になって頓挫した案件がありますね

>>11861 名無しさん
あそこの土地を現在所有している地主さんの意向も考慮されるべきだよ。

危険で取り壊ししなければいけない老朽化した建物ということになると旧法借地権であっても正当な理由として更新を拒否できることがあるらしい。リンク先からの引用を示すね↓

"更新拒絶を認めた、東京地裁平成3年6月20日判決は、借地上の建物が築６０年経過していることを理由の一つにしています。また、東京地裁平成19年11月7日判決は、建物が築７０年経過していることを理由の一つにしています"　まあ裁判にはなるのだろうが。

https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-kyozetus/

>>11866 匿名さん

湯島ハイタウンは耐震工事をするか否かをまだ決めていないですよね。2030年に向けて結論が出なかったら建て替えでしょうか？　近くの裁判官官舎も閉じるみたいですし、行政が入って一体的に開発したら注目されますね。

ハイタウンは湯島の観光名所の一つですよ。

>>11868 匿名さん

この間のじゅん散歩でも湯島ハイタウンが紹介されていました。

>>11868 匿名さん

一階の雑貨屋さんで、湯島ハイタウンのトートバッグ売ってますよね笑

決して建替えすれば良いというわけでもない

>>11871 匿名さん

なぜ？　建て替えが最良の選択だと思うが。

建て替えだと現住民はどうなるのですか？

>>11873 匿名さん

立ち退き料を払って一時的に別の場所で暮らしてもらうとか。

別の場所で暮らすことの負担がありますね。たとえ立ち退き料を受けても。

>>11875 匿名さん

そんなこと言ってたら、建て替えができないじゃん。

湯島天神と東大が近い
低層で空が広い
都心には大概歩いて行ける
是非住みましょう

>>11867 マンション検討中さん
最近エアコンの室外機の数がかなり減ったので、水面下で何か動いているかもしれませんね。

>>11878 匿名さん

じゅん散歩で高田純次さんが住民にその質問をしたら、それは空室ではなく、反対側に室外機を置いている世帯もあって、春日通り側に室外機がないんだって。春日通り側に室外機を取り付けるには、屋上からクレーンを使う必要があるから面倒みたい。

>>11879 マンコミュファンさん
そもそも家庭用エアコンが珍しかった時代に建てられたマンションの室外機を置くスペースがない狭い廊下に室外機を置いたら消防法的にどうなのかちょっと気になるところです。

それはともかく、わざわざテレビ番組でそのような質問がされるというのはちょっと奇妙にも思えますね、たとえば何かの憶測を打ち消すためとか。

>>11880 匿名さん

高田市さんは、再開発とかそんな考えではなく、純粋に室外機の質問をしていたので、制作者に全く他意はないと思います。ちなみに反対側にもバルコニーはあるので、廊下というのは誤認かと思います。

>>11881 マンコミュファンさん

高田市→高田純次

湯島ハイタウンが取り壊しになった後にはド派手な巨大ラブホテルを建ててほしい

>>11883 匿名さん

湯島ハイタウンの跡地は、やはり分譲マンションじゃないかな？　たしか、隣に旧岩崎邸庭園がある関係で、これから建てるものは景観条例が適用されるので、ラブホテルの建築は難しいと思う。

>>11884 評判気になるさん
その景観条例が建て替えを難しくしているのでしょうね。

#クソ物件オブザイヤー2023

>>11885 匿名さん
私はその景観条例の観点からも借地契約更新の拒否の理由にされるのではないかと心配します。老朽化して景観上もよろしくない、もっと低くて美しいデザインで公共施設を併設した商業施設に建て替えるのが社会のためになるみたいな主張です。

建て替えで買取となるとまとまったお金が得られますが、借地契約更新を拒否されれば建て替え費用を負担させられる上に、二束三文の立ち退き料しか支払われないという問題が生じると思います。住んでいる人には圧倒的に不利なようにも思えます。

>>11881 マンコミュファンさん
>反対側にもバルコニー
たぶんそんなもの無い気がするけど...
参考までにA棟の2LDKの間取り図の掲載された不動産屋さんのHPをお示ししますね。南も北もダイレクトウインドウみたいなサッシがはまっているでしょ。

https://www.orangeroom.jp/rent/room/detail_07838/

ちなみにB棟もこんな感じ。ホームズの方が写真が豊富でわかりやすいでしょ。

https://www.homes.co.jp/archive/b-29252301/u-27227035/

>>11887 匿名さん
そんな主張が通りますかね。

決して建替えすれば良いというわけでもない

>>11890 匿名さん
立ち退き料が適正（それでもマンション本体の価格からすればかなり安いと思いますが）であれば、老朽化による建物の劣化は十分な理由になりますよ。この段階になって何の話も出ていないのは、そんなハードランディングを考えているのかなと勘繰ってしまいますね。

>>11891 匿名さん
>決して建替えすれば良いというわけでもない
とはいえ老朽化がすすめば更新拒否の理由となるので、取り壊し費用を負担させられるばかりでなく、合法的に地上げされて今の棲家を奪われることになってしまいます。これが悲しいことに地主にとって一番旨味の大きな結末でしょうね。むしろ建て替えを地主や借地人が一丸となって進め、総合設計制度を活用してタワマンを建て、一部を販売して建設費用を賄うスキームが住民にとって一番負担が少ない気がします。

タワマン建てようとするとまた地元住民と揉めますね。宝生ハイツのように止まってしまうかも。

岩崎邸庭園を守れ！

>>11894 匿名さん
景観条例を無視して計画立てる無謀なデベは流石にいないのでは

周辺住民と揉めるのが明らかなのに強硬的な施主がいるから、建築紛争になるし、建築計画によってはニッチもサッチも行かなくなるのでは。

そこに住み続けるための一縷の望みをかけてマンションを建て替えるのに、それに反対するというのはどこか血も涙もないような印象を受けるのですが、いかがでしょう。

多分借地権契約を旧法から新しい定期借地権へと契約を変更するという条件で旧法借地権マンションはすんなり建て替えができると個人的には思います。そこに住んでいる人も、建築中だけ仮住まいに移るだけで、元の家と同じ場所に住み続けることができ、資産価値も高まるのですから受け入れやすいでしょう。

やはり最悪なのは、建て替えができずに建物の老朽化を理由に借地権契約を切られてしまい、住民が追い出されてしまう未来ですね。誰も幸せにならないと思いますよ。

>>11896 匿名さん

湯島ハイタウンの売主は三菱系だし、岩崎邸庭園を考えると、三菱がうまく再開発するのでは？