文京区の住環境はどうですか？

買えるけど、狭い。坪単価は高いけれど誰もが手が届くというのが最近のマンションデベロッパーの都心物件の手口です。多分ルサンク跡地にできるのは1LDK主体の単身者向け分譲マンションあるいは賃貸でしょう。すばらしい住環境になって、地域が発展する...わけないです。

>>11047 匿名さんのリンク先のブログや、ファクタの記事に、UR都市機構との契約のことが書かれていますが、
そのUR都市機構との契約でファミリー向けの分譲マンションを建てること、それができないと判断されるとUR都市機構が土地の返納を命じることができることが、定められているようです。

>>11052 匿名さん
>UR都市機構が土地の返納を命じることができることが、定められているようです。
できるのになぜしないのかと言うところに疑義は出ないんですねえ。
そもそもトラブルを起こすような会社に売った責任は問えないんですかね？

世間の大半は、建築主や買った客への同情論が一般的だと思ったことはないですか？

> そもそもトラブルを起こすような会社に売った責任は問えないんですかね？
2回の建築確認の取り消しをされる建築主だからなぁ。
法的リスクの認識が欠如しているのでは？

URとの契約で賃貸マンションにできないんだ

売っちゃった後はどう使おうと勝手でしょ。
一棟売りして買い手が賃貸経営することまで禁止はできない。

入札でUR都市機構から土地を譲り受けると、何をするにしてもUR都市機構の承認の手続きが要るようですよ。
今回の解体・撤去して更地にする決定も、UR都市機構の承認を得ていると思います。

分譲マンションにすることが契約で定められていて一棟売りはできないようです。

つまり建築基準法違反マンションの建設はURの許可に基づいて行われたわけですね。いやあ闇が深い。

そうですね。闇が深いです。

うーん、なんか伝わらないですねえ。
URの許可が必要だからと言って、必ずしも近隣への配慮は求められないし、建築主が最大の利益を上げることにむしろ協力的ですよね。それがどんな意味を持つかみなさん考えてみてください。

URが建設途中だった建築計画を続けるのでなく、解体・撤去の方を支持したんでしょ。

>>11062 匿名さん
それはあくまでも仮定の話でしかないです。
URの許可で行われる事業が、どんな風になるのか見てみましょう。もちろん、植栽がないということはないと思いますし（緑化については指導されるでしょうから）、そう極端なことにはならないとは思いますが、譲れないところは譲らないでしょうし、どんなに大声をあげたとしても譲らなくてもいい計画にしてきたのは注目ですね。

私が懸念するのは、高さのみを問題にして戦う戦術は、結果的に高さを遵守することで周辺住民とのまちづくりについてのクロストークを阻んでしまっているのではないかという点です。本来、住民運動は建築が近隣によりよい影響を与えるように配慮を求めるもののはず。
つまりデベロッパー側も面倒臭いのでリスクをさけて高さを下げてその中で精一杯経済設計の建物を建て、近隣への貢献はおつきあい程度に留めるという形式が文京区では一般化するのではないかという懸念です。そこにまちづくりに協力する姿勢はないです、良さげなリップサービスはいくらでもするでしょうが（言うだけはタダ）。

極端なことを言うと、高さは基準内です。容積率は使い切ってギリギリです。日陰もバリバリ出ますが基準内なので我慢してね。安っぽい外見でぱっと見てアパート、ゴミの日にはゴミを道路に積み上げて通行人に臭い思いをさせます、植栽は申し訳程度に生垣でごまかします。人が増えますが小学校が満杯になろうがしったことではない、そういう建築されて嬉しいですか？

反対運動やってた近隣のジジババが嫌な思いするなら嬉しいです！

>>11062 匿名さん

URとしては、NIPPOが建築審査会の建築確認取り消し裁決を不服として裁判を起こし最高裁まで争って敗訴してしまったために、裁量でNIPPOを救うこともできず、解体・撤去をする判断になったと思います。

2度の建築確認取り消しになるような計画にNIPPOから承認を求められたところで、URが止めていれば、とも思いました。　

>>11067 匿名さん
以前出ていた減築という方向性はなかったと思うんですよね。避難階の問題は減築してもつきまとうでしょうし、減築したとしても感情的にもこじれまくったかなり大きなトラブルですからさらに粗探しをされて再び差し止めとかなったら損害も大きいでしょう。冷却期間をおいたうえで、崩して一から建て直すのはURがかかわる特殊事情とは無関係に最良だったと思います。ただ今度は徹底的に適法の範囲で経済設計で来るでしょうから周辺への配慮をもとめても無駄ですよ、その義務はないですから。

ビゴの店、美味いね。
この手のパン食べ慣れてる人にとってインパクトや新鮮味は少ないかもだけど、食べ終わってみるとどれもリピートしたくなる満足度。
さすがに長年愛されてきた名店だけありますわ。
自分にとっては富ヶ谷のルヴァンに続く２位決定です。

東京ドームシティの改革はなかなか見事ですね。三井不動産そのものや、分譲する物件（特にパークコート）に対して執拗に誹謗するような書き込みを繰り返している人もいますが、三井の看板がなかったらこれだけの店は入れられなかったでしょう。どこの場所でも引く手あまたの人気店をひっぱってきて入居させるには財閥系大企業ならではの相当な社会的な信用と巨大な人的ネットワークを駆使する必要があります。文京区や熱海市でレジャーランドやホテルを経営している程度の中小企業には無理でした。私は三井さんには足を向けて眠れません。

読んでるか？文京区区議会ならびに建設委員会、あと区長。今大事なことをいったぞ。

ラクーアのリニューアル大成功でますます価値が上がった後楽園＝春日の駅周辺
ルサンク跡地に建つマンションは坪700行くかもですね

>>11070 匿名さん
客寄せパンダ的に募集賃料を割り引く、フリーレントの延長と定期借家の抱き合わせでしょう。地価や賃料に見合う売上が経常的になければ違約金払って2年で撤退です。それまで判断を留保しても良いと思います。

>>11073 名無しさん
どこも行列ができているからその辺はあまり心配していないな。
確かに先日ラクーアをパクったみたいな施設を併設した新築大型マンションの商業施設であったアレは酷かったが、さすがにそういうことはないかと思う。商圏の人口や世帯年収が高い地域だから。

出たで

8年間事業中断のマンション、取り壊しへ
https://news.google.com/articles/CBMiOWh0dHBzOi8vbWFpbmljaGkuanAvYXJ0a...

姉歯建築などと違い実際には問題なく使える建物だっただけに虚しい十年間でしたね

最高裁で法令違反の建物であると確定してしまったがね

購入者からも訴えられた

>>11073 名無しさん
どこかの施設はブランドもののアパレルを中心に2年もしないうちに撤退しちゃったけどな。ああいうのは四方八方から人が集まれる内陸部に作らないと。

東京ドームの集客力を考えるとラクーアでの商売は儲かると思うんだけどねえ。
人不足の昨今では新しい店を開けるにも一苦労だよ、求人も最近はなかなか大変。儲かると分かっていてもなかなか店を出せない会社は多いだろうな。

毎日新聞ウェブ版
アクセス・ランキング２位
https://mainichi.jp/ranking/

文京区がまた有名に！

また地価上がってしまうな。

ルサンクの元購入者さん達マジで可哀想
当時買えてれば資産が千万単位で増えてたのに

>>11081 匿名さん
また反対運動の人がメールで記事を見るように全国の会員の皆さんに要請したんでしょ。

ル・サンク事件にかかわる全国の会員が多数ということですね

>>11081 匿名さん

毎日新聞ウェブ版
アクセス・ランキング１位
https://mainichi.jp/ranking/

文京区がさらに有名に！

なんか文京区民的に恥ずかしいな。こんな騒ぎが起きる事自体が恥だ。

NIPPOが絶対高さ制限がかかり既存不適格になることが分かっているマンションの建設を強行したからかと思いますがいかが。

高さ２２メートルの範囲内で建てていれば建築計画の修正で済んだものを、高さを直せず解体・撤去の決定になったようですが。上層２階を削って解決することは考えないのでしょうか。

なんか、NIPPOがかわいそうに思えてきたよ...なんでここまで言われにゃあかんのだ。

仕方がないじゃない。文京区の要請に従わなかったのはNIPPOだけのようだよ。

目白新坂の積水ハウスは施行予定の絶対高さ制限を超えていたので建築計画自体を作り直すことをしている。

ルサンクスレでこのマンションは合法だった！と言う話が出回ってますよ？
であればコレを解体するなんて文京区の住環境を最悪なものとしますね。
反対派住民も彼らの代理人弁護士もそして建築確認を取り消した審査会も、
マンション解体時の騒音、振動、塵埃などの酷さへの想像力に欠けていましたね。

「ルサンクの場合は現行計画で東京都は建築確認を下しますよ！

すなわち現在の駐車場は東京都建築安全条例第32条6号に適合していると言うことは安全条例を造った東京都には直ぐ分かる。
それと駐車場は施行令第１17条2項が適用され別建物であるから１００㎡区画を免れること。
同時にサブエントランスの開口部分では当然施行令117条2項は適用されないので直通階段A,Bは別建物ではないこと。
と言った所も東京都は完全に理解します。
残念ながら同じ東京都出身でも審査会の河島議長はこの辺の理解が不足というか完全に混乱した判断をしていたため逆に自信を持って建築確認を取り消してしまったんですね。
ただ地裁の裁判長はこの辺を良く理解していたのは流石でした。
もっともデベ側が直通階段A,Bは駐車場の避難階段とみなされるとは一言も主張していないのでいたしかたなかったのですが・・。

さて東京都建築安全条例第32条6号について具体駅に確認するのは駐車場（車路の付け根）の東西あるサブエントランスドアが施行令第123条2項6号に規定する特定防火設備（防火戸）であること。
この防火戸は駐車場部分に有るのでその先にある直通階段A,B（1階～2階部分）は駐車場の避難階段とみなされること。
あと確認するのは駐車場側に直通階段Bから２ｍ以内に防火戸以外の開口部が無いこと。
くらいでしょうかね？」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/5784-5983/

絶対高さ制限が発効したので、２２メートルの高さでの話になりますがね。

名称はル・サンクのままですか？　イメージ良くするなら名称変更するものかと。

ル・サンク・リターンズ・フロム・ヘル とか

ルサンクは実は合法だった？
それで解体されるってことは冤罪で死刑！ってことですよね？

だったら再審請求して命を救ってあげた方がエブリバディハッピーじゃないですか？
特に近隣住民は解体時の騒音・振動なんかを被ることが無くてモストハッピー？

NIPPOが解体すると決めた案件なのでね。
他の解決としては上層２階を削って設計するのが妥当なところ。

東京都相手に国家賠償を求めている裁判には無理があると思うけど、NIPPOは107億円の賠償が認められることに望みをかけているようだから、裁判が終わるまで大きな動きはないだろう。

総合設計制度を使えば22mを超えられます

>>11075 匿名さん
>審査会は15年、1階駐車場が災害時などに直接屋外に出られる「避難階」に該当せず、避難階段もないと判断。都条例の安全基準を満たさないとして建築確認を取り消した。

この毎日新聞の記事は実に簡潔に纏められていてさすが毎日でしたね。
>11092 では何言ってんだか？ですが？
要は地下駐車場に避難階段がないと言うことただ一点で解体！なんです。
ところが地下駐車場には避難階段が２つもあるよ！と言う話が出てきた。

ルサンクには建物側にA、B、Cと３つの階段があって駐車場側でも使用している。
A、B階段は避難階段仕様ではない
階段Cは避難階段仕様だがあまりに遠すぎて駐車場の避難階段とは認められない
と言うことで解体！なんです。
ところがA、B階段は見ようによっては避難階段仕様だよね？
だったら合法だから解体はもったいないよと言う話が出てきた。

駐車場からは２つのサブエントランスを通じてA、B階段に行くが
このサブエントランスのドアがいわゆる防火戸だったらA、B階段は避難階段仕様となる。
と言うこれも実に簡潔な話ですね？

実際に駐車場場が火災になったとして避難経路を見てみると
サブエントランスドア（防火戸）を開けて屋外に出てA、B階段（C避難階段も可）から地上に登る。
サブエントランスドアを開けて出て閉めた段階で駐車場からの避難はほぼ完了ですから、
これって全く安全そのものではないですか？それどころか２方向の避難経路があるわけですからそこらのマンションと違って超安全です。

玄関開けたらサトウのゴハン、防火戸開けたら避難階段！
さらに笑えるのはこの避難階段仕様を要求しているのは東京都だけなんです。
全国津々浦々ではルサンクは無罪！死刑になることないんかないんですね。

東京都でなければという主張はナンセンスってことが分からないのかしら。東京都内の建築計画なのだから。

>>11099 匿名さん
NIPPOは総合設計を使う気はないようですよ。開発許可も取り直しになるし厄介なのでしょう。

>11101 匿名さん
ナンセンスってことはないことがわからないのかしら？
建築基準法本体と自治体の条例では格が全然違うのですよ。
東京都迷惑防止条例で死刑になりますか？と言う話です。
とはちっと違うとしても、東京都建築安全条例の場合は裁量が効く、なので東京都建築審査会は
「A、B階段は見ようによっては避難階段仕様だよね？」
って言う裁量と言うか気づきがあれば死刑にはならないんですよ。
だって実際には安全に避難できることは簡単に分かるんだから。
東京都建築審査会はルサンクが死刑になると知りながら建築確認を取り消した！
これは許せん！！

>11047 匿名さん
「ルサンクに関しては権限外とはいえ区からも近隣に配慮を求める7項目の要望がNIPPOに対して出ていました。」

ってウソですよね？
高さ２０ｍ以下にしろ！を筆頭にした７項目は近隣住民がデベに出したものです。
基本設計を見ての要望なので多くが実現不可能な項目ばかりです。
それにしてもこの要望を文京区が出したなんて役人にゴマ擦り過ぎすぎですね？
依田サン？

NIPPOが解体する決定をしたことに不平不満があるならNIPPOに言えばいいのに。

NIPPOは近隣住民に散々煮え湯を飲まされたわけだから、こんな７項目の要望は
一つとして答えてやるもんか！と思っているでしょうな？
既に高さは２２ｍで決定だし

それと高さが２２ｍに下がったからと言って日影は決して改善されない。
日影規制いっぱいに建てるのは当然なので、日影時間も全く同じとなる。
そして高さが２２ｍと低くなった分を北側に寄せるから、圧迫感は悪化するのも当然。
現在のカタチは地面より少しだけ高い北側の駐車場棟があるので、圧迫感は激的に少なかったのにね？残念でした北側の方！

>>11106 匿名さん
東京都建築安全条例で窓先空地を設けることが求められるので、駐車場（北棟）の部分を住戸に替えるのが容易いわけではないですよ。

>1107 匿名さん
２２ｍもあれば窓先空地くらいでは空いた感じはしないでしょう。
現在と違い建物は壁のように北側に向かってそそり立つので圧迫感はハンパなくなりますね。
なので文京区の住環境悪化です。

北棟には「ハナレ」が造られる予定でしたが。ハナレが調理のための台所はあるものの就寝の用途に使ってはいけないになっていたのは、住戸に求められる基準を満たしていないという理由だったとか。

>>11109 匿名さん
というか、居住スペースに不向きな空間を「ハナレ」と称して高額住居のオマケにしただけかな

オマケの部分を高く売ったのですよね

北棟は自己日影になるため、居住スペースに不向きです。その部分に「ハナレ」と称する空間を造って売っていました。

>11112 匿名さん
普通は日影規制ギリギリに、北側へ階段状に迫ってくる壁を造らずに
ペッタリした駐車場棟にハナレを造って圧迫感を無くしてくれた
現計画はちょっとない住民寄りの設計でした。

解体時は凄まじい騒音・振動や排気ガスなどで正に地獄と化しますから近隣のご高齢者の寿命にも影響すること必至です。
ルサンク存続の署名集めでもされたらいかかかしら？

>>11113 匿名さん
瓦礫搬出のための大型ダンプが何台あそこを走るかと思うと、地元住民にとっては悪夢でしょう。とはいえ反対すればあと何年あのくだらない工作物とつきあわされるかわからないわけですし、思案どころですね。

最高裁でNIPPOが敗訴したから解体するしかないですね。解体を決めるまでに時間がかかり過ぎたくらいでしょう。

裁決取り消し訴訟を起こしてなければ他の解決があったかもしれない。知らんけど。

>11114 匿名さん
その通りですね！
大型工事車両が通行するにはまた一方通行を逆走することになりますよね？
ルサンク建設工事の時はただでさえ流れの悪い春日通りの登りが渋滞してもう大変でした。
最近では逆走部分の沿道にマンションも建ったので、マンション住民に逆走反対されたら通行できないのではないでしょうか？
逆走ではなく、巡行で通行することも検討する必要もあるかと思います。
ただこれはこれで沿道住民が反対するんですね？
本当に思案のしどころかと思います。

多分一方通行に従って通行するのは誰も邪魔できないとおもいますね。
今の文京区の区政や世論の流れを見ていると、おそらく路側帯やガードレールにダンプが接触したり乗り越えて通行しなければいけない場所は文京区が率先してラインを消したりガードレールを撤去したりすると思いますね。文京区は変わってきていると思います。

新渡戸稲造旧居跡の件はそうでしたがね。随分と小日向のことにこだわりがある人のようですね。

>>11119 匿名さん
こだわりはないんですが、あれはエポックメーキングな事態だったと思います。
見ざる聞かざるに徹していた文京区にしては洒落たことをすると驚いたものです。

そういえば六角坂の通りに面した新築マンションも、ガードレールを外して工事をしやすくしてあげていましたね。

文京区のやっていることは斡旋といいつつも、かつては反対している人の意見を伝えるガキの使いレベルだったと思うんですよね。でも今は文京区民の全体に目配りして、声の大きな何かの組織に属する人達だけでなく、所有している土地を最大限活かしたいという普通の庶民の個人の声に耳を傾けてくれるようになったと思います。

>>11121 匿名さんは小石川の人ではないですね。小石川大神宮跡地のマンションのことなら、ガードレールを外した事実はありませんよ。

>>11122 匿名さん
文京区の斡旋はもう少し周辺住民のことを考えてもいいと思っている人は多いはずです。

中国共産党なら反対運動してる市民を家ごと埋めてそこにタワマン建てそう

>>11124 匿名さん
周辺住民と言っても多様な意見があるからね。
地域の不動産価値が高まるような物件に建って欲しいと思う人もいるし、よそ者に来てほしくないという人もいるでしょう。周辺住民と言っても十把一絡げにはできないですよ。

また文京区でも後楽園や小石川など、物件が建つことで周辺の不動産価値が上がっている地域の人と、そもそもビルの更新がおこらず停滞している地域の人とでは、物件ができることへの反応は大きく異なるでしょう。停滞している地域には新しい風を呼び込むような良い物件を建てて、周辺住民が良い経験をすることが大事ですね。

小日向とか反対運動が盛んなイメージ

>>11128 匿名さん
第一種低層住居地域の人が戸建て以外にアレルギー反応を示すのはそれはそれでわからないではない。

>11118 匿名さん
「一方通行に従って通行するのは誰も邪魔できない」
と言うことになるのではないか？と思います。
ルサンクで確か巡行で障害になっているのはガードレールなどではなく、路側帯の白線だったかと？
であればこれを消さなくとも「白線は路肩」ではないと文京区が判断するだけで、大型ダンプが走行可能になります。
つまり路肩とは路端から５０ｃｍであると区の条例に書いてあるからなんですね。

これですね
いやはや見つけるのに苦労しました
https://krg106.legal-square.com/HAS-Shohin/jsp/SVDocumentView

これ
(路肩)
第七条　道路には、車道に接続して、路肩を設けるものとする。ただし、中央帯又は停車帯を設ける場合においては、この限りでない。
2　車道の左側に設ける路肩の幅員は、〇・五メートルとする。
3　車道の右側に設ける路肩の幅員は、〇・五メートルとする。

>>11118 匿名さん
いやいや、大型とは限らないですよ。中型で台数を1.5から2倍にすれば問題ないでしょう。六角坂で渋滞がおきるかもです。

>>11127 匿名さん
利便性と多様性とラブホテルの化学反応で爆発的な地価高騰が予想される湯島が文京区内では最強

ともあれ皮肉もここまでにしましょう、逆走を認めるのは誰のためでもない六角坂周辺に住む人の住環境を守るために必要だということですね。

私はそんなことより、東京ドームがなくなっちゃうんじゃないかと不安だわよ

巨人、築地市場跡地への移転計画が再浮上　東京ドーム親会社の三井不動産が再開発事業者に名乗り　悲願の自前球場か
https://news.yahoo.co.jp/articles/72f443e612401eb7d24c646e5c7f21adf198...

>>11131 匿名さんのURLは不正だね

名前が東京ドームシティじゃなくなるのが不安。船橋はLaLa arena TOKYO-BAYだよね。LaLa city TOKYOはやめてほしいだわよ。

LaQuaの正式名称は小石川温泉ですね。

>>11136 マンコミュファンさん
巨人が所有する球場ができるのであって、東京ドームが引っ越すことはないですよ。
読売はＪリーグができたときにも社名を冠した読売ヴェルディという名前にこだわりましたし、読売ジャイアンツスタジアムぐらいの名前がついたはずですが、そうなっていません。資本参加しているとはいえ、東京ドームと読売新聞社は別会社ですし、三井グループの傘下ですから無くなりはしないと思います。巨人戦の開催数は減るとおもいますが、イベント会場としての機能はさらに高まるでしょう。

>>11140 匿名さん
Xでアリーナになるってウワサも見かけました。近々サッカー関連の施設ができるようですし、野球からサッカーに鞍替えの可能性アリかもと思っております。

>>11141 匿名さん

そうみたいですね。

>>11141 匿名さん
築地に野球場ができるとすれば、読売ジャイアンツが所有する読売ジャイアンツ築地ドーム（仮称）ができて、ノウハウのある東京ドームが運営を請負う形式なのかなと想像します。このスキームの利点として、東京ドームを完全休業させて現地に建て替えができるというところですね。

築地の球場で興行をやって収益をあげながら腰を据えて再開発ができるので、神宮外苑のように別なところに球場を新築して現在の球場を崩すという段階を踏まなくてよいという利点があります。東京ドームシティは劇場や遊園地など、収益を上げている施設が球場外にも広がっていますから合理的だと思います。

>>11137 匿名さん
外部リンクなのでログアウト状態になってしまうようですね？

文京区例規集システム画面から第１０類建設から１５番の
○文京区が管理する特別区道における道路構造の技術的基準に関する条例
を選ぶ必要があるようです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/jore/reikisyu.html

ついでにル・サンクと宝生ハイツと湯島のラブホも築地に移転してほしいですね！

路肩の件、条例は上位法の道路構造令に沿っているので、50cmの根拠は条例というより道路構造令ではないでしょうか。
https://www.mlit.go.jp/road/sign/pdf/kouzourei_3-2.pdf

道路法第47条に基づく「路肩」を規定しているのはこちら
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=336CO0000000265#Mp-At_9

道路構造令、文京区が管理する特別区道における道路構造の技術的基準に関する条例は
道路法第30条に基づく政令、条例です。
詳しくは国土交通省にお尋ねを。

六角坂を順行で通行しようとする場合、文京区からの認定を受けられるとしても幅員2.3メートルの工事車両まででしょう。それを超える車両は通りぬけられない。現地に行ってみた人でないとわからないでしょうが。

本来はセットバックして幅員4mが確保されないといけないはずなので通行車に罪はないと思う。

>11147 匿名さん
元々はその通りなんですけど自治体に寄り路肩の定義がことなるようです。

「路肩（路肩が明らかでない道路にあつては、路端から車道寄りの〇・五メートル」

現在文京区では路側帯の白線が引かれている場合は「路肩が明らか」としてこの白線を路肩として捉えています。
なのでこの白線の内側が車道幅になります。
そうすると例えばルサンク巡行では車道幅が２，５ｍ以下となってしまうので、１０ｔダンプが走行不可となってしまう。
これではいけない！と言うことで今後は白線は無視して条例通り路肩の幅員は５０ｃｍとして運用しようとしているようです。
であれば１０ｔダンプのルサンク巡行が可能になるのではないか？と推察します。