固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART8】

固定金利の諸君、5年固定0.48に借り換えたまえ。

>1
借り換え時の諸費用はいくらですか？

>2

横レスだけど。
おそらく30数万円ぐらい。残債の額にもよるけどね。

じゃあ、フラットにしてる意味ないじゃん。

借り換えは登記簿書き換えだけで10〜20万くらい掛かるでしょう。
あと返済期間前の一括完済時も費用が発生するから、50〜80万くらい掛かるのが普通では？

フラットは手数料だから、全額繰上げ時の保証料返金が無いのが痛い
ネット銀行も手数料だから、保証料返金が無いが普通は変動にするのだろうから微妙
優遇幅次第なのかな
そう考えると、都市銀行の固定や変動優遇が少ない方なら、
保証料返金で借り換えが得なパターンが多そう。
20万ぐらい保証料返金があれば、すぐに金利差で回収できるのかな？

あと今借りてるローンに八大疾病保障等が付いてて、借り換え時に付いてなければ、本当に後悔することになるかも。

あれ、保証料の返金って、そんなに少なかったっけ。
私の場合、借りてから3年程度で借り換えたけど、
8割程度戻ってきたような。。。違うのかな。

それと、一括返済時の費用も、そんなに掛かった？
う～ん。私の記憶では、当時の残債が4000万近くあったけど、
借換費用全額で、40万円かからなかったような記憶があるんだけどね。

借換え諸費用は、
3,000万円、30年返済の場合は約80万円、
2,000万円、20年返済の場合は約50万円程度となります。
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/10376/

>1
10年固定ローンなので借り換えのメリットありませんよー(*・∀・*)ノ

フラット手数料0.5％だよ？
3000万借りても15万
返戻金とかどうでもいいわ

>10

保証料の戻りによるんだね。私が借りていた旧中央三井信託では、
8割以上の保証料の戻りがあったので、差し引きだと、
50万とか80万なんて費用が掛からなかったんだけど。
金融機関によっては、あまり保証料を返してくれない、
ということなんだろうか。

元金均等だと、保証料2割安くなるのでお得ですよ。
ローン減税減って3000万のときだから、元金にしました。

他スレからの転載だけど。。。

保証料戻りは大体手数料として5％取る所が多いですね。５０万円だったら２万５千円。
後、一律数千円～１万円くらいな所も有ります。住信なんかは手数料無料です。

それと、保証料の戻ってくる額に借入期間が長いと戻りの額で不利になると言う事は有りません。
正確に言うと保証料は借入金額と期間で金額が決まるので借入５年後に借換ようが１０年後に借換ようが残債の額と残りの返済期間が同じなら１０年後に借り換えたほうが保証料で損をするような事は有りません。当然１０年後の方が残債も残りの借入期間も少なくなってますので保証料の戻りは少なくなりますが、当然借り換え後に払う保証料も少なくすみますので。

３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

三井住友信託は三大疾病保障付けるとプラス0.3%掛かるので、実はそれほどお得でもない。
まあ病気にならない自信があるなら付けなくてもいいだろうけど。

そのような方は、８疾病のＳＢＩかな、迷うところではある。
が、
手数料なので返金は無い、

繰上げ予定の無い、ぎりぎり変動なら
ソニー銀行の0.599%にかぎる。
ただ、こちらも、
手数料なので返金は無く、

繰り上げれば繰り上げるほど、割高になり
ローン減税後繰上げすると0.7%程度になる
（それ以前に、借替（変動は低いから固定へかな）とかで繰り上げると当然、手数料利率２％に近づく）

ネット銀行は短プラ連動ではないですよね？
変動でもメガバンクや地銀とは違いますよ。

勝手に基準金利が変わりそう。

もはや短プラ自体が存在しない。

固定だろうが変動だろうが、長く借りないこと。
5年あるいは10年まで。

低い金利で短期で返済。
これが基本。後はローン減税と手持ちの金との兼ね合い。

じゃあフラットは意味ないってこと？

フラット２０ってありますよね？
あれって、２０年で完済するように月々返済になりますか？
そうすると、ローン減税も不利だし、月々の返済額も多くなってしまうのでしょうか？

前スレにでてたの当初５年固定0.48%と当初２０年固定1.78%のミックス
気になったので試算してみました。

フラット35Sが団信込み4136万円なので
ちょうど、団信分ぐらい節約できそう
（団信でなく収入保障保険でも100万ぐらいは違いそう）

法人税20％台明記きたな
これはインパクト大

首都直下型地震が起きれば株価は暴落する。

直下型地震が来ると思うなら、マンション売って賃貸にすべき。

一生賃料払い続けるのかローン組んで家買うのかの選択。
貧乏人は身の丈にあった借金で頑丈な持ち家選ぶしかないな。

頑丈な家は身の丈に合った借金で買えるの？

郊外なら安いから買えるよ。

郊外ってどこですか？
都下？

埼玉、千葉、神奈川の主要駅じゃない徒歩10分以上なら安いよ。
三多摩でもいいね。
貧乏人は無理して借金してリスク抱えちゃ駄目。
金利以前の問題ね。

＞３２
足立区だよ

借り過ぎの問題をクリアすればローンの選択は自ずと決まる。
今なら5年固定の0.48%だろうな。

三大疾病保障付けたら0.78%で、それほどお得ではない。
五年で完済するなら不要だろうけど。

借りるならたしかに5年固定終了がベスト。
そんな私は固定君とバカにされてる10年固定組です。
がしかし、仲間は多そうだ♪

>36
それはどこの銀行でも同じことが言える。
住信SBIの8大疾病なんて、適用されるケースは殆ど想像が出来ない。
あくまで金利だけで話をすべき。

>37
10年固定はここでは固定派になるの？
それは変動でしょ。

>38
銀行にもよるが最初から疾病保障込みの金利もある。
プラス0.3%は取り過ぎ。
５年後は変動になった上に１％超えちゃうよ。

>39
あのね、それはローン免除になる条件が違いすぎるんだよ。
0.3%とるだけのことはある。

>40
具体的に。

メガバンクの団信って三代疾病保証ついてるの？

10年固定で完済の方が少ないでしょう。
それだと最近は5年固定の話が多いけど、5年固定で完済前提なの？

フラットは５年固定に借換えて、繰り上げ返済しなさい。

相変わらずの煽り合戦か。
固定とか変動の前に借り過ぎ注意だろ。
借り過ぎなきゃ固定も変動も大差なし。
10年も金利固定して11年目の金利が怖い程残債残るなら明らかな借り過ぎ。

10年固定は固定期間終了後の優遇幅が低いからな。
三井住友信託の５年固定なら、優遇1.72。

>49
5年後は三大疾病保障付けて1.075%。
言うほど安いと思えない。

利率でなくて、総返済額と、年間の
返済額のバランスで考えるべきと思う。

残債が1000万を切れば、普通なら
残債≦金融資産になるだろうし

今は、減税期間は金利手数料の負担が無いのに
なんで、わざわざ、金利を余計に払うのか理解できないのだけど・・・

三大疾病の団信って相場は0.25%くらい？
三井住友信託は少し高めなんだね。
そもそも住宅ローンの団信に金利上乗せするならローン期間中のみ民間保険を充実した方が得のような。
三大疾病だけでは不安あるよね。

>50
>53
三井住友信託の三大疾病は高い金利とるだけあって優れている。
まず、住信SBIは金利上乗せが無いから、内容も論外。
「いかなる業務にも従事することが出来ない状態」なんて寝たきりしかない。

三井住友信託の三大疾病は、
ガンは「診断確定」、
脳卒中・急性心筋梗塞は「60日の労働制限」でローンがチャラになる。
高いだけあるんだよ。

>54
参考になる。ありがと。
ただ、「60日の労働制限」って、どういうこと？
診断書に記載されていればＯＫ？
60日も入院させてくれる病院なんて、いまどきないよね。

3000万75歳まで逓減型のがん保険に月々3500円程度で入るような感じでしょうか？


みずほは選べるみたい0.3%
https://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/customer/life_insurance/hika...
ＵＦＪは7疾病＋一時金
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/bigseven.html
SMBCは8疾病だけど46歳で保障内容が違う
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/anshin/shippei.html
ソニー銀行
http://faq.moneykit.net/faq_detail.html?id=1220402&category=131&pa...
住信SBIは8疾病
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_8shipei_p

>52
10年で返済なら結構なことじゃないか。
どの辺りが痛いのか。

いくら低利で借りても、地価や物件価格下落で資産価値が減少してるなら無意味だな

>55
入院を60日するのが条件ではなく、自宅療養にせよ労働を制限されればよい。
最終的には診断書により判断。

>56
個人的には、みずほが一番良いような感じがします。

生保会社のガン保険とか月々4000円とか払っても、受け取れる額の総額は数百万程度に比べたら
団信オプションも高額保障（数千万）の特定疾病の保険相当で悪くないと思うけど

ようは、疾病の種類とかでなくて、仕事が続けられなくて、収入が途絶えてるけど、生きてるときが困るので、うちは、
就業不能保険にしました。これなら怪我病気なんであれ、仕事できない理由が、医者の診断であれば、月額受け取れるからよいかなと
月々3500円で30年間、月々15万、5400万保障なら悪く無いかなと思うけど

団信オプションも、返済途中でつけたり、やめたりできれば、考えるけど

0.3%増しで0.48%が、0.78%になるのは割高な気がしますね、

就業不能保険良さそうだね。
病気の種類より就業不能になった時困る話だから。
どこの保険会社が良いのだろう。

就業不能保険とか精神障害対象外の奴があるから注意な
普通は傷病手当金の一年半以上かかる疾病なんかないから
精神障害対象外の就業不能保険ほど無駄なものはない

就業不能の民間の認定基準なんて無茶苦茶キツいから
公的給付なら一部労務不能でも保障がおりるが民間の就業不能保険は全部労務不能じゃないとおりない
つまり元の仕事はできなくても軽微な仕事ができるならおりない
高度障害にならない長期の全部労務不能疾病なんて、凄いレアケースだよ
はっきり言って精神障害だけといっていい

1年半？半年じゃないの？
鬱病の保険なんてあるの？
鬱病でも働いてる人いるのだから、認定されなくて当たり前じゃない。

普通の医療保険を充実させるのはどうだろう。
民間と都民共済などを組み合わせるなど。

一年半だよ
傷病手当金は精神障害おりますよ

うつ病じゃなく神経症やうつ状態でも傷病手当金はおります

傷病手当金だけじゃ不安だからの話ではないのですか？

精神疾患以外の事実上、一年程度限定の所得保障上乗せのための保険に入る必要ある？
しかも認定はかなり厳しい

まぁ、少なくとも、ガン保険や三大疾病、八疾病よりは、適用範囲広いし

精神的にタフだから、
精神病の互助は要らないなぁ、それだけ余計な保険料かかるわけだし

たぶん、医者から働けないって診断書ででも、IT系だから、ネットとPCで稼ぐと思う。
それすら無理ならたぶん、高度障害だと思う

俺も精神病の保証はいいや。
それより病気で長期入院した際の保証が手厚い保険がいいな。
病気の種類に関係なく保証が手厚い保険はないかな。

若い解きは 肉体も精神も強いけど 年とると意外に精神も弱くなるケースも多い
今は なんともなくても 嫁さんが死んだりペットが死んだりしたりしたら 精神に支障が出たりするケースも 最近 多いよ

大企業の100人に3人はうつ病らしいな
誰も自分がうつ病になるなんて夢にも思ってないって

うつ病だから働けないってこともなかろう。
普通は病院行き薬飲んで働くんじゃないの。
そこまで心配したらキリがない。
病気やケガの手厚い保証をローン期間中入っとけばいいんじゃないの。

いや、うつ病休職者が100人に3人いる

ポックリ逝く分は困らないんだよね。
団信で居住費チャラ
学資保険で教育費補填
遺族年金で最小限の生活費
生命保険でなんとか今まで通りの生活
嫁さん働いて、多少余裕をもってもらう感じかな？

困るのは、長期療養で足手まとい状態
数年程度なら良いと思う
休職扱い、傷病手当、失業保険、医療保険で一時的にには持つのだろうけど
数千万のローンに充てるには足りない
介護で嫁さん働けないみたいなやつかなぁ

長期療養のあいだでも、フラットの団信って払い続けないといけないよね？

やはり借金早く返済した方がよくね。

収入保障保険で払込免除特約つけると以後の払込免除で保障は継続

>>81
すいません。もう少し詳しくお願いします。
収入保障保険は適用になるケースが少ないのではないのですか？

いまどき病気で長期療養になるケースは三大疾病くらい

あと収入保障保険には就業不能特約をつけられるものもある

難病指定されてる病気っていっぱいあるし、3大疾病だけでは中途半端な保障に思える。
まあ、一番の安心は借金を早く返済することなんだろうが。

フラットは一切繰り上げずにタイミング見計らって一括繰り上げが基本
当面、繰り上げはもったいない

フラット以上に変動や短期固定の方が今繰上はもったいない。
しかし借金自体がリスクであることに変わりなし。
返済しない限り銀行に家取られるリスクは残るのだから。
病気でもね。

期間を短縮せず、返済額軽減で繰上しとけばリスクも金利も減らせる。
格安賃貸並みの支払い額にしとけば、病気になっても保険で何とかなるよ。

変動は今の金利がもったいないからじゃなく、金利上昇不安で繰り上げてるんでしょ？
フラットとは全然違う

運用してインフレ待ちのためにフラットで借りたのに、なんで繰り上げなきゃならんのだ 繰り上げるなら最初からフラットで借りない

変動はマイナス金利だから繰り上げない。
フラットはプラス金利だけど繰り上げない。

現在どちらが得してるかは明らか。

インフレ待ちの間に病気になり、ローン払えず銀行に家取り上げられたりして。

>91
それはおまえ。

繰り上げ資金を浪費する訳じゃないんだからその指摘はトンチンカン

インフレ待ちして早何年？

早１ヶ月

浪費はしないが投資はするんでしょ。
首都直下型一つでストップ安何日続くか。
家も被害受けたらダブルパンチ。
おまけにケガしたらトリプルパンチ。

可能性の極めて少ない悪いこと想像するなら変動にもいくらでも例示できる訳で
俺はそんな馬鹿なことやらないけども

首都直下型地震を可能性が極めて少ないと言えちゃうのがね。
いつ起きてもおかしくないと言われてるのに。
3.11の時の株価とは比較にならないくらいストップ安が続くよ。

そんな心配するのにハイパーインフレの心配はしないんだね

ハイパーインフレの期待だけして、壊滅的な被害が予想される首都直下型地震のリスクは無視するんだ。