管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。
[スレ作成日時]2014-05-04 09:08:14
＞理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたらいいだろうかと、フロントに質問がきました。
無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。
＞例えばの事例で書き込んでいるのですよ。 そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。
管理会社の立場は3ヶ月間は督促しましたが回収できませんでしたので、あとは管理組合の規約に従ってどうぞで終わりさ。
契約ではそうですね。後は管理組合の規約に従って対処していけば済むことですね。
少額訴訟でも訴訟でも理事長がやりたければ自分でやれば良いです
管理会社は必要な書類の提出等は行えますが
裁判には理事長本人が出席する必要があります
面倒なので弁護士にまかせて支払督促にしています
管理会社については、まぁ何にしろ人間関係です
へーこらと言うことばかり聞いているようなフロントもいりません
今書き込みのあるフロントのように、文字だけでも十分鬱陶しい人間は担当としてはいりません
きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
＞無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して
立派な理事長で、これを実行すればかなり解決できると思いますが、輪番で理事になり、アミダで理事長になった場合、ここまでしてくれる人はあまりいません。
こういう立派な理事長が出現するまで放置すれば、事態は悪化します。
そのために、委託契約の中に「督促手順」を記載し、その通りに管理会社にさせるのです。
管理会社は以下をしてくれるはず。
1. 管理組合名で督促状を発送
2. 管理会社として「放置すれば、理事会としては次の段階（法的措置等）に進まざるを得ない旨伝え」、
滞納金の納付予定を確認する
3. 法的措置の方法の説明、実務の代行（弁護士の紹介、弁護士への依頼書類の準備（理事長はハンコを押すだけ））
＞弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
たいていの場合、管理会社は弁護士と顧問契約しています。そこで５万くらいでやってくれます。
１４０万以下の支払請求訴訟なら、司法書士でもできます。
＞きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
賛同します。なかなかいませんけどね。
できれば、管理業務主任者資格を持っている程度の専門知識が欲しいですね。
問題を社内で共有し、協議して解決策を提示できるような会社なら安心。
＞数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
とんでもない。
管理費等は家賃のように毎月発生するものです。
１年払えない人は、今後も払えない考えるべきです。
早期解決は、急務です。
管理費は滞納しているけれど、住宅ローンは払っているという区分所有者はたくさんいます。
一般的に管理費の請求はローンの請求より甘いですから、後回しにされます。
一番簡単な方法としては、所有者が変わって、承継者が滞納金を全部払うことです。
長期未納が発生したら、住戸の担保設定の状況を調べるべきです。
住戸の売却価格－担保－滞納税＞滞納額なら、一応安心。
最近はローン会社もなかなか競売にかけてくれませんから、上と逆の住戸が増えています。
裁判所は、支払えという命令を出すだけど、回収してくれる訳ではありませんので
今後、組合を圧迫するようになるような気がします。
>無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。
手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！
脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。
うちは500戸以上だけど、今年度に入って2戸が競売にかかった。
何れも理事長が強烈に債権回収かけてたけど、抵当権者の担保実行でカタがついた。
そのうち1戸は市から差押登記されてたけど、担保権の方が先だったので競売された。
>脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。
まあ、そうなのですけど。
ほどほどってものがあります。
やりすぎると理事長ではなく、組長になってしまいます。
＞手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！ 脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。
知能指数に問題？
>79
あなたは、少額訴訟の提出の書類みたことないでしょう。
２枚あって、１枚目は、申立人の住所や名前、送達場所を記入と被告（滞納者）
の住所と名前、電話番号しか記入することはありません。
２枚目は、請求の趣旨となっていて、いつからいつまでの滞納金と遅延損害金
の割合を記入、紛争の要点については、返済状況の有無を記入するだけ。
これに、管理組合として準備するのが、修繕積立金等の額のコピーと遅延損害金が
規定されている細則のコピーを提出するのと、催促状況を記したもの。
これだけを提出するだけのことだよ。
費用は、訴額の１％（例えば４０万の滞納金なら４，０００円ということ）
こんなのを弁護士に依頼するの？依頼しても、訴状の記入するのは殆どが理事長だし、
証拠書類を提出するのも理事長が準備するんだよ。
弁護士に依頼すれば、訴状をもってきてくれて、これに記入してくださいと指導し
できあがったものを裁判所にもっていくだけのこと。
たったこれだけのことで５万円？
支払い督促も同じこと、３枚を記入して、これは裁判所にも行かず送付するだけでいい。
>79
少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。 その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。 そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。 但し、その情報は確認していなければなりません。
「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。 受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。 この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。
なんかここ読んでるとほんっとどこの管理会社に委託してるの？って不思議になりますね。
そんな糞みたいなフロントなんて見たことも聞いたこともない。
私も含めて滞納問題で管理会社のスタンスを説明して紛糾したこともなければ、委託契約に影響があるようなトラブルになったこともないでよ。いったいどんな説明の仕方をしてるのか不思議で仕方がない。
管理業務主任者の知識って言ったって、マン管、管業は基本的に持ってて当たり前ですし、それぞれ勉強会に参加するなどして知識向上に努めてるのが当たり前です。
会話が出来るかどうかなんて社会人としての基礎中の基礎ですし、相手が求める事を把握と会社としてお受け出来るか出来ないかの説明をしっかり行う事なんて、うちの大卒１年目のぺーぺーでもできますよ。
>86
あなたは、管理組合に滞納者がいて、組合が困っていたらどう対応するんですか。
督促は弁護士法に抵触しますから、管理会社としてはできませんので、理事でやって
くださいとでもいいますか？
それとも、弁護士に相談しなさいとでもいうのですか？
理事で簡単にできる少額訴訟や支払い督促、こんなものでも弁護士にいけですか。
やり方が分からない、理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく
説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？
それも弁護士法に抵触しますか？
あなたは管理組合のお手伝いをしているんではないんですか。
>>86
そんなものケースバイケースとしか言いようがないけれども。
管理委託契約書の範囲内でお手伝いをするとしか言いようがない。
管理組合にどこまで主体性があるのかわからないし。
皆が皆ここの人たちみたいに興味持ってるわけではない。
中途半端な机上の理論を振りかざす人もいれば、本当に勉強されてる人もいる。
その中でも、自ら率先して組合が動くべきと言う人もいれば、できれば管理会社に丸投げしたいと考えてる人もいる。
そういう人たち相手にバランスとりながら、近寄り過ぎず離れすぎずやらなきゃいけない。
所詮組合員や理事達も最後は自分が責任は取りたくないから、突然裏切られて手のひら返しで管理会社に全責任をなすりつける気が満々な輩も何度も見てきた。
議事録どころか打ち合わせ確認のエビデンスを残していても、平気で裏切る。エビデンスを楯にしても、客に対すること馬鹿と平気でこっちに責任をなすりつけてくる。
私は業務にはまじめに取り組んでいる。だからこそあなたの答えには、ケースバイケースとしか答えようがない。
ただ、間違いなく言える事は、自分が担当している管理組合には満足していただけるように常に心がけているし、みなさんが考えてるよりずっと管理組合の事を考えている。
管理委託契約書の仕様書や業務範囲をきっちり「双方」が理解することが必須。
それをなくして業務範囲を逸脱した助言や補助はあり得ない。当然の業務ではないと言う事を理解していない相手にこれをやるととんでもない事になる。
先ほども言ったが、平気で裏切るわけだから、もしも管理組合の考えに沿って、補助した結果がたまたま上手くいかず、理事会が組合員に責められることになった場合、全責任を管理会社（当然管理会社としてリスクの説明を行ってそれを受け入れるのエビデンスがあったとしても）にかぶせてこられた場合、会社はそのフロントを厳しく処罰することになる。
フロントも家族もあり生活もあり、再就職先も簡単には見つからない。だから原則からはいるのは当然だと思います。
＞理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？
教科書に書いてある事をオウム返しに言うのはやめましょう。実際、簡易裁判所に行って御覧なさい、滞納者の関係する金融機関を調べ上げろとか理事長より滞納者擁護の対策しかアドバイスしかしないですよ。
管理組合の長は組長だよ。マンションによっては「組合長」と規約で規定してる。
>>85
「少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。」
こういう、でたらめを書かないでくれるかな。
まず、少額訴訟なら「判決」、支払督促手続なら「支払督促」。
上記の裁判手続では「支払命令」だなんて出さない。
※支払命令という制度は今は無い。
少額訴訟は通常は「仮執行付き」判決となるので
確定しないでも、それだけで債務名義として強制執行は可能。
もちろん、確定すれば文句なしに可能。
（いずれも債務者の受領とかが必要だけどね）
支払督促手続は、債務者が支払督促を受領後２週間が経過して
その間に債務者から異議申立が無ければ、債権者が裁判所に仮執行宣言の申立をする。
要件が整っていれば申立が認められて、仮執行宣言付き支払督促が出され、
それは債務名義となるので強制執行が可能になる（こちらも債務者の受領とかが必要）。
で、不動産の競売だけれど
いずれかの債務名義に基づいて原告または債権者が裁判所に強制競売の申立をして
それが認められると、競売開始決定となる。
取立訴訟なんか不要・・・というか、
そもそも、取立訴訟は誰が誰に対して
どう言う場合に起こす手続だかわかっている？
>93
あなたは、取り立て訴訟知ってる？
訴訟という名前はついているけど、訴訟じゃないんだよね。
債権差し押さえ命令の申し立てをして、この命令書をもって
会社にいき、給料の一部を支払ってもらうんだよ。
当然、支払い額については、本人の状況を判断して設定されるけど。
＞管理費等の口座引き落としの銀行ぐらいはわかるだろうに。 勤めている会社が分かれば給料の差し押さえができるし。 何難しいこといってるの？
甘いね。そんな滞納なら滞納とは言わず横着と言うね。
滞納者は銀行は借金漬け、現金払いしか出来ない人を滞納者と言うのよ。
彼らはのらりくらりで5年間はある時払いで怖くない債権者と思っているよ。
>>94,95
やはり、強制執行のこと、ぜんぜんわかっていないね。
取立訴訟は、債務名義に基づく差押命令を送付された第三債務者が
差押債権者に「任意で」支払わない場合にだけ、
改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。
第三債務者が任意で支払うか、正当な供託をする限り、必要ない。
（というより、執行裁判所も認めない）
債務者の金融機関の口座を差し押さえたなら、
差し押さえられた金融機関（＝第三債務者）は、
債務者の口座に残高があれば、
差押債権者に対して支払を拒否するようなことは無い。
給与債権を差し押さえた場合、
まともな会社（＝第三債務者）なら、やはり任意で支払う。
取立訴訟を提起されて、それにより自社財産（特に銀行口座）が
差し押さえられると、いろいろとまずいからね。
もちろん、債務者が会社経営者で
その会社に対する役員報酬の差押命令は
任意に支払ってもらえないかもしれないから、
そうなれば、取立訴訟だね。
それから、支払額が本人の状況を判断して
設定されると言う仕組みは無い。
給与債権の差押について、民事執行法１５２条や政令に基づき
差押禁止債権（や差押可能範囲）が決められているが
債権者が差押命令の申立時に添付する差押債権目録に
あらかじめ上記を考慮した記載をするのであって
裁判所が本人の状況を勘案して支払額を設定するわけでは無い。
というより、民事執行法１５２条に反していなければ
裁判所は、その他の本人の状況なんか勘案しない。
滞納金だから競売できないなどと言うことは
民事執行法や他の法律でも、あり得ない。
滞納金だろうが、貸金だろうが、正当な債務名義であれば
不動産の差押は問題なくできる。
もちろん、無剰余取消の制度はあるが
それは滞納金だからと言うわけではない。
>97
先取特権である滞納金での競売がいかに難しいかがわかっていないんだね。
しかし、銀行や住宅支援機構への支払いができなければ、競売されますよ。
取り立て訴訟は、給与を差し押さえるのではなく、給与の中から一部を
支払うよう会社に命令書を送付するのだよ。
>>94
「支払い額については、本人の状況を判断して設定されるけど」
もしかして民訴３７５条の少額訴訟の規定（判決による支払いの猶予）
と混同してない？
この規定に基づいて少額訴訟判決で分割払いの定めがされても
これに基づく支払を懈怠したときには、
期限の利益を喪失することになるので、
強制執行するときには、分割にはならない。
それから、９７の取立訴訟に関する内容に誤りがあったから訂正
× 改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。
○ 改めて差押債権者が、被差押債権の事物管轄あるいは
土地管轄がある裁判所に提起するもの。
現実味のない書生っぽい書込みは辞めてくれ。
入門書のコピペは見てられないよ。
管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
>>101
>若し理事会の更新案が否決された場合は【三ヶ月事前通知】が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
この【三ヶ月事前通知】とは、どういうものですか？
たとえば、標準管理委託契約では、何条に規定されていますか？
(解約の申入れ)
第19条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
>>103
第19条は、「契約期間の中途における自由解除権」を規定したものです。
>>101 は、契約の満了時における契約の更新に関する問題であり、
１．管理組合が現在の契約の有効期間が満了する日の三月前までに、
管理会社に対し、書面をもって、契約更新の申し出をしない。
２．または、管理会社からの契約更新の申し出に対して、
管理組合が承諾の意思表示をしない。
のいずれかの場合は、現在の契約は満了日に終了します。
（契約の更新）
第21 条 甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。
２ 本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる。
未収納金の問題は基本的には取れなくなることだけでしょ
競売代金で回収できるわけないのは当たり前なんだけど
その先どうなるか考えてます？
管理組合の仕事なんて、普通居住者としては誰もやりたくない
煙があがっているだけでオロオロして仕事を増やすのは馬鹿としか言いようがない
他にやること無いなら理事会をいかに開催しないか考えた方が得策
もしくは防災訓練等々、有事の際に対応できる体制構築のために時間を使うべき
債権はある程度法律で守られている。損失が無いように冷静に対処するだけ
３ヶ月で他の管理会社が決まると思ってるのは管理会社変えたことも無い人間が言う論理ですね
最初から別の管理会社を用意しておくのが当たり前です
その契約形態を実現させるのに時間を使うより、他の管理会社にまずはあたってはいかがでしょう？
時間の無駄が省けますよ
>104
>>そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。 若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
更新も解約も出来る組合の意図が理解できていないようですね。
３ヶ月前に解約通知をだし、後は２～３ヶ月の仮契約を結び、
それから新規管理会社を決めて引き継ぎをすればいいんだよ。
>>106
現在の契約は、管理組合がなんのアクションもしなければ、
期間満了のときに自動的に終了します。
態々、第19条による解約を申し出て、期間満了の１か月前に
契約を終了させる意図が理解できません。
>態々、第19条による解約を申し出て、期間満了の１か月前に契約を終了させる意図が理解できません。
1ヶ月前に？ どこに書いてありますか？
再送
>更新も【解約】も出来る組合の意図が理解できていないようですね。
>更新も【解約】も出来る組合の意図が理解できていないようですね。
↑を再々送信する以外にコメントないです。
>>112
>↑を再々送信する以外にコメントないです。
八十坂を越えたあなたには酷な質問でしたね。
要するに、「管理組合は、管理委託契約を『更新する』または『更新しない』を
決めることができる」と言いたかっただけですね。
ご立派、分かって来たようですね。
毎年の通常総会で管理会社の更新か交代かの議案が提案されることは管理会社にはプレッシャーにはなるだろうね。
大半の管理組合は管理会社の言いなりになって臨時総会以外は管理会社の更新か変更かを審議できない様にされているのは管理会社の差金だね。
毎年の通常総会で現管理会社を更新するかしないかの議案を提案している管理組合の方はご一報下さい。
以前、委託契約は委任契約だとの判例で管理委託契約の自動更新が出来なくなった時に取り入れた管理組合が多かった筈です。
>>117
毎年開かれる総会議題の一つであるが、参加者の全ての方がこの議案の内容や必要性を理解しているとは思えません。「この議題の審議結果によっては管理会社の変更も可能なのですよ。」と補足説明をすると、ようやく皆さん少し理解するようです。本当に形式的な議題のような気がしています。
＞毎年の通常総会で現管理会社を更新するかしないかの議案を提案している管理組合の方はご一報下さい。
どこに？
>毎年開かれる総会議題の一つであるが、参加者の全ての方がこの議案の内容や必要性を理解しているとは思えません。「この議題の審議結果によっては管理会社の変更も可能なのですよ。」と補足説明をすると、ようやく皆さん少し理解するようです。
へー議案の要領の説明不足しか考えられませんね。
更新議案にしても管理会社の人気投票のバロメーター、次の理事会の参考に十分なると思います。
管理組合は管理会社の良い様に操られて理事長、理事会が組合員に信頼されていない様相を呈している。
管理会社は多くの組合を顧客に持ちます 支配下にある業者は管理会社の意向には逆らいません
組合が維持管理費を適正な額とするには個々の組合では力不足の感は否めません
日本にはまだ存在しませんが組合の連合が出来れば適正な維持管理が行えるかと思います
覚醒した理事長という個人の力では次の寝ぼけた理事長の代で維持管理は元の木阿弥となります
誰が理事長になっても管理会社のカモとならぬようなシステムが必要です
力不足の組合が集まっても良いアイデアが生まれるものではありません。
要は共有財産を他人任せではなく自らの手で維持管理する気構えのある役員を選べるかに関わっているだけです。
まんかんしが出てきたスレは
賞味期限切れです
まんかんし？何処に？
中味も分からずにスレッド違いとは情けないですね。
管理組合の共同体を構成すべき人材は マンション管理士 建築士 税理士が必須で 管理業務主任は不要です
可笑しな まんかんし が登場してますね。
皆さん何か言う事ありません。
口先だけで実務に精通していない、その上問題解決に当たり管理組合役員と汗を流すことがない。
私の経験では、彼らから出てくる意見は場当たり的で役に立たないものばかりである。
この様なマン管士が多いから、トラブルが起きていても、加害者も被害者も意見を聞こうとしない。組合役員が間に入ってオロオロする姿を見て情けなくなったことがあります。
↑失礼しました、ここは管理会社の事を書き込むところで、マン管士の悪口を書くところではありませんでした。お詫び申し上げます。
>>131
実務に精通していない この実務とは何でしょう？
組合に不要不急の工事を勧めて利ざやを稼ぐ
受託業務からピンはねをする
建物の瑕疵の報告を握り潰す
監督もしない業務から監督料名目で金をもらう
etc
この程度は理事を経験すれば誰でも解ります
実務に精通している131さんへ
完全に賞味期限切れ
まともな会話にならなくなった
135のような落ちこぼれ組には 従来のような組合の無知に付け込むビジネスが続かないことが理解できないようだ
新しいシステムで真の共存を模索すべきだが 135のような低脳には無理 次代には存在できない135
>管理組合の共同体を構成すべき人材は マンション管理士 建築士 税理士が必須で 管理業務主任は不要です
「まんかんし」の程度の低くさが分かります。
共同体ってマン管士を入れるための集合体のつもりだろうが、建築士 税理士がありがた迷惑と思っているよ。
マン管士とは失業者が1万円あれば受けられる資格で、マンションを見たこともない、マンション管理の実績もない、学歴もない者が、資格をとったからとで何もできる訳がないことは周知の事実ですよ。
まんかんしで食べている人は極く僅かしかいませんから近づくのは気をつけましょう。
誰が理事長になっても管理会社からカモられないシステムを構築しようと言う提案であり 管理業務主任やその見習いには用はありません
組合の連合会を提案します
関心を持つことはよいことですが、コメントする場合は正確さが求められます。
＞＞1
は関係ない下記込みですね
＞保管口座の名義は管理組合名義としなくてはなりません
今一度法律を読んでから書き込んでください。
役員の経験のない素人さんの様ですね。法律は下記の通りです。
６ この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 収納口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産を預入し、一時的に預貯金として管理するための口座をいう。
二 保管口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金を預入し、又は修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産の残額（第二項第一号イ若しくはロに規定するものをいう。）を収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。
三 収納・保管口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。
問題になっているのは、同区宮ケ谷の「パークスクエア三ツ沢公園」。６棟約２６０戸のマンションで、熊谷組が施工し、住友不動産が販売した。
住民で作る管理組合によると、６棟のうち２棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が見つかったが、住友側が当初は「問題ない」としたため、住民側が１級建築士に依頼。古い地形を調べて設計図と照合したところ、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだ。
住民の要請で住友側はボーリング調査を実施。４月になって、約６０戸が入る１棟の杭の長さが不足し、強固な地盤部分まで到達していない可能性が高いと判明した。体感はできないが、この棟が部分的に沈下したり傾いたりしているという。
この記事で解ることは住民が行動しなければ施工主や分譲業者は臭いものには蓋をするということです
これが不動産業界の体質です 組合が自立できなければ管理会社から永遠に食い物にされます
建築士に依頼 分譲業者へ調査依頼 これが大事です
委任状だけでスマートな総会に…などとフロントが欠席を煽るのは止めて欲しいね。
>委任状だけでスマートな総会に…などとフロントが欠席を煽るのは止めて欲しいね。
議決権行使書を推奨する時代に、そんな事に唯々諾々と従う議長（理事長）始め管理組合員のセンスも疑うね。
例えが余りにもお粗末です。
>>143
傾いたマンション、応急対策を 横浜市が施工業者指導へ
住友不動産が２００３年に販売した横浜市西区のマンションで、杭が強固な地盤に達しておらず建物が傾いた問題で、市は建築基準法施行令に違反しているとして、倒壊を防ぐための応急対策を取るよう、施工した熊谷組に文書で指導することを決めた。
マンションは「パークスクエア三ツ沢公園」。マンションの管理組合によると、全６棟のうち約６０戸が入る１棟がわずかに傾いた。市は、建物を支える杭が強固な地盤に達しておらず、建築基準法施行令に違反すると判断した。
熊谷組は「大地震でも倒壊しない」との見解を市に示した。だが市は万全を期すため、傾斜度を常時監視する装置の設置や地盤強化など、適切な対策を取るよう指導するという。
新聞のコピペは恥ずかしいよ。
それは古い、新聞はその先迄書いているよ。
150や151は臭いもに蓋をする建築業界の典型だな
こいつらのようなものが管理会社を運営している
会社で平だが くじ引きで理事長となる 長と名の付くポジションに浮かれ管理会社員からおだてられ 組合の資金を勝手に使う 154 はこれだろう
管理組合3500 万円の損害賠償請求訴訟 勝ち組管理組合への道
11月25日のマンション管理新聞によると
都内のマンション管理組合（建築後4年総戸数96戸）が分譲業者に対し「長期修繕計画の虚偽表示」
「設計図書の未交付」に関する訴訟を東京地裁に起こしている。
1つは、長期修繕計画に必要な項目が欠落しているとして予定欠損金等約3,500 万円の支払を求める
もの。もう一つは、交付された設計図書では竣工後の建物の確認に不十分でマンション適正化法規定の引
き渡すべき設計図書になっていない、として業者の標準仕様書等追加交付を求めたもの。
この記事読みながら思ったことは
日本では、マンションの歴史は浅く、購入し入居した後は、管理会社にマンション全財産を預け、数千万
場合によっては億単位の住宅の維持管理に無関心な区分所有者が多い中、築4年のマンションでこんな
訴訟が提起された。
入居後6ヶ月目点検、1年目点検、2年目点検等アフターサービス規準に基づく補修工事等があり、そ
れらの対応において、分譲業者及び管理会社が区分所有者・管理組合に対しずいぶんひどい馬鹿にした対
応をしてきたんだな。
購入者は、分譲業者を信じたから高額の物件を購入したわけで、それなりの対応（とびっきり上質の対応
でなくとも）をしていれば、こんな話にならないはずだ。
2011 年4月15日投稿の「仕事の質」でお話したように、その分譲業者、管理会社及びその社員の
仕事の質がもろに出てしまったわけで（悪い意味で）、購入者は、訴訟なんて面倒なことはしたくないと
思っているはずだから。
そうでなければ、96人の区分所有者の大半がよっぽど変わった人になってしまいますから。
突然の出来事でした。
妻からの電話「大変！天井から水が漏れてきてる！」
私「えっ！水が・・どうしたって！家の部屋は一階だよ、いったい何の水だ！」
妻「なんだか分からないけど、風呂場の換気口とか壁のコンセントとかから水がもれてきてるのよ！」
管理規定に[事故の場合は管理会社事務所に連絡]の項目があったので、すぐ管理会社に連絡を取り、原因を調べたところ、２階のキッチンから水が溢れていることが判明。 ２階はその時留守で結局夕方に帰宅してやっと事故が分かり復旧が始まりました。
２階は床部分を浸水してフローリングの張り替え、作業中は避難していました。
さて、我が家の被害は２階からの汚水による浸水でしたが、管理会社は「２階の水の工事が終わったのでこちらももう水は漏りませんから安心してください。」との返事。あんまりそっけないので「ちょっと待ってくれよ、こっちは天井から水が漏ってびっしょりになったんだぜ！もっとちゃんと中もみてくれよ。」 と検査の要求をしました。
建設会社「２階からの水漏れはもうないし、汚水部分ももう乾燥していますからもう見るところはありませんよ！何かあったらまた連絡してください。」・・・ちょっと天井裏を覗いたくらいで検査は終わり。今思えばこのいい加減さが欠陥住宅を生む温床なのだと思い知らされる。
この時点でもっとシツコク調査をさせるべきだったと悔やまれます、そうすればこんなマンションはすぐに契約解除してやったのに！・・だけど原因場所が全然逆の位置とは、とても考えられなかったよ。分かるとしたら神様か欠陥建設会社くらいだ！
この章での工事・点検
■ユニットバス天井から目視での確認のみ。ダクト内清掃、壁を伝って染み込んだ部分の確認を希望するが「様子を見ていて下さい。」と、うやむやにされる。（廊下の壁崩れ現象の原因はこれか！？）
☆欠陥マンションの管理会社の対応
それにしても鹿島といい大成といい、日本のゼネコンを代表する両社が手掛ける億ションで、堂々と“手抜き工事”が見過ごされたのは何を物語るのか。
「現場監督が緊張感を持って目を光らせ、部下に設計図と工事の進捗状況をチェックさせれば未然に防げたはずです。それができなかったのは、マンションの建設ラッシュで突貫工事に走ったか、現場監督の管理能力に問題があったかのどちらかでしょう。加えて最近は人手不足が深刻で、東京・大手町のビル建築現場では、高給をエサに北海道や沖縄などから経験不足の若者をかき集めたほど。監督が彼らに対する目配りを怠ったら、どんなシロモノになるかは明らかでしょう」(大手ゼネコンOB)
民需の象徴ともいうべきマンション工事は、官公庁発注の公共工事に比べると価格交渉が厳しい。そのため「マンションはもうからない」が定説。勢い手抜き工事がまかり通る構造だ。前出の建設アナリストは「鹿島、大成はたまたま表面化したまで。他社だって実態は同じようなもの」と切って捨てる。
☆瑕疵発見での対応が問題となります 大方の管理会社は分譲業者の支配化にあり 瑕疵の連絡を管理会社へすることは無意味なことです 売主の分譲業者へ連絡しましょう
(瑕疵担保責任)
第17条 買主は、売主が標記(I)において瑕疵担保責任を負担する場合は、本物件中、専有部分に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他 の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。
2 契約の解除をした場合においても、買主に損害がある場合には、買主は売主に対し、損害賠償請求をすることができる。
3 建物については、買主は、売主に対して、本条第1項の損害賠償に代え、またはこれとともに修補の請求をすることができる。
4 本条による解除または請求は、本物件の引渡後標記(I)の期間を経過したときはできないものとする。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
保険の知識が全く無いと管理はできません
評論家にも慣れないですね
大手ゼネコン・大成建設（東京）が東京国税局の税務調査を受け、２０１３年３月期までの３年間で約２億円の申告漏れを指摘されたことがわかった。このうち約６千万円は、幹部社員が下請け会社に架空発注を繰り返して裏金をつくり、私的なマンションの建設資金に流用していたと認定され、大成建設の所得隠しとされた。重加算税を含む追徴税額は数千万円で、同社は納税したとみられる。
同社関係者などによると、この幹部社員は、都内の高層ビル建設工事でプロジェクトリーダーを務めた「作業所長」（５２）。同社が税務調査を受けていた最中の今年３月までに解雇された。同社は取材に「税務調査に関する質問への回答は差し控える。社内処分は社内規定にのっとって適正に対処している」と回答。幹部社員は取材に応じていない。
関係者によると、幹部社員は自らが作業所長を務めた工事で下請けに入った約１０社に架空の発注を繰り返し、その代金を裏金としてプールさせた。そのうえで、千葉県八千代市に４階建てマンション１棟を建設しようと計画。実質経営する管理会社をつくって裏金をキックバックさせ、建設資金や土地の購入代金の一部に充てていたという。
＞手抜きが原資か？
管理会社と対等に付き合う最低條件の第一歩は、
修繕積立金等（収納口座、保管口座）の金銭は法人組合は管理組合名義或いは法人ではない組合は理事長名義の収納口座に直接預入されるようにする。つまり、管理業者等が収納口座及び保管口座の金銭を徴収しないようにする。
更に、管理会社等が管理組合名義或いは理事長名義の収納口座の印鑑等を管理させないこと。
そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
