管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。
[スレ作成日時]2014-05-04 09:08:14
久々に覗きに来ましたがまだこんな次元の話をしてるんですね。
一つ例を挙げると。
管理費等の督促業務？
督促を委託契約に含めているような素人会社に任せてるのですか？
督促を業務に含めると非弁活動となり弁護士法に抵触します。
管理会社が行うのは通知業務であり、請求額を通知するだけです。
もしもそれ以上の事をやっている管理会社があるなら、それこそ大問題です。
そのほかにも基本的にわかっていない書き込みが多い事多い事…
もう少し勉強しないと対等に話出来ませんよ。
＞うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？
問題ないが、三ヶ月間督促業務をした後は理事会、理事長に委ねられ、その後は理事会、理事長が弁護士に委託するのを含め規約に基づき法的手段の手続きにはいることになる。
違法なサービスを行っている管理会社を賞賛する程度では管理組合レベルのたががしれます。
まっとうなサービスで比較しましょう。
フロントのセカンドプレーをもてはやす風潮が管理会社のレベルを下げる結果となります。
大手がそんなことをやっているとは信じられませんね。
私がそのフロントの上司なら厳しく注意しますし、会社に知れたらそれこそ懲戒レベルの大問題になります。
滞納問題については言葉の一つ間違えただけで大変な事になりますから、うちの会社では徹底して通知のみに留めています。
あと、督促を業として行わないだけであって、補助は当然行います。
ただ、法解釈やそれに類する法的な手続きの補助や助言は同じく弁護士法に抵触しますから一切お手伝いしていません。
まあ、その辺を督促をしてもらっているなどと管理組合から混同されてしまうような説明不足があるようなフロントは底辺だと思います。
>67
理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたら
いいだろうかと、フロントに質問がきました。
あなたなら、すぐ弁護士に相談しなさいというのでしょうね。
規約に訴訟費用とかは、滞納者が遅延損害金も含めて支払うようになっているからといって。
理事長が、少額訴訟でやりたいといったらどうします。
それでも弁護士に相談しなさいといいますか？
弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
僅か４０万とか５０万の滞納金で、１０万とかの報酬はもらえないですからね。
理事が直接やれば、５，０００円程度でできますからね。
少額訴訟は簡単にできますから、簡易裁判所にいけば、相談窓口で丁寧に教えてくれますから
そうしたらいいですよといえば、弁護士法に抵触しますか？
あなたのは、屁理屈ですよ。
＞理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたらいいだろうかと、フロントに質問がきました。
無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。
＞例えばの事例で書き込んでいるのですよ。 そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。
管理会社の立場は3ヶ月間は督促しましたが回収できませんでしたので、あとは管理組合の規約に従ってどうぞで終わりさ。
少額訴訟でも訴訟でも理事長がやりたければ自分でやれば良いです
管理会社は必要な書類の提出等は行えますが
裁判には理事長本人が出席する必要があります
面倒なので弁護士にまかせて支払督促にしています
管理会社については、まぁ何にしろ人間関係です
へーこらと言うことばかり聞いているようなフロントもいりません
今書き込みのあるフロントのように、文字だけでも十分鬱陶しい人間は担当としてはいりません
きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
＞無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して
立派な理事長で、これを実行すればかなり解決できると思いますが、輪番で理事になり、アミダで理事長になった場合、ここまでしてくれる人はあまりいません。
こういう立派な理事長が出現するまで放置すれば、事態は悪化します。
そのために、委託契約の中に「督促手順」を記載し、その通りに管理会社にさせるのです。
管理会社は以下をしてくれるはず。
1. 管理組合名で督促状を発送
2. 管理会社として「放置すれば、理事会としては次の段階（法的措置等）に進まざるを得ない旨伝え」、
滞納金の納付予定を確認する
3. 法的措置の方法の説明、実務の代行（弁護士の紹介、弁護士への依頼書類の準備（理事長はハンコを押すだけ））
＞弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
たいていの場合、管理会社は弁護士と顧問契約しています。そこで５万くらいでやってくれます。
１４０万以下の支払請求訴訟なら、司法書士でもできます。
＞きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
賛同します。なかなかいませんけどね。
できれば、管理業務主任者資格を持っている程度の専門知識が欲しいですね。
問題を社内で共有し、協議して解決策を提示できるような会社なら安心。
＞数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
とんでもない。
管理費等は家賃のように毎月発生するものです。
１年払えない人は、今後も払えない考えるべきです。
早期解決は、急務です。
管理費は滞納しているけれど、住宅ローンは払っているという区分所有者はたくさんいます。
一般的に管理費の請求はローンの請求より甘いですから、後回しにされます。
一番簡単な方法としては、所有者が変わって、承継者が滞納金を全部払うことです。
長期未納が発生したら、住戸の担保設定の状況を調べるべきです。
住戸の売却価格－担保－滞納税＞滞納額なら、一応安心。
最近はローン会社もなかなか競売にかけてくれませんから、上と逆の住戸が増えています。
裁判所は、支払えという命令を出すだけど、回収してくれる訳ではありませんので
今後、組合を圧迫するようになるような気がします。
>無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。
手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！
脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。
うちは500戸以上だけど、今年度に入って2戸が競売にかかった。
何れも理事長が強烈に債権回収かけてたけど、抵当権者の担保実行でカタがついた。
そのうち1戸は市から差押登記されてたけど、担保権の方が先だったので競売された。
>79
あなたは、少額訴訟の提出の書類みたことないでしょう。
２枚あって、１枚目は、申立人の住所や名前、送達場所を記入と被告（滞納者）
の住所と名前、電話番号しか記入することはありません。
２枚目は、請求の趣旨となっていて、いつからいつまでの滞納金と遅延損害金
の割合を記入、紛争の要点については、返済状況の有無を記入するだけ。
これに、管理組合として準備するのが、修繕積立金等の額のコピーと遅延損害金が
規定されている細則のコピーを提出するのと、催促状況を記したもの。
これだけを提出するだけのことだよ。
費用は、訴額の１％（例えば４０万の滞納金なら４，０００円ということ）
こんなのを弁護士に依頼するの？依頼しても、訴状の記入するのは殆どが理事長だし、
証拠書類を提出するのも理事長が準備するんだよ。
弁護士に依頼すれば、訴状をもってきてくれて、これに記入してくださいと指導し
できあがったものを裁判所にもっていくだけのこと。
たったこれだけのことで５万円？
支払い督促も同じこと、３枚を記入して、これは裁判所にも行かず送付するだけでいい。
>79
少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。 その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。 そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。 但し、その情報は確認していなければなりません。
「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。 受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。 この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。
なんかここ読んでるとほんっとどこの管理会社に委託してるの？って不思議になりますね。
そんな糞みたいなフロントなんて見たことも聞いたこともない。
私も含めて滞納問題で管理会社のスタンスを説明して紛糾したこともなければ、委託契約に影響があるようなトラブルになったこともないでよ。いったいどんな説明の仕方をしてるのか不思議で仕方がない。
管理業務主任者の知識って言ったって、マン管、管業は基本的に持ってて当たり前ですし、それぞれ勉強会に参加するなどして知識向上に努めてるのが当たり前です。
会話が出来るかどうかなんて社会人としての基礎中の基礎ですし、相手が求める事を把握と会社としてお受け出来るか出来ないかの説明をしっかり行う事なんて、うちの大卒１年目のぺーぺーでもできますよ。
>>86
そんなものケースバイケースとしか言いようがないけれども。
管理委託契約書の範囲内でお手伝いをするとしか言いようがない。
管理組合にどこまで主体性があるのかわからないし。
皆が皆ここの人たちみたいに興味持ってるわけではない。
中途半端な机上の理論を振りかざす人もいれば、本当に勉強されてる人もいる。
その中でも、自ら率先して組合が動くべきと言う人もいれば、できれば管理会社に丸投げしたいと考えてる人もいる。
そういう人たち相手にバランスとりながら、近寄り過ぎず離れすぎずやらなきゃいけない。
所詮組合員や理事達も最後は自分が責任は取りたくないから、突然裏切られて手のひら返しで管理会社に全責任をなすりつける気が満々な輩も何度も見てきた。
議事録どころか打ち合わせ確認のエビデンスを残していても、平気で裏切る。エビデンスを楯にしても、客に対すること馬鹿と平気でこっちに責任をなすりつけてくる。
私は業務にはまじめに取り組んでいる。だからこそあなたの答えには、ケースバイケースとしか答えようがない。
ただ、間違いなく言える事は、自分が担当している管理組合には満足していただけるように常に心がけているし、みなさんが考えてるよりずっと管理組合の事を考えている。
管理委託契約書の仕様書や業務範囲をきっちり「双方」が理解することが必須。
それをなくして業務範囲を逸脱した助言や補助はあり得ない。当然の業務ではないと言う事を理解していない相手にこれをやるととんでもない事になる。
先ほども言ったが、平気で裏切るわけだから、もしも管理組合の考えに沿って、補助した結果がたまたま上手くいかず、理事会が組合員に責められることになった場合、全責任を管理会社（当然管理会社としてリスクの説明を行ってそれを受け入れるのエビデンスがあったとしても）にかぶせてこられた場合、会社はそのフロントを厳しく処罰することになる。
フロントも家族もあり生活もあり、再就職先も簡単には見つからない。だから原則からはいるのは当然だと思います。
＞理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？
教科書に書いてある事をオウム返しに言うのはやめましょう。実際、簡易裁判所に行って御覧なさい、滞納者の関係する金融機関を調べ上げろとか理事長より滞納者擁護の対策しかアドバイスしかしないですよ。
>>85
「少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。」
こういう、でたらめを書かないでくれるかな。
まず、少額訴訟なら「判決」、支払督促手続なら「支払督促」。
上記の裁判手続では「支払命令」だなんて出さない。
※支払命令という制度は今は無い。
少額訴訟は通常は「仮執行付き」判決となるので
確定しないでも、それだけで債務名義として強制執行は可能。
もちろん、確定すれば文句なしに可能。
（いずれも債務者の受領とかが必要だけどね）
支払督促手続は、債務者が支払督促を受領後２週間が経過して
その間に債務者から異議申立が無ければ、債権者が裁判所に仮執行宣言の申立をする。
要件が整っていれば申立が認められて、仮執行宣言付き支払督促が出され、
それは債務名義となるので強制執行が可能になる（こちらも債務者の受領とかが必要）。
で、不動産の競売だけれど
いずれかの債務名義に基づいて原告または債権者が裁判所に強制競売の申立をして
それが認められると、競売開始決定となる。
取立訴訟なんか不要・・・というか、
そもそも、取立訴訟は誰が誰に対して
どう言う場合に起こす手続だかわかっている？
＞管理費等の口座引き落としの銀行ぐらいはわかるだろうに。 勤めている会社が分かれば給料の差し押さえができるし。 何難しいこといってるの？
甘いね。そんな滞納なら滞納とは言わず横着と言うね。
滞納者は銀行は借金漬け、現金払いしか出来ない人を滞納者と言うのよ。
彼らはのらりくらりで5年間はある時払いで怖くない債権者と思っているよ。
>>94,95
やはり、強制執行のこと、ぜんぜんわかっていないね。
取立訴訟は、債務名義に基づく差押命令を送付された第三債務者が
差押債権者に「任意で」支払わない場合にだけ、
改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。
第三債務者が任意で支払うか、正当な供託をする限り、必要ない。
（というより、執行裁判所も認めない）
債務者の金融機関の口座を差し押さえたなら、
差し押さえられた金融機関（＝第三債務者）は、
債務者の口座に残高があれば、
差押債権者に対して支払を拒否するようなことは無い。
給与債権を差し押さえた場合、
まともな会社（＝第三債務者）なら、やはり任意で支払う。
取立訴訟を提起されて、それにより自社財産（特に銀行口座）が
差し押さえられると、いろいろとまずいからね。
もちろん、債務者が会社経営者で
その会社に対する役員報酬の差押命令は
任意に支払ってもらえないかもしれないから、
そうなれば、取立訴訟だね。
それから、支払額が本人の状況を判断して
設定されると言う仕組みは無い。
給与債権の差押について、民事執行法１５２条や政令に基づき
差押禁止債権（や差押可能範囲）が決められているが
債権者が差押命令の申立時に添付する差押債権目録に
あらかじめ上記を考慮した記載をするのであって
裁判所が本人の状況を勘案して支払額を設定するわけでは無い。
というより、民事執行法１５２条に反していなければ
裁判所は、その他の本人の状況なんか勘案しない。
滞納金だから競売できないなどと言うことは
民事執行法や他の法律でも、あり得ない。
滞納金だろうが、貸金だろうが、正当な債務名義であれば
不動産の差押は問題なくできる。
もちろん、無剰余取消の制度はあるが
それは滞納金だからと言うわけではない。
管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
>>103
第19条は、「契約期間の中途における自由解除権」を規定したものです。
>>101 は、契約の満了時における契約の更新に関する問題であり、
１．管理組合が現在の契約の有効期間が満了する日の三月前までに、
管理会社に対し、書面をもって、契約更新の申し出をしない。
２．または、管理会社からの契約更新の申し出に対して、
管理組合が承諾の意思表示をしない。
のいずれかの場合は、現在の契約は満了日に終了します。
（契約の更新）
第21 条 甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。
２ 本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる。
未収納金の問題は基本的には取れなくなることだけでしょ
競売代金で回収できるわけないのは当たり前なんだけど
その先どうなるか考えてます？
管理組合の仕事なんて、普通居住者としては誰もやりたくない
煙があがっているだけでオロオロして仕事を増やすのは馬鹿としか言いようがない
他にやること無いなら理事会をいかに開催しないか考えた方が得策
もしくは防災訓練等々、有事の際に対応できる体制構築のために時間を使うべき
債権はある程度法律で守られている。損失が無いように冷静に対処するだけ
３ヶ月で他の管理会社が決まると思ってるのは管理会社変えたことも無い人間が言う論理ですね
最初から別の管理会社を用意しておくのが当たり前です
その契約形態を実現させるのに時間を使うより、他の管理会社にまずはあたってはいかがでしょう？
時間の無駄が省けますよ
>態々、第19条による解約を申し出て、期間満了の１か月前に契約を終了させる意図が理解できません。
1ヶ月前に？ どこに書いてありますか？
再送
>更新も【解約】も出来る組合の意図が理解できていないようですね。
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
