管理会社と対等に付き合う為の最低の條件

>40
フロントさん、ご回答は？

＞私は今のマンションに住んでいる限り諦めて管理費だけ支払い、いつか理事会で会社変更の話し合いをする事を願っているだけです

そういう方をこの管理会社は願ってもない上客と思っているんですよ。

自分たちで動かないと、永久にその「いつか・・・」は来ないですから。
高いうちに引っ越すか、いるのなら理事になって首を切るか、のどちらかです。

「いつやるの？　何とかでしょ！」なんちゃって。

>43さん
個人での見積もりは難しいと思いますよ。
どうしても欲しいのなら、理事長にお願いすべきです。
現在管理を委託している管理会社から見積もりを取る
必要があるのですか？
比較するために、他所の管理会社に見積もりを依頼するのなら分かりますが。

>41
うちがやった時は、現行の契約条件を一切変えないで相見積もりしました。
現行管理会社は、色々変える提案を出してきましたが、仕様が変わると比較できないのでバッサリはねのけました。
管理会社同士の比較は見積もり前提を一緒にすればできますが、
品質比較が、管理会社が変わったせいなのか、仕様が変わったせいなのか分からなくなるので。

ちなみに科目の内訳は大項目で7個、小項目で30個ほどありましたよ。
相見積もりで0円となった項目もありましたけど（苦笑
エレベータの保守点検は、フルメンテナンスかPOGかで大きく違います。
一般的には築浅ならPOGがお得とのことです。

>47
管理会社同士の比較は、条件を同じにして相見積を取ればいいのですよね。
そして、品質比較は、説明会で質問とかして確認することですね。
エレベーターの保守点検については、築浅でもフルメンテの方が安心です。
古くなって、部品交換が多くなってきてからフルメンテに変えようと
思っても結果的には、節約にはならないと思いますので。
安心料と思って、メーカー系の業者に委託した方がいいと思いますよ。

管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

毎年の通常総会の議題に管理会社の更新か変更かの議案を提出することが最低要件。
昔の自動更新条項が生きている管理組合は組合も管理会社も最低。

>48
フルメンテに変更可能なギリギリまでPOGにするのが値段と安心の両方取れる方法ですよ。
あとベンダー系か独立系かでもお値段は大分違います。
フルメンテナンスが保険というのは、反対される方もいるようです。
参考＞http://www.npo-syujyu.jp/section/mechanism/index.html

>品質比較は、説明会で質問とかして確認することですね
これには同意できません。説明会では何とでも言えますが、
実際に作業したアウトプットがないと、その管理会社の品質を確認しようがありません。
G社も品質保証を盛んに口にしてました。(赤字になっても質が落ちたとは言わせないと)

残念ながら、現在の管理組合員は輪番制で仕方なくしているだけとしか思えません。
組合宛に手紙を入れても無視されます。
管理費支払って、苦情をだすなと言われているのかなと思っています。
工事などの予算についても結局、素人なので真剣に考えているように見受けられません。
なぜならうちの修繕費は最初から大規模を見越して金額設定が高めで、かなりの預金額がすでにあります。
管理会社もそう簡単にクビにされたくないので、総会では嘘みたいな「きちんと業務をしています」といつもとは違う立派な報告書を必死？にだしてきます。
管理組合が真面目でないし、住人も積極的ではないので、うちの場合はこれまでのおかしな管理会社のままだと思います。
お金のムダですね。
参考までに、総会でその都度次年度更新するか採択しています。
出席者（少数）はほぼ賛成…大体議長に委任して欠席の為、別会社にならないのでは？

>52
修繕積立金については、長期修繕計画で計算すれば、簡単に１戸当り月の必要
修繕積立金の額が計算できます。
設定が高めと書いておられるので、多分平均14,000円前後かと思われます。
しかし、その額では、専有部分の配管まではとうてい足りません。
専有部分の配管の更新工事は、その専有部分の者がするのが前提ですが、現在は
それでは、マンションの資産価値は保てないので、共用部分の工事と一緒に専有部分の
配管工事も一緒にしようという動きになってきています。

管理会社との契約更新については、どこのマンションも毎年総会に諮っていますよ。
契約内容がちょっとでも変更があれば、管理会社は、文書を組合員全員に配布して、
説明会を開催しなければなりません。
そして、契約内容が同じなら、住民全員に文書を配布しなければなりません。
これは、適正化法で決められていますので、管理会社はそれをやらなければ罰せられる
ことになります。
それを検討して、総会で更新するかを決議するのです。

>51
フルメンテに変更可能なぎりぎりの時期とはいつなんですか？
そのときになって、そのときの理事がＰＯＧからフルメンテに
切り替えようとしますか？
ＰＯＧの会社も働きかけてくるでしょうから、中々変更は難しいですよ。

管理会社の説明会での、品質比較はいろんな質問をすればいいでしょう。
価格については、同じ条件での比較ができたのですから。
契約後は理事次第です。
契約以外の経費は支払わないとか、工事の見積もりは、管理会社以外からも
とるとか。そして、見積書については、理事長宛に郵送させるとかね。
品質比較ができないといっていたら、何を基準に選ぶんですか？

管理費月額は勿論、その中に含まれる定額委託業務費（月額）まで区分所有法や管理規約に基づき床面積比の割合で総会決議されていることが最低の要件。
さもないと、毎年の通常総会での管理会社の更新または変更の議案の賛否を適切に判断することは出来ない。

>54
フルメンテで受けてくれる年数は会社によって違うので、各社にお問い合わせください。
長いところでも10年前後だったと思います。
切り替えも検討も含めて、総会決議を取っておけば、切り替えが難しいということはないです。

それより、品質比較について教えてください。
うちの管理組合では、何をもって品質比較ができるのか右往左往しています。
挙げられた項目は「品質」ではないですよね。
例えば、
清掃であれば、「どれだけきっちり清掃できたか」が清掃の品質です。
議事録であれば、「どれだけ正確にわかりやすい議事録を書けるか」が議事録作成の品質です。

>56
品質比較は、例えば
フロントが、週何回訪問するか、理事会や総会には、フロント・管理員が
参加して、出席確認やコピーとかのお手伝いをするとか、会場づくり、理事会案内等も
管理員については、掲示板関係の作業、駐輪場の簡単な整理、ごみ置き場の点検、
不審者や子供への注意、滞納者への督促、工事業者の受け入れ、引っ越し者への注意事項、
管理員と理事長とのコミュニケ方法、電球の球切れ交換の速度、非常階段や各階の点検、
まだまだいろいろあるでしょう。

>清掃であれば、「どれだけきっちり清掃できたか」が清掃の品質です。
>議事録であれば、「どれだけ正確にわかりやすい議事録を書けるか」が議事録作成の品質です。

品質って何？
清掃悪ければ技術か回数かを理事会役員が判断し、管理会社に申し入れれば済むことです。
議事録？そんなもの管理会社の問題ではなく、理事長（議長）の能力の問題です。悪ければ選んだ理事会或いは管理組合のそれこそ品質＝民度の問題です。
何でも管理会社にお任せ組合なら管理会社に浪費されることになりましょう。

>57
記載の内容は、「作業内容」ですよね。
本当にさせたいのであれば、仕様に詳細に書けばいいと思います。
品質というのはQCDのQの部分ですよ。

ちなみに、うちの仕様もそこまで細かく記載していませんが、普通にやってくれています。
これをもって品質がいいとするなら、うちは品質がいい管理会社を使っているということで
良かったです。（フロントは毎日2名以上が常駐です）

>58
理事会が申し入れれば済むことであれば、
それこそ、安ければ安いほどいいということになりませんか？

＞理事会が申し入れれば済むことであれば、
何も分かっていない様ですね。管理委託契約書に基いて実施しているか否かで、基準があることも理解していないですね。
＞それこそ、安ければ安いほどいいということになりませんか？
未経験者そのものですね。マンションに住んでいるのなら自分の所の管理委託契約書くらいは読みましょう。

>60
「未経験」って何を未経験なんでしょうか？
同一仕様で契約した場合の品質評価方法について伺っているだけです。
組合員の過半数以上が納得できる評価方法です。

>58は、品質は役員が維持するものだとの指摘ですので、
リプレイス時にその管理会社の品質を予め評価する必要はないと言っていると受け取りました。
ただ、うちは大規模なので、清掃一つでも役員が全部見て回るのは難しいです。

>61
同一仕様といってますが、例えば、滞納金の督促に関して、管理会社は
だれが、どのようにやるのか、期間も含めての取決めというか、管理会社ごとの
具体的な対応の仕方が知りたいでしょう。
掲示物に関しては、管理員なりフロントが理事長が要求したものを作成するのか。
小修繕や点検の際の、簡単な点検とかはするのかどうか。
清掃のチェックや球切れチェック等の頻度とかがソフト面というか品質に入るのですよ。
管理会社をリプレイスするときの、判断基準にもなるでしょう。価格面では、対比表が
あるので、それをみればわかりますから。

久々に覗きに来ましたがまだこんな次元の話をしてるんですね。

一つ例を挙げると。
管理費等の督促業務？
督促を委託契約に含めているような素人会社に任せてるのですか？
督促を業務に含めると非弁活動となり弁護士法に抵触します。
管理会社が行うのは通知業務であり、請求額を通知するだけです。
もしもそれ以上の事をやっている管理会社があるなら、それこそ大問題です。

そのほかにも基本的にわかっていない書き込みが多い事多い事…
もう少し勉強しないと対等に話出来ませんよ。

＞６３
うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは
管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？
管理会社は、３社とも大手だよ。
滞納者にたいしての、電話連絡と督促状の提出が主な役割だけど。
勿論、委託契約書には入れてないけど。
管理会社のサービスだね。それぐらい当たり前だよ、フロントさん。
頭だけで動くのでなく、体も使わないと、フロントとして失格だよ。

＞うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？

問題ないが、三ヶ月間督促業務をした後は理事会、理事長に委ねられ、その後は理事会、理事長が弁護士に委託するのを含め規約に基づき法的手段の手続きにはいることになる。

>65
滞納金ごときで、弁護士に依頼することはないよ。
少額訴訟や支払い督促は自分たちで簡単にできるし、もし、
裁判所から支払い命令が出たのに支払いがされない場合は、
給与引き落としとか口座からの引き落としといった強制執行
手続きも自分たちで簡単にできるからね。
３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。
３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は
存在しないよ。

違法なサービスを行っている管理会社を賞賛する程度では管理組合レベルのたががしれます。
まっとうなサービスで比較しましょう。
フロントのセカンドプレーをもてはやす風潮が管理会社のレベルを下げる結果となります。
大手がそんなことをやっているとは信じられませんね。
私がそのフロントの上司なら厳しく注意しますし、会社に知れたらそれこそ懲戒レベルの大問題になります。
滞納問題については言葉の一つ間違えただけで大変な事になりますから、うちの会社では徹底して通知のみに留めています。

あと、督促を業として行わないだけであって、補助は当然行います。
ただ、法解釈やそれに類する法的な手続きの補助や助言は同じく弁護士法に抵触しますから一切お手伝いしていません。
まあ、その辺を督促をしてもらっているなどと管理組合から混同されてしまうような説明不足があるようなフロントは底辺だと思います。

＞３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は存在しないよ。

管理組合が管理会社を当てにしませんよ。
契約書を読みましょうよ。「責めを免れるものとして」協力以外はしませんよだよ。

＞３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。

協力と何か、組合のアドバイスに従う程度で何もしないのと一所です。

>67
固すぎますよ。
そんなこといってたら、あなたの会社は地盤低下して、いずれ消滅しますよ。
弁護士法に抵触するのは、それを業とした場合ですよ。
少額訴訟や支払い督促とかの、手続きは当然理事がやるのであって、管理会社が
提訴する訳ではないでしょう。
滞納金で弁護士とか管理会社の指導を受けることはないですよ。
そんな単純な手続きは、誰でも知ってますよ。
ただ、裁判所にいって、書類をもらってきたり、出来上がった書類を裁判所に
もっていったりはしてもらいますけどね。

うちのは「６箇月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払いの督促を行う。」と書いてますね。

>62
仕様に書かれないような細かい具体的な作業の対応方法について質問して、
その回答により品質を評価するということですね。
そうすると、どういう質問項目があって、どういう回答であれば「可」とするのか
整理しておく必要があると思います。
そのようなものはありますでしょうか？

ただ「不可」と評価される管理会社には来てもらいたくないわけですから
少々細かくても仕様に盛り込んでおくのが正しいように思います。

>67
管理会社の世界はそういう流れなんですよ。
弁護士法に抵触するとかいって逃げていては、顧客を逃しますよ。
結局管理組合が困っているのに、何もしないということになりますからね。
法に触れないギリギの中で考えていけばいいのですよ。
実際、全国でもこの問題について、弁護士会から提訴された事例はありません。
弁護士会も、苦慮しているけどどうしようもないというのが現実なのです。
あなたの会社だけが、面倒くさいから、これは弁護士法に抵触しますから、
相談にものりません、督促もしませんとかいってたら、ほんとにダメになりますよ。

>67
理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたら
いいだろうかと、フロントに質問がきました。
あなたなら、すぐ弁護士に相談しなさいというのでしょうね。
規約に訴訟費用とかは、滞納者が遅延損害金も含めて支払うようになっているからといって。
理事長が、少額訴訟でやりたいといったらどうします。
それでも弁護士に相談しなさいといいますか？
弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
僅か４０万とか５０万の滞納金で、１０万とかの報酬はもらえないですからね。
理事が直接やれば、５，０００円程度でできますからね。
少額訴訟は簡単にできますから、簡易裁判所にいけば、相談窓口で丁寧に教えてくれますから
そうしたらいいですよといえば、弁護士法に抵触しますか？
あなたのは、屁理屈ですよ。

＞理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたらいいだろうかと、フロントに質問がきました。

無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。

>74
例えばの事例で書き込んでいるのですよ。
そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。

＞例えばの事例で書き込んでいるのですよ。 そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。

管理会社の立場は3ヶ月間は督促しましたが回収できませんでしたので、あとは管理組合の規約に従ってどうぞで終わりさ。

契約ではそうですね。後は管理組合の規約に従って対処していけば済むことですね。

少額訴訟でも訴訟でも理事長がやりたければ自分でやれば良いです
管理会社は必要な書類の提出等は行えますが
裁判には理事長本人が出席する必要があります
面倒なので弁護士にまかせて支払督促にしています

管理会社については、まぁ何にしろ人間関係です
へーこらと言うことばかり聞いているようなフロントもいりません
今書き込みのあるフロントのように、文字だけでも十分鬱陶しい人間は担当としてはいりません

きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません

＞無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して
　立派な理事長で、これを実行すればかなり解決できると思いますが、輪番で理事になり、アミダで理事長になった場合、ここまでしてくれる人はあまりいません。
　こういう立派な理事長が出現するまで放置すれば、事態は悪化します。

　そのために、委託契約の中に「督促手順」を記載し、その通りに管理会社にさせるのです。
　管理会社は以下をしてくれるはず。
　1.　管理組合名で督促状を発送
　2.　管理会社として「放置すれば、理事会としては次の段階（法的措置等）に進まざるを得ない旨伝え」、
　　滞納金の納付予定を確認する
　3.　法的措置の方法の説明、実務の代行（弁護士の紹介、弁護士への依頼書類の準備（理事長はハンコを押すだけ））
　
＞弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
　たいていの場合、管理会社は弁護士と顧問契約しています。そこで５万くらいでやってくれます。
　１４０万以下の支払請求訴訟なら、司法書士でもできます。

＞きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
　賛同します。なかなかいませんけどね。
　できれば、管理業務主任者資格を持っている程度の専門知識が欲しいですね。
　問題を社内で共有し、協議して解決策を提示できるような会社なら安心。

＞数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
　とんでもない。
　管理費等は家賃のように毎月発生するものです。
　１年払えない人は、今後も払えない考えるべきです。
　早期解決は、急務です。

　管理費は滞納しているけれど、住宅ローンは払っているという区分所有者はたくさんいます。
　一般的に管理費の請求はローンの請求より甘いですから、後回しにされます。

　一番簡単な方法としては、所有者が変わって、承継者が滞納金を全部払うことです。　
　長期未納が発生したら、住戸の担保設定の状況を調べるべきです。
　住戸の売却価格－担保－滞納税＞滞納額なら、一応安心。

　最近はローン会社もなかなか競売にかけてくれませんから、上と逆の住戸が増えています。
　裁判所は、支払えという命令を出すだけど、回収してくれる訳ではありませんので
　今後、組合を圧迫するようになるような気がします。
　

>無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。

手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！
脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

うちは500戸以上だけど、今年度に入って2戸が競売にかかった。
何れも理事長が強烈に債権回収かけてたけど、抵当権者の担保実行でカタがついた。
そのうち1戸は市から差押登記されてたけど、担保権の方が先だったので競売された。

>脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

まあ、そうなのですけど。
ほどほどってものがあります。
やりすぎると理事長ではなく、組長になってしまいます。

＞手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！ 脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

知能指数に問題？

>79
あなたは、少額訴訟の提出の書類みたことないでしょう。
２枚あって、１枚目は、申立人の住所や名前、送達場所を記入と被告（滞納者）
の住所と名前、電話番号しか記入することはありません。
２枚目は、請求の趣旨となっていて、いつからいつまでの滞納金と遅延損害金
の割合を記入、紛争の要点については、返済状況の有無を記入するだけ。
これに、管理組合として準備するのが、修繕積立金等の額のコピーと遅延損害金が
規定されている細則のコピーを提出するのと、催促状況を記したもの。
これだけを提出するだけのことだよ。
費用は、訴額の１％（例えば４０万の滞納金なら４，０００円ということ）
こんなのを弁護士に依頼するの？依頼しても、訴状の記入するのは殆どが理事長だし、
証拠書類を提出するのも理事長が準備するんだよ。
弁護士に依頼すれば、訴状をもってきてくれて、これに記入してくださいと指導し
できあがったものを裁判所にもっていくだけのこと。
たったこれだけのことで５万円？
支払い督促も同じこと、３枚を記入して、これは裁判所にも行かず送付するだけでいい。

>79
少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。 　　　　その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。 　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。 　　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。 　　　　受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。 　　　　この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

なんかここ読んでるとほんっとどこの管理会社に委託してるの？って不思議になりますね。
そんな糞みたいなフロントなんて見たことも聞いたこともない。
私も含めて滞納問題で管理会社のスタンスを説明して紛糾したこともなければ、委託契約に影響があるようなトラブルになったこともないでよ。いったいどんな説明の仕方をしてるのか不思議で仕方がない。
管理業務主任者の知識って言ったって、マン管、管業は基本的に持ってて当たり前ですし、それぞれ勉強会に参加するなどして知識向上に努めてるのが当たり前です。
会話が出来るかどうかなんて社会人としての基礎中の基礎ですし、相手が求める事を把握と会社としてお受け出来るか出来ないかの説明をしっかり行う事なんて、うちの大卒１年目のぺーぺーでもできますよ。

>86
あなたは、管理組合に滞納者がいて、組合が困っていたらどう対応するんですか。
督促は弁護士法に抵触しますから、管理会社としてはできませんので、理事でやって
くださいとでもいいますか？
それとも、弁護士に相談しなさいとでもいうのですか？
理事で簡単にできる少額訴訟や支払い督促、こんなものでも弁護士にいけですか。
やり方が分からない、理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく
説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？
それも弁護士法に抵触しますか？
あなたは管理組合のお手伝いをしているんではないんですか。

>>86
そんなものケースバイケースとしか言いようがないけれども。
管理委託契約書の範囲内でお手伝いをするとしか言いようがない。
管理組合にどこまで主体性があるのかわからないし。
皆が皆ここの人たちみたいに興味持ってるわけではない。
中途半端な机上の理論を振りかざす人もいれば、本当に勉強されてる人もいる。
その中でも、自ら率先して組合が動くべきと言う人もいれば、できれば管理会社に丸投げしたいと考えてる人もいる。
そういう人たち相手にバランスとりながら、近寄り過ぎず離れすぎずやらなきゃいけない。
所詮組合員や理事達も最後は自分が責任は取りたくないから、突然裏切られて手のひら返しで管理会社に全責任をなすりつける気が満々な輩も何度も見てきた。
議事録どころか打ち合わせ確認のエビデンスを残していても、平気で裏切る。エビデンスを楯にしても、客に対すること馬鹿と平気でこっちに責任をなすりつけてくる。

私は業務にはまじめに取り組んでいる。だからこそあなたの答えには、ケースバイケースとしか答えようがない。
ただ、間違いなく言える事は、自分が担当している管理組合には満足していただけるように常に心がけているし、みなさんが考えてるよりずっと管理組合の事を考えている。
管理委託契約書の仕様書や業務範囲をきっちり「双方」が理解することが必須。
それをなくして業務範囲を逸脱した助言や補助はあり得ない。当然の業務ではないと言う事を理解していない相手にこれをやるととんでもない事になる。
先ほども言ったが、平気で裏切るわけだから、もしも管理組合の考えに沿って、補助した結果がたまたま上手くいかず、理事会が組合員に責められることになった場合、全責任を管理会社（当然管理会社としてリスクの説明を行ってそれを受け入れるのエビデンスがあったとしても）にかぶせてこられた場合、会社はそのフロントを厳しく処罰することになる。
フロントも家族もあり生活もあり、再就職先も簡単には見つからない。だから原則からはいるのは当然だと思います。

＞理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？

教科書に書いてある事をオウム返しに言うのはやめましょう。実際、簡易裁判所に行って御覧なさい、滞納者の関係する金融機関を調べ上げろとか理事長より滞納者擁護の対策しかアドバイスしかしないですよ。

管理組合の長は組長だよ。マンションによっては「組合長」と規約で規定してる。

>89
管理費等の口座引き落としの銀行ぐらいはわかるだろうに。
勤めている会社が分かれば給料の差し押さえができるし。
何難しいこといってるの？

>89
弁護士なら、そんなのを調べてくれるの？

>>85

「少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。」

こういう、でたらめを書かないでくれるかな。
まず、少額訴訟なら「判決」、支払督促手続なら「支払督促」。
上記の裁判手続では「支払命令」だなんて出さない。
※支払命令という制度は今は無い。

少額訴訟は通常は「仮執行付き」判決となるので
確定しないでも、それだけで債務名義として強制執行は可能。
もちろん、確定すれば文句なしに可能。
（いずれも債務者の受領とかが必要だけどね）

支払督促手続は、債務者が支払督促を受領後２週間が経過して
その間に債務者から異議申立が無ければ、債権者が裁判所に仮執行宣言の申立をする。
要件が整っていれば申立が認められて、仮執行宣言付き支払督促が出され、
それは債務名義となるので強制執行が可能になる（こちらも債務者の受領とかが必要）。

で、不動産の競売だけれど
いずれかの債務名義に基づいて原告または債権者が裁判所に強制競売の申立をして
それが認められると、競売開始決定となる。

取立訴訟なんか不要・・・というか、
そもそも、取立訴訟は誰が誰に対して
どう言う場合に起こす手続だかわかっている？

>93
あなたは、取り立て訴訟知ってる？
訴訟という名前はついているけど、訴訟じゃないんだよね。
債権差し押さえ命令の申し立てをして、この命令書をもって
会社にいき、給料の一部を支払ってもらうんだよ。
当然、支払い額については、本人の状況を判断して設定されるけど。

>93
それに、滞納金で競売ができる訳ないじゃないか。
考えが甘すぎる。
暴力団の立ち退きみたいな、義務違反者だったら可能性はあるけどね。
競売について、勉強を要するよ。

＞管理費等の口座引き落としの銀行ぐらいはわかるだろうに。 勤めている会社が分かれば給料の差し押さえができるし。 何難しいこといってるの？

甘いね。そんな滞納なら滞納とは言わず横着と言うね。
滞納者は銀行は借金漬け、現金払いしか出来ない人を滞納者と言うのよ。
彼らはのらりくらりで5年間はある時払いで怖くない債権者と思っているよ。

>>94,95
やはり、強制執行のこと、ぜんぜんわかっていないね。

取立訴訟は、債務名義に基づく差押命令を送付された第三債務者が
差押債権者に「任意で」支払わない場合にだけ、
改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。
第三債務者が任意で支払うか、正当な供託をする限り、必要ない。
（というより、執行裁判所も認めない）

債務者の金融機関の口座を差し押さえたなら、
差し押さえられた金融機関（＝第三債務者）は、
債務者の口座に残高があれば、
差押債権者に対して支払を拒否するようなことは無い。

給与債権を差し押さえた場合、
まともな会社（＝第三債務者）なら、やはり任意で支払う。
取立訴訟を提起されて、それにより自社財産（特に銀行口座）が
差し押さえられると、いろいろとまずいからね。
もちろん、債務者が会社経営者で
その会社に対する役員報酬の差押命令は
任意に支払ってもらえないかもしれないから、
そうなれば、取立訴訟だね。

それから、支払額が本人の状況を判断して
設定されると言う仕組みは無い。
給与債権の差押について、民事執行法１５２条や政令に基づき
差押禁止債権（や差押可能範囲）が決められているが
債権者が差押命令の申立時に添付する差押債権目録に
あらかじめ上記を考慮した記載をするのであって
裁判所が本人の状況を勘案して支払額を設定するわけでは無い。
というより、民事執行法１５２条に反していなければ
裁判所は、その他の本人の状況なんか勘案しない。

滞納金だから競売できないなどと言うことは
民事執行法や他の法律でも、あり得ない。
滞納金だろうが、貸金だろうが、正当な債務名義であれば
不動産の差押は問題なくできる。
もちろん、無剰余取消の制度はあるが
それは滞納金だからと言うわけではない。

>97
先取特権である滞納金での競売がいかに難しいかがわかっていないんだね。
しかし、銀行や住宅支援機構への支払いができなければ、競売されますよ。
取り立て訴訟は、給与を差し押さえるのではなく、給与の中から一部を
支払うよう会社に命令書を送付するのだよ。

>>94

「支払い額については、本人の状況を判断して設定されるけど」

もしかして民訴３７５条の少額訴訟の規定（判決による支払いの猶予）
と混同してない？
この規定に基づいて少額訴訟判決で分割払いの定めがされても
これに基づく支払を懈怠したときには、
期限の利益を喪失することになるので、
強制執行するときには、分割にはならない。

それから、９７の取立訴訟に関する内容に誤りがあったから訂正

×　改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。

○　改めて差押債権者が、被差押債権の事物管轄あるいは
　　土地管轄がある裁判所に提起するもの。

現実味のない書生っぽい書込みは辞めてくれ。
入門書のコピペは見てられないよ。

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。

>>101
>若し理事会の更新案が否決された場合は【三ヶ月事前通知】が出来て、その間に別の管理会社が探せる。

この【三ヶ月事前通知】とは、どういうものですか？
たとえば、標準管理委託契約では、何条に規定されていますか？

(解約の申入れ)
第19条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

>>103
第19条は、「契約期間の中途における自由解除権」を規定したものです。

>>101 は、契約の満了時における契約の更新に関する問題であり、
１．管理組合が現在の契約の有効期間が満了する日の三月前までに、
　　管理会社に対し、書面をもって、契約更新の申し出をしない。
２．または、管理会社からの契約更新の申し出に対して、
　　管理組合が承諾の意思表示をしない。
のいずれかの場合は、現在の契約は満了日に終了します。

（契約の更新）
第21 条 甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。
２ 本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる。

未収納金の問題は基本的には取れなくなることだけでしょ
競売代金で回収できるわけないのは当たり前なんだけど
その先どうなるか考えてます？

管理組合の仕事なんて、普通居住者としては誰もやりたくない
煙があがっているだけでオロオロして仕事を増やすのは馬鹿としか言いようがない
他にやること無いなら理事会をいかに開催しないか考えた方が得策
もしくは防災訓練等々、有事の際に対応できる体制構築のために時間を使うべき

債権はある程度法律で守られている。損失が無いように冷静に対処するだけ


３ヶ月で他の管理会社が決まると思ってるのは管理会社変えたことも無い人間が言う論理ですね
最初から別の管理会社を用意しておくのが当たり前です
その契約形態を実現させるのに時間を使うより、他の管理会社にまずはあたってはいかがでしょう？
時間の無駄が省けますよ

>104
>>そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。 若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。

更新も解約も出来る組合の意図が理解できていないようですね。

>>106
>更新も【解約】も出来る組合の意図が理解できていないようですね。

この【解約】の意味は、標準管理委託契約書第19条でいうところの【解約】ですか？

３ヶ月前に解約通知をだし、後は２～３ヶ月の仮契約を結び、
それから新規管理会社を決めて引き継ぎをすればいいんだよ。

>>106

現在の契約は、管理組合がなんのアクションもしなければ、
期間満了のときに自動的に終了します。
態々、第19条による解約を申し出て、期間満了の１か月前に
契約を終了させる意図が理解できません。

>態々、第19条による解約を申し出て、期間満了の１か月前に契約を終了させる意図が理解できません。
1ヶ月前に？　どこに書いてありますか？
再送
>更新も【解約】も出来る組合の意図が理解できていないようですね。

>>110
>1ヶ月前に？　どこに書いてありますか？

あははっ
そう来るだろうと思っていました。

>管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。

第19条の意味を理解していないから、このようなことを書いてしまうのですよ。
silver さん

>更新も【解約】も出来る組合の意図が理解できていないようですね。

↑を再々送信する以外にコメントないです。

>>112
>↑を再々送信する以外にコメントないです。

八十坂を越えたあなたには酷な質問でしたね。

要するに、「管理組合は、管理委託契約を『更新する』または『更新しない』を
決めることができる」と言いたかっただけですね。

>1ヶ月前に？　どこに書いてありますか？
>組合の意図？

いずれも逃げたようですね。

>>114
>> 1.ヶ月前に？　どこに書いてありますか？
>>組合の意図？

>いずれも逃げたようですね。

>>>101
> 1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。

＜この要件を満たしているケース＞
ｏ 総会日：平成２６年５月２５日
ｏ 管理委託契約の契約期間：平成２５年１０月１日～平成２６年９月３０日

管理委託契約書第19条に基づく解約の申入れは、少なくとも三月前に書面で行う必要がある。
したがって、平成２６年５月２５日に書面により解約の申入れを行ったとしても、
解約日（契約の打切り日）は、平成２６年８月２５日以降でなければならない。

ご立派、分かって来たようですね。

毎年の通常総会で管理会社の更新か交代かの議案が提案されることは管理会社にはプレッシャーにはなるだろうね。

大半の管理組合は管理会社の言いなりになって臨時総会以外は管理会社の更新か変更かを審議できない様にされているのは管理会社の差金だね。

毎年の通常総会で現管理会社を更新するかしないかの議案を提案している管理組合の方はご一報下さい。
以前、委託契約は委任契約だとの判例で管理委託契約の自動更新が出来なくなった時に取り入れた管理組合が多かった筈です。

>>117
毎年開かれる総会議題の一つであるが、参加者の全ての方がこの議案の内容や必要性を理解しているとは思えません。「この議題の審議結果によっては管理会社の変更も可能なのですよ。」と補足説明をすると、ようやく皆さん少し理解するようです。本当に形式的な議題のような気がしています。

＞毎年の通常総会で現管理会社を更新するかしないかの議案を提案している管理組合の方はご一報下さい。

どこに？

>毎年開かれる総会議題の一つであるが、参加者の全ての方がこの議案の内容や必要性を理解しているとは思えません。「この議題の審議結果によっては管理会社の変更も可能なのですよ。」と補足説明をすると、ようやく皆さん少し理解するようです。

へー議案の要領の説明不足しか考えられませんね。
更新議案にしても管理会社の人気投票のバロメーター、次の理事会の参考に十分なると思います。

管理組合は管理会社の良い様に操られて理事長、理事会が組合員に信頼されていない様相を呈している。

管理会社は多くの組合を顧客に持ちます　支配下にある業者は管理会社の意向には逆らいません
組合が維持管理費を適正な額とするには個々の組合では力不足の感は否めません
日本にはまだ存在しませんが組合の連合が出来れば適正な維持管理が行えるかと思います
覚醒した理事長という個人の力では次の寝ぼけた理事長の代で維持管理は元の木阿弥となります
誰が理事長になっても管理会社のカモとならぬようなシステムが必要です

力不足の組合が集まっても良いアイデアが生まれるものではありません。
要は共有財産を他人任せではなく自らの手で維持管理する気構えのある役員を選べるかに関わっているだけです。

まんかんしが出てきたスレは
賞味期限切れです

まんかんし？何処に？
中味も分からずにスレッド違いとは情けないですね。

管理組合の共同体を構成すべき人材は　マンション管理士　建築士　税理士が必須で　管理業務主任は不要です

＞＞125

誰が理事長になっても管理会社からカモられないシステムを構築しようと言う提案であり　管理業務主任やその見習いには用はありません

可笑しな　まんかんし　が登場してますね。
皆さん何か言う事ありません。

口先だけで実務に精通していない、その上問題解決に当たり管理組合役員と汗を流すことがない。
私の経験では、彼らから出てくる意見は場当たり的で役に立たないものばかりである。
この様なマン管士が多いから、トラブルが起きていても、加害者も被害者も意見を聞こうとしない。組合役員が間に入ってオロオロする姿を見て情けなくなったことがあります。

↑失礼しました、ここは管理会社の事を書き込むところで、マン管士の悪口を書くところではありませんでした。お詫び申し上げます。

>>131

加害者とは管理会社のことですが　自覚しているのですね

>>131

実務に精通していない　この実務とは何でしょう？
組合に不要不急の工事を勧めて利ざやを稼ぐ
受託業務からピンはねをする
建物の瑕疵の報告を握り潰す
監督もしない業務から監督料名目で金をもらう
etc
この程度は理事を経験すれば誰でも解ります

実務に精通している131さんへ

完全に賞味期限切れ
まともな会話にならなくなった

135のような落ちこぼれ組には　従来のような組合の無知に付け込むビジネスが続かないことが理解できないようだ
新しいシステムで真の共存を模索すべきだが　135のような低脳には無理　次代には存在できない135

>管理組合の共同体を構成すべき人材は　マンション管理士　建築士　税理士が必須で　管理業務主任は不要です

「まんかんし」の程度の低くさが分かります。
共同体ってマン管士を入れるための集合体のつもりだろうが、建築士　税理士がありがた迷惑と思っているよ。
マン管士とは失業者が1万円あれば受けられる資格で、マンションを見たこともない、マンション管理の実績もない、学歴もない者が、資格をとったからとで何もできる訳がないことは周知の事実ですよ。

まんかんしで食べている人は極く僅かしかいませんから近づくのは気をつけましょう。

誰が理事長になっても管理会社からカモられないシステムを構築しようと言う提案であり　管理業務主任やその見習いには用はありません

組合の連合会を提案します　

>>1
>通帳名義は法人は管理組合名その他は【理事長名】とし、…
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」違反行為です
保管口座の名義は管理組合名義としなくてはなりません

関心を持つことはよいことですが、コメントする場合は正確さが求められます。
＞＞1
は関係ない下記込みですね
＞保管口座の名義は管理組合名義としなくてはなりません
今一度法律を読んでから書き込んでください。