管理会社と対等に付き合う為の最低の條件

　総会に出席できない区分所有者の議決権行使には、一般に代理人を定めて委任するか、又は議決権行使書により賛否を表明しする方法があります。

　ところが代理人を定めずいわゆる白紙委任状を管理組合に提出するケースが多く見受けられます
　白紙委任状はそのままでは有効ではなく、代理人名が記載されて初めて有効になります。

　そこで規約等で白紙委任状について、その代理人を議長又は理事長に委任すると規定しているケースが一般的です。
　 　しかも残念なことですが、この白紙委任状が議決権の６０から７０％にもなる場合が多いのが現状です。

　こうなると総会は議題の賛否が総会開催の前に決議されたも同然になりかねません。
　仮に総会に出席(議決権行使者を含む）している区分所有者がその議案に反対多数の場合でも、白紙委任状により決議されることになります。
　この結果、総会が形骸化し、理事会等の専横を招く恐れがあります。

１．管理会社との委託契約は、毎年更新が当たり前。
　　管理会社のリプレイスは、３ヶ月前に文書で通知すれば、いつでも解約できる。
２．そんなことより、他のマンションと比較して、高いか安いかを判断すべき。
　　相場を知らなければだめ。
３．全国の殆どのマンションがイ）方式を採用しているが、これは収納口座の
　　名義は管理会社であり、印鑑も通帳も管理会社保管。
　　しかし、１月以内に保管口座に移し替えをしなければならないと適正化法に
　　謳ってあり、保険も掛けなければならないとなっている。
※それに、管理会社性悪説の考えを持たず、お互いに信頼することも大切なこと。
　当然、基本的なチェックは怠らないこと。
　工事や点検とかについては、理事会がしっかりすることが大切。

>1
今時、白紙委任状とかを活用しているマンションはないんでは？
委任状にしても、誰に委任するかを記載することになっているし、
欠席者は議決権行使書で賛否を行使するのが殆どだよ。
代理出席の細則もできてるだろうしね。
そんなどこもやっていることを取り上げても意味ないよ。

白紙委任状の悪用こそ　管理会社の生命線　丸め込むのは理事長一人でOK　赤子の手を捻るようなもの

＞今時、白紙委任状とかを活用しているマンションはないんでは？
その通り。
＞委任状にしても、誰に委任するかを記載することになっているし、欠席者は議決権行使書で賛否を行使するのが殆どだよ。
代理出席の細則もできてるだろうしね。
管理会社の主導の管理組合は昔の株主総会で白紙委任状が流行ったので議長一人を丸め込めば結果は管理会社の思い通りと勝手に誤解している。議決権行使書を丁寧に説明すると共に普通決議でもその議案の要領を示して、賛否の判断しやすくすれば白紙委任状は最少となる。
＞そんなどこもやっていることを取り上げても意味ないよ。
その通り。

＞１．管理会社との委託契約は、毎年更新が当たり前。 管理会社のリプレイスは、３ヶ月前に文書で通知すれば、いつでも解約できる。
これ管理会社のいつもの言い訳で、
「1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。 そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。」についてはだんまりですので余りにも管理会社的発想です。

＞２．そんなことより、他のマンションと比較して、高いか安いかを判断すべき。 相場を知らなければだめ。
だんまりの言い訳で、当たり前の主張で、最低の條件すら頭に入っていない。
＞３．全国の殆どのマンションがイ）方式を採用しているが、これは収納口座の名義は管理会社であり、印鑑も通帳も管理会社保管。 しかし、１月以内に保管口座に移し替えをしなければならないと適正化法に謳ってあり、保険も掛けなければならないとなっている。
これも管理会社の発想で、三種類ある形式の管理会社に都合の良い発想に過ぎない。
＞※それに、管理会社性悪説の考えを持たず、お互いに信頼することも大切なこと。 　当然、基本的なチェックは怠らないこと。 工事や点検とかについては、理事会がしっかりすることが大切。
遂に本音が出てしまって、「お互いに信頼することも大切なこと。」お互いにと来た、管理会社は信頼させる様な業務をし、組合は管理会社には信頼させる様な業務をさせることが必要です。
結論から云えば貴方は管理会社の人かそれに近い人と見受けられる。

>6
僕は管理会社の者ではないよ。
すぐ決めつけるんだね。
マンションの住民ではあるけど。
ところで、事務管理費の１戸当たりの相場、大体知ってるの？
収納口座を管理会社にしているのに、何か不都合でもあるの？
管理会社も継続性が大事なので、無茶なことはしないよ。
管理組合のお手伝いをするのが基本だからね。
管理会社との更新については、重説を総会前に住民にし、変更が
なければ、文書を住民に配布しなければならないからね。
それをみて総会で、契約更新の賛否を毎年行っているのが普通の
マンションだよ。
普通は、管理会社のリプリイスは問題にならないけどね。
余程管理会社不審に陥っているんだね。

＞僕は管理会社の者ではないよ。 すぐ決めつけるんだね。 マンションの住民ではあるけど。
「結論から云えば貴方は管理会社の人かそれに近い人と見受けられる。」と書いた。
＞ところで、事務管理費の１戸当たりの相場、大体知ってるの？
正確には管理委託業務費ではないの？相場は信用の度合いに疑義があるがそんな事より各組合員がこれに幾ら払っているかを知ってたほうが毎年の総会の更新の賛否の判断材料になることが最低条件だよ。
＞収納口座を管理会社にしているのに、何か不都合でもあるの？
毎年の総会で管理会社の更新あるいは変更案を審議するので、その結果はどうなるかわからない。従って、通帳名義を管理会社にする意味は管理組合には何らメリットはなく、組合名義にしておけば管理会社の変更時に対応が便利であるし管理会社にはプレッシュアーとなりうる。
＞管理会社も継続性が大事なので、無茶なことはしないよ。 管理組合のお手伝いをするのが基本だからね。
この辺が「結論から云えば貴方は管理会社の人かそれに近い人と見受けられる。」そうではなく、すべては管理委託契約書です。
＞管理会社との更新については、重説を総会前に住民にし、変更がなければ、文書を住民に配布しなければならないからね。
それをみて総会で、契約更新の賛否を毎年行っているのが普通のマンションだよ。
これ又、管理会社好みだね。逆だよ、重説は総会資料に含ませ、総会で更新が可決された場合のみ、重説を総会で組合員に説明させるのが正規の順番です。
＞普通は、管理会社のリプリイスは問題にならないけどね。 余程管理会社不審に陥っているんだね。
余程お目出度い人か矢張り管理会社の人かだね、契約期間が一年である限り管理会社のリプレイスの可否は毎年議題に載せるのが普通なのにそれが理解できない様ですね。貴方の発想は最低条件にもなってません。

>8
収支報告書や支払い明細は、総会のときの議案書などに記載されているだろう。
収納口座に関しては、そういうようにしなさいと、国交省が適正化法で
指導しているし、管理会社は順守しなければならないもの。
重説を住民に説明するのは、更新契約の前だというのも知らないの？
何も説明がなくて更新して、それからどういう契約になるのかを知るなんて
漫画だよ。
あのね、管理会社のリプレイスをしているマンションがどれぐらいの
比率か知ってるの？
それこそ悪徳管理会社ぐらいのもんだよ。

>収支報告書や支払い明細は、総会のときの議案書などに記載されているだろう。 収納口座に関しては、そういうようにしなさいと、国交省が適正化法で指導しているし、管理会社は順守しなければならないもの。
管理会社の説明を繰り返さなくても結構です。管理組合は独自に平成21年9月9日 関係業界団体の長 あての国総動第47号国土交通省総合政策局不動産業課長 発の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について 」に従って管理組合の都合の良いように決めれば良いだけのこと。一ヶ月分の補償保険を附けるのは管理会社の都合を押し付ける場合に限られるです。
＞重説を住民に説明するのは、更新契約の前だというのも知らないの？ 何も説明がなくて更新して、それからどういう契約になるのかを知るなんて漫画だよ。
管理会社の言いなりの人は読んでも理解できないだろうが、一年契約で、期限は総会の月の4ヶ月後とすることの経験がないのでしょう。
＞あのね、管理会社のリプレイスをしているマンションがどれぐらいの比率か知ってるの？ それこそ悪徳管理会社ぐらいのもんだよ。
管理会社の言いなり人間には分からないだろうが、総会の時に後4ヶ月後に期限が来るが更新するかしないかリプレイススルかしないかの議案を採決するのですよ。重説は議案が否決になれば捨てれば良いし、更新可決となれば管理会社に説明させると繰り返しているのに理解できないのは不思議ですね。

>10
総会での管理会社の更新決議は、更新するかしないかを
決議するもんだけど。なにも４ヶ月後する方がおかしいよ。
総会前に、更新決議をするのはおかしいとおもわないの？
収納口座を管理会社名義にするには、保険を掛けなければ適正化法違反
になり、管理会社は罰せられるの、分かる？

これからは議論ではなく、法律無知な貴方にお教えします。
＞総会での管理会社の更新決議は、更新するかしないかを決議するもんだけど。なにも４ヶ月後する方がおかしいよ。
あれ？貴方は3ヶ月前事前通知で解約出来と言ってたよね。それを総会で毎年審議するには、契約の期限を総会月の４ヶ月後にしないと契約違反ですよ。そうでなかったら臨時総会なんて面倒くさいことになり、毎年の通常総会で審議することが管理会社と対等に対峙できる手段ですよ。
＞総会前に、更新決議をするのはおかしいとおもわないの？
「総会前に」とどこに書いてあるの？読解力にも難点があるようですね。
＞収納口座を管理会社名義にするには、保険を掛けなければ適正化法違反になり、管理会社は罰せられるの、分かる？
貴方が管理会社の言いなりか管理会社その者と言われる所以です。
貴方が読めるかどうか心配だが、下記の「だだし」以降を特に読むようにね。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
（平成十三年七月十九日国土交通省令第百十号）には、
（財産の分別管理）
第八十七条
３ 　マンション管理業者は、前項第一号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。
一 　修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収しない場合
二 　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

>12
管理会社をリプレイスするには、管理会社に３ヶ月前に通知すれば、理由の如何を問わず可能です。
管理会社との契約更新は、契約内容に変更がなければ、文書を全区分所有者に配布する
だけですみますが、一部変更があれば、全区分所有者に文書を配布し、説明会を管理会社は
開催しなければなりません。
そして、それを各区分所有者が判断し、総会で更新するかどうかを決議します。
もし、更新しないのなら、それから、通知をして３ヶ月後以降に解約ができることになります。　　　　　　　　　　　　　　　
契約の未更新が決まれば、後は新規の管理会社をみつけ、いつまでに切り替えをするか等の
交渉を理事と新管理会社が現管理会社とすることになります。
新規の管理会社の選定については、総会で理事に一任の承認をもらっておきます。
あなたのいう4ヶ月云々はおかしいでしょう。総会前に新規の管理会社を決めるのは
おかしいですからね。

財産の分別管理は、適正化法改正時に、十分勉強しましたので、分かり切ったことなので、割愛します。

>スレ主さん
タイトルの項目から、２．と３．が削除されてるけど、どうしたの？

＞管理会社をリプレイスするには、管理会社に３ヶ月前に通知すれば、理由の如何を問わず可能です。 管理会社との契約更新は、契約内容に変更がなければ、文書を全区分所有者に配布するだけですみますが、一部変更があれば、全区分所有者に文書を配布し、説明会を管理会社は開催しなければなりません。 そして、それを各区分所有者が判断し、総会で更新するかどうかを決議します。 もし、更新しないのなら、それから、通知をして３ヶ月後以降に解約ができることになります。
それを毎年の定時総会の議案に更新するかしないかを審議すると言っているのが理解できないようですね。　　
正直な人ですね。貴方が誤解された臨時総会の部分には振れずに当たり前の事の自己主張だけですね。　　　　　　　　　　　
＞契約の未更新が決まれば、後は新規の管理会社をみつけ、いつまでに切り替えをするか等の 交渉を理事と新管理会社が現管理会社とすることになります。 新規の管理会社の選定については、総会で理事に一任の承認をもらっておきます。
それは横暴です。新管理会社の選定と契約は金額、会社、契約内容が関係するのでそれこそ臨時総会での審議事項です。
＞あなたのいう4ヶ月云々はおかしいでしょう。総会前に新規の管理会社を決めるのはおかしいですからね。
総会前に新規の会社を決めるとどこに書いてありますか？読解力のない人ですね。
＞財産の分別管理は、適正化法改正時に、十分勉強しましたので、分かり切ったことなので、割愛します。
保証保険は要らないケースがあることに無知な貴方の勝手な思い込みに気が付きましたね。管理会社の言いなりになっているようでは管理会社と対等に付き合っていないことが明白になるばかりですね。

>15
あなたの考えは凝り固まっていて、文章を把握することもできないんですか。
管理会社の理事会一任は、当たり前のことですよ。
大規模修繕工事のときでも、修繕個所、期日、工事金額が決まれば、それを元に
理事会か専門委員会で、業者選定をします。
当然、工事金額等の理事会案を提出して、総会で承認されたらのことですが。
そして、理事会案を、総会に提出します。
それとも、総会で業者を選定するんですか？
数社の工事業者を選んで、その中からいろんな条件を出して、総会で多数決ででも
選出しますか。
管理会社のリプレイスの場合は、更新するかどうかを総会で決議します。
そして、更新しないとしたら、管理会社に文書で契約打ち切りの通知をだします。
総会で更新しないと決まってから、動くんですよね。現行管理会社への通知や
新規の管理会社の選定とかは。
新規の管理会社の選定も、区分所有者全員で選定をしますか？総会で。
それとも、現行管理会社の契約打ち切りも、新規の管理会社も全て理事会で決めてから
総会に提出するんですか？まだ承認されるかどうかも分からないのに。

>15
財産の分別管理については、あなたより私のほうが詳しいと思いますので、
バトルはムダだからやめます。
あなたの書き込んだ内容は常識の範疇ですよ。

得意になって書いてた下記の質問にだんまりを続けたね。
＞総会前に、更新決議をするのはおかしいとおもわないの？
「総会前に」とどこに書いてあるの？読解力にも難点があるようですね。
＞収納口座を管理会社名義にするには、保険を掛けなければ適正化法違反になり、管理会社は罰せられるの、分かる？
最初に間違っても管理会社の名義にしないのが鉄則であることも分からず、管理会社の指図にただ従っている貴方は、保証保険は要らないケースがあることに無知な貴方でしたね。

それにしても、読解力がない上に施行規則も知らない貴方を相手にした私が愚かでした。

>18
財産の分別管理に関しては、適正化法の改正のときに、セミナーの講師として
管理会社の社員や理事に対し、講義もしたし、いろんな質問も受けてきたので、
あなたのいってることは常識の範囲であるので、これについて、あなたと論争
するのはムダなのでやらないといっているでしょう。
単なる受け売りだけで、自信をもって書き込んでも私にとっては何のプラス
にもならないからね。

ワッハハハー　講師ときたよ、幼稚園でも無理よ。
読解力不足で童話も読めないはずよ。
管理会社はどんな時でも一ヶ月分の保証保険を掛けるなんて説明したんでしょうね。
ワッハハハー。

>20
それがほんとなんだよね。
あまりしつっこいと恥かくよ。

>20
あわれにみえて可哀そうだよ。
自分の能力がどれほどかも分らないとはね。
多分高学歴ではあるんだろうが。
いくら高学歴でも、自分の実力は知らなくてはダメだよ。
高学歴といっても、東大・京大までのレベルはないようだから、
早慶ぐらいかな？
それぐらいのレベルで大きな顔しちゃだめだよ。

>スレ主さん タイトルの項目から、２．と３．が削除されてるけど、どうしたの？

お願い、自分で判断しようよ。
「スレッド全文を表示」ってのが見えないの？

スレッド名に管理会社らしき名前が目立つが、宣伝か、誹謗か、いずれにしても社名だけでも宣伝になっている事は疑いない。
そんなことより管理会社と対等に付き会おうと言う管理組合はないのかな。
悪くて取り替えても次が良い保証はない。それより対等な手段で付き合うことの方が効率的だ。

兎も角、管理会社に頼るのはやめて管理会社を使いこなしましょう。
そうすれば管理会社の名前だけ羅列する宣伝に利用されるだけの文句スレッドも必要ないよ。

ここを読んでいると管理会社もまだまだ安泰だなって安心しました。

そうだね一端金を手放すと関心が無くなるのが管理組合のメンバー達だから管理会社の独壇場だもの。
役員なんかは平気で預金の印鑑は手放すし、管理会社はデベの落ちこぼれメンバーでも出来る分けだ。

ややこしいオチのない話をされて時間を食うなら
管理会社入れた方が随分マシです

人格破綻している人の世話は管理会社がやってくれますからね

ちなみにデベからの落ちこぼれは確かに入ってきているが、落ちこぼれはどこに来ても落ちこぼれ。

しかし、印鑑を理事長が預かるってのも安全性が高いようには見えるが、みんなの大切な資産を一個人のたまたま同じマンションを買っただけのアカの他人に預けるより、企業に預けたほうがよほど安心だと思うんだけどね。
仮にフロントが使い込んだとしても会社が全額返済するし。まあ、個人経営の中小の管理会社は知らないけれどね。

盗まれるのが前提の管理会社員とは、どうりで組合の金を浪費しても罪にはならにものね。
世の管理組合員諸兄よ、管理会社には気を許さないで対等に付き合うことが大切です。

金が動くってことは盗まれる可能性はゼロにならない
リスクをどうやって低減するか考えるものだよ
まずは一般居住者と対等に話せる関係性なり人間性を作ってからの話だと思うけどね

管理会社と管理組合は対等ではありません。
本来は組合と管理会社は主従関係にあります。
それが反対になっていませんか。
主は管理組合であり、従は管理会社ですよ。
勿論、敵対するのではないですが、利害は対立します。
まず、組合員は管理の知識を身に付ける事が先決です。
それが不足しているから対等に付き合えないのです。

いつまでも、汚い言葉で言えば、カモがネギを背負っている状況です。

>管理会社と管理組合は対等ではありません。本来は組合と管理会社は主従関係にあります。
法律上は委任関係ですから対等です。ですから双方が三ヶ月の事前通告で双方が契約を解約可能なのです。
＞それが反対になっていませんか。
反対なのではなく、余りにも管理組合が管理会社に依存度が高く、すべては管理会社にお任せしている現実が問題なのです。
この現実を改善する必要があります。

>34
委任なのに「お任せ」がダメだとはこれ如何に？

報告させ、判断するというフェーズがきっちり出来ていればいいと思いますよ。
知識と時間が多少必要ですが、それだけで十分だと思います。
実際に役員をやった経験上は、知識差より時間差が大きいと思いました。

＞委任なのに「お任せ」がダメだとはこれ如何に？

法律音痴を相手にするのは疲れますが相手にしません。
双方は管理委託契約書を作ってこれに従っているのです。

マンション管理委託契約について勉強しましょう。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000184.html

標準はあくまで標準。

管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

>40
相見積を取るときのいい方法があったら、書き込みをお願いします。
相見積を取る場合は、まず同じ条件での見積もりをとるのが、大前提じゃ
ないんですか？
それがなければ比較のしようがないですからね。
検討は、それからのことになります。

>40
フロントさん、ご回答は？

＞私は今のマンションに住んでいる限り諦めて管理費だけ支払い、いつか理事会で会社変更の話し合いをする事を願っているだけです

そういう方をこの管理会社は願ってもない上客と思っているんですよ。

自分たちで動かないと、永久にその「いつか・・・」は来ないですから。
高いうちに引っ越すか、いるのなら理事になって首を切るか、のどちらかです。

「いつやるの？　何とかでしょ！」なんちゃって。

>43さん
個人での見積もりは難しいと思いますよ。
どうしても欲しいのなら、理事長にお願いすべきです。
現在管理を委託している管理会社から見積もりを取る
必要があるのですか？
比較するために、他所の管理会社に見積もりを依頼するのなら分かりますが。

>41
うちがやった時は、現行の契約条件を一切変えないで相見積もりしました。
現行管理会社は、色々変える提案を出してきましたが、仕様が変わると比較できないのでバッサリはねのけました。
管理会社同士の比較は見積もり前提を一緒にすればできますが、
品質比較が、管理会社が変わったせいなのか、仕様が変わったせいなのか分からなくなるので。

ちなみに科目の内訳は大項目で7個、小項目で30個ほどありましたよ。
相見積もりで0円となった項目もありましたけど（苦笑
エレベータの保守点検は、フルメンテナンスかPOGかで大きく違います。
一般的には築浅ならPOGがお得とのことです。

>47
管理会社同士の比較は、条件を同じにして相見積を取ればいいのですよね。
そして、品質比較は、説明会で質問とかして確認することですね。
エレベーターの保守点検については、築浅でもフルメンテの方が安心です。
古くなって、部品交換が多くなってきてからフルメンテに変えようと
思っても結果的には、節約にはならないと思いますので。
安心料と思って、メーカー系の業者に委託した方がいいと思いますよ。

管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

毎年の通常総会の議題に管理会社の更新か変更かの議案を提出することが最低要件。
昔の自動更新条項が生きている管理組合は組合も管理会社も最低。

>48
フルメンテに変更可能なギリギリまでPOGにするのが値段と安心の両方取れる方法ですよ。
あとベンダー系か独立系かでもお値段は大分違います。
フルメンテナンスが保険というのは、反対される方もいるようです。
参考＞http://www.npo-syujyu.jp/section/mechanism/index.html

>品質比較は、説明会で質問とかして確認することですね
これには同意できません。説明会では何とでも言えますが、
実際に作業したアウトプットがないと、その管理会社の品質を確認しようがありません。
G社も品質保証を盛んに口にしてました。(赤字になっても質が落ちたとは言わせないと)

残念ながら、現在の管理組合員は輪番制で仕方なくしているだけとしか思えません。
組合宛に手紙を入れても無視されます。
管理費支払って、苦情をだすなと言われているのかなと思っています。
工事などの予算についても結局、素人なので真剣に考えているように見受けられません。
なぜならうちの修繕費は最初から大規模を見越して金額設定が高めで、かなりの預金額がすでにあります。
管理会社もそう簡単にクビにされたくないので、総会では嘘みたいな「きちんと業務をしています」といつもとは違う立派な報告書を必死？にだしてきます。
管理組合が真面目でないし、住人も積極的ではないので、うちの場合はこれまでのおかしな管理会社のままだと思います。
お金のムダですね。
参考までに、総会でその都度次年度更新するか採択しています。
出席者（少数）はほぼ賛成…大体議長に委任して欠席の為、別会社にならないのでは？

>52
修繕積立金については、長期修繕計画で計算すれば、簡単に１戸当り月の必要
修繕積立金の額が計算できます。
設定が高めと書いておられるので、多分平均14,000円前後かと思われます。
しかし、その額では、専有部分の配管まではとうてい足りません。
専有部分の配管の更新工事は、その専有部分の者がするのが前提ですが、現在は
それでは、マンションの資産価値は保てないので、共用部分の工事と一緒に専有部分の
配管工事も一緒にしようという動きになってきています。

管理会社との契約更新については、どこのマンションも毎年総会に諮っていますよ。
契約内容がちょっとでも変更があれば、管理会社は、文書を組合員全員に配布して、
説明会を開催しなければなりません。
そして、契約内容が同じなら、住民全員に文書を配布しなければなりません。
これは、適正化法で決められていますので、管理会社はそれをやらなければ罰せられる
ことになります。
それを検討して、総会で更新するかを決議するのです。

>51
フルメンテに変更可能なぎりぎりの時期とはいつなんですか？
そのときになって、そのときの理事がＰＯＧからフルメンテに
切り替えようとしますか？
ＰＯＧの会社も働きかけてくるでしょうから、中々変更は難しいですよ。

管理会社の説明会での、品質比較はいろんな質問をすればいいでしょう。
価格については、同じ条件での比較ができたのですから。
契約後は理事次第です。
契約以外の経費は支払わないとか、工事の見積もりは、管理会社以外からも
とるとか。そして、見積書については、理事長宛に郵送させるとかね。
品質比較ができないといっていたら、何を基準に選ぶんですか？

管理費月額は勿論、その中に含まれる定額委託業務費（月額）まで区分所有法や管理規約に基づき床面積比の割合で総会決議されていることが最低の要件。
さもないと、毎年の通常総会での管理会社の更新または変更の議案の賛否を適切に判断することは出来ない。

>54
フルメンテで受けてくれる年数は会社によって違うので、各社にお問い合わせください。
長いところでも10年前後だったと思います。
切り替えも検討も含めて、総会決議を取っておけば、切り替えが難しいということはないです。

それより、品質比較について教えてください。
うちの管理組合では、何をもって品質比較ができるのか右往左往しています。
挙げられた項目は「品質」ではないですよね。
例えば、
清掃であれば、「どれだけきっちり清掃できたか」が清掃の品質です。
議事録であれば、「どれだけ正確にわかりやすい議事録を書けるか」が議事録作成の品質です。

>56
品質比較は、例えば
フロントが、週何回訪問するか、理事会や総会には、フロント・管理員が
参加して、出席確認やコピーとかのお手伝いをするとか、会場づくり、理事会案内等も
管理員については、掲示板関係の作業、駐輪場の簡単な整理、ごみ置き場の点検、
不審者や子供への注意、滞納者への督促、工事業者の受け入れ、引っ越し者への注意事項、
管理員と理事長とのコミュニケ方法、電球の球切れ交換の速度、非常階段や各階の点検、
まだまだいろいろあるでしょう。

>清掃であれば、「どれだけきっちり清掃できたか」が清掃の品質です。
>議事録であれば、「どれだけ正確にわかりやすい議事録を書けるか」が議事録作成の品質です。

品質って何？
清掃悪ければ技術か回数かを理事会役員が判断し、管理会社に申し入れれば済むことです。
議事録？そんなもの管理会社の問題ではなく、理事長（議長）の能力の問題です。悪ければ選んだ理事会或いは管理組合のそれこそ品質＝民度の問題です。
何でも管理会社にお任せ組合なら管理会社に浪費されることになりましょう。

>57
記載の内容は、「作業内容」ですよね。
本当にさせたいのであれば、仕様に詳細に書けばいいと思います。
品質というのはQCDのQの部分ですよ。

ちなみに、うちの仕様もそこまで細かく記載していませんが、普通にやってくれています。
これをもって品質がいいとするなら、うちは品質がいい管理会社を使っているということで
良かったです。（フロントは毎日2名以上が常駐です）

>58
理事会が申し入れれば済むことであれば、
それこそ、安ければ安いほどいいということになりませんか？

＞理事会が申し入れれば済むことであれば、
何も分かっていない様ですね。管理委託契約書に基いて実施しているか否かで、基準があることも理解していないですね。
＞それこそ、安ければ安いほどいいということになりませんか？
未経験者そのものですね。マンションに住んでいるのなら自分の所の管理委託契約書くらいは読みましょう。

>60
「未経験」って何を未経験なんでしょうか？
同一仕様で契約した場合の品質評価方法について伺っているだけです。
組合員の過半数以上が納得できる評価方法です。

>58は、品質は役員が維持するものだとの指摘ですので、
リプレイス時にその管理会社の品質を予め評価する必要はないと言っていると受け取りました。
ただ、うちは大規模なので、清掃一つでも役員が全部見て回るのは難しいです。

>61
同一仕様といってますが、例えば、滞納金の督促に関して、管理会社は
だれが、どのようにやるのか、期間も含めての取決めというか、管理会社ごとの
具体的な対応の仕方が知りたいでしょう。
掲示物に関しては、管理員なりフロントが理事長が要求したものを作成するのか。
小修繕や点検の際の、簡単な点検とかはするのかどうか。
清掃のチェックや球切れチェック等の頻度とかがソフト面というか品質に入るのですよ。
管理会社をリプレイスするときの、判断基準にもなるでしょう。価格面では、対比表が
あるので、それをみればわかりますから。

久々に覗きに来ましたがまだこんな次元の話をしてるんですね。

一つ例を挙げると。
管理費等の督促業務？
督促を委託契約に含めているような素人会社に任せてるのですか？
督促を業務に含めると非弁活動となり弁護士法に抵触します。
管理会社が行うのは通知業務であり、請求額を通知するだけです。
もしもそれ以上の事をやっている管理会社があるなら、それこそ大問題です。

そのほかにも基本的にわかっていない書き込みが多い事多い事…
もう少し勉強しないと対等に話出来ませんよ。

＞６３
うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは
管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？
管理会社は、３社とも大手だよ。
滞納者にたいしての、電話連絡と督促状の提出が主な役割だけど。
勿論、委託契約書には入れてないけど。
管理会社のサービスだね。それぐらい当たり前だよ、フロントさん。
頭だけで動くのでなく、体も使わないと、フロントとして失格だよ。

＞うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？

問題ないが、三ヶ月間督促業務をした後は理事会、理事長に委ねられ、その後は理事会、理事長が弁護士に委託するのを含め規約に基づき法的手段の手続きにはいることになる。

>65
滞納金ごときで、弁護士に依頼することはないよ。
少額訴訟や支払い督促は自分たちで簡単にできるし、もし、
裁判所から支払い命令が出たのに支払いがされない場合は、
給与引き落としとか口座からの引き落としといった強制執行
手続きも自分たちで簡単にできるからね。
３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。
３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は
存在しないよ。

違法なサービスを行っている管理会社を賞賛する程度では管理組合レベルのたががしれます。
まっとうなサービスで比較しましょう。
フロントのセカンドプレーをもてはやす風潮が管理会社のレベルを下げる結果となります。
大手がそんなことをやっているとは信じられませんね。
私がそのフロントの上司なら厳しく注意しますし、会社に知れたらそれこそ懲戒レベルの大問題になります。
滞納問題については言葉の一つ間違えただけで大変な事になりますから、うちの会社では徹底して通知のみに留めています。

あと、督促を業として行わないだけであって、補助は当然行います。
ただ、法解釈やそれに類する法的な手続きの補助や助言は同じく弁護士法に抵触しますから一切お手伝いしていません。
まあ、その辺を督促をしてもらっているなどと管理組合から混同されてしまうような説明不足があるようなフロントは底辺だと思います。

＞３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は存在しないよ。

管理組合が管理会社を当てにしませんよ。
契約書を読みましょうよ。「責めを免れるものとして」協力以外はしませんよだよ。

＞３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。

協力と何か、組合のアドバイスに従う程度で何もしないのと一所です。

>67
固すぎますよ。
そんなこといってたら、あなたの会社は地盤低下して、いずれ消滅しますよ。
弁護士法に抵触するのは、それを業とした場合ですよ。
少額訴訟や支払い督促とかの、手続きは当然理事がやるのであって、管理会社が
提訴する訳ではないでしょう。
滞納金で弁護士とか管理会社の指導を受けることはないですよ。
そんな単純な手続きは、誰でも知ってますよ。
ただ、裁判所にいって、書類をもらってきたり、出来上がった書類を裁判所に
もっていったりはしてもらいますけどね。

うちのは「６箇月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払いの督促を行う。」と書いてますね。

>62
仕様に書かれないような細かい具体的な作業の対応方法について質問して、
その回答により品質を評価するということですね。
そうすると、どういう質問項目があって、どういう回答であれば「可」とするのか
整理しておく必要があると思います。
そのようなものはありますでしょうか？

ただ「不可」と評価される管理会社には来てもらいたくないわけですから
少々細かくても仕様に盛り込んでおくのが正しいように思います。

>67
管理会社の世界はそういう流れなんですよ。
弁護士法に抵触するとかいって逃げていては、顧客を逃しますよ。
結局管理組合が困っているのに、何もしないということになりますからね。
法に触れないギリギの中で考えていけばいいのですよ。
実際、全国でもこの問題について、弁護士会から提訴された事例はありません。
弁護士会も、苦慮しているけどどうしようもないというのが現実なのです。
あなたの会社だけが、面倒くさいから、これは弁護士法に抵触しますから、
相談にものりません、督促もしませんとかいってたら、ほんとにダメになりますよ。

>67
理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたら
いいだろうかと、フロントに質問がきました。
あなたなら、すぐ弁護士に相談しなさいというのでしょうね。
規約に訴訟費用とかは、滞納者が遅延損害金も含めて支払うようになっているからといって。
理事長が、少額訴訟でやりたいといったらどうします。
それでも弁護士に相談しなさいといいますか？
弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
僅か４０万とか５０万の滞納金で、１０万とかの報酬はもらえないですからね。
理事が直接やれば、５，０００円程度でできますからね。
少額訴訟は簡単にできますから、簡易裁判所にいけば、相談窓口で丁寧に教えてくれますから
そうしたらいいですよといえば、弁護士法に抵触しますか？
あなたのは、屁理屈ですよ。

＞理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたらいいだろうかと、フロントに質問がきました。

無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。

>74
例えばの事例で書き込んでいるのですよ。
そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。

＞例えばの事例で書き込んでいるのですよ。 そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。

管理会社の立場は3ヶ月間は督促しましたが回収できませんでしたので、あとは管理組合の規約に従ってどうぞで終わりさ。

契約ではそうですね。後は管理組合の規約に従って対処していけば済むことですね。

少額訴訟でも訴訟でも理事長がやりたければ自分でやれば良いです
管理会社は必要な書類の提出等は行えますが
裁判には理事長本人が出席する必要があります
面倒なので弁護士にまかせて支払督促にしています

管理会社については、まぁ何にしろ人間関係です
へーこらと言うことばかり聞いているようなフロントもいりません
今書き込みのあるフロントのように、文字だけでも十分鬱陶しい人間は担当としてはいりません

きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません

＞無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して
　立派な理事長で、これを実行すればかなり解決できると思いますが、輪番で理事になり、アミダで理事長になった場合、ここまでしてくれる人はあまりいません。
　こういう立派な理事長が出現するまで放置すれば、事態は悪化します。

　そのために、委託契約の中に「督促手順」を記載し、その通りに管理会社にさせるのです。
　管理会社は以下をしてくれるはず。
　1.　管理組合名で督促状を発送
　2.　管理会社として「放置すれば、理事会としては次の段階（法的措置等）に進まざるを得ない旨伝え」、
　　滞納金の納付予定を確認する
　3.　法的措置の方法の説明、実務の代行（弁護士の紹介、弁護士への依頼書類の準備（理事長はハンコを押すだけ））
　
＞弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
　たいていの場合、管理会社は弁護士と顧問契約しています。そこで５万くらいでやってくれます。
　１４０万以下の支払請求訴訟なら、司法書士でもできます。

＞きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
　賛同します。なかなかいませんけどね。
　できれば、管理業務主任者資格を持っている程度の専門知識が欲しいですね。
　問題を社内で共有し、協議して解決策を提示できるような会社なら安心。

＞数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
　とんでもない。
　管理費等は家賃のように毎月発生するものです。
　１年払えない人は、今後も払えない考えるべきです。
　早期解決は、急務です。

　管理費は滞納しているけれど、住宅ローンは払っているという区分所有者はたくさんいます。
　一般的に管理費の請求はローンの請求より甘いですから、後回しにされます。

　一番簡単な方法としては、所有者が変わって、承継者が滞納金を全部払うことです。　
　長期未納が発生したら、住戸の担保設定の状況を調べるべきです。
　住戸の売却価格－担保－滞納税＞滞納額なら、一応安心。

　最近はローン会社もなかなか競売にかけてくれませんから、上と逆の住戸が増えています。
　裁判所は、支払えという命令を出すだけど、回収してくれる訳ではありませんので
　今後、組合を圧迫するようになるような気がします。
　

>無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。

手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！
脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

うちは500戸以上だけど、今年度に入って2戸が競売にかかった。
何れも理事長が強烈に債権回収かけてたけど、抵当権者の担保実行でカタがついた。
そのうち1戸は市から差押登記されてたけど、担保権の方が先だったので競売された。

>脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

まあ、そうなのですけど。
ほどほどってものがあります。
やりすぎると理事長ではなく、組長になってしまいます。

＞手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！ 脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

知能指数に問題？

>79
あなたは、少額訴訟の提出の書類みたことないでしょう。
２枚あって、１枚目は、申立人の住所や名前、送達場所を記入と被告（滞納者）
の住所と名前、電話番号しか記入することはありません。
２枚目は、請求の趣旨となっていて、いつからいつまでの滞納金と遅延損害金
の割合を記入、紛争の要点については、返済状況の有無を記入するだけ。
これに、管理組合として準備するのが、修繕積立金等の額のコピーと遅延損害金が
規定されている細則のコピーを提出するのと、催促状況を記したもの。
これだけを提出するだけのことだよ。
費用は、訴額の１％（例えば４０万の滞納金なら４，０００円ということ）
こんなのを弁護士に依頼するの？依頼しても、訴状の記入するのは殆どが理事長だし、
証拠書類を提出するのも理事長が準備するんだよ。
弁護士に依頼すれば、訴状をもってきてくれて、これに記入してくださいと指導し
できあがったものを裁判所にもっていくだけのこと。
たったこれだけのことで５万円？
支払い督促も同じこと、３枚を記入して、これは裁判所にも行かず送付するだけでいい。

>79
少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。 　　　　その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。 　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。 　　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。 　　　　受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。 　　　　この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

なんかここ読んでるとほんっとどこの管理会社に委託してるの？って不思議になりますね。
そんな糞みたいなフロントなんて見たことも聞いたこともない。
私も含めて滞納問題で管理会社のスタンスを説明して紛糾したこともなければ、委託契約に影響があるようなトラブルになったこともないでよ。いったいどんな説明の仕方をしてるのか不思議で仕方がない。
管理業務主任者の知識って言ったって、マン管、管業は基本的に持ってて当たり前ですし、それぞれ勉強会に参加するなどして知識向上に努めてるのが当たり前です。
会話が出来るかどうかなんて社会人としての基礎中の基礎ですし、相手が求める事を把握と会社としてお受け出来るか出来ないかの説明をしっかり行う事なんて、うちの大卒１年目のぺーぺーでもできますよ。

>86
あなたは、管理組合に滞納者がいて、組合が困っていたらどう対応するんですか。
督促は弁護士法に抵触しますから、管理会社としてはできませんので、理事でやって
くださいとでもいいますか？
それとも、弁護士に相談しなさいとでもいうのですか？
理事で簡単にできる少額訴訟や支払い督促、こんなものでも弁護士にいけですか。
やり方が分からない、理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく
説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？
それも弁護士法に抵触しますか？
あなたは管理組合のお手伝いをしているんではないんですか。

>>86
そんなものケースバイケースとしか言いようがないけれども。
管理委託契約書の範囲内でお手伝いをするとしか言いようがない。
管理組合にどこまで主体性があるのかわからないし。
皆が皆ここの人たちみたいに興味持ってるわけではない。
中途半端な机上の理論を振りかざす人もいれば、本当に勉強されてる人もいる。
その中でも、自ら率先して組合が動くべきと言う人もいれば、できれば管理会社に丸投げしたいと考えてる人もいる。
そういう人たち相手にバランスとりながら、近寄り過ぎず離れすぎずやらなきゃいけない。
所詮組合員や理事達も最後は自分が責任は取りたくないから、突然裏切られて手のひら返しで管理会社に全責任をなすりつける気が満々な輩も何度も見てきた。
議事録どころか打ち合わせ確認のエビデンスを残していても、平気で裏切る。エビデンスを楯にしても、客に対すること馬鹿と平気でこっちに責任をなすりつけてくる。

私は業務にはまじめに取り組んでいる。だからこそあなたの答えには、ケースバイケースとしか答えようがない。
ただ、間違いなく言える事は、自分が担当している管理組合には満足していただけるように常に心がけているし、みなさんが考えてるよりずっと管理組合の事を考えている。
管理委託契約書の仕様書や業務範囲をきっちり「双方」が理解することが必須。
それをなくして業務範囲を逸脱した助言や補助はあり得ない。当然の業務ではないと言う事を理解していない相手にこれをやるととんでもない事になる。
先ほども言ったが、平気で裏切るわけだから、もしも管理組合の考えに沿って、補助した結果がたまたま上手くいかず、理事会が組合員に責められることになった場合、全責任を管理会社（当然管理会社としてリスクの説明を行ってそれを受け入れるのエビデンスがあったとしても）にかぶせてこられた場合、会社はそのフロントを厳しく処罰することになる。
フロントも家族もあり生活もあり、再就職先も簡単には見つからない。だから原則からはいるのは当然だと思います。

＞理事長に対して、簡易裁判所にいけば相談窓口があり、詳しく説明してくれますよ、書類もそこでもらえますぐらいのこともいえないんですか？

教科書に書いてある事をオウム返しに言うのはやめましょう。実際、簡易裁判所に行って御覧なさい、滞納者の関係する金融機関を調べ上げろとか理事長より滞納者擁護の対策しかアドバイスしかしないですよ。

管理組合の長は組長だよ。マンションによっては「組合長」と規約で規定してる。

>89
管理費等の口座引き落としの銀行ぐらいはわかるだろうに。
勤めている会社が分かれば給料の差し押さえができるし。
何難しいこといってるの？

>89
弁護士なら、そんなのを調べてくれるの？

>>85

「少額訴訟や支払い督促で、支払い命令が出たのに支払いがされない場合は
どうするかわかっています？競売はしませんよ。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。」

こういう、でたらめを書かないでくれるかな。
まず、少額訴訟なら「判決」、支払督促手続なら「支払督促」。
上記の裁判手続では「支払命令」だなんて出さない。
※支払命令という制度は今は無い。

少額訴訟は通常は「仮執行付き」判決となるので
確定しないでも、それだけで債務名義として強制執行は可能。
もちろん、確定すれば文句なしに可能。
（いずれも債務者の受領とかが必要だけどね）

支払督促手続は、債務者が支払督促を受領後２週間が経過して
その間に債務者から異議申立が無ければ、債権者が裁判所に仮執行宣言の申立をする。
要件が整っていれば申立が認められて、仮執行宣言付き支払督促が出され、
それは債務名義となるので強制執行が可能になる（こちらも債務者の受領とかが必要）。

で、不動産の競売だけれど
いずれかの債務名義に基づいて原告または債権者が裁判所に強制競売の申立をして
それが認められると、競売開始決定となる。

取立訴訟なんか不要・・・というか、
そもそも、取立訴訟は誰が誰に対して
どう言う場合に起こす手続だかわかっている？

>93
あなたは、取り立て訴訟知ってる？
訴訟という名前はついているけど、訴訟じゃないんだよね。
債権差し押さえ命令の申し立てをして、この命令書をもって
会社にいき、給料の一部を支払ってもらうんだよ。
当然、支払い額については、本人の状況を判断して設定されるけど。

>93
それに、滞納金で競売ができる訳ないじゃないか。
考えが甘すぎる。
暴力団の立ち退きみたいな、義務違反者だったら可能性はあるけどね。
競売について、勉強を要するよ。

＞管理費等の口座引き落としの銀行ぐらいはわかるだろうに。 勤めている会社が分かれば給料の差し押さえができるし。 何難しいこといってるの？

甘いね。そんな滞納なら滞納とは言わず横着と言うね。
滞納者は銀行は借金漬け、現金払いしか出来ない人を滞納者と言うのよ。
彼らはのらりくらりで5年間はある時払いで怖くない債権者と思っているよ。

>>94,95
やはり、強制執行のこと、ぜんぜんわかっていないね。

取立訴訟は、債務名義に基づく差押命令を送付された第三債務者が
差押債権者に「任意で」支払わない場合にだけ、
改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。
第三債務者が任意で支払うか、正当な供託をする限り、必要ない。
（というより、執行裁判所も認めない）

債務者の金融機関の口座を差し押さえたなら、
差し押さえられた金融機関（＝第三債務者）は、
債務者の口座に残高があれば、
差押債権者に対して支払を拒否するようなことは無い。

給与債権を差し押さえた場合、
まともな会社（＝第三債務者）なら、やはり任意で支払う。
取立訴訟を提起されて、それにより自社財産（特に銀行口座）が
差し押さえられると、いろいろとまずいからね。
もちろん、債務者が会社経営者で
その会社に対する役員報酬の差押命令は
任意に支払ってもらえないかもしれないから、
そうなれば、取立訴訟だね。

それから、支払額が本人の状況を判断して
設定されると言う仕組みは無い。
給与債権の差押について、民事執行法１５２条や政令に基づき
差押禁止債権（や差押可能範囲）が決められているが
債権者が差押命令の申立時に添付する差押債権目録に
あらかじめ上記を考慮した記載をするのであって
裁判所が本人の状況を勘案して支払額を設定するわけでは無い。
というより、民事執行法１５２条に反していなければ
裁判所は、その他の本人の状況なんか勘案しない。

滞納金だから競売できないなどと言うことは
民事執行法や他の法律でも、あり得ない。
滞納金だろうが、貸金だろうが、正当な債務名義であれば
不動産の差押は問題なくできる。
もちろん、無剰余取消の制度はあるが
それは滞納金だからと言うわけではない。

>97
先取特権である滞納金での競売がいかに難しいかがわかっていないんだね。
しかし、銀行や住宅支援機構への支払いができなければ、競売されますよ。
取り立て訴訟は、給与を差し押さえるのではなく、給与の中から一部を
支払うよう会社に命令書を送付するのだよ。

>>94

「支払い額については、本人の状況を判断して設定されるけど」

もしかして民訴３７５条の少額訴訟の規定（判決による支払いの猶予）
と混同してない？
この規定に基づいて少額訴訟判決で分割払いの定めがされても
これに基づく支払を懈怠したときには、
期限の利益を喪失することになるので、
強制執行するときには、分割にはならない。

それから、９７の取立訴訟に関する内容に誤りがあったから訂正

×　改めて差押債権者が執行裁判所に提起するもの。

○　改めて差押債権者が、被差押債権の事物管轄あるいは
　　土地管轄がある裁判所に提起するもの。

現実味のない書生っぽい書込みは辞めてくれ。
入門書のコピペは見てられないよ。