パークハウス三番町

> もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
> マンションが多いようです。

私も、
まず、耐震構造で計算し、地盤が悪く、必要とする柱や梁が非常に
太くなり、予算内で、充分な強度が得られないと判断されると、
免震構造にして、柱や梁を細くするという話を聞いたことがあります。

いろいろなものがあることはわかりますが、
「免震構造」＝「耐震構造」＋「免震装置」ではないことは、確かなようです。

>それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
>下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。

柱や梁を太くする、壁を厚くする、筋交いを入れる・・・
こうした耐震性を強める補強も基本的にはすべて「横揺れ対策」です。
横に揺れて建物が崩壊するのを防ぐわけです。

横槍ですみません。
縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？
骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
どちらかというと安心なように思えてしまいますが。
積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

面白いサイトを発見しました。地盤について見られますよ。三番町は強固な部分とそうではない部分が
混ざっているようです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/ea/map.asp
私は現在入っていないのですが、これからは地震保険に入った方が良いのでしょうか？

立地と免震構造は気に入っているのですが、なんだか間取りがヘン…と思うのは私だけでしょうか？130平米の間取りの個室が5畳サイズだったり。そのくせ外人用マンションでも、180平米クラスでないとなかなか作られていない家事室（ユーティリティ）がちゃっかりあったり。しかもお風呂を出た先が、エントランスとは！この導線って？？宅急便の荷物を受け取った所に子どもが裸で出来たら…？なんて想像してしまいます。2億を超える物件でこういう心配はあり得ないはずなのですが。やたらホールと称する無意味な空間があるのは無駄なのでは？ときいた所、営業の方は「余裕をしめすもの」とのご説明でした。番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

同感です。100平方メートルを超える住戸に関しては間取りが今一つだと思います。
さらに日当たり、天井高、管理体制などはマイナスですね。
ただ免震構造、立地、（90平方メートル以下の）間取、柱の位置、全熱交換式24時間換気
などはプラスではないでしょうか。
このレベルではすべて完璧とは行かないのでしょうか。

>番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

私も同感です。
というか、番町パークハウスはすんごくよくできた間取りで
見てびっくりしました。
また、天井は高さだけでなく、
天井下がりを四角くレイアウトするなど、完璧な心配り。
外観はわりに番町パークハウスに似てましたが、けっこうスペックは違いますね。
あとは免震をどう付加価値評価するかでしょうね。

＞縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？

具体例で一番わかりやすいのは戸建の金具留めですね。
柱と基礎を金具で留める。あれがまあ、縦揺れ対策の代表。
ただ、地震でモノが倒れるメカニズムは横揺れにあると考えて
今の耐震策がいろいろ考えられてきた関係で（つまり、ものが
倒れるのは縦方向の運動より、横方向の運動によるものだという考え方）
横揺れ対策はできていても縦揺れ対策は遅れてるんですね。

＞骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
＞軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
＞どちらかというと安心なように思えてしまいますが。

そう思う人も多いでしょうね。
阪神級の大地震はそうはないし、サンプルもたくさんはない、
施工によっても違う、ということで答えはでませんけど。

＞積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
＞車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

基本はクルマのサスと原理は同じですから
ある程度は上下動もいけるでしょうね。
ただ、その「装置」がいかれるほどの直下型がきたらダメなわけで
（それは耐震構造のマンションにもいえますが）、
そのしきい値がどの程度かってのは、ハッキリはわかりませんからね。
阪神級なら、まあ大丈夫だろう、という話はできるでしょうけど・・・

三番町の物件、地盤が気になりますね。
どなたか情報仕入れた方、いらっしゃいませんか？

以前、住宅情報誌で「陰と暮らす。」という特集記事がありました。日当たりの悪い物件も発想を転換すれば楽しく暮らせる、照明に凝る人には腕を振るう場として最高だし、騒音さえなければ日中も良く眠れる。夜勤や泊まり勤務の人に適しているかも、などという内容で、間取りごとに照明の配置案などが紹介してありました。なるほどなあと感心して読みましたが、陰物件は価格が安くてお買い得だからというのがお薦めの前提でした。この物件はそこが違うんですよね。いまどき、番町だからというだけで価格対価値を吟味しない人はいないでしょうし、地方のマンションにさえ普及している「免震」や、外気温が氷点下にならないとありがたみを体験できないといわれる「全熱交換式〜」をいまさら大幅価格上昇の理由にできるとは思えませんし。せめて階数減らして天井をもう少し高くすることぐらいできなかったのかと。そうなれば、高くても検討対象にできる可能性はあったんですが・・・。残念です。

番町パークハウスは値段が非常に高くても
それだけの価値があったから、あれだけ人気があったんですよね。
たしか平均７倍ぐらいだったかと・・・
地所としては二匹目のドジョウ+アルファをこの物件で狙ってますね。
番町パークハウスほどは消費者に評価されない予感。
かくいう私も見送りモード・・・
そうはいっても番町。やはりすぐに完売するんでしょうか。
高めの値段設定がどうでるか、みものですね（と他人モード）。

どうしても番町、価格や質には目をつぶっても番町、というお客さんがいる
→デベさんが価格をつり上げる→即日完売→他地域に波及→バブル再燃
などという事態にならないことを願っております。どなたか、どこかで
→を断ち切ってくださいな。

すでにバブルは始まっていると思うな。
土地取得も入札になると、ファンドが入ってきて
やたらつりあがるそうですからね。
それに金利上昇、消費税アップの話で駆け込み需要が煽られてる
困ったものだ・・・

67さん、なるほど。90平米以下ならよいのかもしれませんね。考えてみます。

管理体制は24時間有人ではないのですよね。オートロックの裏側に
隠れるように管理室があるのも気になります。セキュリティ上、
弱い気がしました。プライバシーに配慮らしいのですが。
今はこういう方がはやりなのでしょうか？

今さら、素人質問で申し訳ないのですが、ご存知の方教えて下さいませ。
この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？
今時、どうしてこの物件でこの天井高になってしまったのか、
どうしても理解が出来ないのです。確かに小振りな部屋で天井高が
3メートル近いと、部屋が小さく見えるとはきいた事がありますが。
しかし、2.4m、ところによってはもっと低い…。なぜ？？？？？？

＞この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？

関係ない、ということははっきりいえます。
むしろ、免震構造だと、ウワモノは軽くすることができますから、
天井をうーーんと高くすることだってできたはずですからね。

＞なぜ？？？？？？

立地をみて思うに、ほかへの日照権も考え、
まずは建物全体の上限の高さを設定。そのうえで、ギリギリたくさん
居室をつめこめるように、天井高をおさえたんだと思いますけど。
1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
マンションはやっぱり、ある程度戸数を確保するほうが売るほうにはメリットになりますから。
（まあ管理費の面では、購入者にもメリットはあります。
あまり戸数が少ないと維持・管理費が大変になります）

マンションは空間を買うんだと思います。
床面積あたりの価格を高く設定され、その上さらに
天井を低くして空間（住戸あたりの容積）を狭くされたのでは、
二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。

ですね。
番町でかつ駅近ですからね。
一般人が買わなくてもまとめ買いする組織が出てきそう。
最近のマンションの売れ行きは実需以上のものがありますからね。
このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
それが気がかり。

この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
あちらは５重セキュリティ。
ドアマンとコンシェルジュつきです。

皆様、いろいろ教えていただいてありがとうございました。

＞1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
そんな事が可能なんですか。大ショック。地所なのにセコい事するなあ。「番町は資産価値が
落ちない」というのが魅力の一つと聞きますが、このマンションだけコケたりして…。

＞二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。
＞番町でかつ駅近ですからね。…このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
　それが気がかり。
はあ。買おうとするタイミングが悪かったんですね。去年、一昨年あたりだと、
番町で素敵な物件がもっといっぱいあったように思うのですが。
金利爆騰なんて事にならない事を祈りつつ見送った方がいいのかもしれません。

＞この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
我が家はもちろん資産家ではありませんが。うーーーん。交番ヨコのお手抜きセキュリティか
ラブホテル近くの5重セキュリティか…。悩ましいです。でも、あの交番、
いつ行っても警官がいないのは気のせいでしょうか？地所はすごくウリに
していますよね。「だから24時間有人は必要ない」みたいな。
海部さんのマンションの中古探そうかなあ。

地所だけでなく、ここにきて、どのデベも
スペックは落とす、値段は上げる、という方向です。
たしかに、一昨年あたりにできたマンションが一番質がよかったかも。
マンションの質はあがることはあっても下がることはない、
と思っていのですが、まったくこんなことになるとは。
ファンドが入ってきたこと、ここにきて金利が上がり傾向なこと、
中小デベに対する不信感。これらも大手の強気に拍車をかけてると思います。

MRに行ったとき、「要望が多いので２４時間有人管理になりました」と営業さんが言っていたのですが、昼間有人にもとにもどったんでしょうか。