総戸数 1085戸も完売間近？
最上階にBar・スパ・プール・ジム・スイートルームの豪華共有施設を誇り、
都心にいながらリゾート気分を味わえるブリリアマーレ有明のスレッドです。
物件データ：
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
価格：3890万円-4億7000万円予定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.79平米-366.19平米
[スレ作成日時]2009-05-12 00:13:00
うちはここを検討したとき、将来修繕費と管理費が住宅ローンの半分を占めることを知り別のマンションを購入しました。
やはり共有施設が無駄にあると、仕方ないのでしょうが、毎月住宅ローンを1.5倍払うなら、都心も買えます。
＞その時間と努力を自分の稼ぎにすれば、良い物件買えるのにね。
逆だな、きちんと調べて研究しないと悪い物件をつかむんだよ。
稼ぎは十分にある。頭金は3000万、稼ぎは年収1700万。
で、70㎡修繕・管理費は当初35年計画でいくら必要ですか？
入居者のかた教えてください。
実家だってこまめに草むしり、水遣り、家の前の掃除してるんだよ。
その時間から開放されると考えれば安いんでは？
草むしりはき掃除しない分お仕事すればいいし‥。
マンションズにまだ出てたね
ここより高級仕様の隣はまだまだ先になるのかな
年に数回しか使わない共有部分vsほとんどの時間を使う専有部分
楽しみ♪
リゾートマンションは管理費修繕費が高くなるから中古価格が思いっきり下がるんだよね～
>>699
ほんと、共用設備なんて年に何回かしか使わない。でも、安く運営できるなら無いよりはあった方が
良いねってぐらいのもの。超大規模で管理費安いならいいけど、㎡350円は高いし、それを、ローン
返済にまわせばもう少し良いマンション買えると思う。
>>680
へぼい管理組合の一例ですね。
それなりに共用設備があるので4割引できるかは別として、
一年後の管理会社契約満期に委託を前提として他の信頼おける大手管理会社
もしくは大手デべ管理子会社に相見積り取りゃ確実に下がりますよ。
数社で比較検討すりゃ人件費はじめ項目別の適正な管理費も見えてくるし
腹減ってる管理会社はかなり入札額頑張ってくるんでね？
管理費なんて１社に縛られなけりゃなんぼでも改善できます。
悩みもそれで一発解決。
>>709
企画当初は、多数の供用施設や広大な植栽を十分にメンテナンスできるスタッフ数を想定したと思う。
最初から赤字などはできないから、多少多めに見積もるのも普通かな。
住民版の状況みると、新築にありがちな「不慣れ」だけでなく、想定した管理スタッフを削減したと思われる。
しかし、どのみち組合は設立されたのだし、精査して適正な内容と費用に向かうのはこれからだね。
十分なサービスを受けるには相当の管理費が必要なことが、実購入者の価値観に合致するかどうかが問題。
>>712
なるほど。しかし、それでも他のマンションのスタート時よりは、かなり高い管理費設定を
していることは、本当に共用設備の維持管理に金がかかるのか、そうでなければ何らかの
デベロッパーの意図を感じないでも無いですけどね。ちゃんと精査されて、適正管理費に
引き下げられれば良いんですが。
713が指摘している通りで、
同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
入居スタート時の管理費と比べても割高な理由がわからないから気持悪い。
それがわかってればこんなに書き込み増えんて。
管理会社とデべのみぞ知るってとこか。
住民版読みましたが、ここは、廊下が汚いの？
高い管理費を払うこともステイタスの一つだ！と勘違いしちゃう人がたくさん買ってくれることを想定していたのではないだろうか。
管理費のことは織り込み済みで買ったんだからいいんじゃない
購入後に見直すことを織り込んで買ったから、良くないよ。
というか、見直すことは決まっているのに、なぜガタガタ言ってるかが分からない。
デベの営業にも言われたでしょ？33階分の収益を全く考慮せず赤字設定で想定した管理費だから、入居後見直しとなりますってね。
管理費のことを営業に質問もしないで、掲示板で文句たれてるのですか？大人とは思えない。
>>718
33階の収益って、年間いくらなんでしょうか？プールとジムとゲストルームの使用料だと、
多くても年間1500万くらい？1085戸で割ると一戸平均70㎡として、1152円/月、㎡16円
位の引き下げにしかなりません。
350円から16円引かれても334円で、依然として都内の最近のマンションで唯一管理費
㎡300円超えというのは変わりません。
>>719
その計算は間違っています。
現在、赤字想定で管理費を算出しているのだから、単純に収益を戸数で割るのでは割に合わない。
赤字想定をいくら算出しているか知りませんが、仮に年間1億見積もっているとすれば、
貴方の例を借りると、1億＋1500＝1億1千５百万を1085で割って12で割って、70で割るから126円。
350-126＝224円。まだ高いけど、まあ、納得できる金額になるでしょう。
>>720
なるほど。赤字想定じゃなくて会計的に書けば、大幅な黒字（資金余裕）で集めた管理費が余りまくるという
ことですね。でも、もとの計画自体を管理会社が作っているので、管理会社に「これだけ掛かりました」
と言われてしまえば、ちゃんとした管理士などを立てないと押し切られる可能性がありますね。
ジムの件といい、エレベーターの件といい、バー貸切の件といい、ここのデベの売らんがための姿勢には信頼
が置けませんから。
契約はどうなっているんですかね？大抵、マンションの場合は1年間～2年間で、これだけの費用で○年間管理
しますということを事前に契約するはずなんですが。そうであれば、いくら余るかも想定されているはずですけど。
検討版の方が住民板みたい。（笑）
今後も意義のある意見交換を頼みます！
いずれにせよキッチリさせましょ。管理費。
＞同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
だれか、↑の具体的なマンション名あげてください。
注)WCTは規模は同じだけど、管理サービスは庶民的なので、あげなくていいです。
３３Ｆの施設は確かに曲者ですが、
検討者、いえ購入者でも現時点では内容は精査できないでしょう。
若干の使用料収入は計算に入れてもしかたありません。
飲食の費用などは管理組合の収入なのか、テナント又は管理会社の収入なのかも定かではありません。
以前にも発言しましたが、水物施設は管理人件費とともに維持費は、桁違いにかかります。
１Ｆのテナントなども、管理組合とどのような契約になっているかですね。
ここと比較するなら、確かにＷＣＴはレベルが違いすぎてベンチマーク対象にはならんわな。
ガレリア、オリゾンあたりがいいんじゃね？
管理費高いほうが変な住民こなくていいと思うよ。
そして、大規模修繕で一気に資金不足になったり、
それを恐れて逃亡脱出者が出ないように、
普段からどんどん中規模修繕を繰り返す。
管理会社にとっても、永く住むものにとっても
そのほうがハッピーです。
ガレリアグランデって、ここと良く似ているな。外観もそっくり。プールもジムもあるし。
でも管理費は130円/㎡も違う。なんでだか、良く分からない。考えてみたけど、完売する
までの間、空室分はデベが負担するじゃん。それを、間接的に早く買った住民に乗っけて
いるんじゃないの？東建が早期に一気に完売することは難しいと最初から考えていた。
そう考えれば、つじつまが合う。そうでなければ、最初から完全にボッタクル計画になって
いる。だとすれば、どっちにしてもひどい話。
ガレって、仲介提示価格は坪190万～200万だね。成約はそれ以下だろうな。同等レベルのマンション
だから、ここ買うと瞬間に含み損確定？
>>733
どうも見てる世界が違うのか・・・
＞周囲の築浅中古物件や、
どれ？？ ガレは築４年、オリは築５年なんだが・・・
＞同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
どこに？？仲介物件？？賃貸？？ よくわからん。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
