常盤台ガーデンソサエティ

台風５号とともに、荒らしも去ったということでしょうか。
これで、平和になりますね。（笑）

>>39

すばらしい知識を"疲労"してくれてありがとうございます。

(1) ソクラテスメソッドの意味が違う。
(2) 示されたデータからでは資産価値の優劣は決められない
(3) 泣いて馬謖を切るの意味が違う

難しい日本語やロジックを知って使いたい気持ちは分かりますが、
意味まで理解されてから使用されるのがよいかと思います。

せっかくの長文を書かれていますが、「シュレーディンガーの猫的に
売主が丸紅というマクロ的なデータを定性的にKT法を用いて分析
するとこの物件価格は坪210万円程度が妥当」と同じような文章に
しか読めません。

かなり下がったのでアゲついでに。
今年１２月販売開始みたいです。

現場は今、1階部分の鉄骨が組まれています。

常盤台駅は各駅しか止まらないのがネックです。
最近、東武東上線を乗っていないのですが、準急・急行の停車駅
変わりました？？

準急・急行、共に池袋の次は成増ですね、ちなみに時間は10分です。

検討したいのですが、情報があまりないですね・・
高そうな気はしますがどなたか情報お持ちの方、お願いします。

常盤台、極々一部の町並みは確かにいいですけどね、常盤台全部が高級住宅地と勘違いしている人も多いですよね。むしろ周辺住民に多いのかも。
最寄が東上線１本というのはプラス要因ではない。隣接するスポーツセンター、スーパーも…微妙。
それぞれの感覚でしょうが、個人的には車がないと…と思う位置ですね。
目の前の通りは片側１車線ですが割りと交通量はあります。
ここでこの規模、と言う事を考えると県下からの流入組を見込まないと売り切るのは難しいかと。
お屋敷町の魅力を享受…という売り文句がありますが、享受はできないともいます。
お屋敷町を駅までの間に一部通り過ぎるかもしれませんが、この物件にとっては何の恩恵も無いことですし、それをこの物件の位置まで持ち込もうとするのは強引過ぎます。

どちらにしても同じ区内でも加賀レジデンスと同一には考えられないかと。

正式名称が決まったようです。

「常盤台ガーデンソサエティ」

今日、チラシ？が入っていて、この名前が書かれていました。

>>54様
東上線は各駅停車しか止まりませんが、
池袋まで11分。
各駅停車はラッシュ時もひどい混雑にならない。
急行、準急はラッシュ時ノロノロ。
(ラッシュ時成増→池袋は１６分)
ある意味各駅停車しか止まらない駅のほうがいいですよ。

☆いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

このマンションの正式名称が決まったとのことですので、タイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

管理担当者様
早速のタイトル変更ありがとうございました。
この場を借りてお礼申し上げます。

何か新情報ありませんか？
ブリリア成増の板でもここの価格について語られていますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44041/

ガーデンソサエティ・・・同地域でこれだけの大規模は新しい試みですから興味はないとは言いませんが、立地が良いとは思えないな〜。
駅近ってわけじゃないし、隣接道路も微妙だし、隣の商業施設(？)も普通…というより長期で見ると不安定かと。
駅も下りは埼玉の奥地行きなので乗らないだろうし、上りも池袋止まりではね・・・。途中の駅は全て区内近隣だから利用する事もなさそう。しかも中板では急行待ちとかさせられるわけで。電車の便に関してはいいとこないんだよね。

なんか１０月２０日、２１日に住宅ローンの説明会をやるとかＤＭが届きました

もう暫くは、好立地な物件は出て来ない様に思えます。ここ数年のマンションラッシュで用地がありません。ここの立地を良い方と捉えるか、悪いとするか、非常に難しいです。只、対価格なのでまだ判別ができませんね。おそらく強気で出て来ると思いますが・・・

いや、わかりませんよ。
ペンタックスがＨＯＹＡと一緒になりますから、
ペンタックスが移転なんてこともありえそう。
そうすると、また前野町に大規模マンションなんてことも。
ま、推測ですけど。

板橋は、特に前野町は工場の移転によって、
跡地にマンションってケースが多いように感じます。

でもここはタクシー会社の跡地ですけどね。

ペンタックスなんてもっと立地悪いじゃないか。

その通り。SB通りを挟んで常盤台側は用途地域が違うし、バス通りも大きな土地はないから、大規模ではここ位でしょう。

そのペンタックスよりさらに立地悪いところに、
すでに大規模物件があります。
もし、ペンタックスのところにマンション！なんてことになったら、
おそらく３００戸前後だと思います。
ガーデンソサエティと立地的にあまり大差ないですよ。
通りに面してないだけで。

ちなみに前野町近辺の大規模マンションには、
ほとんど「ガーデン」の文字が入ってます。
ガーデンソサエティ
メリーガーデン
レクセルガーデン
ガーデンパークス
ガーデンフォーラム
ヴィオスガーデン
何故？

坪270〜290万くらい？

俺は、225超えたら降りる

ここまで高くなってきてるんですね・・・
今のマンションが高く売れても、こっちが
高すぎて買えないです・・・・涙
前野町在住者

坪230万とかって検討する気ないでしょ？
長谷工がどこまでグレード上げるかは判らないけど、
常盤台そば、商業施設・スポーツクラブ隣接、敷地内の緑地と抜群の住環境が、板橋平均価格で出てくる訳がない。上層階南向きで坪270万迄なら正直欲しい。

>>74

俺だったら250出すくらいならいくら朝鮮学校あっても加賀レジの方がまだマシかな。よそ者だからそこまでして常盤台にこだわりないもん。

阪急物件は確かに高いところは250くらいあるみたいですが、安いとこは200万くらいですしねぇ。

4,000万円前後〜9,000万円前後
（62.65m2　〜106.30m2）

確かに平均坪単価230万はありえないよね〜
向きや、間取りによって下層階なら230万位からあるかもだけど。。
最上階なんかの広い部屋は軽く坪300超えてくると思うよ。
住友は高値追求が顕著だし、その位の価格帯でいく為に販売時期ずらして、寝かしてきたわけだから。
平均坪単価が230万〜250万位だったら、今年初め位の販売でも良かったとではと思われます。。。

成増のブリリアでさえ坪２３０位出てますからねー。
ま、言い方を変えれば成増買う位ならこっち、となりますが。
でもって２５０超える位なら私も余裕で加賀ですね。
正直ここの立地の魅力は疑問です。
決して悪くはないですけどね。よい所も別に無い。
逆に地域住民のみに根付いてる名ばかりの常盤台ブランドもマイナス。
だって噂ばかりで高級住宅街って言っても実際見たらね。

加賀もある種、もう旧価格だよね。
広め希望で、気に入った間取りがあれば買いだと思う。
これからの大手デベの価格は新々々々価格位だからｗ
冷静に考えて、東上線とか、板橋区は都心からの距離、利便性に比べて安すぎるんだよね。
ターミナル１０分程度の地域は軒並み坪300オーバーのこのご時世にマイナーなエリアだからと考えても差が開きすぎの感がある。
板橋区もようやく本格的な値上げの余波を受け始めたって感じですね。

いや、マンション価格はピーク過ぎたろ。
これからは値下がりの季節だよ。

価格のピークというかマンションバブルのピークが過ぎたのは事実だと思う。
ただ都内アドレス、ましてや２３区アドレスは用地の稀少性を考えると少なくとも横ばい。場合によってはまだまだ上昇となると思う。
再開発と謳われた都下郊外や都内でも市部は価格も冷めてくると思うけど。

下がってきたのでageます。
販売は来年になってからだそうですね！

ここってまだ価格表出てないんですか？

価格表まではまだまだでしょう。
そもそも物件の資料でさえまだ「資料」と呼べる物ではない程度です。

今日新聞折込が入りました。
価格はまだわかりません。
南東側角部屋は９７㎡４ＬＤＫです。
バルコニーが奥行き２．４ｍあるみたい。

坪単価１８５万ってことはあり得ますかね？
ばかげた話しですけど、予算的にこれくらいじゃないと
買えないと思ってます。
大規模で長谷工ってところで、ほんの少し期待してます。

>86さん
いや、それは無いから…。
坪185万しか出せないなら和光市辺りまで行っては如何でしょう。

板橋のこの駅で400戸超、坪200万超でバンバン売れるとは考えにくいけどな。

いや、昨今売れない値付が流行ってるみたいだからここもそうなるのかもしれんが。ｗ

成増も高かったのにそこそこ売れているようですから、成増同等かそれ以上じゃないですかね？

南向きの棟だとかなり強気で、240〜260ぐらいでしょう！
東、西だと　210前後だと予想しています。

西側は、セントラルのビルがあるから
日なんて当たんないよね！

もう工事が始まってるので、
西側の棟がどのくらいセントラルとの間隔があるかは、
セントラルの駐車場に行くとよくわかります。
７、８階以上は日当たりは関係なさそうです。

成増との比較が出てますが、
ときわ台と成増では、交通の便の良し悪しが違います。
ときわ台のほうが明らかに劣ります。だから成増も強気な価格ですよね。

ここは常盤台住宅地と融合させた売り文句をしてますが、
町名は所詮前野町。
常盤台と前野町では地価が違いすぎます。
でも売り文句が売り文句なだけに坪２４０くらいは堅いかも。

少し場所が離れますが、志村坂上にプラウドが建設されます。
そこは価格等競合しそうな感じ。
そしてプラウドも高そう。
最低でも４５００万？

プラウド志村城山のことでしょうか？
4500万円なら絶対買いでしょう？？

住所は板橋区前野町だし、
目の前の道路は交通量多いし、
裏手には印刷会社だし、
普通に考えれば一般サラリーマンでも購入可能な額だと思うが、
いま現状を考慮すると、
一般サラリーマンにはきついだろう。

ノーマルサラリーマンです。

一般サラリーマンってどんな感じ？いくらくらいならいけるの？
前野町なんでダメなの？

坪１８５なんて論外…みたいな意見もあるようだけど、あながちわからないかもよ。
ま、それでも条件的には一番下のランクだとは思うけど。
むしろここで２５０前後って方がねぇ。
大手だしこのあたりでは稀少な規模のプロジェクトだけど如何せん場所がね。
立地に重きを置く身としては板橋も良いと思うし、常盤台も良いと思うけどこの立地は残念な感じです。
売り文句が売る前から誇大広告というか、「ないない…」というのがわかっちゃっているのでこれで価格も強気なら売り抜きは難しいのでは？
駅近でもなくブランド地域でも無い(自称は所詮自称)、閑静でもなければ特別便利でもない場所in板橋なりの価格は今ならせいぜい２００〜２２０までだと思うけど。

成増との比較…電車便の人にとっては成増もありでしょう。
ただやはり感情面というかステイタス的にだいぶ分が悪い。
それを補うほど交通の便がいいとは思えないかな。

ここの値段で今後の近隣物件の値段が左右しそうです。
成増と加賀は順調に完売に向けて売れているようですから、ここもそれなりに高いのではないの？
加賀の購入者がどの辺りから移り住んでくるのか分かりませんが、文京区豊島区辺りで物件を探していた人が加賀に流れているのかもしれません。
185万円という値段じゃ浮間とか船渡の値段になりつつあるのではと思います。

外観のクオリティなどから察すると250前後で出してくるのではないかと。

ただし、最初に銀行でアンケートを取るくらいだから、価格についてはかなりナーバスになってると思います。世間じゃあ契約率の低下が報道されてるくらい、今後のマンション価格については懐疑的な感じだしね。

それに、この「ときわ台」て駅はあんまり便利でも高級でもないように感じるんだけどね。便利さでいえば、副都心線が使える氷川台に軍配が上がると思うのですが。

我が家では230なら検討継続

２３０だと我が家は撤退です。
時期が若干違うとはいえ加賀と同じだと買えても買わない。
なんとか２００くらいで出て欲しいです。

うちも２３０なら撤退ですね。
２３０ならわざわざここを検討する理由が無いから。
逆に２５０なんてつけようものなら購入せずとも行く末に興味がでてしまいます。
２２０までなら良いと思うけど、それ以上で出してくるなら１期で飛びついた人と最終期とでは明暗別れそうですね。
都内アドレスの用地の減少から見るとそんな格安で出してくるとは思わないけど、そろそろ謙虚さを出さないと購入側からも顰蹙買いますからね。

平均は250万超えるのではないでしょうか？
ここの値段が出て加賀完売かな？
安く出ないことは皆さん薄々気付いているのですから値段待ってないで加賀買えばいいのにと思います。

住不は即日完売なんてしようものなら値付けした社員は最低評価になってしまうとか。竣工後でも2年掛けてでも高い値段で売るのが営業の腕の見せ所です。期中の値下げは住不物件ではあり得ない。

物件自体は良いのですから200万前半という淡い期待はしない方がよさそうです。

ズバリ予想価格は『62.65m2　〜106.30m2、4280万〜9880万』、坪単価は『225.8万〜307.2万、平均では坪270万〜280万程度』。
私もこの価格では買えませんし、もちろん高値を望んでいる訳ではありませんが、大和の光ヶ丘や、プラウドタワー練馬など見た結果、この位するだろうと思っております。
でもあきらめることはありません。
当方は上層階を希望していませんので、下層階であれば坪220万〜230万位からあるのではと思っております。
また上の価格は勝手な予想で、根拠はありませんのであしからず。

いい予想ですね
赤羽とか加賀とか王子とか今販売している物件が割安に感じるかもしれませんね
立地はこちらより良いと思いますから

プラウド練馬タワーは坪300万くらいみたいですね。予定価格で。

ま、売主がいくらの価格つけるのも自由だが、先安感がはっきりした以上、強気の値段なら他の物件も出てきてる以上、なんらここを買う必然はないな。区内住民だけで４００以上、売りきれるとはとても思えん。
２５０以上とか本当に買う人いるの？って感じだと思うけどな。

多分赤羽、加賀、成増といったとこで手を打っておいた方が懸命でしょうね。

モデルルームが出来てきました。
場所は現地並びの東武ストア向かい側です。

私も平均270〜280という予感がします。

70㎡、3LDK、5800万位が平均だとすると、坪単価273万。
やっぱりそんなところなのでしょう。

は？
まじで270万ですか。

ないな。あほくさ。

それくらいの価格帯が“当たり前”だと洗脳したい業者が暗躍しているんでしょう。
最近は商売も変わりましたね〜。

いくら板橋区の田園調布と呼ばれる優良街区だとしても

・急行が止まらない
・駅からさほど近くない
・ターミナル駅が池袋で都心に出るには必ず乗り換えが必要

この時点でそこまでの価値があるとは思えませんね。
というかそれくらいの値段でこの辺りであればいくらでもいい戸建てがあるでしょう。

ブライトヒルズと比較していましたが、価格面でぜんぜん違ったのでギリギリであちらを契約しました。
利用駅が違うけど生活圏年は同じなのにどうしてこんなにお値段が違うのか不思議でした。

114さん

こことあそこを一緒にしたら、こちらに失礼です。

ブライトヒルズはコストを抑えた造りになってます。
ここはデベが住友だし、仕様もカネを掛けた造りになるでしょう。
隣はスーパーとスポーツクラブだから便利だしね。
でも前の道路は交通量が多いから、低層階の住み心地は悪そうです。

確かにブライトヒルズとこことじゃ仕様やデベの信頼感は違うんだろうけど、所詮同じ前野町なのに向こうの坪190万に対して4割増しっていうのは納得いかない…。

ここは手を上げたデベが多く土地の仕入れ価格が高くなったとお聞きしておりました。
土地価格が上昇してますので価格が高めになることは仕方がないでしょうね。
結局、高めで販売しても売れる自信をもったデベが、土地を購入した結果であり、高くてあたりまえということでしょうか。

>115
非常識な方ですね。
購入はご遠慮下さいね。

>119

非常識って？
デベではありませんけど
デベもブライトヒルズを比較対象にはしていないと思いますけど？

住不の物件が仕様を良くして、その価値以上の価格をつけて周辺の価格を吊り上げていくというのはこの物件に限らずよくされていること。

値段が高いから、仕様が良いから価値が高いと思うのは、愚かな判断だと思いますね。価格とか、ブランドとかに消費者はどれだけだまされてきたかということで、雪印、不二家、三菱自動車、パロマなどの業界大手とか、マンションの業界だと、ＭＶＲの鹿島などの経験を消費者は生かしているか？と、その判断能力を問われているのだと思います。

仕様が良いから高いのは当然か？、高いのはその価値が本当にあるのか？ですよ。

>121様

具体的に？？？です。

>>122
>>113

>113,121,123様は、
すばらしい物件を購入されたのでしょうか？
差し支えなければ、参考にしたいのでお教えいただけますでしょうか？

123ですが三田線寄りの物件を最近購入しました。
駅近、デベも知名度あり高級感もあります。
その上で値頃感があったのでお買い得だったと思ってます。

当方は、常盤台駅から徒歩圏内の大規模マンション
が希望なので、この物件はピッタリの条件です。
当初より資料請求等していて、12/2にＭＲ(仮オープンなのかな？)
に行って参りました。

角部屋以外はほぼ3ＬＤＫらしく、だいたい74㎡ぐらい。
価格は未だ決まっていないそうですが、だいたい
5,600〜5,800　が中心みたいですね。
はっきり言って、高いです。

たしかに共用部は、高級感があり高そうなマンション
って気はします。
但し専有部は、、、、、、、、、です。
当方、建築関係の仕事をしています。
とても坪250オーバーの仕様とは思えません。
普通のファミリー型賃貸Ｍ並の仕様です。
前野町5丁目のマンションと比較されている方が
いますが、部屋内の仕様は、ほぼ同等(下回る部分も多々あり)
いくら建築資材が高騰しているとは言え、あれは・・・です。

ちょっと高くても、仕様が良ければ　当方の立地的に
買いかなと思っていましたが、今回はパスです。

これはあくまでも当方の感想です。
購入検討されている方は是非、御自身にてＭＲに足を
運び、御覧になって下さい。そして感想を聞かせて下さい。

以上、長文失礼致しました。

>125さん。

最近そんなに良い物件がありました？

>125さん
思いあたる物件がないのですが・・

ブライトヒルズですか…

・大手デベ
・三田線駅近
・高級感
・値頃感

該当物件ないよ。ブライトヒルズじゃないね。
強いていえばパークホームズか？
それなら駅近じゃなくて墓近＆首都高近じゃねえかよ!

ブライトヒルズの書き込みと、ここの書き込み比較して下さい。
125も126も同一人物？
ブライトヒルズ大好きで『痘痕も笑窪』みたいです。

123です。
そんな詮索して楽しいですか。ちなみにブライトヒルズじゃないです。
いい物件というのは人によって違います。
そこのとこ、かなり重要ですよ！

久々にときわ台らしいときわ台のマンションですね。
立地もプランも申し分なし。

ただ東上線というのがネックかな。

>133さま

ここは、前野町ですよ。

ここでなんと言おうが値段つけるのはデベだからね。
売れる売れないは別として。

俺は同じ値段出すならサンセとかイニシア上池袋みたいな
もっと都心よりがいいや。広さを求めて朝鮮学校気にならないなら
加賀レジもあるし。

西台、赤羽、王子にもそこそこ物件あるよね。
俺は値段聞いてMRにすら行く気をなくしたよ。

でも混んでるみたいだから案外俺が思うより売れるのかな。
みんな金もってんだね。

>136さん

残念ながら西台はそこそことは言えないですよ

赤羽のプラウドと王子のレクセルは高いイメージがありました。
まだ、売れていない部屋もあるようですが、条件の良さそうな部屋は残っていないでしょうけど？
ここが、250万円を超えれば西台も売れるかもしれないですよ？？？

デベも安値で即効売り抜けようとは思ってないのでは？
時間かかっても高値で売る、これがこの物件に限らず、大手デベの最近のやり方でしょう。
住友や他デベでも一旦販売中止して、値上げの上再販なんて荒業をするご時世なんだから、ありえない安値期待しても現実的でないと思う。
現実を見据えた上で、粗方の価格を想定して、より希望の部屋選びをした方が良いのでは。。。

野村、住友と言えば、値上げの２本柱ですからねぇー。
この辺りは、一気に値上がりしそうですね。

野村さんも赤羽は遠慮した感じがありましたね。
加賀が、想定より安かった感じだったから。
ここと志村でどんな値段になるのか？
成増を考えると250は覚悟した方が良さそうですね

モデルルームに行ってきました。

正直高すぎると感じました。
ワイドスパンを重視していたからかもしれませんが
幅６ｍ中心のバルコニーは残念でした。

間取りのプランはたくさんありましたが、どれも特徴に欠ける様に
感じてしまいました。もっとキッチンがバルコニーに接していたり
収納率に変化があったりするものだと思っていたので。

トランクルームが全住戸分なく、専有面積の広い人優先だというのが
不平等さを感じてしまいました。
しかも玄関隣にあるのが普通だと思っていたので
他の場所に密集しているのはびっくりしました。

といろいろ気になった点を書かせていただきましたが、
かなり環境の良いマンションだと思います。
車も少なく、駅まで平坦なので過ごしやすそうですね。

ターゲットは、共用施設からすると、小さい子供がいる家庭
なのでしょうか？
環境の良さを考えると年配の方からも人気がありそうな物件だと思いました！

高いと言ってるけど、言い値で買う人ばかりじゃないけどね。
物件そのものがレベルが高くても結局立地はどうにもならない。
坪２７０万前後で４００戸は無理だと思うよ。
発表価格で完売にはならないでしょう。
価格に糸目はつけない上で、ほしい間取り、フロア、方角にこだわりがある人は即買いでしょうが、そうでなくてこの物件を坪２７０で検討する人は戸数分いないのでは？
ここを地元としている人や縁のある人は検討の価値ありだと思います。

隣がスーパー＆スポーツクラブと言ってもそんなすごいもんじゃないし。駅から離れているのに閑静でもないし。
結局はローカル線だし。下りはまず使わないだろうし。上っても池袋どまり。
立地重視派なので私にはこの価格は不適正。

１００戸なら売れるかも・・でしょうけど、４００戸はムリムリ。
この地域ではムリ〜。　　半分売るのにどの位かかるんでしょうね〜

MR行ってきたけど
メインが　3LDK　75㎡前後で　坪270でしょ！
はっきり言って、それなら常盤台1丁目に
戸建買ってもお釣りがくるよね！

仕様もあまり良くない。
鍵はディンプルキーじゃなかったし(たぶん)
Wオートロックって言っても　非接触キーの説明がなかった。
バルコニーに出るアルミサッシは段差あるし(今時、フラット
タイプじゃないの？）
室内の引戸は、上吊タイプじゃなく、子供が勢い良く
ぶつかると外れて倒れてくるV戸車式だったし。

板橋前野町で坪270って言うのは、ボッ●栗以外の何物でもない。

でも、そのうちこの価格で当たり前と思えるようになるんでしょうね。
これでも購入できる方はいますよね。
無理な方は、さいたま方面になりそうですね。

ここの場合は買えない僻みや貶めなどではなく純粋に不適正ですね。
この値段でこの辺りの価値が上がると思っている人がいるのも不思議。
ちょっと色々な期待値をこめても２５０がいいとこでしょう。
ここに２７０出すならもっと立地の良いところで、よい物件の築浅がたくさんあると思うし。
この値段で売り切るつもりならこの地域で新築なぞいりません。
せめて常盤台最寄ならＳＢ通りと川越街道は渡っちゃ駄目ですね。

規模と会社にはひかれかけましたが、それだけで内容が伴うわけでもないですからね。
値段は高いですが、高級マンションとは言えないです。
坪２７０出して７５㎡なんて涙でちゃいます。

購入したい方が購入すればよいことですよ。
購入できない、したくないのであれば、それはそれで気に入った物件をお探しになればよいと思います。