常盤台ガーデンソサエティ

507さん
質問に、質問で申し訳ないですが、

＞②どうも、売れ行きがよくない気がします。
ですが、売れ行きはどの位の感触でしたか？
ホームページでは、第１期４次販売が開始されたようですね。

あと、条件が変わってきたとは、どんなことでしたか？
我が家は出遅れて、モデルルームに行った時には既に希望の角部屋は販売済みで
あきらめてはいたのですが、条件によっては余地もないではないので。

世帯数が400と多いので販売期間が長めに設定されているとは思いますが。
似たようなタイプの部屋が多いのであれば、ゆっくり考えられるということでもありますかな。

保育園事情は、区に訊いてみるのも良いと思いますよ。補助金等ももしかしたらあるかもしれないし。私も近々出向こうと思っています。家探しと同時に保育園探しは大変ですよね、がんばりましょう！

506さんへ。
なるほど、そうですね。論点がずれたかもしれません、すみません。
精神疾患の人がイコール人を傷つける犯罪者になる、ということではない、と言いたかったのですが、それでも私だって、精神科通院歴がある人が学校で銃を乱射したという事件を聞いたら震え上がりますから、特別に擁護するための論理のすりかえをしたつもりはありません。
ただ、精神疾患の人は、病院だけでなく、どこの町にも居て、どこのマンションにも住んでいる可能性はあるので、このマンションを購入するにあたってのデメリットにはならないと思っています。
私は精神疾患の人が、他人を傷つけるとしたら、「どこで」それが行われる可能性が高いか、ということを考えるとき、別に病院の近くでなくても起こりうるわけで、むしろ繁華街などのほうが危険なのでは、と思ったわけです。

でも、イメージが悪い、ということはあるかもしれませんね。これは仕方ないと思います。内科とか歯科の病院だったら、良い病院かどうかわからなくても、メリットになるのでしょうから。

他の面で十分にここのマンションを気に入っている人は、この点に目をつぶり、気に入っていない点が多い人は、この点を大きく捉えるということでしょうね。

精神病院とは飯沼病院のことですね。
精神科以外にも、一応内科もありますね。
病院は結構昔からあり、地元の人はよく知っています。
鍵のかかる閉鎖病棟がメインで、特に危険な患者を収容する独居房もあります。
通常、しっかり施錠されているので、中の患者が脱走することはまれです。
近くに住んでいても、特に安全性に問題があるとは考えられません。
しかしながら、イメージの問題で、墓の近くなどと同じように嫌忌物件と捉えてしまう人もいます。
これは個人の価値観の問題ですので、どうしても気になるようであれば、他を探すのがよいと思います。

４９９＝５０７さんへ
①４００世帯を超えると管理組合がまとまるのかについて
⇒長期修繕計画が設定されているので、基本的に気にしていません。
②どうも売れ行きが良くない気がするについて
⇒大規模ですし、価格高騰が影響していると思います。
③将来の資産価値について
⇒立地や環境、計画制度を考慮すると、個人的にはそこそこの価値はあると思います。タワー型より全然上でしょう。
④東上線沿線の物件について
⇒成増を中心として、埼玉県内（志木）周辺が多いと思います。

>東上線沿いでは常盤台のネームバリューは別格です。板橋区・練馬区でもトップかな

資産価値について、そうですかねぇ？

最近の事情はわかりませんが、
東上線の沿線で生まれ育って22年ほど住んでいました。

友達や知り合いも、ほぼすべての駅にもいましたが（和光市以降は除く）、
常盤台を別格として見たことはありませんでした。
正直、田園調布や成城、駒込などと比較すること自体、無理があると思います。

東上線沿線や板橋と言うだけで、良い意味でも悪い意味でも、庶民的イメージがつきますので、
あまり、デベの宣伝に乗らないほうが良いかと。

でも、この物件って常盤台じゃなくて前野町でしょ？
準工業地域だし．．．
練馬・板橋で限定するならマンションの坪単価が高いのは、練馬駅周辺かな？

・・・・・前野町なのに常盤台・・・・・

まぁ、どこにでもあるフレーズですよね。
（過去にも、和光なのに成増とか結構ありましたし）

板橋区に３０年以上も住んでいますが、常盤台を特別と感じたことはありません。

板橋区内で高級な場所自体が存在しないような気がしますが
住めば都、医療・育児・環境など、とても生活しやすい区だと思います。

常盤台については、過度の期待は持たない方が無難ですね。

それと出入口環境について。

私は毎週土曜日、隣のセントラルスポーツジムに子供のスイミングで通っております。
目の前は比較的交通量の多い道でもあり、セントラルから出るときは毎回気を使います。
一応、駐車場の出入口には１〜２人の警備員がおりますが、なんせ誘導の下手なこと。。。

あの人たちはスーパー三徳の人間でしょうかね？
誘導をあてにせず、ご自分の目で確認しないと事故に合いますよ。

マンションが完成したら、住民の方々も気をつけて下さいね。

517さん、具体的なご指摘で有り難いです。
マンション前の交通量は気になっていたので。それに結構スピードが出ていないですか？
ＳＢ通りというのでしたよね。人によって違うと思いますが、
小さい子どもには一人で歩かせたくないなぁと思いました。

＞板橋区内で高級な場所自体が存在しないような気がしますが住めば都、医療・育児・環境など、とても生活しやすい区だと思います。
そうかもしれませんね。都心へ出るには便利かもしれませんが、
区内を移動するのに公共の交通機関が充実して欲しいと思います。
医療は良いですか？他区なので宜しければ教えてください。

医療は良いみたいですよ♪
福祉も良いみたいですよ♪

近くの大きな病院だと、日大病院があります。
と言っても、隣の駅（中板橋駅）から徒歩または常盤台駅からバスですが
（→常盤台駅から徒歩はちょっと厳しいかもしれません）

子供の医療費が１５歳まで無料なので非常に助かってます。
両親や友達の親からもよく聞きますが、福祉もすごい良いとのことです。
まぁ、実際に何が良いのか聞いてないのでアドバイスができませんけど（笑）

ＳＢ通りもそうですが、危険なのは（スポーツジムがある）隣のビルの出入口なんです。

都心へ出るには便利だと思います。
池袋へ出れば、ある程度のものはだいたい揃ってますし。

＞板橋区内で高級な場所自体が存在しないような気がしますが住めば都、医療・育児・環境など、とても生活しやすい区だと思います。
私は、横浜から、２年ほど前に板橋区に移ってきました。ずっと育ってきたのが横浜だけに、当初、板橋区の雰囲気に慣れるには、少し時間がかかりました。でも、今では、板橋区から離れたくないほど、住み心地が良いです。（生活物価、アクセスが段違いに良い）
板橋区内に高級な場所が存在しないと言われているようですが、加賀地区と常盤台は、なかなか落ち着いた雰囲気のある高級な場所ではないでしょうか？
常盤台の町並みは、成城学園と遜色ないと思います。ただ、町の中に、いわゆるおしゃれな店舗が存在しないことが残念ですし、逆に、静か過ぎて、雰囲気が活きていないのかもしれません。

常盤台は良いと思うけど、加賀は…
何故、常盤台の物件に加賀が出てくるのか不思議です。

>>521
「板橋区」の話をしているからだと思いますが。

>>521

板橋区で新築マンションを検討しているのですが、
常盤台ガーデンと加賀レジ、志村プラウドなどが、今、販売中なのです。

常盤台は良いと思うけど、加賀は…

と、ありますが、加賀は何か問題あるのでしょうか？
参考にしたいのでよろしくお願いいたします。

>>523

加賀もともと土地が低い場所で、石神井川がよく氾濫して、住宅に適した場所ではなかった。
そのため、工場が多い場所だった。
実際、加賀レジデンスは資生堂の工場の跡地だし、隣には現在も印刷工場がある。
バブル期以降、工場跡地がマンションになった。石神井川は深く掘られ、氾濫することもなくなった。
常盤台は加賀よりも住宅地としての歴史は長く、一定の評価もある。
加賀はバブル期以降の新興住宅街（マンション）であり、昔の様子を知っている人は、「加賀は…」と思ってしまうのかもしれません。

常磐台　＞＞　志村　＞　前野町
で、加賀は常磐台と前野町がまだらに混ざった
雰囲気です。

建物は、
加賀　＞＞　志村　＞　ここ
だと思いました。特に加賀の２戸１エレベータの
物件はよかった。

公開空地での、子供の遊び声が気になりそうな人は
やめた方がいいんじゃない。

４月２９日にメタボセミナーを、隣のセントラルスポーツから講師を呼んで行ったようです。
私は、所用があって行けませんでした。ＧＷ中は、その他色々なセミナーを開催するようです。
４月２９日のセミナーを受講された方、どのようなことだったか教えてください。

>隣には現在も印刷工場がある
まだ、こんなこと書く人がいるんですか。
印刷工場ではないですよ。
ホームページで確認してみて下さい。

ここ以外に、近々できる物件はありますかね?
調べたところでは、三井の氷川台とか、住友の上板橋くらいで、
上板橋はもめているようだし。。。
あとは、東上線では志木くらいですもんね。

正直ここ数年近辺に建たない予定なら購入を検討しようかと。。

ガーデンソサエティより少し北寄りにある工場が撤退を決め、
移転作業が始まっています。
ガーデンソサエティほどではありませんが、そこそこの敷地です。
今後、なにになるかはまだわかりませんが、
もしマンションとなると１５０世帯前後の規模になりそうなくらいの広さです。
一応、情報としてカキコしておきます。

少し北にある工場の場所とは、具体的にどの辺りでしょうか？？

三徳横の一方通行を前野小学校方面に進むと、
ガソリンスタンドの手前にあった工場です。

公開空地は近隣からも好評だといったような説明を受けました。

マンション建設は近隣の環境に影響を与えるので、受け入れられ易いマンションの
方が入居後も安心できるような気がします。

共有設備は豪華ですね。使うものと使わないだろうものがありますが、
これだけの規模ですから、宜しいのではないかとも思います。

長く住むためには良いと思いますが、未だ決断できません...
マンション購入はタイミングと勢いだとも言われたのですが。

個人的な見解ですが、常盤台ガーデンソサエティについて・・・

①交通関係
東武東上線・西武池袋線・有楽町線近辺で探しているのですが、この物件は場所的には、いい条件だと思います。徒歩8分程度で、ときわ台は駅近くに色々な施設・飲食店等がそろっています。カフェや居酒屋・TSUTAYAなど住むのに便利だと思います。ときわ台駅は東上線の各駅しかとまりませんが、その分大混雑しないので。

②建物関係

これは長谷工ということで賛否両論ありますが、長谷工は一応マンション建設としては大手ですので、万が一問題あったしても、会社として対応してくれる体制にあると思います。中小であれば、つぶれてしまうなどがありますが、その点は心配ないかと思います。

③近隣物件との比較

東上線・有楽町線では、野村のプラウド志木（埼玉）、三井不動産の氷川台あたりが競合かと、西武池袋線だと野村のプラウド（練馬）、中村橋の物件等ですね。三田線のプラウド志村城山もありますが、ここは大手町近辺通勤以外の方には不便です。

④時期

これは人それぞれの条件があるので一概に言えませんが、今後いえることとしては
1.都心は地価が高騰（埼玉・千葉は逆にダウン傾向）
2.原材料（鉄鋼・コンクリ）がすでに高騰
3.消費税はさがることは絶対なく、あがる可能性大。
4.池袋駅から電車で10分程度の場所で3LDK 4500万台は正直ない。

いよいよ、５月１７日から第２期の価格発表があるようですね。
それと、インテリアオプション会もあるようです。今回、案内はもらっていたのですが、都合がつかずに断念。
インテリアオプション会で、現在、興味があるのは食洗器と食器棚ですが、契約済みの方で、インテリアオプションとして、どのようなものを検討されているか教えてください。

明るい色が基調のモデルルームのキッチンなんですが、
こちらのタイプのキッチンには一般的な大きさの食器棚は置けないように思えました。
オーダーか小さめの食器棚を探すしかないのでしょうかね？

私のところのキッチンまわりでも、食器棚を置くスペースを考慮すると、①オーダーオプションか②どこかで購入してくるか、という選択になると思います。ただ、どこかで購入してくる場合だと、サイズの問題や色の問題等が出てくると思うので、現在のところ、オーダーオプションを検討してます。食洗機は、前向きに購入を検討してます。メーカーは、やはりナショナルかなと思ってます。

イマイチ盛り上がりに欠けますが、この物件の売れ行きはどんな状況ですか？

私もそれが心配です。常盤台といっても、この地区に詳しい人でないと、この立地のよさは分からないでしょうから。人気がいまひとつなのかもしれません。
でも、近くの某マンションも結構閑散としてました。
そちらの物件は、新聞の折込チラシは盛んでした。
近隣のうちのマンションにも、商店街でのサービス券つきで、モデルルームへの入場を勧誘してました。
結構熱心に営業しているみたいです。
知り合いの不動産やさんが、秋までは、少なくともボーナスが出るまでは、不動産景気が悪いので、どこも売れてなくて、賃貸ですら、動きが少ないらしいです。
宣伝費をかけると赤になるから、おとなしくしてる、ところも多いらしいです。
投資目的の物件は、物価が上がる前に買っておくという意味で
今の時期でも売れるそうですが、こういうファミリー向けのマンションは、投資物件としての価値は低いらしいので、今は、様子を伺っている人が多いのではないでしょうか？

2期10戸というのも大規模にしては寂しいです。

何処も苦戦しているみたいなのでしょうがないのではないでしょうか？
４１７住戸中どれくらい販売済みなんでしょう？？
私も以前は、検討物件にいれていましたが今は外してしまいました。
周辺で即日完売なんて物件もあるので「売れる所は売れる」
そんな感じになっているのでしょうね。

>周辺で即日完売なんて物件もあるので

うーん。今時信じがたい。

参考までにどこのマンションだか教えていただけますか?

板橋区内のマンションは、だいたいウオッチしているつもり
ですが。

周辺といっても隣の練馬区です。
物件は、プラウドタワー練馬ですね。
第２期ですけど、即日完売しました。
第１期も９５％くらいの登録があったそうです。
ここと比較していた人も結構いたのではないでしょうか？

>５３５さんへ

５３６さんは、長谷工の営業さんかな？

私はこの辺に住むものですが、ソサエティからときわ台の駅は徒歩８分では行けません。早歩きをして１０分です。それにマンションの買いどきは消費税とかそんなの気にせず、自分達が総合的に判断して良いと思える物件に出会えたときです。私は住宅ローン減税や消費税のことを考えてあせえって去年購入しましたが、最近ではマンションも売れなくて値下げをするところが増えてきています。プラウド志村城山も早く完売することを目標としているようで、かなり値を下げましたよね。
マンションは勢いで買ったら後悔します。その物件がなくなってもすぐ別のが出ますし、あせらなくてもソサエティは当分、完売はしない思うので、じっくり検討されてはどうでしょうか。

それと長谷工が売主の物件はほとんどなく、設計・施工・販売・管理のみです。何かあったときは「売主に聞いてみます」と言って、なかなか対応してくれません。私の家も欠陥がみつかり、早く対応してほしいのですが、一向に連絡がきません。早くなんとかしてくれ〜長谷工！！

うーん。揚げ足とるつもりはないのですが、

こういうのは完売とは言わないのでは・・・。第３期が予定されていますよ。

完売というのは、文字通り、すべての部屋が売れたことを言うのだと思います。

デベは、あらかじめ申し込み予定を聞いておき、それを第○○期といって売り出すことが
あります。一見売れ残りがないようにするシステムです。たとえば、２００戸のうち
１０戸だけ売り出して、１０戸売れれば一見全部売れたようにできます。

一般的な統計上も、作られた全戸数に対して、売れた数を計算します。第○○期の
完売率を計算したりはしません。

第３期が、５月２５日から始まっているそうなので、欲しい人は、プラウド練馬は十分
間に合うと思います。値段がワンランク上のようですが、内容もワンランク上ですね。
タワーでも良いという人には良いマンションだと思います。個人的には、タワーは
どうも・・・。練馬区で眺望が良くてもしょうがないという気もしますし・・・。

第２期分が即日完売したと書いただけなので、全住戸完売とは書いてないですよ。
第１期で１５０戸、第２期で５６戸現時点で販売済みなので
ここに比べたら全然いいのでは．．．

>ここに比べたら全然いいのでは．．．

売り出し時期が早かったからでは・・・。マンション
氷河期にはいってから売り出されたマンションはどこ
も厳しい。

練馬プラウドは、悪いマンションとは思いませんが、
ここと比べて、すごく優れているとは思えません。

タワーというのがすごく気にかかる。タワーの欠点が
あちこちで取り上げられています。

港区あたりのタワーだと、景色抜群なので、永住はとも
かく、住むにはいいと思います。値段高いし、普通の
ファミリーが買うようなマンションではないと思います。

練馬とここは販売時期そんなに違わないのでは？

プラウド練馬は基本的に高いですね。3LDKで5000万台中盤。一般のサラリーマンに本当に買えるのでしょうか。4000万台だと2LDKになってしまい、ファミリー向けではないですね。タワーの魅力を押し出しますが、低層階だとタワーの意味がないし、タワーなだけに管理費が30000円台だったりして暮らすのには大変かも。

こことプラウドタワー練馬は、殆ど同時期の販売です。
全然いいと言ったのは、販売状況の事です。
設備仕様や内部仕上げからするとここより練馬の方がグレードが上ですからね。
そのマンションを買えるか買えないかは、買える人が買えば良いので
一般のサラリーマンが買えるかどうか？って言うあいまいな基準ってどうなんですかね？
ここは、立地と建物の仕様からすると割高感あり
練馬は、最初高い高いと言われていたが多少の割安感ありと私は感じました。
高さ規制や建設資材の高騰等でマンションの価格が上がってしまっている現状で
三井、三菱地所、大京、ダイワ等のマンションは、城北地域でもプラウドタワー練馬くらいの
坪単価で販売される可能性が有りそうですね。

まあ、住宅に対する考えは人それぞれってことで・・

今後、日本の経済が厳しくなっていくことを考えると、
管理費などは少しでも安いほうがいいです。老人の
方には、１万円の差はかなり大きいと思います。
自分だっていつかは老人です。

タワーは、火事が心配、建物の補修がすごく大変、
ということで私は魅力を感じません。私は、永住
するつもりなので・・・。

住宅評論家は、タワーマンションの将来を心配する
というメッセージを出しています。少しは、考えた
ほうが良いと思います。今は、タワーが流行っている
からタワーが売れているだけで、流行はいつかは
終わります。オーソドックスなマンションが永住に
は一番良いのです。

海が見える、東京湾を行く船が見える、レインボー
ブリッジが見える、なんて湾岸あたりのタワーなら
賃貸で一度は住んでみたいと思いますが、やっぱり
永住はしたくないですね。景色なんていつかは
飽きますよ。

値段が高いマンションの批判ってのは…
自分だったら同じ値段だったら素直に練馬のタワー買いますけどね
ここも18階建てだし、常盤台は低層が似合いそうだけど…

即日完売になるって事は、その物件に対して価格設定を低く設定しまったからでしょうね。
倍率がかなりの住戸であったプラウドタワー練馬は、購入者からしたら比較的格安感が
あったのでしょうね。
ここは、物件にたして割高感が購入者側からあるのでイマイチ人気がないのでしょうね。
まあ、苦戦しているのはここだけではないので、プラウドタワー練馬は特別だったのでしょうね。
購入することができた方が羨ましいです。

>値段が高いマンションの批判ってのは…

批判はいけませんか?　ちゃんと理由も書いてますけど。
そんなに理不尽な理由とも思えません。

割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

>購入することができた方が羨ましいです。

まだこれから第III期なので、購入したければ購入したら
どうですか。実は、すでに購入した人だったりして・・・
大変ですね。自分を納得させるのは・・・。まだ売れ残って
いるのに、なんで購入できてうらやましい、なんて話に
なるんですかね。III期の2次募集とか、3次募集、IV期とか
も売れ行き次第ではあるかもしれない。

「ガーデンソサエティ」うーん・・・
言いにくいし書きにくいし読みにくい。

>値段が高いマンションの批判ってのは…
って書いたのは私ではないですからね

>割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

常盤台ガーデンソサイティの割高と思わせる点
・前野町の準工業地域に建つこと（常盤台ではない）
・駅からの距離
・建物の長寿命性（１００年コンクリートではない）
・住不仕様の中レベルであること（プラウドの標準仕様よりグレードが低い）
・遮音と断熱のグレードが普通
・東上線しか使えないと言う事

プラウドタワー練馬の割安と思わせる点
・設備仕様が充実（オール電化）
・環境性能評価オール３
・内廊下設計
・ＳＩ
・携帯のアンテナを各住戸に設置
・広いバルコニー
・２ｍ６５ｃｍの天井高（占有容積が大きくなる）
・西武池袋線、有楽町線、大江戸線、副都心線が使用できる
・１００年コンクリートであること
・これから建つ周辺物件とあまり価格で差がないこと

これは、あくまでも私の主観かのであしからず。

ちなみに売れ残っているのではなくて、まだ販売してないではないでしょうか？
私が羨ましいと言ったのは、第１期で希望の住戸が全部売れてしまったからです。
第２期以降では、希望の住戸がないので諦めただけです。
納得して頂けたでしょうか？

ここの購入者さんだたったらごめんなさいね、正直な意見を言ってしまって

なんだか、色々とレスが急に入りましたね。プラウドタワーのグレードとしては、確かにガーデンソサエティよりはっきり言って「上」でしょうね。でも、タワーだし、オール電化なので、敬遠しました。
それと、志村城山が近いので、先日見に行きましたが、まだあまり出来ていない印象でした。それに、工事現場が汚かった。。。ちょっと、がっかりしました。
ちなみに、ガーデンソサエティも、私の購入した住戸は、天井高２ｍ６８ｃｍですよ。高層階は少し天井が低くなりますが。

設備がワンランク上なのは間違いない。

あれでタワーでなければ買いなんですけどねえ。

タワーは40年後には廃墟だって言われています。コンクリートだけ100年もっても
仕方ないというか・・・。

それにしてもご苦労様ですね。他のマンションのスレッドに来て、自分のマンションの
自慢話をするんだから・・・。そんなに自分の買い物が不安なんですかね。買っちゃった
後で、タワー不評の話を聞けば、不安になるのも仕方ないかもしれませんが・・・

湾岸のタワーもすでに値下がりが始まっています。練馬のタワーじゃ将来売れませんよ。
残念でしたね。一生に一度の買い物というのに。

一般的にタワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

ここの方が売れ残る可能性が高そうですけどね
冷静な意見だと思いますが？どうでしょう？

プラウド練馬と、ここでは間取りが違います。
　あちらは、中廊下ワイドスパンなので、共用廊下に開口（窓）部がある
部屋はありません。３LDKなら最低２部屋はバルコニー付です。
　こちらは典型的な田の字なので、３LDKなら最大１部屋しかバルコニー
つきはありません。
　外部に対しても内部においても、プライバシーに対する配慮の有無が
はっきりしています。子供が小さいうちは大きな問題にならないとは思い
ますが、子供（特に女の子）が高校・大学と一緒に暮らすとして、子供の
立場で考えると、非常に大きな差です。

　タワマンは地震に対してリスクは高いと思いますが、日常の暮らしやすさに
大きな差があるほうが現実的な問題です。

連投ですが

　最近の売れ行きを見ると、駅遠物件の不振を感じます。

　話題の久米川にしても、３っつくらいの物件が競合していて、
その内、一番駅から遠い物件だけ値下げしています。
　常盤台の雰囲気の良さに魅かれた人には、あまり遠さを感じ
させない駅からの道のりですが、パンフレットからだけ読み取る
限りでは、駅から遠いです。
　ですから、中古として売るのには苦労すると思います。

　永住するなら再販売価格なんて関係無いとはいわれますが、
年収の５倍近いローンを組む必要があるならば、リスク管理
という面からも慎重であるべきです。

３連投

　もう一つ、ここを見送った理由は、この坪単価の物件は長谷工さんの
得意なレンジの外だと思ったからです。
　長谷工さんは、もう少し安い物件では最高のコンストラクターだと思い
ますが、この価格帯の実績が私には見えていません。

　実額では高くなりますが、加賀のキャンセル待ち本命・プラウド練馬
対抗、ここの値引き大穴、といった心境です。

＞タワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

一般的にはそうなんですが、場所によるでしょう。

湾岸のタワーには意味があります。海や船やレインボーブリッジ
や夜の自動車のライトのきれいな配列などが見れます。

練馬のタワーから見えるものってなんですか、という話です。

タワーマンションが並んでそびえ立っている景色も美しい
ものがありますが、練馬は一つだけ、ぽつん。

タワーマンション買うなら、湾岸がいいです。値段もそんな
には違わない。ちょっと高いか・・・。

ま、私は、タワーには不信感持っているので、どっちも買いま
せんけど。どうして、不動産評論家がこんなに警報だしている
のに、タワー買う人がいるのかな。不思議です。

あれれ？？なんか舌戦が連続してますね。
長谷工施行の件ですが、ここの物件は総合設計制度採用ということで、我々購入検討者にとってかなり良い意味で、建設に苦労しているようです。板橋区、東京都の二つの監視の目が別に存在するわけですから。
それと、タワーマンションは、色々ですよね。湾岸地域の景観を考慮すると、タワーは良いですけど、練馬にタワーははっきり言って意味がないですね。なぜ、タワー？？？って感じです。流行には流されたくないです。

練馬の話　
しつこい　
引張り過ぎ

ここは
タワーでもないし
板橋区なんだよ

総合設計制度で建設には苦労しないでしょ。
空地を設けることで容積率なんかが緩和されて、より儲けが出る建物を造れるわけだから。
計画さえ認められてしまえばそれに基づいて、長谷工は変わり映えのしないいつものマンションを造っているだけですよ。

容積率は300%⇒200％なので緩和されてないし、より儲けが出る建物にもならないですよ。
また、長谷工はシンプルなデザインが多いので変わり映えのしないように思えたのでしょうか。
正しい情報を提供してください。

なんだか、いきなり盛り上がりましたね。でも、この物件は、他と比べても意味ないと
思います。普通に都心をはずれた地域のマンションとしては高いです。でも、板橋区の中で、
常盤台はとても街並みがいいです。と、私が思ったのも、つい最近です。だから、常盤台に
賃貸とか他の分譲マンションに住んでいたら、それで初めてここの物件価値を高く評価する、
といったところではないでしょうか？知らない人には絶対わからないと思います。だから
ちゃんと完売できるか、本当に不安ですね。売り手は、他地区にはたらきかけるのをやめて
板橋区の住民に重点的に販売促進したほうが良いと思います。住所が前野町とか、準工業地域
とか、全く関係ないと思います。

常磐台が好きな人向けの物件という結論に
なりましたね。

>常磐台が好きな人向けの物件という結論に

意味不明。　常磐台が嫌いな人がここを買うわけないでしょう。

湾岸と比べれば地味な地域ですが、歴史がある街は簡単には
すたれません。新興地域は衰えも早いです。多摩ニュータウン
なんかも急速におとろえつつあります。湾岸もそうなってしま
う可能性は低くないと感じています。

板橋区の住民に積極的に働きかけるというのはいい案だと
思います。板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
そもそもマンションギャラリーを見に行くところまでも
いかないかもしれません。

＞板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
宜しければ具体的に板橋区の良さを教えて頂けませんか？

よく言われる地味なイメージとかは気になりならないのですが、
どんな良さがあるのか知りたいです。

宜しくお願いします。

比較的価格が安いんじゃないですか？
ここだって、周辺の志村の物件も坪200万位からありましたよね
湾岸では、今現在この価格帯ではマンションの購入は難しいです。
一部この地域にしては高いとの意見もありますが、板橋区が誇る常盤台周辺で、この価格はやはり板橋区は他の地区に比べて安いのだと思います。

>>570
物件HPに総合設計制度により「容積率が緩和される仕組み」と太字で書いてありますが、ここは緩和されていないのですか？
私も正しい情報が知りたいです。

>576さま
総合設計制度としては「容積率が緩和される仕組み」になっていますが、
もともと容積率MAX300%の地域なので200％で建てるのですから、
実質上は緩和されるとはいえないでしょうね。
この制度を活用した結果としては、『約5700m2の広大な公開空地を創生します』ということです。
その分贅沢に建てられる物件ではあります。
建設予定時に地域住民を説得する材料として使用された制度だと思います。

板橋区を知ってる人なら、湾岸の埋立地に買おうなんて思わないですよ。
湾岸はタワーマンションが密集していて、緑も少ないし、住環境は劣悪です。
板橋は池袋まで出ればなんでも揃うし、公園も多くて病院もたくさんあり、家族で穏やかに生活するにはいいところです。
湾岸なんて30年後はスラムになりますよ。

５７７さんに追随して、総合設計制度とは、簡単に言えば、その地域の模範になるような計画を立てるということです。ガーデンソサエティは、板橋区と東京都の２つの認可によって、いわば東京都のモデル事業として建設されるというふうに聞いてます。

>どんな良さがあるのか知りたいです。

板橋区には派手な集客施設はほとんどありません。

都心などに通う人のためのベッドタウンです。都心から
近い。緑がかなり残っている。川もある。区が高層マン
ションを許さないので住宅環境良好。中山道、川越街道
など、歴史のある街並み。

大型の商業施設を持ってきた新興街は、その施設が
撤退したら終わり。そもそも商業施設なんて、半年
もすれば飽きる。近くになくてもいいから、いろん
なところに便利に行けたほうがはるかにいい。

なんといっても、便利な割に土地代が安いところが
いい。従ってマンションも安い。以前は、志村三丁目
や加賀あたりにしか、高級マンションがありません
でしたが、次第に増えてきています。億をはるかに
超えるような超高級マンションはありませんね。
外車はあまり似合わない地域だと感じています。

暮らしやすいというのはすごく大事だと思います。

うまく説明できないのですが、練馬区とはちょっと
趣が違いますね。そんなには違わないと思うのです
が、練馬区よりはちょっと交通が便利ではないで
しょうか。

この物件は、初期の建築計画では１４階建でした「公開空地」を創ることで１８階建が許可されました。
デベにとっては販売戸数が増え都合がいいのでしょうが、公開空地の管理や中途半端になった駐車場の台数など購入者側にとっては・・・
せめてその分安くしてもいいのでは？　立地的にヤンキーのたまり場になりそうだし。

>>573

場合わけします。

常盤台を知らない人にとって
　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・駅から遠い割高物件。

常磐台を知っているひとで
　a　常磐台が好きな人・・・・・・・・・・・・適正な価格の物件。
　b 嫌いな人・・・・・・・・・・・・・・・・論外
　c　常磐台が好きでも嫌いでもない人・・・・・駅から遠い割高物件。

>582

歩いて８分で遠いって、足でもお悪いんでしょうか。
平坦だし、これで遠いなら、むしろ、田舎に住んで
タクシー通勤でもしたほうがいいでしょうね。

こんなんで足引っ張っているつもりなのかな?
よくわからん。意味のないメッセージ。
足すら引っ張っていない。

＞582さん

どんな調査をされたのですか？
これはあなたの勝手な思い込みですよね。

！！誤解を招くので世論のように書き込まないこと！！
お願いしますよ！！

ここは近隣売れ残り物件購入者の書き込みが多いのでしょうか…
どんな方でも自身の購入物件を悪く書かれることは、気分が悪くなると思います。
くだらない書き込みは無しにしましょうね。

近隣に売れ残り物件ってあります？

購入物件の悪口言われれば気分悪いに決まっていますが、

時折でる明らかに変なメッセージ(駅から１０分以内なのに
遠いとか)は別として、結構真実をついているのも事実。
完璧な住宅はないから、つつこうと思えばいくらでも
つつける。ただ、繰り返して言わなくてもわかることを
繰り返すのは、やっぱり悪意としか思えない。

湾岸の物件なんてすさまじい。毎日２０,３０個の悪口が
書かれ、それに対抗するメッセージが４０,５０個書かれる。
最近はタイトルしか読みませんけど。読んでみると、
他の物件の悪口言っていた人が、新しい物件の出現で、
今度は悪口言われる側に回っている感じ。それがいいのか
悪いのかわかりませんが、人気があるのは事実。

ここは素晴らしく落ち着いていていいですね。私は、タワー
は嫌い(湾岸物件はほとんど全部がタワー)なので、いいと
思いますよ。まあ、住み始めるまでの辛抱ですよ。

容積率300％を使い切らずに建てているということはある意味贅沢だなあ。
それでも十二分に利益が出るようにコスト計算されているんですね。
総合設計制度を使って地域の模範になる建物を、というのはそれこそ建前論でしょう。
実際には公開空地を作っているということを盾に、周辺環境にそぐわない高層の建物が建てられていることも多い。
まあ、ここは準工業地域・工業地域だから高い建物作っても問題はないでしょうけど。

どうでもいいことですけど
ここは、容積200％じゃないの

582です

湾岸物件と比べるところまでひどい物件とも
思えないのですが。

湾岸とだけ比べれば、お買い得という結論しか
ないでしょう。

でも、ほかにも沢山のマンションがありますよ。

もっと多くのマンション見たほうがいいですよ。

なかなか完璧な物件などありませんが、住環境を考えると、ここは大規模物件の割りには、価格帯や間取りの幅が狭いのが、逆に魅力的です。ファミリー層中心で、マンション内での極端な年収差もないでしょう。しかもこの物件を気に入っている方のコメントを見ると、かなり質がいいと思います。資産価値を求めるのではなく、長く住むのであればお勧めです。

ところで、副都心線への東武東上線乗り入れ開始で東上線のダイヤがどう変わるか、御存知の方はいらっしゃいまんでしょうか？

http://www.tobu.co.jp/file/1583/080327.pdf
昼間の急行の増発、朝のラッシュ時間帯の成増〜池袋間の急行と各停の追い越しパターンの見直し（asahi.com には急行が各停を二ヶ所で追い越すようになる（現在は一ヶ所）と書いてあったと思います）などが以前発表されていました。それに伴って、成増〜池袋の各停停車駅のダイヤがどうなるのかを注目していたのですが、どうも情報が探せません。メトロのほうは６月１５日以降のダイヤが先日発表されたのですが...

各停の便数が減ったり、朝に池袋までの時間が今よりかかるようになるなら、やっぱり練馬のタワーや氷川台のようなメトロ沿線のほうがアクセス面で魅力的かなぁ…と思ったりするのですが。

成増〜池袋間の急行・各停待ち合わせが１駅から２駅になるというのは asahi.com の
http://www.asahi.com/komimi/TKY200803280154.html
に書かれていたのでした。

これによって、現在は朝のラッシュ時に成増→池袋が急行で１９分かかっているのを１３分に短縮する、ということなのですが、その分だけ各停は割りを食うはずなんですよね…

東上線のダイヤが改正されても、
ときわ台〜池袋間で待避設備のある駅は中板橋だけだから、
ときわ台からの所要時間は今と変わらない。
西武みたいに、一回の待避で２本の優等列車に抜かれるとなると話は別だが、
プレスリリース見る限りではならないだろう。
また、成増からの比較ではなく、和光市からの比較だから、
待避駅の２駅というのは、成増と中板橋だと思うのだが。
ちなみに東武のプレスリリースでは、短縮時間は４分となっています。

すみません。
待避駅は上板と中板みたいです。
東武練馬の人たちはダイヤ改正で一番損こいてるとまちＢＢＳでぼやいておりました。

595/596 さん、ありがとうございます。

今日の「ゆあ東上」に平日朝ラッシュ時の新時刻表がでてましたね。
おっしゃるとおり、ときわ台→池袋の平日ラッシュ時の所要時間は改正前後で変わらず、１２分でした。ただし、微妙に本数が減ってます。
ときわ台発、７時台、８時台の電車は毎時１３本から１２本へ減らされたようです。池袋発成増行の終電時刻も８分繰り上がりました。

有楽町線・副都心線の新ダイヤでもそうですが、今回は郊外（埼玉県民）優遇のパターンになっていますね。池袋から和光市までの都内近郊地域が割りをくうようなダイヤ改正になっているような気がします。

氷川台も昼間運転の副都心線急行・有楽町線準急は止まらないということだし、交通利便性はやはりプラウド練馬かなぁ？（朝のラッシュ時しか乗らないから、氷川台でもそれほど不便じゃないのですけど…）

皆様の情報を見る限り、東武東上線のダイヤは、ほとんど変わらないレベルですね。
川越など遠方の人の通勤時間が短縮されることは社会全体のメリットだから
単に喜んであげればいいと思います。もともと、常盤台なんて、都心に近いし
少し本数が減ったとしても、いいのではないか、と思いますけれど。
格差是正、なんではないかな？という感想です。
あと、話は違いますが、東上線の朝のラッシュ時の混雑の度合いは、
小田急線や東急東横線などに比べたらよっぽど楽ですよね。
まあ路線としての人気がいまいちだからなのかもしれませんが。

598 さん、まぁ、そうですね。
毎時１２本は十分な本数です。おっしゃる通り、それほど混雑もひどくないですし。

東上線のメリットとしては、池袋でのＪＲへの乗り継ぎがとても楽なことも挙げられますよね。ほとんどＪＲ線同士の乗り継ぎのような感覚ですから。西武池袋線からＪＲへの乗り継ぎに比べて５分ぐらい違うかも知れません。

東武東上線のダイヤに関しては、あまり気にしてません。みなさんのおっしゃるとおり、池袋がすぐですから。
つい先日、久しぶりに建設現場の進捗状況を確認しに行ってまいりました。徐々にシートがはずされてきているように見えましたが、まだ、南側をアピールしているようでした。
まだまだこれからだなという感想でした。

確かに、東上線のダイヤについては気になりません。
各駅停車なので成増や朝霞に比べると池袋から乗る帰り際に混まなくて、気楽です。
ＪＲの乗り換えもすぐだし、副都心線が延長してなくてもあまり影響ないかなと思ってます。

つながってくれた方がもちろん良かったですけど・・・

物件としては気に入っているのですが、予算的に西向きの部屋しか検討できません。
西日は暑いと聞いたことがあるので少し心配です。。。
明日もう一度モデルルームへ行ってきます。

そうですね。確かに、西向きの部屋って、西日が真夏には燦燦と照るので
暑いかもしれません。でも、冬にはメリットになるのでは、と思います。
日本は、寒い時期が長いので、北向きの部屋がいやです。東向きもぎりぎりです。
以前、日が当たらない部屋北東のマンションに住んでいましたが、ちょっと油断すると
かび臭くなりました。日が当たるというのは、殺菌になるので、また、私は
寒がりなので、西側は特にいやだとは思いません。
バルコニーが広いですから、バルコニーには日は照ると思いますが、
リビングにまでそれが及ぶのか、知りたいところですね。
そこまで詳しくわかるといいのですが。
あまり日が強ければ、日よけのためにバルコニーに背の高めの植栽をするしかない
ですね。目隠しにもなりますし、日照時間が長ければよく育つと思うの
ですが。個人的には東よりも西がいいと思います。

西日が強いのは上層階だけだと思いますが、
そちらをご検討でよろしいでしょうか？

先日モデルルームに行ったとき、実際に建設現場にも行ってみて西向きもいいのかな、と思いはじめました。道路に面していないので静かそうですし、南や東に比べて価格も抑えめだと感じました。私も西日はあまり気になりません。
でも東側の並木道も魅力的なので迷っています…。東向きだと予算をちょっと上げなくてはならないですし。
西向きにして内装費にお金をかけるか、東向きの並木道をとるか…。
次の日曜日にイベントがあるようなので、もう一度行ってみて考えようかと思っています。

アドバイスありがとうございます！
バルコニーに植栽、いいですね。無事に入居できたらチャレンジしてみます！

検討しているのは、上層階ではありません。上のほうは未発売で、営業の人に価格も下に比べると高くなるだろうと言われました。

西向きの部屋は三徳側で夜中まで照明が明るいので、これを利点ととるか欠点ととるかで迷われると思います。利点としては、道路ぎりぎりの建設ではなく駐車場があり、かなり奥まっているので、防犯上良いのではないでしょうか。欠点としては、西側の低層が機械式駐車場となっていることですかね。防音対策がどのくらいなのかよく分かりません。
東向きは、街路樹があり、やはり奥まっているので、緑のアクセントがちょうど良いのではないでしょうか。欠点としては、午前中しか日が当たらないことですかね。
以上、勝手な私見を書かせてもらいました。