常盤台ガーデンソサエティ

>>19
以前、周辺住民に配布された計画書を見ると、
完全にコの字型ではないのですが、ほぼそれに近いものがあります。
Ａ棟、Ｂ棟とかあっても、設計上、すべてをつなげて作ることが出来ないため、
Ａ棟、Ｂ棟とか分かれているのだと思います。
あと、保育園は１階のようですね。
これは住民専用ではなくて、周辺住民も使えるものだと聞きました。
(間違っていたらすみません)
ちなみに以前配られた計画書では世帯数が４１９ではなく４３７ってなってたので、若干の変更があったのでしょうね。
>>20
西台駅までは渋滞はほとんど無いので日中と同じ20分くらい。
浮間舟渡までは中仙道の交差点で渋滞するので時間は読めません。
ちなみにこのバス、ときわ台駅近辺は循環なので
ときわ台駅を経由してから浮間舟渡へ向かいます。
だから物件前の「前野町」というバス停は片方向のみです。
帰りは西台駅から15分前後です。
また、バス停の行き先表記は確かありませんが、
同じバス停からときわ台駅経由で赤羽行きのバスが多数出ています。
ただこちらも赤羽までの時間は読めませんが、本数はかなりありますよ。

以前、投稿した者ですが、私の投稿が多少はお役にたてたようでありがとうございます。１３番さんのマンション分譲価格の予想というご意見がございましたので、私の価格予想をさせて頂きたいと思います。なお私は、不動産専門家やもちろん売主さんではないので、間違えることもあろうかと思いますので、その点は考慮して下さい。
　南側の低層階は坪２５０万円前後（１００平米４LDKで７５００万円）
　南側の中層階は坪２７０万円前後（１００平米４LDKで８１００万円）
　南側の高層階は坪３００万円前後（１００平米４LDKで９０００万円）
　南側の最上階は１億円以上
　東側と西側はそれぞれ、上記の南側の坪あたりマイナス３０万円からマ　イナス５０万円ぐらい
　
　マンション購入では消費税のアップはあまり考慮に入れなくてよいのではないでしょうか。といいますのは、消費税は建物価格にしかかからないし、アップしたとしても今の税プラス５％程度でしょうから、額にして１５０万円程度のことだと思います。２０年から３０年ローンを組まれる場合は、金利やローン商品と収入の勉強をされた方がよいのではないでしょうか。
　また、マンション購入は経済的な問題以上に、購入する必要性、妥当性、緊迫性、物件のオンリーワン性、をご家族と考慮された方がいいのではないかと個人的には思います。
　私の考えでは、５年後ぐらいからは、郊外型の住宅地価格（駅前、商業地、オフィス地は除く）はダウントレンドに転じるのではないかと諸状況から考えておりますので、よほど建築資材がアップトレンドにならないかぎり、マンション価格はダウントレンドになるのではないかと思います。そして１０年後以降はマンションブームは低くなり、戸建てブームが高くなるのではないかと思います。金利については、長期ローンの場合は、なかなか読み切れませんし。ですので、マンション購入は人生の目標ではないでしょうから、買い急ぐ必要はないのではないでしょうか。
　まずはさくら事務所長嶋修さん著書の「本当にいいマンションの見極め方」という本とジムロジャーズさんの「商品の時代」という２冊の本を読まれてから、購入検討をされてみてはいかがでしょうか。

>23さん
板橋区（しかも常盤台じゃなくて前野町）でも中層270万！
以前230万位？とか言っていたものですが、
今のトレンドならその位いってもおかしくないのかもしれませんね。
ただターゲット層は板橋・埼玉近辺の方が中心になりそうなだけに、
400戸超の大型物件がその水準で捌けるかは疑問です。

>>23
東上線の各駅停車しか止まらない駅でその値段はありえない。
１割減ぐらいが適正ではないか。

２３番の者です。予想価格に対するご意見ありがとうございました。みなさんの中で私の予想価格の高さに驚いている方が多いと思いますので、予想価格を見積もった経緯について簡単に述べさせて頂きます。
　１）この物件の売主さんに住友さんが入っているためです。住友さんの物件は、私の印象では多少相場より高めに設定することが多いように思います。（特にブランド地戦略の場合）また住友さんは竣工前後に売れ残りが総戸数の１５％程度ということも想定して高めに出しているように感じます。
　２）最近は、再開発、新開発により、今まで価値が希薄であった場所に新たな価値を市場（主として団塊ジュニアとアクティブシニア）に提案する物件が多くなってきたと思うためです。典型的な例では、TXの流山と柏の葉。（オオタカが生息する場所であの価格は新たな価値が創造できたためでしょう。）湾岸エリアの港南、芝浦、勝どき、豊洲、浦安。足立の西新井駅前。横浜のみなとみらいなどなど。もちろん、市場に提案しても成功する物件と失敗する物件はありますが。
　３）代打の切り札的な存在のリートの登場が、事業主側のリスクヘッジに貢献しているためです。売れ残りを恐れずに、強気な相場を構築する傾向につながるのではないでしょうか。物件によっては、代打というよりも主軸打者というのもありますが。
　４）最近は、今まで低く見積もられていた場所や人が暮らす場所でなかった場所が、通勤や生活に便利であるとパンフレットに書かれると、長期的な資産価値をあまり考えずに、現時点での利用価値を重視して購入される方が増えてきたように感じたためです。（私はマンションに長期的な資産価値があるかどうか疑問ですが。人口や経済が右肩上がりの時代は、問題ありませんが、これからの時代はそれでいいのでしょうか。）
　５）この物件の敷地は北側に工場が隣接していますが、南側の接道が広く、ほぼ整形地であるためです。また南側は第一種低層が広がります。そして構造がRCではなく、SRCであるのもコストがかかるのではないでしょうか。あと施工の長谷工さんは設備内装仕様をモダンに仕上げるの上手で値段が高くても納得される方も最近は多くなってきているように感じます。
　６）販売側の戦略である劇場化とスピード化に飲み込まれる方が結構いるため多少高くてもついつい買われる方が多いのではないかと思うためです。（団塊ジュニアの親である団塊世代の退職金も価格に上乗せしているのではないでしょうか。）現に、高い買い物なのに販売開始３ヵ月前でも、価格と仕様は未定であるため思考時間が少なく判断が難しくなりますね。（消費者保護の観点から、販売開始１年前から価格と仕様の発表を義務付ける制度創設を参院選の争点に加えてもらいたいですね。）
　７）マンションの需要と供給のバランスが供給サイドの方が有利であるため、相場よりも高くしても問題ないのではないでしょうか。特に、ここは、都心に結構近く、常盤台は城北地区でありながら、武蔵野市的なブランドが売りでしょうし。区外からの流入もある程度は期待しているのではないでしょうか。
　上記の理由はごく一部ですが、このような理由と比較査定と収益還元査定も取り込み私は価格を予想しました。

予想価格（独断と偏見）
4,000万円前後〜9,000万円前後
（62.65m2　〜106.30m2）
但し、最上階にプレミアムルームがあれば、１億円台

一つ懸念事項があります。
今回建設予定地の道路を挟んだ南側に「飯沼病院」があります。
この病院、実は精神病院なんです。

それも、良からぬ噂もチラホラ・・・事実かどうかは知りませんが。
（有名な神戸の事件の犯人が通院しているとか、その犯人が近くの印刷工場に就職しているとか・・・。）

この噂はともかく、近隣の方で見てらっしゃる人がいたら、この病院の状況を教えて頂ければと思います。

↑
このガセネタずいぶん古いんですけど。

この物件を検討している方の中には、板橋区内他マンションと比較していると思われますが、いくつか他地域で将来の分譲予定のマンション情報を知ったのですが、その詳細や時期についてご存知の方がいらっしゃいましたら、宜しくお願いします。以下に記述します。
　１）小豆沢ガーデンスポーツ跡
　２）板橋本町駅の清水町公務員宿舎地域
　３）十条の公務員宿舎跡地（石神井川付近）
　４）加賀レジデンス横の東洋インキ工場
　５）十条駅前

３２番の者ですが、追加で６）上板橋南口駅前再開発も詳細を知っていますでしょうか？

ここは
TOKYO MASTERPIECE PROJECT
（仮称）常盤台プロジェクト
のスレットです！

３２番の者ですが、この物件を検討している方の多くは板橋区の他物件（現在、将来の物件）と比較検討していると思います。例えば、ブリリア成増、加賀レジデンス、ジオ常盤台、ブライトヒルズなどとトーキョーマスターピースとの比較。そういう観点から、トーキョーマスターピースと他物件を立地、建物、価格などの点で比較議論した方が買うサイドからすると有意義ではないでしょうか。ここの物件がどうこうということではなく、比較をすることによりこの物件の良し悪しがより明確になる趣旨で情報提供をお願いしました。

>35様
そのようなことでしたら、各々のスレッドを立上げそこで情報交換すべきでしょう。
現地に出向けば看板で確認することも出来るはずです。
より詳しい情報を知りたければ、その販売会社に問い合わせれば、出来る限りの情報は、いただけるはずです。
他力本願では、御求めになられている物件は手に入らないのではないでしょうか。

３５番ですが、ここのスレで他物件を比較しながら、ここの物件を検討することは（ソクラテスメソッド的に）、マンション購入側からするとおおいにメリットがあります。現在と将来の他物件とを同時スレで比較してトーキョーマスターピースを考えるのは、買う側からすると頭が加熱されるのを防ぎ、より冷静で賢明な判断ができるのではないでしょうか。また買う側からすると、ひとつのスレで他情報も（もちろん概略程度）得られたら、より一石二鳥ではないでしょうか。
　あとマンションコミュニティというサイトの趣旨と規約に照らしても、私の表現は合憲ではないでしょうか。
　他力本願と言われますが、ここのサイトをご覧になっている多くの方は、情報収集の観点でも利用していると思います。個人の情報収集能力には限界がございます。もちろん私的にも、独自の調査はしておりますが。
　また私が列挙しました物件情報をまったく知らない方もいらっしゃるでしょうから、そういう意味でも意義があります。
　３６番さんのご意見では、トーキョーマスターピースを買う側とこのスレを見る側の権利を抑制することにつながるのではないでしょうか。

３７番の追加ですが、各スレを立ち上げて情報交換するのは、購入検討する側にどういうメリットがあるか理由を教えて頂けないでしょうか？私は、概略程度を比較したスレの方が、購入サイドのメリットがあると思うのですが。

ソクラテスメソッド的に最寄りの駅と価格について比較してみました。
　１）トーキョーマスターピース：東武常盤台駅１０分。三田線板橋本町駅は徒歩では遠くて不可。価格は未定。
　２）加賀レジデンス：埼京線十条１０分。三田線区役所前駅１３分。価格は９０㎡３LDK程度で約６０００万円、１３０㎡４LDK程度で約８２００万円。
　３）ファインレジデンス：東武成増駅２分。有楽町線成増駅５分。価格は８０㎡３LDK程度で約４５００万円。
　４）ブライトヒルズ：三田線志村駅１０分。東武常盤台駅１９分。価格は８６㎡３LDK程度で約４５００万円。
　５）ジオときわ台：東武常盤台駅１０分。価格は９０㎡３LDK程度で約６５００万。
　６）上板橋南口駅前再開発タワーマンション（住友不動産竣工予定５年後？）：東武上板橋駅１分。価格は未定。
　７）ブリリア成増：東武成増駅１０分。有楽町線成増駅１０分。価格は９０㎡３LDK程度で約６５００万円。
　以上のデーターから流動性が内在された資産価値（賃貸価値）の観点から優れている物件は、３番と６番。コストパフォーマンス的には３番がすばらしいですね。（有楽町線は池袋新宿渋谷横浜直通になります）複数路線可能な２番３番７番は通勤通学に便利です。１番４番５番は人によって利便性が変わりますね。よって住環境が判断材料になるでしょう。
　１番の価格が９０㎡３LDK程度で６０００万円未満で６番の価格が９０㎡３LDK程度で６７００万円未満で販売されたらそこそこの人気物件になるのではないでしょうか。板橋区マンション購入層は５５００万円以上になると契約率はどのくらいかデータがそろっていないため不明ですが。マスコミ報道では、一般サラリーマンは５５００万円程度が限界らしいですね。
　１番の価格が４番と同じぐらいならば、交通利便性が他と比較して乏しいのも住環境と間取りでカバーできるでしょうが、価格が２番以上ならば、２番への購入流入が高まると予測されます。以上のデータを比較すると１番は交通利便性の観点からはコストパフォーマンスがあまりよくないと分かります。日本の不動産価値は交通利便性が極めて重要ですから、１番を買う側の注意点は、５０年間程度は永住する気持を持ち、通勤時間が長い分残業を減らすように努力すべきでしょう。
　以上のようにテーマを決めて物件比較することによりトキョーマスターピースの価値がいろんな角度から鮮明になりますね。この物件を購入検討している方の情報源になり、有益な議論にも発展するのではないでしょうか。

↑
主観的でやたらと長く且つ間違いも多い。
こんなの参考にならんぞ！！
ここには似たような書き込みが多いけど同一人物の書き込みか？

＞37，38，39様

キ（ギ）リシアの
えらい賢者の
な（名）を借りて
さんざん「弁明」
いい気なものかな

日本のマンションの情報比較に名前を借り出されたのを
聞いたら、きっとかの有徳の人も腰を抜かしたでしょうね。
（ちなみに私は36様とは別の者です。）

スレッド汚し、大変失礼いたしました。

私の情報で間違いがあるのならば、その文言とそう思う理由を書いて下さる方がありがたいのですが。私としても、上司への報告書ではないので客観的に間違っている箇所も多少あるかもしれませんね。
　主観的というご意見がございますが、客観的な駅徒歩時間と価格広さを基にした市場の（最寄りの駅や路線を最も重視するお客さん。注意して頂きたいのは総合的に購入されるお客さんは入れてありません。）判断の傾向を記したものですよ。私の主観的な意見は特に書きませんでした。現に、３番の駅前ファインレジデンスはなかなかの人気でほとんど完売です。
　ソクラテスメソッドというのは、そんなにオーバーなシンキングスタイルではありません。Aに相反するBをぶつけて、Cという上位な考えを導き出すという日常生活でも役に立つ一般的な考え方だと思うんですが。
　来年になれば、全ては市場が（お客さん）答えを出してくれるでしょう。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・レベルの低いうんちくは、もう散々・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・

＞37，38，39

>トキョーマスターピースの価値がいろんな角度から鮮明になりますね。この物件を購入検討している方の情報源になり、有益な議論にも発展するのではないでしょうか。
ごめん、全くこの物件の価値が鮮明にならない。
そんな誰でも知ってることを書いて何が楽しいの？君のレスの内容は、
会議に出席している全員が熟知していることについて、延々と説明する
新入社員のようなものですね。

そもそも一般サラリーマンの購入限度額なんて、購入者からすると
どうでもいいことでしょ？要は自分の家庭の状況で、購入することが
できるかどうか。なにを訴えたくて一般サラリーマンの購入限度額を
書いたんですか？

そうか、今分かったぞ。これは釣りだな（笑）

わざわざ釣りにつられてコメントしてあげたので、ありがたくお思いくださいな。

>37,38,39,42さま

貴方様の書き込みは、長々とした『荒らし投稿』にしか過ぎないと思います。
これ以上、荒らさないで頂きたい思いです。
今後の書き込みはご遠慮下さるようお願い致します。

かしこ

３９ですが、表現の自由を検閲するからには合理的な理由を具体的に書いて頂けないでしょうか？（私は真面目に購入検討をマンションコミュニティのサイトの趣旨と規約の範囲内でおこなっているだけですよ。むしろ、私の内容にここまで野次を飛ばす方があらわれる方が不思議でなりません。意味がないと思うならば読み飛ばせばいいのでしょうし。４５番さんはこのサイトの管理者ですか？駅前の資産価値の高さや物件比較が荒らし投稿になると判断されるのは購入検討者のご意見とは思えません。）
　物件比較するスレなら別スレをつくるべきという理由も書かれない、間違っている箇所の指摘もない、新入会社員レベルであるというからには、少なくとも私の内容はやはり正しかったということですね。情報のレベルは不動産屋さんには低く感じるかもしれませんが、人によっては参考になる方もおられると思いますよ。
　一般のサラリーマンの購入限度額は極めて重要ですよ。それより高い価格でたくさん発売されたら、売れ行きが鈍化する目安になるでしょう。（インフレにはなっていないため。）売れ行きが鈍化したら、川口のとあるマンションのように、売主が買主に手付金を返し契約解除して、リートに投げ売りされるかもしれませんし。もしくは、部分的にリートが入り管理組合の意思統一が難しくなるかもしれません。または売れ行きが鈍化すると竣工後の転売がしずらくなったり、値引きによって最初の方との平等性が欠けたりしてしまう可能性があるでしょう。よって、約４００世帯のうち何パーセントが５５００万円を超えてくるか、売れ行きの目安となり購入する際には、重要だと私は感じております。マンションは共有財産なのですから。

あのね、あなたが間違っているなんて誰も言ってないの。
ただ、駄文を読むのに耐えきれないだけなの。
２〜３行分の内容しかないんだから、手短にお願いします。

３９ですが４７番さんは見落とされましたね。４０番さんが間違いも多いと指摘されていますが。また短く書かなければならない規約もないんじゃないでしょうか。むしろ、規約には言葉使いとして、最低限「です。」「ます。」を使いましょうと書かれていますが。文章のレベルにこだわるのならば、万人向けのサイトを覗かない方がいいのではないでしょうか。

３９ですが、私はこのサイトの投稿と閲覧することをやめることにしましたので、不快に感じられた方がいらっしゃるようでしたらご安心下さい。この物件のモデルルームでみなさんとお会いすることもないでしょう。私は、マンション購入を検討していたのですが、マンション価格が下がるまで購入を取りやめることに致しました。丸紅さんのマンションに対する取り組みはすばらしいし、住友さんの物件は個人的にフィーリングがあうので残念でなりませんが。泣いてバショクをきるという気持ちです。
　以下に静観する理由を書かせて頂きます。私の主観的な評価です。
　１）７月２４日ロイターとのインタビューで、三友システムの井上社長が地価はミニバブル的で、ピーク近い、総合的にこのミニバブルがはじける可能性も年内にあると発言されていました。不動産鑑定士へのアンケートでもピークは１年先と現在がピークで６３％ぐらいだそうです。
　２）この物件の南側道路の交通量が結構多くて、騒音と排気ガスが私の体質にあわなさそうなためです。
　３）北側に工場が隣接しており、地震の際に万が一工場が火災になったら恐ろしいためです。今回の新潟地震でも原発が火災に見舞われていましたが、怖いですね。
　４）６０００万円以上払うのなら、施工が鹿島建設クラスが個人的にいいと思うためです。
　５）東武常盤台は不動産のアンケート調査によると（長谷工さんのHPに掲載されていました。）人気がないので資産価値的に心配なためです。１０年後は転売、賃貸が難しそうですね。スーパーが近いのは個人的に評価できますが、それだけでは資産価値はつかないでしょう。シティハウス成城もここと立地がある意味似ていましたが、完売にかなり時間がかかっていましたので、ここも心配です。
　６）私は結構怠け者ですので、駅前マンションでないと生活の積極性が失われてしまうためです。
　７）ここの地盤は都下の武蔵野付近と比較するとN値５０以上が深いので、マンション地震損傷を考えると、新新価格ならかなり痛いためです。
　８）マンション供給が過去最高で施工監理の精度が心配なためです。
　９）過去の構造偽造問題を受けて、強化された法令が最近施行されましたが、ここの建築確認はそれ以前の法令でとられているため心配です。
　１０）マンションの周辺が近隣商業地域なため、南や西がいつどんな商業施設がくるか不安なためです。工場地域も含めて。もちろん板橋区の中では恵まれた立地の方とは思いますが。
　ここが買えなくなり大変残念な気持ちですが、前向きに数年間、首都圏の価格が下がるまでサッカー観戦と仕事に打ち込もうと思います。
　長文失礼致しました。

最後まで長ったらしい方でしたね。
泣いて馬謖を切るって意味違うし…。インタビューとかアンケート調査（吉祥寺や田園調布と比べるつもり？）とか、価格も見てないのに判断材料が貧弱すぎる。さようなら。

気を取り直して、この立地は資産価値という観点では良い部類に入ると思っています。板橋区の中では上品な街並みだし、通勤・買い物利便性も十分。これで加賀レジデンス並みのプライシングだったらなあ…。

台風５号とともに、荒らしも去ったということでしょうか。
これで、平和になりますね。（笑）

>>39

すばらしい知識を"疲労"してくれてありがとうございます。

(1) ソクラテスメソッドの意味が違う。
(2) 示されたデータからでは資産価値の優劣は決められない
(3) 泣いて馬謖を切るの意味が違う

難しい日本語やロジックを知って使いたい気持ちは分かりますが、
意味まで理解されてから使用されるのがよいかと思います。

せっかくの長文を書かれていますが、「シュレーディンガーの猫的に
売主が丸紅というマクロ的なデータを定性的にKT法を用いて分析
するとこの物件価格は坪210万円程度が妥当」と同じような文章に
しか読めません。

かなり下がったのでアゲついでに。
今年１２月販売開始みたいです。

現場は今、1階部分の鉄骨が組まれています。

常盤台駅は各駅しか止まらないのがネックです。
最近、東武東上線を乗っていないのですが、準急・急行の停車駅
変わりました？？

準急・急行、共に池袋の次は成増ですね、ちなみに時間は10分です。

検討したいのですが、情報があまりないですね・・
高そうな気はしますがどなたか情報お持ちの方、お願いします。

常盤台、極々一部の町並みは確かにいいですけどね、常盤台全部が高級住宅地と勘違いしている人も多いですよね。むしろ周辺住民に多いのかも。
最寄が東上線１本というのはプラス要因ではない。隣接するスポーツセンター、スーパーも…微妙。
それぞれの感覚でしょうが、個人的には車がないと…と思う位置ですね。
目の前の通りは片側１車線ですが割りと交通量はあります。
ここでこの規模、と言う事を考えると県下からの流入組を見込まないと売り切るのは難しいかと。
お屋敷町の魅力を享受…という売り文句がありますが、享受はできないともいます。
お屋敷町を駅までの間に一部通り過ぎるかもしれませんが、この物件にとっては何の恩恵も無いことですし、それをこの物件の位置まで持ち込もうとするのは強引過ぎます。

どちらにしても同じ区内でも加賀レジデンスと同一には考えられないかと。

正式名称が決まったようです。

「常盤台ガーデンソサエティ」

今日、チラシ？が入っていて、この名前が書かれていました。

>>54様
東上線は各駅停車しか止まりませんが、
池袋まで11分。
各駅停車はラッシュ時もひどい混雑にならない。
急行、準急はラッシュ時ノロノロ。
(ラッシュ時成増→池袋は１６分)
ある意味各駅停車しか止まらない駅のほうがいいですよ。

☆いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

このマンションの正式名称が決まったとのことですので、タイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

管理担当者様
早速のタイトル変更ありがとうございました。
この場を借りてお礼申し上げます。

何か新情報ありませんか？
ブリリア成増の板でもここの価格について語られていますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44041/

ガーデンソサエティ・・・同地域でこれだけの大規模は新しい試みですから興味はないとは言いませんが、立地が良いとは思えないな〜。
駅近ってわけじゃないし、隣接道路も微妙だし、隣の商業施設(？)も普通…というより長期で見ると不安定かと。
駅も下りは埼玉の奥地行きなので乗らないだろうし、上りも池袋止まりではね・・・。途中の駅は全て区内近隣だから利用する事もなさそう。しかも中板では急行待ちとかさせられるわけで。電車の便に関してはいいとこないんだよね。

なんか１０月２０日、２１日に住宅ローンの説明会をやるとかＤＭが届きました

もう暫くは、好立地な物件は出て来ない様に思えます。ここ数年のマンションラッシュで用地がありません。ここの立地を良い方と捉えるか、悪いとするか、非常に難しいです。只、対価格なのでまだ判別ができませんね。おそらく強気で出て来ると思いますが・・・

いや、わかりませんよ。
ペンタックスがＨＯＹＡと一緒になりますから、
ペンタックスが移転なんてこともありえそう。
そうすると、また前野町に大規模マンションなんてことも。
ま、推測ですけど。

板橋は、特に前野町は工場の移転によって、
跡地にマンションってケースが多いように感じます。

でもここはタクシー会社の跡地ですけどね。

ペンタックスなんてもっと立地悪いじゃないか。

その通り。SB通りを挟んで常盤台側は用途地域が違うし、バス通りも大きな土地はないから、大規模ではここ位でしょう。

そのペンタックスよりさらに立地悪いところに、
すでに大規模物件があります。
もし、ペンタックスのところにマンション！なんてことになったら、
おそらく３００戸前後だと思います。
ガーデンソサエティと立地的にあまり大差ないですよ。
通りに面してないだけで。

ちなみに前野町近辺の大規模マンションには、
ほとんど「ガーデン」の文字が入ってます。
ガーデンソサエティ
メリーガーデン
レクセルガーデン
ガーデンパークス
ガーデンフォーラム
ヴィオスガーデン
何故？

坪270〜290万くらい？

俺は、225超えたら降りる

ここまで高くなってきてるんですね・・・
今のマンションが高く売れても、こっちが
高すぎて買えないです・・・・涙
前野町在住者

坪230万とかって検討する気ないでしょ？
長谷工がどこまでグレード上げるかは判らないけど、
常盤台そば、商業施設・スポーツクラブ隣接、敷地内の緑地と抜群の住環境が、板橋平均価格で出てくる訳がない。上層階南向きで坪270万迄なら正直欲しい。

>>74

俺だったら250出すくらいならいくら朝鮮学校あっても加賀レジの方がまだマシかな。よそ者だからそこまでして常盤台にこだわりないもん。

阪急物件は確かに高いところは250くらいあるみたいですが、安いとこは200万くらいですしねぇ。

4,000万円前後〜9,000万円前後
（62.65m2　〜106.30m2）

確かに平均坪単価230万はありえないよね〜
向きや、間取りによって下層階なら230万位からあるかもだけど。。
最上階なんかの広い部屋は軽く坪300超えてくると思うよ。
住友は高値追求が顕著だし、その位の価格帯でいく為に販売時期ずらして、寝かしてきたわけだから。
平均坪単価が230万〜250万位だったら、今年初め位の販売でも良かったとではと思われます。。。

成増のブリリアでさえ坪２３０位出てますからねー。
ま、言い方を変えれば成増買う位ならこっち、となりますが。
でもって２５０超える位なら私も余裕で加賀ですね。
正直ここの立地の魅力は疑問です。
決して悪くはないですけどね。よい所も別に無い。
逆に地域住民のみに根付いてる名ばかりの常盤台ブランドもマイナス。
だって噂ばかりで高級住宅街って言っても実際見たらね。

加賀もある種、もう旧価格だよね。
広め希望で、気に入った間取りがあれば買いだと思う。
これからの大手デベの価格は新々々々価格位だからｗ
冷静に考えて、東上線とか、板橋区は都心からの距離、利便性に比べて安すぎるんだよね。
ターミナル１０分程度の地域は軒並み坪300オーバーのこのご時世にマイナーなエリアだからと考えても差が開きすぎの感がある。
板橋区もようやく本格的な値上げの余波を受け始めたって感じですね。

いや、マンション価格はピーク過ぎたろ。
これからは値下がりの季節だよ。

価格のピークというかマンションバブルのピークが過ぎたのは事実だと思う。
ただ都内アドレス、ましてや２３区アドレスは用地の稀少性を考えると少なくとも横ばい。場合によってはまだまだ上昇となると思う。
再開発と謳われた都下郊外や都内でも市部は価格も冷めてくると思うけど。

下がってきたのでageます。
販売は来年になってからだそうですね！

ここってまだ価格表出てないんですか？

価格表まではまだまだでしょう。
そもそも物件の資料でさえまだ「資料」と呼べる物ではない程度です。

今日新聞折込が入りました。
価格はまだわかりません。
南東側角部屋は９７㎡４ＬＤＫです。
バルコニーが奥行き２．４ｍあるみたい。

坪単価１８５万ってことはあり得ますかね？
ばかげた話しですけど、予算的にこれくらいじゃないと
買えないと思ってます。
大規模で長谷工ってところで、ほんの少し期待してます。

>86さん
いや、それは無いから…。
坪185万しか出せないなら和光市辺りまで行っては如何でしょう。

板橋のこの駅で400戸超、坪200万超でバンバン売れるとは考えにくいけどな。

いや、昨今売れない値付が流行ってるみたいだからここもそうなるのかもしれんが。ｗ

成増も高かったのにそこそこ売れているようですから、成増同等かそれ以上じゃないですかね？

南向きの棟だとかなり強気で、240〜260ぐらいでしょう！
東、西だと　210前後だと予想しています。

西側は、セントラルのビルがあるから
日なんて当たんないよね！

もう工事が始まってるので、
西側の棟がどのくらいセントラルとの間隔があるかは、
セントラルの駐車場に行くとよくわかります。
７、８階以上は日当たりは関係なさそうです。

成増との比較が出てますが、
ときわ台と成増では、交通の便の良し悪しが違います。
ときわ台のほうが明らかに劣ります。だから成増も強気な価格ですよね。

ここは常盤台住宅地と融合させた売り文句をしてますが、
町名は所詮前野町。
常盤台と前野町では地価が違いすぎます。
でも売り文句が売り文句なだけに坪２４０くらいは堅いかも。

少し場所が離れますが、志村坂上にプラウドが建設されます。
そこは価格等競合しそうな感じ。
そしてプラウドも高そう。
最低でも４５００万？

プラウド志村城山のことでしょうか？
4500万円なら絶対買いでしょう？？

住所は板橋区前野町だし、
目の前の道路は交通量多いし、
裏手には印刷会社だし、
普通に考えれば一般サラリーマンでも購入可能な額だと思うが、
いま現状を考慮すると、
一般サラリーマンにはきついだろう。

ノーマルサラリーマンです。

一般サラリーマンってどんな感じ？いくらくらいならいけるの？
前野町なんでダメなの？

坪１８５なんて論外…みたいな意見もあるようだけど、あながちわからないかもよ。
ま、それでも条件的には一番下のランクだとは思うけど。
むしろここで２５０前後って方がねぇ。
大手だしこのあたりでは稀少な規模のプロジェクトだけど如何せん場所がね。
立地に重きを置く身としては板橋も良いと思うし、常盤台も良いと思うけどこの立地は残念な感じです。
売り文句が売る前から誇大広告というか、「ないない…」というのがわかっちゃっているのでこれで価格も強気なら売り抜きは難しいのでは？
駅近でもなくブランド地域でも無い(自称は所詮自称)、閑静でもなければ特別便利でもない場所in板橋なりの価格は今ならせいぜい２００〜２２０までだと思うけど。

成増との比較…電車便の人にとっては成増もありでしょう。
ただやはり感情面というかステイタス的にだいぶ分が悪い。
それを補うほど交通の便がいいとは思えないかな。

ここの値段で今後の近隣物件の値段が左右しそうです。
成増と加賀は順調に完売に向けて売れているようですから、ここもそれなりに高いのではないの？
加賀の購入者がどの辺りから移り住んでくるのか分かりませんが、文京区豊島区辺りで物件を探していた人が加賀に流れているのかもしれません。
185万円という値段じゃ浮間とか船渡の値段になりつつあるのではと思います。

外観のクオリティなどから察すると250前後で出してくるのではないかと。

ただし、最初に銀行でアンケートを取るくらいだから、価格についてはかなりナーバスになってると思います。世間じゃあ契約率の低下が報道されてるくらい、今後のマンション価格については懐疑的な感じだしね。

それに、この「ときわ台」て駅はあんまり便利でも高級でもないように感じるんだけどね。便利さでいえば、副都心線が使える氷川台に軍配が上がると思うのですが。

我が家では230なら検討継続

２３０だと我が家は撤退です。
時期が若干違うとはいえ加賀と同じだと買えても買わない。
なんとか２００くらいで出て欲しいです。

うちも２３０なら撤退ですね。
２３０ならわざわざここを検討する理由が無いから。
逆に２５０なんてつけようものなら購入せずとも行く末に興味がでてしまいます。
２２０までなら良いと思うけど、それ以上で出してくるなら１期で飛びついた人と最終期とでは明暗別れそうですね。
都内アドレスの用地の減少から見るとそんな格安で出してくるとは思わないけど、そろそろ謙虚さを出さないと購入側からも顰蹙買いますからね。

平均は250万超えるのではないでしょうか？
ここの値段が出て加賀完売かな？
安く出ないことは皆さん薄々気付いているのですから値段待ってないで加賀買えばいいのにと思います。

住不は即日完売なんてしようものなら値付けした社員は最低評価になってしまうとか。竣工後でも2年掛けてでも高い値段で売るのが営業の腕の見せ所です。期中の値下げは住不物件ではあり得ない。

物件自体は良いのですから200万前半という淡い期待はしない方がよさそうです。

ズバリ予想価格は『62.65m2　〜106.30m2、4280万〜9880万』、坪単価は『225.8万〜307.2万、平均では坪270万〜280万程度』。
私もこの価格では買えませんし、もちろん高値を望んでいる訳ではありませんが、大和の光ヶ丘や、プラウドタワー練馬など見た結果、この位するだろうと思っております。
でもあきらめることはありません。
当方は上層階を希望していませんので、下層階であれば坪220万〜230万位からあるのではと思っております。
また上の価格は勝手な予想で、根拠はありませんのであしからず。

いい予想ですね
赤羽とか加賀とか王子とか今販売している物件が割安に感じるかもしれませんね
立地はこちらより良いと思いますから

プラウド練馬タワーは坪300万くらいみたいですね。予定価格で。

ま、売主がいくらの価格つけるのも自由だが、先安感がはっきりした以上、強気の値段なら他の物件も出てきてる以上、なんらここを買う必然はないな。区内住民だけで４００以上、売りきれるとはとても思えん。
２５０以上とか本当に買う人いるの？って感じだと思うけどな。

多分赤羽、加賀、成増といったとこで手を打っておいた方が懸命でしょうね。

モデルルームが出来てきました。
場所は現地並びの東武ストア向かい側です。

私も平均270〜280という予感がします。

70㎡、3LDK、5800万位が平均だとすると、坪単価273万。
やっぱりそんなところなのでしょう。

は？
まじで270万ですか。

ないな。あほくさ。

それくらいの価格帯が“当たり前”だと洗脳したい業者が暗躍しているんでしょう。
最近は商売も変わりましたね〜。

いくら板橋区の田園調布と呼ばれる優良街区だとしても

・急行が止まらない
・駅からさほど近くない
・ターミナル駅が池袋で都心に出るには必ず乗り換えが必要

この時点でそこまでの価値があるとは思えませんね。
というかそれくらいの値段でこの辺りであればいくらでもいい戸建てがあるでしょう。

ブライトヒルズと比較していましたが、価格面でぜんぜん違ったのでギリギリであちらを契約しました。
利用駅が違うけど生活圏年は同じなのにどうしてこんなにお値段が違うのか不思議でした。

114さん

こことあそこを一緒にしたら、こちらに失礼です。

ブライトヒルズはコストを抑えた造りになってます。
ここはデベが住友だし、仕様もカネを掛けた造りになるでしょう。
隣はスーパーとスポーツクラブだから便利だしね。
でも前の道路は交通量が多いから、低層階の住み心地は悪そうです。

確かにブライトヒルズとこことじゃ仕様やデベの信頼感は違うんだろうけど、所詮同じ前野町なのに向こうの坪190万に対して4割増しっていうのは納得いかない…。

ここは手を上げたデベが多く土地の仕入れ価格が高くなったとお聞きしておりました。
土地価格が上昇してますので価格が高めになることは仕方がないでしょうね。
結局、高めで販売しても売れる自信をもったデベが、土地を購入した結果であり、高くてあたりまえということでしょうか。

>115
非常識な方ですね。
購入はご遠慮下さいね。

>119

非常識って？
デベではありませんけど
デベもブライトヒルズを比較対象にはしていないと思いますけど？

住不の物件が仕様を良くして、その価値以上の価格をつけて周辺の価格を吊り上げていくというのはこの物件に限らずよくされていること。

値段が高いから、仕様が良いから価値が高いと思うのは、愚かな判断だと思いますね。価格とか、ブランドとかに消費者はどれだけだまされてきたかということで、雪印、不二家、三菱自動車、パロマなどの業界大手とか、マンションの業界だと、ＭＶＲの鹿島などの経験を消費者は生かしているか？と、その判断能力を問われているのだと思います。

仕様が良いから高いのは当然か？、高いのはその価値が本当にあるのか？ですよ。