ＢＥＬＩＳＴＡ（ベリスタ）千住仲町

北千住の西東で価格設定はまるで違うだろうという書き込みが上にありますが、
その線でいくと、同じ西側でも、ここまで南に下がってしまうと、プレミア的な価格設定は
難しいでしょう。　70㎡ 5500未満ってのが、短期にさばき切れる上限価格かなと思います。

北千住で70平米5500は申し分なくプレミアですよ。
東口(ヴィ-クステージ)なら4Lの価格です(こちらも苦戦中ですが)。
千住タワーは70平米を5400前後で芳しくない状況ですから、その価格設定では不十分でしょう。

モデルルームに行って驚きました。
壁の厚さをきいたところ、平気で１５０mmと答えていました。
最近のマンションは、最低１８０mmの厚さが普通と言われているのでは？ときいたところ
当社は、マンションに対してして５０年間関わっているので自信があるとのこと。
我が家は、他社のマンションを買って壁から漏れてくる両隣の音で苦労して
１年で売却という経験があるので、１５０mmなんてあり得ません。
価格も、２階、３階でも4,000万代でした。しかも営業の方も、こちらが何か質問する度に
「調べてきます。」といってどこかに消えていきます。
壁の厚さを聞いたときも消えていきました。そんな質問くらい、さらっと答えていただきたいものです。

確かに値段は思ったより安かった けど、戸境壁１５センチには私もビックリしました

音の問題はマンション生活で最も切実なことですから、価格がいくら安くても15センチなら私もパスですね。

スパンはとれているんだから、無理しないで2LDKにすればいいのに...

ところで坪単価は結局いくらだったんでしょう？　先週モデルルームもほぼ完成していたし、
今週あたりから事前説明会はじまっているはずですよね。

松村組とかいう施工会社もあまり情報がないし、微妙な物件だなぁ…
せめて壁の厚さが18あればと私も思います。私も現在のマンションが壁厚15のコンクリートなんですが、となりの部屋の生活音が結構聞こえてくるので、これは致命的です… 期待していたのですが…

>20さん
価格改定後の１０１０タワーと同じくらいです

本日行ってきました。
ここは何が問題かと言うと、壁厚もそうですが、例えばＭＲタイプのＢタイプ、お風呂や洗濯置き場が壁一枚でＡタイプの洋室と接しています。
特にお風呂の音は響きやすいため、隣住居の洋室に誰か寝ていたりすると、かなり音が伝わり、苦情になる可能性が高いと思います。

駅からこの物件までの道のりを歩いてみました。駅からは徒歩１１〜１２分くらいですが、夜は人が少なく道が暗いですね…。女性は気になるかもしれません。あと、藤和不動産は大丈夫でしょうか？
株価がもの凄い勢いで下がってますが…。

この辺りでマンションを販売している会社の株価は軒並み下がっていますね。
イニシアしかり、ランドしかり…。

藤和は一度破綻しかけた時に三菱に拾われましたが、次はもうないでしょうからね。

買い物エリアまでちょっと遠いですよね。
近くにあるのはスリーエフとセブンだけなのがちょっと物足りない…
上の方が言ってるように、仲町商店街は夜は決して明るくない街灯があるだけで人通りは少ないので女性は怖く感じるでしょう。

>>24
藤和は三菱地所の子会社だから大丈夫でしょ！？
私はカタカナデベの方が不安だなぁ…。

純粋な子会社とは違いますよ。
資本は入ってますが、三菱地所は商社的体質の強い企業ですから、藤和の業績がこれ以上芳しくなければ切る可能性は十分にあります。
カタカナデベとは言っても色々です。
オリックス不動産は言うまでもなく、超強力な親会社がありますから撤退はあっても倒産はないですし(先日3500億の投資を発表したばかりなので撤退もしばらくはないでしょうが)、イニシアも資金力は比較的あります。
漢字でも、大京と藤和あたりは瀬戸際に迫りつつあるというのが業界での見解のようです(三井友人の情報によると)。

イニシア、大京、藤和は同レベルだろ。
イニシアも投資ファンドの傘下だから業績が悪ければ切られる可能性はあるかと。

マンションズに載っていましたね。ただ記事の中に周辺の情報が占める割合が高すぎのような。
芸術センターを売っているわけじゃないんですから。
ベリスタ系の方針かもしれませんが建物自体のアピールをもっとしてほしいです。
他人のフンドシで…でなくね。

不動産は立地じゃね？

千住タワーと比べると、それぞれメリットデメリットがハッキリしてますね。
なかなか難しい選択です。
私は両方のＭＲに行きましたが、ここは低層の目の前に少し背の高い民家があり、目障りです。
中層以上は問題なく光が差し込みます。
ただ当然値段も3階4階あたりを境に急に値段があがりますが。
あと千住タワーにはあるディスポーザーがありません。
コンクリートは千住タワーが１００年コンクリートに対し、ここは通常強度のもの。
ここは２４時間ゴミ捨ても不可。
しかしながら、場所は静かな場所に立地していますのでそれが最大の利点です(ただし夜の帰路は人通りの少ない暗い道を歩く必要有り)。
駅からの距離は共に８分になっていますが、感覚的には千住タワーの方が近く感じます(両方の現地から歩いてみました)。
価格は千住タワーがやや高いです。
これは恐らく１００年コンクリートやディスポーザーとデザイン料(向こうはデザイナーズ物件らしいので)の差かなと思います。
間取りはワイドスパンでなかなか良かったです。
千住タワーとはかなり良いライバルになりそうです。

私は非常に迷っていますが、主婦という観点ではディスポーザーがある千住タワーにやや惹かれています。まだ決め切れませんが…

具体的な価格をおしえていただけませんでしょうか。

>>33
1010タワーは設備が多少良くても、日光街道沿いの立地が気になるなぁ…。

33です。設備はここと大差ないですよ。
コンクリート強度が強いくらいです。
千住タワーの日光街道側の特に低層は音等気になるでしょうね。。

雨の日はアーケードを抜けてこられるので、あまり濡れずに住むのは良いと思います。

一長一短ですね…。
私もまだ迷ってます…。入居時期としてはベリスタが良いのですが、３月竣工というのは施工面でちょっと気になりますね

↑ディスポーザーの有無がありましたね… 失礼しました

藤和の四半期、25億円の赤字だったみたいです。
大京やコスモスイニシアも同様に大きな赤字を出したようです。
このペースだと年間100億の赤字になりますが、藤和はこの大淘汰時代を生き延びることはできるのでしょうか。。。
資本を入れている三菱地所の業績は好調のようですから、やはり見捨てられる可能性もあるかもしれません。

>>38
デベ板でやっておくんなまし〜。

>39
ここは藤和の物件なのですから、言わずもがな売主情報は極めて重要です。
この掲示板で意見交換するに値するものですよ。
部外者は消えておくれやす。

ちぇ、確かに言われてみればそうなんでしょうけど、物件の色が全然入ってない書き込みだと思ったのよね。
ま、あとはよしなに〜。

２ＬＤＫ、５５．７ｍ２が、３０００万〜３４００万
３ＬＤＫ、６８．６８、６９．５８、７２．７１ｍ２が
３９００万〜５０００万

意外と安いね、坪１９５万ぐらいか！

平均坪220ですよ。

今まで皆さんの発言で出ていないこの物件の盲点は、南側が現在は住宅であるが、低層規制がないため、将来的に同等の高さのマンションが建設される可能性があること。
そうすると殆どの部屋が日照ゼロになる。
駅からの帰り道が暗いのと、上記の理由により、悩みましたが、私達は見送ることにします。

まとめてみました。
ご参考になれば幸いです。

サンクタス1010タワー
坪220万
○メリット
きたろーど近く、便利な商業施設が非常に近い。駅から寄り道することなく丸井、ルミネを始め、TSUTAYA、銀行、ヨーカ堂などをアーケード下を通っていける(雨に濡れない)。

駅から明るい道を通って帰れる。

ディスポーザー有り。

×デメリット
高層棟が日光街道沿い(○低層棟は騒音影響は少なそう)


ベリスタ千住仲町
坪215万
○メリット
墨堤通りよりやや奥まっており騒音は問題なさそう。

3Lはすべて南向き。

ワイドスパンの部屋中心。

京成線も利用できる。

×デメリット
きたろーど→本町通りという買い物便利ルートを通っていくと徒歩12分は必要(最短ルートで帰ると仲町出口から怪しい風俗店前を通っていく必要がある)。
芸術センターより先の道が暗い。

自宅から丸井に行く際は徒歩だとやや遠い。

南側の将来的日照への不安。

ディスポーザー無し。


ウ゛ィークステージ北千住
坪205万
○メリット
設備充実。ディスポーザー、ミストサウナ有り。
京成線も利用できる。

スケールメリットとして共用施設が他の2物件より充実している。

敷地はゆとりが有り、植裁多数。

×デメリット
駅から遠い(表記は10分だが、実質14〜15分掛かる)。

南側は線路と隣接しており、騒音は3つの物件中最も劣悪。北側は工場があり、騒音影響は多少ある(南側より大分まし)。
商業エリアまで遠い。

東口側物件ゆえ、資産価値の低下が懸念される(東口側の土地価格は近年下降中。西口側は逆に上がっている)。

ここの駅からの最短ルートは総じて道が暗いですよね。仰る通り風俗店もあります。
以前妻がこのルート上で危ない目にあったので、女性の方は遠回りでも、きたろーどから本町通りというルートを通られた方が良いでしょう。
ただし、芸術センター以降はどうしても暗通りを通過しなければいけません。こちらのルートだと駅のデッキ上のメイン出口から徒歩15分くらいは掛かります。

45さんの書き込みをみて、前の敷地建物を見てきました
Ｓさん　何とかＳハウス　Ｓさんと
結構広い敷地に同じような名前が3棟ありました。
相当年数は経っている様子です。

数件隣に10階建てが建築予定になってましたし、
すでに11階（かな？）の賃貸マンションもあるし

高い建物が建つ可能性がありそうな気がしました。
３ＬＤＫの中部屋で4階5階くらいなら手が出るかと
思ってましたが、もう一度考え直したいと思います

営業さんも南側のSさん宅敷地の将来的なマンション等建設の可能性は否定していませんでしたからね…。
ここを買うとなるとそのリスクも同時に受け入れなければいけないのがネックです。
私も決めかけましたが、またもやふりだしに戻りました…。

↑この方、様々な物件でこのような書き込みをされてますが、マンションマニアですかね？
ちなみに南側に現時点でマンション計画はないでしょうが、その可能性がなくはないということですね。

物件検討していましたが、販売会社が信用できないのでやまめした。
先日いったときに価格表をもらったのですが、その週に友人が
もらってきた価格表と契約済みと案内中の部屋がばらばらでした。

たぶん、同じに見に行っても人によって全然違う価格表がでてくるんでしょうね。おそろしい

同じ部屋でも人によって異なる価格で案内しているということでしょうか？
それが本当ならば酷いですね…
藤和ならばやりかねませんが。

MR行きましたが、内装が安っぽかったですね。
あと、皆さんがご指摘の通りですが、南側の○○さん宅がマンションになったら一巻の終わりというのが怖い。

その○○さんの土地がマンションに・・なんていうことは
なんとなくですが
近い将来あるかもですね。等価交換とかで。

街道沿いではないし、価格も自分の予想より手ごろでしたので
ＭＲでパンフだけでももらいに行こうと思ったのですが、
やめようかな。

売れてなさそう？かな。でも、この値段なので、２ＬＤＫしか気にしていませんが
ちょっと住んで、将来は賃貸にだすのであればいいかな、なんて考えてました。

現地は見たほうがいいですね。

人によって値段が違うということは絶対にないでしょう。
ただ、売れてない部屋が済となってたら困りますね。

５２

本当のことですか？

５６
わたしもそう思います・・
まさか人によって価格表が違うなんて。

>>52は証拠あるのかな？

途中で価格を改定したってだけではないの？　もともと面積刻みきみで、
DINKS向けとかに、坪250万かなり超えくらいを狙って企画されていたけど、
1010タワーとかの惨状を見て、安めに変更したわけでしょうし。

同一の部屋を（例えば505号室）を客によって3100万円、3500万円と変えるのは違法ですよね。
しかし、
「今、ご紹介出来るのはここです」とか言って、
客の予算や年収によって紹介する部屋を変えるってのは考えられますね。
低年収の客は安い部屋中心、高年収の客は高い部屋中心というように。
契約済の部屋、未契約の部屋すら情報を出さない会社もあります。
ゴールド○レストってデベロッパですが。
藤和はどうなんでしょう？
以前、他の物件を見に行った時は一覧で出してくれましたが。

客によって、つまり信頼度によって変えてもいいのは？
お店とかでもそうですよね。

結局、ここも売れてないですね。
先週くらいのDMでは、『第一期即日完売が予想されます！』なんて景気の良いこと書いてあったのに、結果は惨敗。早速先着順になっておりました。
立地がマズいね。
大きな道路に面してないことを売りにしてるけど、ここは商業エリアになるから現在は三階建て程度のお隣さんが15階とかのマンションに化ける可能性が十分にある。
これなら日照がほぼ永久に確保されるように目の前が墨堤道路の方が良かった。

↑墨堤道路→墨堤通り

>>客によって、つまり信頼度によって変えてもいいのは？
>>お店とかでもそうですよね。

客によって値段を変える店って具体的に、
どんなところでしょう？
マンションの場合、本来なら一覧で全室の価格を提示し、
その中で各期の売り出し部屋を明示し、
客に選択させるのが、
まっとうな売り方だと思いますけど。

1010タワーとここで比較検討中ですが、一長一短で悩みますね…
できれば3Lが良いけれど、最低2Lでも可という感じなのですが、1010タワーの南向きの2Lは広めの2Lで日光街道に面してないので、魅力的に感じます。ただ価格が気になるのですが、あちらはまだ日光街道沿の部屋しか販売していないようなので南向きの販売開始を待っている状況です。
あちらの南向きは条件を考えるとここよりもやはり坪単価的には高くなっちゃいますかね？

ちなみにランドというデベのＭＲも見に行きましたが、やや遠いのと安すぎて逆に引いてしまいました。デベ淘汰の時代でやはり無名のところは怖いですね。

現金即決だったりすると
下がるだろうか？
今は　年収の8倍くらいの価格が
平均でしたっけ?

なんかめっちゃ安い新価格が発表になったようです。

価格改定後の価格を見ました。値段を見ると魅力的ですね。

改定は５戸と書いてありましが、既存契約者も改定されたのでしょうか？

既存契約書の値段も改定されました♪ 浮いた分でオプションを増やそうかとも思いましたが思いとどまったりして。。
生粋の千住人ですが、このロケーションはかなり魅力です。

藤和不動産って潰れるんですか？

藤和はそこら中の物件で大幅な価格改定をしてますが、そろそろカウントダウンでしょうか？

売り切って在庫を減らす、というポジティブな姿勢と捉える事もできそうですが。

藤和不動産【A+ / 安定的】

http://www.jcr.co.jp/top_cont/rat_info03.php（不動産業にて検索）


マンション・デベロッパーの長期格付け一覧、纏めて頂いているので、
ご参考にどうぞ。（サイト主様、勝手に引用お許しをm(__)m）

http://マルチ投稿する不適切なURL?of=21

↑
ありゃ？　マンションチラシ定点観測のサイトですm(__)m

ここは駅から8分の道がとても暗くないですか？
風俗店の前を通らなければいけませんし…。
あと建物の南側は個人宅が隣接してますが、これが将来的にマンションになっちゃったりしたらTHE ENDというのが気になります。
安いとは思いますが。。藤和が３月をちゃんと乗り切れるかを確認してから再度検討したいと思います。

この間現地を見せてもらいました。
行ったのは夜だったのですが、
駅からの道のりはずっと商店街だったので、むしろ明るいと思いました。
裏通りは見ていないので分かりません。

隣に民家が3件ありますが、
あの狭い敷地をどこかが買い取ったとしても、
せいぜい3階〜4階建てが限界だと思います。(法律的に)
元々この3件のお宅にも、
土地を売ってくれないかと打診したそうですが、
断られたとのことでした。

私が行った時点で残り3部屋ぐらいでした。
まだ決めきれずにあちこち見学ばかり行っていますが、
値下げラッシュが続いているうちにどこか決めたいですね。

その商店街ルートだとかなり遠回りですね。
法的にあの戸建ては高い建物建てられますよ。
墨堤沿いですからね。

それもさることながら、藤和が危ないと思うのですが…。

角地だとさらに規制が緩和されますからね。細長いマンションの可能性はあるかもしれませんね。

にしても、安くなりましたね。最後の1戸なら3000万くらいになるかも・・・

藤和は在庫を抱えないように価格改定（値下げ）を行っていますが、倒産するほど危険ではないと思いますよ。
心配なら手付けを５％以上にしておいて、引渡しも４月に入ってからにしておきましょう。

３月を前にして突然の各物件の価格改定… モリモトが逝く前にそっくり…

モリモトってそんなに価格改定していましたか？
今やってる物件も下がっていませんよね？（値引きは知らないけど…）

不安を煽って何がしたいのかしら？

確かにモリモトは倒れる直前に値下げしてましたね。

じゃぁ、オリックスも倒れるんですかね。

3月を前にして、って言っても、ここが価格改定したのは、確か昨年でしたけど。

ちなみに墨堤通りからどのぐらいの距離あるんでしょうか？
騒音とか大丈夫なの？？？

今不況のおかけで結構安くなってくれたので・・・お得かなぁって感じしました。

藤和は地所からのプレッシャーが厳しいんだと思うよ。
あっちこっちで価格改定プラス値引き営業してるしさ。
ただこのマンションは周りのマンションの影響で一部を除いて、日当たりと眺望は悲惨。
その上、全面にある道路の騒音もなかなかの問題。
見事に音が反響して、静かな環境とはほど遠い。

建物は、墨堤通りからは15ｍくらいでしょうか。

墨堤通りの騒音は当方も気になるところで、
平日の夜10時頃、土曜日の夕刻6時頃、
日曜日の日中午後2時頃、と、3回に分けて、現地周辺を歩いて見ました。

自分が行った限りでは墨堤通りの交通量は意外に少なく、
数分、墨堤通りに立ってみましたが、夜は数える程しか通りませんでした。
逆に夜、裏手の公園は静かで寂しい感じも。
また、マンション前の路面に立っていると、周辺の戸建が壁になっている為か、
車の騒音や反響音は感じませんでした。
ただ、上階の方は障害物が無い分、もしかしたら聞こえやすいのかもしれません。

平日の日中の交通量が不明なので、
近くにいた立ち話をしていた年配の二人に聞いてみたら、
「朝と晩は多いねぇ。でも、4号沿いに比べたら、このあたりは静かだけど。」
と言う回答を頂きました。
一度自分でも確かめてみたいとは思いますが、
この物件と利害関係が無いご近所さんの話は、信じても良いのかもしれません。

然しながら、ここでも意見が二分されている事と、
音の感じ方には個体差があるので、
気になるなら、自分の目と耳で確認された方が良いと思います。

ついでに、土曜日夕刻、このマンションから一番近い仲町１出口から、
歩いてみました。（土曜日夕刻、徒歩８分）

地下鉄の地下道から階段を上がると路地に出ますが、
大通りに出るまでの数十メートル、その道路は雑多な感じがします。
が、通りにはマンションもあり、比較的人の往来はあると思います。
既出の風俗のお店は見当たりませんでした。（開店前で気づかなかった？）
また、千住警察のすぐ裏手の路地なので、とても安心感はありましたね。
夜は、その路地よりも、地下道自体がどうなのか、心配ではあります。
大通りに出てからマンションまでの道は、商店街並みの明るさが欲しい感じですが、
殊更暗いと言うわけではないと思いました。

現地を見ると、、
現段階で5階以上であれば、採光と眺望は確保できるかと。
ただし、南側は、3階建ての建物がいつ立替られるか不明であり、
商業地である為、
同じようなマンションが建つ可能性は十分考えられます。

以上、現地で自分が感じたものを書きました。
検討されている他の方のご参考になればと思います。
当方も真剣に検討したいと思います。

長文失礼しました。

イニシアも墨堤通に近いですけど、距離的にこちらの方もっと近い？遠い？

86さま。

北千住駅界隈では、西口を中心に徒歩10分圏内を考えていた為、
イニシアの物件は現地に行った事も無く、残念ながら比較できません。

すみません。

こちらの方がずっと近いですね 価格改訂で割安度合いは大して変わらなくなりましたから好みで選ぶ感じかな

８７さん
ありがとう！

>>85さん
その出口は千代田線の出口ですね。
日比谷線はメイン改札が駅ターミナル内にありますよ。

90さま。

仰るとおり、千代田線ホームが一番近い出口です。

ただ、その改札から、そのまま日比谷線や東武線（半蔵門線）へと繋がっているので、
東京メトロ共通の改札口だと認識しております。
メトロの北千住駅構内図で確認して見ただけで、
まだ実際に歩いて体感はしていませんが、日比谷線も半蔵門線も（もしかしたらTXも？）、
メイン改札口に行かずして、
各線のホームに行けるのではないかと思われます。
然しながら、各ホームへ歩くのはプラス数分かかりそうですね。

http://www.tokyometro.jp/rosen/eki/kita-senju/map_rittai_1.html

因みに、あの地下道を通ると、雨に塗れずに丸井方面まで行けるのは、
結構便利だと感じます。
地下道にはエスカレーターが無いので、階段ですが（苦笑）

購入済みさん、ベリスタ居住者様、おめでとうございます。
今日から、三菱地所物件となりました。

http://keizaikeizai.seesaa.net/article/113711417.html
http://keizaikeizai.seesaa.net/
＞三菱地所が藤和不動産を買収（株式交換）

子会社は子会社。藤和不に変わりなし。

8分で行く道が分かり安かったけど、ちょっとありますね。
南側が道路でないのも気になります。

すでに完売なのだが…。

気がついたら半年で完売ですか。。。価格改定が功を奏したんでしょうか。
デベに対する不安材料も払拭されたし。

ここは立地的にもあまり問題ないし、
現時点で、大きなマイナス点も無いので、
適正価格であれば残らないだろうなぁ、とは思ってましたが。
北千住新築物件が、これで１つ減りましたね。

墨堤通りの反対側（つまり北千住徒歩9分）のマンションの
共用廊下からみてきましたら
なんだか、まるみえで、ちょっと残念でした。

完売とのことで、いまさらですが。

都内じゃ窓開ければ他が見えるのは仕方ない。
タワーの高層か中層でも高台の丘に無い限り。

コンパクトマンションだし、立地も悪くない（日光街道沿いではない）ので完売はするだろうなとは思ってましたが、ひとまず安心♪モデルルームも3月1日で閉鎖だそうです。
来月は内覧会ですが、無事に全部仕上がってるといいな。。

結果的に価格改定後の価格で全員購入したということですね。
個別値引きよりも公平感があっていいですね。

個別値引きも後で調べれば分かるけどね

個別にわかるものなんですか？どうやって？？

ラスト１邸ってＨＰに出てるけど問い合わせたら契約済みとのことでした。。。。
この場所で価格改定後の値段だったら個別値引きはなかったのではないかと推測します。

値引きがあったってたかが知れてるよね。

祝　完売！！

内覧会に行ってきました。
デベの対応は誠実でしたが施工会社はなるだけ早く内覧会を終わらせようとする感じでしたね。
いくつか指摘事項がありましたが、皆様いかがでしたでしょうか？

入居間際ですが、皆様よろしくお願い申し上げます。

わたしも内覧会行ってきました。
いよいよですね！！
施工会社の対応はイマイチで、ほんとに掃除したの？
ってくらいでした。
やっぱり3月末の物件は最後は雑になってしまうのでしょうか・・・

3月14日の内覧会、雨の中行って来ましたー。

初めて目にした室内、舞い上がりそうになりつつ目を皿にしてチェックをしていきました。。クレーマー（？）に近い連れがかなり細かいところまでチェックしてくれて、結構な指摘箇所があったかな。殆どは接着剤の小さな残りとか汚れで、自分で落とせる範囲ではあったけど。。とはいえ、床の小さな穴やめくれなども見つかり、完璧とはいかないものですねぇ（ため息）施工業者さんは特にいやそうでもなかったけど、来週までにちゃんと直っているかが問題です。

暮らしていくうちに傷や汚れは当然増えるけど、最初はやはりピカピカの状態で入居したいです～。

どんな不具合が見つかりました？

傷とかヨゴレはたくさんありましたが、大きな不具合は特にありませんでした。
皆さんはどうでしたか？

住み心地もいいし、ここを購入して本当に良かった！

住人の方に質問です。
こちらの中古が売りだしていますが、興味をもっています。

墨堤通りに近いので騒音が気になりますが、実際住まわれていかがでしょうか？