イニシア千住曙町(part6)

>というか、値引きしてこの状況だと、中古じゃ売れない部屋が多そうだね･･･

前板参照。
Ｐ棟と1LDK+2Sの部屋は売れないだろうが、もっと条件の良い部屋（広々上層階とか）はそれなりに売れるだろう。

ローンキャンセル結構あるみたいだね。
まあ、将来支払いで苦労して泣く目にあうより、その前に落とされた方が本人のためか。

イニシアが逝ってしまった場合、瑕疵担保責任の問題はどうなるの？
同じイニシアの金町や晴海の物件では、既に共同売主の方に払い込みをしたりとか、何かあったら引き渡しはそちらから、なんて話がされているみたいだけど、ここは？

>>44
検討中で不安に思っているなら検討を止めたらよい。
既に購入済みなら諦めるしかない。

＞　瑕疵担保責任の問題はどうなるの？

前スレッドで既出です。　まずはよみ直してから、新しい視点・論点があれば投稿しなおしては
いかがでしょう。　晴海・金町同様に、ここも大規模ということでJV組んでいますね。

明豊の比率は低いはずだから、瑕疵担保はほとんど期待できないはずだよ。

売れ残りが一部の間取りに集中したのは、明らかにデベのミスですね。

南向きの3ＬＤＫは完売と言われ、南と東向きの4ＬＤＫを勧められた。掲示板で盛り上がった3ＬＤＫのような1ＬＤＫ＋2Ｓも完売。キャンセル待ち希望は伝えたが難しいと言われた。書き込みの不評とリンクしてないじゃないか！むだ足だった。金町は遠いし、晴海に行くか…安くなるか？千住、さらば！

不評だったのは確かだよ。その間取りばかり残ってたから。
不評でも何でもいいから値引きにつられて買った人がいただけの話。
あれを選ぶなら晴海に回って正解だったと思うよ。将来売れないから。
その点晴海は立地の良さという最大の武器があるしね。
あくまで個人的な意見だけどね。

>>49
既に晴海は十分安いと思うが？

っていうか、千住、金町、晴海って、破綻デベが好きなの？

ここは頭金ほとんどなしで、変動100％を勧められて買った人が多いと聞きました（別のところで）。
実際、ここの営業の人には私もその条件で勧められましたし。
元々支払い能力の高い人が意図的にそうする以外には、そういった買い方は将来的にローンの支払いに困窮する可能性が高いにも関わらずです。

晴海についてはローンキャンセルも結構な数あるとか。

ここの売主はそういう体質なんですか？

どういう状況にある売主か考えたら分かるでしょう。
当座を乗り切らないことには将来なんてないのだから。

ぎりぎりの返済条件で、変動でどうぞと言われて契約するほうのにも責任はあるよなぁ。
言うほうも言うほうだけど。
一方で、ローンなんか自分で適当にみつくろってくればいいわけだし、ローンの薦め方が
気に入らないから契約しないってのも解せないものがある。

確かに、ローンなんかはちゃんと自分で勉強して組むべきだから、
営業に何て言われようが関係ない気はするけど。
最終的に支払いが苦しくなって悲しい結末を迎えたとしても、
それを営業や売主のせいにしたって、何の解決にもならない。
困るのは自分だもの。

でも、一方でそんな売り方、勧め方ばかりするのもどうかと思うな。
それで実際にそういったローンの組み方してる人が今多いんでしょ？
売る方も売り焦ってるとしか思えないけどね・・・

個人差はあるでしょうが、基本的に頭金は２割くらい用意して買うのが基本だし、
変動で組むなら、少なくとも金利が３％くらいになっても支払いに余裕があるくらいの
シミュレーションはしとくべきだと思います。
このくらいの計画性と将来計算はやっぱりしといた方が良いと思います。

>>49
残りものにはそれなりの理由があると思う。
それが同じ間取りの部屋ばかりだったとしたら、間取りの問題だろうし、
同じ棟の同じ階ばかりだとしたら、その辺りの部屋の眺望やなんかが問題なんだろう。

最後まで残っていたのは、
・1LDK+2Sという間取り
・P棟の一部の部屋
・R棟の1階
だったと思う。
これらを買うなら、なぜこれらが売れ残っていたのかを自分なりに調べた上で、
リスクがあるならそれを許容した上でなら買ってもいいだろうし、
その辺りを何も調べずに買うのは危険だと思うけどね。

うちは全額変動ですが少しずつつでも繰上返済して頑張ります。頭金二割まで家賃払いながら貯められません。数年待って買う選択は子供の関係で無しでしたし。トホホ。まあ、今のところは快適生活なので必死に働きます。インフルエンザになっても休めないか？！

うちは３割くらい用意しました。
数年前に買いたい時期があったのですが、その時は頭金の少なさに反省し、欲しい気持ちを押し殺して今回まで貯めてきました。
結果的に、ローンという重圧が多少なりとも軽くなったように思っています。
元金が少ない分、固定重視で組んでも返済額が少なくなったので、金利の心配をせず安心して暮らしていける気がしています。
（実際、金利はこれから確実に上がっていくとみられていますし）

快適な生活って何なのか、ということだと思います。
人それぞれでしょうが、家だけは良いけど、その他は節約・ローン返済以外に余裕なし、というのでは、何が快適なのか分からない気がしますね…

ここに限った話ではないが、値下げ、低金利、減税、だから買い時、みたいなトレンドに乗って買った人の中には、
数年後に支払いに困窮する人達がかなりの数出てくるだろうね。
しかもプチバブル崩壊でよほど条件の良いもの以外は完全に値崩れ必至。

購入は計画的に、だよ。

既に99%まで売れてしまったマンション掲示板にそんなご託宣を書いてもなぁ。煽りにしても親身のアドバイスにしても既に手遅れだよ。

噂によりますと。。。。みずほの固定金利1.5ぐらい??????

そんな安い金利では2～3年しか固定できないから変動のほうがましでは？

何年固定？
どういう条件で？

62に同意。
っていうか、ローンに関して無知なまま買う奴多すぎる。

固定を選ぶなら住宅ローン減税に合わせて10年そこで優遇切れたとこで別の銀行に借り換えだろうな。これでまだ利息が惜しいなら変動しかあるまい

ここってまだ残ってるの？

最近の新聞折り込みでは５戸残だったよ

ADR手続き中のイニシアですが、7月24日にとりあえず結論が出ます。
世間の大方の見方では、再生は難しいのではないかと言われています。
こちらも参考になるかもしれません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47352/

今残っている物件を買われるなら、倒産に絡むリスクを十分に承知した上にした方がよいでしょう。
逆に、倒産濃厚あるいは倒産が決まれば、売りたい契約者・入居者が出てくることも予想されます。色々考えた上でなら、そこで買うというのもありかもしれません。

何が言いたいのかというと、値引きされていてお得だから残りを急いで買うという短絡的な発想ではなく、色々なことをきちんと考慮した上で結論を出した方がいいですよ、ということだけです・・・

株価は急激に回復基調ですね

株価は意味ない。
決算資料やなんかを見れば、どれだけやばいかよく分かる。
ここのデベの違う物件を検討していたが、正直今は様子見が正解じゃないだろうかと思っている。

ここは23区とはいえ、郊外物件の部類と考えた方がよさそうだから、
何もなくても一部の条件の良い部屋を除くと値崩れは必至だよ。
何かあったら想像がつかない…

もう何度も書かれたことだけど、売れ残り部屋買っても後悔するだけだよ。
誰も買わなかったから最後まで売れ残ったんだから
今後の相場からいえば、値引きしてやっと普通。お買い得だと思うのは錯覚だって。

なにか必死なものを感じるなぁ。残り５戸に足止め効果を期待しても、
近隣物件に回ってくれるとも思えないんだけど　（笑）

皆があまりに滑り込みで売れ残りに期待するからじゃないの？

足立区のこの物件を今買おうとしてる時点で、安さ狙いでしょ？
安ければいいんだし、そんなに何も考えてないさ

74さんは、ヴィークステージのスレッドと連続投稿だったからね。
売れ残りの戸数が多くて間取りの選択肢の多いのはあっちでしょう。

ここを見てる人は、ヴィーク、サンクタス、南千住（ベリスタ、リバーフェイス）あたりも一緒に見てる人が多いでしょうね。

色々言う人はいますが、実際イニシアはどうなるんでしょうか？
また、もし再建断念となったらどんなデメリットがあるんでしょうか？

先日販売センターに行った時には、そういった説明はなかったです…

どうなるか分かる人なんていないと思うけど？

GMは債権者との交渉が不調に終わりそうで、破綻濃厚のようです。
ここは潰さないだろう、という企業でも潰れる可能性はなくはないということでしょう。
ただ、実際どうなるかは、今の時点ではなかなか断言できる人はいないと思いますよ。

そんな心配なら他検討した方がいいんじゃない？
一生ものの買い物なんだし、それを一か八かで買うのは止めとくことをお勧めするよ。
マンションなんていくらでもあるんだから。

頭金ゼロでも大丈夫ですか？

借り入れ4000万くらいだったら大丈夫じゃない？

大丈夫かもしれないけど、ちゃんと計画的に貯めてから買ったほうがいいと思うよ。

なぜ頭金０なのかの理由次第だと思うけど。
病気とかやむなき理由で０ならいけるだろうけど、
もともと貯金ができないって浪費家ならやめておいたほうがいいかもしれない。

貯めれるなら貯めてから買った方がいいと思うなぁ。ローンの元金はなるべく少ない方が安心感はあると思うし。
あとは収入とか支出の事情次第なので、一概には何も言えないです

数年以内に転売する方は、デベ倒産によるイメージダウンは痛手でしょう。
ただし、10年以上住むのであれば、まず関係ありません。
倒産したデベの中古マンションはごろごろしていますが、
（隣のシテヌーブもそう）
倒産デベのマンションだから特別に安くなる、ということはないからです。
むしろ、マンションの価値が適正に判断されてきます。

そうなると、あとはアフターサービスが心配とか、瑕疵担保は？という点ですが、
これもゼネコンとイニシアの間で、ゼネコンがアフターをするという契約があるので
（詳しくはイニシアと錢高の問い合わせ窓口に電話して下さい）
これも問題なしです。


ですので、イニシアが倒産することで心配なのは、物件が建設中とかで
引渡が遅くなるとか、そんなような物件を契約した場合でしょう。
ここは完成物件なので、問題なしです。

アフターサービスと瑕疵担保責任は全くべつものだと思うのですが、
銭高が瑕疵担保責任を引き継ぐような規定が本当にあるのでしょうか？

まず、隣のシテヌーブは別格なので、あまり比較をしても意味がありません。
ここの場合はマンション名を変えないとイメージが悪いまま続きそうですね（苦笑）。

アフターサービスや瑕疵担保責任などの件ですが、JVパートナーやゼネコンが代わりに、というのはほとんど期待しない方がいいです。
あってもイニシアが行うそれより相当低いものになります。
なぜなら、彼等がそこまでするメリットがないからです。
他の過去の事例を見ても明らかでしょう。

話題は変わって頭金の件ですが、これは人それぞれなので、各自が考えるべきでしょう。
ただ、最近の変動金利フルローンで買えるから買う、という風潮には私はあまり賛成ではないですね。
変動金利フルローンは本来、金利上昇にも絶え得る支払い余力があり、当初の支払いを多くして元金を早く減らしたい人が選ぶ常套手段といえます。
また、フルローンに関しては、先にどなたかが書かれていたように、それ相応の事情があるなら仕方ありませんが、家を買うということできちんと計画的に貯蓄してきた人でない場合、結局はこの先の支払いにも困窮する可能性が高いといえるのではないでしょうか。
また、フルローンにするのも金利が低いからという理由で戦略的に行うなら別ですが、お金がないからという理由であれば、貯めてからの方が良いと私ならアドバイスします。

別格ということですが、シテヌーブの分譲主はどこですか？

わかんない。あっちは高級マンションだよ。バブルのとき作られたってさ。

瑕疵担保責任とアフターサービスは異なります。
これを勘違いして説明している販売員が多いことは事実です。

アフターサービスは法律によって保証されたものではなく、あくまで売主の
サービスです。多くのデベロッパーは新築物件の販売時に、アフターサービス
準書をだしてサービスを行っていますが、たとえば再販物件の場合に売主がこれを
引き継ぐ義務はありません。

瑕疵担保責任が及ぶ範囲は非常に限定され，長期に保証が行われるべきなのは
法律上　「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」だけです。
「基礎，壁，梁，屋根，雨漏り」で、これらは殆どが共用部ですから、管理組合
マターということになります。　2年目の終わりに最後の問い合わせがあるのは、
専有部分の瑕疵担保保証が切れるからですね。

ローンは、個々人の属性に応じて適当なものが変わるので、物件スレッドで、
議論しているのが適しているかどうか。　ただ、変動金利と、固定金利の金利差
が拡大傾向にありますから、変動の選択率が上がってきているのは自然にも
思えます。　3月引き渡し物件では、1/3程度の割合で、変動がメインのローンの
組み方をしていたというレポートを見た記憶がありますので。

バブル期にもデベロッパーの倒産はたくさんありましたが、上に書かれている
通り、10年とかたってしまえば、どこが建てたかは殆ど価格にはよらなく
なりますので、値落ちだけ見れば、財閥系物件とかを買ったほうが不利なことも
多いですね。　安真料金の有無のようなものでしょう。

バブル末期の足立区の物件は、状態のいいものは、30万/㎡程度でとりひき
されています。　南向き高層など好条件の部屋を除けば、シテヌーブの取引価格
(売り出し価格ではなく、レインズ情報などで、個別成約価格をチェックしないと、
かつて軒並み億ションだったことから、高く売り出す人が多いので、錯覚されやすい
ですが）この範囲を大きく外れたものではなく、”別格”という言葉が妥当かどうか。
マンションの管理状態は、共用の廊下を見ればわかると思いますが、シテヌーブは
あまり褒められた状態とは思いません。
売られた値段が値段なので、高額所得者の入居数が多いという意味では別格かも
しれませんが、それがマンション相場に反映されているかといえば錯覚だと
いうわけです。

シテヌーブは

分譲会社. 西洋環境開発株式会社（新築分譲時における売主）
施工会社. 株式会社竹中工務店・株式会社青木建設

ですね。　西武の子会社で飛んでしまった会社です。
(帝国データバンクの分類では既に　コスモスイニシアも倒産扱いになるようですが）
バブルの最末期に、南千住のアクロシティなどと同時期に売られたものです。

中心価格帯が南川で1億超とかで、ずいぶん販売には苦戦していて、竣工時の入居者割合は
非常に低くて、あんまり灯りがついていなかった　（今のヴィークステージの比じゃありません）
記憶があって、だんだんに値引きしながら売られたので、人によって購入した値段が
違っているって経緯も、ここイニシアと同じ。

お隣同士でそれほど差がでるもんではありません。
駐車場代が3万とかとられるので、車2台とかまで考えていたうちには中古でいくら値段が
下がってきていても無理でしたけどね。

周辺のマンションを数件見学したら、このマンションの事をボロボロ言ってました。イニシア見学するなら掲示板見て下さいって言われましたけど、誰でも参加出来るんですね…

ネガレス工作員の存在を証拠だてる書き込みですね(笑)
そのマンションの掲示板はもっと荒れてたりするかも

この辺の競合物件なら、どこも大差ないと思うけどね。
所詮は…

＞　周辺のマンションを数件見学したら、・・・イニシア見学するなら掲示板見て下さいって言われました

やはり、近隣の物件の営業などがネガレスするのは、本当みたいですね！
きっと、掲示板を見るように進めた営業も、書き込んでいるのでしょうね。

マンション限らずビジネス全般がそうだと思いますが、他者の悪口を言う営業は信用されません。
自社の商品に自信があるならなおさらです。

少なくとも自分についた営業さんは、他物件の悪口は言いませんでしたけどね。

ジョイント逝ってしまいましたね。
この突然さは、ぎりぎりまで債権者やその他融資候補と交渉していたのが、最終的に決裂に至ったということでしょう。
イニシアは大丈夫でしょうか？

イニシアも負債額は半端ないし、数年前に前例のある会社、債権者側もそんなに余裕があるわけではない。
正直、可能性は十分にあるような気がする…
ここ以外にもイニシアの物件を検討しているものとしては気掛かりだ。

オリックスが見切っただけの事、金融屋らしいクールな姿勢だね。
イニシアは９９％大丈夫だと思ってるけど、実際どうなるかは・・・わからんね

勉強不足なので教えて欲しいのですが、なぜイニシアはADRという手法で破綻したことを何となく煙に巻いて再建を目指してますが、ジョイントやその他最近破綻した不動産企業が同様の手法を取らなかったのでしょうか。

迷っている方は６月下旬に結論が出るまでは様子見、という選択が妥当な気がしますよ。
もっとも、ここは既に良い部屋は残っていないので、イニシアの他の物件ということになるかと思いますが。

なんか、投売り始めますみたいな電話かかってきたんだけど。。。やばそうな状況なの？
R棟高層階で、1200万円くらい安くなってるみたい。

うちには、そんな投げ売り電話はかかってこない。

当初価格でもいいから、今の部屋と代えてくれないかなぁ～

さすがにそんなには値引きしないでしょ？
本当にそんな内容の電話かかってきたの？

>>106
今の部屋ってどこ？
何が気に入らないの？

>>104
本当ですか？
突然そこまで値引きするのは逆に怪しいというか、怖いですね…
再建計画が相当厳しいのでしょうか。

１０２

それは、債権者が倒産されたらまったくお金を
かえしてくれないから、少しでも返して欲しくて
承諾しただけのこと。

ジョイントの場合は、債権者（オリックス）が
納得しなくて倒産を迫ったからです。

104
当初価格って今もホームページに載ってる価格のこと？

うちも電話かかってきたよ。
”あなただけ特別”とか”なんとか頑張ってみるから”みたいな、わざとらしい事言う営業さんだったからあまり関わりたくないけど。
きっと、特別でも何でもなく、いろんな人に言ってるんだろうね。いったい何があるんだろ。
7月を待たずして再建断念とか？

>>112
同じように1200万円引きとかでかかってきたの？

うちには1200引きじゃなかったな。
「以前要望があった○○○○万円まで下げる交渉を社内でするから・・・」って感じ。
1200万引きまでいけるんだったら、もうちょっと粘れるのかもね。

てか、マジにやばいの？6月末で引渡しできなくなったら、さすがに嫌かな。

>>114
最低でも４Ｋ切る価格はいけるってこと？
うちは電話あったけど、価格の話はなかったなぁ

ジョイントと同様には考えられないけど、さすがにそんな投げ売りが本当だとしたら、何か状況が急変したとしか思えないね…
いくら安くても手を出すのは危険だ…それ以上の損失を被るのはごめんだし…

今から契約して、引渡しできるかのほうが気になる。

まぁ、契約しちゃったら、結果がはっきりするまで引渡しが伸びる程度でしょ。
キャンセルしない限り損失は無いはず。キャンセルしたとしても、手付金100万程度。

うーん、契約するかどうか迷うな。間取りも微妙だし。細長すぎるよ。

今契約したら６月下旬の再建計画の結論が出るまでに引き渡しは間に合わない？
ローンの審査・実行までが１ヶ月くらいかかるなら難しいか…
だとしたらリスク大きいわな

たしかに、あの間取りは安くても微妙だよな。
もっとも、イニシア破産したら間取り云々なんて関係ないけど。

既に工事中止が決定しているイニシア物件もあるらしい。
何だか、急に雲行きが怪しくなってきたね…
仮に入居できたとしても、アフターサービスや保障なんかは全く期待できなくなるんだから、これは痛いよな…

いやいや、アフターとかは明豊が頑張ると思うのでそこまで心配してない。
入居伸びるのだけが懸念点じゃないかなぁ。

出資比率の低い明豊がそこまでアフターを引き受けるとは思えないよ。何のメリットもない。
共同売主がいてもアフターが期待できないことは、過去の事例を調べてみればよく分かりますよ。

今回の私的整理は、債権者側がなるべく資金回収するために延命させたのだという声も多かったですが、まさか本当にそうなるんでしょうかね･･。
もともと数年前に赤字出して建て直しするつもりできたのが、結果がこれですから、もう救いようがないのかもしれません。
バブル崩壊再び、みたいで恐ろしくなってくるなぁ･･･

ピンチはチャンスと思って、1200万円の値引きとってくるしかないかなぁ。
明日頑張ろう。

っていうか1200万円の値引きは本当なの？どの部屋のこと？

あのさ、この値引き情報自体が釣りだと思わない？
見に来させるための。

>>126
ピンチはチャンスってのはちょっと使う言葉が違うと思うよ？ｗ

うちに電話きたときは1200万はなかったですね。
1000万円は超えてましたけど。
うーん、安く買えるチャンスっぽいけどねー。ちょっと怖い。びびります。

>>128
たしかに、釣りっぽいね。
前にも17階だか14階だかの部屋が4000万円以下で契約できましたとかって書き込みあったけど、
そんな金額誰も相手にしてくれなかったみだいだし。

>>130
3000万円台ってこと？

釣りだったとしたら、破産の話が一気に広まって、逆効果だったんじゃない？ｗ

世の中そんなうまい話はないよ。
そんだけ安くするなら、それなりの理由があるって。

やっぱ理由あるのかなぁ。マジで迷う。
明日契約なんすよねー。

>>135
明日契約なんですか？何階のお部屋？

理由なく急に投げ売りするわけないじゃん！

>>108

住人の騒音

たしか５月下旬に再建計画の途中報告か何かするんじゃなかった？
詳しく覚えてないけど、６月下旬の最終決定の前段階の何かがあったはず。
もしや、それが不調に終わったとか？

>>138
上か隣の部屋の住人が異常にうるさいの？
遮音性能が意外に低いとか？

>>140
1行目が正解！！