イニシア千住曙町(part6)

仕事柄多くの人のお金の相談を受ける立場にあり、少し気になったので一言。
住宅購入は慎重になりすぎるくらい慎重になった方がいいですよ。
買わなかった後悔と、買った後の後悔。どちらもどういった内容のものか想像してみてください。
そして、あなたにとってどちらがマシか考えてみてください。

色々な物件をみて比較検討してください。
ローンは「なんとかなる」ではなく、十分に検討した上で余裕をもって組んでください。
売主や管理会社の体力が万全かどうか調べた上で、なにかあった時のリスクを許容できるかどうか考えてみてください。

これらのことは「○○だから止めた方が良い」ではなく、きちんと調べた上で自分の状況を再確認するということでお考えいただければと思います。

ちなみに、私は競合の営業なんかではありませんよ（笑）。

色々言われてますが、イニシアの再建は五分五分と見ておいた方がいいでしょうね。
今検討中なら慎重になっても仕方ないというか、むしろそうあるべきと思いますよ。
引き渡しが遅れたり、アフターサービスが受けられなかったりということ以外にもデメリットはありますし。
ネガキャンじゃありませんからね（笑）
結論出て不安がなくなったら、まだ先の販売が残っている晴海や他のイニシア物件を検討されても良いと思いますし。

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>>156

イニシアのマンション掲示板では日常茶飯事だよ。

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投げ売りの真偽は分からないけど、今日のかんじでは相当売り急いでるかんじがした。
６月下旬に退去するから、って理由だけじゃない気がするのは確か。
あれだけ強引に売りに出られと、逆に引いて考えざるを得ない、普通。

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今日初めて見に行って、Ｐ棟の方ですが、かなり値引きもしてもらえるということで、近日中に申し込みも検討してますが、どうでしょうか？
頭金が少なくローンも結構大きくなるので心配はあります。
他の方が書かれているように、売主がピンチなのも心配ではあります。
正直、検討時間は短かいという実感もありますが、残り少ないということで焦ってしまいます…

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まだこちらの物件見に行っていませんが、売り急いでいると言う事は
かなりの値引きは期待できるのでしょうか。
20%引き位なら、間取り的に購入したい部屋があるのですが
20%引いてくれますかね。
後P棟の4LDKのお部屋拝見した方いますか。
どんな感じでしょうか。R棟は残っていましたか。
来週から出張なので、少し先にしか見学に行けないので
最近見学に行った方がいれば教えてください。

参考になるかどうかわかりませんが、先月お話した段階では１５％引きだったものが、昨日の段階で18%引きくらいでした。ただし、R棟18Fの２LDK+Sです。
P棟はそもそも利益が載ってないはずなので、これより値引率は低いと思いますよ。
R棟高層が一番利益載ってるので、割引しやすいと聞きました。

Ｒ棟高層での未契約の部屋のタイプは？　図面集はだいぶまえにもらったのですが、
価格面でのみ折り合わず。　値引きが大きいなら興味があります。

電話して聞いてみたら？

Ｒ棟の高層階はもうないよ。最後まで残ってた1LDK+2Sという微妙な間取りの部屋も決まった様子。
ちなみに、Ｒ棟は価格交渉には応じない様子だった。連休前からつい最近までずっとね。
もっとも、残っていた1LDK+2Sの部屋は、売りにくい不人気な間取りであったため、あの価格では手を出さない方が無難。
逆にＰ棟は本気で購入意志を見せて交渉にいけば、大きな値引きが期待できそうな雰囲気だった。
今は分からないが、少し前までは広い部屋が残っていたし、どうしてもこの物件に住みたいなら検討してめいいかもよ。1000万円以上下がるようならだけど。

とはいえ、売主があんな状態だから、安く買えたと思って喜んでいられるのは最初だけかもしれないね。
それに、経済状況を考えると、当初価格が高かっただけのこと。値引きでお得になったかんじがするのは錯覚だと思うけどなぁ。

夏以降に更なる在庫調整が始まるとの話も多く聞かれるようになってきたし、その頃にはイニシアの再建の結論も出てる。
どうしても、今、ここ、という人以外は、総じて考えると、様子見、が妥当だと思うけどねぇ。

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Rの高層の1L+2Sはとうとう売れたか。　
5000近い価格表とおりの値段で買ったとはとても信じられないが

俺はあの間取りには手を出せなかった。
永住確実ならいいだろうが、売る時苦労しそうだということをちゃんと調査したんだろうか。
何も知らずに営業の口に乗せられてちゃんとした3LDKと同じと思って買ったんならご愁傷様としか言えない。

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あの程度なら中古再販のときに3LDK表記するのは問題ないでしょ。
下のほうだけサービスルーム表記になっているから、梁・天井高さとかでの有効な開口部面積
の確保の問題ではなくて、お隣のP棟の前になるので、北側の部屋の採光率が低くなって、
居室表示できるだけの採光が確保できてないってこと。
部屋の機能として問題があるわけではないので、これは現物を見て気に入れば（価格に見合って）
いれば、買えばいいし、だめなら値引きを要求すればよい、売ってくれるとは限らないけど。
同じような例は、R2-Dなんかにもあったね（これはEVの前だから）

なんでそんなに大げさに騒ぐのかが理解できないな

さすが営業は上手いこと書くね

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営業とはさんざんやりあったけど、どういう基準でサービスルーム表記になるかなどの
採光条件の基準法上の扱いについておおまけに理解しているレベルの人は、1-2人いるか
どうかだったですよ。　そのレベルの人は忙しくって、掲示板なんぞに書き込みをして
いる時間はないでしょうね。
　不動産の売買で、中古物件の場合、基準法上サービスルームとなる部屋を、居室扱いで
表記して売ってはいけないという規定はなかったように思います。
実際にその例はたくさんありましたから。

こういう掲示板はポジ・ネガ両方の意見があって当然なので、あとは読む人が得た情報をいかに自分の中で解釈して決断に対して取り入れるかだね

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このマンションの一番悪い点は・・・騒音です！！！！！！！！！！
特に夜になると・・・ものすごく聞こえる・・・高速ではなく下の道路からです！！！！！！

とくに夏のよるはキツイなあ・・・・窓が開きたいだけど・・・

交通量の多い墨堤通りと高速の傍ということで、騒音の問題は想定内だったのでは？
それとも、予想以上に大きいです？

166さん
162で書いたものですが、お節介ながら多少意見を書きます。

検討期間が短いということですが、これは先にも書きました通り、いろんな物件を十分比較検討されてください。
通勤経路、商業施設へのアクセス、就学前・中のお子さんがいらっしゃる場合、通うことになりそうな学校の状況、駅周辺の人柄を含めた様子など、他にも見るべきところは沢山あると思います。
特にこの物件の場合、「眺望」と「公園」に惹かれて即決された方も多いのではないかと思いますが、長期的に見たときに果たして自分にとって他のマイナス要因をカバーできるほどのプラス材料かを検討した方が良いと思います。
（実際、眺望は慣れてくれば当たり前になったり、公園もお子さんが大きくなればあまり使わない、などの変化か生じる場合が考えられます）
正直、1年くらいマンションオタクになるくらいの意気込みでもいいと思いますよ。
一生ものの買い物だと考えたら、そのくらいの労力は惜しまずかけた方が良いと思います。

頭金が少なく、ローンが大きくなることが不安ということですが、これは貴方の生活スタイル次第で言えることが変わってきます。
しかし、もし貯めることができる状況にあられるなら、検討期間の件とともに考えても、もう少し貯めた方がよいのではないでしょうか。
特に、これから金利は上がっていく方向にありますので、変動一本で組む予定をされているのであれば要注意です。
十分な支払い余力が残されていないのであれば、元金を少なくした方がどんな状況に置かれた場合にも安全と言えます。

最後に売主の問題ですが、6月末に結論が出るのを待っていると物件がなくなってしまうでしょうから、悩ましいところかもしれません。
しかし、先にも書きました通り、買わなかった後悔と買った後の後悔は、其々どういったもので、どちらの方がマシか検討してみてください。
多くの人の場合、答えは自明なはずです。住宅は生活という大きな円の中にある一部ですから。

いずれにしても、営業さんの声しか聞かない、ここしか見ない、ではなく、しっかり十分に検討なさることをお勧めしたいですね。

高速はあまり・・・墨堤通りの騒音は想定以上でした、特に夜、窓が開いたら最悪！！！！！！！！！！！

騒音の感じ方はPかRかでも随分違っているようですね。

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そんな悩む事ないでしょ。買える時が買い時だよ
　一生一度の買い物なんて大げさ、何回でも買えますよ＾＾

寝室なら、ＰかＲかどっちも同じじゃないでしょうか？両方の寝室とも墨堤通りに向いてる・・・・

ただ・・・・・・子供は荒れるけどね。でもそんなもん麻疹みたいなもんで
ある程度の時期がくれば落ち着くでしょう。区内の公園は深夜悪ガキが溜まって
破壊してるみたいだけど・・・

道からの距離がかなり違うからね。

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>>183
本当に自分が住みたい物件かどうかを見極めるのは重要じゃない？
お得感があって、今、ここ、ってことで買い時と判断するのは違う気がするけど。
何回も買える人は別なんだろうけどね。

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逆に本当に住みたい物件だったら、市況の変化や、売主のリスクとは別に
買い発動もありでしょう。　もう残りも数戸。買いたい人は買えばいいし、
買いたくない人は買わなければいい。　なんで他人におせっかいやこうとする
人が現れるのかが不思議

>>183さんはイケイケドンドンの営業さんだよ！！

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ここや近辺の物件はローン審査ギリギリかつ変動１本で組んでる人が多いみたいね。
デベ営業も銀行担当者も同じようなこと言ってたから正しい情報だと思うけど。
そんな情報言ってもいいのかってかんじするけど。

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>>188
そんな近所に住んでるらしい君は購入を検討してるからここを見てるわけ？

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お節介に感じる人もいるだろうけど、180さんの書いてることは的を射てると思うよ。
営業は勧めることしかしないから、逆に冷静に考えさせられる意見も必要だと思うね。
お金に余裕のある人は別かもしれないけど、私をはじめとして一生に一度きりの買い物というくらいの覚悟で買っている人は多いと思いますが。

住んでみて分かったことは、やっぱり駅から帰る時に買い物するスーパーとかがないのは不便ってことかな。
もちろん買う前から分かってはいたけど、やっぱり不便に感じる。
あと、うちはブラックの部屋にしましたが、ナチュラルやホワイトの部屋にしとけばよかったと今頃後悔･･･
やっぱり長く住むなら明るい色の方がよかったかも。今持っている家具とも全然色があってない･･･
逆に騒音は窓を開けて寝ないのであまり気にしてません。が、窓を開けていたい人には確かに多少うるさいかもしれないですね。

これから学校に通わせる子供がいるなら、学区の中学校が荒れているということにそのうち気づくことになるよ。
隣のマンションのようにお金持ち住人なら、私立に通わせればいいから問題ないかもしれないけどね。

イマドキでも、荒れてる中学校とかあるの？

１８FのR棟の部屋は、１LDK+2Sじゃなくて、２LDK+Sですよ。
17階まではSだけど、１８Fは洋室扱いなので、２LDK＋Sになるらしいです。
ちなみに、3950万円で提案してましたよ。

>>195
いや、1LDK+2Sだったよ。確実に。
それに、そんな価格ではない。決算期はそうだったかもしれないが。

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おいおい、ほんとにこの価格で提案してたよ。

今の桜堤のことを言っているのか第一のことを言っているのか？

いずれにしても公立なら基本は持ち上がり。中学校は3年間で入れ代わり。
小学校で上下の学年も含めてしっかり関心を持って見て判断できるでしょう。

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足立区の公立中学校は総じて荒れているみたいだね。
放課後くらいを狙って学校の近くを散歩してみれば分かるかもしれないよ。
小学校は荒れているというより、教育に対して関心のない親が多いというのが実情。
教育格差の問題は机上の空論ではない。
と、この地に長く住んでて実感したね･･･

>>197
ほんとに？俺が先週行ったときの価格と違う。もっと高かった。

ほんとほんと。売り急いでる感じでしたよ。
俺も先月見に行ったときはあと200万は高かった。

先月って５月？
だとしたら今日の話？
っていうかその部屋もうなかったでしょ？

安く提示されたのは土曜日。200万くらい高く提示されたのは1ヶ月くらい前かな。ちなみにちっちゃいオバハン。常にタメ口。

P1-Bずっと残ってますが、どんな感じですかね。
残っているからイマイチなのでしょうか。

Pは全体的にイマイチ。
でも、イマイチでも許せるかもしれないので、現地見たほうがいいと思うよ。

営業担当によって値引き額が違うのかな？
それとも、希望支払額か何かを参考にして言ってるんだろうか？
ま、いずれにしてもあの間取りは微妙すぎて無理だったんだけど。
あれを買った人はよく考えたんだろうかね。
ちっちゃいオバハンはちょっと前にも話題にあがってたね。タメ口の。

残っていたのは「P棟中層以下」「1LDK+2Sでブラック」と、イマイチばかり。
どれも自分が気に入って一生住むならいいだろうけど、売る時に売りにくいものばかり。
まぁ、マンションなんて一生住む気で買っても、結局途中で買い換える人の方が過半数なのだから、そういった要素は考えて当然なんだろうけどね。

間取り、どれも同じようなもんじゃない？
あの部屋は収納も大きくて良いほうだと思うけどね。部屋が全部四角いので、家具も置きやすそうだし、デッドスペース少なそうだと思ったよ。
ただ、全体に言えることだけど、細長すぎてムリ。77平米あっても70平米以下の広さ分しか使えてないんじゃないかな。

R棟ならどれも同じだよ。
で、P棟ならどれも同じ。
R棟で間取りが良いのなんて、100平米くらいの部屋ばっかりじゃない？
ちなみに俺はブラック好きだよ。明るい部屋ならブラックのほうがカッコいいと思うけどね。
暗い部屋でブラックだと、部屋が暗く見えちゃうけどね。

ブラックは実際好き嫌い分かれるから、中古で売りにくいというのが定説だよ。

ラスト5つでものすごい盛り上がりだなあ。
細長いって具体的にはどのタイプ？他のマンションでもよく見られるわけではない？

このマンション以上に細長いのは見た事ないよ。ほかにもある？
もうラスト5戸なんだね。ラストスパート頑張れ！

何度も出てる1LDK+2Sの部屋のことでしょ。
この物件の中では一番狭い部類の部屋。
R棟ではこの間取りばかりが最後まで残っていたね。

そりゃ無理やり詰め込んでるからさ。
行ってみたら分かるけど、なんかものすごい圧迫感あるでしょ？
それに外観が安っぽいというか･･･なんでこんなんにしちゃったかなーって思う

このマンションだったらブラックでも売りやすいと思うよ。
明るくないマンションだとブラックは売りにくいと思う。
だって、狭く見えたり、暗く見えちゃうからねー。
中古売るとき大事なのは第一印象だと思いますよ。

お伺いしたいのですが、南千住行きのバスって出てますか。
もし出ているとして、バス停から南千住ってどの位時間かかりますか。
本数はどの位あるでしょうか。

圧迫感は、大規模物件だからだと思うよ。
慣れたら大丈夫なんだろうけど、確かに廊下側の圧迫感はすごい。
バルコニー側は開放的なんだけどねー。

それより破綻したイニシアの物件に手を出す方がよっぽど分からんなぁ。
今のような状況を知っておきながら、よく買えるよ。

団地のようだ。

でも、安くなってるからあんま関係ないんじゃない？
中古と考えれば安い。

どう見ても一戸建てには見えんよ。
普通に団地です。でも、いわゆる高級マンションって感じじゃないかな。

明るいのはリビング側と昼間だけじゃん。
実際にブラックが売りにくいのはこの業界じゃ当たり前の事実だよ。
売れないとは言ってない。売りにくいんだよ。

一般的な事はわかったよ。（笑）
ここの物件ではブラックでも売りやすいと思うよって事。ブラックが売りにくい理由はさっき書いたでしょ。この物件には当てはまらないんだよね。

再建計画が失敗に終わったら、今検討中の人は引渡しが伸びたりするし、購入済みの人を含めてアフターサービスは期待できなくなる。
たしかに、その事実を知ってしまった上でとなると、買うなら買うで覚悟が必要なのは事実だな。

それは実際に部屋を見に来た人にしかわからない事実。
だが、購入意思が生まれるかどうかはまずインターネット上や紙上の情報から始まる。
その時点で得られる色情報が重要なのは当然でしょ。
そこから先に検討ステップを進んでもらえない限りは部屋を見に来るなんてあり得ないからね。
まして中古なんて見れない場合が多いじゃんよ。

なんというか、いい意味でも悪い意味でも、まわりに何もないね。
都心から引越して来るとなると、少し寂しい。
眺望とかすぐに慣れてきちゃうだろうし、教育環境とか買い物の利便性はイマイチ…
第一印象はいいんだけど、よくよく考えるとデメリットの方が多く感じられる物件かな

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タメ口のちっちゃいオバハンって何て名前？

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数々のネガティブな事実や、自分たちが積み重ねてきたネガティブキャンペーンにもかかわらず
残り５戸という完売間近に至っている状況を目の当たりにして、世間から自分たちの価値観がズレていること、
悪く言えば見る目の無さを認めたくない思いがこの盛り上がりを支えている。

…と見た。

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そ、それは難しすぎる。もっと簡単に言えない？

つまり、倒産デベの物件を青田買いしてしまった自分の先見性の乏しさを嘆いているのでは？

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ぱったりと静かに。　どうも頻繁にネガレスを書き込んでいるのは１－２人のようですね。

こういった掲示板だから、ネガもポジもなきゃいけないし、いいんじゃない？
しかし、イニシアの再建計画の失敗については、最近国内でも海外でもホットな話題だし、どうしても気にはなるよね。
ここ以外の物件でも、なかなか販売がうまくいってないところもあるみたいなので、ちょっと心配かも…

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マンションなど値引きすれば売れるもの。
この会社の場合どちらかといえば販売は現在順調なマンションが多くない？
もちろんキャッシュに困っているせいだけど、あれだけ閑古鳥がないていたふじみのの物件とかでも
もうほとんど完売ペースのようだからね。　まるで儲かってはいないけど、販売は順調という見方も
できるわけで。

イニシア巣鴨なんて格安の値付けですよね。
無名デベ並かそれ以下の値付け。
ただただガムシャラになるしかないようですが、この先どうなるんでしょうね。

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とにかく当面のキャッシュを確保することが大命題ですから、その表れなのでしょう。
しかし、建設中や竣工済みを含めまだまだ大量の在庫を抱えていることもあり、莫大な負債額を考えても、予断の許されない状況であることは間違いないと言われています。
なんというか、断末魔の叫びが聞こえてきそうです…

イニシア巣鴨よさそうだねー。やっぱりスーパーなさそうだけど。

>>236

リストラ間近社員の断末魔の叫びも聞こえますね…。

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166で書いた者です。
180さんをはじめ、色々な意見を読んだ結果、もう少しじっくり考えることにしました。
第一印象、値引きからくるお得感、などに惹かれて申し込み意思を持ったわけですが、
もっともっと検討しなきゃいけないことがたくさんあることに気づかされました。
自分はものすごく考えが浅かったことを恥ずかしく思います。
自分のことだけでなく、これから産まれてくる子供のことを考えると、本当にこの地に住みたいのかどうか、きちんと考えなければいけないと思いましたし、お金のことももっと真剣に考えなければならないと痛感しました。
しばらく色々な物件を見て、その間にローンのことなどを勉強しようと思います。
こういう掲示板があって、色々な意見を読めて本当によかったです。

まぁ、思い切りも大事だよ。
目の前に公園があるような立地のマンションって探してもなかなか無いよ。

イニシアは数年前に赤字を出した時にも、債権者に対して事業計画の見直しを要求されていたよね。
それでまた今回これだから、会社の上層部はまさに断末魔の叫びを上げているだろうな。
で、社員はどうなんだろ？ボーナスカット？年俸ダウン？

Pなんかはもともと周辺相場並み。　地縁で北千住の周辺で探していた人は普通に購入してしまう。
このあたりは、家賃は高めだから、借りているくらいなら、買っちゃおうかと。

一方で、遠くからWebページなどの情報で、埼玉や千葉から探してやってきた人は、足立区でも
一応23区だしとか思って見に来たら、意外や意外自分には手の届かない金額であることがわかる。
プチバブル崩壊の後でも、自分が一時間以内じゃ都心勤務地には着けない、あるいはバス便のマンション
しか購入できないってことが分かってちょっと文句を書いてみたくなるわけだと思うな。

足立区での典型例が、アクアテラとか。　
バス便なんですごく安いと期待してきてみると、確かに坪単価は安いんだけど、広目に作ってある
住戸が多くて、グロスでの予算的にはやっぱり手がでない。　でいろいろと嫌がらせを書いてみると。

予算的には買えても、性格的に思いきりが足りないとかで買えないって人も、常に買わない理由を
探しているからね。

最後にどういう結論を下すかは個人の自由だけど、最近の若い人達にはしっかりした計画や検討もなしに即決に走るのが増えてるから、それだけは止めてもらいたいと思うな。
住宅はやっぱりある程度計画的に、且つしっかり検討したうえで買って、モノにおいても支払いにおいても後悔のないようにして欲しい。
またひとつ、おじさんのお節介でした。

アクアテラは今では相当値引きしてるみたいだよ。
どっちにしても足立区なんだけど。

いよいよ金利が上がってきたね。
ここはフルローン、変動一本の人が多いらしいが、皆大丈夫か～？

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国債の金利アップは、長期固定金利のアップには直結するだろうけど、ここの購入者はもう殆どが
3月実行金利で固定済みですから、これはしばらくは関係ない人がほとんどですね。
かといって、短期プライムレート連動の変動金利を上げるには、日銀が利上げしないといけない。
今すぐそれができる経済状況でもないと思うんですけどね。

某別掲示板でのアンケートだと、変動中心の人は3人に1人程度で、同時期に銀行で変動で実行した
人の割合と同じ程度だから、このマンションに特に変動の人の割合が多かったってわけでもないですよ。

なお6月のメガバンクの実行金利は軒並み引き下げでしたよ。
http://www.asahi.com/business/update/0530/TKY200905300160.html

営業や銀行担当者の話だと、ここは変動一本の人が多いらしいよ。
もしかしたら、営業担当によるのかもしれないね。
あと、頭金の少なさと変動の割合の多さは相関関係があるみたいな話も聞いた気がする。

ローンねたはローンスレで。
うちは別に、ローン破たんしたって、任意売却で売っぱらわれるわけでうちに被害が及ぶわけでも
なし、気にしないな。　おせっかいな人が多すぎると思うけどね。

こんなニュースが今朝出てたし、みんなの関心が高いから話してるんじゃないの。
同じローンの話でも、この物件を検討している属性に特有の傾向もあるだろうから、別にここで話したっていいと思うけどな。

マイホーム競売最多　不況で返済行き詰る　旧公庫０８年
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200906020398.html

不況のため住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを競売で失う人が増えている。住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が０８年度に競売にかけた住宅は記録のある０２年度以降で最多となり、東京、大阪、名古屋の各地裁の競売件数も急増。夏のボーナス大幅カットでローン破綻（はたん）が続出する「６月危機説」もささやかれている。

今お得と思って買おうとしてて迷っているのなら、夏まで待つのもありでしょう。
９月決算に向けて更なる在庫調整を行うところが増えるのは確実視されています。
１～３月、７～９月が一番お買い得です。

待ちすぎると金利上がっちゃうかもしれませんよ。

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既に固定金利は６月少し下がったとはいえ３月の底からはかなり高くなっているんですよね

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変動なら10月までは変わらないね。
固定はもうしばらくは大きく動くことはない気がするけどな。

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確かに、次の決算期まであと１、２ヶ月待てば、渋ってた物件も値下げに動くところはありそうか。
なるほど。皆よく分かってるねえ。マンション検討自体が好きな人もいるのかね（笑）

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ここは最近動きが早いから、１－２月待ち作戦ならほかを探し始めるしかないなあ

その時にはイニシアの行く末もはっきりしますかね？

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そうだね。この近辺にこだわらないなら、湾岸の方も値引きできる物件が沢山残ってるしね。

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7月までにはいく末は明らかになっているはず。
現在イニシア物件に格安なのが多いのはそれなりのリスクと引き換えだってのは
考えにいれておく必要があるだろう。　晴海なんかも安いけれども、同じ問題を
抱えているわけだから。

再建計画の結論は２４日に出るよ。
それで行く末はおおよそ判断できるはず。
それまではイニシア物件は様子見が無難だと思います。

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