イニシア千住曙町(part6)

隅田川沿いのスーパー堤防も完成し、南千住方面に行きやすくなりました。
ベビーカーで汐入公園に行く際、１階で降りれば平坦なのでとっても楽です。

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まだ売れ残ってるんだなココ

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ずっと、20戸ほどがでていて、何戸残っているのか不明な状態だったんですが、
売れ線の3LDKタイプが物件ホームページから消えていて、いよいよ完売が近いようですね。

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竣工後、入居開始後これだけの期間、しかも値下げしてるのになかなか売れなかったのだから、少なからず問題があるってことかねぇ…

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これは、マンションの良しあしというよりは、経済状況の変化と、売主の幹事会社の倒産のせいでしょう。
実質的に破たんした会社が売っているマンションにしてはよく売れているなと思う。

このあたりの大規模マンションの中で、最近売られたもののなかでは最初の完売例になる可能性も高いの
ではないかな。　西新井みたいに全戸改定しなくてもここまで売れたわけだし。
駅直近のヴィークステージや、サンクタスに比較して、選べる間取りが極端にすくなくて値引き交渉を
のんびりやっているあいだに、うちはこのマンションでは選べる間取りがなくなっちゃった。
ほかの売れ残りのマンションは、もっと価格を下げないと食指が動かないので、もうちょっと様子見

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ミニバブルの遺産になるかもね。
都心からもターミナル駅からも離れてて、不要な共用がたくさん。
値崩れ必至。

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破綻デベの物件をよく買いますな…

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とりあえず銀行4行が110億円カンフル剤をうったみたい。　心臓マッサージ？

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売主としても心配だけど、住民としては管理会社の方が心配でしょう。
ベンチャーキャピタルに株式のかなりの部分を売却しましたが、
今後さらに動きがあれば、色々とリスクは考えられます…

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管理会社ですが、今の親会社の方が私は安心です。

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管理会社はいくらでも変更できますけど(実際　日本ハウズィングとか独立系が
最大でしたよね）瑕疵担保責任は、売り主しか負うことはできませんから...

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シェア最大の独立系は　”日本ハウズイング”　別にまわし者じゃないけど、
ハウジングにしなかったのはあってるけど惜しい。

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ネタ切れで業者同士がたたかっている感否めずですね。
もうほとんど完売だからこの掲示板の閉鎖も近いかな。

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いや、実際に購入検討の時に、デベの問題は当然重要な部分を占める人が多いだろうから
（逆に、何も考えずに買っている人がいたら危険だけど…）
上に書いてあるようなことは必ずしも業者の書いた内容とは言い難いのではないかな。
実際、自分も相当悩みましたもの…
瑕疵担保責任の問題もそうだし、資産価値の問題もそうだし。

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子供を持つ親としては気になりますね
http://www.itmedia.co.jp/news/articles/0905/22/news081.html

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深夜の公園にたむろする若者を追い出す方策として、東京都足立区は21日、若者だけが不快に聞こえる「モスキート（蚊）音」と呼ばれる高周波音を発する装置を試験的に区内の北鹿浜公園に設置した。同区では近年、若者らにトイレなど公園設備を破壊される被害が相次ぎ、“苦肉の策”として、全国の自治体で初めて公共施設への設置に乗り出した。

同区では深夜に公園で騒いだり喫煙する若者が多く、トイレの便器や洗面所などが壊される被害がここ数年頻発。昨年度の北鹿浜公園の被害額は約70万円で、区全体では約300万円に達し、周辺住民から「うるさくて夜眠れない」といった苦情が後を絶たないという。区は平成19年度から公園の巡回を警備会社に委託したが、効果が上がらなかった。

　区は来年3月までの毎日、午後11時から午前4時まで装置を作動させて効果を検証し、地元の意見も参考にしてほかの公園への設置を検討する予定。区の担当者は「公共の空間で一部の人を排除することはしたくないのが本音。苦渋の決断だが、そもそも中高生が深夜に出歩かなければこんな対策はしなくて済んだ」と話している。

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結局は情報をどう取捨選択するかだけど…最近の書き込みはレベルが低すぎ。一本の木しか見ないで偉そうに森を語るネタばかりでウンザリです。

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単に書いてるのが森全体でなく木なだけでは？
木しか見てない人もいなくはないだろうけど、大半の人は自分の中では一本の木ではなく、
きちんと森まで考えてると思うよ。
ただ、その都度まとめを全部書かなきゃいけないのは面倒でしょ。
それぞれ木を書いて、掲示板のもっと広い部分を読んで、読む人が森にすればいいんじゃないの？

ま、とか書いてみたけど、結局こういった掲示板は、その辺については確固たるルールがある
わけではないし、（もちろん公序良俗に反しない範囲で）気軽に色々書けるのがいいんだと思うけどねー。

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木でも森でも書けるのが匿名掲示板。
それをどのように読み解くかも匿名掲示板。

モスキート音をつかっているところは
実はけっこうあるみたいですよ。
ただ、商業施設がそれを公にすると問題ですからね。

そひて、現在のところ、牛田駅や関屋駅からの途中に
モスキート音を流さなければならない公園はなし。

10年後、いま小学生の子どもたちが
汐入公園やら関屋公園で騒いで
モスキート音攻撃を受けないようにするのが
われわれの努めと考えましょう。

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>>16さんはモスキートの対象となるお子さんの親御さんなんですね。

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まわりにそういう連中が多い環境だと、被害者になることもあるし、同類になっていくこともあるだろうし、とかそういう不安なんじゃない？

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値引き効果？なのか、一気に在庫が減って、あと５戸らしいです。
事務所スペースの引き渡し期限が近いという事情もありそうですが、
６月中には共用施設（スポーツジム＆キッズルーム）が使えそうですね。

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キッズルームは今の大規模マンションならどこにでもあるから仕方ないだろうが、フィットネスルームはいらんだろう…
すぐ隣がコンビニなんだからミニショップだっていらない。
金食い虫は今後なくす方向だね。

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＞　それぞれ木を書いて、掲示板のもっと広い部分を読んで、読む人が森にすればいいんじゃないの？

全くに同感。　高速の音が窓をあければうるさいかどうかなんて個人差のある問題でかみつく人とか
いる。　自分が気にならないから、他人が気にならないはずとは結論できないはずなんで、
文句書き込んでも堂々めぐりなんですよね。
匿名掲示板には、見るべき情報もあるけれども、そのまま信じることができないような情報の書き込みも
多いことは事実。　その程度のものだと思って、取捨選択できないネットワーク利用のリテラシーの
低い人には、害のほうが大きいかもしれないなと。

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資産価値防衛隊みたいな発想は、見透かされるし却って焦りをからかわれるだけ。
バブル物件がバブルがはじけたら割高になるのは仕方のない事で、
それを押し留めたり緩和する事なんて不可能です。

既に買ってしまった人と、これから検討する人では、
ポジションが違いすぎて対立するのは目に見えてます。特に下落の局面では。

住民用の掲示板と、検討者用の掲示板がわかれているのには、
なるべくしてそうなった、それ相応の意味があるのだとおもいますよ。

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その住民板はえらい荒れてますが？
そういうポジションの人が集うマンションってことが言いたいの？

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昨日の新聞の折り込み広告には、あと５戸てでっかく書いてあったよね。
銭高の駐在ももうすぐ終わりだし、キッズルームとフィットネスルームが解禁になるのも近そう。

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住民板は別に荒れてないと思うけどね。　最近では、コンビニが来るっての人に
そんなの来ないとか嘘を書いた上で、おばか呼ばわりした人が、みなに苦情を書かれていたくらい。
そもそも住民板には、住民以外の書き込みもあるから、あそこに書いた人が住民ってわけでもない。

これも情報の取捨選択ですよ。

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大規模だからデリカシーのない人が多少いるのは間違いないだろうが、ここの住民板のは契約者なのかあやしいな。
強引な荒らし、近隣物件板で荒れていることをしきりに宣伝。あやしいね。

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大規模だし、区も区だから、マナーとかデリカシーとか、
ある程度は割りきりができるひとでないとストレスたまるでしょう。
庶民が集まって生活すればヌカミソ臭い話が出てくるのは仕方ないよ。

セレブごっこがやりたい人は、
湾岸とか行ってやればいいのではないでしょうか。

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単に大規模だからだけではなく、価格や地域なんかの要因も大きいと思うけどね

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何かっていうと、足立区だからとか、大規模だからとか、高速が近いからとか、
木にもなってない。

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要は物件にネタがあるかどうかだけでしょう。
そして、それを書き込んで楽しむ輩、得する？輩がいると。

匿名の掲示板なんて、こんなもんだと思います。

この物件には、足立区のイメージというネタがあったというだけの事。
比較検討の為に、色々な物件の掲示板を見てますが、どこの物件にもこういう書き込みはありますね。

ちなみに、ここより値段の高い湾岸物件の掲示板の方が、もっと荒れてると思います(笑)
（湾岸物件購入者の方、ごめんなさい）

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キャンセル出たということで見に行きましたが、申し込みはしませんでした。
眺望や目の前の綺麗な公園には惹かれましたが、
反面、作りが少々安っぽいところと、圧迫感に躊躇してしまいました。

支払い面で余裕のない私にとって、少しマイナス面が大きく感じられ、決め切れなかったというところでしょうか。

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将来性を考えたら、支払いに苦労してまで買う物件じゃないよ。
ちゃんと頭金を貯めてから買うことをお勧めします。
「買い時」とか「値引き」って言葉に踊らされずに、ちゃんと計画的に買った方が、絶対後で後悔しないって。

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完売近しでネタ切れ感否めず。　もうじきこのスレッドも閉鎖ですね。
完売したら、依頼すれば閉鎖してもらえますから。

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↑そういう書き込みいらないんじゃない？
暇だね～

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金町タワーの板でも話題になってますが、私的整理の手続き中でまだイニシアがどうなるか分からない中で、
事実が明るみになる以前に買った人は仕方ないにしても、分かっていて検討しているなら、そのリスクを取る覚悟はしておかなきゃいけないと思いますよ。

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その分値引きしていると思うなぁ。　最近の売れ行きやけに順調だもの。

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もうずっと値引きしてるじゃない。
それでもここまで残ってるってのは、順調っていえるのかな？
というか、値引きしてこの状況だと、中古じゃ売れない部屋が多そうだね･･･

上に出てる金町の物件は竣工前に一応完売したんでしょ？
おなじデベの物件でも、こことは比べ物にならないくらい人気だなぁ･･･

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>というか、値引きしてこの状況だと、中古じゃ売れない部屋が多そうだね･･･

前板参照。
Ｐ棟と1LDK+2Sの部屋は売れないだろうが、もっと条件の良い部屋（広々上層階とか）はそれなりに売れるだろう。

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ローンキャンセル結構あるみたいだね。
まあ、将来支払いで苦労して泣く目にあうより、その前に落とされた方が本人のためか。

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イニシアが逝ってしまった場合、瑕疵担保責任の問題はどうなるの？
同じイニシアの金町や晴海の物件では、既に共同売主の方に払い込みをしたりとか、何かあったら引き渡しはそちらから、なんて話がされているみたいだけど、ここは？

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>>44
検討中で不安に思っているなら検討を止めたらよい。
既に購入済みなら諦めるしかない。

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＞　瑕疵担保責任の問題はどうなるの？

前スレッドで既出です。　まずはよみ直してから、新しい視点・論点があれば投稿しなおしては
いかがでしょう。　晴海・金町同様に、ここも大規模ということでJV組んでいますね。

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明豊の比率は低いはずだから、瑕疵担保はほとんど期待できないはずだよ。

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売れ残りが一部の間取りに集中したのは、明らかにデベのミスですね。

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南向きの3ＬＤＫは完売と言われ、南と東向きの4ＬＤＫを勧められた。掲示板で盛り上がった3ＬＤＫのような1ＬＤＫ＋2Ｓも完売。キャンセル待ち希望は伝えたが難しいと言われた。書き込みの不評とリンクしてないじゃないか！むだ足だった。金町は遠いし、晴海に行くか…安くなるか？千住、さらば！

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不評だったのは確かだよ。その間取りばかり残ってたから。
不評でも何でもいいから値引きにつられて買った人がいただけの話。
あれを選ぶなら晴海に回って正解だったと思うよ。将来売れないから。
その点晴海は立地の良さという最大の武器があるしね。
あくまで個人的な意見だけどね。

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>>49
既に晴海は十分安いと思うが？

っていうか、千住、金町、晴海って、破綻デベが好きなの？

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ここは頭金ほとんどなしで、変動100％を勧められて買った人が多いと聞きました（別のところで）。
実際、ここの営業の人には私もその条件で勧められましたし。
元々支払い能力の高い人が意図的にそうする以外には、そういった買い方は将来的にローンの支払いに困窮する可能性が高いにも関わらずです。

晴海についてはローンキャンセルも結構な数あるとか。

ここの売主はそういう体質なんですか？

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どういう状況にある売主か考えたら分かるでしょう。
当座を乗り切らないことには将来なんてないのだから。

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ぎりぎりの返済条件で、変動でどうぞと言われて契約するほうのにも責任はあるよなぁ。
言うほうも言うほうだけど。
一方で、ローンなんか自分で適当にみつくろってくればいいわけだし、ローンの薦め方が
気に入らないから契約しないってのも解せないものがある。

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確かに、ローンなんかはちゃんと自分で勉強して組むべきだから、
営業に何て言われようが関係ない気はするけど。
最終的に支払いが苦しくなって悲しい結末を迎えたとしても、
それを営業や売主のせいにしたって、何の解決にもならない。
困るのは自分だもの。

でも、一方でそんな売り方、勧め方ばかりするのもどうかと思うな。
それで実際にそういったローンの組み方してる人が今多いんでしょ？
売る方も売り焦ってるとしか思えないけどね・・・

個人差はあるでしょうが、基本的に頭金は２割くらい用意して買うのが基本だし、
変動で組むなら、少なくとも金利が３％くらいになっても支払いに余裕があるくらいの
シミュレーションはしとくべきだと思います。
このくらいの計画性と将来計算はやっぱりしといた方が良いと思います。

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>>49
残りものにはそれなりの理由があると思う。
それが同じ間取りの部屋ばかりだったとしたら、間取りの問題だろうし、
同じ棟の同じ階ばかりだとしたら、その辺りの部屋の眺望やなんかが問題なんだろう。

最後まで残っていたのは、
・1LDK+2Sという間取り
・P棟の一部の部屋
・R棟の1階
だったと思う。
これらを買うなら、なぜこれらが売れ残っていたのかを自分なりに調べた上で、
リスクがあるならそれを許容した上でなら買ってもいいだろうし、
その辺りを何も調べずに買うのは危険だと思うけどね。

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うちは全額変動ですが少しずつつでも繰上返済して頑張ります。頭金二割まで家賃払いながら貯められません。数年待って買う選択は子供の関係で無しでしたし。トホホ。まあ、今のところは快適生活なので必死に働きます。インフルエンザになっても休めないか？！

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うちは３割くらい用意しました。
数年前に買いたい時期があったのですが、その時は頭金の少なさに反省し、欲しい気持ちを押し殺して今回まで貯めてきました。
結果的に、ローンという重圧が多少なりとも軽くなったように思っています。
元金が少ない分、固定重視で組んでも返済額が少なくなったので、金利の心配をせず安心して暮らしていける気がしています。
（実際、金利はこれから確実に上がっていくとみられていますし）

快適な生活って何なのか、ということだと思います。
人それぞれでしょうが、家だけは良いけど、その他は節約・ローン返済以外に余裕なし、というのでは、何が快適なのか分からない気がしますね…

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ここに限った話ではないが、値下げ、低金利、減税、だから買い時、みたいなトレンドに乗って買った人の中には、
数年後に支払いに困窮する人達がかなりの数出てくるだろうね。
しかもプチバブル崩壊でよほど条件の良いもの以外は完全に値崩れ必至。

購入は計画的に、だよ。

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既に99%まで売れてしまったマンション掲示板にそんなご託宣を書いてもなぁ。煽りにしても親身のアドバイスにしても既に手遅れだよ。

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噂によりますと。。。。みずほの固定金利1.5ぐらい??????

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そんな安い金利では2～3年しか固定できないから変動のほうがましでは？

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何年固定？
どういう条件で？

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62に同意。
っていうか、ローンに関して無知なまま買う奴多すぎる。

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固定を選ぶなら住宅ローン減税に合わせて10年そこで優遇切れたとこで別の銀行に借り換えだろうな。これでまだ利息が惜しいなら変動しかあるまい

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ここってまだ残ってるの？

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最近の新聞折り込みでは５戸残だったよ

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ADR手続き中のイニシアですが、7月24日にとりあえず結論が出ます。
世間の大方の見方では、再生は難しいのではないかと言われています。
こちらも参考になるかもしれません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47352/

今残っている物件を買われるなら、倒産に絡むリスクを十分に承知した上にした方がよいでしょう。
逆に、倒産濃厚あるいは倒産が決まれば、売りたい契約者・入居者が出てくることも予想されます。色々考えた上でなら、そこで買うというのもありかもしれません。

何が言いたいのかというと、値引きされていてお得だから残りを急いで買うという短絡的な発想ではなく、色々なことをきちんと考慮した上で結論を出した方がいいですよ、ということだけです・・・

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株価は急激に回復基調ですね

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株価は意味ない。
決算資料やなんかを見れば、どれだけやばいかよく分かる。
ここのデベの違う物件を検討していたが、正直今は様子見が正解じゃないだろうかと思っている。

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ここは23区とはいえ、郊外物件の部類と考えた方がよさそうだから、
何もなくても一部の条件の良い部屋を除くと値崩れは必至だよ。
何かあったら想像がつかない…

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もう何度も書かれたことだけど、売れ残り部屋買っても後悔するだけだよ。
誰も買わなかったから最後まで売れ残ったんだから
今後の相場からいえば、値引きしてやっと普通。お買い得だと思うのは錯覚だって。

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なにか必死なものを感じるなぁ。残り５戸に足止め効果を期待しても、
近隣物件に回ってくれるとも思えないんだけど　（笑）

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皆があまりに滑り込みで売れ残りに期待するからじゃないの？

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足立区のこの物件を今買おうとしてる時点で、安さ狙いでしょ？
安ければいいんだし、そんなに何も考えてないさ

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74さんは、ヴィークステージのスレッドと連続投稿だったからね。
売れ残りの戸数が多くて間取りの選択肢の多いのはあっちでしょう。

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ここを見てる人は、ヴィーク、サンクタス、南千住（ベリスタ、リバーフェイス）あたりも一緒に見てる人が多いでしょうね。

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色々言う人はいますが、実際イニシアはどうなるんでしょうか？
また、もし再建断念となったらどんなデメリットがあるんでしょうか？

先日販売センターに行った時には、そういった説明はなかったです…

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どうなるか分かる人なんていないと思うけど？

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GMは債権者との交渉が不調に終わりそうで、破綻濃厚のようです。
ここは潰さないだろう、という企業でも潰れる可能性はなくはないということでしょう。
ただ、実際どうなるかは、今の時点ではなかなか断言できる人はいないと思いますよ。

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そんな心配なら他検討した方がいいんじゃない？
一生ものの買い物なんだし、それを一か八かで買うのは止めとくことをお勧めするよ。
マンションなんていくらでもあるんだから。

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頭金ゼロでも大丈夫ですか？

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借り入れ4000万くらいだったら大丈夫じゃない？

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大丈夫かもしれないけど、ちゃんと計画的に貯めてから買ったほうがいいと思うよ。

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なぜ頭金０なのかの理由次第だと思うけど。
病気とかやむなき理由で０ならいけるだろうけど、
もともと貯金ができないって浪費家ならやめておいたほうがいいかもしれない。

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貯めれるなら貯めてから買った方がいいと思うなぁ。ローンの元金はなるべく少ない方が安心感はあると思うし。
あとは収入とか支出の事情次第なので、一概には何も言えないです

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数年以内に転売する方は、デベ倒産によるイメージダウンは痛手でしょう。
ただし、10年以上住むのであれば、まず関係ありません。
倒産したデベの中古マンションはごろごろしていますが、
（隣のシテヌーブもそう）
倒産デベのマンションだから特別に安くなる、ということはないからです。
むしろ、マンションの価値が適正に判断されてきます。

そうなると、あとはアフターサービスが心配とか、瑕疵担保は？という点ですが、
これもゼネコンとイニシアの間で、ゼネコンがアフターをするという契約があるので
（詳しくはイニシアと錢高の問い合わせ窓口に電話して下さい）
これも問題なしです。


ですので、イニシアが倒産することで心配なのは、物件が建設中とかで
引渡が遅くなるとか、そんなような物件を契約した場合でしょう。
ここは完成物件なので、問題なしです。

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アフターサービスと瑕疵担保責任は全くべつものだと思うのですが、
銭高が瑕疵担保責任を引き継ぐような規定が本当にあるのでしょうか？

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まず、隣のシテヌーブは別格なので、あまり比較をしても意味がありません。
ここの場合はマンション名を変えないとイメージが悪いまま続きそうですね（苦笑）。

アフターサービスや瑕疵担保責任などの件ですが、JVパートナーやゼネコンが代わりに、というのはほとんど期待しない方がいいです。
あってもイニシアが行うそれより相当低いものになります。
なぜなら、彼等がそこまでするメリットがないからです。
他の過去の事例を見ても明らかでしょう。

話題は変わって頭金の件ですが、これは人それぞれなので、各自が考えるべきでしょう。
ただ、最近の変動金利フルローンで買えるから買う、という風潮には私はあまり賛成ではないですね。
変動金利フルローンは本来、金利上昇にも絶え得る支払い余力があり、当初の支払いを多くして元金を早く減らしたい人が選ぶ常套手段といえます。
また、フルローンに関しては、先にどなたかが書かれていたように、それ相応の事情があるなら仕方ありませんが、家を買うということできちんと計画的に貯蓄してきた人でない場合、結局はこの先の支払いにも困窮する可能性が高いといえるのではないでしょうか。
また、フルローンにするのも金利が低いからという理由で戦略的に行うなら別ですが、お金がないからという理由であれば、貯めてからの方が良いと私ならアドバイスします。

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別格ということですが、シテヌーブの分譲主はどこですか？

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わかんない。あっちは高級マンションだよ。バブルのとき作られたってさ。

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瑕疵担保責任とアフターサービスは異なります。
これを勘違いして説明している販売員が多いことは事実です。

アフターサービスは法律によって保証されたものではなく、あくまで売主の
サービスです。多くのデベロッパーは新築物件の販売時に、アフターサービス
準書をだしてサービスを行っていますが、たとえば再販物件の場合に売主がこれを
引き継ぐ義務はありません。

瑕疵担保責任が及ぶ範囲は非常に限定され，長期に保証が行われるべきなのは
法律上　「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」だけです。
「基礎，壁，梁，屋根，雨漏り」で、これらは殆どが共用部ですから、管理組合
マターということになります。　2年目の終わりに最後の問い合わせがあるのは、
専有部分の瑕疵担保保証が切れるからですね。

ローンは、個々人の属性に応じて適当なものが変わるので、物件スレッドで、
議論しているのが適しているかどうか。　ただ、変動金利と、固定金利の金利差
が拡大傾向にありますから、変動の選択率が上がってきているのは自然にも
思えます。　3月引き渡し物件では、1/3程度の割合で、変動がメインのローンの
組み方をしていたというレポートを見た記憶がありますので。

バブル期にもデベロッパーの倒産はたくさんありましたが、上に書かれている
通り、10年とかたってしまえば、どこが建てたかは殆ど価格にはよらなく
なりますので、値落ちだけ見れば、財閥系物件とかを買ったほうが不利なことも
多いですね。　安真料金の有無のようなものでしょう。

バブル末期の足立区の物件は、状態のいいものは、30万/㎡程度でとりひき
されています。　南向き高層など好条件の部屋を除けば、シテヌーブの取引価格
(売り出し価格ではなく、レインズ情報などで、個別成約価格をチェックしないと、
かつて軒並み億ションだったことから、高く売り出す人が多いので、錯覚されやすい
ですが）この範囲を大きく外れたものではなく、”別格”という言葉が妥当かどうか。
マンションの管理状態は、共用の廊下を見ればわかると思いますが、シテヌーブは
あまり褒められた状態とは思いません。
売られた値段が値段なので、高額所得者の入居数が多いという意味では別格かも
しれませんが、それがマンション相場に反映されているかといえば錯覚だと
いうわけです。

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シテヌーブは

分譲会社. 西洋環境開発株式会社（新築分譲時における売主）
施工会社. 株式会社竹中工務店・株式会社青木建設

ですね。　西武の子会社で飛んでしまった会社です。
(帝国データバンクの分類では既に　コスモスイニシアも倒産扱いになるようですが）
バブルの最末期に、南千住のアクロシティなどと同時期に売られたものです。

中心価格帯が南川で1億超とかで、ずいぶん販売には苦戦していて、竣工時の入居者割合は
非常に低くて、あんまり灯りがついていなかった　（今のヴィークステージの比じゃありません）
記憶があって、だんだんに値引きしながら売られたので、人によって購入した値段が
違っているって経緯も、ここイニシアと同じ。

お隣同士でそれほど差がでるもんではありません。
駐車場代が3万とかとられるので、車2台とかまで考えていたうちには中古でいくら値段が
下がってきていても無理でしたけどね。

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周辺のマンションを数件見学したら、このマンションの事をボロボロ言ってました。イニシア見学するなら掲示板見て下さいって言われましたけど、誰でも参加出来るんですね…

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ネガレス工作員の存在を証拠だてる書き込みですね(笑)
そのマンションの掲示板はもっと荒れてたりするかも

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この辺の競合物件なら、どこも大差ないと思うけどね。
所詮は…

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＞　周辺のマンションを数件見学したら、・・・イニシア見学するなら掲示板見て下さいって言われました

やはり、近隣の物件の営業などがネガレスするのは、本当みたいですね！
きっと、掲示板を見るように進めた営業も、書き込んでいるのでしょうね。

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マンション限らずビジネス全般がそうだと思いますが、他者の悪口を言う営業は信用されません。
自社の商品に自信があるならなおさらです。

少なくとも自分についた営業さんは、他物件の悪口は言いませんでしたけどね。

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ジョイント逝ってしまいましたね。
この突然さは、ぎりぎりまで債権者やその他融資候補と交渉していたのが、最終的に決裂に至ったということでしょう。
イニシアは大丈夫でしょうか？

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イニシアも負債額は半端ないし、数年前に前例のある会社、債権者側もそんなに余裕があるわけではない。
正直、可能性は十分にあるような気がする…
ここ以外にもイニシアの物件を検討しているものとしては気掛かりだ。

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オリックスが見切っただけの事、金融屋らしいクールな姿勢だね。
イニシアは９９％大丈夫だと思ってるけど、実際どうなるかは・・・わからんね

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勉強不足なので教えて欲しいのですが、なぜイニシアはADRという手法で破綻したことを何となく煙に巻いて再建を目指してますが、ジョイントやその他最近破綻した不動産企業が同様の手法を取らなかったのでしょうか。

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迷っている方は６月下旬に結論が出るまでは様子見、という選択が妥当な気がしますよ。
もっとも、ここは既に良い部屋は残っていないので、イニシアの他の物件ということになるかと思いますが。

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なんか、投売り始めますみたいな電話かかってきたんだけど。。。やばそうな状況なの？
R棟高層階で、1200万円くらい安くなってるみたい。

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うちには、そんな投げ売り電話はかかってこない。

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当初価格でもいいから、今の部屋と代えてくれないかなぁ～

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さすがにそんなには値引きしないでしょ？
本当にそんな内容の電話かかってきたの？

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>>106
今の部屋ってどこ？
何が気に入らないの？

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>>104
本当ですか？
突然そこまで値引きするのは逆に怪しいというか、怖いですね…
再建計画が相当厳しいのでしょうか。

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１０２

それは、債権者が倒産されたらまったくお金を
かえしてくれないから、少しでも返して欲しくて
承諾しただけのこと。

ジョイントの場合は、債権者（オリックス）が
納得しなくて倒産を迫ったからです。

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104
当初価格って今もホームページに載ってる価格のこと？

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うちも電話かかってきたよ。
”あなただけ特別”とか”なんとか頑張ってみるから”みたいな、わざとらしい事言う営業さんだったからあまり関わりたくないけど。
きっと、特別でも何でもなく、いろんな人に言ってるんだろうね。いったい何があるんだろ。
7月を待たずして再建断念とか？

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>>112
同じように1200万円引きとかでかかってきたの？

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うちには1200引きじゃなかったな。
「以前要望があった○○○○万円まで下げる交渉を社内でするから・・・」って感じ。
1200万引きまでいけるんだったら、もうちょっと粘れるのかもね。

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てか、マジにやばいの？6月末で引渡しできなくなったら、さすがに嫌かな。

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>>114
最低でも４Ｋ切る価格はいけるってこと？
うちは電話あったけど、価格の話はなかったなぁ

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ジョイントと同様には考えられないけど、さすがにそんな投げ売りが本当だとしたら、何か状況が急変したとしか思えないね…
いくら安くても手を出すのは危険だ…それ以上の損失を被るのはごめんだし…

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今から契約して、引渡しできるかのほうが気になる。

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まぁ、契約しちゃったら、結果がはっきりするまで引渡しが伸びる程度でしょ。
キャンセルしない限り損失は無いはず。キャンセルしたとしても、手付金100万程度。

うーん、契約するかどうか迷うな。間取りも微妙だし。細長すぎるよ。

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今契約したら６月下旬の再建計画の結論が出るまでに引き渡しは間に合わない？
ローンの審査・実行までが１ヶ月くらいかかるなら難しいか…
だとしたらリスク大きいわな

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たしかに、あの間取りは安くても微妙だよな。
もっとも、イニシア破産したら間取り云々なんて関係ないけど。

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既に工事中止が決定しているイニシア物件もあるらしい。
何だか、急に雲行きが怪しくなってきたね…
仮に入居できたとしても、アフターサービスや保障なんかは全く期待できなくなるんだから、これは痛いよな…

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いやいや、アフターとかは明豊が頑張ると思うのでそこまで心配してない。
入居伸びるのだけが懸念点じゃないかなぁ。

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出資比率の低い明豊がそこまでアフターを引き受けるとは思えないよ。何のメリットもない。
共同売主がいてもアフターが期待できないことは、過去の事例を調べてみればよく分かりますよ。

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今回の私的整理は、債権者側がなるべく資金回収するために延命させたのだという声も多かったですが、まさか本当にそうなるんでしょうかね･･。
もともと数年前に赤字出して建て直しするつもりできたのが、結果がこれですから、もう救いようがないのかもしれません。
バブル崩壊再び、みたいで恐ろしくなってくるなぁ･･･

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ピンチはチャンスと思って、1200万円の値引きとってくるしかないかなぁ。
明日頑張ろう。

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っていうか1200万円の値引きは本当なの？どの部屋のこと？

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あのさ、この値引き情報自体が釣りだと思わない？
見に来させるための。

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>>126
ピンチはチャンスってのはちょっと使う言葉が違うと思うよ？ｗ

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うちに電話きたときは1200万はなかったですね。
1000万円は超えてましたけど。
うーん、安く買えるチャンスっぽいけどねー。ちょっと怖い。びびります。

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>>128
たしかに、釣りっぽいね。
前にも17階だか14階だかの部屋が4000万円以下で契約できましたとかって書き込みあったけど、
そんな金額誰も相手にしてくれなかったみだいだし。

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>>130
3000万円台ってこと？

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釣りだったとしたら、破産の話が一気に広まって、逆効果だったんじゃない？ｗ

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世の中そんなうまい話はないよ。
そんだけ安くするなら、それなりの理由があるって。

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やっぱ理由あるのかなぁ。マジで迷う。
明日契約なんすよねー。

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>>135
明日契約なんですか？何階のお部屋？

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理由なく急に投げ売りするわけないじゃん！

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>>108

住人の騒音

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たしか５月下旬に再建計画の途中報告か何かするんじゃなかった？
詳しく覚えてないけど、６月下旬の最終決定の前段階の何かがあったはず。
もしや、それが不調に終わったとか？

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>>138
上か隣の部屋の住人が異常にうるさいの？
遮音性能が意外に低いとか？

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>>140
1行目が正解！！

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>>94さんの書き込み見てネガレスが多い理由が分かりました。なぜネガレスが深夜に多いのかも(笑)

ちなみにモデルルーム来客用に地下駐車場をイニシアが確保してますが４月時点で６月中旬までの契約になってました。個別値引きの真偽は不明ですが元々この時期までに売り切る予定だったと考える方が自然だと思いますよ。

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６月中に売り切る予定だったのは皆知ってるんじゃないかな？
それより急に投げ売り電話かかってくるのは不自然だよ。
うちにはそんな電話なかったけど、本当なの？
釣り？

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今日契約ってことは11階ですか？

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再建断念は実際そうかもしれないが、投げ売り電話は疑わしいなぁ…

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>>94 での失敗を取り戻そうと必死な書き込みで隠そうとしているのかな

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ネガティブ要素を含んだ書き込みは全て競合デベの営業の仕業とは限らないよ。
匿名の検討掲示板だもの。ポジ・ネガ両方の内容が書かれてないと意味ないよね

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投げ売り話は嘘なので（確実）スルーだとして、もう全然良い部屋が残ってないここがいまだにこんなに盛り上がるのが不思議だ

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良い部屋残ってないから投売りなんじゃない？
間取りも選べないわけだし。

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だから、投げ売り話は嘘だって。
確証が得たいなら販売センターに電話してみな

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電話でかまかけてみました。18%引きくらいですね。
２、3戸しか残ってないと言ってましたから、投売りなのかも。

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販売センターが「投げ売りしてますよ」なんて、本当にしていたとしても言いませんよ

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18％くらいだね。こっちもそうだった。それ以上は無理だし、今日にも決まるってさ

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販売センターを売り切らないと閉鎖できないからね

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この掲示板のネガ情報はガセネタ多すぎ。ここは何だかんだ言っても売れるよ。あと数戸だもん。近隣で一番ヤバいのは牛田駅前の物件だろ。夜に窓の灯りをみれば一目瞭然じゃん。掲示板に振り回されないようにネ(笑)

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掲示板情報をそのまま信じる人も少なかろうから放置しておけばいいのにここは過剰反応する購入者が多すぎる気もするな

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もうＰ棟しか残ってないみたいだし、終わりだね

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Ｐ棟は仕方ないにしても、あの細長い無理やりな間取りの1LDK+2Sも売れたんですね。
当然3LDKが当たり前で、せめて2LDK+1Sまでだろうと思ってましたが。
無理やりの詰め込み設計だから、ああいった間取りが出てくるわけだけど…
これは別にネガネタじゃなくて、売る時に実際売りにくいよっていう実体験に基づく意見なので、気にならない人はスルーしちゃって下さい。

所詮、自分はイニシアが私的整理に入って先行き不透明になり、不安だから買えなかった奴です。
でも実際、既に買っていた人達は仕方ないでしょうけど、検討している人は不安ではないですか？
何千万円ものローンを組むのですから。

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買っちゃった人は手付放棄でしかキャンセルできない訳でやむなしな訳です。
そろそろ完売で検討スレの閉鎖が見えてきましたね

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先日のジョイントの倒産でアデニウムの購入者が泣く目にあっているのを見ると、他人事ではないかんじはするね。
手付放棄って簡単に言うけど、100万円なんて簡単に捨てられないよ…
今から買う場合は再建計画の結論が引き渡し間に合わないからなぁ…
これで慎重になる自分はダメ？

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マンションは沢山あるからやばげでないとこにすればいいと思うけどねぇ

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仕事柄多くの人のお金の相談を受ける立場にあり、少し気になったので一言。
住宅購入は慎重になりすぎるくらい慎重になった方がいいですよ。
買わなかった後悔と、買った後の後悔。どちらもどういった内容のものか想像してみてください。
そして、あなたにとってどちらがマシか考えてみてください。

色々な物件をみて比較検討してください。
ローンは「なんとかなる」ではなく、十分に検討した上で余裕をもって組んでください。
売主や管理会社の体力が万全かどうか調べた上で、なにかあった時のリスクを許容できるかどうか考えてみてください。

これらのことは「○○だから止めた方が良い」ではなく、きちんと調べた上で自分の状況を再確認するということでお考えいただければと思います。

ちなみに、私は競合の営業なんかではありませんよ（笑）。

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色々言われてますが、イニシアの再建は五分五分と見ておいた方がいいでしょうね。
今検討中なら慎重になっても仕方ないというか、むしろそうあるべきと思いますよ。
引き渡しが遅れたり、アフターサービスが受けられなかったりということ以外にもデメリットはありますし。
ネガキャンじゃありませんからね（笑）
結論出て不安がなくなったら、まだ先の販売が残っている晴海や他のイニシア物件を検討されても良いと思いますし。

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>>156

イニシアのマンション掲示板では日常茶飯事だよ。

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投げ売りの真偽は分からないけど、今日のかんじでは相当売り急いでるかんじがした。
６月下旬に退去するから、って理由だけじゃない気がするのは確か。
あれだけ強引に売りに出られと、逆に引いて考えざるを得ない、普通。

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今日初めて見に行って、Ｐ棟の方ですが、かなり値引きもしてもらえるということで、近日中に申し込みも検討してますが、どうでしょうか？
頭金が少なくローンも結構大きくなるので心配はあります。
他の方が書かれているように、売主がピンチなのも心配ではあります。
正直、検討時間は短かいという実感もありますが、残り少ないということで焦ってしまいます…

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まだこちらの物件見に行っていませんが、売り急いでいると言う事は
かなりの値引きは期待できるのでしょうか。
20%引き位なら、間取り的に購入したい部屋があるのですが
20%引いてくれますかね。
後P棟の4LDKのお部屋拝見した方いますか。
どんな感じでしょうか。R棟は残っていましたか。
来週から出張なので、少し先にしか見学に行けないので
最近見学に行った方がいれば教えてください。

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参考になるかどうかわかりませんが、先月お話した段階では１５％引きだったものが、昨日の段階で18%引きくらいでした。ただし、R棟18Fの２LDK+Sです。
P棟はそもそも利益が載ってないはずなので、これより値引率は低いと思いますよ。
R棟高層が一番利益載ってるので、割引しやすいと聞きました。

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Ｒ棟高層での未契約の部屋のタイプは？　図面集はだいぶまえにもらったのですが、
価格面でのみ折り合わず。　値引きが大きいなら興味があります。

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電話して聞いてみたら？

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Ｒ棟の高層階はもうないよ。最後まで残ってた1LDK+2Sという微妙な間取りの部屋も決まった様子。
ちなみに、Ｒ棟は価格交渉には応じない様子だった。連休前からつい最近までずっとね。
もっとも、残っていた1LDK+2Sの部屋は、売りにくい不人気な間取りであったため、あの価格では手を出さない方が無難。
逆にＰ棟は本気で購入意志を見せて交渉にいけば、大きな値引きが期待できそうな雰囲気だった。
今は分からないが、少し前までは広い部屋が残っていたし、どうしてもこの物件に住みたいなら検討してめいいかもよ。1000万円以上下がるようならだけど。

とはいえ、売主があんな状態だから、安く買えたと思って喜んでいられるのは最初だけかもしれないね。
それに、経済状況を考えると、当初価格が高かっただけのこと。値引きでお得になったかんじがするのは錯覚だと思うけどなぁ。

夏以降に更なる在庫調整が始まるとの話も多く聞かれるようになってきたし、その頃にはイニシアの再建の結論も出てる。
どうしても、今、ここ、という人以外は、総じて考えると、様子見、が妥当だと思うけどねぇ。

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Rの高層の1L+2Sはとうとう売れたか。　
5000近い価格表とおりの値段で買ったとはとても信じられないが

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俺はあの間取りには手を出せなかった。
永住確実ならいいだろうが、売る時苦労しそうだということをちゃんと調査したんだろうか。
何も知らずに営業の口に乗せられてちゃんとした3LDKと同じと思って買ったんならご愁傷様としか言えない。

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あの程度なら中古再販のときに3LDK表記するのは問題ないでしょ。
下のほうだけサービスルーム表記になっているから、梁・天井高さとかでの有効な開口部面積
の確保の問題ではなくて、お隣のP棟の前になるので、北側の部屋の採光率が低くなって、
居室表示できるだけの採光が確保できてないってこと。
部屋の機能として問題があるわけではないので、これは現物を見て気に入れば（価格に見合って）
いれば、買えばいいし、だめなら値引きを要求すればよい、売ってくれるとは限らないけど。
同じような例は、R2-Dなんかにもあったね（これはEVの前だから）

なんでそんなに大げさに騒ぐのかが理解できないな

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さすが営業は上手いこと書くね

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営業とはさんざんやりあったけど、どういう基準でサービスルーム表記になるかなどの
採光条件の基準法上の扱いについておおまけに理解しているレベルの人は、1-2人いるか
どうかだったですよ。　そのレベルの人は忙しくって、掲示板なんぞに書き込みをして
いる時間はないでしょうね。
　不動産の売買で、中古物件の場合、基準法上サービスルームとなる部屋を、居室扱いで
表記して売ってはいけないという規定はなかったように思います。
実際にその例はたくさんありましたから。

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こういう掲示板はポジ・ネガ両方の意見があって当然なので、あとは読む人が得た情報をいかに自分の中で解釈して決断に対して取り入れるかだね

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このマンションの一番悪い点は・・・騒音です！！！！！！！！！！
特に夜になると・・・ものすごく聞こえる・・・高速ではなく下の道路からです！！！！！！

とくに夏のよるはキツイなあ・・・・窓が開きたいだけど・・・

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交通量の多い墨堤通りと高速の傍ということで、騒音の問題は想定内だったのでは？
それとも、予想以上に大きいです？

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166さん
162で書いたものですが、お節介ながら多少意見を書きます。

検討期間が短いということですが、これは先にも書きました通り、いろんな物件を十分比較検討されてください。
通勤経路、商業施設へのアクセス、就学前・中のお子さんがいらっしゃる場合、通うことになりそうな学校の状況、駅周辺の人柄を含めた様子など、他にも見るべきところは沢山あると思います。
特にこの物件の場合、「眺望」と「公園」に惹かれて即決された方も多いのではないかと思いますが、長期的に見たときに果たして自分にとって他のマイナス要因をカバーできるほどのプラス材料かを検討した方が良いと思います。
（実際、眺望は慣れてくれば当たり前になったり、公園もお子さんが大きくなればあまり使わない、などの変化か生じる場合が考えられます）
正直、1年くらいマンションオタクになるくらいの意気込みでもいいと思いますよ。
一生ものの買い物だと考えたら、そのくらいの労力は惜しまずかけた方が良いと思います。

頭金が少なく、ローンが大きくなることが不安ということですが、これは貴方の生活スタイル次第で言えることが変わってきます。
しかし、もし貯めることができる状況にあられるなら、検討期間の件とともに考えても、もう少し貯めた方がよいのではないでしょうか。
特に、これから金利は上がっていく方向にありますので、変動一本で組む予定をされているのであれば要注意です。
十分な支払い余力が残されていないのであれば、元金を少なくした方がどんな状況に置かれた場合にも安全と言えます。

最後に売主の問題ですが、6月末に結論が出るのを待っていると物件がなくなってしまうでしょうから、悩ましいところかもしれません。
しかし、先にも書きました通り、買わなかった後悔と買った後の後悔は、其々どういったもので、どちらの方がマシか検討してみてください。
多くの人の場合、答えは自明なはずです。住宅は生活という大きな円の中にある一部ですから。

いずれにしても、営業さんの声しか聞かない、ここしか見ない、ではなく、しっかり十分に検討なさることをお勧めしたいですね。

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高速はあまり・・・墨堤通りの騒音は想定以上でした、特に夜、窓が開いたら最悪！！！！！！！！！！！

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騒音の感じ方はPかRかでも随分違っているようですね。

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そんな悩む事ないでしょ。買える時が買い時だよ
　一生一度の買い物なんて大げさ、何回でも買えますよ＾＾

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寝室なら、ＰかＲかどっちも同じじゃないでしょうか？両方の寝室とも墨堤通りに向いてる・・・・

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ただ・・・・・・子供は荒れるけどね。でもそんなもん麻疹みたいなもんで
ある程度の時期がくれば落ち着くでしょう。区内の公園は深夜悪ガキが溜まって
破壊してるみたいだけど・・・

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道からの距離がかなり違うからね。

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>>183
本当に自分が住みたい物件かどうかを見極めるのは重要じゃない？
お得感があって、今、ここ、ってことで買い時と判断するのは違う気がするけど。
何回も買える人は別なんだろうけどね。

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逆に本当に住みたい物件だったら、市況の変化や、売主のリスクとは別に
買い発動もありでしょう。　もう残りも数戸。買いたい人は買えばいいし、
買いたくない人は買わなければいい。　なんで他人におせっかいやこうとする
人が現れるのかが不思議

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>>183さんはイケイケドンドンの営業さんだよ！！

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ここや近辺の物件はローン審査ギリギリかつ変動１本で組んでる人が多いみたいね。
デベ営業も銀行担当者も同じようなこと言ってたから正しい情報だと思うけど。
そんな情報言ってもいいのかってかんじするけど。

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>>188
そんな近所に住んでるらしい君は購入を検討してるからここを見てるわけ？

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お節介に感じる人もいるだろうけど、180さんの書いてることは的を射てると思うよ。
営業は勧めることしかしないから、逆に冷静に考えさせられる意見も必要だと思うね。
お金に余裕のある人は別かもしれないけど、私をはじめとして一生に一度きりの買い物というくらいの覚悟で買っている人は多いと思いますが。

住んでみて分かったことは、やっぱり駅から帰る時に買い物するスーパーとかがないのは不便ってことかな。
もちろん買う前から分かってはいたけど、やっぱり不便に感じる。
あと、うちはブラックの部屋にしましたが、ナチュラルやホワイトの部屋にしとけばよかったと今頃後悔･･･
やっぱり長く住むなら明るい色の方がよかったかも。今持っている家具とも全然色があってない･･･
逆に騒音は窓を開けて寝ないのであまり気にしてません。が、窓を開けていたい人には確かに多少うるさいかもしれないですね。

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これから学校に通わせる子供がいるなら、学区の中学校が荒れているということにそのうち気づくことになるよ。
隣のマンションのようにお金持ち住人なら、私立に通わせればいいから問題ないかもしれないけどね。

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イマドキでも、荒れてる中学校とかあるの？

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１８FのR棟の部屋は、１LDK+2Sじゃなくて、２LDK+Sですよ。
17階まではSだけど、１８Fは洋室扱いなので、２LDK＋Sになるらしいです。
ちなみに、3950万円で提案してましたよ。

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>>195
いや、1LDK+2Sだったよ。確実に。
それに、そんな価格ではない。決算期はそうだったかもしれないが。

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おいおい、ほんとにこの価格で提案してたよ。

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今の桜堤のことを言っているのか第一のことを言っているのか？

いずれにしても公立なら基本は持ち上がり。中学校は3年間で入れ代わり。
小学校で上下の学年も含めてしっかり関心を持って見て判断できるでしょう。

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足立区の公立中学校は総じて荒れているみたいだね。
放課後くらいを狙って学校の近くを散歩してみれば分かるかもしれないよ。
小学校は荒れているというより、教育に対して関心のない親が多いというのが実情。
教育格差の問題は机上の空論ではない。
と、この地に長く住んでて実感したね･･･

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>>197
ほんとに？俺が先週行ったときの価格と違う。もっと高かった。

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