シティハウス文京護国寺

次は、音羽通りの大マンション群
坂下のマンションは・・・と続くのかな？

住友不動産のHPによると、プレミアムグレードだそうです。
ここの他は

シティテラス目白
シティハウス世田谷代田
パークスクエアー南品川
グランドヒルズ三軒茶屋

モデルルームを作らないことがほぼ決定、それなのに説明会があるそうです。
実物も見本も見れないのに、何を説明するんだろう？

モデルルーム無しとは随分強気ですね。
竣工後の販売なんでしょうか？

HPによると、延期に次ぐ延期でやっと8月販売開始らしいですけど・・・・

MRなしで工事中の建物を見て、竣工前にイメージで青田買いで
契約する人なんてどれほどいるんでしょうか？
MRを作らない理由は、コストカットなのかな、
であればその分の分譲価格が、安くなる可能性が高いのでしょうか。
立地と間取りから、期待している人は多いようですけど少しやり過ぎでしょう(笑)

安くなるわけないでしょう。アホらしい。

>>79
日常生活が不便なのは、ここに限らず文京区の多くのマンションの共通点かも。
護国寺から江戸川橋まで、音羽通り沿いに昔からマンション銀座のようにたくさんありますがこれといった、スーパーや生活施設ができないのは不思議です。
文京区の住所と引き替えに、不便なことに慣れてしまうのかもしれません。
護国寺駅前の新築マンションの1階に、小さなスーパーができるそうですがいつまで続くことやら。

こちらは文京区としては、まだいい方だと思います15分も歩けば新大塚や
茗荷谷、東池袋に出られますから買い物は間に合います。


来月になれば、価格水準がわかりますね。
昨今の情勢を見ていると、坪あたり500万円でも不思議ではないです。

シティテラス目白のモデルルームで、コンセプト説明会ということで
パンフレットを配布するそうです、オールＣＧで販売するんですかね。

8月販売開始でコンセプト説明会が先週から始まっているようですが、
価格はどこくらいになるんでしょうか？

一番安くて坪４００万円弱からのようですよ。
眺望の良い部屋は４５０万円位ですかね。
ＭＲをケチって価格は高く。
目白は完売見込みがあるのでしょうか。
大塚って豊島区だと思っていたら文京区なんですね。

最上階近くのプレミアムフロアーを除外すると
1フロアー5戸の内廊下のようですから、プライバシーは大丈夫。
フロアー戸数が少ないから出来ることなのですが、南向き角部屋は
北までつながって、北向き角部屋でもあるわけですから（センターイン）
北側の護国寺の緑とサンシャインや新宿の高層ビル群（南西角部屋）
が一望できるではないでしょうか。
南側の御茶ノ水女子大の緑と、湾岸方面のタワーや夜景も見えるので
眺望重視なら南西の角部屋の高層階がいいかもしれません。
但し、高速道路の騒音も大きいかもしれません。（あくまでも全部想像です）

最安値が坪/400万円だとしたら、最高値は500万円くらいでしょうか？
プレミアムは550〜600万円弱ということですか？
いずれにせよ、3LDKはすべて”１億円超の億ション”ということですね、
新価格で、時代の流れを感じます、少し前なら信じられない価格。
シティテラス目白の70㎡3LDKより、80㎡以上のこちらの方がゆったりしています。

関係者でも何でもありませんが、MRを作らなくても売れると踏んだデベの
強気がわかるような気がします。
間取りも、5戸中2つのセンターイン、1つの南向きワイドスパン
2つの2LDKの角部屋と、普通の中住戸がないとは立派です、住まいとしては
申し分ない設計なのではないでしょうか。
内装や共用設備が全くわからないというのは、不安材料ですけど。

1フロアー5戸中4つが角住戸、1つが南向きワイドスパンとればこの
住所では、それほど高くないでしょう、音羽通りより高台だというのも良い。
但し高層階にしないと、メリットは半減かもしれません。

シティテラス目白のモデルルームで護国寺の料金表を見せてもらいました。モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない、仕様は基本的に目白と同じなのでそれを見せながら説明する、と言っていました。

もっとも、小規模なので高額な割りには目白のようにコンシェルジェは付かない、修繕積立金の積み上げ額が将来的に変わってくる云々と、護国寺をネタに目白を（紳士的に）アピールされました。価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。

いずれにしても、どうしても音羽じゃないと、と言う人じゃないとなかなか納得できる価格ではないなと思いました。

＞93さん

＞モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない

大塚駅北口のイニシア上池袋（35戸）とか、小石川アインス（80戸）
ウェリス駒込レジデンス（52戸）リビオレゾン目白通り（実質35戸）・・・

50個ですから中規模でしょうけど、郊外の3000万円台のマンションでも
あるまいし、MRを作らない方が稀ですよ。住友の売り方というだけでしょう。
かといって、その分価格が安いというわけでもなく、利益追求でさらに
1億分多く利益をあげたいということでしょうか？

修繕積立金は、30戸未満ならともかく駐車場も多く共用設備も
少ないので目白よりこちらの方が、実際問題お金はかからないと思いますよ、つまり営業トークというより戸数の多い目白の売れ行きを焦っている
ような感じですね。

仕様が目白と同じというのも、何だか後からつけたような言い方ですね
MRのコストを節約するために、まさか仕様を目白に合わせたなんてことないですよね。
ゼネコンも設計事務所も違うのにおかしな話です。目白と同じ前田建設施工のシティハウス南大塚はどうなるのでしょうか（こちらも7月発売が来年に延期になりました）

＞価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。

驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。
音大附属高校の運動場跡地ですが、そんなに土地の仕入れ価格が高かった
のでしょうか。
ここは、入札だったんでしょうか？

駅には近いですが、実際に生活するにはお世辞にもとっても便利とは
言い難いと思うのですが、いかがでしょう。
今考えると、パークスクエアー文京音羽はとっても割安に感じますね。

＞驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。

同感です。
護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。
新々価格ってやつですか？

＞護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。

全く同感。今のマンションの購入前に護国寺も行きましたが、駅から地上に出た瞬間、ああ、ここには住めないなと思ったものです。

護国寺はスーパーなどの庶民的な店が少ない生活感がでていない駅ですからね。大塚はどうか知らないけど音羽や関口、目白台はそこそこステイタスあると思う。

＞98さん
文京区で暮らしたことがないので住宅事情を、よくご存じないんですね
お住まいは郊外か埼玉県ですか？

住友やりすぎ！
そのうち不買運動でも起きやしないか心配です。

郵送された冊子を見る限り、シティテラス目白より各部屋の間取りが良いし
価格を別にすれば、住みやすそうな感じです。
目白は、窓のない洋室版中和室がある部屋が多い、無理矢理内廊下にした
弊害かもしれません。

ここは中規模ならではのことですが、内廊下で南向き中住戸を除いて
全室角部屋というのは、設計がいいのかと思います。
バルコニーが小さいのがデメリットかもしれません。

＞100
同感です。
なんでこんなに強気なんでしょう。
旧財閥系の一言では済まされない気がします。
逆にイメージ悪くなりますよね。

パンフレット送ってもらいましたが、後楽のコートレジデントタワーの様に総ガラス張り。
５５平方メートルの部屋を希望していましたが、全て北向きで浴室は狭い。バルコニーはついているが、エアコンの室外機置き場の様。
これで７０００万円以上。
最悪！

坪単価にするといくらくらいの設定になってるんですか？

＞100さん
不買運動起こしましょう！（笑）

バルコニーは、洗濯物乾し場専用なのか半面バルコニーにもならない
狭小バルコニー？
その分、採光優先ということなのでしょう、南西の角部屋は
リビングの南はＦＩＸ窓で、バルコニーは北側にある。
場所柄バルコニーの洗濯物干し禁止かもしれないから、使い道は花置き場？

　浴室は55㎡で1317サイズ、80㎡前後で1418サイズと書いてあるので
狭いことはない、ごく標準的なバランスのとれたサイズでしょう。

　シティテラス目白も、窓のない行灯部屋が多くて、最近の住友は
高額な値付けの割には、内廊下採用で無理があるのか間取りはやや魅力なし。
　この調子だと、ここと同時期だけどまだ未発表のシティハウス南大塚も
あんまり期待できないね。

新々価格を先取りしているようなつもりでしょうが、モデルルームも
作らないでカタログ販売なんて、マンションの通販じゃあるまいし
本当に契約する人がいるんでしょうか。
8月から販売するらしいですが、見てみたい。

基本的には、来年竣工後の完成売りで
現在はそのデーターベース集めなのでしょうか？

もしかしてシティハウス南大塚も同じ方法だったりして。ちょっと離れた団地か？、住不のマンションは。

スミフはこの近所の、3つのマンション（目白、護国寺、南大塚）
積極的に今期は売る気がないのかもね。
オフィスビルの賃料アップ、空室率低下、マンションは四半期で
年間目標の40％売り切ったらしいから、先延ばしにするのかな？

もう一段階値段が上がると読んでるのでしょう。　

まあ、それは商売では構わないのですが、純粋に普通の生活をしたいと思っている早期購入者には心配事を残すだけで失礼だと思いますね。いつになっても管理組合開けないでしょ。変更したい管理規約も訂正できないし。

今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
　 　売上高　 営業利益　 売上高営業利益率
三井　2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%

あの、住友だけ？？？あれ？？？

＞112
マンションの総利益に対する割合は30％程度しかないから
オフィスビル賃貸が主体で、他のマンション専業デベより
利幅が多いのは当然でしょう。
マンション専業の野村は辛い、三井は思いの外利幅がないね。

3LDKで9000万円未満のへやもあるようです。

売り惜しみというか、販売を急がないスミフさんなのに
なぜこんな50戸程度の物件を、完成売りでなく青田売りするのでしょう
MRもないのにパンフレットと模型だけで、1億超の部屋を、
契約する人なんて沢山いるんでしょうか？

シティテラスと内装が同じといっても、あちらは前田建設、
こちらは鴻池組とゼネコンも違う。
MR建設費用を節約するために、急遽シティテラスの内装のデザインに
合わせたなんてことは、まさかないですよね。
最初からシティテラス目白と合同で販売すると、告知されていたわけでもないし。

MRを作らない理由もよくわからない、その分価格が安いわけでもないし
用地仕入れは、音楽学校から相当前に買ったので高いこともないのでは。

フローリングやキッチンのカラーセレクトは、竣工前なら
もちろん選べますよね。
シティテラス目白で、出来ることはこちらでも出来ますよね？

ここに億出す価値が全くわからないです。
南大塚のほうがまだいいんじゃないですか？
どの辺が魅力なのかしら？？
護国寺？文京区？

実家が近くだし、予算もたらふくあるので
１つか２つもらっときましょうか
て感じかな。

>>118
予算がたらふくある人は、ここは買わないんじゃないかな
何事にも中途半端な小規模マンションです。
それに残してくれたご先祖に悪いと思いますよ。

建物は未発表だからわからないけど、住所以外は南大塚の方が
相当いいと思います。
買い物や交通の利便性、住宅地、閑静さ、騒音と排気ガス。
あちらも億ション多数になるのかもしれない、住友が販売を
遅らせて、高額になった例は山ほどあるけど安くなった話しは皆無だから。

>>119

118は『実家が近くだし』って言ってるよ。

HPが出来上がったみたいです。

ケチったのか、MRを作らないから内容もシティテラス目白を中心に
あちこちの物件のパンフレットから持ってきて、切り貼りしたような
「参考写真」ばかりで残念です。
御影石洗面カウンターの下に、
「※実際の形状は、丸形洗面ボウルとなります」なんて書いてある？？

間取りも、AとBタイプには窓のないリビング続きの中和室のような
部屋があります、億ションとしてはさすがに疑問です。

良いと思ったところは、天井高最大2650㎜でシティテラス目白、
ガーデンヒルズと比較してもどこよりも高い天井。
食器洗い機標準装備、御影石カウンターとキッチン。
中小規模では珍しい、ディスポーザー装備とスラブ厚250㎜、
高い駐車場設置率41台（73％）で
1タイプを除いて、全室角部屋で開放感があり当然のように内廊下採用。

8月18日に正式価格が発表となっていましたが、どのレベルに決まったのでしょう、行かれた方いらっしゃいますか？

それと、管理費が中規模にしても同社の他の物件よりかなり高めなのは
どんな理由があるのでしょう、コンシェルジュもいないのですよね。
この規模で、内廊下とディスポーザーがあるからでしょうか。

第一期始まるようです。
話聞きに行った方いますか？

人気と注目度は高いようですが、2LDKでも7000万円近いらしいから
掲示板世代には相当敷居が高い価格なのでしょう。

デベのHPでも、プレミアムグレード物件に分類されてますからね。
これは、シティテラス目白、シティハウス世田谷代田、グランドヒルズ三軒茶屋、パークスクエアー南品川。
エントランスが豪華だと言うだけで、何だか統一感がないな。

窓無し中部屋があるプレミアムグレードなんてあり得ません。

　住不は部屋の質でなくて、坪単価で決めてるんでしょうね。

　お金以外の判断基準持ってほしいと思います。

＞125
シティテラス目白も窓無しの部屋が沢山ありますよ、どう説明しますか？
おまけに角部屋でもなく、中住戸です。

単純な話しですが、内廊下で真四角な部屋を作るから仕方ないんです
外廊下の田の字マンションだって、窓のない中和室がありますから。

でもこちらのは、窓がなくても角部屋ですから比較的明るいと思いますよ。

だからシティーテラス目白も　売れて無いじゃん。

　外廊下の田の字マンションと住友のシティーテラスのプレミアは同じって事ね。

　言い訳したつもりなんだろうけど、ドツボッタね。

　反省の色無し。

価格でましたね。
やはり坪４００万超えましたか。
お手上げです（笑）

いや〜、正直驚きました。パークハウス本郷が安く見えて来た。

でも私にはきつきつですけどね。

やっぱり文京区アドレスですから坪単価400万円は覚悟してますけど、
具体的に南側3LDKではどの程度のレベルなんでしょうか？

失礼しましたこの掲示板がリンクしている住宅情報ナビで
見られますね、プレミアム以外は。
住友のHPでは、まだ発表されてなかったもので。