シティハウス文京護国寺

サンウッド文京開運坂は、築古で比べる対象ではたいし、護国寺エリアというよりかは新大塚エリアでしょ。
バークスクエア文京音羽は、高級感が残るが築10年以上経っている。
パークハウス護国寺は、どの駅からも遠すぎ。しかも立地的にもはや豊島区。1番ブランド価値がない。

>347
サンウッドもパークスクェアも中古が出るとすぐ売れちゃうよね。（億超えの部屋とかも）
でも、シティハウスは、長らく売れなかったよねー。（たぶん、取り下げたみたいだ。）

このことが市場の評価を物語っているよ。

パークスクェアの最上階の東南の角（鳩山ハウス側）の中古が出た時程、宝くじ当たれって思った事なかったわ。２億近かった。

値段が高過ぎる気がします。
３LDKが全部、１億超えってどうなんでしょう。
7000万台の部屋で北向きで浴室がせまい。
しかもバルコニーは、せまいので利便性がない。
駅近ですけど、渋谷へのアクセスはイマイチかも。

値段が高い理由を皆さんご存知でないから調べましたが、こちらのマンションはリーマンショック前のいわゆる不動産業会のプチパブル全盛期でした。
なので土地を買う時もかなりの値段がかかったようです。
それゆえ、設計段階である程度の資材を使用し、デザイン含めいつまでも古さを感じさせるような造りではないマンションとして、それなりの値段で売りに出したようです。

リーマンショック直前のシティハウスと、今のシティハウス。 比べて頂ければ分かりますが、違います。
値段に見合った造りを細部までされています。

サンウッドとパークスクエアとよく比較されていますが、パークスクエアなら分かりますが、サンウッドは護国寺を挟んで向こう側で比較対象にはなりません。
そもそも大塚1~2丁目だけは、他の3~6丁目と街の雰囲気も違います。 歩いてみればわかりますが、全然違います。
確かにサンウッドは高級感はありますが、比較対象となるのは護国寺の向こう側にあるパークハウス、ザ•パークハウスあたりと文京区に近い豊島区エリアでしょう。
パークスクエアは、音羽という立地と高級感は築が10年経っていても存在感は確かにあります。

リーマンショック前は景気がよかったですよね。
その時の価格なら仕方ないかと思います。

護国寺、新大塚2駅が利用できそうですよね。
自転車で都電荒川線も利用できそう。

お墓の前なのが少し気になりますが、駅がこれだけ利用できるならヨシなのかとも考えたりします。

>350さん

マンションの価値は、立地が９割と良く言われます。

この物件は、何がだめかというと、立地がイマイチなんです。
いくら仕様をあげても根本が評価されていないので、サンウッドやパークスクェアとは比較になりません。
比較するならBrilliaやペイサージュ、アトラスあるいは、せいぜいグランスイートになるでしょうね。

坂下通りと不忍通りの交差点に建っていて、しかも坂の途中なので、車がエンジンを吹かすので排ガスと騒音がひどい。真夜中まで相当の交通量です。土日もうるさいですよ。西側には同じすみふのテナントビルが建っていて中層階以下は塞がれている一方、上階はこのすみふのビルの換気装置のファンががらがら回っているのを見ながら暮らさないとなりません。南側はお茶の水の学校の運動場があるのですが、これが以外の盲点で春や秋の季節の良い時に限って、日曜日の朝（８時ぐらい）から各種競技会が開かれて、すごい騒音です。うるさくてたまらない立地なんです。しかも、買い物も不便。護国寺改札からも遠い。エスカレーターない。護国寺のお寺さん側の出口ならある程度エスカレーターあるんですがね。

それに比べてサンウッドは、護国寺と豊島が丘御陵の緑を間近に見ながら閑静という言葉がふさわしい立地で、しかも、新大塚駅が使えるので買い物も比較的便利です。

豊島区がお嫌いのようですが、実際は、豊島区（新大塚）に近い程、便利になるという悲しい地域なのが護国寺の街の実態です。

なので中古も売れないんだと思います。結局リーマンショック前の土地価格が高騰していた時期に物件を仕入れてしまった割高物件ということです。

書き忘れました、一番大事なことを。

この物件って計画道路にかかってませんか？不忍通りは、道路拡張の事業化が既に決定しています。このマンションがセットバックしているのは、そのせいではないかと思うのですが？

だとすると、道路がますます近くなるということになるのですが。（へたすると既存不適格になりますが、どうなんでしょうね。）

352さんは、サンウッド住民なんでしょうか。
昔、護国寺に長い間住んでた者ですが
正直あんな、危なっかしい宗教団体の近くにあるってだけで住みたくないですよね。
開運坂自体、新大塚からだと坂も大変だし、不忍みたいななめらかじゃない。 道は狭い、カラスは多い。 青柳小の小学生がすごい通るのに、狭い道で車は走るし。
地元の人じゃない限り買いたくないでしょ(^^;;

>354

こういうことを言い始めると結論は一つになっちゃうんだよね。

「護国寺なんかに住むもんじゃない。」

買い物は不便だし、地下鉄はいまいちだし、交通量は多いし、日大豊山の学生はうざいし、カラスは多いし、猫は多いし、ハクビシンとか狸とかもうろうろしているし。
住むなら、新大塚駅周辺または江戸川橋駅周辺の方がよっぽど便利。特に大塚公園周辺は良いよね、っていうことになっちゃう。
まっ、地元連中とのヨタ話しですがね。

宗教は至る所にはびこっている。

大塚５丁目の通りから入った土地なんかは私は好きですけどね。

互いのマンションの批判しても仕方がない。
　ちなみに、１０階値下げしてから売れたみたいですね。

シティハウス文京護国寺は、高値で購入なさった新築購入者達が売りに出し始めてます。
事実、売れてるみたいですね。6階→8階→10階が売れて、今は9階が売りに出されたばかりで、3LDKの4階と9階が高値で販売中。
人気は健在です。

良いタイル使ってますよね。

>359
新築の時にえらく売るのに苦労してた物件だけど？

361さん→あまりご存知ないでしょうから教えますが、住不は三菱、三井、野村、東急その他とまったく違い、一切値下げしない、安売りはしないので有名。 他は、2期、3期とどんどん様子見しながら値下げします。 一番最初に買った人が損して、後から買った人が得するような状態を出さない為です。 値段も強気の高値です。なぜなら、それに見合う仕様、質を造ってるからです。 事実、周りのブランドマンションと比べてみても住友不動産のマンションは別格にお洒落で、高級です。 一目瞭然です。 敷地の使い方が上手です。 今は高い新築分譲時と比べて、値段がだいぶ下がり、手が届きやすくなったので売れている模様ですよ。

362さん->あまりご存じないでしょうからお教えしますが、
この物件は、竣工売りでしたが、１年近く売り切れず、住友不動産の物件の中でも売れ行きは芳しくない物件の代表物件でした。私のところにも、何度も何度も何度も電話があって「買いませんか？」としつこかったです。そのうち担当者も変わりました。変わっても電話がありましたね。（売れ行きが芳しくなかった典型的な物件の対応です。）
しかも、不忍通りは、道路拡幅の事業化が決定しており、第３次計画道路の都−２９号線として、大塚三丁目から護国寺西交差点までが拡幅されます。つまり、このマンションの配置が良いとかおっしゃってますが、土地はけずられるということです。

この物件は、プチバブルと言われたころに竣工しましたので割高で、その後中古を含めてほとんど売れませんでした。現在のマンションバブル相場の中、割高感が目立たなくなったので、（それでも）値下げをした上でようやく売れているということでしょう。
買った人はだいぶ損しているというのが現実です。（タイミングが悪かったのは気の毒ですが、当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。）

知人ができた当初から住んでますが、こちらに入居している住民は、割高とか損とか考えないでしょ。経済力ある人ばかりですので良いマンションだから、買う。それだけでしょ。細かい条件なんかに気にしないで、見た目と最寄の駅だけで買っている方がほとんどですよ。 土地は、削るというか売るという表現が正しいかと。

まだこのスレ上がってるの？
アトラスタワー茗荷谷モデルルーム前に張り込んで、ここと高田目白と南大塚、モデルルーム３軒回るとプレゼント貰えるって企画やってたのが懐かしい。

>当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。

今年あたりから似たような雰囲気になってきましたね。

また不動産のプチバブルが来ましたね！！

マンションや現地に詳しそうな方々の書き込みがあって、なかなか参考になりました。
賛否両論というか、どちら側の意見もあって、素人には判断しにくいですが。
造りは今の新築より質が良いと受け取って良いものでしょうか。
賃貸で3LDKが23万円の情報がありましたが、写真だけ見ても違いがよくわかりませんでした。

>368
そもそも護国寺が良いのか？という疑問がある。
次に、不忍通り沿いで良いのか？という疑問がある。
最後に、この物件の立地で良いのか？という疑問がある。

護国寺：スーパー貧弱、ドラッグストアーない。クリーニングばか高。飲食店貧弱（個人的には、まともな弁当屋がないのがつらかったかな。いざとう時にコンビニ弁当しかない。）週末は、買い出し難民になる。不便な街だぞ〜。
不忍通り；とにかく交通量がはんぱない。週末だろうが夜中だろうが、すごい騒音と排ガス。（特に夜中にけたたましい音を出すバイクが良く通る。）
この物件：駅（改札）から遠い、しかもエスカレーターない。どのスーパーからも遠い。坂の途中の交差点にあるので、とにかく車がエンジンをやたらふかす。（窓を開けられない物件）

とネガられても（事実ばかりだけど）、気に入ったならどうぞ。もちろん、良い面もなくはない。

（家内は、２度と護国寺には住みたくない、と言ってますが。）

368さん、3LDKでその価格なら全然安いです。 2LDKでも20万+管理費ですから。
護国寺や不忍通りを悪く言う方がいますが、とりあえず見てみてください。
インテリア、エクステリア共に一流です。 車があれば良しですが、電動自転車があるとなおさら良し！
みんな、コープか宅配スーパーにお願いしています。
セキュリティもしっかりしています。
もしくは、新大塚のライフか、茗荷谷の播磨坂横のSANTOKUに行きます。

また不忍通りの騒音ですが、批判している方は、実際にシティハウス文京護国寺に住んだことがないんでしょうね。

高い遮音性の造りになります。
窓を締め切れば、全然気になりません。
聞かせてみたいものです。

エスカレーターですが、護国寺の交番出口に登りがあります。

また、駅まで遠いとおっしゃいますが、護国寺駅入り口まで徒歩5分。茗荷谷と新大塚まで徒歩10分以内です。

これで遠いって言うのなら批判した方はさぞかし急ぎの方もしくは、駅周りの人通りが多いとこが好みなんでしょうね。

はっきり言いますが、こちらのマンションは裏にお茶の水付属、前に音羽幼稚園、近くに筑波付属、バスに乗れば日本女子大付属の近くまでいけます。
お受験、子育てには良いとこです。

批判した方はさぞかし、住む事ができない嫉妬心のあるお方だと思われます。

人の住居を批判するのではなく、メリットを教えたらいかがでしょう。
その方がこの掲示板を見る人の為にもなりますよ。

参考にされてる方もいらっしゃるようなので。

長文書き込みお疲れ様です。

ちょっと補足しておきましょう。

この物件は、「駅の入り口まで徒歩５分」って書いてありますが、入り口から改札までが遠いんですよ。実際に歩いてみてください。改札、遠いですよ。で護国寺側出口のエスカレーターは一部だけですし、しかも交差点の反対側ですから、わざわざ信号渡らないとならないです。余計に時間もかかります。あえて、こういうことを書かないところが姑息というか、何と言うか。
近隣駅の新大塚、茗荷谷、東池袋（は、出口次第だけど）、全てきちんとエスカレーターが付いている。（江戸川橋はない）

あと、そりゃ、今時のマンションですから、窓を閉めればある程度の音は遮音できますが、でも、あのバイクの音はどうかな。そして、窓を開ける事はできませんよ。呼吸しないわけにはゆかないので、排ガスや粉塵（フィルターで全部は取れないです）はどうしようもないですし。

不便だから宅配スーパーになっちゃうんですよ。茗荷谷に住んでいれば、三徳で普通に買い物できる。新大塚駅周辺に住んでいればライフで買い物ができる。江戸川橋に住んでいれば、コモディイイダで買い物ができる。東池袋に住んでいれば、西友で買い物ができる。近隣に便利な場所はいくらでもあるのに、あえてなぜ護国寺を選ぶのかが見えにくいんですよね。

で、結局、↓これなんですよね。お受験。

>こちらのマンションは裏にお茶の水付属、前に音羽幼稚園、近くに筑波付属、バスに乗れば日本女子大付属の近くまでいけます。
>お受験には良いとこです。

でも、それなら最初から茗荷谷に住めば良いのに。茗荷谷なら、高台だし、買い物便利だし、交通の利便性も、有楽町線よりは、上ですね。それでいて、学校にも近い。公立小学校も、（茗荷谷の）窪町小が、近隣でもっともレベルが高いです。実際、近隣エリアに負けていて、近隣エリアを見上げながら（羨望しながら）住むことになるのが護国寺です。

この物件が売りに出された以降、例えば、茗荷谷駅周辺で、いくつも良い物件が売りに出されています。億ションもあれば、６０００万円台の物件もありましたね。お受験組は。実際はそちらを買われたかと。

茗荷谷の住人が必死に否定したくなるような護国寺のマンションという事ですわ（微笑）。

結論→371は茗荷谷の住人ではないし、あのバイクの音って言ってるけど妙に近隣ネタに詳しいね。(笑)お前だろ、それ。

371墓穴掘りましたね。見苦しいですよ。

確かに、護国寺という町は、
プレステージ性で、茗荷谷駅周辺に負け
買い物利便性で、新大塚駅と東池袋駅に負け
交通利便性で、大塚駅に負け
静粛性で目白台に負け
これら全ての周辺エリアが、護国寺よりも標高が高い高台エリアになっていて物理的に上から見下ろされるという、悲しい町なのは、確かですね。

護国寺悪くないけどなあ。

ここは本当に良いマンション。

住んでる方々の属性も高い。

マンションのスペックもかなり高い。

子連れも多く、子育てにも適しています。

大満足です。

散歩がてら、護国寺の中を散歩すると、心が落ちつきますよ。悲しいい町ではないと思います。
茗荷谷周辺の方が護国寺周辺よりも不動産価格が高いのは、窪町小学校のおかげですかね。

>>377
大満足なのに売り出しちゃうんですか？

ところで、ここのエゲツない最上階のペントハウスは売れたのかね。強気の価格だったけど。

売れました。今は２階のえげつない物件がでてます(＾◇＾)地権者住戸だったのでしょうか

2階も売れてしまったようですね。天井高くて興味あったのですが、2階だとカーテンは開けられない感じですかね?

裏から見ると塀が高くて、気にならないのでは？ よくカーテン開いてましたよ。 中は見えないです。

6階の55平米なかなか売れませんね。隣が住友不動産ビル音羽ビルで、寝室の窓が向いてるからでしょうか。 隣が6階建てですからね。

シティハウス文京茗荷谷もほぼ同じ間取り、安く出してきましたが。

ただ質的にこっちの方がだいぶ良いのですが。

平米１００万円超えですか、さすがプチバブル物件ですね。

それに見合う不動産ではありますよね。

毎朝、前を通りますが、、、見上げちゃいますよね。とりあえず一回は。

出ても億です。

こういう物件は氷河期でもそれなりの値で売れますからね

お茶大を見下ろせる本物件よりも、護国寺を見下ろせるブリリア護国寺富士見坂の方が価値あると思う。

住所が、文京区大塚5丁目っていう時点でブリリアはない。 5と6 はない。

マンションスペックも、低い。

ブリリア選ぶなら、まだ裏側にあるブランドマンション選びます。(^_^;)

残念。 価値の意味を分かっていないです。

>> 390 匿名さん

389です。裏側って、ブランズとパークハウスですよね？　あちらも、緑が目前に迫ぅて、景色は良いかもしれませんね。ただ、シティハウス文京護国寺もブリリア護国寺富士見坂も、ブランズもパークハウスも、いずれも大塚アドレスだし（＝小日向や目白台ではないし）、青柳小学校区だし（＝窪町小学校区ではないし）、マンションの仕様の差は多少あれど、資産価値に大した差は無いように思えてしまうんです。私の見方が甘いでしょうか？ご指導お願います。

大塚アドレスって、、、１丁目(茗荷谷駅周辺】２丁目(お茶の水女子大周辺)は大塚住所の中でも別の扱いですよ。
　その次に３、４丁目。　５と６丁目は残念ながらイメージがよくないですよね。
地元住民なら分かるアドレス事情です。　１丁目と２丁目住民は５丁目と６丁目住民を一緒と考えてない。　
　マンションや戸建てにかかわらず、住所だけで敬遠される購入者も沢山いますよ。不動産屋さんに聞いてみて下さい。　５丁目や６丁目と聞いた瞬間に、選ばない方が多いです。

３８９さんは護国寺を見下ろせるブリリアとおっしゃいますが、、、お墓一帯を見下ろして、カラスが沢山いるという点に魅力を感じるなら別ですが、シティハウスだと目の前は坂下通りで５丁目と６丁目エリア一帯を見下ろせます。
　目の前は第一種住宅地なので、高い建物が建てれませんが、シティハウス側は建てれるので。
逆はお茶大エリアを見下ろせる。　　
　まぁ、人それぞれの好みですが、、、僕は実際このエリアで悩んでいろいろ見てきましたので、ブリリアも新築時に見に行きましたが、、、まぁ人の好みでしょうね。

まぁ学区に関しては、、窪町が魅力的でしょうが、、、ここほとんどのお子さん、私立ですからね(;^ω^)

>> 392さん
391です。そういう微妙なアドレスの違いがあるのですか。また、たしかに私立小に行くなら、青柳だろうが窪町だろうが関係ないですね。大変勉強になりました。
コメントありがとうございます。

> 392 さんは、少し文章や考え方が乱暴すぎる（品がない）

冷静に考えれば、わかる話だが...
大塚に住んでいながら、激しく書かなくてはならない理由が
あるのだろうと思う（実際に住んでいて、中古で物件を売りたいとか）

長らく文京区に住んできたが、丁目まで選別する話は
聞いた事がないので、少し言い方や書き方に偏りを感じてならない

○丁目、○丁目というが、マンションであれば、住所で差がでるのではなく
マンション（構造や質などに）差が出るのではないだろうか。

50歩100歩の話だが、戸建を考えるのならば、目白台や小日向辺りは、
ステイタスが地元でも昔からある。

マンションはむしろ、駅が近いか、部屋の広さはどうかとか、
根本的な部分での比較なので、近隣のマンションと比較すれば良い

こちらのマンションは、50戸程度だが、頻繁に売りに出されているのは
何か理由があるのだろうか。出入りが激しいのが非常に気になるところ。

最近は強気な価格で売りに出ているが、正直、割高な印象は否めない。

そろそろ築10年だし、マンション相場は今が天井っぽいからちょっと早めに売っちゃおうってことではないかと。

10年もあると当時中学一年生のお子さんも就職で独立する歳でもあります。

ここ、外壁の修繕は完了しましたか？