シティハウス文京護国寺

拡幅したら道路沿いの容積率アップするかも。

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３１８のリンクはどう見ても春日通りの拡幅だよな。

わざわざ古いスレあげて恥かいて何しちゃってんだろう（笑）

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不忍通りの拡幅も事実ですけどね。現地見たことありますか？

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＞３２２

す、す、すみません。

間違えたみたいです。

恥ずかすぃ。。。

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７３平米で５年落ちで、７４８０万円で中古が出ているみたいですね。

いくらなんでも高過ぎでしょ。

周辺の同程度の新築マンション（立地はもっと良い）が、６０００万円台ですから。近隣が売りつくした後で玉がなくなってからか、あるいは、価格を５０００万円台に落とさないと売れないと思いますがね・・・。

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この地域、このマンションで７４８０万円は、確かにありえない価格かもですね。

どんどん時間が過ぎていって、ますます価値が下がるのだから、早めに売った方が得なのにね。

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建物を見れば納得の価格設定です。

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納得の価格なら、なんで１年（？）も売れないの？まじ受ける。

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あなたが欲しくて欲しくてネガってしまう気持ちが何より証拠ですよねｗ

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ここって、計画道路で敷地を削られるんですか？

優先整備道路の都−２９って、このマンションの前の道路ですよね？

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

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ここって、多分、既存不適格マンションになるんじゃない？

誰か詳しい人いる？

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相変わらず、法外な値段の中古が出てるね。もう、１年近くも売れないのに。

新築のブリリア目白台が、立地も良くて、仕様もほぼ同じで、７０００万円前半で出ているのに、５年落ちの中古が同じ値段で、どうして出しちゃうんだろう。借金返せないのかなぁ。。。

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建材が全然違いますからね。

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ブリリア目白台の方が建材は良いよ。

MR行って見てごらん。

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とブリリア関係者が申しております。そんなに困ってるんですか？

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建物良いけど高いよねー。
今の港区物件よりも高いかも？

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売り主さんはどうしても買ったときの値段を忘れられませんからね♪

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この物件みに行きました。
エントランスの豪華さにはビックリ、エレベーターも内廊下の内装も豪華でホテルみたいでした。
ただ、部屋は最上階の億ション以外は小さめな感じでした。
ただ、周りの分譲マンションと比べても負けないラグジュアリー感と造りかと。
護国寺寄りの不忍通りという立地は多少のマイナスはありますが、ブリリアとは比べものにならないくらい良かったです。

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マンションの売り出し中 最新物件情報
2LDK 55.33平米 10階 6180万円
賃貸に出した場合 198000円〜の収益有り

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外観はとても綺麗でデザインが整っていますし、
内装やレイアウトもそれなりに良いと思いました。
立地としては大きく利点となる事は少ないですが、
閑静で落ちついて生活出来そうですね。

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シティハウス文京茗荷谷、パークハウス護国寺、護国寺あたりのブランドマンションと比べても全然ランクが上だと感じます。
ブランズ文京護国寺も、立地的にはシティハウス文京護国寺の方が明らかに良い。

あとは、どれだけの完成度をブランズが成し遂げれるかですね。

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>342
この物件をどう理解すると「閑静」になるの？

不忍通り沿いのいわゆる「排ガスマンション」だよ？超うるさくて、閑静とは正反対の物件。実際この通り沿いに住んでいたことがあるけれど、うるさくて窓開けられない。

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この地域のベストバイ（中古）は、サンウッド文京開運坂上とパークスクウェア文京音羽だな。

このシティハウス文京護国寺は、それよりもずっと下。立地が中途半端。売りは仕様だけじゃない。（例えば駐車場の車の横幅とか。）

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パークハウス護国寺が、一番好きかな。

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サンウッド文京開運坂は、築古で比べる対象ではたいし、護国寺エリアというよりかは新大塚エリアでしょ。
バークスクエア文京音羽は、高級感が残るが築10年以上経っている。
パークハウス護国寺は、どの駅からも遠すぎ。しかも立地的にもはや豊島区。1番ブランド価値がない。

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>347
サンウッドもパークスクェアも中古が出るとすぐ売れちゃうよね。（億超えの部屋とかも）
でも、シティハウスは、長らく売れなかったよねー。（たぶん、取り下げたみたいだ。）

このことが市場の評価を物語っているよ。

パークスクェアの最上階の東南の角（鳩山ハウス側）の中古が出た時程、宝くじ当たれって思った事なかったわ。２億近かった。

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値段が高過ぎる気がします。
３LDKが全部、１億超えってどうなんでしょう。
7000万台の部屋で北向きで浴室がせまい。
しかもバルコニーは、せまいので利便性がない。
駅近ですけど、渋谷へのアクセスはイマイチかも。

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値段が高い理由を皆さんご存知でないから調べましたが、こちらのマンションはリーマンショック前のいわゆる不動産業会のプチパブル全盛期でした。
なので土地を買う時もかなりの値段がかかったようです。
それゆえ、設計段階である程度の資材を使用し、デザイン含めいつまでも古さを感じさせるような造りではないマンションとして、それなりの値段で売りに出したようです。

リーマンショック直前のシティハウスと、今のシティハウス。 比べて頂ければ分かりますが、違います。
値段に見合った造りを細部までされています。

サンウッドとパークスクエアとよく比較されていますが、パークスクエアなら分かりますが、サンウッドは護国寺を挟んで向こう側で比較対象にはなりません。
そもそも大塚1~2丁目だけは、他の3~6丁目と街の雰囲気も違います。 歩いてみればわかりますが、全然違います。
確かにサンウッドは高級感はありますが、比較対象となるのは護国寺の向こう側にあるパークハウス、ザ•パークハウスあたりと文京区に近い豊島区エリアでしょう。
パークスクエアは、音羽という立地と高級感は築が10年経っていても存在感は確かにあります。

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リーマンショック前は景気がよかったですよね。
その時の価格なら仕方ないかと思います。

護国寺、新大塚2駅が利用できそうですよね。
自転車で都電荒川線も利用できそう。

お墓の前なのが少し気になりますが、駅がこれだけ利用できるならヨシなのかとも考えたりします。

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>350さん

マンションの価値は、立地が９割と良く言われます。

この物件は、何がだめかというと、立地がイマイチなんです。
いくら仕様をあげても根本が評価されていないので、サンウッドやパークスクェアとは比較になりません。
比較するならBrilliaやペイサージュ、アトラスあるいは、せいぜいグランスイートになるでしょうね。

坂下通りと不忍通りの交差点に建っていて、しかも坂の途中なので、車がエンジンを吹かすので排ガスと騒音がひどい。真夜中まで相当の交通量です。土日もうるさいですよ。西側には同じすみふのテナントビルが建っていて中層階以下は塞がれている一方、上階はこのすみふのビルの換気装置のファンががらがら回っているのを見ながら暮らさないとなりません。南側はお茶の水の学校の運動場があるのですが、これが以外の盲点で春や秋の季節の良い時に限って、日曜日の朝（８時ぐらい）から各種競技会が開かれて、すごい騒音です。うるさくてたまらない立地なんです。しかも、買い物も不便。護国寺改札からも遠い。エスカレーターない。護国寺のお寺さん側の出口ならある程度エスカレーターあるんですがね。

それに比べてサンウッドは、護国寺と豊島が丘御陵の緑を間近に見ながら閑静という言葉がふさわしい立地で、しかも、新大塚駅が使えるので買い物も比較的便利です。

豊島区がお嫌いのようですが、実際は、豊島区（新大塚）に近い程、便利になるという悲しい地域なのが護国寺の街の実態です。

なので中古も売れないんだと思います。結局リーマンショック前の土地価格が高騰していた時期に物件を仕入れてしまった割高物件ということです。

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書き忘れました、一番大事なことを。

この物件って計画道路にかかってませんか？不忍通りは、道路拡張の事業化が既に決定しています。このマンションがセットバックしているのは、そのせいではないかと思うのですが？

だとすると、道路がますます近くなるということになるのですが。（へたすると既存不適格になりますが、どうなんでしょうね。）

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352さんは、サンウッド住民なんでしょうか。
昔、護国寺に長い間住んでた者ですが
正直あんな、危なっかしい宗教団体の近くにあるってだけで住みたくないですよね。
開運坂自体、新大塚からだと坂も大変だし、不忍みたいななめらかじゃない。 道は狭い、カラスは多い。 青柳小の小学生がすごい通るのに、狭い道で車は走るし。
地元の人じゃない限り買いたくないでしょ(^^;;

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>354

こういうことを言い始めると結論は一つになっちゃうんだよね。

「護国寺なんかに住むもんじゃない。」

買い物は不便だし、地下鉄はいまいちだし、交通量は多いし、日大豊山の学生はうざいし、カラスは多いし、猫は多いし、ハクビシンとか狸とかもうろうろしているし。
住むなら、新大塚駅周辺または江戸川橋駅周辺の方がよっぽど便利。特に大塚公園周辺は良いよね、っていうことになっちゃう。
まっ、地元連中とのヨタ話しですがね。

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宗教は至る所にはびこっている。

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大塚５丁目の通りから入った土地なんかは私は好きですけどね。

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互いのマンションの批判しても仕方がない。
　ちなみに、１０階値下げしてから売れたみたいですね。

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シティハウス文京護国寺は、高値で購入なさった新築購入者達が売りに出し始めてます。
事実、売れてるみたいですね。6階→8階→10階が売れて、今は9階が売りに出されたばかりで、3LDKの4階と9階が高値で販売中。
人気は健在です。

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良いタイル使ってますよね。

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>359
新築の時にえらく売るのに苦労してた物件だけど？

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361さん→あまりご存知ないでしょうから教えますが、住不は三菱、三井、野村、東急その他とまったく違い、一切値下げしない、安売りはしないので有名。 他は、2期、3期とどんどん様子見しながら値下げします。 一番最初に買った人が損して、後から買った人が得するような状態を出さない為です。 値段も強気の高値です。なぜなら、それに見合う仕様、質を造ってるからです。 事実、周りのブランドマンションと比べてみても住友不動産のマンションは別格にお洒落で、高級です。 一目瞭然です。 敷地の使い方が上手です。 今は高い新築分譲時と比べて、値段がだいぶ下がり、手が届きやすくなったので売れている模様ですよ。

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362さん->あまりご存じないでしょうからお教えしますが、
この物件は、竣工売りでしたが、１年近く売り切れず、住友不動産の物件の中でも売れ行きは芳しくない物件の代表物件でした。私のところにも、何度も何度も何度も電話があって「買いませんか？」としつこかったです。そのうち担当者も変わりました。変わっても電話がありましたね。（売れ行きが芳しくなかった典型的な物件の対応です。）
しかも、不忍通りは、道路拡幅の事業化が決定しており、第３次計画道路の都−２９号線として、大塚三丁目から護国寺西交差点までが拡幅されます。つまり、このマンションの配置が良いとかおっしゃってますが、土地はけずられるということです。

この物件は、プチバブルと言われたころに竣工しましたので割高で、その後中古を含めてほとんど売れませんでした。現在のマンションバブル相場の中、割高感が目立たなくなったので、（それでも）値下げをした上でようやく売れているということでしょう。
買った人はだいぶ損しているというのが現実です。（タイミングが悪かったのは気の毒ですが、当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。）

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知人ができた当初から住んでますが、こちらに入居している住民は、割高とか損とか考えないでしょ。経済力ある人ばかりですので良いマンションだから、買う。それだけでしょ。細かい条件なんかに気にしないで、見た目と最寄の駅だけで買っている方がほとんどですよ。 土地は、削るというか売るという表現が正しいかと。

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まだこのスレ上がってるの？
アトラスタワー茗荷谷モデルルーム前に張り込んで、ここと高田目白と南大塚、モデルルーム３軒回るとプレゼント貰えるって企画やってたのが懐かしい。

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>当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。

今年あたりから似たような雰囲気になってきましたね。

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また不動産のプチバブルが来ましたね！！

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マンションや現地に詳しそうな方々の書き込みがあって、なかなか参考になりました。
賛否両論というか、どちら側の意見もあって、素人には判断しにくいですが。
造りは今の新築より質が良いと受け取って良いものでしょうか。
賃貸で3LDKが23万円の情報がありましたが、写真だけ見ても違いがよくわかりませんでした。

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>368
そもそも護国寺が良いのか？という疑問がある。
次に、不忍通り沿いで良いのか？という疑問がある。
最後に、この物件の立地で良いのか？という疑問がある。

護国寺：スーパー貧弱、ドラッグストアーない。クリーニングばか高。飲食店貧弱（個人的には、まともな弁当屋がないのがつらかったかな。いざとう時にコンビニ弁当しかない。）週末は、買い出し難民になる。不便な街だぞ〜。
不忍通り；とにかく交通量がはんぱない。週末だろうが夜中だろうが、すごい騒音と排ガス。（特に夜中にけたたましい音を出すバイクが良く通る。）
この物件：駅（改札）から遠い、しかもエスカレーターない。どのスーパーからも遠い。坂の途中の交差点にあるので、とにかく車がエンジンをやたらふかす。（窓を開けられない物件）

とネガられても（事実ばかりだけど）、気に入ったならどうぞ。もちろん、良い面もなくはない。

（家内は、２度と護国寺には住みたくない、と言ってますが。）

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368さん、3LDKでその価格なら全然安いです。 2LDKでも20万+管理費ですから。
護国寺や不忍通りを悪く言う方がいますが、とりあえず見てみてください。
インテリア、エクステリア共に一流です。 車があれば良しですが、電動自転車があるとなおさら良し！
みんな、コープか宅配スーパーにお願いしています。
セキュリティもしっかりしています。
もしくは、新大塚のライフか、茗荷谷の播磨坂横のSANTOKUに行きます。

また不忍通りの騒音ですが、批判している方は、実際にシティハウス文京護国寺に住んだことがないんでしょうね。

高い遮音性の造りになります。
窓を締め切れば、全然気になりません。
聞かせてみたいものです。

エスカレーターですが、護国寺の交番出口に登りがあります。

また、駅まで遠いとおっしゃいますが、護国寺駅入り口まで徒歩5分。茗荷谷と新大塚まで徒歩10分以内です。

これで遠いって言うのなら批判した方はさぞかし急ぎの方もしくは、駅周りの人通りが多いとこが好みなんでしょうね。

はっきり言いますが、こちらのマンションは裏にお茶の水付属、前に音羽幼稚園、近くに筑波付属、バスに乗れば日本女子大付属の近くまでいけます。
お受験、子育てには良いとこです。

批判した方はさぞかし、住む事ができない嫉妬心のあるお方だと思われます。

人の住居を批判するのではなく、メリットを教えたらいかがでしょう。
その方がこの掲示板を見る人の為にもなりますよ。

参考にされてる方もいらっしゃるようなので。

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