シティハウス文京護国寺

35パーセント引きならば売れそうですね
30パーセントは微妙
20パーセントでは大苦戦
それ以下は論外

264さんと同感

お受験組以外には、このエリアの魅力は少ないでしょうね。

その後、必死の値引き攻勢で売れているのでしょうか？

先日みました。
値下げ額は不明でしたが、やっぱり高いなと思いました。
いろいろ計算したのですが、気になるのが管理費。
３万円だして、２２時までいる管理人やとっているのですが、
正直言っていらないかと・・・。

コンシェルジェサービスをいろいろ聞いたけど、
クリーニング受取とか、タクシー手配とか。
自分でやった方がはやいなと思うことばかり。

値引き＋管理費1.5万にしてほしいな。

それでお買い得になったとしても、売れてない区画について、将来どうなマイナスになるか不安。
修繕積立金の不足が気になる。

あと、お茶の水大学がわの手前の木像の真っ黒な家。ちょっと気になります。

不思議なもので、ここで多少なりとも割安に感じるのは最上階のプレミアムのGタイプでしょうか？
（東南門部屋112㎡で1億5500万円、坪単価　450万円）
以前は、2億円くらいの強気だったような、。

スミフ物件だと、
シティハウス南大塚の最上階の角部屋3タイプが92㎡前後で1億5000万円、（坪単価　538万円）
シティテラス目白のプレミアムが、100㎡、1億3800万円（坪単価　460万円）・・現在価格未定と変更になりましたが。

−不動産の表示に関する公正競争規約−

（特定用語の使用基準）
第18条　新築　建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

これからすると、ここも、シティテラス目白もシティハウス南大塚も全部中古物件に
なるのだそうです。

まあ、未入居なら実質的に新築と同じですけど。

部屋は誰も利用してなくてもエントランス、ラウンジ、共用廊下等は他居住者が利用して汚れてるわけですから、やはり中古ですよ。
あと風雨で外壁もその分傷んでますし

ここ建築後１年経ってないから正真正銘新築でしょう。
２７１さんは同じ内容を他にも書き込まれている方ですね。
意図のある書き込みですね。

＞274

＞もちろん、目白も、ここも、南大塚もまだ1年未満なので新築です

これは、間違いです。
物件概要を見ると、南大塚は販売は一番遅かったですが竣工は一番早く1月から新古扱い？

1．シティハウス南大塚（竣工H19.12）　　　販売開始：H20.2（期間10ヶ月）　60％？
2．シティテラス目白（竣工H20.3）　　　　販売開始：H19．1（期間24ヶ月）　30％？
3．シティハウス文京護国寺（竣工H20.3）　販売開始：H19．5（期間19ヶ月）　20％？

南大塚は60％くらい、目白は30％くらい売れているみたいです。
ここは、20％くらいは売れたのでしょうか？
販売期間が長くても売れ行きとは無関係、イイメージより立地と周辺環境と価格なのかも。

しかし、売れ行きと分譲価格は比例するようです。
どう見ても、一番分が悪いのはこちらでしょう

目白のほうは徐々に埋まり始めたようですね。
こちらはどうなんでしょう？
５６戸のうち２０戸程度は売れたのでしょうか。

＞278
この立地と建物は、やはり青田売りにすれば良かったですね
出来上がってみると、エントランスのみが豪華で、割高感はありすぎます。

大通りに面した坂の途中、文京区のはずれですから。

今日は近くを通ったので、夜8時頃電気ついている部屋数えてみましたが11部屋しかありませんでした。全然売れてないみたいですね。

5部屋程度かと思います。
11部屋なんて本当ですか？

＞5部屋程度かと思います。
モデルルームで電気付いていただけかな？

ここも、高田馬場のシティテラス目白のモデルルームに間借りして
モデルルームなし、パソコンでイメージを見ながら販売という前代未聞の売り惜しみの
販売開始でした。
当時スミフで販売中の、都心物件は希少だったこともあるかも。

プレミアムルームは、最初は強気の価格設定で2億円だったような
その後完成売りに方針転換して、値下げの価格設定。

それでも、スミフの中でも群を抜いて売れないマンションになっている
販売開始から2年で10〜20％も売れないのは、さすがに長期販売のスミフでもここだけでしょう。
シティテラス目白が30％程度だから、それよりも更に売れていない。

小規模なのに、無理矢理付けたディスポーザー、夜間までの管理人、窓ふきの必要なカーテンウォール・・・のせいか、管理費の割高感も、超高級マンション。

ほぼ正方形の小さな土地を考えずに、高級志向で無理矢理内廊下にしたため、
窓なしの間取りが多数ある。

文京区の駅近というだけじゃ売れない、という象徴のようなマンションになりそう

3月に入ると中古物件ということで値下げがあるのでしょうか？
２５〜３０％くらい引いてもらえれば買ってもいいけれど
ガラガラのマンションに住むのは怖いかな・・
管理組合とかもどうなってるのか心配です

＞２５〜３０％くらい引いてもらえれば買ってもいいけれど

無理しないで、北区、板橋区、埼玉県を探した方がいいと思いますよ
あなたの希望通り値引きがあったとしても、3ＬＤＫなら5000万円以下にはなりませんから

新しい書き込みが一ヶ月以上ないようですが、ここは四月以降も販売継続でしょうか？
築一年ではまだ中古というわけではないだろうし、期末を過ぎるとどうなります？

少し前に検討した時は確かにまだ残っていた部屋が結構ありましたが、ここは価格さえ
妥当なレベルになれば、悪くないと思うんですけどね。
年度末を目指して交渉したところ、結局もう一声が出なくて見送り・・。
それでもシティテラス目白よりは安い提示になってたし（あちらが更に高いだけ？）
交通の便と文京区を考えると、四月以降に再検討しようかと思うのですが。

確かに埼玉茨城千葉に行けば
価格も全然安くなる

最近分ったことですが、車の音がうるさいです。道路沿いに面している部屋の音がうるさい。

更にびっくりした事ですが、上層階で掃除機をかける音がバッチリ聞こえる。。。
マンションって、こんなもんなんだろうかー。

おかしいなー、説明を受けていた話しでは音は聞こえないという事だったのに掃除機が鮮明に聞こえる。。。
これってマンションとしては普通なんだろうか。。。
昔、ライオンズマンションに住んでいた事があるけど、上層階の掃除の音は聞こえた事がない...


うーん、疑問だ。

さすが、住友クオリティ

急にマイナス書き込みが続けて入るとちょっと怪しい・・・かな？
ここも値引きで適正価格になってきて、3LDKは上層階以外、ほとんど決まってるみたいですね。
2LDKは子供一人で教育熱心な高収入ファミリーに限られるのがネックかもしれないけど。

昨年の９月頃、見学に行きましたが
Ｂタイプの５Ｆで５００万の値引きを提示されましたよ。
今はどうだか分かりませんが。。。

９月でそうでした？
今ならもう少し頑張れるかな・・・それでも手が届かないかも・・・
正直この価格帯のマンションを買える人が羨ましいです。

昨年９月～１１月実績ですが、
いくつか住不物件見に行ったところ
たいがいは５００万値引きまで提示されました。

なので、住不は値引きしない伝説に疑問を持っていたのですが・・・
実際は裏で１割やら２割やら値引きしているんですかねぇ。
（もう関係ないのですが）

ここの棟内MRの担当者はいまいち。
このマンションの売りは文京区であること？
今は買い時だからどのマンションでもいいから買いなさい？
そんな説明では誰も買わないよ。
無記名で気軽にお立ち寄りくださいとマンション前に書いてあるけど、
うそばっかり。
入ったとたんアンケート記載にDVDをみせられる始末。
嘘の広告です。
売れない理由は価格だけじゃないね。

スミフは、病院の医師宛に大量ダイレクトメールを送付中。
この無駄遣いたるや最悪です。

見学して良かったら・・・頑張ろうかな？なんて思ってます。
（この辺の治安の良さは実家（茗荷谷）があるので分かっています。）

・・・ここを見ている男性の皆さんに質問・・・！
独身女（当方31歳）なのに購入したら更に縁遠くなりますでしょうか？？
もちろん交際中に告白はしませんが、結婚後に教えたら、ドン引きされますか？？
わたくし本当の本音が知りたいんです！！

悩んでます。

＞No.299さん

ありがとうございます。
やっぱり賃貸で我慢するのが賢明ですよね・・・
どうせ毎月払うならバリっと買いたい・・・なんて思ってしまう今日この頃でした。

今単身女性は購入するかたが増えています。

１家賃より安い
２住宅ローンを組むのはもっぱら男性であり、住み替えるときうればいい。
３年金がわりに将来は賃貸

女性におすすめなマンション

セキュリティＬＶが高い 玄関前防犯カメラ
非常ボタン
ウチロウカ

駅から近い
港区、中央区、品川区、千代田区、文京区、新宿区 駅５分以内
想定家賃坪１万円以上

１Ｒ又は１ＬＤＫ
２０〜４０平米
２０００万円台〜４０００万円まで。
年収の５倍が一つの目安。

私は家賃１２万円を無駄に感じて購入しました。ローンコウジョは使えませんが、無理して５０平米買うより、永住するわけじゃないんで決めました。

家賃１２万
６年すんだとして
１２万×１２×６
更新料１２万×３

購入すると
３０００万円を買ったとして
支払月１０万
固定資産税２０万(年)
管理費月２万
将来的には自分のもの
困ったらうればいい。
買った値段より下がっても、その間賃貸にすんでいたと思えば損はしない。

不動産会社に勤めていますが、女性は８割が持ち家です。２０代で買う人が大半です。家賃１０万円以上払っていて、一生賃貸に住まない限り、買っても損はしないとおもいます。

長文失礼しました。
ちなみに、個人的におすすめの物件は

パークリュクス小石川
バークリュクス本郷
イニイアイオ文京仲町
文京春日プラッツ
晴海テラス
アトラスタワー茗荷谷

駅前で需要がたかく。ＰＥＲも２０〜２５程。


この板の物件は、セキュリティも高く、仕様も素敵であり、年収１千万円以上あればオススメです。

ここの営業さんって大変ですね。情報操作。

未だに販売中ですか。
入居率は30％いってますか？
ここ終わってますね。。

3LDKはHPに出てるの以外は売れてしまったのでしょうか。

3LDKの空きは最上階1部屋とBタイプ1部屋のみですよ

Ｂタイプはどのくらい値引かれているんでしょうか

＞今単身女性は購入するかたが増えています。

住友のマンションに住んでいます。
ここの同系列のマンション、小さな部屋は40代以降の独身女性が多いです
親も結婚しない娘を心配して、買ってあげるみたいです。

いくら女性の地位が上がっても、サラリーマンで1馬力では都心物件は厳しいでしょう
60歳の定年まで、女性が会社に務めるには、色々ありますし。
管理職にならないと、給料も上がらないから。

11Fの３LDKが中古マンションとして、売りに出たようですが、どうなんですかね？

８４５０万円って、あまりに高くないですか？
売り出し価格と同じ？（４年以上も経つし、不人気マンションなのに・・・。）

不人気ってことは無いでしょう。プチバブル価格ってだけで。

中古マンションの売り出しのチラシ見ました。


新築の時も、販売に苦労した高値づかみマンション。

幹線道路沿いで中途半端な場所。

周辺の新築マンションが、70平米代で、軒並み6000万円代。

一年は売れない中古マンションじゃないの。

相場を無視した売り値だね。

【おさらい】
今ある文京区における住友不動産の新築物件
シティハウス文京千石駅前
シティハウス文京本駒込
シティハウス本郷三丁目
シティハウス文京茗荷谷です。

>312

プチバブル物件なので建物の仕様が良いんです。実際見れば分かりますよ。

もう中々こういう高級物件は無いかも知れません。
中古も値上がりしてるとは驚いてます。

最近、マンションを購入。ラジオで賃貸か購入かを議論してたのを聞いて、やっぱ買ってよかった。老後の賃貸はきつい。なら、買ったらあとが楽かと思いました。
ローンは大変ですが、がんばります。

高級感のあるマンションです。
近くを通った時に、思わずマンション名を確認してしまうほど存在感があります。
外からガラス越しに見えるエントランスもホテルのようで素敵です。
生活感とは無縁ですね。
確かに買い物は「便利」とは言えないかもしれないけれど、少し歩けばマルエツもありますし、池袋も近いし。
こちらを買った方は都会的な雰囲気が好きで買われたと思うので、近くに大型スーパーがないのは折り込み済みでしょう。
前の大通りは少しうるさいですね。特にバイクなどが・・・。

このマンションが高級マンションだなんて、どうして勘違いしちゃってるんだろう。

不忍通りは、拡幅されることが決定しているので、このマンションの今の前庭は、なくなって、大通りに直付けされるマンションになります。

高級マンションというのは、そういうつくりのものは決して言いませんよ。


http://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/09about/jutai_kankyo/jyutai/pdf/kohi...

たしかに立地はアレなんだけど、建物の仕様だけみると高級と言わざるをえないですね。外から見ても分かります。

高級感というより小じんまりとしたオフィスビル風が適当かと。
>318
既存不適格になるんでしょうか？

拡幅したら道路沿いの容積率アップするかも。

３１８のリンクはどう見ても春日通りの拡幅だよな。

わざわざ古いスレあげて恥かいて何しちゃってんだろう（笑）

不忍通りの拡幅も事実ですけどね。現地見たことありますか？

＞３２２

す、す、すみません。

間違えたみたいです。

恥ずかすぃ。。。

７３平米で５年落ちで、７４８０万円で中古が出ているみたいですね。

いくらなんでも高過ぎでしょ。

周辺の同程度の新築マンション（立地はもっと良い）が、６０００万円台ですから。近隣が売りつくした後で玉がなくなってからか、あるいは、価格を５０００万円台に落とさないと売れないと思いますがね・・・。

この地域、このマンションで７４８０万円は、確かにありえない価格かもですね。

どんどん時間が過ぎていって、ますます価値が下がるのだから、早めに売った方が得なのにね。

建物を見れば納得の価格設定です。

納得の価格なら、なんで１年（？）も売れないの？まじ受ける。

あなたが欲しくて欲しくてネガってしまう気持ちが何より証拠ですよねｗ

ここって、計画道路で敷地を削られるんですか？

優先整備道路の都−２９って、このマンションの前の道路ですよね？

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/e.html

ここって、多分、既存不適格マンションになるんじゃない？

誰か詳しい人いる？

相変わらず、法外な値段の中古が出てるね。もう、１年近くも売れないのに。

新築のブリリア目白台が、立地も良くて、仕様もほぼ同じで、７０００万円前半で出ているのに、５年落ちの中古が同じ値段で、どうして出しちゃうんだろう。借金返せないのかなぁ。。。

建材が全然違いますからね。

ブリリア目白台の方が建材は良いよ。

MR行って見てごらん。

とブリリア関係者が申しております。そんなに困ってるんですか？

建物良いけど高いよねー。
今の港区物件よりも高いかも？

売り主さんはどうしても買ったときの値段を忘れられませんからね♪

この物件みに行きました。
エントランスの豪華さにはビックリ、エレベーターも内廊下の内装も豪華でホテルみたいでした。
ただ、部屋は最上階の億ション以外は小さめな感じでした。
ただ、周りの分譲マンションと比べても負けないラグジュアリー感と造りかと。
護国寺寄りの不忍通りという立地は多少のマイナスはありますが、ブリリアとは比べものにならないくらい良かったです。

マンションの売り出し中 最新物件情報
2LDK 55.33平米 10階 6180万円
賃貸に出した場合 198000円〜の収益有り

外観はとても綺麗でデザインが整っていますし、
内装やレイアウトもそれなりに良いと思いました。
立地としては大きく利点となる事は少ないですが、
閑静で落ちついて生活出来そうですね。

シティハウス文京茗荷谷、パークハウス護国寺、護国寺あたりのブランドマンションと比べても全然ランクが上だと感じます。
ブランズ文京護国寺も、立地的にはシティハウス文京護国寺の方が明らかに良い。

あとは、どれだけの完成度をブランズが成し遂げれるかですね。

>342
この物件をどう理解すると「閑静」になるの？

不忍通り沿いのいわゆる「排ガスマンション」だよ？超うるさくて、閑静とは正反対の物件。実際この通り沿いに住んでいたことがあるけれど、うるさくて窓開けられない。

この地域のベストバイ（中古）は、サンウッド文京開運坂上とパークスクウェア文京音羽だな。

このシティハウス文京護国寺は、それよりもずっと下。立地が中途半端。売りは仕様だけじゃない。（例えば駐車場の車の横幅とか。）

パークハウス護国寺が、一番好きかな。

サンウッド文京開運坂は、築古で比べる対象ではたいし、護国寺エリアというよりかは新大塚エリアでしょ。
バークスクエア文京音羽は、高級感が残るが築10年以上経っている。
パークハウス護国寺は、どの駅からも遠すぎ。しかも立地的にもはや豊島区。1番ブランド価値がない。

>347
サンウッドもパークスクェアも中古が出るとすぐ売れちゃうよね。（億超えの部屋とかも）
でも、シティハウスは、長らく売れなかったよねー。（たぶん、取り下げたみたいだ。）

このことが市場の評価を物語っているよ。

パークスクェアの最上階の東南の角（鳩山ハウス側）の中古が出た時程、宝くじ当たれって思った事なかったわ。２億近かった。

値段が高過ぎる気がします。
３LDKが全部、１億超えってどうなんでしょう。
7000万台の部屋で北向きで浴室がせまい。
しかもバルコニーは、せまいので利便性がない。
駅近ですけど、渋谷へのアクセスはイマイチかも。

値段が高い理由を皆さんご存知でないから調べましたが、こちらのマンションはリーマンショック前のいわゆる不動産業会のプチパブル全盛期でした。
なので土地を買う時もかなりの値段がかかったようです。
それゆえ、設計段階である程度の資材を使用し、デザイン含めいつまでも古さを感じさせるような造りではないマンションとして、それなりの値段で売りに出したようです。

リーマンショック直前のシティハウスと、今のシティハウス。 比べて頂ければ分かりますが、違います。
値段に見合った造りを細部までされています。

サンウッドとパークスクエアとよく比較されていますが、パークスクエアなら分かりますが、サンウッドは護国寺を挟んで向こう側で比較対象にはなりません。
そもそも大塚1~2丁目だけは、他の3~6丁目と街の雰囲気も違います。 歩いてみればわかりますが、全然違います。
確かにサンウッドは高級感はありますが、比較対象となるのは護国寺の向こう側にあるパークハウス、ザ•パークハウスあたりと文京区に近い豊島区エリアでしょう。
パークスクエアは、音羽という立地と高級感は築が10年経っていても存在感は確かにあります。

リーマンショック前は景気がよかったですよね。
その時の価格なら仕方ないかと思います。

護国寺、新大塚2駅が利用できそうですよね。
自転車で都電荒川線も利用できそう。

お墓の前なのが少し気になりますが、駅がこれだけ利用できるならヨシなのかとも考えたりします。

>350さん

マンションの価値は、立地が９割と良く言われます。

この物件は、何がだめかというと、立地がイマイチなんです。
いくら仕様をあげても根本が評価されていないので、サンウッドやパークスクェアとは比較になりません。
比較するならBrilliaやペイサージュ、アトラスあるいは、せいぜいグランスイートになるでしょうね。

坂下通りと不忍通りの交差点に建っていて、しかも坂の途中なので、車がエンジンを吹かすので排ガスと騒音がひどい。真夜中まで相当の交通量です。土日もうるさいですよ。西側には同じすみふのテナントビルが建っていて中層階以下は塞がれている一方、上階はこのすみふのビルの換気装置のファンががらがら回っているのを見ながら暮らさないとなりません。南側はお茶の水の学校の運動場があるのですが、これが以外の盲点で春や秋の季節の良い時に限って、日曜日の朝（８時ぐらい）から各種競技会が開かれて、すごい騒音です。うるさくてたまらない立地なんです。しかも、買い物も不便。護国寺改札からも遠い。エスカレーターない。護国寺のお寺さん側の出口ならある程度エスカレーターあるんですがね。

それに比べてサンウッドは、護国寺と豊島が丘御陵の緑を間近に見ながら閑静という言葉がふさわしい立地で、しかも、新大塚駅が使えるので買い物も比較的便利です。

豊島区がお嫌いのようですが、実際は、豊島区（新大塚）に近い程、便利になるという悲しい地域なのが護国寺の街の実態です。

なので中古も売れないんだと思います。結局リーマンショック前の土地価格が高騰していた時期に物件を仕入れてしまった割高物件ということです。

書き忘れました、一番大事なことを。

この物件って計画道路にかかってませんか？不忍通りは、道路拡張の事業化が既に決定しています。このマンションがセットバックしているのは、そのせいではないかと思うのですが？

だとすると、道路がますます近くなるということになるのですが。（へたすると既存不適格になりますが、どうなんでしょうね。）

352さんは、サンウッド住民なんでしょうか。
昔、護国寺に長い間住んでた者ですが
正直あんな、危なっかしい宗教団体の近くにあるってだけで住みたくないですよね。
開運坂自体、新大塚からだと坂も大変だし、不忍みたいななめらかじゃない。 道は狭い、カラスは多い。 青柳小の小学生がすごい通るのに、狭い道で車は走るし。
地元の人じゃない限り買いたくないでしょ(^^;;

>354

こういうことを言い始めると結論は一つになっちゃうんだよね。

「護国寺なんかに住むもんじゃない。」

買い物は不便だし、地下鉄はいまいちだし、交通量は多いし、日大豊山の学生はうざいし、カラスは多いし、猫は多いし、ハクビシンとか狸とかもうろうろしているし。
住むなら、新大塚駅周辺または江戸川橋駅周辺の方がよっぽど便利。特に大塚公園周辺は良いよね、っていうことになっちゃう。
まっ、地元連中とのヨタ話しですがね。

宗教は至る所にはびこっている。

大塚５丁目の通りから入った土地なんかは私は好きですけどね。

互いのマンションの批判しても仕方がない。
　ちなみに、１０階値下げしてから売れたみたいですね。

シティハウス文京護国寺は、高値で購入なさった新築購入者達が売りに出し始めてます。
事実、売れてるみたいですね。6階→8階→10階が売れて、今は9階が売りに出されたばかりで、3LDKの4階と9階が高値で販売中。
人気は健在です。

良いタイル使ってますよね。

>359
新築の時にえらく売るのに苦労してた物件だけど？

361さん→あまりご存知ないでしょうから教えますが、住不は三菱、三井、野村、東急その他とまったく違い、一切値下げしない、安売りはしないので有名。 他は、2期、3期とどんどん様子見しながら値下げします。 一番最初に買った人が損して、後から買った人が得するような状態を出さない為です。 値段も強気の高値です。なぜなら、それに見合う仕様、質を造ってるからです。 事実、周りのブランドマンションと比べてみても住友不動産のマンションは別格にお洒落で、高級です。 一目瞭然です。 敷地の使い方が上手です。 今は高い新築分譲時と比べて、値段がだいぶ下がり、手が届きやすくなったので売れている模様ですよ。

362さん->あまりご存じないでしょうからお教えしますが、
この物件は、竣工売りでしたが、１年近く売り切れず、住友不動産の物件の中でも売れ行きは芳しくない物件の代表物件でした。私のところにも、何度も何度も何度も電話があって「買いませんか？」としつこかったです。そのうち担当者も変わりました。変わっても電話がありましたね。（売れ行きが芳しくなかった典型的な物件の対応です。）
しかも、不忍通りは、道路拡幅の事業化が決定しており、第３次計画道路の都−２９号線として、大塚三丁目から護国寺西交差点までが拡幅されます。つまり、このマンションの配置が良いとかおっしゃってますが、土地はけずられるということです。

この物件は、プチバブルと言われたころに竣工しましたので割高で、その後中古を含めてほとんど売れませんでした。現在のマンションバブル相場の中、割高感が目立たなくなったので、（それでも）値下げをした上でようやく売れているということでしょう。
買った人はだいぶ損しているというのが現実です。（タイミングが悪かったのは気の毒ですが、当時のあの相場を見ておかしいと思わなかったのもどうかとは思います。）