シティハウス文京護国寺

＞車の往来の激しい不忍通り沿い、しかも坂道でエンジン拭かす場所
＞買い物は不便きわまりない、どこへ行くのも坂道だらけ
＞窓のないあんどん部屋のあるタイプが多い。

多分モデルルームに行かれてない方なのでしょうね。
イメージでお話されてるようで。

全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は
１室だけでした。
ほとんどのタイプは全ての部屋に大きな開口があり全く逆の部屋でしたよ。

買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。

意図を持った悪口も自由ですが、せめてちゃんと見てから書き込まれた方が
よろしいのではないでしょうか、と思いました。

>>224
見に行った感想を書き込みました。
平日にマンションの前に立っていると印象が変わりますよ。

>買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。
食生活が偏りがちなかたなのでしょうか？
スーパーは、徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
初めて『都心生活』と言えるのでは？
毎日ケータリングサービスで、お暮らしになるような大金持ちなら不要でしょうが（笑）

>>全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は
１室だけでした。
？？？？
シングル＆生涯共稼ぎ生活のDINKS向けの2LDKは別にして、
ファミリー向けのプレミアム住戸を除くA〜Bの3タイプのうち2タイプ（66％）にあんどん部屋が
あるのは、図面の間違いですか？
あんどん部屋は、リビングの延長なんて宣伝に惑わされているのかな？

悪口ではなくて、見て、近所に住んだ経験、実感なんですけどね・・・・

＞全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は１室だけでした。

Aタイプの洋室3とBタイプの洋室3は、外気に向かった窓はないよね

３ＬＤＫＸ３タイプ＝９室
２ＬＤＫＸ２タイプ＝４室

計１３室中２室だね。

購入者は部屋ごとに買うのではないので、３LDKのプランの2/3で窓なし部屋がついてくるというのが正しい評価でしょう。

ここは何の魅力も無い物件ですな。

＞３ＬＤＫＸ３タイプ＝９室

窓なしがある、実質2LDKが６室（70％弱）の誤りでしょう

>>225
>スーパーは、徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
初めて『都心生活』と言えるのでは？

はあ〜？
この物件の極めて近所に住んでます。別にこの物件の肩を持つわけではないですが、周辺
環境を批判されたので、一言。

スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、
ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。
また、坂道が多いのは、武蔵野台地にある東京都内(含山の手・皇居付近まで)では致し方
なく、昔からの都民は普通に生活してますよ。田舎出身の方は、東京に坂が多いことに
びっくりされるようですが。

坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域を
是非教えてくださいよ。

＞スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、
＞ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。

我慢強いというか、気が長いというのか
それとも、毎日車でお買い物するほどのご身分なのか・・・・（笑

1．ライフ：豊島区南大塚2丁目　坂を登って下って1㎞強　歩いたら往復30分以上？

2．サントク（茗荷谷）：文京区小石川4丁目　坂を登って排気ガスの春日通りを延々と・・
　　約1．4㎞、徒歩なら往復40分以上？

3．ピーコック(千石)：不忍通りを登って、下って更に千石方面へ登って、2㎞弱往復1時間？？
4．コモディイイダ(江戸川橋)：文京区関口1丁目　坂を下って、排気ガスの音羽通りと
　　新目白通りを延々と1．5㎞、歩けば往復40分強・・・
　　
いい加減に呆れてきますね・・・・
この方のそれは、言うならば、全部お隣の駅のエリアですね（笑

＞坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域を
是非教えてくださいよ。

駅名で言えば、江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷・・・・
護国寺以外は、ほとんどそうですけどね・・・

永年不便に慣れると、隣町のスーパーでもご自分のエリアに感じるんですね。


＞はあ〜？
我慢強いお方です・・・

別に231さんの味方するわけではないが・・・。
>江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷
後楽園（小石川）の「坂下」くらいだぞ、
「坂も無く、地価の高い都心で「徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」ある地域」は・・・。
後楽園の高台は急坂だし。
文京、新宿、港という山の手は坂だらけだよ。

ここは何より問題は価格です。正直文京区の中でも特別良い場所じゃないのに、いわゆる新々価格の最後の物件と言って良いのでは無いでしょうか？。ある意味、住友の高値戦略が失敗した物件の典型ですから、もういいでしょ、どうでも。

ポロロッカは普通のスーパーっす。
ソコを利用した食生活でもソレホド偏らないですよ。
ただ、近くにスーパーはたくさん無いです。
歩いて5分以内にあるすーパーは、ポロロッカの先にある小さなスーパーぐらいです。
その次に近いスーパーは新大塚駅近くのスーパージャンボかFoodexpress。
徒歩片道8分くらいです。
毎日、車で買い物はしないですが、週末はしますね。

車の騒音は、音に鈍感な方なので、あまり気にならないのですが、
不忍通り側の窓を開けている場合、
赤信号で止まったダンプとア○なバイクが走り出す時は殺意を覚えます（w


>>徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数あって、競争して
>>初めて『都心生活』と言えるのでは？

「レベル以上」ってどういうレベルですか？
タワーマンションが乱立しているような地域を指しているのであれば、
そのレベルには、護国寺は無いです。
徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数ある地域は
都心だと、銀座、新宿、渋谷、青山、池袋、上野ぐらいじゃ無いですか？

山手線大塚駅でも池袋駅でも、坂がなく徒歩5分にそれこそ中小も含めれば
スーパーも病院も山ほどありますよ。文京区はJRの駅がない都心では珍しい場所
地下鉄とバスが主な公共交通機関だから駅前の発展もそれほど望めない
だからお寺と緑が多いとも言えます。
文京区に住むなら、多少の生活不便と坂道は覚悟しないと・・・

231です。

>>駅名で言えば、江戸川橋、新大塚、JR大塚、茗荷谷、後楽園、本郷・・・・
>>護国寺以外は、ほとんどそうですけどね・・・
>>永年不便に慣れると、隣町のスーパーでもご自分のエリアに感じるんですね。

はあ〜はあ〜
私は、生まれてから渋谷区・杉並区・文京区と住んでいますが、他との比較でも
不便は感じませんがね。

233さんが書いてくれてますので再指摘しませんが、232さんの言う地域で
「坂も無く、地価の高い都心で徒歩圏にレベル以上の規模の店舗が複数」
は存在しませんよ。そうそう、前回、FoodExpressとジャンボ(共に新大塚)を書き忘れました。
品質が合わず、あまり行きませんので。。あのお婆ちゃんは微笑ましいと思いますが。

因みに、茗荷谷には、サントク以外、何があるのですか？コンビニレベルのロロッカ
(他のポロロッカより更に小さい)ですか？　播磨坂をはじめ坂だらけの街ですよね。

知らないのに知ったかぶりは見苦しいですね。

カッペの豊洲住民は去ったのか？

後楽園の成城石井。バスですぐです。

たとえば西原、阿佐ヶ谷、白山に住んでましたっていっても何丁目に住んでいたかで随分と違うのに、・・・・・渋谷区・杉並区・文京区と住んでいますが、ですか

住所でも　丁目とか　場所、立地で全然違うからね。
たとえ渋谷区でも　ピンからきりまで。

周辺住民で生活で不便を感じないとは、地方や郊外出身なのか？

>後楽園の成城石井。バスですぐです。

そのポジ思考がイイですね

235の周辺住民です。

>>242
代々木生まれ
一番町（千代田区）に10年程度
ロンドンに4年
マンハッタンに4年程度
社会人後は、
駒込2年
マンハッタン3年
護国寺5年
です。

地方か郊外出身者かどうかの判断は任せます。
というか、出身はと聞かれると「どこなんだろう？」と
自問自答してしまいますが・・・。

↑
ついでに性別と年齢もお願いします。

＞＞２４４
すげーかっこいい！
どっから見ても都会人じゃん。
見たか２４２！

これだけ完璧だと少し嫌味なくらいだよ。
嫌われないように出身はと聞かれたら、「竹ノ塚です。」と答えたら良いと思うよ。

>>245
逆算すればよくね？年齢は大体のところ分かるような気がするが。

235のような人間に「『都心生活』とはなんですか？」と聞かれると返答に窮しますな。
下手な回答をすると鼻で笑われそうです。

連続でゴメンナサイ。
ちなみに231はどういう地域に住んでいたのですか？

いろんな人が住民なんですね
ここ
駅周辺の環境は？

地下鉄としては新しい、有楽町線護国寺の周辺なんて商店街もない、
出版社と交番があるだけ。
駅前の一等地は、護国寺だから仕方ないね、

ここ売れてるの？
売れ残ってるなら値引きしてる？

まあ今までどこに住んでて今どこに住んでようが、
匿名掲示板で程度の低い煽り合戦やってるようじゃ、ね・・・

聞いてもいないのに「値引きは一切しません」と強気の発言をしてました、私を担当して下さった営業の方は。
買う気が一気に失せました。。。

>>253
仰る通りだと思います。
235さんのように煽り無しで真面目に解答して頂けると周辺環境が分かり勉強になります。

>254さん
私の場合は、全く別の物件ですが、値引きの要求を一切してないのに突然営業が600万円の値引きを提示してきて買う気が失せました

ほんとに売れてないですね〜
どうするんでしょう。
ここは２割引でも苦戦中ですね。

まじっすかー。
2割も引いてるんですか？
本当なら、今度行って聞いてみます。

売れない連鎖、てやつですか・・・
まったく売れてないと思うといくら値引きがあっても
買いたくなくなる心理ですよね・・・
結構ちゃんとした物件なのにね。
でも、当初の値段が高すぎて、値下げのタイミングも
遅すぎるし、全部後手にまわってて
明らかに戦略間違ってますよね。
もう無理なんじゃないですかね・・・

初期価格が尋常じゃないから２割引でもまだまだ高いなぁ

35パーセント引きならば売れそうですね
30パーセントは微妙
20パーセントでは大苦戦
それ以下は論外

264さんと同感

お受験組以外には、このエリアの魅力は少ないでしょうね。

その後、必死の値引き攻勢で売れているのでしょうか？

先日みました。
値下げ額は不明でしたが、やっぱり高いなと思いました。
いろいろ計算したのですが、気になるのが管理費。
３万円だして、２２時までいる管理人やとっているのですが、
正直言っていらないかと・・・。

コンシェルジェサービスをいろいろ聞いたけど、
クリーニング受取とか、タクシー手配とか。
自分でやった方がはやいなと思うことばかり。

値引き＋管理費1.5万にしてほしいな。

それでお買い得になったとしても、売れてない区画について、将来どうなマイナスになるか不安。
修繕積立金の不足が気になる。

あと、お茶の水大学がわの手前の木像の真っ黒な家。ちょっと気になります。

不思議なもので、ここで多少なりとも割安に感じるのは最上階のプレミアムのGタイプでしょうか？
（東南門部屋112㎡で1億5500万円、坪単価　450万円）
以前は、2億円くらいの強気だったような、。

スミフ物件だと、
シティハウス南大塚の最上階の角部屋3タイプが92㎡前後で1億5000万円、（坪単価　538万円）
シティテラス目白のプレミアムが、100㎡、1億3800万円（坪単価　460万円）・・現在価格未定と変更になりましたが。

−不動産の表示に関する公正競争規約−

（特定用語の使用基準）
第18条　新築　建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

これからすると、ここも、シティテラス目白もシティハウス南大塚も全部中古物件に
なるのだそうです。

まあ、未入居なら実質的に新築と同じですけど。

部屋は誰も利用してなくてもエントランス、ラウンジ、共用廊下等は他居住者が利用して汚れてるわけですから、やはり中古ですよ。
あと風雨で外壁もその分傷んでますし

ここ建築後１年経ってないから正真正銘新築でしょう。
２７１さんは同じ内容を他にも書き込まれている方ですね。
意図のある書き込みですね。

＞274

＞もちろん、目白も、ここも、南大塚もまだ1年未満なので新築です

これは、間違いです。
物件概要を見ると、南大塚は販売は一番遅かったですが竣工は一番早く1月から新古扱い？

1．シティハウス南大塚（竣工H19.12）　　　販売開始：H20.2（期間10ヶ月）　60％？
2．シティテラス目白（竣工H20.3）　　　　販売開始：H19．1（期間24ヶ月）　30％？
3．シティハウス文京護国寺（竣工H20.3）　販売開始：H19．5（期間19ヶ月）　20％？

南大塚は60％くらい、目白は30％くらい売れているみたいです。
ここは、20％くらいは売れたのでしょうか？
販売期間が長くても売れ行きとは無関係、イイメージより立地と周辺環境と価格なのかも。

しかし、売れ行きと分譲価格は比例するようです。
どう見ても、一番分が悪いのはこちらでしょう

目白のほうは徐々に埋まり始めたようですね。
こちらはどうなんでしょう？
５６戸のうち２０戸程度は売れたのでしょうか。

＞278
この立地と建物は、やはり青田売りにすれば良かったですね
出来上がってみると、エントランスのみが豪華で、割高感はありすぎます。

大通りに面した坂の途中、文京区のはずれですから。

今日は近くを通ったので、夜8時頃電気ついている部屋数えてみましたが11部屋しかありませんでした。全然売れてないみたいですね。

5部屋程度かと思います。
11部屋なんて本当ですか？

＞5部屋程度かと思います。
モデルルームで電気付いていただけかな？

ここも、高田馬場のシティテラス目白のモデルルームに間借りして
モデルルームなし、パソコンでイメージを見ながら販売という前代未聞の売り惜しみの
販売開始でした。
当時スミフで販売中の、都心物件は希少だったこともあるかも。

プレミアムルームは、最初は強気の価格設定で2億円だったような
その後完成売りに方針転換して、値下げの価格設定。

それでも、スミフの中でも群を抜いて売れないマンションになっている
販売開始から2年で10〜20％も売れないのは、さすがに長期販売のスミフでもここだけでしょう。
シティテラス目白が30％程度だから、それよりも更に売れていない。

小規模なのに、無理矢理付けたディスポーザー、夜間までの管理人、窓ふきの必要なカーテンウォール・・・のせいか、管理費の割高感も、超高級マンション。

ほぼ正方形の小さな土地を考えずに、高級志向で無理矢理内廊下にしたため、
窓なしの間取りが多数ある。

文京区の駅近というだけじゃ売れない、という象徴のようなマンションになりそう

3月に入ると中古物件ということで値下げがあるのでしょうか？
２５〜３０％くらい引いてもらえれば買ってもいいけれど
ガラガラのマンションに住むのは怖いかな・・
管理組合とかもどうなってるのか心配です

＞２５〜３０％くらい引いてもらえれば買ってもいいけれど

無理しないで、北区、板橋区、埼玉県を探した方がいいと思いますよ
あなたの希望通り値引きがあったとしても、3ＬＤＫなら5000万円以下にはなりませんから

新しい書き込みが一ヶ月以上ないようですが、ここは四月以降も販売継続でしょうか？
築一年ではまだ中古というわけではないだろうし、期末を過ぎるとどうなります？

少し前に検討した時は確かにまだ残っていた部屋が結構ありましたが、ここは価格さえ
妥当なレベルになれば、悪くないと思うんですけどね。
年度末を目指して交渉したところ、結局もう一声が出なくて見送り・・。
それでもシティテラス目白よりは安い提示になってたし（あちらが更に高いだけ？）
交通の便と文京区を考えると、四月以降に再検討しようかと思うのですが。

確かに埼玉茨城千葉に行けば
価格も全然安くなる

最近分ったことですが、車の音がうるさいです。道路沿いに面している部屋の音がうるさい。

更にびっくりした事ですが、上層階で掃除機をかける音がバッチリ聞こえる。。。
マンションって、こんなもんなんだろうかー。

おかしいなー、説明を受けていた話しでは音は聞こえないという事だったのに掃除機が鮮明に聞こえる。。。
これってマンションとしては普通なんだろうか。。。
昔、ライオンズマンションに住んでいた事があるけど、上層階の掃除の音は聞こえた事がない...


うーん、疑問だ。

さすが、住友クオリティ

急にマイナス書き込みが続けて入るとちょっと怪しい・・・かな？
ここも値引きで適正価格になってきて、3LDKは上層階以外、ほとんど決まってるみたいですね。
2LDKは子供一人で教育熱心な高収入ファミリーに限られるのがネックかもしれないけど。

昨年の９月頃、見学に行きましたが
Ｂタイプの５Ｆで５００万の値引きを提示されましたよ。
今はどうだか分かりませんが。。。

９月でそうでした？
今ならもう少し頑張れるかな・・・それでも手が届かないかも・・・
正直この価格帯のマンションを買える人が羨ましいです。

昨年９月～１１月実績ですが、
いくつか住不物件見に行ったところ
たいがいは５００万値引きまで提示されました。

なので、住不は値引きしない伝説に疑問を持っていたのですが・・・
実際は裏で１割やら２割やら値引きしているんですかねぇ。
（もう関係ないのですが）

ここの棟内MRの担当者はいまいち。
このマンションの売りは文京区であること？
今は買い時だからどのマンションでもいいから買いなさい？
そんな説明では誰も買わないよ。
無記名で気軽にお立ち寄りくださいとマンション前に書いてあるけど、
うそばっかり。
入ったとたんアンケート記載にDVDをみせられる始末。
嘘の広告です。
売れない理由は価格だけじゃないね。

スミフは、病院の医師宛に大量ダイレクトメールを送付中。
この無駄遣いたるや最悪です。

見学して良かったら・・・頑張ろうかな？なんて思ってます。
（この辺の治安の良さは実家（茗荷谷）があるので分かっています。）

・・・ここを見ている男性の皆さんに質問・・・！
独身女（当方31歳）なのに購入したら更に縁遠くなりますでしょうか？？
もちろん交際中に告白はしませんが、結婚後に教えたら、ドン引きされますか？？
わたくし本当の本音が知りたいんです！！

悩んでます。

＞No.299さん

ありがとうございます。
やっぱり賃貸で我慢するのが賢明ですよね・・・
どうせ毎月払うならバリっと買いたい・・・なんて思ってしまう今日この頃でした。

今単身女性は購入するかたが増えています。

１家賃より安い
２住宅ローンを組むのはもっぱら男性であり、住み替えるときうればいい。
３年金がわりに将来は賃貸

女性におすすめなマンション

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港区、中央区、品川区、千代田区、文京区、新宿区 駅５分以内
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２０００万円台〜４０００万円まで。
年収の５倍が一つの目安。

私は家賃１２万円を無駄に感じて購入しました。ローンコウジョは使えませんが、無理して５０平米買うより、永住するわけじゃないんで決めました。

家賃１２万
６年すんだとして
１２万×１２×６
更新料１２万×３

購入すると
３０００万円を買ったとして
支払月１０万
固定資産税２０万(年)
管理費月２万
将来的には自分のもの
困ったらうればいい。
買った値段より下がっても、その間賃貸にすんでいたと思えば損はしない。

不動産会社に勤めていますが、女性は８割が持ち家です。２０代で買う人が大半です。家賃１０万円以上払っていて、一生賃貸に住まない限り、買っても損はしないとおもいます。

長文失礼しました。
ちなみに、個人的におすすめの物件は

パークリュクス小石川
バークリュクス本郷
イニイアイオ文京仲町
文京春日プラッツ
晴海テラス
アトラスタワー茗荷谷

駅前で需要がたかく。ＰＥＲも２０〜２５程。


この板の物件は、セキュリティも高く、仕様も素敵であり、年収１千万円以上あればオススメです。

ここの営業さんって大変ですね。情報操作。

未だに販売中ですか。
入居率は30％いってますか？
ここ終わってますね。。

3LDKはHPに出てるの以外は売れてしまったのでしょうか。

3LDKの空きは最上階1部屋とBタイプ1部屋のみですよ

Ｂタイプはどのくらい値引かれているんでしょうか

＞今単身女性は購入するかたが増えています。

住友のマンションに住んでいます。
ここの同系列のマンション、小さな部屋は40代以降の独身女性が多いです
親も結婚しない娘を心配して、買ってあげるみたいです。

いくら女性の地位が上がっても、サラリーマンで1馬力では都心物件は厳しいでしょう
60歳の定年まで、女性が会社に務めるには、色々ありますし。
管理職にならないと、給料も上がらないから。

11Fの３LDKが中古マンションとして、売りに出たようですが、どうなんですかね？

８４５０万円って、あまりに高くないですか？
売り出し価格と同じ？（４年以上も経つし、不人気マンションなのに・・・。）

不人気ってことは無いでしょう。プチバブル価格ってだけで。

中古マンションの売り出しのチラシ見ました。


新築の時も、販売に苦労した高値づかみマンション。

幹線道路沿いで中途半端な場所。

周辺の新築マンションが、70平米代で、軒並み6000万円代。

一年は売れない中古マンションじゃないの。

相場を無視した売り値だね。

【おさらい】
今ある文京区における住友不動産の新築物件
シティハウス文京千石駅前
シティハウス文京本駒込
シティハウス本郷三丁目
シティハウス文京茗荷谷です。

>312

プチバブル物件なので建物の仕様が良いんです。実際見れば分かりますよ。

もう中々こういう高級物件は無いかも知れません。
中古も値上がりしてるとは驚いてます。

最近、マンションを購入。ラジオで賃貸か購入かを議論してたのを聞いて、やっぱ買ってよかった。老後の賃貸はきつい。なら、買ったらあとが楽かと思いました。
ローンは大変ですが、がんばります。

高級感のあるマンションです。
近くを通った時に、思わずマンション名を確認してしまうほど存在感があります。
外からガラス越しに見えるエントランスもホテルのようで素敵です。
生活感とは無縁ですね。
確かに買い物は「便利」とは言えないかもしれないけれど、少し歩けばマルエツもありますし、池袋も近いし。
こちらを買った方は都会的な雰囲気が好きで買われたと思うので、近くに大型スーパーがないのは折り込み済みでしょう。
前の大通りは少しうるさいですね。特にバイクなどが・・・。

このマンションが高級マンションだなんて、どうして勘違いしちゃってるんだろう。

不忍通りは、拡幅されることが決定しているので、このマンションの今の前庭は、なくなって、大通りに直付けされるマンションになります。

高級マンションというのは、そういうつくりのものは決して言いませんよ。


http://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/09about/jutai_kankyo/jyutai/pdf/kohi...

たしかに立地はアレなんだけど、建物の仕様だけみると高級と言わざるをえないですね。外から見ても分かります。

高級感というより小じんまりとしたオフィスビル風が適当かと。
>318
既存不適格になるんでしょうか？

拡幅したら道路沿いの容積率アップするかも。

３１８のリンクはどう見ても春日通りの拡幅だよな。

わざわざ古いスレあげて恥かいて何しちゃってんだろう（笑）

不忍通りの拡幅も事実ですけどね。現地見たことありますか？